xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện tân thành tỉnh bà rịa vũng tàu

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ GCNQSDĐ QSHNO & TSKGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất GCN Giấy chứng nhận BTNMT NĐ-CP Nghị Định Chính Phủ QĐ-UBND Quyết Định Uỷ Ban Nhân Dân UBND Ủy Ban Nhân Dân TNMT Tài nguyên Môi trƣờng VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai HSĐC Hồ sơ địa Bộ Tài ngun Mơi trƣờng iii DANH MỤC BẢNG Tên hình, bảng sơ đồ Trang Hình 2.1 Bản đồ hành huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 18 Hình Sơ đồ Sơ đồ 2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai 21 Sơ đồ 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu 24 Sơ đồ 2.3 Quy trình đăng ký cấp giấy biến động đất đai cụ thể chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế xác nhận thay đổi Giấy chứng nhận 25 Sơ đồ 2.4 Quy trình đăng ký cấp giấy biến động đất đai cụ thể chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế thực in Giấy chứng nhận 26 Bảng Bảng 2.4.1 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2015 42 Bảng 2.4.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 44 Bảng 2.4.3 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm tháng đầu năm 2017 46 Bảng 2.4.4 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến tháng năm 2017 48 iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iii DANH MỤC BẢNG iv MỤC LỤC v MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai 1.1.1.2 Khái niệm đăng ký lần đầu 1.1.1.3 Khái niệm đăng ký biến động 1.1.1.4 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1.5 Quyền lợi nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất 1.1.1.6 Thẩm quyền quan chức thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận v 1.1.2 Vị trí vai trò công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hệ thống quản lý nhà nƣớc đất đai 1.1.2.1 Vị trí vai trò đăng ký đất đai 1.1.2.2 Vị trí vai trò cấp Giấy chứng nhận 1.1.3 Lƣợc sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 1.1.3.1 Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trƣớc Luật Đất đai 2013 1.1.3.2 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 đến 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 10 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai 10 1.2.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận 10 1.2.3 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 11 1.2.4 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 13 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 13 1.3.1 Quy định hồ sơ, thời gian thực trình tự, thủ tục hành đất đai 13 1.3.2 Nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai 14 1.3.3 Thời gian thực thủ tục hành đất đai 14 1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất 15 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN THÀNH TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 18 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 18 2.1.1 Giới thiệu khái quát địa bàn huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 18 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 18 2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 19 2.1.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 19 vi 2.1.2 Các quan thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 19 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 20 2.2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu 22 2.2.3 Quy trình đăng ký cấp giấy biến động đất đai 24 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 27 2.3.1 Phân loại hồ sơ 27 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 28 2.3.2.1 Căn xác định hồ sơ đất đai đƣợc đăng ký/không đƣợc đăng ký 28 2.3.2.2 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng ký lần đầu /biến động 29 2.3.2.3 Căn xác định hồ sơ đất đai đƣợc đăng ký đƣợc cấp giấy chứng nhận 31 2.3.2.4 Căn xác định hồ sơ đất đai đƣợc đăng ký (để quản lý) nhƣng không (chƣa) đƣợc cấp giấy chứng nhận 31 2.3.2.5 Xử lý vài hồ sơ cụ thể theo nêu 32 2.3.2.6 Nhận xét, đánh giá công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 40 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 41 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN THÀNH TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 51 3.1 Giải pháp chung để hồn thiện cơng tác đăng ký cấp Giấy 51 3.1.1 Đề xuất giải pháp điều chỉnh qui định tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 51 3.1.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa 52 3.1.3 Giải pháp sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 53 3.1.3.1 Giải pháp sở vật chất, khoa học công nghệ 53 3.1.3.2 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 53 3.1.3.3 Giải pháp tài 54 3.2 Giải pháp cụ thể 55 vii 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý đăng ký đất đai 55 3.2.1.1 Giải pháp cho hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký biến động 55 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 55 3.2.2.1 Giải pháp cho hồ sơ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu 55 3.2.2.2 Giải pháp cho hồ sơ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận biến động 56 3.2.2.3 Giải pháp cho hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 57 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHỤ LỤC 62 viii MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông - lâm nghiệp, nguồn lực quan trọng cho chiến lƣợc phát triển nơng nghiệp quốc gia nói riêng nhƣ chiến lƣợc phát triển kinh tế nói chung Nó môi trƣờng sống, sở tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Đối với ngƣời, đất đai có vị trí vơ quan trọng, ngƣời khơng thể tồn khơng có đất đai, hoạt động lại, sống làm việc gắn với đất đai Hiện nay, đất đai bƣớc đƣợc sử dụng có hiệu quả, quy định pháp luật trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển thị, kinh tế - xã hội Một công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản có quản lý nhà nƣớc Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà nƣớc đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Chính vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) chứng thƣ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất xác lập mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nƣớc ta đặc biệt đất diễn chậm Hơn tình hình biến động đất đai phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấp đất đai thƣờng xuyên xảy ra, có khoảng 80% vụ khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai Do việc cấp GCN đất vô cần thiết Huyện Tân Thành đƣợc xem địa bàn có vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển kinh tế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Những thành tựu kinh tế xã hội năm gần góp phần to lớn việc giảm tỷ lệ đói nghèo, tăng đáng kể thu nhập nâng cao chất lƣợng sống ngƣời dân Thành tựu kết nỗ lực không ngừng Đảng nhân dân huyện Tân Thành thời gian qua Từ nhu cầu sử dụng đất ngƣời dân ngày cao yêu cầu cấp giấy chứng nhận cần thiết Trong thời gian qua huyện Tân Thành tích cực rà sốt, kiểm tra xử lý hồ sơ để hồn thành cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhƣng nhiều tồn gặp nhiều khó khăn Sự tham gia phối hợp ngành chƣa chặt chẽ, thủ tục xử lý hồ sơ rƣờm rà, chƣa quán dẫn đến số hộ đƣợc cấp giấy ngƣời dân sử dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy nhiều, số đối tƣợng sử dụng đất tùy tiện, số lƣợng hồ sơ tồn đọng chƣa giải đƣợc nhiều Trên thực tế ngƣời sử dụng đất có đƣợc đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc nhƣ: khai hoang, thừa kế, chuyển nhƣợng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận đƣợc thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất, tránh trƣờng hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu từ năm 2015 đến tháng năm 2017” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trong năm gần có nhiều nghiên cứu cơng tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, cơng tác cấp GCN chƣa hồn thiện nhiều bất cập Luận văn Thạc sĩ: “Thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng”, 2014, Phan Hồng Mai, Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật Nội dung cơng trình nghiên cứu, đánh giá pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Đà Nẵng, bất cập, hạn chế pháp luật vấn đề đồng thời đề xuất bổ sung, sửa đổi số quy định pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà giải pháp thi hành thành phố Đà Nẵng Luận văn tốt nghiệp sinh viên Vũ Hoàng Diễm trƣờng Đại học Nơng Lâm TP.HCM với đề tài:“Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B, quận 9, TP.HCM từ năm 1993 đến nay” Luận văn tốt nghiệp: Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn phƣờng Tăng Nhơn Phú B, quận 9, TP.HCM tập trung đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội địa bàn phƣờng; tình hình quản lý sử dụng đất; công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 1993 đến nay; tồn công tác cấp giấy, nhƣ đề xuất giải pháp giúp công tác cấp giấy chứng nhận đƣợc hoàn thiện Luận văn tốt nghiệp đại học sinh viên Nguyễn Thị Ngọc Điệp trƣờng đại học Lâm nghiệp TPHCM: “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, 2014” Mục tiêu nghiên cứu đề tài vận dụng lý thuyết để đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn phƣờng Thống Nhất, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Nguyên nhân biện pháp khắc phục việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đề xuất số giải pháp để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phƣờng Thống Nhất, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Đánh giá kết đạt đƣợc chƣa đạt đƣợc công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn phƣờng Thống Nhất, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu nêu đề cập giải vấn đề sách, ngun tắc, quy trình, phƣơng pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cụ thể chƣa đƣợc làm rõ để thấy đƣợc khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận; xác định đƣợc pháp lý, nguyên tắc, đối tƣợng, điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu - Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất - Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nƣớc đất đai - Nguyên tắc, quy trình phƣơng pháp thực đăng ký cấp giấy chứng nhận - Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài đƣợc thực phạm vi không gian: huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Phạm vi thời gian: số liệu, hồ sơ thu thập phân tích từ năm 2015 đến tháng 5/2017 Phạm vi nội dung: tập trung nghiên cứu vấn đề xử lý hồ sơ công tác đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu đăng ký biến động quyền sử dụng đất (chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho) hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Phƣơng pháp nghiên cứu Phƣơng pháp thu thập số liệu: Điều tra thu thập thơng tin số liệu, tài liệu có liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký biến động nhận chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho địa bàn Phƣơng pháp thống kê: Thống kê số liệu thu thập đăng ký lần đầu đăng ký biến động nhận chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho; trƣờng hợp đƣợc cấp Giấy chứng nhận, không đƣợc cấp Giấy chứng nhận địa bàn lập thành bảng biểu số liệu kết đạt đƣợc Phƣơng pháp so sánh: So sánh việc thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn có tuân thủ với quy định pháp luật hay khơng để từ thấy đƣợc việc xử lý hồ sơ địa phƣơng có tốt hay khơng, có rƣờm rà, phức tạp hay khơng Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chi tiết vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu: nguyên nhân không đƣợc cấp Giấy chứng nhận, không đủ diều kiện đăng ký,…; tổng hợp tài liệu, số liệu thu thập đƣợc để thấy đƣợc thực trạng, thiếu sót, chồng chéo, chƣa phù hợp công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Từ đó, rút biện pháp khắc phục Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ đƣợc trƣờng hợp vƣớng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất đƣợc giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận, đảm bảo đƣợc thực quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất nhƣ công tác quản lý đất đai Nhà nƣớc đƣợc chặt chẽ hiệu ... PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN THÀNH TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 51... niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thƣ pháp lý để Nhà. .. xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Quyền sử dụng đất quyền tổ