NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING SẢN PHẨMDỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯVÀ XÂY DỰNG ĐẤT XANH

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP - - ĐỀ TÀI: “NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING SẢN PHẨM DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG ĐẤT XANH” SVTH: LÊ THỊ XN HỒNG MSSV: 06135021 LỚP: DH06TB KHĨA : 2006 -2010 NGÀ NH: Quản lý Thị trường Bất động sản -Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xn Hồng TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ XUÂN HOÀNG “NGHIÊN CỨU NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING SẢN PHẨM DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG ĐẤT XANH” Giáo viên hướng dẫn: Ks Ngô Minh Thụy (Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM) Ký tên Ks Ngô Minh Thụy -Tháng năm 2010- Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành biết ơn công lao sinh thành, nuôi nấng dạy dỗ Ba Mẹ để ăn học ngày hơm Sự u thương, dìu dắt Ba Mẹ nguồn cổ vũ tình thần hai mươi năm qua Em xin chân thành cảm ơn dạy dỗ tận tình thầy khoa Quản Lí Đất Đai Bất Động Sản suốt năm giảng đường Đại học Em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Ngô Minh Thụy bảo tận tình cho em suốt thời gian thực đề tài Xin gửi lời cảm ơn đến tất anh chị công ty Đất Xanh tận tình dẫn tạo điều kiện cho em hồn thành đề tài suốt thời gian thực tập công ty Lời cuối muốn gởi đến tập thể DH06TB cổ vũ, động viên đồng hành suốt năm qua lời cảm ơn chân thành Chúc bạn thành công! Xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Lê Thị Xuân Hoàng Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xn Hồng TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Xuân Hoàng – Khoa Quản Lí Đất Đai Bất Động Sản – Trường Đại Học Nơng Lâm – Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: Nghiên cứu chiến lược sản phẩm dự án sinh thái Giang Điền công ty Cổ Phần Dịch Vụ Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh Giáo viên hướng dẫn: Ks Ngơ Minh Thụy Nội dung tóm tắt báo cáo: Gần sóng lên làm xôn xao giới kinh doanh bất động sản nổ rộ thị trường bất động sản sinh thái, thị trường đánh giá đầy tiềm tương lai Đặc biệt thị trường nở rộ khu vực gần biển Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu Nơi có dự án với mức đầu tư lên tới hàng tỉ đô la Mặc dù thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ phát triển mạnh lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng bỏ ngỏ chưa có phát triển so với khu vực xung quanh nơi đặc biệt khu vực tỉnh Đồng Nai hứa hẹn trình làng dự án nghỉ dưỡng thời gian tới Nắm bắt xu công ty Đất Xanh mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực với sản phẩm đầu tay dòng sản phẩm nghỉ dưỡng Giang Điền Mục tiêu đề tài nghiên cứu chiến lược sản phẩm nêu điểm mạnh yếu sản phẩm so với sản phẩm loại để từ đưa phương án giải phù hợp để mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Kết nghiên cứu cho thấy so với đối thủ cạnh tranh dòng sản phẩm dự án sinh thái Giang Điền tạo dựng cho nét riêng độc đáo khơng phải đâu có Muốn nhìn thấy điều khách hàng trở thành cư dân nơi Với chiến lược marketing phù hợp, sản phẩm đa dạng gần gũi với thiên nhiên, với lối kiến trúc độc đáo, thể đẳng cấp doanh nhân thành đạt Với thời gian thực đề tài ngắn với hạn chế kinh nghiệm đề tài có nhiều thiếu sót em mong bảo góp ý quý Thầy cô để đề tài em mang tính khả thi Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Cơ cấu marketing- mix Biểu đồ 1: Cơ cấu lao động năm 2009 Đồng Nai Biểu đồ 2: Doanh thu lợi nhuận Đất Xanh qua năm Bảng 1: Cơ cấu kinh tế Đồng Nai năm 2009 Bảng 2: So sánh số tiêu Đồng Nai so với tỉnh thành lân cận Bảng 3: Cơ cấu sử dụng đất dự án Bảng 4: Các nhóm khách hàng mục tiêu Bảng 5: Diện tích khu đất khu đô thị sinh thái Bảng 6: Báo giá khu đồi cọ Bảng 7: Phương thức tốn Bảng 8: Hình thức khuyến Bảng 9: Hình thức khuyến Bảng 10: Chi phí cho chiêu thị cổ động Bảng 11: Doanh thu dự án Bảng 12: So sánh với dự án loại DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Cấu tạo sản phẩm Hình 2: Chu kì sống sản phẩm Hình 3: Phối cảnh sinh thái dự án Giang Điền Hình 4: Vị trí dự án Giang Điền Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xn Hồng ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu: Ngoài thị trường hộ cao cấp đỉnh cao thị trường bất động sản, nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường mục tiêu việc đầu tư, xây dựng nhà nghỉ dưỡng quanh Sài Gòn Mặc dù thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phát triển rầm rộ lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng bỏ ngỏ Tuy nhiên gần thị trường nhà đầu tư đặc biệt quan tâm Địa phương họ nhắm đến tỉnh lân cận Sài Gòn khu vực giá đất rẻ khơng xa thành phố Trong khách hàng hàng trăm số đến khu nghỉ dưỡng thành phố Nhận thấy thị trường tiềm phát triển tương lai nhiều đại gia kinh doanh bất động sản đầu tư vào loại hình kinh doanh đầy tiềm tương lai Tuy nhiên để sản phẩm tồn thị trường cơng ty cần phải có kế hoạch marketing để xây dựng cho sản phẩm nét riêng, nét đặc thù mà sản phẩm loại khơng có Muốn làm điều đòi hỏi cơng ty phải có đội ngũ Marketing dồi dào, đầy đủ kinh nghiệm đầy nghiệt huyết đưa chiến lược phù hợp, phân phối sản phẩm đến tay người tiêu dùng Dự án Giang Điền dự án nghỉ dưỡng mà công ty cổ phần DVXD Đất Xanh hợp tác với Công ty Du Lịch Giang Điền Đây dự án đánh giá thu nhiều lợi nhuận tương lai lẽ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng phát triển năm tới hứa hẹn mang lại nhiều thành công cho nhà đầu tư có tầm nhìn xa tương lai Chiến lược sản phẩm bốn chiến lược quan trọng mà cơng ty tham gia vào thị trường phải thực phải thực tốt Chính chiến lược sản phẩm đóng vai trò to lớn cho thành công dự án Bởi lẽ, chiến lược sản phẩm tốt tảng thành công cho chiến lược khác Điều đòi hỏi cơng ty phải có nhìn nhận cân nhắc kĩ lưỡng cho đời dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng đạt doanh thu cao Công ty cổ phần DVXD Đất Xanh công ty đầu lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng quanh Sài Gòn với dự án Giang Điền – dự án có vị trí đắc địa nằm khu du lịch sinh thái Giang Điền mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ cho chủ đầu tư Với mục đích tìm hiểu chiến lược tạo sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xin tiến hành đề tài: “ NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC SẢN PHẨM DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG ĐẤT XANH” Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích số yếu tố tác động đến chiến lược sản phẩm xây dựng phương án marketing cho dự án nghiên cứu, đồng thời rút số vấn đề thực tiễn xây dựng chiến lược marketing cho sản phẩm sinh thái Giang Điền Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng Đối tượng nghiên cứu Chủ yếu tập trung vào nghiên cứu chiến lược marketing cho dự án Giang Điền công ty Đất xanh độc quyền phân phối marketing Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Dự án bất động sản sinh thái Giang Điền huyện Trảng Bơm, tỉnh Đồng Nai - Về thời gian: Thời gian thực đề tài từ 15/03/2010 đến 15/07/2010 Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lí luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Tổng quan Bất động sản thị trường bất động sản Bất động sản a Khái niệm Theo Bloomberg.com Financial định nghĩa: BĐS phần đất đai tất tài sản gắn liền với đất Mc Kenzire & Betts: BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được quy định pháp luật Điều 181 Luật Dân Sự quy định BĐS tài sản không di dời bao gồm  Đất đai  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng  Các tài sản gắn liền với đất  Các tài sản khác pháp luật quy định Vậy: BĐS tài sản, có đặc trưng không di dời được, gắn liền với đất b Các loại quyền liên quan đến bất động sản  Quyền sử dụng: khai thác, hưởng dụng hoa lợi, lợi tức từ tài sản  Quyền định đoạt: chuyển giao sở hữu chủ cho người khác, bán, tặng, cho vay…  Quyền sở hữu: bao gồm quyền chiếm hữu, định đoạt sử dụng  Quyền chiếm hữu: tự nắm giữ bất động sản thuộc sở hữu c Phân loại Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại:  Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỉ trọng lớn nhất, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan  Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v  Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Tuy nhiên loại bất động sản tham gia thị trường thấp Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết đảm bảo cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lí thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tê-xã hội nước ta Thị trường bất động sản a Khái niệm Thị trường bất động sản thị trường mua bán, trao đổi đất đai cơng trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai, nhà (thị trường địa ốc) phận TT BĐS Nó tổng hòa giao dịch dân bđs địa bàn định thời gian định Đó thị trường giao dịch BĐS như: mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp…bao hàm khía cạnh luật pháp, phong tục, tập quán… b Phân loại thị trường bất động sản Việc phân loại thị trường bất động sản vào tính chất sau:  Căn theo tính chất kinh doanh  Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản  Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất  Thị trường cho thuê bất động sản  Thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Thị trường dịch vụ bất động sản bao gồm: hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì, bảo dưỡng BĐS  Căn theo thứ tự thời gian tham gia thị trường  Thị trường cấp 1: thị trường chuyền nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường bất động sản sơ cấp)  Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê  Thị trường cấp 3: Thị trường bán cho th lại cơng trình mua cho thuê  Căn vào hàng hóa bất động sản  Thị trường đất đai  Thị trường nhà  Thị trường BĐS dùng dịch vụ  Thị trường BĐS dùng cho văn phòng cơng sở  Thị trường BĐS công nghiệp c Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản Không phải thị trường giao dịch bđs mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bđs Mang tính vùng, miền, khu vực sâu sắc dựa yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lí, kinh tế, văn hóa, mật độ dân số… Chịu chi phối pháp luật Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xn Hồng Có hoạt động đa dạng, phong phú khơng hồn hảo thông tin yếu tố cấu thành thị trường Cung nhìn chung chậm cầu, bđs có khuynh hướng tăng giá theo thời gian Giao dịch thị trường cần có kiến thức kĩ trình độ cao => cần tư vấn chuyên nghiệp hỗ trợ Có liên hệ mật thiết với thị trường vốn I.1.1.2 Marketing a Định nghĩa Có nhiều khái niệm khác liên quan đến Marketing Theo Ủy ban hiệp hội Marketing Mỹ: “ Marketing việc tiến hành hoạt động kinh doanh có liên quan trực tiếp tới dòng vận chuyển hàng hóa dịch vụ từ người sản xuất đến người tiêu dùng.” Hay học viện Halmilton Mỹ: “ Marketing hoạt động kinh tế hàng hóa đưa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ.” Viện Marketing Anh Quốc: ( Bristish Institude Marketing): “ Marketing q trình tổ chức quản lí toàn hoạt động sản xuất kinh doanh từ việc phát biến sức mua người tiêu dùng thành nhu cầu tiêu thụ thực mặt hàng cụ thể đến việc đưa hàng hóa đến tay người tiêu dùng Cuối nhằm đảm bảo cho công ty thu lợi nhuận dự kiến.” Định nghĩa chung Marketing: “ Marketing toàn hoạt động người nhằm thõa mãn nhu cầu lòng ham muốn thơng qua trình trao đổi, mua bán sản phẩm/dịch vụ thị trường.” b Vai trò Marketing Hướng dẫn, đạo phối hợp hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Marketing đóng vai trò quan trọng hàng đầu hệ thống kinh tế thị trường Nó cơng cụ mạnh mẽ sống động giúp xí nghiệp tồn phát triển Nó trái tim tất hoạt động doanh nghiệp, đó, định liên quan đến thị trường cần phải tiến hành trước tiên, định khác mang tính phụ thuộc Marketing xác định rõ phải sản xuất gì, bao nhiêu, sản phẩm có đặc điểm gì, sử dụng nguyên liệu sao, giá nào…Nó làm cho sản phẩm thích ứng với thị trường nhu cầu người tiêu dùng Marketing có ảnh hưởng to lớn đến định doanh số, chi phí, lợi nhuận qua đến hiệu sản xuất kinh doanh Vai trò Marketing kinhdoanh có thay đổi nhiều trình phát triển c Mục tiêu Marketing Có mục tiêu bản:  Thõa mãn nhu cầu khách hàng  Thắng kinh doanh Trang 10 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hồng  Khu Đồi Cọ Hình 9: Sơ đồ kiến trúc khu đồi cọ Gồm 15 block biệt thự đơn lập giáp với Suối Tre thác Giang Điền, cảnh quan đa dạng, công viên trải dài suốt chiều dài dãy biệt thự Tổng diện tích đất tồn khu 56.000 m2 diện tích xây dựng 22.370,8 m2, diện tích đất bình qn cho lơ 430 m2, đa dạng loại diện tích từ 316708 m2 Đồng thời nơi tập trung nhiều công trình vui chơi, giải trí, thể dục thể thao tạo nút giao thông giưa sông Buông Suối Tre Đây khu biệt thự có giá trị cao dành cho khách VIP với mật độ xây dựng 40% Thực vật chủ đạo Cọ công viên + suối Cảnh quan chung Đồi Cọ: Sông Buông thác Giang Điền  tạo triền vực sơng Địa hình khu Đồi Cọ: Triển  khu biệt thự kết hợp công viên + suối Kiến trúc mẫu Đồi Cọ: Biệt thự có tầng hầm thiết kế đại ven sơng Buông Trang 50 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng Alpine truyền thống khu quanh công viên Nhận xét: Với lối kiến trúc độc đáo mang dáng dấp phương Tây giữ nét riêng vốn có kết hợp hài hòa độc đáo với thiên nhiên, tận dụng cảnh quan đẹp dòng thác Giang Điền, nhà thiết kế cho đời dòng sản phẩm đa dạng hình thức chức phù hợp với đối tượng khách hàng Dù người độc thân, người có gia đình, doanh nhân thành đạt, người hưu, hay nhà đầu tư bất động sản thứ cấp họ lựa chọn cho hay nhiều biệt thự phù hợp với diện tích phù hợp Chính đa dạng thu hút quan tâm đại đa số khách hàng mục tiêu mà công ty hướng đến II.5.1.4 Dịch vụ tiện ích Với mục tiêu phát triển khu du lịch sinh thái thác Giang Điền trở thành trung tâm dịch vụ sinh thái, vui chơi giải trí khu vực miền Đơng Nam Bộ Cơng ty cổ phần du lịch Giang Điền có kế hoạch năm 2010 bắt đầu nâng cấp khu du lịch sinh thái thác Giang Điền thành khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng “4 sao”, đầu tư dịch vụ cao cấp:  Dịch vụ giải trí thư giản  Sân tập golf  Spa cao cấp  Trung tâm thể dục thể thao, hồ bơi  Khu resort  Khu vui chơi giải trí  Trung tâm thương mại  Các dịch vụ cao cấp khác Đặc biệt khách hàng trở thành cư dân nơi hưởng thụ ưu đãi dịch vụ tiện ích khu du lịch sinh thái thác Giang Điền  Vào khu du lịch miễn phí  Dịch vụ tiện ích giảm giá  Dịch vụ vui chơi giải trí  Tắm thác, cắm trại dã ngoại  Câu cá thư giản  Khu vui chơi dành cho thiếu nhi  Câu lạc karaoke  Bar, cà phê, thức ăn nhanh  Hệ thống nhà hàng khu du lịch  Dịch vụ tổ chức tiệc cưới, sinh nhật, hội nghị, họp mặt  Dịch vụ xây dựng, bảo trì kĩ thuật  Xây dựng, sửa chữa cơng trình nội ngoại vi nhà với giá ưu đãi  Đội ngũ sửa chữa, bảo trì kỹ thuật chuyên nghiệp  Dịch vụ sân vườn Trang 51 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xn Hồng Cư dân khu thị DVST Giang Điền đáp ứng nhu cầu cảnh quan với giá ưu đãi:  Thiết kế, thi công sân vườn  Chăm sóc vườn định kì  Chăm sóc vườn chủ vắng nhà  Cung ứng hoa – – kiểng  Khu dân cư có rào bảo vệ xung quanh tạo thành vành đai an toàn  Đội bảo vệ khu dân cư phối hợp với bảo vệ khu du lịch đảm bảo an ninh cho cư dân 24/24  Dịch vụ vệ sinh công cộng  Dịch vụ gom thu xử lí rác hợp lí, đảm bảo môi trường lành  Nước thải xử lí tập trung tiêu chuẩn II.5.2 Chiến lược giá Với vị trí đắc địa nằm khu du lịch thác Giang Điền hữu, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30km đường cách sân bay quốc tế Long Thành khoảng 8km Dự án sinh thái Giang Điền tâm điểm nhà đầu tư ngồi nước Hiện cơng ty Đất Xanh nhà phân phối cho dự án với dòng sản phẩm đất giá trị cụ thể dao động từ 2.6 triệu/m đến 4.6 triệu/m2 tùy theo vị trí với diện tích trung bình từ 160 - 400 m2/lơ Bảng : Bảng báo giá khu Đồi Cọ dự án sinh thái Giang Điền Trang 52 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng Đây coi giá mềm so với sản phẩm loại với phương thức toán linh hoạt chia làm đợt: Trang 53 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng Bảng 7: Hình thức tốn cơng ty Đất Xanh Stt Đợt tốn Hình thức tốn Đợt Thanh toán 25% cách tháng Đợt Thanh toán 20% cách tháng Đợt Thanh toán 15% cách tháng Đợt Thanh toán 15% cách tháng Đợt Thanh toán 10% cách tháng Đợt Thanh toán 10% cách tháng Đợt Thanh toán 5% nhận chủ quyền Nhận xét: Phương thức toán tạo điểu kiện cho khách hàng đặt cọc với 10% giá trị hợp đồng, giai đoạn sau khách hàng khơng có khả chi trả chuyển nhượng hợp đồng cho người khác với thủ tục gọn nhẹ, nhanh chóng với hỗ trợ pháp lí đầy đủ cơng ty Hoặc khách hàng khơng tìm người chuyển nhượng cơng ty chi trả tồn số tiền kì tốn mà khách hàng kí hợp đồng lãi suất cao mức lãi suất ngân hàng thời điểm kí hợp đồng ban đầu 0.02%/tháng ( lãi suất khơng kì hạn) II.5.3 Chiến lược phân phối Hệ thống phân phối mạnh lợi vượt trội công ty Đất Xanh, so với đơn vị ngành Đất Xanh hoàn thiện đưa vào hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản theo quy định Bên cạnh đó, hệ thống mạng lưới chi nhánh, cơng ty Đất Xanh hữu khu đô thị mới, địa bàn mà hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Nam Sài Gòn, Tây Bắc Sài Gòn, Mỹ Phước - Bình Dương, Nhơn Trạch Long Thành – Đồng Nai tương lai hệ thống mở rộng thêm tỉnh phía Bắc tỉnh miền Trung Với hệ thống phân phối bao gồm 10 công ty chi nhánh, hệ thống phân phối Đất Xanh phân bổ khu vực miền Đơng Nam Bộ khu vực thành phố Hồ Chí Minh, Đất Xanh chiếm lĩnh thị trường Bình Dương Năm 2009 công ty mở rộng thị trường sang Đồng Nai Mục tiêu mà công ty đặt năm 2010 chiếm lĩnh thị trường Đồng Nai, thị trường miền Tây Nam Bộ, tiếp tục phát triển địa bàn phía Bắc, Bình Thuận Đà Nẵng Thông qua hệ thống phân phối Đất Xanh, khách hàng nhận hỗ trợ mặt pháp lí, tư vấn sản phẩm, tư vấn đầu tư, tư vấn thuế thu nhập cá nhân, Trang 54 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xn Hồng sách khuyến mãi, hậu mãi… nhờ mà hoạt động kinh doanh công ty khách hàng đạt hiệu cao Đất Xanh biết đến đơn vị phân phối chuyên nghiệp cho hầu hết dự án dự án Giang Điến cơng ty Đất Xanh đóng vai trò nhà phân phối thơng qua hình thức sau: II.5.3.1 Bán hàng trực tiếp: Với lợi có đội ngũ 300 nhân viên bán hàng chuyên nghiệp với sở liệu 100.000 khách hàng 10.000 khách hàng thân thuộc, Đất Xanh khẳng định vị trí dẫn đầu phân phối dự án Từ lâu, công ty mang đến cho khách hàng sản phẩm tốt đa dạng lợi cạnh tranh công ty Tại điểm bán hàng trực tiếp phòng kinh doanh cơng ty II.5.3.2 Thơng qua mơi giới: Bao gồm đại lí hai cơng ty hợp tác, nhà tư vấn đầu tư, cộng tác viên Đặc biệt công ty lên kế hoạch xây dựng mơ hình cộng tác viên khách hàng hỗ trợ trực tiếp cho nhân viên kinh doanh số vấn đề liên quan đến khách hàng (dự kiến công ty tuyển khoảng 200 cộng tác viên năm nay) II.5.3.3 Đánh giá chiến lược phân phối Với lợi công ty hàng đầu lĩnh vực phân phối dự án bất động sản cơng ty khơng gặp khó khăn nhiều việc nhà phân phối thức cho dòng sản phẩm nghỉ dưỡng Giang Điền Cùng với đội ngũ ban quản lí chuyên nghiệp đội ngũ nhân viên đầy nhiệt huyết mang đến thành công cho dự án lần sản phẩm chào bán thu hút hầu hết khách hàng tốc độ bán hàng nhanh chóng II.5.4 Chiêu thị cổ động II.5.4.1 Hoạt động quảng cáo a Thực đăng quảng cáo dự án sinh thái Giang Điền báo chuyên bất động sản Tuổi Trẻ, Thanh niên, … kích thước 1/2 trang trắng đen b Thực quảng cáo Banner trang chủ website VnExpress vị trí top half banner II.5.4.2 Hoạt động marketing trực tiếp: a Thiết kế in ấn tờ rơi giới thiệu dự án dịch vụ sinh thái Giang Điền b Update thông tin dự án website tổng công ty c Đưa tin dự án vào tin địa ốc tổng công ty d Đăng tin quảng cáo dự án website miễn phí e Đăng tin website: điaoconline f Gửi mail giới thiệu dự án khách hàng yêu cầu II.5.4.3 Khuyến mãi: Công ty áp dụng nhiều chương trình khuyến có giá trị thiết thực kích thích quan tâm nhà đầu tư khách hàng mục tiêu khách hàng tiềm tương lai Trang 55 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hồng  Khuyến 1: Chương trình khuyến với hình thức tặng kim bắng vàng cho khách hàng ngày( 09/05/2010-11/05/2010) Bảng 8: Hình thức khuyến STT TRỊ GIÁ (đồng/nền) TẶNG HIỆN KIM ( Chỉ vàng 24K) Ngày 09/05 Ngày 10/05 Ngày 11/05 Dưới 500 triệu đồng 0.5 Từ 500 tr đến tỷ 1.5 Từ tỷ đến 1.5 tỷ 10 2.5 Từ 1.5 tỷ đến tỷ 15 3.75 Từ tỷ đồng trở lên 20 10 Điều kiện xét thưởng: - Khách hàng phải đặt cọc ngày diễn kiện (09/05-11/05) - Sau ngày phải kí hợp đồng đóng đủ 25% đợt - Những khách hàng mua đất đợt khuyến hưởng sách giảm giá chung công ty Du Lịch Giang Điền sách giảm giá hiệu lực  Khuyến 2: Dành cho khách hàng tham gia góp vốn đầu tư Khu Dân Cư Giang Điền áp dụng đợt (11/04/2010 đến 31/05/2010) Đối với khách hàng góp vốn đầu tư với số lượng từ trở lên áp dụng sách khuyến theo tỉ lệ chiết khấu sau: Bảng 9: Hình thức khuyến Số lượng (nền) Tỷ Lệ Chiết Khấu (%) 02 1,5 03 2,0 04 3,0 05 3,5 06 4,0 07 4,5 08 5,0 Đối với khách hàng có điều kiện tốn tồn 70% tổng giá trị hợp đồng lần góp vốn giảm 0,5% giá trị hợp đồng Công ty ưu tiên cho 05 biệt thự tiến hành xây nhà sau nhận bàn giao mặt lô đất ưu đãi khoản sau: Trang 56 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng  Hỗ trợ thiết kế  Hỗ trợ giám sát thi  Hỗ trợ hồn cơng  Hỗ trợ thiết kế sân vườn II.5.4.4 Tuyên truyền Với phương châm “Uy tín, chất lượng, hiệu quả” Đất Xanh ln đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu cơng ty ln đòi hỏi khắt khe phận tun truyền quan hệ công chúng Đất Xanh không ngừng xây dựng hình ảnh cơng ty đối tượng bên bên ngồi cơng ty Hình ảnh cơng ty hình ảnh dự án, phần quan trọng đem đến hiệu cao cho chiến lược chiêu thị cổ động hầu hết công ty Hình ảnh bên cơng ty tồn thể nhân viên, để trì phát triển “tài sản” quan trọng này, lãnh đạo cơng ty ln có sách để trì ổn định nguồn nhân lực có, đồng thời có sách thích hợp để phát triển nguồn nhân lực thời gian tới Thực khen thưởng định kì vào dịp cuối năm, lễ tết, khen thưởng, động viên người có lực thâm niên công ty… Để động viên tinh thần khách lệ nhân viên gắn bó với tổ chức cống hiến cho công ty, Đất Xanh ngồi sách tiền lương thưởng thỏa đáng, vào dịp lễ, tết, công ty thường tổ chức cho nhân viên du lịch, vui chơi, hội hè, qua thắt chặt thêm tình đồn kết, gắn bó cá nhân với tập thể, lãnh đạo với nhân viên Với hoạt động xã hội, nhằm thể tinh thần chia sẻ cộng đồng hướng tới mục tiêu tốt đẹp, nhân sống, Đất Xanh thường xuyên quan tâm đến hoạt động từ thiện ủng hộ thiên tai, bão lụt, tài trợ cho quỹ từ thiện… II.5.4.5 Ngân quỹ chiêu thị cổ động Nhận thấy tầm quan trọng chiến lược công ty chi dự án khoảng từ 5-7% tổng doanh thu dự án để chi trả cho hoạt động như: quảng cáo, marketing trực tiếp…Tùy theo dự án mà ngân sách phân bổ có khác So với dự án mà Đất Xanh hợp tác đầu tư dự án sinh thái Giang Điền chi phí bỏ cho hoạt động chiêu thị thấp dự án khác nhờ vào tính đặc thù dự án nằm khu du lịch Giang Điền nên nhiều người biết đến Bảng 10: Chi phí chiêu thị cổ động dự án ĐVT: Triệu đồng STT Dự án Chi phí KĐT Bình Nguyên 708,420 KĐT ST Thung Lũng xanh 210,000 KĐT ST Giang Điền 217,030 Phú Gia Hưng 520,000 Nguồn: Phòng marketing Cơng ty Đất Xanh ln trọng công tác marketing, công ty liên tục PR hình ảnh cơng ty giai đoạn thị trường bất động sản nhiều biến động Đó Trang 57 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xn Hồng cách để đứng vững tạo niềm tin cho khách hàng chìa khóa giúp cơng ty lớn mạnh ngày hôm II.5.4.6 Đánh giá chiến lược chiêu thị cổ động Nhìn chung, chiến lược chiêu thị cổ động mang lại nhiều thành công cho dự án Với hình thức quảng cáo, marketing trực tiếp, đăng thông tin dự án internet…đặc biệt với chiêu thức khuyến mại đầy hấp dẫn thu hút nhiều quan tâm khách hàng Đó lí qua đợt bung hàng cơng ty Đất Xanh gặt hái hiệu vượt mục tiêu đề a Ưu điểm:  Phương châm “ Uy tín, chất lượng, hiệu quả” cơng ty Đất Xanh tạo cho khách hàng niềm tin thu hút quan tâm nhiều người dân khu vực  Kế hoạch chiêu thị cổ động xác định rõ ràng, chi tiết, dể cổ động nhân viên cộng tác viên  Việc xây dựng hình ảnh cơng ty mạnh lợi sẵn có cho bước đầu chinh phục thị trường đầy mẻ b Khuyết điểm:  Công tác marketing trực tiếp chưa đạt mục tiêu đề  Bố trí banner, biểu ngữ tuyên truyền dự án  Thông tin dự án chủ yếu đăng internet II.6 Một số vấn đề thực tiễn rút xây dựng chiến lược marketing dự án sinh thái Giang Điền II.6.1 Chiến lược sản phẩm Đối tượng mà dự án muốn nhắm đến hầu hết người giả muốn có nhu cầu nghỉ dưỡng thực Sản phẩm đa dạng bao gồm biệt thự song lập nhà liên kế có vườn với đầy đủ loại diện tích phù hợp cho đối tượng khách hàng Tính khác biệt sản phẩm thể rõ nét việc thiết kế biệt thự nằm đồi tạo cảnh quan ngoạn mục Thiết kế kiến trúc theo lối mô phương tây giữ nét tự nhiên môi trường xung quanh Dự án hoàn tất vào cuối năm 2010 hứa hẹn điểm nóng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đồng Nai Dự án chưa đạt mức chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng nên nhiều thiếu sót Đó hạn chế trước mắt dự án II.6.2 Chiến lược giá Bằng việc xác định đối tượng khách hàng mục tiêu mà dự án muốn nhắm đến công ty Đất xanh đưa mức giá phù hợp với tầng lớp trung lưu Không phải tầng lớp thượng lưu sống biệt thự sang trọng Chính dự án Giang Điền đời thể mong muốn đại đa số người dân Trang 58 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng Chỉ với mức giá thấp triệu/m2 với đa dạng loại diện tích khách hàng sở hữu lô ưng ý với đầy đủ dịch vụ cần thiết khu đô thị II.6.3 Chiến lược phân phối Hệ thống phân phối Đất Xanh đứng nhiều năm việc phân phối cho dự án Giang Điền thuận lợi Bán hàng trực tiếp thông qua đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, đào tạo nhiều đội ngũ nhân viên có kinh nghiệm hăng say với nghề Đông đảo cộng tác viên nguồn nhân lực dồi cho công ty II.6.4 Chiến lược chiêu thị cổ động Chiến lược đề hợp lí, từ cơng tác quảng cáo, marketing trực tiếp, in logo cho sản phẩm công ty trọng đầu tư Việc xây dựng hình ảnh dự án vấn đề lâu dài có tính quan trọng nên cần có đầu tư mạnh mẽ II.6.5 Đánh giá chung Hiện nay, ngày nhiều dự án bất động sản ven đời muốn đứng vững thị trường đầy thử thách cam go đòi hỏi cơng ty Đất Xanh phải quan tâm đến kế hoạch Marketing cho sản phẩm nhiều nữa, tăng cường công tác quảng bá sản phẩm, kích thích người mua khuyến thiết thực nhất, tăng cường việc chăm sóc khách hàng tiềm dịch vụ tặng hoa quà sinh nhật khách hàng Đôi quan tâm nhỏ nhặt chiếm thiện cảm đại đa số khách hàng công ty, trì số lượng lớn khách hàng tiềm năng, đồng thời gây ấn tượng tốt đẹp cho khách hàng mục tiêu Thực hoạt động Mareting công ty Đất Xanh thuộc vào loại mạnh Nhờ vào điều mà dự án Giang Điền chắn tạo đứng vững lòng khách hàng người có nhu cầu nghỉ dưỡng thực Trang 59 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ  Kết luận Thông qua việc lựa chọn dự án Đồng Nai mang lại nhiều thành cơng cho nhà đầu tư Vì giá đất mềm so với tỉnh thành lân cận Chính nhà đầu tư khơng tốn nhiều chi phí cho dự án Qua việc phân tích yếu tố tác động đến chiến lược sản phẩm, đội ngũ marketing công ty Đất Xanh cho đời dòng sản phẩm nghỉ dưỡng đa dạng phù hợp với đối tượng khách hàng Chiến lược marketing công ty áp dụng tận dụng điểm yếu đối thủ cạnh tranh để điểm mạnh riêng Bên cạnh với chiến lược giá mềm so với đối thủ cạnh tranh lợi dự án so với dự án loại, giá dự án Giang Điền mức thấp phù hợp với tầng lớp trung lưu Trong dự án nghỉ dưỡng khác mục tiêu họ nhắm đến ban đầu đại gia thành đạt, người thuộc tầng lớp thượng lưu Trong thị trường khơng đa phần tầng lớp trung lưu Một kết hợp nhịp nhàng từ sản phẩm tốt có chất lượng, giá phải với hệ thống phân phối dày đặc chiến lược chiêu thị cổ động hùng hậu góp phần làm nên thành cơng cho dòng sản phẩm nghỉ dưỡng Giang Điền sản phẩm lần có mặt tỉnh Đồng Nai Bên cạnh thành công đạt dự án gặp phải khó khăn trước mắt điều kiện nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thời tiết, khí hậu  Kiến nghị Cần tăng cường công tác marketing để tạo dựng chỗ đứng vững cho dòng sản phẩm có nhiều dự án loại đời cạnh tranh đầy liệt để giành lấy thị phần Cần xây dựng cấu phòng marketing, bổ sung thêm nhiều nhân có kiến thức chun mơn vững vàng phải có lực,nhiệt tình cơng tác Khơng ngừng xây dựng hình ảnh tốt đẹp lòng khách hàng Xây dựng khai thác sâu tính khác biệt sản phẩm mấu chốt cho thành cơng sản phẩm Công ty nên tạo nhiều tốt dự án thuộc sinh thái để đáp ứng nhu cầu cho đại đa số người dân khu vực vùng lân cận Tăng cường dịch vụ tiện ích nhằm cải thiện hạn chế trước mắt Trang 60 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng Trang 61 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN .8 I.1 Cơ sở lí luận vấn đề nghiên cứu .8 I.1.1 Cơ sở khoa học .8 I.1.1.1 Tổng quan Bất động sản thị trường bất động sản Bất động sản .8 Thị trường bất động sản I.1.1.2 Marketing 10 a Định nghĩa 10 b Vai trò Marketing .10 c Mục tiêu Marketing 10 d Marketing kinh doanh bất động sản 11 I.1.1.3 Phối thức tiếp thị chiến lược sản phẩm .12 Marketing-mix 12 Các thành phần Marketing –mix 13 Nội dung chiến lược sản phẩm 13 I.1.2 Cơ sở thực tiễn 17 I.1.2.1 Thị trường bất động sản giai đoạn 17 I.1.2.2 Giới thiệu sơ lược dự án Giang Điền 19 I.1.2.3 Tìm hiểu bất động sản du lịch 19 a Định nghĩa bất động sản du lịch 19 b Tiềm bất động sản nghỉ dưỡng 19 c Tiêu chuẩn bất động sản sinh du lịch 21 d Những khó khăn gặp phải thị trường BĐS nghỉ dưỡng 22 e Các yếu tố thúc đẩy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng 23 f Một số giải pháp nhằm hoàn thiện thị trường bất động sản du lịch 23 I.1.3 Cơ sở pháp lí 24 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 25 I.2.1 Tổng quan huyện Trảng Bom – Đồng Nai 25 a Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai 25 b Tiềm phát triển tương lai 25 c Điều kiện kinh tế - xã hội xã Giang Điền - huyện Trảng Bom 26 I.2.2 Giới thiệu chung công ty Cổ Phần DVXD Đất Xanh 27 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 28 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 28 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 28 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .29 Trang 62 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xn Hồng II.1 Mơi trường kinh doanh dự án Giang Điền 29 II.1.1 Môi trường vĩ mô 29 II.1.1.1 Mơi trường pháp lí 29 II.1.1.2 Môi trường kinh tế-xã hội 30 II.1.2 Môi trường vi mô 32 II.1.2.1 Phân tích nhà cung ứng 32 II.1.2.2 Tiềm lực tài cơng ty Đất Xanh 32 II.3 Phân tích đối thủ cạnh tranh .33 II.3.1 Dự án Hoa Sen Đại Phước 33 II.3.2 Dự án sinh thái Cù Lao Tân vạn 35 II.4 Phân tích thị trường mục tiêu 38 II.5 Xây dựng chiến lược marketing dự án nghỉ dưỡng Giang Điền 40 II.5.1 Chiến lược sản phẩm 40 II.5.1.1 Phân tích SWOT dự án Giang Điền 40 II.5.1.2 Vị trí dự án quy mô lập quy hoạch 41 II.5.1.3 Quy hoạch kiến trúc 43 II.5.1.4 Dịch vụ tiện ích .51 II.5.2 Chiến lược giá 52 II.5.3 Chiến lược phân phối 54 II.5.3.1 Bán hàng trực tiếp: 55 II.5.3.2 Thông qua môi giới: 55 II.5.3.3 Đánh giá chiến lược phân phối 55 II.5.4 Chiêu thị cổ động 55 II.5.4.1 Hoạt động quảng cáo .55 II.5.4.2 Hoạt động marketing trực tiếp: 55 II.5.4.3 Khuyến mãi: 55 II.5.4.4 Tuyên truyền 57 II.5.4.5 Ngân quỹ chiêu thị cổ động 57 II.5.4.6 Đánh giá chiến lược chiêu thị cổ động 58 II.6 Một số vấn đề thực tiễn rút xây dựng chiến lược marketing dự án sinh thái Giang Điền 58 II.6.1 Chiến lược sản phẩm 58 II.6.2 Chiến lược giá 58 II.6.3 Chiến lược phân phối 59 II.6.4 Chiến lược chiêu thị cổ động .59 II.6.5 Đánh giá chung 59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 Trang 63 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Trần Thanh Hùng 2008 Bài giảng Thị trường bất động sản Đại học Nông Lâm TPHCM (lưu hành nội bộ) 2) Trần Đình Lý 2009 Bài giảng Marketing Đại học Nông Lâm TPHCM (lưu hành nội bộ) 3) Trần Đức Thành Bài giảng Quản trị dự án đầu tư Đại học Nông Lâm TPHCM (lưu hành nội bộ) 4) Philip Kotler 2000 Marketing management Prentice-Hall Inc (Philip Cotler 2000 Quản trị marketing (Bản dịch tiếng Việt) 5) Luận văn tốt nghiệp khóa trước 6) Tài liệu internet, địa chỉ: - http: //chienluocmarketing.com - www.vietmarketing - www.metvuong.com - www.hiephoibatdongsan.com.vn - www.dongnaionline.com - www.tuoitre.com - www.datxanh.com - www.thanhnien.com.vn Trang 64 ... kinh tế sở hạ tầng giao thông bước cải thi n vùng biển đẹp Việt Nam Hạ Long, Cát Bà, Đà Nẵng, Phan Thi t, Nha Trang, Khánh Hòa, Cơn Đảo dần trở thành thi n đường cho khu biệt thự nghỉ dưỡng... SVTH: Lê Thị Xuân Hồng Hình 1: Cấu tạo sản phẩm Nguồn: Ngun lí Marketing – Philiip Kotler  Sản phẩm phụ gia Người thi t kế sản phẩm phải đưa thêm dịch vụ tiện ích bổ sung để tạo thành phần phụ thêm... Marketing bản- Philip kotler Giống người sản phẩm có chu kì sống Chúng tăng trưởng, suy giảm cuối bị đào thải Thường chu kì sống sản phẩm trải qua giai đoạn  Giai đoạn giới thi u (1): Mức bán ít,