XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ CAO CẤP SUNRISE CITY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ CAO CẤP SUNRISE CITY SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THÀNH LUÂN 06135034 DH06TB 2006 – 2010 Quản lý Thị trường Bất động sản - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2010-     TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THÀNH LUÂN XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ CAO CẤP SUNRISE CITY Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TPHCM) Ký tên: -Tháng năm 2010-     LỜI CẢM ƠN Đầu tiên xin tỏ lòng thành kính, biết ơn đến Ba, Mẹ người sinh thành nuôi nấng dạy dỗ đến ngày hơm Gia đình ln hậu thuẫn vững tôi, dành cho điều kiện tốt để chuyên tâm vào việc học tập Xin cảm ơn người thân động viên ủng hộ Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô, Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, đặc biệt Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức quý báu cho suốt thời gian học tập trường Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Trần Đình Lý người khơi dậy niềm đam mê khám phá giới Marketing Đặc biệt xin chân thành cảm ơn thầy Huỳnh Thanh Hùng người ln tận tình dẫn, mở cho tơi hướng đắn suốt q trình thực đề tài Xin cảm ơn thầy tạo cho điều kiện thuận lợi tâm lý thoải mái, tự tin thực đề tài Cảm ơn thầy ủng hộ quan điểm, suy nghĩ Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến bác Đỗ Thị Loan anh chị Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh điều kiện, hội kiến thức quý báu mà nhận suốt năm qua thời gian thực đề tài tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn chị Phạm Thị Ngọc Yến, người nhiệt tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình thực đề tài cơng ty Novaland Qua q trình làm việc học chị phong cách làm việc chuyên nghiệp, động đầy lĩnh Cảm ơn người bạn thân động viên, giúp đỡ tơi q trình học tập sống Tôi xin gởi đến người lời chúc phúc lời cảm ơn chân thành Xin chân thành cảm ơn! TP.HCM, ngày tháng năm 2010 NGUYỄN THÀNH LUÂN i    TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thành Luân, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Đề tài: “Xây dựng chiến lược giá cho dự án khu phức hợp hộ cao cấp Sunrise City” Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng – Phó Hiệu Trưởng Trường Đại học Nơng Lâm TP.HCM Nội dung tóm tắc: Sunrise City dự án nằm tổng thể khu Nam Sài Gòn phát triển sơi động, bên cạnh thuận lợi có được, Cơng ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Nova hiểu rõ áp lực cạnh tranh thị trường Chính vậy, từ hình thành, việc lựa chọn mức giá hợp lý, xác mà giữ tính cạnh tranh yêu cầu cấp thiết Đề tài “Xây dựng chiến lược giá cho dự án khu phức hợp hộ cao cấp Sunrise City” để tạo lập chiến lược giá đầy đủ dựa phân tích thị trường, đối thủ cạnh tranh yếu tố nội cấu thành nên dự án, góp phần giải nhu cầu cấp thiết Đầu tiên, đề tài tiến hành thu thập phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng chiến lược giá làm sở để xây dựng chiến lược giá theo trình tự bước sau: xác định mục tiêu định giá, khách hàng mục tiêu, phân tích chi phí để xác định mức giá đơn vị sản phẩm, so sánh mức giá với đối thủ cạnh tranh để đưa mức giá phù hợp cuối cùng, từ xây dựng bảng giá chi tiết cho 1804 hộ dự án Tiếp theo, đề xuất kế hoạch điều chỉnh giá dựa vào dự báo tình hình thị trường, diễn biến lạm phát kinh tế Cuối cùng, so sánh đối chiếu chiến lược giá dự án Sunrise City với dự án Blooming Park để đánh giá lại lần phù hợp chiến lược giá xây dựng trên, đồng thời rút nội dung chưa hồn chỉnh cần hồn thiện cho dự án Từ đề xuất hướng giải quyết, hoàn thiện việc xây dựng chiến lược giá Kết đạt được: • Giá trung bình dự án: 2.519 USD/m2 • Bảng giá chi tiết cho 1804 hộ • Kế hoạch điều chỉnh giá dự kiến từ đến hết năm 2010 sau: từ tháng đến tháng 11, tháng tiến hành cộng thêm 1,32% vào mức giá tháng trước đó, riêng tháng 12 cộng thêm 1,82% • Đề xuất phương thức tốn mới, góp phần hồn thiện chiến lược giá nâng cao khả tiếp cận khách hàng cho dự án ii    MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i TÓM TẮT ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH vi DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ ix DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT x ĐẶT VẤN ĐỀ .1 PHẦN I TỔNG QUAN I.1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản I.1.1.1 Khái niệm bất động sản I.1.1.2 Những đặc điểm bất động sản I.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản .4 I.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản I.1.2.2 Những đặc điểm thị trường bất động sản I.1.3 Cung - Cầu bất động sản I.1.3.1 Cầu bất động sản I.1.3.2 Cung bất động sản I.1.4 Giá bất động sản I.2 TỔNG QUAN VỀ CHIẾN LƯỢC GIÁ I.2.1 Khái niệm chiến lược giá I.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược giá .9 I.2.2.1 Các yếu tố nội ảnh hưởng đến chiến lược giá .9 I.2.2.2 Các yếu tố bên 10 I.2.3 Các quan điểm tiếp cận chiến lược giá 12 I.2.3.1 Định giá thấp 12 I.2.3.2 Định giá ngang với giá thị trường 12 I.2.3.3 Định giá cao giá thị trường 12 I.2.4 Quy trình định giá (Gồm bước) 12 I.3 TỔNG QUAN ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 13 I.3.1 Điều kiện tự nhiên 13 I.3.1.1 Vị trí địa lý 13 I.3.1.2 Địa hình 13 I.3.1.3 Giao thông 14 iii    I.3.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 15 I.4 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN SUNRISE CITY 16 I.4.1 Giới thiệu chủ đầu tư 16 I.4.1.1 Lịch sử hình thành phát triển tập đoàn NOVA 16 I.4.1.2 Tầm nhìn 16 I.4.1.3 Sứ mệnh 17 I.4.1.4 Giá trị cất lõi 17 I.4.1.5 Cơ cấu nhân 17 I.4.2 Giới thiệu đối tác 17 I.4.3 Giới thiệu dự án 18 I.4.3.1 Vị trí 18 I.4.3.2 Thiết kế 19 I.4.3.3 Tiện ích 24  I.5 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 I.5.1 Nội dung nghiên cứu 25 I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 25 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 II.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHIẾN LƯỢC GIÁ CỦA DỰ ÁN SUNRISE CITY 26 II.1.1 Phân tích yếu tố bên 26 II.1.1.1 Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 26 II.1.1.2 Tình hình Cung – Cầu phân khúc thị trường hộ cao cấp thành phố Hồ Chí Minh 29 II.1.1.3 Phân tích biến động giá bất động sản phân khúc hộ cao cấp thành phố Hồ Chí Minh 33 II.1.1.4 Phân tích tỉ suất lợi nhuận phân khúc hộ cao cấp thành phố Hồ Chí Minh 36 II.1.2 Phân tích yếu tố nội cơng ty NOVALAND 36 II.1.2.1 Mục tiêu chiến lược giá dự án khu phức hợp Sunrise City 36 II.1.2.2 Hoạt động Marketing công ty NOVALAND dự án khu phức hợp Sunrise City 37 II.2 XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN SUNRISE CITY 39 II.2.1 Xác định mục tiêu định giá 39 II.2.2 Xác định khách hàng mục tiêu 39 II.2.3 Phân tích chi phí 40 II.2.3.1 Tổng quát 40 II.2.3.2 Phân tích chi phí chi tiết 40 II.2.4 Định giá đơn vị sản phẩm 43 II.2.5 Phân tích đối thủ cạnh tranh 44 iv    II.2.6 Xây dựng bảng giá chi tiết 45 II.2.6.1 Xây dựng hệ số điều chỉnh 45 II.2.6.2 Lập bảng giá chi tiết cho hộ 52 II.3 KẾ HOẠCH ĐIỀU CHỈNH GIÁ 55 II.3.1 Kế hoạch điều chỉnh giá theo tình hình dự báo 55 II.3.2 Kế hoạch điều chỉnh giá theo lạm phát 55 II.4 SO SÁNH CHIẾN LƯỢC GIÁ CỦA DỰ ÁN SUNRISE CITY VỚI DỰ ÁN CĂN HỘ CAO CẤP BLOOMING PARK 55 II.4.1 So sánh chất lượng 56 II.4.2 So sánh giá 57 II.4.3 So sánh tiến độ toán 58 II.5 ĐỀ XUẤT HƯỚNG GIẢI QUYẾT – HOÀN THIỆN VIỆC XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC GIÁ 61 KẾT LUẬN 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC v    DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu V 19 Bảng 1.2 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu W 20 Bảng 1.3 Bảng tổng hợp thiết kế tiểu khu X 21 Bảng 2.1 Lượng cầu thị trường bất động sản từ năm 2009 đến năm 2012 29 Bảng 2.2 Phân bổ lượng cầu hộ địa bàn TP.HCM năm 2010 30 Bảng 2.3 Dự báo tỉ lệ mua hộ TP.HCM 30 Bảng 2.4 Ước tính lượng cung tương lai thị trường TP.HCM 31 Bảng 2.5 Nguồn cung hộ cao cấp địa bàn TP.HCM (2010-1012) theo quận chiếm 4% thị phần 32 Bảng 2.6 Số lượng hộ chào bán qua năm từ 2008 - 2010 33 Bảng 2.7 Giá trị hộ cao cấp TP.HCM so sánh với thành phố khác châu Á 34 Bảng 2.8 Một số đối thủ cạnh tranh điển hình 37 Bảng 2.9 Chi phí xây dựng dự án Sunrise City 40 Bảng 2.10 Chi phí đất dự án Sunrise City 40 Bảng 2.11 Chi phí Marketing dự án Sunrise City 41 Bảng 2.12 Chi phí tiền lương dự án Sunrise City 42 Bảng 2.13 Chi phí lãi vay thời gian thi công dự án Sunrise City 41 Bảng 2.14 Tổng hợp chi phí 43 Bảng 2.15 Thống kê giá hộ cao cấp địa bàn TP.HCM 44 Bảng 2.16 Thống kê giá hộ hạng sang địa bàn TP.HCM 44 Bảng 2.17 Hệ số điều chỉnh giá theo tiểu khu Sunrise City 47 Bảng 2.18 Hệ số điều chỉnh giá theo tòa nhà (Khu V) 47 Bảng 2.19 Hệ số điều chỉnh giá theo tòa nhà (Khu W) 48 Bảng 2.20 Hệ số điều chỉnh giá theo tòa nhà (Khu X) 48 Bảng 2.21 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà V1,V2) 49 Bảng 2.22 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà V3,V4) 49 Bảng 2.23 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà V5, V6) 49 Bảng 2.24 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà W1,W2) 50 Bảng 2.25 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà W3,W4) 50 Bảng 2.26 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà X1,X2) 50 Bảng 2.27 Hệ số điều chỉnh giá theo hướng (Tòa nhà X3,X4) 51 Bảng 2.28 Hệ số điều chỉnh giá theo tầng cao 51 Bảng 2.29 Giá trung bình tiểu khu 52 Bảng 2.30 Giá trung bình tòa nhà 52 Bảng 2.31 Mức giá trung bình tầng thứ tòa nhà 53 vi    Bảng 2.32 Mức giá trung bình tầng cao tòa nhà 53 Bảng 2.33 Tiến độ toán 54 Bảng 2.34 Kế hoạch điều chỉnh giá theo dự báo từ 8-2010 đến tháng 6-2011 55 Bảng 2.35 Tỉ lệ lạm phát Việt Nam từ năm 2007 đến 2010 55 Bảng 2.36 Kế hoạch điều chỉnh giá từ tháng 8-2010 đến tháng 12-2010 55  Bảng 2.37 So sánh chất lượng dự án Sunrise City dự án Blooming Park 56 Bảng 2.38 So sánh giá dự án Sunrise City dự án Blooming Park 57 Bảng 2.39 Tiến độ toán dự án Blooming Park 58 Bảng 2.40 Tiến độ toán dự án Sunrise City 59 Bảng 2.41 Tiến độ toán đợt dự án Sunrise City 61 vii    DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Sơ đồ vị trí dự án Sunrise City 18 Hình 1.2 Hình ảnh phòng khách hộ cao cấp dự án Sunrise City 21 Hình 1.3 Hình ảnh nhà bếp hộ cao cấp dự án Sunrise City 22 Hình 1.4 Hình ảnh phòng ngủ hộ cao cấp dự án Sunrise City 23 Hình 1.5 Hình ảnh phòng tắm hộ cao cấp dự án Sunrise City 23 Hình 2.1 Hình ảnh phối cảnh dự án Sunrise City 46 viii        20 Tây Bắc 2.544 25 Nam 2.606 20 Bắc 2.594 25 Tây Nam 2.567 20 Đông Bắc 2.575 26 Tây Bắc 2.584 20 Đông Nam 2.622 26 Bắc 2.634 20 Nam 2.571 26 Đông Bắc 2.615 20 Tây Nam 2.532 26 Đông Nam 2.662 21 Tây Bắc 2.554 26 Nam 2.611 21 Bắc 2.604 26 Tây Nam 2.572 21 Đông Bắc 2.585 27 Tây Bắc 2.589 21 Đông Nam 2.632 27 Bắc 2.639 21 Nam 2.581 27 Đông Bắc 2.620 21 Tây Nam 2.542 27 Đông Nam 2.667 22 Tây Bắc 2.564 27 Nam 2.616 22 Bắc 2.614 27 Tây Nam 2.577 22 Đông Bắc 2.595 28 Tây Bắc 2.594 22 Đông Nam 2.642 28 Bắc 2.644 22 Nam 2.591 28 Đông Bắc 2.625 22 Tây Nam 2.552 28 Đông Nam 2.672 23 Tây Bắc 2.569 28 Nam 2.621 23 Bắc 2.619 28 Tây Nam 2.582 23 Đông Bắc 2.600 29 Tây Bắc 2.599 23 Đông Nam 2.647 29 Bắc 2.649 23 Nam 2.596 29 Đông Bắc 2.630 23 Tây Nam 2.557 29 Đông Nam 2.677 24 Tây Bắc 2.574 29 Nam 2.626 24 Bắc 2.624 29 Tây Nam 2.587 24 Đông Bắc 2.605 30 Tây Bắc 2.604 24 Đông Nam 2.652 30 Bắc 2.654 24 Nam 2.601 30 Đông Bắc 2.635 24 Tây Nam 2.562 30 Đông Nam 2.682 25 Tây Bắc 2.579 30 Nam 2.631 25 Bắc 2.629 30 Tây Nam 2.592 25 Đông Bắc 2.610 31 Tây Bắc 2.609 25 Đông Nam 2.657 31 Bắc 2.659   31 Đông Bắc 2.640 31 Đông Nam 2.687 31 Nam 2.636 31 Tây Nam 2.597 10 Tây - Nam 2.446 10 Tây 2.414 Bảng giá chi tiết tòa nhà W2:   GIÁ DIỆN TÍCH (USD/m2) TẦNG HƯỚNG Tây - Bắc 2.314 11 Tây - Bắc 2.414 Đông - Bắc 2.356 11 Đông - Bắc 2.456 Đông 2.361 11 Đông 2.461 Đông - Nam 2.309 11 Đông - Nam 2.409 Tây - Nam 2.366 11 Tây - Nam 2.466 Tây 2.334 11 Tây 2.434 Tây - Bắc 2.334 12 Tây - Bắc 2.434 Đông - Bắc 2.376 12 Đông - Bắc 2476 Đông 2.381 12 Đông 2.481 Đông - Nam 2.329 12 Đông - Nam 2.429 Tây - Nam 2.386 12 Tây - Nam 2.486 Tây 2.354 12 Tây 2.454 Tây - Bắc 2.354 13 Tây - Bắc 2.439 Đông - Bắc 2.396 13 Đông - Bắc 2.481 Đông 2.401 13 Đông 2.486 Đông - Nam 2.349 13 Đông - Nam 2.434 Tây - Nam 2.406 13 Tây - Nam 2.491 Tây 2.374 13 Tây 2.459 Tây - Bắc 2.374 14 Tây - Bắc 2.449 Đông - Bắc 2.416 14 Đông - Bắc 2.491 Đông 2.421 14 Đông 2.496 Đông - Nam 2.369 14 Đông - Nam 2.444 Tây - Nam 2.426 14 Tây - Nam 2.501 Tây 2.394 14 Tây 2.469 10 Tây - Bắc 2.394 15 Tây - Bắc 2.459 10 Đông - Bắc 2.436 15 Đông - Bắc 2.501 10 Đông 2.441 15 Đông 2.506 10 Đông - Nam 2.389 15 Đông - Nam 2.454     15 Tây - Nam 2.511 21 Đông 2.566 15 Tây 2.479 21 Đông - Nam 2.514 16 Tây - Bắc 2.469 21 Tây - Nam 2.571 16 Đông - Bắc 2.511 21 Tây 2.539 16 Đông 2.516 22 Tây - Bắc 2.529 16 Đông - Nam 2.464 22 Đông - Bắc 2.571 16 Tây - Nam 2.521 22 Đông 2.576 16 Tây 2.489 22 Đông - Nam 2.524 17 Tây - Bắc 2.479 22 Tây - Nam 2.581 17 Đông - Bắc 2.521 22 Tây 2.549 17 Đông 2.526 23 Tây - Bắc 2.534 17 Đông - Nam 2.474 23 Đông - Bắc 2.576 17 Tây - Nam 2.531 23 Đông 2.581 17 Tây 2.499 23 Đông - Nam 2.529 18 Tây - Bắc 2.489 23 Tây - Nam 2.586 18 Đông - Bắc 2.531 23 Tây 2.554 18 Đông 2.536 24 Tây - Bắc 2.539 18 Đông - Nam 2.484 24 Đông - Bắc 2.581 18 Tây - Nam 2.541 24 Đông 2.586 18 Tây 2.509 24 Đông - Nam 2.534 19 Tây - Bắc 2.499 24 Tây - Nam 2.591 19 Đông - Bắc 2.541 24 Tây 2.559 19 Đông 2.546 25 Tây - Bắc 2.544 19 Đông - Nam 2.494 25 Đông - Bắc 2.586 19 Tây - Nam 2.551 25 Đông 2.591 19 Tây 2.519 25 Đông - Nam 2.539 20 Tây - Bắc 2.509 25 Tây - Nam 2.596 20 Đông - Bắc 2.551 25 Tây 2.564 20 Đông 2.556 26 Tây - Bắc 2.549 20 Đông - Nam 2.504 26 Đông - Bắc 2.591 20 Tây - Nam 2.561 26 Đông 2.596 20 Tây 2.529 26 Đông - Nam 2.544 21 Tây - Bắc 2.519 26 Tây - Nam 2.601 21 Đông - Bắc 2.561 26 Tây 2.569   27 Tây - Bắc 2.554 30 Tây - Bắc 2.569 27 Đông - Bắc 2.596 30 Đông - Bắc 2.611 27 Đông 2.601 30 Đông 2.616 27 Đông - Nam 2.549 30 Đông - Nam 2.564 27 Tây - Nam 2.606 30 Tây - Nam 2.621 27 Tây 2.574 30 Tây 2.589 28 Tây - Bắc 2.559 31 Tây - Bắc 2.574 28 Đông - Bắc 2.601 31 Đông - Bắc 2.616 28 Đông 2.606 31 Đông 2.621 28 Đông - Nam 2.554 31 Đông - Nam 2.569 28 Tây - Nam 2.611 31 Tây - Nam 2.626 28 Tây 2.579 31 Tây 2.594 29 Tây - Bắc 2.564 32 Tây - Bắc 2.579 29 Đông - Bắc 2.606 32 Đông - Bắc 2.621 29 Đông 2.611 32 Đông 2.626 29 Đông - Nam 2.559 32 Đông - Nam 2.574 29 Tây - Nam 2.616 32 Tây - Nam 2.631 29 Tây 2.584 32 Tây 2.599 Đông - Bắc 2.358 Đông 2.381 Bảng giá chi tiết tòa nhà W3: GIÁ DIỆN TÍCH (USD/m2) TẦNG HƯỚNG Tây - Bắc 2.279 Đông - Nam 2.396 Đông - Bắc 2.318 Tây - Nam 2.369 Đông 2.341 Tây 2.337 Đông - Nam 2.356 Tây - Bắc 2.339 Tây - Nam 2.329 Đông - Bắc 2.378 Tây 2.297 Đông 2.401 Tây - Bắc 2.299 Đông - Nam 2.416 Đông - Bắc 2.338 Tây - Nam 2.389 Đông 2.361 Tây 2.357 Đông - Nam 2.376 10 Tây - Bắc 2.359 Tây - Nam 2.349 10 Đông - Bắc 2.398 Tây 2.317 10 Đông 2.421 Tây - Bắc 2.319 10 Đông - Nam 2.436       10 Tây - Nam 2.409 16 Đông 2.496 10 Tây 2.377 16 Đông - Nam 2.511 11 Tây - Bắc 2.379 16 Tây - Nam 2.484 11 Đông - Bắc 2.418 16 Tây 2.452 11 Đông 2.441 17 Tây - Bắc 2.444 11 Đông - Nam 2.456 17 Đông - Bắc 2.483 11 Tây - Nam 2.429 17 Đông 2.506 11 Tây 2.397 17 Đông - Nam 2.521 12 Tây - Bắc 2.399 17 Tây - Nam 2.494 12 Đông - Bắc 2.438 17 Tây 2.462 12 Đông 2.461 18 Tây - Bắc 2.454 12 Đông - Nam 2.476 18 Đông - Bắc 2.493 12 Tây - Nam 2.449 18 Đông 2.516 12 Tây 2.417 18 Đông - Nam 2.531 13 Tây - Bắc 2.404 18 Tây - Nam 2.504 13 Đông - Bắc 2.443 18 Tây 2.472 13 Đông 2.466 19 Tây - Bắc 2.464 13 Đông - Nam 2.481 19 Đông - Bắc 2.503 13 Tây - Nam 2.454 19 Đông 2.526 13 Tây 2.422 19 Đông - Nam 2.541 14 Tây - Bắc 2.414 19 Tây - Nam 2.514 14 Đông - Bắc 2.453 19 Tây 2.482 14 Đông 2.476 20 Tây - Bắc 2.474 14 Đông - Nam 2.491 20 Đông - Bắc 2.513 14 Tây - Nam 2.464 20 Đông 2.536 14 Tây 2.432 20 Đông - Nam 2.551 15 Tây - Bắc 2.424 20 Tây - Nam 2.524 15 Đông - Bắc 2.463 20 Tây 2.492 15 Đông 2.486 21 Tây - Bắc 2.484 15 Đông - Nam 2.501 21 Đông - Bắc 2.523 15 Tây - Nam 2.474 21 Đông 2.546 15 Tây 2.442 21 Đông - Nam 2.561 16 Tây - Bắc 2.434 21 Tây - Nam 2.534 16 Đông - Bắc 2.473 21 Tây 2.502     22 Tây - Bắc 2.494 27 Tây - Nam 2.569 22 Đông - Bắc 2.533 27 Tây 2.537 22 Đông 2.556 28 Tây - Bắc 2.524 22 Đông - Nam 2.571 28 Đông - Bắc 2.563 22 Tây - Nam 2.544 28 Đông 2.586 22 Tây 2.512 28 Đông - Nam 2.601 23 Tây - Bắc 2.499 28 Tây - Nam 2.574 23 Đông - Bắc 2.538 28 Tây 2.542 23 Đông 2.561 29 Tây - Bắc 2.529 23 Đông - Nam 2.576 29 Đông - Bắc 2.568 23 Tây - Nam 2.549 29 Đông 2.591 23 Tây 2.517 29 Đông - Nam 2.606 24 Tây - Bắc 2.504 29 Tây - Nam 2.579 24 Đông - Bắc 2.543 29 Tây 2.547 24 Đông 2.566 30 Tây - Bắc 2.534 24 Đông - Nam 2.581 30 Đông - Bắc 2.573 24 Tây - Nam 2.554 30 Đông 2.596 24 Tây 2.522 30 Đông - Nam 2.611 25 Tây - Bắc 2.509 30 Tây - Nam 2.584 25 Đông - Bắc 2.548 30 Tây 2.552 25 Đông 2.571 31 Tây - Bắc 2.539 25 Đông - Nam 2.586 31 Đông - Bắc 2.578 25 Tây - Nam 2.559 31 Đông 2.601 25 Tây 2.527 31 Đông - Nam 2.616 26 Tây - Bắc 2.514 31 Tây - Nam 2.589 26 Đông - Bắc 2.553 31 Tây 2.557 26 Đông 2.576 32 Tây - Bắc 2.544 26 Đông - Nam 2.591 32 Đông - Bắc 2.583 26 Tây - Nam 2.564 32 Đông 2.606 26 Tây 2.532 32 Đông - Nam 2.621 27 Tây - Bắc 2.519 32 Tây - Nam 2.594 27 Đông - Bắc 2.558 32 Tây 2.562 27 Đông 2.581 27 Đông - Nam 2.596   Bảng giá chi tiết tòa nhà W4: 11 Bắc 2.492 11 Đông Bắc 2.480 2.355 11 Đông Nam 2.512 2.392 11 Nam 2.435 Đông Bắc 2.380 11 Tây Nam 2.452 Đông Nam 2.412 12 Tây Bắc 2.475 Nam 2.335 12 Bắc 2.512 Tây Nam 2.352 12 Đông Bắc 2.500 Tây Bắc 2.375 12 Đông Nam 2.532 Bắc 2.412 12 Nam 2.455 Đông Bắc 2.400 12 Tây Nam 2.472 Đông Nam 2.432 13 Tây Bắc 2.480 Nam 2.355 13 Bắc 2.517 Tây Nam 2.372 13 Đông Bắc 2.505 Tây Bắc 2.395 13 Đông Nam 2.537 Bắc 2.432 13 Nam 2.460 Đông Bắc 2.420 13 Tây Nam 2.477 Đông Nam 2.452 14 Tây Bắc 2.490 Nam 2.375 14 Bắc 2.527 Tây Nam 2.392 14 Đông Bắc 2.515 Tây Bắc 2.415 14 Đông Nam 2.547 Bắc 2.452 14 Nam 2.470 Đông Bắc 2.440 14 Tây Nam 2.487 Đông Nam 2.472 15 Tây Bắc 2.500 Nam 2.395 15 Bắc 2.537 Tây Nam 2.412 15 Đông Bắc 2.525 10 Tây Bắc 2.435 15 Đông Nam 2.557 10 Bắc 2.472 15 Nam 2.480 10 Đông Bắc 2.460 15 Tây Nam 2.497 10 Đông Nam 2.492 16 Tây Bắc 2.510 10 Nam 2.415 16 Bắc 2.547 10 Tây Nam 2.432 16 Đông Bắc 2.535 11 Tây Bắc 2.455 16 Đông Nam 2.567 GIÁ DIỆN TÍCH (USD/m2) TẦNG HƯỚNG Tây Bắc Bắc       16 Nam 2.490 22 Đông Bắc 2.595 16 Tây Nam 2.507 22 Đông Nam 2.627 17 Tây Bắc 2.520 22 Nam 2.550 17 Bắc 2.557 22 Tây Nam 2.567 17 Đông Bắc 2.545 23 Tây Bắc 2.575 17 Đông Nam 2.577 23 Bắc 2.612 17 Nam 2.500 23 Đông Bắc 2.600 17 Tây Nam 2.517 23 Đông Nam 2.632 18 Tây Bắc 2.530 23 Nam 2.555 18 Bắc 2.567 23 Tây Nam 2.572 18 Đông Bắc 2.555 24 Tây Bắc 2.580 18 Đông Nam 2.587 24 Bắc 2.617 18 Nam 2.510 24 Đông Bắc 2.605 18 Tây Nam 2.527 24 Đông Nam 2.637 19 Tây Bắc 2.540 24 Nam 2.560 19 Bắc 2.577 24 Tây Nam 2.577 19 Đông Bắc 2.565 25 Tây Bắc 2.585 19 Đông Nam 2.597 25 Bắc 2.622 19 Nam 2.520 25 Đông Bắc 2.610 19 Tây Nam 2.537 25 Đông Nam 2.642 20 Tây Bắc 2.550 25 Nam 2.565 20 Bắc 2.587 25 Tây Nam 2.582 20 Đông Bắc 2.575 26 Tây Bắc 2.590 20 Đông Nam 2.607 26 Bắc 2.627 20 Nam 2.530 26 Đông Bắc 2.615 20 Tây Nam 2.547 26 Đông Nam 2.647 21 Tây Bắc 2.560 26 Nam 2.570 21 Bắc 2.597 26 Tây Nam 2.587 21 Đông Bắc 2.585 27 Tây Bắc 2.595 21 Đông Nam 2.617 27 Bắc 2.632 21 Nam 2.540 27 Đông Bắc 2.620 21 Tây Nam 2.557 27 Đông Nam 2.652 22 Tây Bắc 2.570 27 Nam 2.575 22 Bắc 2.607 27 Tây Nam 2.592   29 Tây Bắc 2.600 30 Đông Nam 2.662 29 Bắc 2.637 30 Nam 2.585 29 Đông Bắc 2.625 30 Tây Nam 2.602 29 Đông Nam 2.657 31 Tây Bắc 2.610 29 Nam 2.580 31 Bắc 2.647 29 Tây Nam 2.597 31 Đông Bắc 2.635 30 Tây Bắc 2.605 31 Đông Nam 2.667 30 Bắc 2.642 31 Nam 2.590 30 Đông Bắc 2.630 31 Tây Nam 2.607 Bảng giá chi tiết tòa nhà X1:   Đông Bắc 2.378 Đông Nam 2.425 2.263 Tây Nam 2.430 2.278 Tây Bắc 2.383 Đông Nam 2.325 Đông Bắc 2.398 Tây Nam 2.330 Đông Nam 2.445 Tây Bắc 2.283 Tây Nam 2.450 Đông Bắc 2.298 Tây Bắc 2.403 Đông Nam 2.345 Đông Bắc 2.418 Tây Nam 2.350 Đông Nam 2.465 Tây Bắc 2.303 Tây Nam 2.470 Đông Bắc 2.318 Tây Bắc 2.423 Đông Nam 2.365 Đông Bắc 2.438 Tây Nam 2.370 Đông Nam 2.485 Tây Bắc 2.323 Tây Nam 2.490 Đông Bắc 2.338 10 Tây Bắc 2.443 Đông Nam 2.385 10 Đông Bắc 2.458 Tây Nam 2.390 10 Đông Nam 2.505 Tây Bắc 2.343 10 Tây Nam 2.510 Đông Bắc 2.358 11 Tây Bắc 2.463 Đông Nam 2.405 11 Đông Bắc 2.478 Tây Nam 2.410 11 Đông Nam 2.525 Tây Bắc 2.363 11 Tây Nam 2.530 GIÁ DIỆN TÍCH (USD/m2) TẦNG HƯỚNG Tây Bắc 1 Đông Bắc     12 Tây Bắc 2.483 20 Đông Nam 2.620 12 Đông Bắc 2.498 20 Tây Nam 2.625 12 Đông Nam 2.545 21 Tây Bắc 2.568 12 Tây Nam 2.550 21 Đông Bắc 2.583 13 Tây Bắc 2.488 21 Đông Nam 2.630 13 Đông Bắc 2.503 21 Tây Nam 2.635 13 Đông Nam 2.550 22 Tây Bắc 2.578 13 Tây Nam 2.555 22 Đông Bắc 2.593 14 Tây Bắc 2.498 22 Đông Nam 2.640 14 Đông Bắc 2.513 22 Tây Nam 2.645 14 Đông Nam 2.560 23 Tây Bắc 2.583 14 Tây Nam 2.565 23 Đông Bắc 2.598 15 Tây Bắc 2.508 23 Đông Nam 2.645 15 Đông Bắc 2.523 23 Tây Nam 2.650 15 Đông Nam 2.570 24 Tây Bắc 2.588 15 Tây Nam 2.575 24 Đông Bắc 2.603 16 Tây Bắc 2.518 24 Đông Nam 2.650 16 Đông Bắc 2.533 24 Tây Nam 2.655 16 Đông Nam 2.580 25 Tây Bắc 2.593 16 Tây Nam 2.585 25 Đông Bắc 2.608 17 Tây Bắc 2.528 25 Đông Nam 2.655 17 Đông Bắc 2.543 25 Tây Nam 2.660 17 Đông Nam 2.590 26 Tây Bắc 2.598 17 Tây Nam 2.595 26 Đông Bắc 2.613 18 Tây Bắc 2.538 26 Đông Nam 2.660 18 Đông Bắc 2.553 26 Tây Nam 2.665 18 Đông Nam 2.600 27 Tây Bắc 2.603 18 Tây Nam 2.605 27 Đông Bắc 2.618 19 Tây Bắc 2.548 27 Đông Nam 2.665 19 Đông Bắc 2.563 27 Tây Nam 2.670 19 Đông Nam 2.610 28 Tây Bắc 2.608 19 Tây Nam 2.615 28 Đông Bắc 2.623 20 Tây Bắc 2.558 28 Đông Nam 2.670 20 Đông Bắc 2.573 28 Tây Nam 2.675   Bảng giá chi tiết tòa nhà X2: TẦNG HƯỚNG   GIÁ DIỆN TÍCH (USD/m2) Tây Bắc 2.447 Đơng Bắc 2.477 Tây Bắc 2.287 Đông Nam 2.415 Đông Bắc 2.317 Tây Nam 2.485 Đông Nam 2.255 10 Tây Bắc 2.467 Tây Nam 2.325 10 Đông Bắc 2.497 Tây Bắc 2.307 10 Đông Nam 2.435 Đông Bắc 2.337 10 Tây Nam 2.505 Đông Nam 2.275 11 Tây Bắc 2.487 Tây Nam 2.345 11 Đông Bắc 2.517 Tây Bắc 2.327 11 Đông Nam 2.455 Đông Bắc 2.357 11 Tây Nam 2.525 Đông Nam 2.295 12 Tây Bắc 2.507 Tây Nam 2.365 12 Đông Bắc 2.537 Tây Bắc 2.347 12 Đông Nam 2.475 Đông Bắc 2.377 12 Tây Nam 2.545 Đông Nam 2.315 13 Tây Bắc 2.512 Tây Nam 2.385 13 Đông Bắc 2.542 Tây Bắc 2.367 13 Đông Nam 2.480 Đông Bắc 2.397 13 Tây Nam 2.550 Đông Nam 2.335 14 Tây Bắc 2.522 Tây Nam 2.405 14 Đông Bắc 2.552 Tây Bắc 2.387 14 Đông Nam 2.490 Đông Bắc 2.417 14 Tây Nam 2.560 Đông Nam 2.355 15 Tây Bắc 2.532 Tây Nam 2.425 15 Đông Bắc 2.562 Tây Bắc 2.407 15 Đông Nam 2.500 Đông Bắc 2.437 15 Tây Nam 2.570 Đông Nam 2.375 16 Tây Bắc 2.542 Tây Nam 2.445 16 Đông Bắc 2.572 Tây Bắc 2.427 16 Đông Nam 2.510 Đông Bắc 2.457 16 Tây Nam 2.580 Đông Nam 2.395 17 Tây Bắc 2.552 Tây Nam 2.465   17 Đông Bắc 2.582 22 Đông Bắc 2.632 17 Đông Nam 2.520 22 Đông Nam 2.570 17 Tây Nam 2.590 22 Tây Nam 2.640 18 Tây Bắc 2.562 23 Tây Bắc 2.607 18 Đông Bắc 2.592 23 Đông Bắc 2.637 18 Đông Nam 2.530 23 Đông Nam 2.575 18 Tây Nam 2.600 23 Tây Nam 2.645 19 Tây Bắc 2.572 24 Tây Bắc 2.612 19 Đông Bắc 2.602 24 Đông Bắc 2.642 19 Đông Nam 2.540 24 Đông Nam 2.580 19 Tây Nam 2.610 24 Tây Nam 2.650 20 Tây Bắc 2.582 25 Tây Bắc 2.617 20 Đông Bắc 2.612 25 Đông Bắc 2.647 20 Đông Nam 2.550 25 Đông Nam 2.585 20 Tây Nam 2.620 25 Tây Nam 2.655 21 Tây Bắc 2.592 26 Tây Bắc 2.622 21 Đông Bắc 2.622 26 Đông Bắc 2.652 21 Đông Nam 2.560 26 Đông Nam 2.590 21 Tây Nam 2.630 26 Tây Nam 2.660 22 Tây Bắc 2.602 Bảng giá chi tiết tòa nhà X3: TẦNG HƯỚNG   GIÁ DIỆN TÍCH (USD/m2) Tây Nam 2.390 Tây Bắc 2.370 Tây Bắc 2.310 Đông Bắc 2.457 Đông Bắc 2.397 Đông Nam 2.467 Đông Nam 2.407 Tây Nam 2.410 Tây Nam 2.350 10 Tây Bắc 2.390 Tây Bắc 2.330 10 Đông Bắc 2.477 Đông Bắc 2.417 10 Đông Nam 2.487 Đông Nam 2.427 10 Tây Nam 2.430 Tây Nam 2.370 11 Tây Bắc 2.410 Tây Bắc 2.350 11 Đông Bắc 2.497 Đông Bắc 2.437 11 Đông Nam 2.507 Đông Nam 2.447 11 Tây Nam 2.450     12 Tây Bắc 2.430 20 Đông Nam 2.602 12 Đông Bắc 2.517 20 Tây Nam 2.545 12 Đông Nam 2.527 21 Tây Bắc 2.515 12 Tây Nam 2.470 21 Đông Bắc 2.602 13 Tây Bắc 2.435 21 Đông Nam 2.612 13 Đông Bắc 2.522 21 Tây Nam 2.555 13 Đông Nam 2.532 22 Tây Bắc 2.525 13 Tây Nam 2.475 22 Đông Bắc 2.612 14 Tây Bắc 2.445 22 Đông Nam 2.622 14 Đông Bắc 2.532 22 Tây Nam 2.565 14 Đông Nam 2.542 23 Tây Bắc 2.530 14 Tây Nam 2.485 23 Đông Bắc 2.617 15 Tây Bắc 2.455 23 Đông Nam 2.627 15 Đông Bắc 2.542 23 Tây Nam 2.570 15 Đông Nam 2.552 24 Tây Bắc 2.535 15 Tây Nam 2.495 24 Đông Bắc 2.622 16 Tây Bắc 2.465 24 Đông Nam 2.632 16 Đông Bắc 2.552 24 Tây Nam 2.575 16 Đông Nam 2.562 25 Tây Bắc 2.540 16 Tây Nam 2.505 25 Đông Bắc 2.627 17 Tây Bắc 2.475 25 Đông Nam 2.637 17 Đông Bắc 2.562 25 Tây Nam 2.580 17 Đông Nam 2.572 26 Tây Bắc 2.545 17 Tây Nam 2.515 26 Đông Bắc 2.632 18 Tây Bắc 2.485 26 Đông Nam 2.642 18 Đông Bắc 2.572 26 Tây Nam 2.585 18 Đông Nam 2.582 27 Tây Bắc 2.550 18 Tây Nam 2.525 27 Đông Bắc 2.637 19 Tây Bắc 2.495 27 Đông Nam 2.647 19 Đông Bắc 2.582 27 Tây Nam 2.590 19 Đông Nam 2.592 28 Tây Bắc 2.555 19 Tây Nam 2.535 28 Đông Bắc 2.642 20 Tây Bắc 2.505 28 Đông Nam 2.652 20 Đông Bắc 2.592 28 Tây Nam 2.595   29 Tây Bắc 2.560 29 Đông Nam 2.657 29 Đông Bắc 2.647 29 Tây Nam 2.600 11 Tây - Nam 2.460 12 Tây - Bắc 2.463 Bảng giá chi tiết tòa nhà X4: GIÁ DIỆN TÍCH (USD/m2) TẦNG VIEW Tây - Bắc 2.343 12 Đông - Bắc 2.520 Đông - Bắc 2.400 12 Đông 2.548 Đông 2.428 12 Đông - Nam 2.524 Đông - Nam 2.404 12 Tây - Nam 2.480 Tây - Nam 2.360 13 Tây - Bắc 2.468 Tây - Bắc 2.363 13 Đông - Bắc 2.525 Đông - Bắc 2.420 13 Đông 2.553 Đông 2.448 13 Đông - Nam 2.529 Đông - Nam 2.424 13 Tây - Nam 2.485 Tây - Nam 2.380 14 Tây - Bắc 2.478 Tây - Bắc 2.383 14 Đông - Bắc 2.535 Đông - Bắc 2.440 14 Đông 2.563 Đông 2.468 14 Đông - Nam 2.539 Đông - Nam 2.444 14 Tây - Nam 2.495 Tây - Nam 2.400 15 Tây - Bắc 2.488 Tây - Bắc 2.403 15 Đông - Bắc 2.545 Đông - Bắc 2.460 15 Đông 2.573 Đông 2.488 15 Đông - Nam 2.549 Đông - Nam 2.464 15 Tây - Nam 2.505 Tây - Nam 2.420 16 Tây - Bắc 2.498 10 Tây - Bắc 2.423 16 Đông - Bắc 2.555 10 Đông - Bắc 2.480 16 Đông 2.583 10 Đông 2.508 16 Đông - Nam 2.559 10 Đông - Nam 2.484 16 Tây - Nam 2.515 10 Tây - Nam 2.440 17 Tây - Bắc 2.508 11 Tây - Bắc 2.443 17 Đông - Bắc 2.565 11 Đông - Bắc 2.500 17 Đông 2.593 11 Đông 2.528 17 Đông - Nam 2.569 11 Đông - Nam 2.504 17 Tây - Nam 2.525       18 Tây - Bắc 2.518 22 Tây - Bắc 2.558 18 Đông - Bắc 2.575 22 Đông - Bắc 2.615 18 Đông 2.603 22 Đông 2.643 18 Đông - Nam 2.579 22 Đông - Nam 2.619 18 Tây - Nam 2.535 22 Tây - Nam 2.575 19 Tây - Bắc 2.528 23 Tây - Bắc 2.568 19 Đông - Bắc 2.585 23 Đông - Bắc 2.625 19 Đông 2.613 23 Đông 2.653 19 Đông - Nam 2.589 23 Đông - Nam 2.629 19 Tây - Nam 2.545 23 Tây - Nam 2.585 20 Tây - Bắc 2.538 24 Tây - Bắc 2.578 20 Đông - Bắc 2.595 24 Đông - Bắc 2.635 20 Đông 2.623 24 Đông 2.663 20 Đông - Nam 2.599 24 Đông - Nam 2.639 20 Tây - Nam 2.555 24 Tây - Nam 2.595 21 Tây - Bắc 2.548 25 Tây - Bắc 2.588 21 Đông - Bắc 2.605 25 Đông - Bắc 2.645 21 Đông 2.633 25 Đông 2.673 21 Đông - Nam 2.609 25 Đông - Nam 2.649 21 Tây - Nam 2.565 25 Tây - Nam 2.605 ... CHIẾN LƯỢC GIÁ CHO DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP CĂN HỘ CAO CẤP SUNRISE CITY Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TPHCM) Ký tên: -Tháng năm 2010-     LỜI CẢM... Lý người khơi dậy niềm đam mê khám phá giới Marketing Đặc biệt xin chân thành cảm ơn thầy Huỳnh Thanh Hùng người tận tình dẫn, mở cho tơi hướng đắn suốt trình thực đề tài Xin cảm ơn thầy tạo cho... chiến lược giá cho dự án khu phức hợp hộ cao cấp Sunrise City” Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng – Phó Hiệu Trưởng Trường Đại học Nơng Lâm TP.HCM Nội dung tóm tắc: Sunrise City dự án