NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING SẢN PHẨMDỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯVÀ XÂY DỰNG ĐẤT XANH

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ SƠ ĐỒSơ đồ 1: Cơ cấu marketing- mix Biểu đồ 1: Cơ cấu lao động năm 2009 của Đồng Nai Biểu đồ 2: Doanh thu và lợi nhuận của Đất Xanh qua các năm Bảng 1: Cơ cấu kinh t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

- -ĐỀ TÀI:

“ NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING SẢN PHẨM

DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ

VÀ XÂY DỰNG ĐẤT XANH ”

Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010

-SVTH: LÊ THỊ XUÂN HOÀNG

MSSV: 06135021LỚP: DH06TBKHÓA : 2006 -2010NGÀ

NH: Quản lý Thị trường Bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ XUÂN HOÀNG

“NGHIÊN CỨU NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC

MARKETING SẢN PHẨM DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

ĐẤT XANH”

Giáo viên hướng dẫn: Ks Ngô Minh Thụy

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM)

Ký tên

Ks Ngô Minh Thụy

-Tháng 7 năm

2010-Con xin chân thành biết ơn công lao sinh thành, nuôi nấng

và dạy dỗ của Ba Mẹ để con được ăn học như ngày hômnay Sự yêu thương, dìu dắt của Ba Mẹ là nguồn cổ vũ tìnhthần trong hơn hai mươi năm qua

Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ tận tình của các thầy

cô trong khoa Quản Lí Đất Đai và Bất Động Sản trong suốt

4 năm trên giảng đường Đại học

Em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Ngô Minh Thụy đã chỉ bảotận tình cho em trong suốt thời gian thực hiện đề tài củamình

Xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các anh chị tại công ty ĐấtXanh đã tận tình chỉ dẫn và tạo mọi điều kiện cho em hoànthành đề tài của mình trong suốt thời gian thực tập tại côngty

Lời cuối cùng mình muốn gởi đến tập thể DH06TB đã cổ

vũ, động viên đã đồng hành cùng mình trong suốt 4 nămqua lời cảm ơn chân thành nhất Chúc các bạn thành công!

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Lê Thị Xuân Hoàng

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Xuân Hoàng – Khoa Quản Lí Đất Đai và Bất ĐộngSản – Trường Đại Học Nông Lâm – Thành Phố Hồ Chí Minh

Đề tài: Nghiên cứu chiến lược sản phẩm dự án sinh thái Giang Điền tại công ty

Cổ Phần Dịch Vụ và Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh

Giáo viên hướng dẫn: Ks Ngô Minh Thụy

Nội dung tóm tắt báo cáo:

Gần đây một làn sóng mới nổi lên làm xôn xao giới kinh doanh bất động sản đó

là sự nổ rộ của thị trường bất động sản sinh thái, một thị trường đang được đánh giáđầy tiềm năng trong tương lai Đặc biệt thị trường này đang nở rộ tại các khu vực gầnbiển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu Nơi đây đang có những dự ánvới mức đầu tư lên tới hàng tỉ đô la

Mặc dù thị trường bất động sản ở khu vực Đông Nam Bộ phát triển khá mạnhnhưng lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn bỏ ngỏ chưa có sự phát triển so vớicác khu vực xung quanh nhưng nơi đây đặc biệt là khu vực tỉnh Đồng Nai đang hứahẹn sẽ trình làng các dự án nghỉ dưỡng trong thời gian tới

Nắm bắt được xu thế mới công ty Đất Xanh đã mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vựcnày với sản phẩm đầu tay là dòng sản phẩm nghỉ dưỡng Giang Điền

Mục tiêu chính của đề tài là nghiên cứu chiến lược sản phẩm nêu ra những điểmmạnh và yếu của sản phẩm mình so với sản phẩm cùng loại để từ đó đưa ra phương ángiải quyết phù hợp để mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư

Kết quả nghiên cứu cho thấy mặc dù so với các đối thủ cạnh tranh cùng dòngsản phẩm dự án sinh thái Giang Điền vẫn tạo dựng được cho mình những nét riêng rấtđộc đáo không phải ở đâu cũng có được Muốn nhìn thấy được điều đó chỉ khi kháchhàng trở thành cư dân nơi đây Với chiến lược marketing phù hợp, sản phẩm đa dạnggần gũi với thiên nhiên, cùng với lối kiến trúc độc đáo, thể hiện đúng đẳng cấp củacác doanh nhân thành đạt

Với thời gian thực hiện đề tài ngắn cùng với hạn chế về kinh nghiệm đề tài cónhiều thiếu sót em rất mong được sự chỉ bảo và góp ý của quý Thầy cô để đề tài của

em mang tính khả thi hơn

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Cơ cấu marketing- mix

Biểu đồ 1: Cơ cấu lao động năm 2009 của Đồng Nai

Biểu đồ 2: Doanh thu và lợi nhuận của Đất Xanh qua các năm

Bảng 1: Cơ cấu kinh tế Đồng Nai năm 2009

Bảng 2: So sánh một số chỉ tiêu của Đồng Nai so với các tỉnh thành lân cậnBảng 3: Cơ cấu sử dụng đất của dự án

Bảng 4: Các nhóm khách hàng mục tiêu

Bảng 5: Diện tích từng khu đất trong khu đô thị sinh thái

Bảng 6: Báo giá khu đồi cọ

Bảng 7: Phương thức thanh toán

Bảng 8: Hình thức khuyến mãi 1

Bảng 9: Hình thức khuyến mãi 2

Bảng 10: Chi phí cho chiêu thị cổ động

Bảng 11: Doanh thu của từng dự án

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:

Ngoài thị trường căn hộ cao cấp đang ở đỉnh cao của thị trường bất động sản, cácnhà đầu tư cũng đang chuyển hướng sang một thị trường mục tiêu mới đó việc đầu tư,xây dựng nhà nghỉ dưỡng quanh Sài Gòn Mặc dù thị trường bất động sản tại Thànhphố Hồ Chí Minh phát triển rất rầm rộ nhưng lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫncòn bỏ ngỏ Tuy nhiên gần đây thị trường này đang được các nhà đầu tư đặc biệt quantâm Địa phương họ nhắm đến là các tỉnh lân cận Sài Gòn vì khu vực này giá đất còn

rẻ và không quá xa thành phố Trong khi đó khách hàng có thể mất hàng trăm cây sốmới có thể đến được những khu nghỉ dưỡng ngoài thành phố Nhận thấy được thịtrường tiềm năng này có thể phát triển trong tương lai nhiều đại gia kinh doanh bấtđộng sản đang đầu tư vào loại hình kinh doanh đầy tiềm năng trong tương lai

Tuy nhiên để sản phẩm của mình có thể tồn tại trên thị trường các công ty cầnphải có những kế hoạch marketing để xây dựng cho sản phẩm của mình một nét riêng,một nét đặc thù mà các sản phẩm cùng loại không có được Muốn làm được điều nàyđòi hỏi công ty phải có một đội ngũ Marketing dồi dào, đầy đủ kinh nghiệm và đầynghiệt huyết mới có thể đưa ra những chiến lược phù hợp, phân phối sản phẩm đến tayngười tiêu dùng Dự án Giang Điền cũng là một trong những dự án nghỉ dưỡng màcông ty cổ phần DVXD Đất Xanh hợp tác với Công ty Du Lịch Giang Điền Đây là dự

án được đánh giá sẽ thu được nhiều lợi nhuận trong tương lai bởi lẽ thị trường bấtđộng sản nghỉ dưỡng có xu hướng phát triển trong những năm tới và hứa hẹn sẽ manglại nhiều thành công cho nhà đầu tư nào có tầm nhìn xa trong tương lai

Chiến lược sản phẩm là một trong bốn chiến lược quan trọng mà bất kì công tynào khi tham gia vào một thị trường nào đó đều phải thực hiện và phải thực hiện tốt.Chính vì vậy chiến lược sản phẩm sẽ đóng một vai trò hết sức to lớn cho sự thành côngcủa một dự án Bởi lẽ, nếu chiến lược sản phẩm tốt sẽ là nền tảng thành công cho cácchiến lược khác Điều này đòi hỏi công ty phải có một sự nhìn nhận và cân nhắc rất kĩlưỡng mới có thể cho ra đời dòng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng và đạtdoanh thu cao

Công ty cổ phần DVXD Đất Xanh cũng là một trong những công ty đi đầu tronglĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng quanh Sài Gòn với dự án Giang Điền – một dự án có

vị trí đắc địa nằm trong khu du lịch sinh thái Giang Điền đang mang lại nguồn lợinhuận khổng lồ cho chủ đầu tư Với mục đích tìm hiểu chiến lược tạo ra sản phẩm bấtđộng sản nghỉ dưỡng này tôi xin tiến hành đề tài: “ NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢCSẢN PHẨM DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂYDỰNG ĐẤT XANH”

Mục tiêu nghiên cứu:

Phân tích một số yếu tố chính tác động đến chiến lược sản phẩm và xây dựngphương án marketing cho dự án nghiên cứu, đồng thời rút ra một số vấn đề thực tiễnkhi xây dựng chiến lược marketing cho sản phẩm sinh thái Giang Điền

Đối tượng nghiên cứu

Chủ yếu tập trung vào nghiên cứu chiến lược marketing cho dự án Giang Điền

do công ty Đất xanh độc quyền phân phối và marketing

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Tổng quan về Bất động sản và thị trường bất động sản

 Các tài sản gắn liền với đất

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Vậy: BĐS là tài sản, nhưng có đặc trưng là không di dời được, gắn liền với đất

b Các loại quyền liên quan đến bất động sản

 Quyền sử dụng: khai thác, hưởng dụng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

 Quyền định đoạt: chuyển giao sở hữu chủ cho người khác, bán, tặng, cho vay…

 Quyền sở hữu: bao gồm quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng

 Quyền chiếm hữu: tự mình nắm giữ bất động sản thuộc sở hữu của mình

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

 Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Tuy nhiênloại bất động sản này tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết đảm bảo cho việc xây dựng cơchế chính sách về phát triển và quản lí thị trường bất động sản phù hợp với điều kiệnkinh tê-xã hội nước ta.

2 Thị trường bất động sản

a Khái niệm

Thị trường bất động sản là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình,vật kiến trúc gắn liền với đất đai

Đất đai, nhà ở (thị trường địa ốc) chỉ là một bộ phận của TT BĐS

Nó là tổng hòa các giao dịch dân sự về bđs tại một địa bàn nhất định trong mộtthời gian nhất định

Đó là thị trường của các giao dịch BĐS như: mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp…bao hàm cả các khía cạnh luật pháp, phong tục, tập quán…

b Phân loại thị trường bất động sản

Việc phân loại thị trường bất động sản có thể căn cứ vào các tính chất sau:

 Căn cứ theo tính chất kinh doanh

 Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

 Thị trường cho thuê bất động sản

 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

Thị trường dịch vụ bất động sản bao gồm: các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tưvấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì, bảo dưỡng BĐS

 Căn cứ theo thứ tự thời gian tham gia thị trường

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyền nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

 Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đãđược mua hoặc cho thuê

 Căn cứ vào hàng hóa bất động sản

 Thị trường đất đai

 Thị trường nhà ở

 Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ

 Thị trường BĐS dùng cho văn phòng công sở

 Thị trường BĐS công nghiệp

c Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Không phải là thị trường giao dịch bđs mà là thị trường giao dịch các quyền và lợiích chứa đựng trong bđs

Mang tính vùng, miền, khu vực sâu sắc dựa trên yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lí,kinh tế, văn hóa, mật độ dân số…

Chịu sự chi phối của pháp luật

Có hoạt động đa dạng, phong phú nhưng không hoàn hảo về thông tin và yếu tốcấu thành thị trường.

Cung nhìn chung chậm hơn cầu, do đó bđs có khuynh hướng tăng giá theo thờigian

Giao dịch trên thị trường này cần có kiến thức và kĩ năng trình độ cao => cần tưvấn chuyên nghiệp hỗ trợ

Có liên hệ mật thiết với thị trường vốn

I.1.1.2 Marketing

a Định nghĩa

Có rất nhiều khái niệm khác nhau liên quan đến Marketing

Theo Ủy ban các hiệp hội Marketing Mỹ: “ Marketing là việc tiến hành các hoạtđộng kinh doanh có liên quan trực tiếp tới dòng vận chuyển hàng hóa và dịch vụ từngười sản xuất đến người tiêu dùng.”

Hay học viện Halmilton Mỹ: “ Marketing là hoạt động kinh tế trong đó hàng hóađược đưa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ.”

Viện Marketing Anh Quốc: ( Bristish Institude Marketing):

“ Marketing là quá trình tổ chức và quản lí toàn bộ các hoạt động của sản xuấtkinh doanh từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầutiêu thụ thực sự về một mặt hàng cụ thể đến việc đưa hàng hóa đó đến tay người tiêudùng Cuối cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến.”

Định nghĩa chung nhất về Marketing: “ Marketing là toàn bộ các hoạt động củacon người nhằm thõa mãn nhu cầu và lòng ham muốn thông qua quá trình trao đổi,mua bán sản phẩm/dịch vụ trên thị trường.”

b Vai trò của Marketing

Hướng dẫn, chỉ đạo và phối hợp các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanhnghiệp

Marketing đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong hệ thống kinh tế thị trường Nó

là công cụ mạnh mẽ và sống động giúp xí nghiệp tồn tại và phát triển Nó là trái timcủa tất cả mọi hoạt động doanh nghiệp, do đó, các quyết định liên quan đến thị trườngcần phải tiến hành trước tiên, còn các quyết định khác chỉ mang tính phụ thuộc

Marketing xác định rõ phải sản xuất cái gì, bao nhiêu, sản phẩm có đặc điểm gì,

sử dụng nguyên liệu ra sao, giá cả thế nào…Nó làm cho sản phẩm thích ứng với thịtrường và nhu cầu người tiêu dùng

Marketing có ảnh hưởng to lớn đến quyết định doanh số, chi phí, lợi nhuận vàqua đó đến hiệu quả sản xuất kinh doanh

Vai trò của Marketing trong kinhdoanh có những thay đổi rất nhiều trong cùngnhững quá trình phát triển của nó

c Mục tiêu của Marketing

Có 3 mục tiêu cơ bản:

 Thõa mãn nhu cầu khách hàng

 Thắng thế trong kinh doanh

 Đạt được mục tiêu của doanh nghiệp

d Marketing trong kinh doanh bất động sản

Khi thị trường bất động sản không còn sôi động tức là người mua không phảicạnh tranh nhau để mua nhà việc sử dụng Marketing là một giải pháp mang lại hiệuquả

Lúc thị trường đang sôi động thì công tác Marketing tốt sẽ làm tăng giá trị cănnhà cần bán trong mắt người mua, còn những lúc thị trường đóng băng công tácmarketing tốt cho bất động sản chính là sự khác biệt giữa việc bán được nhà hay làkhông có ai mua nhà

Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinhnghiệm và kiến thức chuyên sâu không phải ai cũng làm được

Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địaphương và những nghiên cứu mang tính chât toàn cầu dẫn đến việc đánh giá đượcđúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình

Nhưng thực tế là, giám đốc Marketing càng giỏi thì càng mang lại những lợi íchcho những khoản đầu tư của mình Vì vậy cũng như các ngành khác, marketing là mộtkhâu cực kì quan trọng trong việc phát triển bất động sản

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóathông thường ở chỗ nó đòi hỏi giám đốc marketing phải có những hiểu biết tổng thể

về nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đặc điểm của vị trí, xu hướng của xãhội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và mộttrong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo Một dự án bấtđộng sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường

Do vậy, ngoài việc giám đốc marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt cònphải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra nhữngquyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó Họ cần phải có nhữngnghiên cứu “khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản sản phẩm trongquá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai

Những nghiên cứu “khoa học” này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì?

và Như thế nào? Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đốivới bất động sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về nhữngkhách hàng tiềm năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh củathị trường đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản,định hướng, xây dựng được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩmcủa công ty

Cũng giống như các giám đốc marketing khác, sự sáng tạo là rất cần thiết Trongmarketing bất động sản đòi hỏi cần có sự sáng tạo, mưu mẹo Bất động sản thôngthường là tài sản lớn đối với mọi người nên việc quyết định mua/ bán thông thườngđược các khách hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng Vì vậy việc marketing trong bất động sản

có thể được ví von là “marketing cảm xúc.”

Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhàvới bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhómkhách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp.

Qua các kinh nghiệm thực tế cũng trên một số các phân khúc thị trường khácnhau, chúng tôi có thể tư vấn cung cấp các thông tin cho các quyết định về đầu tư bấtđộng sản trên tất cả các lĩnh vực thông qua một chuỗi các công việc: Phân tích thịtrường, phân tích về vị trí và các loại hình phát triển, phân tích về nguồn lực, phân tíchtài chính, phân tích tính khả thi, phân tích các giao dịch cần thương lượng, hoạch địnhchiến lược, đánh giá, kiểm toán…

I.1.1.3 Phối thức tiếp thị và chiến lược sản phẩm

1 Marketing-mix

a Định nghĩa

Marketing – Mix là một phối thức định hướng các biến số Markketing có thểkiểm soát được mà công ty thương mại sử dụng một cách liên hoàn và đồng bộ nhằmtheo đuổi một sức bán và lợi nhuận dự kiến trong một thị trường trọng điểm xác định

Sơ đồ 1: Cơ cấu của Marketing – Mix

b Vai trò của Marketing – Mix

Marketing-Mix có một vai trò hết sức quan trọng mang tính chất tác nghiệptrong chiến lược Marketing Việc thiết kế Marketing- mix phải kinh hoạt, phù hợp vớimỗi thị trường mục tiêu; với mỗi vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường;với đặc điểm của từng sản phẩm và với mỗi giai đoạn của vòng đời sản phẩm

Đối với sản phẩm là hàng hóa bất động sản đòi hỏi người hoạch định chiến lượcMarkting cho sản phẩm phải bám sát tình hình thị trường, những động thái của thịtrường, các định chế và hành lang pháp lí vì bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt

Marketing - mix

Thị trường mục tiêu

Do đó, sự thay đổi trong các chính sách, quy định của Nhà Nước về hoạt độngkinh doanh bất động sản buộc các doanh nghiệp phải linh động trong việc hoạch định

và triển khai các chiến lược Marketing sao cho có hiệu quả nhất

Muốn đạt được điều này cần phải có sự kết hợp hài hòa giữa những hiểu biếtmang tính cục bộ địa phương với những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu nhằmquản lí tốt thị trường cũng như nắm bắt kịp thời những biến động của thị trường cónhư vậy Marketing-mix mới thật sự mang lại hiệu quả cho các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản nói riêng và toàn thị trường hàng hóa nói chung

2 Các thành phần của Marketing –mix

 Sản phẩm (Product)

Đây là tập hợp những sản phẩm và dịch vụ mà doanh nghiệp cung ứng cho thịtrường mục tiêu

 Giá cả (Price)

Đó là tất cả khoản tiền mà khách hàng phải trả để có được hàng hóa

 Phân phối (Place)

Là hoạt động của doanh nghiệp nhằm đưa sản phẩm đến khách hàng mục tiêu mộtcách thuận tiện nhất

 Phần cụ thể của sản phẩm

Người thiết kế sản phẩm phải biến cốt lõi của sản phẩm thành sản phẩm cụ thể

Ví dụ: xe máy, đồng hồ, nước hoa, tủ lạnh… đều là những sản phẩm cụ thể

Sản phẩm có các đặc tính sau:

 Một mức độ chất lượng

 Các đặc điểm

 Một kiểu dáng sáng tạo

c Vai trò của chiến lược sản phẩm

 Chiến lược sản phẩm có vai trò to lớn và hết sức quan trọng, nó là nến tảng, làxương sống của chiến lược chung

 Chiến lược sản phẩm là vũ khí sắc bén nhất trong cạnh tranh trên thị trường, lànhân tố quyết định sự thành công của một doanh nghiệp

 Việc xác định đúng chiến lược sản phẩm có một ý nghĩa sống còn đối vớidoanh nghiệp

 Chiến lược sản phẩm tốt thì các chiến lược khác mới có điều kiện triển khai mộtcách hiệu quả

d Chu kì sống của sản phẩm và các chiến lược marketing cho từng chu kì

Hình 2: Chu kì sống của sản phẩm

Nguồn: Marketing căn bản- Philip kotler

Giống như con người mỗi sản phẩm cũng có một chu kì sống Chúng tăng trưởng,suy giảm và cuối cùng bị đào thải Thường chu kì sống của sản phẩm trải qua 4 giaiđoạn

Giai đoạn giới thiệu (1): Mức bán ít, chi phí quảng cáo nhiều, kinh doanhchưa có lãi Doanh nghiệp cần phải tổ chức một hệ thống hợp lí để đưa hàng hóa đếnđược những nơi bán hàng Quảng cáo ở giai đoạn này phải làm thật tốt, phải hướngmạnh mẽ vào các khách hàng mục tiêu có tiềm lực mạnh nhất

Khi tung sản phẩm mới ra thị trường, các nhà quản trị Marketing có thể đưa

ra mức cao hay thấp cho từng biến Marketing như giá cả, khuyến mãi, phân phối vàchất lượng sản phẩm Nếu chỉ xem xét đến giá cả và khuyến mãi thì ban lãnh đạo cóthể theo đuổi một trong bốn chiến lược sau:

 Chiến lược hớt váng thị trường: tung sản phẩm ra thị trường với mức giácao và khuyến mãi cao Trong trường hợp này công ty chi quá nhiều cho khuyến mãinhằm thuyết phục thị trường về lợi ích sản phẩm ngay cả với giá cao Hoạt độngkhuyến mãi ở mức cao nhằm tăng nhịp độ xâm nhập thị trường

 Chiến lược hớt váng từ từ: tung sản phẩm ra thị trường với mức giá caonhưng với mức khuyến mãi thấp Giá cao góp phần đạt mức lãi gộp trên đơn vị sảnphẩm cao nhất Mức khuyến mãi thấp nhằm giữ chi phí marketing ở mức thấp Cáchkết hợp này nhằm hớt được nhiều lợi nhuận trên thị trường

 Chiến lược xâm nhập chớp nhoáng: tung sản phẩm ra thị trường với mứcgiá thấp và chi phí cho khuyến mãi cao Chiến lược này hứa hẹn sẽ đem lại nhịp độxâm nhập thị trường nhanh nhất và thị phần lớn nhất

Doanh số

Thời gian

(4) (3)

(2) (1)

 Chiến lược xâm nhập từ từ: tung sản phẩm ra thị trường với mức giáthấp và chi phí khuyến mãi thấp Giá thấp sẽ khuyến khích khách hàng mua sảnphẩm nhiều hơn, công ty giữ chi phí khuyến mãi ở mức thấp nhằm đạt được lợi nhuậnnhiều hơn.

Giai đoạn phát triển (2): Khối lượng tiêu thụ tăng mạnh, doanh nghiệpcần phải dùng nhiều biện pháp kích thích tiêu thụ khác nhằm nâng đỡ sự tăng trưởngnhanh của doanh số và kéo dài càng lâu càng tốt giai đoạn này Các chiến lượcmarketing cho giai đoạn tăng trưởng:

 Trong giai đoạn này công ty sử dụng một số chiến lược kéo dài mức tăngtrưởng nhanh của thị trường càng nhanh càng tốt

 Công ty nâng cao chất lượng sản phẩm, bổ sung thêm một số tính chấtmới cho sản phẩm và cải tiến kiểu dáng

 Bổ sung thêm những mẫu mã mới

 Xâm nhập các phân khúc thị trường mới

 Mở rộng phạm vi phân bố và tham gia các kênh phân phối

 Chuyển từ quảng cáo ở mức độ biết sản phẩm sang mức độ yêu thích sảnphẩm

 Giảm giá để thu hút số người mua nhạy cảm với giá tiếp theo

Giai đoạn bảo hòa (3): Cung cầu thỏa mãn tối đa, doanh thu và lãi cạnhtranh trở nên gay gắt Doanh nghiệp cần phải tìm kiếm những phân khúc thị trườngmới, cải tiến chất lượng, kiểu dáng hoặc một sự tiện lợi nào đó

Giai đoạn suy thoái (4): Hàng bán chậm, khó bán, lãi ít, người mua trởnên khó tính, khắt khe hơn, kỹ thuật công nghệ mới xuất hiện, không nên giữ lạinhững sản phẩm yếu kém vì nó có thể làm lu mờ đi hình ảnh tốt đẹp của doanhnghiệp Cần phải chuẩn bị trước và tung ra thị trường những sản phẩm mới Lợi íchcủa chiến lược này là giúp doanh nghiệp chủ động lập kế hoạch tiêu thụ, khai thác tốtnhất những lợi thế của các giai đoạn có nhiều triển vọng nhất, kéo dài càng lâu càngtốt giai đoạn này và chủ động rút lui khỏi thị trường khi sản phẩm đã bước vào giaiđoạn suy thoái

e Phân tích khả năng thích ứng của sản phẩm đối với thị trường

 Đánh giá khả năng và mức độ thành công của sản phẩm trên thị trường

 Tìm khuyết tật cần thay đổi, cải tiến

 Phát hiện các cơ hội bán hàng và việc tận dụng sản phẩm

Việc nghiên cứu và phân tích này qua 4 bước:

Bước 1: Nghiên cứu khả năng chấp nhận của thị trường thông qua việc nghiên

cứu sản phẩm cạnh tranh, thông qua các thông số: kỹ thuật, nguyên liệu thiết kế, kiểudáng, tính thích ứng,thẩm mỹ, thời gian bảo hành, giao hàng, giá cả, phương tiện thanhtoán

Bước 2: Nghiên cứu việc chấp nhận mua bán xem thái độ và cảm tưởng của đối

tượng mua hàng để đánh giá đúng vị trí sản phẩm trên thị trường

Bước 3: Nghiên cứu phản ứng của người tiêu dùng và việc chấp nhận sản phẩm

I.1.2 Cơ sở thực tiễn

I.1.2.1 Thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay

Thị trường bất động sản năm 2009 khép lại với nhiều cơn nóng lạnh thất thường.Bước sang năm 2010, theo các chuyên gia sẽ có hàng loạt dự án bung hàng nên nguồncung sẽ dồi dào và do vậy ít có khả năng biến động lớn về giá Nhìn vào sự phát triểncủa thị trường bất động sản trong thời gian qua, tổng giám đốc Bến Thành LandNguyễn Cao Trí nhận định, cơn sốt của thị trường lặp lại khá đều đặn theo chu kì mỗi2-4-2-4 năm một lần Nếu tính như vậy thì năm 2010 sẽ đến chu kì thị trường này vượtqua khủng hoảng sau hai năm thị trường khá trầm lắng

Tuy nhiên, theo nhận định của công ty tư vấn, nghiên cứu bất động sản VietRees,các dự án đang trong quá trình xây dựng, đến năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trườngThành phố Hồ Chí Minh thêm khoảng 8500 căn hộ và thêm từ 10000 – 15000 căn hộvào năm 2011 Khả năng con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo Chẳnghạn nguồn cung căn hộ có giá trung bình sẽ cao hơn gấp bốn lần so với năm 2008

“Cầu bất động sản trong ngắn hạn 2010 và trung hạn trong ba năm tới sẽ đặc biệtcao trong phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp, không những chỉ ở thành phố HồChí Minh mà còn cho các tỉnh thành khác như Bình Dương và Đồng Nai”, VietRess

dự bán

Hiện nay các phân khúc nhà ở cao cấp đang gặp khó khăn do cung lớn hơn cầu vàđồi tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư đang gặp khó khăn vì không tìm đượcđầu ra cho khoản đầu tư khá lớn Trong khi đó, nhu cầu mua đi bán lại có nhiều khảnăng chưa hồi phục được vì quy định pháp lí liên quan đến thuế thu nhập từ chuyểnnhượng bất động sản Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản khi sàn vàngđóng cửa, hàng tỷ đô la đổ vào các dự án hạ tầng, kinh tế vĩ mộ ổn định…là những cơhội để địa ốc năm nay (2010) lên ngôi

Trong năm nay sẽ có một lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất độngsản do tháng 3 tới sàn vàng ngưng hoạt động Theo thời gian thị trường bất động sảnViệt Nam ngày càng trưởng thành, nhà đầu tư đã chuyển từ tầm nhìn ngắn sang dàihạn Năm 2009 nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã thất bại do tâm lí a dua, đồn thổi Sangnăm nay họ sẽ rút kinh nghiệm bỏ qua tâm lí “ ăn xổi ở thì”

Trong khi nguồn cung của các phân khúc được dự báo khá rõ thì lượng cầu vẫncòn là con số bí ẩn vì không thể thống kê chính xác vì ngoài những người có nhu cầuthực còn có các nhà đầu tư nhỏ lẻ Nguồn cầu là một bí ẩn khó xác định, thay vì cố tìmkiếm lượng cầu các nhà đầu tư nên xác định rõ thị trường mục tiêu, phân khúc cầnhướng tới cũng như thị hiếu của khách hàng

Khởi sắc chưa hẳn đã tốt, điều quan trọng là thị trường cần có sức khỏe ổn định,chắc chắn Quyết định đầu tư không cần thiết phải là thời điểm bùng nổ, điều quantrọng là túi tiền bạn có và khả năng hiểu biết thị trường Nhìn chung thị trường bấtđộng sản Viết Nam vẫn chưa công khai, minh bạch và chứa đựng nhiều yếu tố rủi rotrong các giao dịch, đặc biệt là nhà dự án Muốn thị trường bình ổn, không sốt nóngcục bộ, đóng băng, găm hàng tích trữ…cần phải xây dựng chính sách hữu hiệu

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trở mình sau một giấc ngủ dài Cùng vớinguồn tăng trong đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và sự cải thiện hệ thống pháp lí thịtrường bất động sản nước ta được đánh giá là đầy hứa hẹn – nhiều cơ hội và được dự

đoán sẽ phát triển nhanh chóng trong thời gian tới Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn tồn tạinhiều thách thức như: quản lí hành chính chưa thật sự hiệu quả, thiếu minh bạch; hệthống pháp lí, cơ sở hạ tầng còn yếu kém và cần được tiếp tục cải thiện nhiều hơn.Việt Nam vẫn rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhưng cũng đòi hỏi phảicam kết đầu tư dài hạn với khả năng tài chính lớn, tính linh hoạt, kiên nhẫn, nhất quán.Trong quí I năm 2007, theo Ủy ban đầu tư nước ngoài và bộ kế hoạch đầu tư cókhoảng 406 triệu đô la được đổ vào các dự án khách sạn và du lịch, chiếm 1/5 tổngnguồn vốn được cho phép Cùng với sự tăng trưởng trong ngành du lịch và nguồn vốnđầu tư nước ngoài, nhu cầu cao ốc văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và khobãi cũng đang tăng lên.

Bên cạnh đó, nhiều lĩnh vực của Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực đãmang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài Bất động sản du lịch- kênh đầu

tư mới hứa hẹn sẽ đem lại nguồn lợi nhuận khổng lồ trong tương lai cho những ai nhìnthấy được giá trị tiềm ẩn của nó

Khi đầu tư bất động sản vào các thành phố lớn đã trở nên đất chật người buônđông, nhiều doanh nhân đang chuyển hướng vào các dự án biệt thự nghỉ dưỡng venbiển Đây là kênh đầu tư mới được đánh giá là có chỉ số an toàn rất cao Theo nhậnđịnh thị trường của công ty tư vấn bất động sản quốc tế CB Richard Ellis ( CBRE)hiện nay ngoài đất nền, căn hộ chung cư trong các thành phố lớn, nhà đầu tư bất độngsản đang hướng tới một thị trường đầu tư tiềm năng mới – thị trường nhà nghỉ dưỡng.Nhà nghỉ dưỡng còn được giới đầu tư gọi với một cái tên khác là ngôi nhà thứhai Bởi lẽ đây không phải là nơi lưu trú chính của chủ sở hữu, thường để đáp ứngchốn nghỉ ngơi cho gia đình trong các kì du lịch, nghỉ cuối tuần Tuy nhiên, thời giankhông sử dụng nhà chủ sở hữu có thể tạo ra nguồn vốn thu nhập bằng cách cho thuê lạimột cách linh hoạt nhờ sự khác biệt với những căn hộ chung cư trong các khu đô thị.Nhà nghỉ dưỡng thường là một phần của dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, sângolf, tọa lạc ở ven vùng biển hay vùng sơn cước và thường được quản lí theo cộngđồng chung Các dịch vụ như duy tu bảo dưỡng, quản lí, thanh toán, tiền thuê đượcnhà quản lí du lịch đảm nhiệm

Mặc dù so với các nước trong khu vực, tại Việt Nam thị trường nhà nghỉ dưỡngcòn khá mới mẻ Song hai năm trở lại đây thị trường bất động sản đã đón nhận không

ít những thông tin về các dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng du lịch Theo CBRE, các dự

án bất động sản du lịch trong 2-3 năm tới sẽ cung cấp khoảng 970 biệt thự và 656 căn

hộ ở khu vực phía Bắc, khoảng 1085 biệt thự và 510 căn hộ ở khu vực miền Trung vàkhoảng 5100 biệt thự ở khu vực phía Nam

Có thể nói phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng đang là xu thế đầu tư mới trên thịtrường bất động sản trong thời gian gẩn đây Trong bối cảnh kinh tế đang ổn định trởlại và dự báo chiều hướng tăng trưởng trong thời gian tới Tình hình nền kinh tế ViệtNam 6 tháng đầu năm 2009 đã có nhiều dấu hiệu phục hồi với chỉ số lạm phát giảm,thị trường chứng khoán tăng điểm mạnh, Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam giảm lãisuất và sẽ duy trì ở mức thấp, nguồn cung cấp các căn hộ cho thuê tăng, gói kích cầucủa Chính phủ giúp các doanh nghiệp đối phó với khủng hoảng kinh tế và thực tế sốlượng bán căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang tăng dần

Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Châu

Á, Đông Nam Á sẽ là điểm thu hút du lịch mới trong tương lai Tiếp đó là sự thay đổilớn trong xu hướng lựa chọn điểm nghỉ dưỡng của du khách thay vì ở khách sạn hayresort hạng sang như trước sẽ chuyển dần sang các khu Villas tách biệt Thị trường nhànghỉ dưỡng tại Việt Nam và bất động sản du lịch cũng đang phát triển mạnh Theotổng kết của Tổng cục du lịch năm 2008 cho thấy, Việt Nam đã đón 4,2 triệu lượtkhách quốc tế, đạt doanh thu 3 tỷ USD Trong 7 tháng đầu năm 2009, chúng ta đã đónhơn hai triệu lượt khách quốc tế với doanh thu 1,9 tỷ USD

Ngành du lịch cũng đang thông qua chương trình hành động và mục tiêu đề racủa năm 2010 sẽ đón 6-6,5 triệu lượt khách quốc tế với doanh thu khoảng 4,5 tỷ USD

Sự gia tăng mạnh cả về số lượng và doanh thu từ hoạt động này chính là chìa khóavàng mở ra cơ hội cho nhiều nhà đầu tư quan tâm tới thị trường bất động sản du lịchcòn sơ khai ở Việt Nam

I.1.2.2 Giới thiệu sơ lược dự án Giang Điền

Dự án: Khu đô thị dịch vụ sinh thái Giang Điền

Quy mô dự án: 118 ha, trong đó :

 Diện tích sông suối và hồ điều hòa là 22.432,4 m2

 Đất công trình dân dụng là 397.666,5 m2

Tọa lạc tại ấp Hòa Bình – xã Giang Điền – huyện Trảng Bom – tỉnh Đồng Nai

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần du lịch Giang Điền

Hợp tác đầu tư: Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Đất Xanh

I.1.2.3 Tìm hiểu về bất động sản du lịch

a Định nghĩa bất động sản du lịch

Theo định nghĩa của Dự thảo Điều lệ hiệp hội bất động sản du lịch Việt Nam,BĐSDL bao gồm:

Khách sạn, khu du lịch (resort), biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng,

Khu vui chơi giải trí, Casino, thể thao, khu cảnh quan thiên nhiên hoặc nhântạo,

Khu ẩm thực, văn hóa, lịch sử, phục vụ cho du lịch (ví dụ như: nhà hàng, trungtâm văn hóa & lịch sử );

Các phương tiện du lịch bao gồm: trên bộ, trên không, dưới nước (ví dụ như xe

du lịch, du thuyền, máy bay du lịch, );

Cơ sở đào tạo huấn luyện phục vụ cho ngành du lịch;

Cơ sở hạ tầng phục vụ cho du lịch, bao gồm: bến du thuyền, bến bãi du lịch,đường giao thông, cơ sở điện & nước, cơ sở xử lí nước & rác thải,.v.v ;

Khu phức hợp bao gồm hai hay nhiều yếu tố trên

Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của mình tôi đặc biệt chú trọng đến khái niệm “nhà nghỉ dưỡng” một loại hình kinh doanh đang được ưa chuộng nhất hiện nay

b Tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng đã có ở Việt Nam từ lâu nhưng chủ yếu tập trung ở cácđịa phương du lịch như Nha Trang, Đà Lạt, Đà Nẵng…Thời gian gần đây các nhà đầu

tư bắt đầu quan tâm đến các tỉnh lân cận quanh Sài Gòn Đánh giá về phân khúc thịtrường BĐS nghỉ dưỡng, một nhà đầu tư cho rằng: “ Ở nước ta chỉ có Đà Nẵng là rấtthuận lợi để phát triển BĐS nghỉ dưỡng vì ở đây có đặc thù là bờ biển đẹp, giao thôngthuận lợi.

Khu vực phía Nam chỉ có Vũng Tàu, Bình Thuận là có điều kiện để phát triển thịtrường này; còn Sài Gòn Và các tỉnh còn lại của Đông Nam Bộ thì không đáng kể”.Quả thực, khu vực TPHCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ dù là khu kinh tế trọngđiểm, thị trường BĐS phát triển cực mạnh nhưng phân khúc thị trường BĐS nghỉdưỡng lại chưa tương xứng Nếu so với một số tỉnh phía Bắc như Quảng Ninh, đặc biệt

là miền Trung thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng của khu vực các tỉnh trong vùng kinh tếtrọng điểm phía Nam hoàn toàn bị lép vế, chưa có tên tuổi rõ ràng

Cho đến thời điểm hiện nay, BĐS nghỉ dưỡng của khu vực phía Nam chưa nhiềungoại trừ các dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu thì chỉ có một vài dự án ăn theo các sângolf ở Đồng Nai, TPHCM Điều này cũng dễ hiểu bởi cả 3 tỉnh, thành Đồng Nai, BìnhDương và TPHCM yếu tố biển rất mờ nhạt TPHCM có biển Cần Giờ nhưng nướcđục, không thể làm bãi tắm, trong khi đó Bình Dương hoàn toàn không có biển

Tuy nhiên, diễn biến thị trường gần đây cho thấy phân khúc thị trường này gầnđây đang được các nhà đầu tư Sài Gòn quan tâm phát triển Địa phương họ nhắm đến

là các tỉnh lân cận TPHCM, vì khu vực này giá đất rẻ hơn và cũng không quá xa thànhphố Gần đây nhất Công ty CP DV XD Địa ốc Đất Xanh đã kí kết hợp đồng hợp tácđầu tư với Công ty CP du lịch Giang Điền ngay trong khu du lịch thác Giang Điền(Trảng Bom, Đồng Nai) rộng đến 420 ha

Dự án Giang Điền có vị trí đắc địa đặt ngay trong khu du lịch, nghỉ dưỡng khánổi tiếng thác Giang Điền để tận hưởng cảnh quan và hạ tầng của nó Đây là khu dulịch nổi tiếng rất gần Biên Hòa và Thành phố Hồ Chí Minh, lại nằm sát ngay xã TamPhước, nơi đây sẽ là trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai

Theo thống kê của công ty Nghiên cứu & Tư vấn BĐS Việt Nam (VietRees) thìtrong hai năm qua, giao dịch của các dự án đất nền ở Đồng Nai không hề bị đóng băngnhư tình hình chung của thị trường địa ốc phía Nam mà còn tăng mạnh hơn so vớitrước Cũng theo VietRees thì Đồng Nai đang sở hữu nhiều điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội thuận lợi vượt trội để phát triển thị trường BĐS như: đất cứng dễ xây dựng,thuận lợi phát triển công nghiệp, vị trí trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, giaothông thuận lợi…

Ngoài ra VietRees còn xác định ưu thế khác giúp BĐS Đồng Nai phát triển như:tốc độ tăng trưởng GDP ổn định và cao gấp hai lần so với bình quân cả nước; nguồnvốn FDI tăng nhanh và ổn định; GDP/người liên tục tăng và luôn ở mức cao; sức muacủa người dân tăng mạnh; hạ tầng phát triển công nghiệp tốt, có nhiều khu côngnghiệp nhất nước

Do đó, theo nhận định của VietRees, thị trường BĐS Đồng Nai chỉ mới phát triển

ở giai đoạn đầu và sẽ còn hấp dẫn hơn trong tương lai Lưạ chọn vị trí của nhà đầu tưkhi xây dựng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quanh Sài Gòn cũng rất đắc địa, nhưKĐT Giang Điền cách TPHCM 500km, lại có thể nói trực tiếp bằng tuyến quốc lộ 1A

Vị trí này loại bỏ hẳn hạn chế về hạ tầng đường bộ của loại hình BĐS nghỉ dưỡng còn

vị trí của KĐT Sơn Tiên được chọn để “đón gió” khu trung tâm hành chính mới chuẩn

bị xây dựng của Đồng Nai

Ngoài ra với vị trí gần TPHCM như vậy các nhà đầu tư đều cho là khách có thểvừa ở tại các khu KĐT này vừa làm việc tại TPHCM Vì ô tô đi từ các KĐT này đếnTPHCM không đến 1 tiếng đồng hồ Đạt được thế mạnh về vị trí là gần TPHCM, tuynhiên, các KĐT này vướng phải hạn chế về điều kiện nghỉ dưỡng, vì BĐS nghỉ dưỡngđiều kiện tiên quyết là phải có các dịch vụ nghỉ dưỡng, khí hậu thích hợp

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc công ty Đất Xanh chorằng: “ Đây là những sản phẩm vừa có thể ở lại vừa có thể kinh doanh nên rất được ưachuộng Trong thời gian chờ đợi giao dịch nhà đầu tư và gia đình vẫn có thể đến nghỉdưỡng trong những dịp cuối tuần” Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệphội bất sản thành phố Hồ Chí Minh thì thế giới hiện đang có phong trào những ngườigià ở các nước phát triển, khí hậu lạnh sang các nước có khí hậu ấm áp để nghỉ dưỡngtrong mùa đông

Đây cũng là một nguồn thu khá lớn cho BĐS nghỉ dưỡng Vì vậy, các nhà đầu tưhiện đang rất lạc quan về thị trường này Bên cạnh đó, sản phẩm BĐS sinh thái có chu

kì phát triển ổn định hầu như không xảy ra tình trạng bong bóng thị trường hay giá ảonguyên nhân do phân khúc này vẫn đang trong giai đoạn đầu phát triển, khách hàng cónhu cầu sử dụng thật sự nên ít xảy ra tình trạng bị giới đầu cơ sử dụng những thủ thuật

để tạo giá ảo

Với sự thay đổi nhanh chóng của đời sống kinh tế và cơ sở hạ tầng giao thôngtừng bước được cải thiện những vùng biển đẹp của Việt Nam như Hạ Long, Cát Bà,

Đà Nẵng, Phan Thiết, Nha Trang, Khánh Hòa, Côn Đảo đang dần trở thành thiênđường cho các khu biệt thự nghỉ dưỡng Với tổng vốn đầu tư dự kiến đầu tư vào các

dự án trên lên tới hàng chục tỷ USD, các nhà đầu tư chắc chắn nhìn thấy triển vọngkinh doanh hết sức khả quan này

c Tiêu chuẩn của một bất động sản sinh du lịch

 Một dự án bất động sản du lịch phải là một dự án xanh, gần gũi với thiên nhiên

 Tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường

 Tiêu chuẩn về quy hoạch sinh thái, không gian sinh thái, dịch vụ sinh thái

 Hệ thống công trình sinh thái trong không gian xanh, tạo dựng một cuộc sốngxanh đồng bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần tới giá trị cảmxúc

Theo các chuyên gia muốn biết một bất động sản có phải lá biệt thự, khu du lịchsinh thái hay không cần phải:

 Xem lại bảng đồ quy hoạch của dự án trong cả khu rộng lớn

 Tránh xa các khu công nghiệp, nhà máy

 Diện tích nhà trung bình 400-500 m2 trở lên với đầy đủ dịch vụ tiện ích caocấp.

Ngược lại, nhà có diện tích nhỏ, xây san sát nhau, cao tầng, thiếu mảng xanh,không có sân vườn, thiếu công viên, không có đầy đủ các dịch vụ tiện ích, môi trườngsống kém hoặc ô nhiễm thì chưa phải là sinh thái Hiện nay, có không ít chủ đầu tưđánh đồng khái niệm nhà vườn với biệt thự sinh thái rồi bán với giá cao

Giới bất động sản cho hay hiện nay Việt Nam vẫn chưa có tiêu chuẩn xác định nhưthế nào là biệt thự sinh thái Điều này có thể dẫn đến tình huống lạm dụng chào bánsản phẩm

Vì vậy các đơn vị bất động sản cần đặt ra tiêu chuẩn định tính hơn là định lượng,nhằm rà soát lại dòng sản phẩm này và phổ biến khái niệm sinh thái để tránh nhằm lẫncho khách hàng, đồng thời hạn chế sự lạm dụng từ phía chủ đầu tư

d Những khó khăn gặp phải của thị trường BĐS nghỉ dưỡng

Mua bất động sản du lịch là một kênh đầu tư mới, dù hấp dẫn nhưng không kémphần rủi ro bởi các khách hàng không hề có một chuẩn mực nào để có thề định lượng

về giá cả, chất lượng, tính thanh khoản của sản phẩm và nhất là thời gian hoàn vốn bỏra

Hiện nay, do hạ tầng còn thấp nên giá trị bất động sản còn thấp Đầu tư lớn, phảichôn dòng tiền dài hạn, kén khách cộng thêm cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện dịch cúmH1N1 là những yếu tố khiến các chuyên gia nhận định bất động sản du lịch Việt Namtiềm năng nhưng chưa thật sự hấp dẫn

Theo nhận định của ông Lê Chí Hiếu tổng giám đốc công ty phát triển nhà ThủĐức nhận định hạn chế này một lẩn nữa, rủi ro lớn nhất trong việc kinh doanh bấtđộng sản du lịch, cụ thể căn hộ nghỉ dưỡng là mức đầu tư quá lớn nhưng chôn vốn rấtlâu, lại kén chọn khách hàng nên đầu ra còn hạn chế

Cũng theo ông Hiếu nếu kinh doanh không khéo, quản lí không chặt, chuyệnxoay đồng vốn cho bất động sản du lịch là bài toán hóc búa vì dòng tiền bị ứ độngtrong khoảng thời gian dài đòi hỏi doanh nghiệp phải mạnh về tài chính và chấp nhận

bỏ ra khoản chi lớn để quản lí và vận hành các tòa nhà hoặc các chuỗi biệt thự

Sự khủng hoảng kéo dài của nền kinh tế thế giới cũng ảnh hưởng không nhỏ đếnnền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Theo nhận địnhcủa một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì BĐSDL của Việt Nam hiện nayvẫn chưa thể so sánh với BĐSDL của Bali (Indonesia cách đây 20 năm)

Việt Nam vẫn còn quá nhiều yếu tố khiến các nhà đầu tư nước ngoài phải bănkhoăn Theo một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết giá đất quá cao, đồngthời chính sách phát triển thị trường bất động sản còn thiếu công khai minh bạch lànguyên nhân chủ yếu khiến các nhà đầu tư e ngại khi đầu tư vào lĩnh vực này

Còn theo ông Phan Hữu Thắng, Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài, kiêm chủ tịchChi hội bất động sản du lịch Việt Nam, Việt Nam vẫn chưa có nhiều chuyên gia cókinh nghiệm trong quy hoạch cũng như xây dựng chiến lược phát triển cho lĩnh vựcnày Và đây cũng chính là nguyên do các những dịch vụ vui chơi giải trí, kết nối cộngđồng và nghỉ dưỡng vẫn chưa phát triển hết tiểm năng

Thủ tục pháp lí còn quá rờm rà, khoảng cách giữa số vốn cam kết và vốn thực thi

là một khoảng cách dài Hạ tầng giao thông chưa phát triển rất khó vực dậy nền kinh tếnói chung và thị trường bất động sản nói riêng Hầu hết các quyết định mua bán BĐShiện nay tập trung trên 3 yếu tố chính như: tham khảo miệng, tư vấn “cò” và cuối cùng

là từ cảm tính cá nhân

Mức lãi suất ngân hàng cao nhất nhì thế giới là rào cản lớn cộng thêm thủ tụcpháp lí kéo dài như vậy các nhà đầu tư sẽ khó có thể tồn tại và phát triển ngành BĐStrong nhiều năm tới

e Các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng

“Vẻ đẹp tiềm ẩn”, các tiềm năng đang dần lộ diện thu hút các nhà đầu tư với hìnhảnh một đất nước đang từng ngày thay chiếc áo cũ của những năm tháng chiến tranhđầy khó khăn để khoác lên mình chiếc áo tươi trẻ, năng động của thời kì hội nhập, pháttriển Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam 8,44 % đứng thứ ba châu Á sau TrungQuốc và Ấn Độ

Theo báo cáo đầu tư thế giới (WIR) năm 2007 do diễn đàn Liên Hiệp Quốc vềthương mại và phát triển, Việt Nam đứng thứ 6 trong số 141 nền kinh tế được khảo sát

về triển vọng thu hút đầu tư, sau Trung Quốc, Ấn Độ, Mỹ, Nga và Brazil Không chỉchú trọng phát triển kinh tế, Việt Nam ngày càng nâng cao vị thế của mình trên trườngquốc tế, tham gia, tổ chức thành công hội nghị APEC Chính điều đó đã tạo dựng lòngtin cho các nhà đầu tư vào tương lai tươi sáng của Việt Nam

Bên cạnh đó, nhà nước đang đẩy mạnh việc thiết lập một cơ chế chính sách gọnnhẹ, cải cách, xóa bỏ các thủ tục hành chính rườm rà và đưa ra nhiều chính sách ưu đãinhằm khuyến khích đầu tư Ngoài ra, nhà nước đang cố gắng thực hiện nhanh việc xâydựng quy hoạch tổng thể phát triển du lịch và quy hoạch du lịch ở từng vùng miền, địaphương

Vấn đề hạ tầng, phương tiện giao thông được chú trọng nâng cấp nhằm đáp ứngnhu cầu phát triền Hiện Việt Nam đang tiếp tục kêu gọi đầu tư nước ngoài trong cáclĩnh vực cơ sở hạ tầng phục vụ ngành du lịch như hệ thống giao thông, nhà ga, hệthống xử lí rác thải Ngày 23/11/2008 vừa qua, qua việc bấm nút động thổ sân bayquốc tế tại Phú Quốc với tổng vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng của thủ tướng chính phủNguyễn Tấn Dũng đã đánh dấu sự quyết tâm của Đảng, Nhà nước và nhân dân trongviệc phát triển kinh tế du lịch nước nhà

Thị trường bất động sản du lịch mở ra nhiều cơ hội mới cho các nhà đầu tư nhưngcũng không ít những thách thức khi đây là thị trường mới của Việt Nam Để phát triểnlĩnh vực bất động sản du lịch ổn định và ngày một lớn mạnh, trở thành lĩnh vực mũinhọn của nền kinh tế Việt Nam trong thời gian sắp tới, các nhà kinh doanh bất độngsản du lịch cần phối hợp, đoàn kết với nhau để cùng nhau vượt qua khó khăn trướcmắt Và một tổ chức để tập hợp các doanh nghiệp, là cầu nối giữa doanh nghiệp vớichính quyền nhằm phát huy sức mạnh tháo gỡ khó khăn là điều rất cần thiết Do đóHiệp hội bất động sản du lịch Việt Nam ra đời sẽ là đóng góp không nhỏ cho sự pháttriển của lĩnh vực bất động sản du lịch

f Một số giải pháp nhằm hoàn thiện thị trường bất động sản du lịch

Nhà nước nên có những chính sách mang tính bền vững cao hơn như ổn định giáđất tránh tình trạng cứ vài năm lại tăng giá một lần thậm chí mức tăng còn nhanh hơn

cả tăng trưởng của GDP khiến chủ đầu tư cảm thấy bất an Điều này gây cản trở đốivới việc thu hút vốn đầu tư của nước ngoài, đồng thời là gánh nặng đối với người dânViệt Nam Nếu khai thác hiệu quả ưu thế của 3000 km bờ biển, 125 bãi biển lớn nhỏ,cảnh quan thiên nhiên đẹp và nhiều di tích văn hóa có giá trị Việt Nam hoàn toàn cóthể xây dựng một thị trường bất động sản du lịch ngang tầm với quốc tế.

Không những thế Việt Nam cần phải có sự phát triển đồng bộ, không để tìnhtrạng mạnh ai nấy làm ở nhiều địa phương Nhà nước cần đẩy mạnh việc thiết lập một

cơ chế chính sách gọn nhẹ, xóa bỏ thủ tục hành chính rườm rà và đưa ra nhiều chínhsách ưu đãi nhằm khuyến khích đầu tư

Vấn đề hạ tầng, phương tiện giao thông cần phải được nâng cấp nhằm đáp ứngnhu cầu phát triển Việt Nam đang kêu gọi đầu tư nước ngoài tronng lĩnh vực cơ sở hạtầng phục vụ ngành du lịch như hệ thống giao thông, nhà ga Có như thế cộng đồngdoanh nghiệp mới có khả năng nâng cao sức mạnh cạnh tranh

Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nướcCộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kì họp 4; căn cứ nghị định số16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/20005 của chính phủ về việc quản lí dự án đầu tư xâydựng công trình; Căn cứ Nghị định số 112/2006/NĐ-CP nagy2 29/9/2006 của chínhphủ về việc bổ sung một số điều của nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 củachính phủ về quản lí dự án đầu tư xây hdung75 công trình

Căn cứ Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do chính phủ ban hành

Căn cứ văn bản số 5280/UBND-CNN nagy2 07/07/2009 của Ủy ba nhân dântỉnh Đồng Nai v/v thỏa thuận địa điểm cho công ty CPDL Giang Điền lập tủ tục đầu tưkhu dân cư tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai

Căn cứ quyết định số 3351/QĐ-UBND ngày 16/11/2009 duyệt quy hoạch chitiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh ĐồngNai

Căn cứ Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003;Căn cứ Luật xây dựng ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quyhoạch xây dựng;

Căn cứ thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/04/2008 của Bộ xây dựng vềhướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lí quy hoạch xây dựng;

Căn cứ quyết định số 9528/QĐ-UBND ngày 06/11/2006 của UBND tỉnh ĐồngNai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 Khu du lịch sinh thái Giang Điền,huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai;

Thực hiện văn bản số 5280/UBND-CNN ngày 16/10/2009 của UBND tỉnhĐồng Nai về việc điều chỉnh một phần chức năng dự án Khu du lịch sinh thái GiangĐiền tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai;

Xét nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu dân cư tại xã GiangĐiền, huyện Trảng Bom do công ty TNHH An Thiên lập tháng 10/2009;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai tại tờ trình số 278/TT-SXDngày 26/11/2009;

I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Tổng quan về huyện Trảng Bom – Đồng Nai

a Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai

Trảng Bom là một huyện nằm trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, cách Thành phố HCM

50 km và cách thành phố Biên Hòa 30 km Huyện Trảng Bom gồm 1 thị trấn là TrảngBom và 16 xã: Xã An Viễn, Bàu Hàm 1, Bắc Sơn, Bình Minh, Cây Gáo, Đông Hòa, xãĐồi 61, Giang Điền, Hố Nai 3, Sông Thao, Sông Trầu, Tây Hòa, Thanh Bình, TrungHòa

Vị trí tiếp giáp như sau:

Phía Nam giáp huyện Long Thành

Phía đông giáp huyện Thống Nhất

Phía tây giáp thành phố Biên Hòa

Phía bắc giáp huyện Vĩnh Cửu và hồ Trị An

Trảng Bom có quốc lộ 1A chạy qua nổi tiếng với khu du lịch sinh thái GiangĐiền Trảng Bom có vị trí vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển công nghiệpcủa Đồng Nai với các khu công nghiệp như Hố Nai, Bầu Xéo, Sông Mây

Trảng Bom là một trong những huyện có thu nhập bình quân đầu người vào loạicao nhất tỉnh khoảng 980 USD/năm Với vị trí cận kề thành phố Biên Hòa, cửa ngỏ đivào thành phố HCM, Trảng Bom có nhiều dự án đi qua địa bàn này như đường cao tốc

Tp Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, đường sắt cao tốc Bắc – Nam

Thị trấn Trảng Bom đang ngày càng trở nên xinh đẹp với các khu phố, các khuquy hoạch đô thị lớn Trong tương lai Trảng Bom sẽ là một quận chuyên về côngnghiệp khi thành phố Biên Hòa trở thành thành phố trực thuộc trung ương

b Tiềm năng phát triển trong tương lai

Với địa hình cao nguyên đất đỏ, xen núi thấp, không có sông lớn nhiều sôngsuối nhỏ Giao thông có tuyến đường sắt Bắc – Nam và quốc lộ 1A qua huyện So vớicác huyện khác trong tỉnh, Trảng Bom có nhiều điều kiện thuận lợi cả về tự nhiên và

xã hội nên huyện có đủ điều kiện để phát triển nền kinh tế với nhiều thành phần khácnhau

 Nông nghiệp: Trảng Bom có khoảng 26.445ha đất cho nông nghiệp, chiếmtrên 80% diện tích đất tự nhiên của tỉnh Đất ở đây thuận lợi cho phát triển các loại

cây lâu năm, cây ngắn ngày và cây lương thực như: cao su, cà phê, tiêu; cây ăn quả,điểu, chôm chôm, sầu riêng, các loại đổ và lúa nước Hiện nông nghiệp vẫn đang làthế mạnh của vùng.

 Công nghiệp: Trảng Bom tập trung một số khoáng sản phục vụ cho ngành sảnxuất vật liệu xây dựng như xi măng, mỏ đá quý, mỏ đá bazan Hiện trên địa bànhuyện đã hình thành ba khu công nghiệp lớn là Sông Mây, Hố Nai và Bầu Xéo

 Du lịch: nằm trong khu vực có hồ Trị An, có quốc lộ 1A đi qua, Trảng Bom có

đủ điều kiện để phát triển các loại hình du lịch dịch vụ nhất là khu du lịch sinh thái.Thác Đá Hàn, thác Giang Điền, chùa Ngọc Nhẫn là những thắng cảnh đẹp trên địabàn huyện

Bảng 1: Cơ cấu kinh tế năm 2009

c Điều kiện kinh tế - xã hội xã Giang Điền - huyện Trảng Bom

Phát huy lợi thế của xã có nhiều tiềm năng về phát triển công nghiệp, thươngmại dịch vụ và tiềm năng du lịch sẵn có Những năm gần đây dưới sự chỉ đạo của cáccấp, các ngành, cùng chủ trương sát thực của Đảng ủy, chính quyền địa phương, GiangĐiền đã có những bước đột phá trong phát triển kinh tế - xã hội Chỉ tiêu phát triểnkinh tế tăng trưởng mạnh mẽ ở tất cả các lĩnh vực tạo nên những chuyển biến tích cựctrong đời sống nhân dân Bộ mặt vùng quê Giang Điền thay đổi nhanh chóng

Năm 2008 xã đã thực hiện tốt việc chuyển dịch cơ cấu các ngành nghề bằngnhững chính sách phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, UBND xã đã chỉ đạothực hiện tốt mục tiêu tăng dần tỷ trọng công nghiệp, thương mại và dịch vụ Côngnghiệp, tiểu thủ công nghiệp- xây dựng cũng có bước phát triển tốt Hiện xã đang quyhoạch khu công nghiệp, sau khi khu công nghiệp hình thành thì sẽ chuyển dịch cơ cấuphát triển theo hướng thương mại – dịch vụ là chính

Hiện tại, ngành này đang phát triển tốt với số lượng lao động tham gia và quy

mô kinh doanh khá lớn với tổng số 195 hộ, chủ yếu là hoạt động thương mại – dịch vụ.Khu du lịch sinh thái thác Giang Điền hoạt động hiệu quả đã giải quyết công ăn, việclàm cho nhiều lao động tại địa phương, từ thời vụ cho tới dài hạn

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực kinh tế, đời sống văn hóa xã hộicũng đã được các cấp bộ ngành quan tâm, đã có nhiều chuyển biến tích cực Thời gianqua, xã đã triển khai tốt hoạt động chào mừng các ngày lễ lớn, tổ chức thành công đêm

ca nhạc chào mừng ngày thành lập Đảng do đoàn ca múa nhạc tỉnh Đồng Nai biểudiễn Các giải bóng đá, bóng chuyền mừng Đảng, mừng xuân, hoạt động hè cho thanhthiếu niên cũng thường xuyên được tổ chức, đồng thời, chỉ đạo triển khai có hiệu quảphong trào “ Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư”

Công nghiệp – xây dựng 57.6%

Nông – lâm nghiệp – thủy sản 22.9%

Phát huy lợi thế là xã nằm cách trung tâm huyện không xa, Giang Điền có đủđiều kiện để phát triển một nền kinh tế năng động và bền vững Để khai thác nhữngtiềm năng, lợi thế sẵn có, xã đã đề ra mục tiêu, nhiệm vụ trong năm 2008 là tập trungphát triển kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng sản xuất ngành nông nghiệp, tăng tỷtrọng các ngành công nghiệp và dịch vụ, thương mại và du lịch Với những chính sáchthông thoáng, tạo điều kiện tối đa trong hợp tác phát triển, đây sẽ là hướng mở cho cácnhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội phát huy tiềm năng và lợi thế.

I.2.2 Giới thiệu chung về công ty Cổ Phần DVXD Đất Xanh

Công ty Cổ Phần Dịch Vụ và Xây Dựng Đất Xanh là công ty cổ phần được thànhlập do chuyển đổi từ công ty TNHH Dịch Vụ Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh theo chứngnhận đăng kí kinh doanh công ty cổ phần số 4103008531 ngày 23/11/2007 do Phòngđăng kí kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp và các giấychứng nhận thay đổi và lần thay đổi gần đây nhất vào ngày 25/08/2009

Trụ sở chính đăng kí hoạt động kinh doanh của công ty đặt tại số 27 đường Đinh

Bộ Lĩnh, phường 24, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Vốn điều lệ theo Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh là 80.000.000 đồng

Đến thời điểm 31/12/2009 công ty đã đầu tư vào 3 công ty con Các ngành nghềkinh daonh chính của tập đoàn như sau:

- Tham gia đầu tư dự án ra các tỉnh

- Tham gia sàn giao dịch chứng khoán

- Thành lập 1 sàn giao dịch tại trung tâm thành phố

- Thành lập 8 văn phòng tại các khu vực Tây Bắc, Quận 8, Nhà Bè, Quận 2, Dĩ

An, Khu Liên hợp, KCN Viet - Sing, Bàu Bàng

- Thành lập 2 chi nhánh tại Mỹ Phước III và Đồng Nai

- Trở thành nhà phát triển dự án và phát triển hệ thống phân phối trên toàn quốc

 Giai đoạn 2010 - 2014

- Tham gia thị trường chứng khoán

- Phát triển tập đoàn Đất Xanh đa ngành nghề.

- Đặt văn phòng đại diện tại 5 nước trên thế giới

- Giữ vững thị phần trong top 5 công ty bất động sản hàng đầu Việt Nam

 Giai đoạn 2014 – 2016

- Đặt văn phòng đại diện tại 5 nước trên thế giới

 Giai đoạn 2016 trở đi

- Đầu tư tài chính ra nước ngoài

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

 Phân tích môi trường kinh doanh dự án nghỉ dưỡng Giang Điền

 Phân tích thị trường mục tiêu

 Phân tích đối thủ cạnh tranh

 Xây dựng phương án Marketing riêng cho dự án nghỉ dưỡng Giang Điền – ĐàLạt của miền Đông

 Rút ra một số vấn đề thực tiễn khi thực hiện chiến lược marketing

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp nghiên cứu tài liệu: đề tài sử dụng phương pháp này thông quaviệc thu thập, kế thừa các tài liệu đã được lưu trữ, các số liệu báo cáo doanh thu quacác năm

 Phương pháp điều tra: điều tra, khảo sát ý kiến khách hàng về thông tin sảnphẩm và mức độ hiểu biết của người dân địa phương

 Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của ban giám đốc quản lí dự án,giám đốc kinh doanh, giám đốc marketing

 Phương pháp phân tích: thông qua những số liệu thu thập được của dự án tiếnhành đánh giá, phân tích những thuận lợi và khó khăn của hoạt động Marketing dự ánGiang Điền

 Phương pháp so sánh: so sánh đặc thù của dự án này với các dự án cùng loạicủa các đối thủ cạnh tranh

 Phương pháp tổng hợp: thông qua những số liệu đã thu thập được đã phân tích

và tiến hành tổng hợp đưa ra kết luận

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Môi trường kinh doanh dự án Giang Điền

II.1.1 Môi trường vĩ mô

II.1.1.1 Môi trường pháp lí

Luật Đất Đai 2003, luật kinh doanh bất động sản cùng với các nghị định và thông

tư liên quan đến thị trường nhà đất các văn bản này đã có một vài sửa chữa bổ sung

so với luật cũ tạo điều kiện thông thoáng hơn, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong vàngoài nước nhưng lại cấm đầu cơ và phân lô bán nền mọi việc đều phải thông qua sàngiao dịch Điều này có tác dụng cải thiện tính minh bạch cho thị trường bất động sản.Bên cạnh đó luật mới cũng có nhiều chính sách thông thoáng hơn Với mục đích làmtan băng thị trường bất động sản và thúc đẩy môi trường đầu tư, kinh doanh bất độngsản phát triển, chính phủ ta đã ban hành thêm một số nghị định như:

Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung chủ yếu về quy hoạch sử dụng đất,giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đây là một trong những nội dung

có nhiều vướng mắt nhất trong quá trình triển khai thi hành luật đất đai tại các địaphương Theo nghị định này thì chính phủ khuyến khích chủ đầu tư ứng trước tiền bồithường, hổ trợ tái định cư Nếu các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước thực hiệnđúng theo quy định thì ngân sách nhà nước sẽ hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền,tiền thuê đất phải nộp

Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai ban hành ngày29/10/2004 Tác động lớn của nghị định này là tạo ra một hệ thống thủ tục lành mạnhcho thị trường chuyển nhượng bất động sản Điều này sẽ giúp cho thị trường bất độngsản trở nên minh bạch hơn Tuy nhiên, nghị định này cũng có những hệ lụy của nó,gần như các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà đều phải bỏ ra một số vốnlớn để hoàn tất cơ sở hạ tầng rồi mới được bán ra thị trường Điều này cũng sẽ dẫnđến việc tăng giá bán của các nhà đầu tư, giá nhà đất sẽ tăng rất cao Ngoài ra, nghịđịnh cũng tác động đến tâm lí người mua là thị trường bất động sản càng ngày càng

ảm đạm

Nghị định 17/NĐ-CP được ban hành ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai được nhiều chuyên gia bấtđộng sản nhận xét là sẽ làm tan băng thị trường bất động sản Nhưng quy định về cấmchuyển nhượng dự án trước đây đã gây nhiều ách tắc đặc biệt là ở những đô thị lớn,nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để có thể thực hiện dự án đến khi hoàn tất điều này đãdẫn đến thua lỗ do nợ ngân hàng quá nhiều Việc điều chỉnh cho phép chuyển nhượng

dự án ( từng phần hoặc toàn bộ ) khi đã hoàn tất cơ sở hạ tầng đã góp phần tạo ra sựmềm dẻo, linh hoạt cho các nhà đầu tư

Ngoài ra mọi trường pháp lí còn chịu ảnh hưởng của Luật kinh tế thông qua cáchợp đồng giữa các nhà đầu tư, hợp đồng góp vốn, ràng buộc hợp đồng, Luật đầu tư,Luật dân sự thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, chuyển nhượng quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tất cả các quyền có liên quan đến thị trường bất độngsản

II.1.1.2 Môi trường kinh tế-xã hội

Đồng Nai thuộc khu vực miền Đông Nam Bộ và vùng kinh tế trọng điểm phíaNam Nằm ở cửa ngõ phía Bắc đồng thời là một trung tâm công nghiệp và đô thị củavùng, Tỉnh Đồng Nai có vai trò rất quan trọng về phát triển kinh tế- xã hội, giao lưuthương mại và an ninh quốc phòng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (KTTĐPN) là vùng kinh tế năngđộng và phát triển nhất cả nước, nhiều năm qua Đồng Nai luôn đặt tốc độ tăngtrưởng GDP cao gần gấp 2 lần so với bình quân cả nước

Bảng 2: So sánh một số chỉ tiêu chủ yếu của Đồng Nai so với các tỉnh thành lân cận 6 tháng đầu năm 2009

So với các tỉnh thành trong khu vực nền kinh tế Đồng Nai đang dần dần tăngtrưởng mặc dù không sôi động bằng Bình Dương và Thành Phố Hồ Chí Minh nhưng

so với các tỉnh lân cận Đồng Nai vẫn có GDP và vốn đầu tư nước ngoài cao hơn cáctỉnh như Long An và các tỉnh miền tây nam bộ

Cơ cấu lao động 2009 cũng có nhiều thay đổi tích cực tỉ trọng ngành công nghiệp

và dịch vụ tăng khá cao trong khi đó tỉ trọng ngành nông nghiệp có xu hướng giảmđáng kể:

Biểu đồ 1: Cơ cấu lao động năm 2009 của Đồng Nai

Thị trường bất động sản Đồng Nai cũng góp phần không nhỏ vào mức tăngtrưởng GDP của tỉnh trong những năm qua là nhờ vào các lợi thế sau:

 Đất đô thị và đất xây dựng có độ cứng, chịu nén tốt

 Diện tích đất đai còn rất lớn nhưng mật độ dân số thấp

 Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía nam

 Điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển sinh thái và bất động sản dulịch

 Tốc độ tăng trưởng GDP ổn định và cao gấp 2 lần GDP cả nước trongnhiều năm qua

Năm 2009 các doanh nghiệp có vốn FDI chiếm 70% giá trị sản xuất công nghiệptoàn tỉnh GDP/ đầu người liên tục tăng và luôn ở mức cao, cao hơn từ 30-35% so vớibình quân cả nước; năm 2007 là 1,105 USD/ người, năm 2008 tăng lên 1,316USD/người và năm 2009 lên tới gần 1.500 USD/người

Sức mua của người dân tăng mạnh hơn so với tốc độ tăng GDP của tỉnh, năm

2008 tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng tăng 35,11 % so với năm trước trongkhi GDP tăng 15,5%, điều này đã tạo ra hàng loạt các trung tâm thương mại, chợ, siêuthị và hệ thống cửa hàng tiện ích

Hạ tầng cho phát triển ngành công nghiệp đứng nhất nhì cả nước Đồng Nai cónhiều trung tâm công nghiệp nhất cả nước Theo quy hoạch đến cuối năm 2010, ĐồngNai phát triển lên tới 33 khu công nghiệp, sẽ làm tăng mạnh số lượng nhà đầu tư, cácchuyên gia nước ngoài và một lực lượng lớn lao động từ các tỉnh sẽ đổ vào Đồng Nai.Theo thống kê, tổng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào lĩnh vực bất động sản ởĐồng Nai tăng đột biến trong 3 năm 2007, 2008, 2009 Riêng hai năm 2007 và 2008lên tới 3,5 tỷ USD trong đó vốn đầu tư trong nước chiếm 36% còn lại là ngoài nước

Từ năm 2007 đến 2009 bất động sản du lịch được đầu tư phát triền tại Đồng Nai, hàngloạt các dự án bất động sản du lịch đã được đầu tư với số vốn hàng triệu USD/dự án.Nắm bắt được thế mạnh đó công ty cổ phần Du lịch Giang Điển đã hợp tác vớicông ty Cồ Phần Địa Ốc Đất Xanh tạo ra dự án Giang Điền đang được mệnh danh là

Đà Lạt của miền Đông Đây là một trong những dự án bất động sản nghỉ dưỡng đầutiên rất gần với trung tâm Sài Gòn Nhờ vào ưu thế sẵn có đó dự án này đang được sựquan tâm của đại đa số khách hàng có thu nhập cao

Chỉ tính từ năm 2010 đến nay đã có gần chục bất động sản từ đất nền, căn hộ đếnbiệt thực nghỉ dưỡng tại Đồng Nai công bố chào bán Điều đặc biệt là trong khi các thịtrường bất động sản lân cận như Bình Dương, Long An trầm lắng thì bất động sảnĐồng Nai lại đầy sôi động và đang thu hút nhiều nhà đầu tư lớn

Theo lí giải của các công ty môi giới bất động sản sở dĩ gần đây sức hút sảnphẩm bất động sản ở Đồng Nai lớn vì dòng tiền từ sàn vàng và tiền gởi tiết kiệmchuyển qua Theo một nhận định khác của các chuyên gia kinh doanh bất động sản chorằng thị trường nhà đất Đồng Nai sôi động vì có hạ tầng giao thông kết nối với thànhphố Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, các dự án tại đây khi phân phối có số lượng kháchhàng mua tại chổ nhiều và đặc biệt là giá cả so với thị trường thành phố Hồ Chí Minh

nó vẫn đang ở giá rất mềm vì ngay cả các dự án có vị trí tốt cũng chưa vượt qua 5 triệuđồng/m2

Hòa cùng dòng chảy đầy sôi động đó thị trấn Trảng Bom nằm kế bên khu du lịchsinh thái Giang Điền đang phát triển mạnh để trở thành một khu dân cư quan trọng củatỉnh Đồng Nai; đồng thời khu công nghệ cao của Đồng Nai cũng đã được quy hoạchsát khu du lịch, không xa là các dự án sân bay quốc tế Long Thành và tuyến đường caotốc thành phố Hồ Chí Minh – Vũng Tàu Các dự án trên là tiền đề để khu du lịch sinhthái thác Giang Điền ngày càng phát triển và trở thành trung tâm nghỉ dưỡng, thư giãntrong tương lai

II.1.2 Môi trường vi mô

II.1.2.1 Phân tích nhà cung ứng

Khu du lịch sinh thái thác Giang Điền với quy mô 118 ha thuộc địa bàn huyệnTrảng Bom tỉnh Đồng Nai được phê duyệt quy hoạch theo quyết định số 9525/QĐ-UBND ( kí ngày 06/11/2006) của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, là sở hữu của Công

Ty Du Lịch Giang Điền và đã đưa vào khai thác từ đầu năm 2006

Theo văn bản số 5280/UBND/CNN ngày 07/07/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnhĐồng Nai về việc thỏa thuận cho công ty cổ phần du lịch Giang Điền lập thủ tục đầu

tư khu dân cư tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai

Dự án xây dựng khu dân cư này đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoàinước Trong đó công ty cổ phần Dịch Vụ & Xây Dựng Đất Xanh là công ty tiên phonggóp vốn với công ty cổ phần du lịch Giang Điền với hình thức vốn góp là 50%-50%với quy mô 118 ha trong đó diện tích sông suối và hồ điều hòa là 22.432,4 m2, đấtcông trình dân dụng có diện tích 397.666,5 m2(chiếm 94,7%), với các chỉ tiêu nhưsau:

Bảng 3 : Cơ cấu sử dụng đất của dự án

Nhìn chung tiến độ thi công dự án nhanh do không phải mất thời gian cho khâuđền bù giải tỏa, đây cũng được xem là lợi thế của dự án so với các dự án khác

II.1.2.2 Tiềm lực về tài chính của công ty Đất Xanh

Tổng giá trị tài sản của Đất Xanh vào thời điểm 31/12/2009 là trên 547 tỷ đồnggấp đôi so với thời điểm cùng kì năm 2008 và vốn chủ sở hữu của công ty đạt trên 123

tỷ đồng tăng gần 40% so với thời điểm 31/12/2008, với cơ cầu cổ đông của công ty vàBan lãnh đạo năng động có mối quan hệ lâu năm với các tổ chức tín dụng tạo nên lợithế về tài chính và tiềm lực vốn, thuận lợi trong công tác huy động vốn đầu tư vào các

dự án Lợi thế về năng lực tài chính cho phép công ty đảm bảo được tỉ lệ an toàn vốn,tăng khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án và có thề cùng triển khai cùng lúcnhiều dự án phục vụ nhu cầu của khách hàng và đảm bảo đúng tiến độ thực hiện dựán

Trong năm 2009 đã có hơn 4.200 giao dịch thành công thông qua Đất Xanh tăng

so với năm 2008 là hơn 2.300 giao dịch ( tương ứng tăng trên 120% so với năm 2008).Giá trị giao dịch thông qua Đất Xanh năm 2009 đã lên tới 4,600 tỷ đồng, tăng so vớinăm 2008 là 2,900 tỷ đồng

Trong năm công ty đã tiến hành bán hàng tập trung và đã hoàn thành việc bánhàng với hàng trăm sản phẩm chỉ trong buổi sáng Trong đó, phải kể đến các dự án

Stt Loại đất Tiêu chuẩn( m2/ người)

2 Công trình dịch vụ khu ở 70

3 Đất cây xanh 8-9

4 Đất giao thông 50-60