xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận 11 tp hcm

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nội dung CP Chính phủ NĐ Nghị định TT Thông Tư UBND Uỷ Ban Nhân Dân TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TNMT Tài Nguyên Mơi Trường HSĐC Hồ sơ địa QĐ Quyết định QH Quốc hội 10 Đăng k đất đai Đăng k đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất 11 Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ii DANH MỤC HÌNH – SƠ ĐỒ - BẢNG Hình 2.1 Bản đồ hành Quận 11 21 Sơ đồ 2.1 Quy trình đăng k đất đai lần đầu 24 Sơ đồ 2.2 Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu 27 Sơ đồ 2.3 Quy trình giải hồ sơ cập nhật biến động 30 Sơ đồ 2.4 Quy trình đăng k cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp biến động 32 Bảng 2.1 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2015 50 Bảng 2.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 52 Bảng 2.3 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ tháng đến tháng năm 2017 54 Bảng 2.4 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến tháng năm 2017 56 iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ii DANH MỤC HÌNH – SƠ ĐỒ - BẢNG ii MỞ ĐẦU 1 L chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu dự kiến luận văn Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hệ thống quản l nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 10 1.2 Căn pháp l đăng k cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 13 1.2.1 Nguyên tắc đăng k cấp Giấy chứng nhận 13 1.2.2 Điều kiện đăng k cấp Giấy chứng nhận 15 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng k cấp Giấy chứng nhận 17 1.3 Trình tự thủ tục hành công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận 18 iv Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP.HCM 21 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng k cấp Giấy chứng nhận 21 2.2.1 Điều kiện tự nhiên 21 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 22 2.1.3 Các quan thực công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận địa bàn Quận 11, TP.HCM 23 2.2 Quy trình thực đăng k cấp Giấy chứng nhận Quận 11, TP.HCM 24 2.2.1 Quy trình thực đăng k đất đai lần đầu 24 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận lần đầu 27 2.2.3 Quy trình đăng k biến động đất đai 30 2.2.4 Quy trình cấp giấy chứng nhận biến động cho trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho 32 2.3 Công tác phân loại xử l cụ thể hồ sơ giải đăng k cấp giấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 36 2.3.1 Phân loại hồ sơ 36 2.3.2 Xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận 37 2.3.2.1 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng k , không đăng k 37 2.3.2.2 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng k lần đầu /biến động: 38 2.3.2.3 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng k cấp giấy chứng nhận 40 2.3.2.4 Xử l vài hồ sơ cụ thể theo nêu 41 2.4 Kết giải công tác đăng k cấp giấy chứng nhận giai đoạn từ năm 2015 đến tháng năm 2017 49 Chương 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP.HCM 59 3.1 Giải pháp chung 59 3.1.1 Giải pháp sách pháp luật đất đai Nhà nước 59 3.1.2 Giải pháp hồn thiện hệ thống hồ sơ địa 60 3.1.3 Giải pháp tổ chức thực 60 3.1.4 Một số giải pháp khác 62 v 3.2 Giải pháp cụ thể 62 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử l đăng k đất đai 62 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử l hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 64 Kêt luận 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 PHỤ LỤC Phụ lục I Phụ lục II Phụ lục III Phụ lục IV Phụ lục V vi MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên đặc biệt vô qu giá quốc gia, tư liệu sản xuất quan trọng tất trình sản xuất, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống Nó tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế-xã hội, yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia Ngày nay, phát triển q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước nhanh mạnh nhu cầu sử dụng đất ngày tăng lên Do vấn đề quản lí đất đai trở nên phức tạp hơn, việc đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vấn đề quan trọng 15 nội dung công tác quản l Nhà nước đất đai, để Nhà nước quản l chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi nước, đảm bảo đất sử dụng đầy đủ, hợp l có hiệu nhất, sở để xác định, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, góp phần vào phát triển kinh tế đất nước Một công cụ để quản l quỹ đất đai chặt chẽ hình thành phát triển thị trường bất động sản có quản l Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đại diện quản l nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp l , tiết kiệm có hiệu cao Để quản l đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng k đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng k đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản l ; đăng k quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng k đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng k lần đầu đăng k biến động, thực tổ chức đăng k đất đai thuộc quan quản l đất đai, hình thức đăng k giấy đăng k điện tử có giá trị pháp l Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) chứng thư pháp l chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng k ban đầu diện tích sử dụng Thông qua đăng k đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp l thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng k đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng pháp l quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản l chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản l nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản l tài nguyên đất đai nhà nước làm thất nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: Do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng k xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng k xét cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, công tác phân loại, xử l hồ sơ giải việc đăng k xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Quận 11 quận nội thành, có nhiều hạn chế thuận lợi tiềm đất đai Trong nhiều năm qua nhu cầu đất đai địa bàn quận tăng, qua năm làm cho quỹ đất có nhiều biến động Trong vấn đề quản l đất đai tồn quận hạn chế cơng tác chưa quan tâm mức Đặc biệt công tác đăng k đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn vướng mắc làm ảnh hưởng đến công tác quản l nhà nước đât đai Để biết khó khăn vướng mắc ta cần nắm rõ thực trạng đánh giá công tác đăng k cấp giấy chứng nhận địa bàn Quận 11, TP.HCM từ đưa giải pháp để khắc phục vướng mắc mắc phải cơng tác đăng k cấp giấy chứng nhận địa bàn thời gian tới Vì vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quận 11, TP.HCM” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quản l đất đai vấn đề quan tâm phát triển kinh tế xã hội Chính mà đề tài cơng tác cấp Giấy chứng nhận nhiều người thực Sau số cơng trình nghiên cứu công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận - Luận văn thạc sĩ khoa luật đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn Thành Phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay” tác giả Đỗ Thị Anh Thư (2009) trường Đại Học Quốc Gia Hà Nội Nội dung chính: Nghiên cứu làm rõ quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam như: Xem xét vấn đề lí luận chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định pháp luật hịên hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tìm hiểu tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hà Nội giai đoạn từ năm 2003 đến Đánh giá ưu nhược điểm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kiến nghị số giải pháp phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn tới cho Hà Nội nói riêng nước nói chung - Luận văn thạc sĩ khoa học đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư địa bàn Quận Cầu giấy, Thành phố Hà Nội” tác giả Đinh Thị Ngọc Vĩnh (2014), trường đại học khoa học tự nhiên Hà Nội Nội dung nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư địa bàn Quận Cầu giấy, Thành phố Hà Nội; phân tích tình hình quản l trạng sử dụng đất, đề xuất giải pháp, nâng cao hiệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư địa bàn Quận Cầu giấy, Thành phố Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học đề tài “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sơ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, TP Hà Nội” tác giả Bùi Thị Thúy Hường (2014) trường Đại học quốc gia Hà Nội khoa luật Nội dung khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, đồ địa chính, phương tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, đồ thời kỳ liên quan đến hướng nghiên cứu luận văn Thu thập tài liệu, số liệu công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở) Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng cơng tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận Phân tích quan hệ q trình cơng nghiệp hố, thị hoá, yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận huyện Thanh Oai Phân tích ưu điểm, hạn chế công tác đăng k cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn nhằm làm sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện Thanh Oai Kết luận: Nhìn chung cơng trình nghiên cứu nêu đề cập giải vấn đề sách, ngun tắc, quy trình, phương pháp pháp l nói chung, việc xử l hồ sơ công tác đăng k cấp giấy chứng nhận cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ l hồ sơ gặp phải địa bàn 3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp l , nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng k cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành Tìm hiểu, nghiên cứu đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn Quận 11, TP.HCM Tìm hiểu quy trình thực tế cơng tác đăng k cấp giấy nhận quyền sử dụng đất việc xử l hồ sơ địa bàn từ đánh giá mặt làm mặt chưa làm 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở l luận pháp l công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận địa bàn Quận 11, TP.HCM - Giải pháp xử l hồ sơ công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận địa bàn Quận 11, TP.HCM Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất - Thẩm quyền đơn vị quản l nhà nước đất đai - Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng k cấp Giấy chứng nhận - Trình tự thủ tục xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Tập trung vào việc xử l hồ sơ công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận địa bàn Quận 11, TP.HCM - Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến tháng năm 2017 - Phạm vi nội dung: Xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng k cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp đổi Giấy chứng nhận địa bàn Quận 11, TP.HCM Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu: Thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến công tác đăng k xử l hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu, số hộ đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích số liệu giai đoạn, chủ thể vấn đề nghiên cứu nhằm đánh giá tình hình cấp giấy, xử l hồ sơ tổng hợp kết nghiên cứu từ việc phân tích số liệu, tài liệu, từ rút tồn hạn chế - Phương pháp so sánh: So sánh tình hình cấp giấy chứng nhận, kết đạt qua năm, giai đoạn, so sánh quy trình nhà nước với quy trình thực tế địa phương, từ rút hiệu đạt sau thực Ý nghĩa nghiên cứu Đề tài gúp làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử l hồ sơ đăng k cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng k cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản l đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận địa phương Kết cấu dự kiến luận văn Nội dung Luận văn dự kiến trình bày khoảng 50 trang với kết cấu sau: - Mở đầu - Chương 1: Cơ sở l luận pháp l đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chương 2: Thực trạng công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 11, TP.HCM - Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác xử l hồ sơ đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa Quận 11, TP.HCM - Kết luận kiến nghị - Danh mục tài liệu tham khảo - Phụ lục ... quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sở hữu quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng. .. chưa cấp loại Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với. .. người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất;