xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện ninh sơn tỉnh ninh thuận

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Cụm từ viết tắt CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Luật đất đai Ủy ban nhân dân Văn phòng đăng ký đất đai Tài nguyên Môi trường Đăng ký biến động Đăng ký đất đai Chuyển mục đích sử dụng đất Chứng minh nhân dân QSDĐ SDĐ LĐĐ UBND VPĐKĐĐ TN&MT ĐKBĐ ĐKĐĐ CMĐSDĐ CMND ii DANH MỤC BẢNG Bảng Trang Bảng 2.1: Phân bố dân cư theo đơn vị hành xã, thị trấn 22 Bảng 2.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến Quý I năm 2017 43 Bảng 2.3 Kết cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân năm 2015 45 Bảng 2.4 Kết cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân năm 2016 47 Bảng 2.5 Kết cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân Quý I năm 2017 49 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ Trang Sơ đồ 2.1: Hệ thống tổ chức quản lý đất đai huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận 23 Sơ đồ 2.2: Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 24 Sơ đồ 2.3: Quy trình thực đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân 26 Sơ đồ 2.4: Quy trình thực đăng ký biến động đất đai trường hợp chuyển nhượng QSDĐ 28 Sơ đồ 2.5: Quy trình thực CMĐSDĐ phải xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền 29 iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn luận văn Chương 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật đất đai 2003 đến 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 10 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 11 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 12 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13 1.3 Trình tự thủ tục hành công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15 1.3.1 Quy định hồ sơ, thời gian thực trình tự, thủ tục hành đất đai 15 1.3.2 Nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai 16 1.3.3 Thời gian thực thủ tục hành đất đai 17 iv 1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất 17 Chương 2:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NINH SƠN TỈNH NINH THUẬN 20 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 20 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 20 2.1.2 Tài nguyên thiên nhiên: 21 2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội: 22 2.1.4 Cơ quan thực đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 23 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.24 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 24 2.2.2 Quy trình thực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 25 2.2.3 Quy trình thực đăng ký biến động đất đai 27 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 30 2.3.1 Phân loại hồ sơ 30 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 32 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận huyện Ninh Sơn giai đoạn năm 2015 đến Quý I năm 2017 43 Chương 3:GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NINH SƠN TỈNH NINH THUẬN 52 3.1 Giải pháp chung 52 v 3.1.1 Hoàn thành hệ thống văn Nhà nước đất đai 52 3.1.2 Giải pháp cải cách thủ tục hành 52 3.1.3 Giải pháp tổ chức cán 53 3.1.4 Giải pháp khác 53 KẾT LUẬN 60 Tài liệu tham khảo 62 Phụ lục………………………………………………………………………….63 vi MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên quý giá, điều kiện tồn phát triển người sinh vật Trái Đất Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Đất đai trở thành hàng hóa mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Tuy nhiên, đất đai có hạn dân số ngày tăng cao, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều quỹ đất đai đáp ứng cho nhu cầu sử dụng người dân Vì mà vấn đề tranh chấp đất đai, lấn chiếm đất công để sử dụng diễn ngày phổ biến gây nên rối loạn kinh tế xã hội địa phương Để giải vấn đề này, Nhà nước sớm đưa văn pháp luật quy định quản lý sử dụng đất đai để cấp, ngành toàn thể nhân dân lấy làm sở để quản lý sử dụng đất Cùng với biện pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tắt Giấy chứng nhận) biện pháp đặt hàng đầu nhằm tạo ổn định trình sử dụng đất Đăng ký cấp Giấy chứng nhận cở sở pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, sở để Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất mâu thuẫn đất đai Nằm trục hành lang kinh tế - đô thị - quốc gia Quốc lộ 27, 27B, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, đặc biệt công nghiệp, thương mại dịch vụ du lịch Tuy nhiên, huyện miền núi huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận có nhiều mặt hạn chế tiềm đất đai Trong năm qua, nhu cầu đất đai địa bàn huyện liên tục tăng làm cho quỹ đất huyện có nhiều biến động Như vậy, để đạt ổn định quản lý đất đai cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải thực tốt từ khâu xử lý hồ sơ ban đầu Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Vì vậy, phân cơng khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường TP.HCM, hướng dẫn cô ThS.Vũ Thị Hạnh Thu, cho phép Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận, em chọn nghiên cứu đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận” Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nội dung quan trong hoạt động quản lý nhà nước Trên thực tế, việc đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ gặp nhiều hạn chế, bất cập, nhiều thiếu xót xảy nên công tác vấn đề đáng quan tâm xã hội hiên Do đó, cơng tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ phải tổ chức thực cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với pháp luật thỏa mãn nguyện vọng người sử dụng đất Để hồn thiện tốt cơng tác này, nhiều nhà khoa học thực nghiên cứu tìm hiểu như: + Luận văn Thạc Sĩ khoa học Nông nghiệp đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ địa địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội năm 2014” học viên Nguyễn Thị Kiều Thu, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam Đề tài tập trung đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Đề xuất số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa địa bàn + Luận văn tốt nghiệp đại học đề tài: “Nghiên cứu công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015” sinh viên Võ Thị Phương Trâm, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Với nội dung tập trung vào tìm hiểu tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đồng thời đánh giá kết đạt được, thuận lợi khó khăn công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ đề xuất giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai địa phương + Luận văn thạc Sĩ khoa học đề tài: “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2013 đến tháng năm 2015” tác giả Bùi Thị Thúy Hường, trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội Đề tài tập trung tìm hiểu quy trình, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thanh Oai Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Thanh Oai Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu đề cập giải vấn đề sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung đồng thời đánh giá chung công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn nghiên cứu mà chưa đề cập đến vấn đề hồ sơ theo trường hợp xử lý từ chưa thấy rõ khó khăn, bất cập trình xử lý hồ sơ mà cán thụ lý gặp phải Do đó, đề tài cần thiết phải thực để làm rõ vấn đề nêu Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu - Mục tiêu: Làm rõ quy trình xử lý hồ sơ công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp phi nông nghiệp địa bàn huyện Ninh Sơn tỉnh Ninh Thuận, từ đánh giá quy trình xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận thực tế địa phương Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành Rút vấn đề tồn tại, đề xuất giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ công tác cấp Giấy chứng nhận hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai địa phương - Nhiệm vụ: Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Phân tích thực trạng, quy trình xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận Phạm vi thời gian: từ năm 2015 đến quý I năm 2017 Phạm vi nội dung: tập trung nghiên cứu vấn đề xử lý hồ sơ công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu đăng ký biến động quyền sử dụng đất (chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích QSDĐ) hộ gia đình cá nhân huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Các văn pháp luật đất đai internet; thu thập văn bản, báo cáo số liệu quan thực tập, trường hợp giải không giải trả hồ sơ Phương pháp thống kê: Thống kê tài liệu, số liệu thu thập nhiều dạng nhiều hình thức, đồng thời thống kê chúng thành thơng tin có chức liên quan đến vấn đề tìm hiểu Phương pháp phân tích - tổng hợp: Đánh giá xem xét cách cụ thể khái quát số liệu chuyển quyền loại đất địa bàn Huyện sau tổng hợp chúng lại để đưa xét, kết luận rõ ràng cho vấn đề nghiên cứu Phương pháp so sánh: So sánh số liệu vừa phân tích để đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua năm địa bàn Ý nghĩa thực tiễn luận văn Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 1.1.1 Các khái niệm chung Đăng ký đất đai: Là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đất xác định vào hồ sơ địa nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người SDĐ Đăng ký lần đầu: việc đăng ký QSDĐ thực đất có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa cấp loại Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất) Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Đăng ký biến động: việc thực đất, tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi nội dung ghi Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: Là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu sử dụng đất thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất: + Quyền người SDĐ: khả mà pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hành vi định trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất mục đích hợp lý tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao Quyền chung người SDĐ: Quy định điều 166 Luật đất đai 2013 Người SDĐ cấp Giấy chứng nhận; hưởng thành lao động, kết đầu tư đất lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đồng thời Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nơng nghiệp; khơng thế, có sách thu hồi đất người SDĐ Nhà nước bồi thường theo quy định pháp luật Đặc biệt, bị người khác xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp đất đai, người SDĐ quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện Nhà nước bảo hộ + Nghĩa vụ người SDĐ: cách xử mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền lợi ích hợp pháp nhà nước cac chủ thể sử dụng đất khác Nghĩa vụ chung người SDĐ: Quy định điều 170 Luật đất đai 2013 PHỤ LỤC IV Bộ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu bị trả lại kê khai mục đích sử dụng đất khơng với mục đích quy hoạch ơng Nguyễn Cơng Văn ... chưa cấp loại Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với. .. huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận, em chọn nghiên cứu đề tài Xử lý hồ sơ công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Ninh Sơn, ... nhận Giấy chứng nhận sau quan có thẩm quyền cấp Trường hợp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản