hoàn thiện kế hoạch tiếp thị dự án bất động sản summer square tại công ty cổ phần đầu tư việt tin

Giai đoạn nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng mục tiêu, nghiên cứu định vị sản phẩm tại doanh nghiệp vẫn chưa được quan tâm thực hiện bài bản, trừ một số dự án cao cấp có vốn đầ

DANH M ỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1 Quy trình tổng quát khi lập kế hoạch marketing 11

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ tổ chức cơ cấu của công ty 18

Sơ đồ 2.2 Vị trí dự án Summer Square 22

DANH M ỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Điểm mạnh và điểm yếu của dự án Summer Square 31

Bảng 2.2 Cơ hội và nguy cơ của dự án Summer Square 32

Bảng 2.3 Đối thủ cạnh tranh của dự án Summer Square 33

Bảng 2.4 Báo cáo tình hình bán hàng dự án Summer Square 43

Bảng 3.1 Kế hoạch tuyển dụng nhân sự 45

Bảng 3.2 Phương thức thanh toán của dự án Summer Square 47

Bảng 3.3 Chi tiết ngân sách thực hiện các công cụ marketing 47

Bảng 3.4 Bảng chi phí cho từng đợt bán dự án Summer Square 49

Bảng 3.5 Phân công nhiệm vụ thực hiện kế hoạch marketing 49

Bảng 3.6 Danh sách các kênh đăng tin tốt nhất 52

DANH M ỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Trung gian phân phối 6

Hình 1.2 Nguyên tắc thực hiện quảng cáo 9

Hình 1.3 Thang bậc nhu cầu của Maslow 14

Hình 1.4 Mô hình động lực học khu dân cư theo vị thế và chất lượng nhà ở 15

Hình 2.1 Hình ảnh dự án Tô Ký Tower 19

Hình 2.2 Hình ảnh dự án Toplife Tower 19

Hình 2.3 Khu dân cư đô thị Hóc Môn 20

Hình 2.4 Hình ảnh dự án Vạn Gia Phúc Residence 20

Hình 2.5 Hình ảnh dự án Summer Square 21

Hình 2.6 Kết nối trong khu vực của dự án Summer Square 22

Hình 2.7 Tiện ích nội khu dự án Summer Square 24

Hình 2.8 Tiện ích ngoại khu dự án Summer Square 24

Hình 2.9 Thiết kế bên ngoài dự án Summer Square 25

Hình 2.10 Mặt bằng tổng thể dự án Summer Square 26

Hình 2.11 Mặt bằng tầng điển hình Block A 26

Hình 2.12 Mặt bằng thiết kế từng loại căn hộ và diện tích cụ thể 27

Hình 2.13 Kiến trúc thiết kế nội thất 29

Hình 2.14 Đăng tin dự án Summer Square trên batdongsan.com.vn 36

Hình 2.15 Sử dụng từ khóa Google Adwords 37

Hình 2.16 Hình ảnh lễ khai trương dự án Summer Square 37

Hình 2.17 Hình ảnh website dự án Summer Square 38

Hình 2.18 Hình ảnh bài viết về dự án Summer Square trên báo mạng 38

Hình 2.19 Hình ảnh nhà mẫu của dự án Summer Square 39

Hình 2.20 Hình ảnh event dự án Summer Square 39

Hình 2.21.Cất nóc thành công dự án Summer Square 40

Hình 2.22 Lễ ký kết hợp tác đầu tư siêu thị Auchan 41

M ỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến luận văn 2

3 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

5 Các phương pháp thực hiện 3

6 Ý nghĩa của luận văn 3

7 Kết cấu luận văn 3

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 4

1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 4

1.2 Khái niệm, vai trò và các quan điểm marketing bất động sản 4

1.2.1 Khái niệm marketing bất động sản 4

1.2.2 Vai trò của marketing bất động sản 5

1.2.3 Các quan điểm về marketing 5

1.3 Chiến lược marketing bất động sản 5

1.3.1 Chiến lược phân phối 5

1.3.2 Chiến lược về giá 7

1.3.3 Chiến lược về sản phẩm và dịch vụ 7

1.3.4 Hoạt động xúc tiến hỗn hợp (chiêu thị cổ động) 9

1.4 Vai trò và mục tiêu lập kế hoạch tiếp thị dự án 10

1.4.1 Vai trò của việc lập kế hoạch tiếp thị 10

1.4.2 Mục tiêu lập kế hoạch tiếp thị 11

1.5 Quy trình lập kế hoạch tiếp thị dự án 11

1.5.1 Quy trình chung 11

1.5.2 Phương pháp lập kế hoạch tiếp thị 11

1.6 Cơ sở hành vi lựa chọn bất động sản của người tiêu dùng 13

1.6.1 Nhu cầu 13

1.6.2 Cơ sở hành vi của người tiêu dùng 14

1.6.3 Yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu của người tiêu dùng 15

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TIẾP THỊ DỰ ÁN SUMMER

SQUARE TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT TIN 17

2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin 17

2.1.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin 17

2.1.2 Sơ đồ và cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin 18

2.2 Một số dự án của công ty 18

2.3 Thực trạng kế hoạch tiếp thị dự án Summer Square của công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin 21

2.3.1 Tổng quan về dự án Summer Square 21

2.3.2 Quy trình lập kế hoạch tiếp thị dự án Summer Square 30

2.4 Đánh giá kế hoạch tiếp thị dự án Summer Square 43

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH TIẾP THỊ DỰ ÁN SUMMER SQUARE TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT TIN 45

3.1 Giải pháp chung 45

3.2 Giải pháp cụ thể hoàn thiện kế hoạch tiếp thị 45

3.2.1 Thời điểm tiếp thị 45

3.2.2 Khoanh vùng và quy mô tiếp thị 45

3.2.3 Đối tượng tiếp thị 46

3.2.4 Phương thức thanh toán 47

3.2.5 Kế hoạch, ngân sách và thời gian thực hiện 47

3.2.6 Phân công nhiệm vụ thực hiện kế hoạch marketing 49

3.2.7 Giải pháp marketing 51

KẾT LUẬN 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

Dân số tăng quá nhanh trong khi diện tích đất ngày càng hạn hẹp đã khiến cho nhu cầu về nhà ở tăng lên đáng kể Vào thời điểm hiện tại, sự bùng nổ của loại hình chung cư đã tạo nên xu hướng chuyển dịch mới Các căn hộ chung cư được quy hoạch cơ sở hạ tầng hiện đại, mang đến cho người sử dụng không gian sống tiện lợi Tiêu chuẩn xây dựng các khu chung cư tại các đô thị lớn ngày càng cao, nguồn cung trên thị trường cũng liên tục được bổ sung, do đó người dân có thêm nhiều sự lựa chọn cho nơi an cư của mình

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang rất sôi động, nhiều công ty bất động sản ra đời để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân Mỗi công ty đều có những chiến lược kinh doanh cũng như chiến lược tiếp thị sản phẩm riêng để thu hút khách hàng và mang sản phẩm của mình đến với khách hàng Để tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường đòi hỏi doanh nghiệp phải lập kế hoạch tiếp thị chi tiết về một dự án cụ thể trước khi phân phối sản phẩm ra thị trường

Marketing đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, là cầu nối giữa khách hàng và nhà sản xuất, giúp doanh nghiệp tìm đầu ra, đáp ứng và làm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng Ngày nay, kinh doanh trong môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt cùng với sự đào thải của cơ chế thị trường đòi hỏi các doanh nghiệp luôn luôn năng động tìm hướng đi cho mình để có thể cạnh tranh và đứng vững trên thị trường Marketing

là một công cụ hữu ích giúp doanh nghiệp thực hiện điều đó

Cùng với sự phát triển không ngừng của các phương tiện truyền thông thì marketing trở thành một hoạt động quan trọng giúp các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả kinh doanh đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác triệt để lợi ích của marketing bất động sản Giai đoạn nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng mục tiêu, nghiên cứu định vị sản phẩm tại doanh nghiệp vẫn chưa được quan tâm thực hiện bài bản, trừ một số dự án cao cấp có vốn đầu tư lớn mới có sự hỗ trợ của các công ty nghiên cứu thị trường thuê ngoài Phần lớn các doanh nghiệp trong nước đều đầu tư theo khả năng tài chính trong các phân khúc thị trường có khả năng sinh lợi cao

Chính vì vậy, đề tài “Hoàn thiện kế hoạch tiếp thị dự án bất động sản Summer Square tại công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin” được thực hiện nhằm

tìm hiểu kế hoạch marketing của dự án bất động sản, qua đó giúp nắm vững quy trình xây dựng kế hoạch marketing và phương thức đánh giá hiệu quả của một

kế hoạch marketing cụ thể

2

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến luận văn

Đã có một số đề tài nghiên cứu về lĩnh vực marketing, trong đó có đề tài

của sinh viên Nguyễn Thị Trường Giang: “Nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

dưới sự hướng dẫn của TS Trần Thanh Hùng, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, năm 2008

Đề tài nghiên cứu đã cụ thể hóa các cơ chế tác tác động của yếu tố văn hóa - xã hội đến sự lựa chọn vị trí nhà ở của dân cư đô thị - vị thế nơi ở và loại nhà ở - chất lượng nhà thông qua mức độ ảnh hưởng của các yếu tố văn hóa - xã hội đến hành vi lựa chọn nhà ở của dân cư đô thị

Qua nghiên cứu thử nghiệm về lợi nhuận đầu tư trên các phân khúc thị trường nhà ở khác nhau đã phần nào cho thấy lợi nhuận của từng phân khúc mà

cụ thể là phân khúc thị trường nhà ở cao cấp luôn mang lại lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với phân khúc thị trường nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình

và thấp Từ đó một lần nữa khẳng định vai trò quan trọng của Chính phủ trong việc ban hành các chính sách khuyến khích và tạo điều kiện đầu tư thông thoáng cho phân khúc thị trường nhà ở có khả năng sinh lợi thấp hơn như phân khúc thị trường nhà ở dành cho đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp

Bên cạnh các thành tựu đạt được đề tài vẫn còn một số hạn chế nhất định Các doanh nghiệp cần có bước nghiên cứu marketing ở cấp độ chi tiết hơn – marketing vi mô Cụ thể là nghiên cứu cung - cầu các sản phẩm nhà ở trong phạm vi không gian và thời gian có thể ảnh hưởng đến nhu cầu và khả năng cạnh tranh của dự án, định vị sản phẩm nhà ở phù hợp với tiến tình nghiên cứu sao cho đạt uy tín cao nhất cho dự án và suất sinh lời lớn nhất cho nhà đầu tư Đối với từng dự án nhà ở nhất định cần triển khai các bước nghiên cứu marketing vi mô thích hợp Đề tài này được thực hiện nhằm tìm hiểu về một kế hoạch marketing cụ thể

3 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu:

- Phân tích thực trạng tiếp thị dự án sản bất động sản Summer Square

- Hoàn thiện kế hoạch tiếp thị cho dự án bất động sản Summer Square

Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về marketing

- Phân tích kế hoạch marketing của dự án Summer Square

- Giải pháp hoàn thiện kế hoạch marketing của dự án Summer Square

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

- Cơ sở hành vi lựa chọn bất động sản của khách hàng

- Phương pháp marketing bất động sản

Phạm vi nghiên cứu:

- Không gian: Dự án Summer Square tại quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh

3

- Thời gian: Từ ngày 01/04/2017 đến 30/04/2017

- Nội dung: Đề tài chỉ đề cập kế hoạch tiếp thị cho một dự án bất động sản cụ thể, trong đó tập trung vào xúc tiến hỗn hợp trong marketing bất động sản

5 Các ph ương pháp thực hiện

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu

- Phương pháp phân tích tổng hợp

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp phân tích SWOT

6 Ý nghĩa của luận văn

Giúp sinh viên hiểu được các bước lập kế hoạch marketing cho một dự án

cụ thể, đồng thời giúp doanh nghiệp bất động sản đánh giá hiệu quả về một kế

hoạch marketing cho dự án cụ thể

Vận dụng những kiến thức đã học thâm nhập vào thực tế, tiếp xúc trực tiếp với môi trường kinh doanh Có cái nhìn khái quát nhất về nhu cầu và phân khúc thị trường nhà ở, các nhân tố tác động đến nhu cầu, lợi nhuận đầu tư trên các phân khúc

Làm rõ được các hạn chế trong marketing bất động sản và đề xuất được các giải pháp hoàn thiện kế hoạch marketing để nâng cao nhận thức về marketing bất động sản

7 Kết cấu luận văn

Luận văn có kết cấu dự kiến như sau:

Mở đầu

Đưa ra những lí do chọn đề tài, mục tiêu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi, nhiệm vụ và phương pháp của đề tài này

Chương 1 Cơ sở lý luận marketing bất động sản

Trình bày khái quát về marketing và những khái niệm có liên quan, từ đó nắm được cơ sở lí luận, cũng như vai trò, chiến lược, kế hoạch marketing bất dộng sản

Chương 2 Thực trạng hoạt động tiếp thị dự án Summer Square tại Công ty C ổ phần Đầu tư Việt Tin

Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin và dự án Summer Square,

từ đó trình bày chiến lược và kế hoạch marketing của công ty và đánh giá kế

K ết luận

Trình bày kết quả đạt được từ quá trình nghiên cứu

4

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn, giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng: Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch; Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc; Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo; Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản; Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật; Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn; Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

Mặc dù thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt với thị trường hàng hóa, nhưng sự vận động của nó cũng không nằm ngoài sự chi phối của những quy luật của thị trường hàng hóa tiêu biểu là quy luật cung cầu và giá trị Cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả của một đơn vị hàng hóa bất động sản, hay một đơn vị lợi ích của bất động sản được tạo ra từ sự kết hợp hai yếu tố thành phần vị thế và chất lượng của bất động sản như đã nói ở trên

1.2 Khái niệm, vai trò và các quan điểm marketing bất động sản

1.2 1 Khái niệm marketing bất động sản

Marketing là quá trình quản trị nhận biết, dự đoán và đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách có hiệu quả và có lợi Hay, marketing là tiến trình qua đó các cá nhân và các nhóm có thể đạt được nhu cầu mong muốn bằng việc sáng

tạo, trao đổi sản phẩm và giá trị giữa các bên

Như vậy, có thể coi hoạt động marketing chính là hoạt động sáng tạo sao cho nhu cầu khách hàng được thỏa mãn ở mức độ cao nhất Nhu cầu này được đáp ứng khi và chỉ khi doanh nghiệp có chiến lược nghiên cứu nhu cầu cụ thể,

dự đoán được nhu cầu một cách chính xác nhất Qua đó, khách hàng cảm nhận

được sự phù hợp do sản phẩm mang lại cho chính mình

5

1.2 2 Vai trò của marketing bất động sản

Là cầu nối trung gian giữa hoạt động của doanh nghiệp và thị trường, đảm bảo cho hoạt động của doanh nghiệp hướng đến thị trường, lấy thị trường làm mục tiêu kinh doanh Nói cách khác, marketing có nhiệm vụ tạo ra khách hàng cho doanh nghiệp Sử dụng marketing trong công tác lập kế hoạch kinh doanh sẽ giúp cho doanh nghiệp thực hiện phương châm “Kế hoạch phải xuất phát từ thị trường” Đây là sự khác biệt cơ bản của công tác kế hoạch trong kinh tế thị

trường so với công tác kế hoạch trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung

1.2 3 Các quan điểm về marketing

Có 5 quan điểm về marketing, đó là:

- Quan điểm hướng về sản xuất: Quan điểm hướng về sản xuất cho rằng khách hàng sẽ ưa thích nhiều sản phẩm với giá phải chăng được bán rộng rãi Do vậy, các doanh nghiệp cần phải mở rộng quy mô sản xuất và mở rộng phạm vi

phân phối, bán hàng

- Quan điểm hoàn thiện sản phẩm: Quan niệm hoàn thiện sản phẩm cho rằng người tiêu dùng ưa thích những sản phẩm có chất lượng cao nhất, có tính năng sử dụng tốt nhất Từ đó, doanh nghiệp cần phải nỗ lực hoàn thiện sản phẩm

không ngừng

- Quan điểm hướng về bán hàng: Quan điểm hướng về bán hàng cho rằng khách hàng hay ngần ngại, chần chừ trong việc mua sắm hàng hoá Do vậy,

doanh nghiệp phải nỗ lực thúc đẩy bán hàng thì mới thành công

- Quan điểm hướng về khách hàng: Quan điểm này khẳng định rằng chìa khoá để doanh nghiệp thành công là họ phải xác định chính xác nhu cầu và mong muốn của thị trường mục tiêu, đồng thời có thể thoả mãn các nhu cầu

mong muốn đó sao cho có hiệu quả hơn các đối thủ cạnh tranh

- Quan điểm marketing đạo đức xã hội: Đây là quan điểm xuất hiện gần đây nhất Quan điểm này đòi hỏi phải kết hợp hài hoà giữa 3 lợi ích khác nhau: lợi ích khách hàng, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích xã hội Trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp thoả mãn được hai lợi ích đầu nhưng đã lãng quên lợi ích xã hội như: gây ô nhiễm, huỷ hoại môi trường, làm cạn kiệt tài nguyên, gây bệnh tật cho con người… Kết quả là các doanh nghiệp đó bị xã hội lên án, tẩy chay Do vậy, để kinh doanh thành công doanh nghiệp không chỉ cố gắng đáp ứng nhu cầu của khách hàng, mà còn phải chú trọng đến lợi ích của xã hội

1.3 Chi ến lược marketing bất động sản

1.3.1 Chiến lược phân phối

Giới trung gian marketing, qua những tiếp xúc, kinh nghiệm, sự chuyên môn hóa và quy mô hoạt động của họ đã đem lại cho nhà sản xuất nhiều điều lợi hơn so với việc nhà sản xuất tự phân phối Sử dụng giới trung gian phân phối có

thể đem lại những sự tiết kiệm khá lớn (hình 1.1)

6

Ký hiệu quy ước: SX: Nhà sản xuất; KH: Khách hàng

Hình 1.1 Trung gian phân phối

Như hình vẽ cho thấy: Bốn nhà sản xuất trực tiếp làm marketing để phân

phối cho bốn khách hàng đòi hỏi tới 16 lần tiếp xúc Nhưng nếu sử dụng trung gian phân phối số lần tiếp xúc giảm xuống chỉ còn 8

Các lo ại kênh marketing:

- Kênh trực tiếp không có trung gian, nhà sản xuất bán hàng thẳng cho người tiêu dùng Có ba cách bán hàng trực tiếp: Bán đến từng nhà, bán tại cửa hàng giới thiệu sản phẩm và bán theo thư hoặc điện thoại đặt hàn

- Kênh 1 cấp chỉ có một trung gian bán hàng trong thị trường hàng tiêu dùng, đó là người bán lẻ Trong thị trường hàng công nghiệp, đó là người môi giới hay đại diện bán hàng

- Kênh 2 cấp có 2 trung gian marketing Trong thị trường hàng tiêu dùng,

đó thường là nhà bán sỉ và bán lẻ Trong thị trường kỹ nghệ thì đó là bộ phận phân phối của công ty và các nhà buôn

- Kênh 3 cấp có 3 trung gian phân phối Thí dụ: Trong ngành nước ngọt, rượu bia có thể có thêm tổng đại lý hay đại lý bán buôn - người bán sỉ và người bán lẻ

Một kênh phân phối là một sự liên kết các cơ sở khác nhau lại vì lợi ích chung Mỗi thành viên trong đường dây giữ một vai trò riêng và chuyên thực hiện một hay nhiều chức năng Đường dây sẽ có hiệu quả nhất khi từng thành viên được giao nhiệm vụ mà họ có thể làm tốt nhất Vì sự thành công của các cá nhân thành viên tuỳ thuộc vào thành công của cả đường dây, nên mọi cơ sở trong đường dây đều phải hiểu vào chấp nhận phần việc riêng của mình, phối

hợp mục tiêu và hoạt động của mình với mục tiêu và hoạt động của các thành viên khác và phối hợp để hoàn thành mục tiêu của đường dây Bằng sự hợp tác,

họ có thể nắm bắt, cung ứng và thỏa mãn thị trường mục tiêu tốt hơn

Để toàn bộ đường dây hoạt động tốt, cần chuyên môn hóa vai trò của từng thành viên và các xung đột Sự hợp tác, chuyên môn hóa và xung đột trong đường dây chỉ thực hiện được với một cấp lãnh đạo vững mạnh Đường dây sẽ

hoạt động tốt hơn nếu có một bộ máy điều hành có quyền lực, phân chia lực lượng hợp lý trong đường dây, biết cách phân nhiệm vụ và phân giải xung đột một cách khoa học

7

1.3.2 Chiến lược về giá

Giá là một trong những biến số quan trọng của marketing mix Giá đóng vai trò quyết định trong việc mua hàng này hay hàng khác đối với người tiêu thụ Đối với công ty, giá có vị trí quyết định cạnh tranh trên thị trường Việc định giá sản phẩm có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến doanh số và lợi nhuận

Giá cả là một trong các công cụ thuộc phối thức tiếp thị mà công ty sử dụng để đạt được mục tiêu tiếp thị của mình Các quyết định về giá phải được phối hợp với những quyết định về mẫu mã, phân phối, cổ động cho sản phẩm để hình thành một chương trình tiếp thị nhất quán và có hiệu quả Các quyết định đưa ra cho những khâu khác thuộc phối thức tiếp thị đều có ảnh hưởng đến

những quyết định về giá Chẳng hạn, các nhà sản xuất đang sử dụng nhiều nhà bán lại và mong rằng những người này sẽ ủng hộ và cổ động cho sản phẩm của mình thì có thể đưa vào giá mức lời hơn cho các nhà buôn Quyết định triển khai một vị trí có chất lượng cao sẽ có nghĩa rằng người bán phải để giá cao hơn để trang trải các chi phí cao

Định nghĩa mở rộng của khái niệm giá bán sẽ trở thành chuỗi-giá-trị hay đúng hơn là chuỗi-chi-phí Chuỗi này bắt đầu từ sản phẩm cơ bản đầu tiên và chi phí đầu vào, chi phí đầu ra, sau đó là chi phí chế biến thành các sản phẩm và sau cùng là chi phí cho quảng bá và phân phối sản phẩm đến người tiêu dùng Toàn

bộ quá trình này đều ảnh hưởng chuỗi-chi-phí và đó là vấn đề chiến lược cạnh tranh của Price, được nói tóm gọn là cost & pricing hay lợi ích kinh tế mang lại cho khách hàng và người tiêu dùng Hơn nữa, marketing còn nhận thấy mối tương quan giữa Product và Price rất mật thiết và tương hỗ thông qua khái niệm phân khúc và định vị Theo đó sản phẩm định vị cho phân khúc cao cấp yêu cầu những lợi ích cao hơn với chi phí sản xuất và dịch vụ cao hơn Ngược lại, một sản phẩm hướng đến khách hàng bình dân sẽ cần có chi phí thấp hơn để kiếm lãi khi bán giá thấp

Công ty thường phải định giá sản phẩm trước, từ đó mới đưa ra những quyết định khác thuộc phối thức marketing trên cơ sở mức giá mình muốn cho sản phẩm Như vậy giá là yếu tố định vị chính cho sản phẩm, xác định thị trường của sản phẩm, đối thủ cạnh tranh và mẫu mã Giá đó quyết định đặc điểm và phí tổn sản phẩm

Tóm lại, nhà marketing phải xem xét tổng phối thức marketing khi định giá Nếu sản phẩm được định vị dựa trên những yếu tố phi giá thì các quyết định

về chất lượng quảng cáo và phân phối sẽ ảnh hưởng mạnh lên giá cả Nếu giá cả

là yếu tố định vị chính thì nó sẽ ảnh hưởng mạnh đến các quyết định khác thuộc phối thức marketing Nói chung công ty phải xem xét tất cả các quyết định thuộc phối thức marketing chung với nhau, khi triển khai các chương trình marketing

1.3.3 Chiến lược về sản phẩm và dịch vụ

Chiến lược sản phẩm, bao gồm chiến lược sản phẩm mới, chiến lược về chu kỳ sống sản phẩm, chiến lược về bao gói, nhãn mác… Khi triển khai sản phẩm, các nhà marketing trước hết phải xác định những nhu cầu cốt lõi của

8

khách hàng mà sản phẩm sẽ thoả mãn Sau đó phải thiết kế được những sản phẩm cụ thể và tìm cách gia tăng chúng để tạo ra một phức hợp những lợi ích thoả mãn nhu cầu, ước muốn của khách hàng một cách tốt nhất

1 Tên hi ệu sản phẩm

Người tiêu dùng cảm nhận về tên hiệu hàng hoá như một phần thực chất

của sản phẩm Việc đặt tên hiệu có thể làm tăng giá trị cho sản phẩm

Tên hiệu (Brand Name) là tên gọi nhằm xác định hàng hoá hay dịch vụ của người bán và phân biệt với hàng hoá của những doanh nghiệp khác

Dấu hiệu (Brand Mark) là những biểu tượng, mẫu vẽ đặc trưng cho một hàng hóa hoặc một sản phẩm Ví dụ: biểu tượng của hãng Mercedes là cái vô lăng hình ngôi sao ba cạnh

Nhãn hiệu (Trade Mark) là tên hiệu thương mại đã được đăng ký và được

luật pháp bảo vệ tránh hiện tượng làm giả

Quan điểm người mua: Tên hiệu giúp người ta biết ít nhiều về chất lượng: Kodak, Honda, Sony… Nếu hàng tiêu dùng không nhãn hiệu thì phải sờ, ngửi… khá mất thời gian Nếu nhờ người khác mua hộ sẽ rất khó khăn

Quan điểm người bán: Tên hiệu sẽ giúp công ty dễ thực hiện đơn đặt hàng, giúp quảng cáo, thu hút được khách hàng, tạo điều kiện chống cạnh tranh, được pháp luật bảo vệ, làm tăng uy tín của công ty

Quan điểm xã hội: Đặt tên hiệu đưa tới chất lượng sản phẩm cao hơn, có nhiều mặt hàng, dễ lựa chọn

2 Bao bì s ản phẩm

Bao bì sản phẩm: Việc tạo bao bì (Packaging) là những hoạt động nhằm

vẽ kiểu và sản phẩm đồ chứa hay đồ bao gói cho một sản phẩm Bao bì thu hút khách hàng, mô tả được ích dụng của sản phẩm, tạo niềm tin và ấn tượng tốt đẹp

về sản phẩm Người tiêu dùng sẵn sàng mua sự tiện lợi, kiểu dáng đẹp, mức đáng tin cậy và uy tín của một bao bì tốt Bao bì giúp cho khách hàng nhận ngay

ra công ty hoặc sản phẩm nào đó

Triển khai bao bì cho sản phẩm mới: Việc triển khai một bao bì hữu hiệu cho một sản phẩm mới đòi hỏi nhiều quyết định Nhiệm vụ của bao bì là bảo vệ,

giới thiệu sản phẩm Kích cỡ, hình dáng, chất liệu, màu sắc, chữ nghĩa và dấu

hiệu trên bao bì phải hài hoà để làm nổi bật giá trị bổ sung của sản phẩm cho khách hàng thấy và hỗ trợ cho việc định vị sản phẩm và chiến lược marketing Bao bì phải nhất quán đối với việc quảng cáo, định giá, phân phối và các chiến lược marketing khác

9

Quá trình phát triển sản phẩm mới có tám giai đoạn: Hình thành ý tưởng, sàng lọc ý tưởng, phát triển quan niệm và thử nghiệm, hoạch định chiến lược marketing, phân tích tình hình kinh doanh, phát triển sản phẩm, thử nghiệm trên

thị trường và thương mại hoá

Mục đích của từng giai đoạn là quyết định xem có nên tiếp tục triển khai ý tưởng đó nữa không hay huỷ bỏ Công ty muốn giảm đến mức tối thiểu khả năng để cho những ý tưởng kém lọt lưới, còn những ý tưởng hay thì lại bị từ chối Đối với những sản phẩm mới người tiêu dùng phản ứng đáp lại ở mức độ khác nhau, tuỳ thuộc vào những đặc điểm của người tiêu dùng và là đặc điểm

của sản phẩm Các nhà sản xuất phải cố gắng thu hút sự chú ý của những người tiên phong, nhất là những người có đặc điểm hướng dẫn dư luận, đến sản phẩm

mới của mình

Chiến lược sản phẩm bao gồm chiến lược sản phẩm mới, chiến lược về chu kỳ sống sản phẩm, chiến lược về bao gói, nhãn mác….Khi triển khai sản phẩm, các nhà marketing trước hết phải xác định những nhu cầu cốt lõi của khách hàng mà sản phẩm sẽ thoả mãn Sau đó phải thiết kế được những sản

phẩm cụ thể và tìm cách gia tăng chúng để tạo ra một phức hợp những lợi ích thoả mãn nhu cầu, ước muốn của khách hàng một cách tốt nhất

1.3.4 Hoạt động xúc tiến hỗn hợp (chiêu thị cổ động)

Hoạt động xúc tiến hỗn hợp trong marketing là sự kết hợp các hoạt động sau: quảng cáo, khuyến mãi, chào hàng hay bán hàng cá nhân, tuyên truyền Tòan bộ các hoạt động xúc tiến trên phải được phối hợp để đạt tác dụng truyền thông tối đa tới người tiêu dùng

1 Qu ảng cáo

Là một trong những công cụ quan trọng nhất của hoạt động chiêu thị

Mục đích của quảng cáo là để thu hút sự chú ý của khách hàng, thuyết phục họ

về những lợi ích, sự hấp dẫn của sản phẩm nhằm thay đổi hoặc củng cố thái độ

và lòng tin tưởng của người tiêu thụ về sản phẩm của công ty, tăng lòng ham muốn mua hàng của họ và đi đến hành động mua hàng Quảng cáo được thực hiện theo nguyên tắc A.I.D.A Đây là 4 chữ đầu của các từ:

mọi cấp quản trị đã được khẳng định Bên ngoài công ty thì do cạnh tranh, do

lạm phát, do suy thoái kinh tế đã làm cho việc bán hàng trở nên khó khăn Mặt khác, do chi phí quảng cáo cao, phải chen chúc nhau trong các phương tiện truyền thông v v…làm cho người ta sử dụng khuyến mãi càng nhiều hơn Việc khuyến mãi hữu hiệu nhất khi được dùng kèm với quảng cáo và chào hàng Các quyết định chủ yếu trong khuyến mãi bao gồm: quyết định về mục tiêu khuyến mãi, quyết định chọn công cụ khuyến mãi, quyết định triển khai chương trình khuyến mãi

3 Tuyên truy ền

Là một công cụ tuy chưa được xem trọng đúng mức trong hoạt động marketing nhưng đôi khi lại có tác dụng mạnh, đạt hiệu quả cao nhất lại tốn kém

ít hơn quảng cáo

Tuyên truyền là một phần của khái niệm lớn hơn, đó là những quan hệ

quần chúng (Public Relations) Quan hệ với công chúng của công ty có nhiều

mục đích, kể cả việc tuyên truyền tốt làm ăn đúng đắn quan tâm đến sự phát triển của địa phương: tài trợ cho các phong trào văn nghệ, thể thao, cấp học bổng cho sinh viên các trường Đại học, xây nhà tình nghĩa, nhận nuôi dưỡng các

bà mẹ anh hùng suốt đời.v v Để tuyên truyền cho công ty, người ta có thể mời các nhà chính trị lỗi lạc, các nhà nghệ thuật nổi tiếng đến thăm công ty mình Cũng có thể tổ chức những bữa tiệc lớn, mời phóng viên báo chí, đài phát thanh, đài truyền hình và các quan chức đến dự nhân ngày thành lập công ty, ngày đón

nhận huân chương lao động.v v

1.4 Vai trò và mục tiêu lập kế hoạch tiếp thị dự án

1.4 1 Vai trò của việc lập kế hoạch tiếp thị

Để hiện thực tốt hoạt động marketing, trước hết các doanh nghiệp nên lập

kế hoạch cụ thể, tiến hành theo trình tự đã đặt ra như thế doanh nghiệp sẽ không gặp khó khăn trong quá trình hoạch định, thực hiện và đánh giá Ngoài ra, còn

giúp doanh nghiệp có thể giảm chi phí, có cái nhìn chung về:

- Sự am hiểu và đánh giá của người tiêu dùng đối với sản phẩm

- Khả năng và phương tiện phân phối sản phẩm

- Sự mong đợi của khách hàng về sản phẩm

- Thị phần mong đợi

- Ngân sách và thời gian thực hiện

- Lợi nhuận mong đợi

11

1.4 2 Mục tiêu lập kế hoạch tiếp thị

Những mục tiêu lập kế hoạch marketing gồm: kích thích tiêu dùng tối đa, tối đa, tối đa hóa lợi nhuận, làm cho sản phẩm đa dạng để tối đa sự lựa chọn, chất lượng cuộc sống (chất lượng hàng hóa và dịch vụ, chất lượng môi trường

sống), thị phần, sự nhận biết về thương hiệu

1.5 Quy trình lập kế hoạch tiếp thị dự án

1.5.1 Quy trình chung

-

Sơ đồ 1.1 Quy trình tổng quát khi lập kế hoạch marketing

Kế hoạch marketing là một phần rất quan trọng để cho công ty có thể thực

hiện được những nội dung mà mình vạch ra một cách cụ thể, kế hoạch marketing càng rõ ràng, súc tích thì càng làm cho khả năng đạt hiệu quả của nó càng cao

1.5 2 Phương pháp lập kế hoạch tiếp thị

1 Xác định mục tiêu marketing

Trong giai đoạn đầu tiên này cần thiết lập và vẽ lên một bức tranh tổng quát về các hoạt động tiếp thị mà mình sẽ tập trung thực hiện trong năm tới Mục tiêu có thể bao gồm một số hoặc tất cả những điều dưới đây:

- Gia nhập hoặc mở rộng thị trường

- Thu hút khách hàng của đối thủ cạnh tranh

- Mở rộng mạng lưới phân phối sản phẩm

- Tung ra sản phẩm mới

Khi đã xác định được mục tiêu của mình, dùng các con số để cụ thể hoá những mục tiêu đó

2 Nghiên cứu thị trường

Phải xem trên thị trường đã có những công ty, tổ chức nào đã kinh doanh lĩnh vực đó chưa, sự thành công của họ như thế nào, khách hàng của họ là ai, nhu cầu của thị trường trong tương lai như thế nào?

Giám sát và phân tích kết quả

Kế hoạch marketing

Nghiên cứu thị trường

Phân tích cạnh tranh Phân tích SWOT

sản phẩm

12

định được những đối tượng khách hàng chủ yếu mà mình hướng đến

Điều này bao gồm cả một số yếu tố nhân khẩu học như: tuổi, giới tính, vị trí địa lý, sức mua, thu nhập, tình trạng gia đình… Có rất nhiều nguồn khác nhau

để khai thác các thông tin này

Tất cả những điều này đều ảnh hưởng đến việc kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm định vị thương hiệu, sáng tạo quảng cáo, tìm hiểu thị trường

mà mình muốn thâm nhập và nhiều hơn nữa Khi đã nắm bắt được đầy đủ các thông tin này, doanh nghiệp sẽ xác định rõ hơn thị trường mục tiêu mình hướng đến, có thể “nói theo ngôn ngữ” của khách hàng, giúp cho hiệu quả kinh doanh tăng tối đa

4 Phân tích SWOT

Phân tích SWOT là phân tích cơ hội và mối đe doạ (do môi trường mang lại), điểm mạnh và điểm yếu của bản thân công ty Trong điều kiện môi trường mới sẽ xuất hiện những cơ hội kinh doanh mới, đồng thời các nguy cơ đe doạ mới Khi công ty nhận thức được về các cơ hội và mối đe doạ, họ sẽ chủ động xây dựng kế hoạch để nắm bắt, khai thác các cơ hội, đồng thời vượt qua các nguy cơ đe doạ Tuy nhiên, điều này còn tuỳ thuộc vào các điểm mạnh và điểm

yếu của công ty

5 Phân tích cạnh tranh

Phân tích 5 yếu tố cạnh tranh:

- Sức mạnh nhà cung cấp: Mức độ tập trung của các nhà cung cấp, tầm quan trọng của số lượng sản phẩm đối với nhà cung cấp, sự khác biệt của các nhà cung cấp

- Nguy cơ thay thế: xu hướng sử dụng hàng thay thế của khách hàng, tương quan giữa giá cả và chất lượng của các mặt hàng thay thế

- Các rào cản gia nhập: các lợi thế chi phí tuyệt đối, sự hiểu biết về chu kì dao động thị trường, khả năng tiếp cận các yếu tố đầu vào

- Sức mạnh khách hàng: mặc cả, số lượng người mua, thông tin mà người mua có được, tính đặc trưng của nhãn hiệu hàng hóa

- Mức độ cạnh tranh: các rào cản nếu muốn thoát ra khỏi ngành, mức độ tập trung của ngành, khác biệt giữa các sản phẩm

6 Chiến lược marketing

Làm sao để lôi kéo khách hàng và giữ khách hàng khi đã sử dụng sản phẩm, dịch vụ của bạn?

Làm thế nào để khách hàng biết sản phẩm và dịch vụ của doanh nghiệp? Chiến lược marketing nào là tốt nhất để làm điều đó?

7 Phương thức marketing

Đưa ra các phương thức internet marketing cho sản phẩm và dịch vụ

Để làm internet marketing thì đòi hỏi phải có website để thu hút người dùng thăm website của bạn

Triển khai các phương thức như SEO, social marketing, email marketing…

Đo lường hiệu quả internet marketing qua google analysis

13

8 Ngân sách thực hiện

Lập bảng dự trù ngân sách cho các phương thức internet marketing như SEO, social marketing…

Khi lập kế hoạch marketing điều quan trọng không thể không đề cập đến

là ngân sách thực hiện, trong đó mỗi phương thức marketing có một thời gian cụ thể, có ngân sách thực hiện riêng và hiệu quả của nó như thế nào để đưa ra mục tiêu tiếp theo

9 Kế hoạch thực hiện

Liệt kê các hoạt động chi tiết để doanh nghiệp đạt được mục đích đề ra và càng chi tiết càng tốt đặt ra những ưu tiên và thời hạn cho công việc, dành thời gian cho những công việc phát sinh và những khó khăn khách quan trong quá trình thực hiện

10 Giám sát và phân tích kết quả

Xác định các công cụ đo lường hiệu quả internet marketing như google analysis

Xác định và đo lường các mục tiêu để xác định hiệu quả trên các phương thức marketing, các kênh marketing

1.6 Cơ sở hành vi lựa chọn bất động sản của người tiêu dùng

1.6.1 Nhu cầu

Nhu cầu là một phần quan trọng tất yếu trong bản thân của mỗi con người Mọi giá trị, niềm tin và tập tục của con người là khác biệt tùy theo từng quốc gia hay từng nhóm người Tuy nhiên tất cả mọi người sẽ đều có những nhu cầu chung giống nhau

Nhu cầu tự nhiên, hay nhu cầu con người (human need) là nhu cầu được hình thành khi con người cảm thấy thiếu thốn một cái gì đó Nhà kinh tế học Maslow đã phân loại nhu cầu tự nhiên của con người thành 5 bậc khác nhau Marketing phát hiện ra các nhu cầu tự nhiên của con người chứ không tạo ra nó

Người làm marketing là những người đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu hay tạo

ra những nhu cầu mới cho người tiêu dùng Và để làm được điều ấy thì người làm marketing không chỉ cần hiểu mà phải hiểu rõ thang nhu cầu: Maslow

Chúng ta ứng dụng tháp nhu cầu Maslow làm cơ sở của cách tiếp thị đến

từng nhóm người cụ thể khác nhau (và tìm ra hành vi của họ), cách họ phản hồi thông tin rất khác nhau

Cấu trúc của tháp nhu cầu có 5 tầng, trong đó, những nhu cầu con người được liệt kê theo một trật tự thứ bậc hình tháp kiểu kim tự tháp Những nhu cầu

cơ bản ở phía đáy tháp phải được thoả mãn trước khi nghĩ đến các nhu cầu cao hơn Các nhu cầu bậc cao sẽ nảy sinh và mong muốn được thoả mãn ngày càng mãnh liệt khi tất cả các nhu cầu cơ bản ở dưới (phía đáy tháp) đã được đáp ứng đầy đủ

14

Hình 1.3 Thang b ậc nhu cầu của Maslow 1.6.2 Cơ sở hành vi của người tiêu dùng

Hành vi người tiêu dùng được hiểu như là cách thức lựa chọn, mua sắm

và sử dụng sản phẩm hàng hóa - dịch vụ của cá nhân trong một bối cảnh lịch sử

cụ thể Hành vi người tiêu dùng ở mọi nơi đều khác nhau do sự khác biệt về giới tính, tuổi tác, trình độ học vấn, thu nhập, thị hiếu, trào lưu tiêu dùng…

Hành vi tiêu dùng là một bộ phận trong hệ thống hành vi của con người Nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng giúp cho doanh nghiệp tìm hiểu xem khách hàng mua và sử dụng hàng hóa như thế nào

Trong lĩnh vực bất động sản, hành vi tiêu dùng biểu hiện thông qua hành

vi ứng xử liên quan đến vị trí cư trú đô thị Sự lựa chọn và ra quyết định về vị trí

cư trú dẫn đến sự thay đổi trong các khu dân cư của các thành phố, hay còn có

thể gọi là động học của các khu dân cư đô thị

Hiện nay, giới học thuật nghiên cứu vị trí cư trú đô thị thường dựa vào hai

lý thuyết cơ bản để lý giải sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị: lý thuyết lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở của trường phái Chicago và lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển gần đây bởi Hoàng Hữu Phê & Patrick Wakely

Theo đường hướng của lý thuyết vị thế - chất lượng, sự thay đổi trong các khu dân cư của các thành phố có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển

dịch đồng thời dọc theo hai chiều: vị thế nơi ở (VN) và chất lượng nhà ở (CL)

Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà

ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một

xã hội nhất định, và theo nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử

Nhu cầu khẳng định mình

Nhu cầu được tôn

trọng Nhu cầu xã hội

Nhu cầu an toàn

Nhu cầu tự nhiên

15

cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc ước tính một biến số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups)

hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra” (implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, như kỹ thuật hedonic…

Về cơ bản, động học các khu dân cư đô thị có thể được minh họa bởi đồ thị Trong đồ thị đó, trục 0-CL thể hiện chất lượng nhà ở, trong khi trục 0-VN thể hiện vị thế nơi ở Tại các điểm trên trục 0-VN, có một ngưỡng, hoặc một

mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được mà dưới nó nhà ở có thể được xếp

hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn Đường nối những điểm đó tạo thành một góc α với trục 0-VN, là đường ngưỡng giữa các loại nhà ở mong

muốn và không mong muốn Đối với bất kỳ một cấu trúc kinh tế xã hội xác định nào, đường này sẽ có một vị trí duy nhất, nhưng để đơn giản hoá việc so sánh, đường này được vẽ tại vị trí tổng quát

Hình 1.4 Mô h ình về động lực học khu dân cư theo vị thế và chất lượng nhà ở

Sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị nhìn chung diễn ra theo hai chiều

vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, phụ thuộc vào lợi ích mà nhà ở mang lại cho từng cá nhân và hộ gia đình tại một vị thế nơi ở xác định với mức độ chất lượng nhà ở tương ứng Sự lựa chọn một hình thức kết hợp giữa 2 nhóm yếu tố này

phản ánh những đặc tính của các nhu cầu khác nhau của con người về nhà ở, có nghĩa là với mỗi sự kết hợp đó, sẽ có một nhóm dân cư với nét văn hóa - xã hội riêng biệt, tạo thành các khu dân cư đặc thù Trong một bối cảnh lịch sử cụ thể, những thay đổi trong các khu dân cư đô thị xuất phát từ động thái lựa chọn vị trí

cư trú diễn ra (có thể với một điều kiện nhất định) trên thị trường bất động sản thông qua các cơ chế thị trường cung cầu, cạnh tranh và giá trị Trong quá trình

đó, hành vi lựa chọn nhà ở là hành vi xã hội cơ sở của các mô hình thị trường nhà ở đô thị, đồng thời cũng chịu sự chi phối bởi chính các quy luật kinh tế thị trường

1.6.3 Yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu của người tiêu dùng

Marketing lấy nhu cầu của người tiêu dùng làm đối tượng nghiên cứu của mình Do đó, cũng cần phải làm rõ cơ sở tâm sinh lý nhu cầu của con người, từ

16

đó hiểu rõ hơn cơ chế hành vi của người tiêu dùng, làm căn cứ cho việc nghiên cứu và hoạch định các chiến lược hoạt động marketing phù hợp

Thuật ngữ “người tiêu dùng” có vẻ hơi hạn hẹp, thường được đồng nhất

với người tiêu thụ sản phẩm ở thời điểm mà lúc sản phẩm vật chất bị phá hủy Trong thực tế, một cá nhân có thể đóng nhiều vai trò khác nhau trong việc tiêu dùng một sản phẩm, là khách hàng, nhưng có thể là người mua hàng để sử dụng, hay cũng có thể chỉ là người mua bán trung gian Thông thường người ta hay nói đến “người sử dụng” để chỉ một người tiêu dùng không tự mình mua sản phẩm

Vì vậy, để tránh sự nhầm lẫn trong nghiên cứu hành vi người tiêu dùng,

cần xác định rõ hàm ý của thuật ngữ “người tiêu dùng” Người tiêu dùng là một

cá nhân với những tính chất riêng biệt của mình mua sản phẩm hàng hóa - dịch

vụ để tiêu thụ đáp ứng các nhu cầu bản thân

Trước khoa học marketing, một số ngành khoa học khác đã từng nghiên cứu hành vi người tiêu dùng ở các góc độ khác nhau, như cách tiếp cận của Kinh

tế học, Tâm lý học hành vi, Phân tâm học, Xã hội học và Nhân chủng học… Kế thừa những thành tựu của các ngành khoa học nói trên, các nhà nghiên cứu marketing đã tổng hợp xây dựng lý thuyết hành vi người tiêu dùng Theo đó hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng của 4 nhóm yếu tố cơ bản thuộc về tâm

lý, cá nhân, xã hội và văn hóa Cụ thể, người tiêu dùng là một cá nhân trong xã

hội, có hành vi tiêu dùng hình thành từ các yếu tố, có thể phân thành hai nhóm, thuộc về bản thân người tiêu dùng (personal) và thuộc về xã hội (social)

- Các yếu tố cá nhân bao gồm: Nhu cầu và động cơ, Sự cảm nhận về sản phẩm, Nhận thức về sản phẩm và bản thân, Thái độ và ý kiến, Giới tính, Tuổi tác, Tri thức, Trình độ học vấn, Nghề nghiệp, Địa vị, Vị thế, Thế đứng trong xã

hội, Hoàn cảnh kinh tế, Thu nhập, Phong cách

- Các yếu tố xã hội bao gồm: Gia đình, Các nhóm xã hội, Giai cấp tầng lớp xã hội, Vùng cư trú và văn hóa vùng

Trong đó, các yếu tố văn hóa - xã hội có vai trò định hướng hành vi người tiêu dùng, lựa chọn và sử dụng sản phẩm đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần, những đòi hỏi trong các lĩnh vực “physical” và “social” của bản thân Vai trò định hướng của các yếu tố văn hóa - xã hội được biểu hiện như sự trao đổi thông tin qua giao tiếp, cũng như chúng là đối tượng của nhu cầu hòa nhập vào

cộng đồng, nhu cầu khẳng định bản thân trong xã hội, nhu cầu về vị thế mà xã hội tôn vinh… Hành vi tiêu dùng của mỗi cá nhân bị chi phối bởi đặc tính các nhu cầu và bởi trào lưu tiêu dùng và các mục tiêu mong muốn của xã hội Dễ dàng nhận thấy mối quan hệ biện chứng giữa hành vi tiêu dùng cá nhân và trào lưu tiêu dùng của xã hội Mối quan hệ biện chứng này hiện diện trong tất cả các lĩnh vực khác nhau của đời sống kinh tế xã hội

Tóm l ại

Chương 1 đã nêu ra được cơ bản những lý thuyết nghiên cứu được về marketing nói chung và marketing bất động sản nói riêng, có kế hoạch marketing cụ thể, để từ đó bước vào chương 2 dễ dàng hơn

17

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TIẾP THỊ DỰ ÁN SUMMER SQUARE

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT TIN 2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin

2.1.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin

Gi ới thiệu chung

Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin

Địa chỉ: Số 172A Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, Tp HCM

S ứ mệnh

Đem lại không gian sống hoàn hảo và khác biệt, cung cấp ra thị trường

những sản phẩm chất lượng, đúng hạn, hợp thị hiếu, mang lại giá trị gia tăng bền vững cho khách hàng, đối tác, cổ đông và cộng sự đang làm việc cho công ty

5 An toàn là trên hết, không tai nạn, không tổn thất

6 Chịu trách nhiệm với mọi khách hàng, nhân viên, đối tác

7 Năng động, sáng tạo, thích nghi và thay đổi để cùng nhau phát triển

Nguyên t ắc hoạt động

1 Mang đến cho khách hàng những sản phẩm và dịch vụ tốt nhất

2 Nuôi dưỡng tinh thần sáng tạo và làm chủ doanh nghiệp

3 Triển khai thực hiện các dự án theo cách nhanh chóng và hiệu quả nhất

4 Tuân thủ nguyên tắc tài chính, kiểm soát rủi ro để đạt được lợi nhuận tốt nhất

5 Hoạt động có trọng tâm rõ ràng và phát huy tối đa thế mạnh cốt lõi

6 Sẵn sàng đổi mới để bắt kịp sự phát triển của tương lai

18

2.1.2 Sơ đồ và cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ tổ chức cơ cấu của công ty

Ban Tổng giám đốc: Điều hành và chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động

của công ty theo đúng pháp luật, tìm kiếm và ký kết hợp đồng với các đối tác Đào tạo nhân viên các kĩ năng chào hàng, bán hàng, phong thủy…

Phòng hành chính - nhân s ự: Phòng hành chính - nhân sự là bộ phận đảm

nhiệm việc tuyển dụng, phân bổ nhân lực cho các phòng, tổ chức các buổi đào

tạo cho nhân viên Ngoài ra, bộ phận nhân sự sẽ quản lý công tác an toàn lao động, bảo hiểm xã hội và các chế độ, chính sách cho nhân viên

Phòng kinh doanh: Phòng kinh doanh sẽ thực hiện các giao dịch bán hàng, tư vấn nhà đất Phòng kinh doanh sẽ làm những việc đăng tin, gửi mail, chăm sóc khách hàng cũ và tìm kiếm khách hàng mới

Phòng tài chính - k ế toán: Phòng tài chính - kế toán sẽ quản lý mọi chi

tiêu, thu nhập của công ty, bảo đảm vốn công ty, đảm bảo kinh doanh có hiệu

quả Bộ phận tài chính, kế toán thông qua giám đốc phát tiền lương, tiền thưởng, hoa hồng theo đúng quy định của công ty cho nhân viên

Phòng kế hoạch tổng hợp: Phòng kế hoạch tổng hợp có chức năng tham

mưu giúp việc cho Giám đốc và Phó Giám đốc công ty trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, quản lý kỹ thuật chất lượng các công trình, tìm kiếm dự án phân phối tiềm năng, lập kế hoạch phát triển dự án

2.2 Một số dự án của công ty

Các dự án công ty đã và đang triển khai như: dự án Tô Ký Tower, dự án Toplife Tower, khu dân cư đô thị Hóc Môn, dự án Vạn Gia Phúc Residence

19

T ổng quan dự án Tô Ký Tower

Chủ đầu tư: Công Ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng công trình 557

Vị trí: 10A Tô Ký, Phường Trung Mỹ Tây, Quận 12

T ổng quan dự án Toplife Tower

Tổng diện tích khuân viên : 1.109,4m2

Pháp lý: sỡ hữu vĩnh viễn

Giao nhà: quý 2/2019

Hình 2.2 Hình ảnh dự án Toplife Tower

20

T ổng quan dự án Khu dân cư đô thị Hóc Môn

Tên dự án: Dự án Khu dân cư đô thị Hóc Môn

Vị trí: Xã bà điểm, Huyện Hóc Môn, Tp.HCM

Quy mô dự án: bao gồm 2 block cao từ 22-25 tầng

Dân số: Dự kiến 5500 người

Tổng mức đầu tư: Dự kiến 970 tỉ đồng

Diện tích khu đất: 33.9 hecta

Hình 2.3 Khu dân cư đô thị Hóc Môn

T ổng quan dự án Vạn Gia Phúc Residence

Chủ đầu tư: Nakyco

Khu phức hợp Vạn Gia Phúc Residence nằm trên mặt tiền đường huyết mạch

TT Q.Tân Phú, cách trung tâm thành phố chỉ 20 phút đi xe máy, cách sân bay Tân Sơn Nhất 10 phút

21

2.3 Thực trạng kế hoạch tiếp thị dự án Summer Square của công ty Cổ phần Đầu tư Việt Tin

2.3 1 Tổng quan về dự án Summer Square

Chủ đầu tư: Gotec Land

Nhà thầu xây dựng: An Phong Construction

Vị trí: 243 Tân Hòa Đông, phường 14, quận 6, TPHCM

Tổng diện tích khu đất : 3.259,7 m2

Diện tích xây dựng 1.893m2

Diện tích cây xanh 1.366,7 m2

Dự án gồm : 2 Block cao 18 tầng và 256 căn, trong đó: 1 tầng hầm, 3 tầng

thương mại và 16 tầng căn hộ

Tiện ích: Hồ bơi, nhà trẻ, khu cafe, phòng gym, spa,văn phòng

Pháp lý: sỡ hữu vĩnh viễn

Giao nhà: Quý 4/2017

Tổng mức đầu tư: 356,2 tỷ đồng

Hình 2.5 Hình ảnh dự án Summer Square

22

V ị trí căn hộ Summer Square quận 6

Căn hộ Summer Square được tọa lạc ngay mặt tiền đường huyết mạch nối liền Q.6 và Quận Bình Tân Trục đường Tân Hòa Đông là một trong những trục đường giao thương chính của Quận 6

Sơ đồ 2.2 Vị trí dự án Summer Square

Summer Square nằm ngay khu vực trung tâm quận 6, có vị trí đẹp nhất trong khu vực, việc di chuyển đến các trung tâm của thành phố trở nên vô cùng

dễ dàng - đi đến các trung tâm Quận 1, Quận 5, Quận 10, chỉ mất tầm 15 phút

trở lại Dự án được đánh giá là có sức hấp dẫn bậc nhất khu Tây thành phố

Hình 2.6 Kết nối trong khu vực của dự án Summer Square

23

Tiện ích dự án Summer Square quận 6

Với mục đích ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu sống càng ngày càng cao, cho

một không gian sống đáng mơ ước dành cho tất cả mọi đối tượng có thể nói đến như:

24

Hình 2.7 Tiện ích nội khu dự án Summer Square

tập gym…

– Ngoài ra, căn hộ được bảo vệ một cách nghiêm ngặt cùng các hệ thống camera được hoạt động 24/24, mọi ra vào của khu căn hộ cũng được kiểm soát bằng thẻ từ thông minh

Tiện ích ngoại khu dự án Summer Square quận 6

dàng và thuận tiện để di chuyển đến các tiện ích ngoại khu đa dạng và độc đáo

Hình 2.8 Ti ện ích ngoại khu dự án Summer Square

25

Ki ến trúc thiết kế dự án căn hộ Summer Square trung tâm quận 6

Các căn hộ Summer Square (chung cư Tân Hòa Đông) đều có mặt thoáng, hướng sáng và hướng gió, tận dụng tối ưu về diện tích giữa các không gian phòng khách, phòng ngủ và ban công… đảm bảo được ánh sáng tự nhiên, không gian thoáng đãng cho toàn căn hộ Hệ thống an ninh, camera được trang bị và hoạt động xuyên suốt giúp đảm bảo an ninh

Hình 2.9 Thiết kế bên ngoài dự án Summer Square

Điểm nhấn độc đáo của dự án Summer Square đến từ thiết kế tinh tế và

mô phỏng phong cách Châu Âu được tinh giản trong từng căn hộ, tiện ích sinh hoạt, giải trí như các khu vực thư giãn: tea house, cafe, khu giải trí và trung tâm thương mại, đường chạy bộ, khu chăm sóc sức khỏe