XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI CÔNG TY NOVALAND

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề tài: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI CÔNG TY NOVALAND SVTH : LÊ THỊ HỒNG OANH MSSV : 06135048 Lớp : DH06TB Khóa : 2006 - 2010 Chuyên ngành : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ HOÀNG OANH XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI CÔNG TY NOVALAND Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Đòa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Tháng năm 2010 LỜI CẢM ƠN Kính dâng thành đến Cha Mẹ với tất lòng kính trọng biết ơn Chân thành cảm ơn: Tồn thể thầy Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản tận tình truyền đạt cho em kiến thức quý báu suốt trình học tập Đặc biệt xin bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc đến thầy Trần Thanh Hùng tận tình truyền đạt kiến thức, giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Cám ơn anh chị Công ty Novaland tạo điều kiện thuận lợi cho em trình thực tập thu thập số liệu để thực đề tài tốt nghiệp Cuối chân thành cảm ơn người thân, bạn bè, tập thể lớp DH06TB động viên giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực khố luận Sinh viên Lê Thị Hồng Oanh TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Lê Thị Hồng Oanh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Xây dựng chiến lược giá cho dự án bất động sản nhà cơng ty Novaland” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất Động Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán chùng xuống nhà đầu tư lúng túng "đổ" tiền vào đâu bất động sản kênh đầu tư an tồn Mặc dù có thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, giới đầu tư gặp khó khăn tính khoản, xem xét diễn biến trình từ trước đến biểu đồ thị trường ổn định Thêm vào bất động sản đánh giá ngành kinh doanh siêu lợi nhuận Chính vậy, thị trường bất động sản xuất tín hiệu hồi phục thơng qua đợt sốt nhẹ hàng loạt dự án địa ốc đua khởi công quảng bá rầm rộ Điều gây cạnh tranh khốc liệt giá cả, chất lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản Do đó, để tìm kiếm khách hàng chiếm lĩnh thị trường, nhà đầu tư bất động sản cần hoạch định chiến lược kinh doanh hợp lý, đặc biệt chiến lược xây dựng giá rõ ràng để đáp ứng đầy đủ nhu cầu khách hàng Vì vậy, đề tài tiến hành xây dựng giá cho dự án hộ cao cấp khu phức hợp Sunrise City Cơng ty Novaland cách tìm hiểu tình hình phát triển bất động sản nói chung thị trường hộ cao cấp Tp Hồ Chí Minh nói riêng để có nhận xét khái quát thị trường đặc biệt Sau phương pháp phân tích số liệu thực tế cơng ty, khả đáp ứng nhu cầu khách hàng, phân tích đối thủ cạnh tranh để từ dự đốn nhằm xây dựng chiến lược giá cho dự án Sunrise City tới năm 2018 Kết cho thấy, Sunrise City dự án Công ty Novaland, thu hút nhiều quan tâm nhà đầu tư, doanh nghiệp… có tiềm trở thành khu hộ cao cấp hàng đầu Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn xây dựng thành công chiến lược giá cho hộ cao cấp Sunrise City tới năm 2018 nhằm làm công cụ hổ trợ cho nhà đầu tư khách hàng dễ dàng chọn lựa hộ phù hợp MỤC LỤC       Trang  ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa đề tài nghiên cứu Phần TỔNG QUAN 1.1 Khái niệm chung thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.3 Cung cầu bất động sản 1.1.4 Giá bất động sản 12 1.2 Khái niệm marketing 14 1.2.1 Chiến lược sản phẩm 16 1.2.2 Chiến lược chiêu thị cổ động 16 1.2.3 Chiến lược phân phối 17 1.2.4 Chiến lược giá 17 1.3 Các quan điểm tiếp cận chiến lược giá 25 1.3.1 Định giá thấp 25 1.3.2 Giá ngang với giá thị trường 25 1.3.3 Định giá cao giá thị trường 25 1.4 Chiến lược giá doanh nghiệp 26 1.4.1 Chiến lược giá hướng vào doanh nghiệp 26 1.4.2 Chiến lược giá hướng thị trường 26 1.5 Nội dung phương pháp nghiên cứu 27 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 28 2.2 Tình hình thị trường hộ cao cấp Tp.HCM 31 2.2.1 Nguồn cầu hộ chung cư, hộ cao cấp 31 2.2.2 Nguồn cung hộ chung cư, hộ cao cấp 33 2.2.3 Giá bán hộ cao cấp 34 2.3 Thực trạng thị trường hộ cao cấp khu Nam Sài Gòn 35 2.4 Tổng quan dự án Khu phức hợp hộ cao cấp thương mại Sunrise City 36 2.4.1 Giới thiệu chủ đầu tư: 36 2.4.2 Giới thiệu đơn vị đối tác 37 2.4.3 Giới thiệu sản phẩm 38 2.5 Xây dựng chiến lược giá 44 2.5.1 Dựa vào chi phí 44 2.5.2 Dựa theo người mua 45 2.5.3 Dựa vào cạnh tranh 46 2.5.4 Xây dựng giá cho dự án 52 2.5.5 Tiến độ toán 58 2.5.6 Chính sách ưu đãi 59 2.5.7 Kế hoạch điều chỉnh giá 59 KẾT LUẬN 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHỤ LỤC 63 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BDS : bất động sản TTBDS : thị trường bất động sản Q : quận Tp HCM : thành phố Hồ Chí Minh WTO : World Trade Organization ISO : International Standards Organization DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1 Một số dự án tiêu biểu khu Nam Sài Gòn Bảng 2.2 Diện tích số lượng hộ chi tiết tầng Bảng 2.3 Tổng hợp yếu tố chi phí Bảng 2.4 Giá bán số dự án hộ cao cấp địa bàn Tp.HCM Bảng 2.5 Phân tích dự án cạnh tranh Bảng 2.6 Điểm mạnh dự án cạnh tranh Bảng 2.7 Hệ số điều chỉnh giá trung bình plot Bảng 2.8 Hệ số điều chỉnh giá trung bình block Bảng 2.9 Giá trung bình Block xếp theo thứ tự từ cao xuống thấp Bảng 2.10 Hệ số điều chỉnh theo tầng cao Bảng 2.11 Phần trăm chênh lệch giá theo hướng block Bảng 2.12 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng Bảng 2.13 Kế hoạch điều chỉnh giá theo dự báo từ Q4-2010 đến tháng Q4-2012 36 40 44 46 48 50 52 54 54 54 56 57 59 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 1.1 Sự phát triển thị trường theo mơ hình bậc thang Hình 1.2 Mối liên hệ đơn vị bất động sản dịch vụ bất động sản Hình 1.3 Sự dịch chuyển đường cầu Hình 1.4 Sự dịch chuyển đường cầu cung dịch vụ nhà 10 Hình 1.5 Các phân khúc thị trường bất động sản 10 Hình 1.6 Lợi nhuận từ loại hình phát triển bất động sản 11 Hình 1.7 Phân khúc thị trường khơng gian thị 12 Hình 1.8 Các yếu tố nhắm đến sản phẩm 16 Hình 1.9 Chiến lược đẩy chiến lược kéo hoạt động chiêu thị cổ động 16 Hình 1.10 Kênh phân phối sản phẩm 17 Hình 1.11 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá 18 Hình 2.1 Các loại hình bất động sản dự định mua 31 Hình 2.2 Ước tính tổng cầu hộ Tp.HCM 2010 – 2011 phân theo khu vực quận 32 Hình 2.3 Dự báo nguồn cung hộ từ 2007 – 2011 33 Hình 2.4 Ước tính cung hộ Tp.HCM 2010 – 2011 33 Hình 2.5 Số lượng hộ chào bán 34 Hình 2.6 Sự tăng giảm giá hộ so với mốc thời gian trước 35 Hình 2.7 Lý mua hộ để TP.HCM (%) 46 DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục Bảng tổng hợp chi tiết yếu tố chi phí Phụ lục Bảng giá chi tiết hộ dự án Phụ lục Giá trung bình cao tòa nhà Phụ lục Căn hộ mẫu dự án Sunrise City Phụ lục Mô tả chi tiết hộ hồn thiện tiêu chuẩn Phụ lục Mơ tả chi tiết hộ hoàn thiện đầy đủ Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 31 31 31 31 31 31 32 32 32 32 32 32 Tây Bắc Đông Bắc Đông Đông Nam Tây Nam Tây Tây Bắc Đông Bắc Đông Đông Nam Tây Nam Tây Tầng 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 View Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc 1 1 1 1 1 1 2558 2661 2686 2763 2609 2533 Diện tích 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh 2575 2600 2625 2676 2600 2524 2580 2605 2630 2681 2605 2529 2558 2583 2608 2658 2583 2508 2563 2588 2613 2663 2588 2513 2554 2631 2682 2759 2631 2529 Giá X1 X2 2231 2306 2381 2306 2251 2326 2401 2326 2271 2346 2421 2346 2291 2366 2441 2366 2311 2386 2461 2386 2331 2406 2193 2292 2366 2317 2213 2312 2386 2337 2233 2332 2406 2357 2253 2352 2426 2377 2273 2372 2446 2397 2293 2392 Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 6 7 7 8 8 9 9 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 15 Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh 2481 2406 2351 2426 2501 2426 2371 2446 2521 2446 2391 2466 2541 2466 2411 2486 2561 2486 2431 2506 2581 2506 2451 2526 2601 2526 2456 2531 2606 2531 2466 2541 2616 2541 2476 2551 2626 2551 2466 2417 2313 2412 2486 2437 2333 2432 2506 2457 2353 2452 2526 2477 2373 2472 2546 2497 2393 2492 2566 2517 2413 2512 2586 2537 2418 2517 2591 2542 2428 2527 2601 2552 2438 2537 2611 2562 Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 20 20 20 20 21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23 24 24 24 24 25 25 Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh 2486 2561 2636 2561 2496 2571 2646 2571 2506 2581 2656 2581 2516 2591 2666 2591 2526 2601 2676 2601 2536 2611 2686 2611 2546 2621 2696 2621 2551 2626 2701 2626 2556 2631 2706 2631 2561 2636 2448 2547 2621 2572 2458 2557 2631 2582 2468 2567 2641 2592 2478 2577 2651 2602 2488 2587 2661 2612 2498 2597 2671 2622 2508 2607 2681 2632 2513 2612 2686 2637 2518 2617 2691 2642 2523 2622 Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 25 25 26 26 26 26 27 27 27 27 28 28 28 28 Tầng 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 10 10 11 Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam X3 View Diện tích Tây Bắc Đơng Bắc Đơng Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc 1 1 1 1 1 1 1 SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh 2711 2636 2566 2641 2716 2641 2571 2646 2721 2646 X4 Giá Tầng View Diện tích 2285 Tây - Bắc 2361 Đơng - Bắc 2437 Đông 2361 Đông - Nam 2305 Tây - Nam 2381 Tây - Bắc 2457 Đông - Bắc 2381 Đông 2325 Đông - Nam 2401 Tây - Nam 2477 Tây - Bắc 2401 Đông - Bắc 2345 Đông 2421 Đông - Nam 2497 Tây - Nam 2421 Tây - Bắc 2365 10 Đông - Bắc 2441 10 Đông 2517 10 Đông - Nam 2441 10 Tây - Nam 2385 11 Tây - Bắc 2696 2647 2528 2627 2701 2652 2533 2632 2706 2657 2538 2637 2711 2662 Giá 2287 2389 2414 2466 2389 2307 2409 2434 2486 2409 2327 2429 2454 2506 2429 2347 2449 2474 2526 2449 2367 Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 20 20 20 Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2461 2537 2461 2405 2481 2557 2481 2425 2501 2577 2501 2430 2506 2582 2506 2440 2516 2592 2516 2450 2526 2602 2526 2460 2536 2612 2536 2470 2546 2622 2546 2480 2556 2632 2556 2490 2566 2642 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 20 20 20 SVTH: Lê Thị Hồng Oanh Đơng - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2469 2494 2546 2469 2387 2489 2514 2566 2489 2407 2509 2534 2586 2509 2427 2529 2554 2606 2529 2432 2534 2559 2611 2534 2442 2544 2569 2621 2544 2452 2554 2579 2631 2554 2462 2564 2589 2641 Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản 20 21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23 24 24 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam Tây Bắc Đông Bắc Đông Nam Tây Nam 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2566 2500 2576 2652 2576 2510 2586 2662 2586 2520 2596 2672 2596 2525 2601 2677 2601 2530 2606 2682 2606 2535 2611 2687 2611 20 21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23 24 24 24 24 SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc Đông - Bắc Đông Đông - Nam Tây - Nam Tây - Bắc 1 1 1 1 1 1 1 1 2564 2472 2574 2599 2651 2574 2482 2584 2609 2661 2584 2492 2594 2619 2671 2594 2502 Phụ lục Giá trung bình cao tòa nhà V1 V2 V3 2632 2564 2602 V4 V5 V6 W1 W2 W3 W4 2653 2601 2660 2645 2615 2598 2636 X1 X2 2653 2644 X3 X4 2623 2641 Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Phụ lục Mô tả chi tiết hộ hoàn chỉnh tiêu chuẩn SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Phụ lục Mô tả chi tiết hộ hoàn thiện đầy đủ SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh ... Mơ tả chi tiết hộ hồn thi n tiêu chuẩn Phụ lục Mô tả chi tiết hộ hoàn thi n đầy đủ Chuyên ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Hoàng Oanh ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thi t đề tài Thị trường... hợp hộ cao cấp thương mại Sunrise City 36 2.4.1 Giới thi u chủ đầu tư: 36 2.4.2 Giới thi u đơn vị đối tác 37 2.4.3 Giới thi u sản phẩm 38 2.5 Xây dựng chiến lược... trường bất động sản Việt Nam mà doanh nghiệp, nhà đầu tư nước xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường Ở đề cập đến vấn đề đầu tư tạo lập kinh doanh bất động sản nhà doanh nghiệp phải làm gì, cách để