Pháp luật môi giới bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN CAO THNG PHáP LUậT MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN VIệT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN CAO THNG PHáP LUậT MÔI GIớI BấT ĐộNG SảN VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN CẢNH QUÝ HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Trần Cao Thắng MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mu ̣c tƣ̀ viế t tắ t MỞ ĐẦU Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò pháp luật mơi giới bất động sản 1.2 Nội dung điều chỉnh tiêu chí đánh giá pháp luật môi giới bất động sản 19 1.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam 26 1.4 Pháp luật môi giới bất động sản số quốc gia giới kinh nghiệm vận dụng Việt Nam 33 KẾT LUẬN CHƢƠNG 46 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 48 2.1 Những điểm bật pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam 48 2.2 Nhƣ̃ng ƣu điể m và nhƣơ ̣c điể m của pháp luâ ̣t môi giới bấ t đô ̣ng sản Việt Nam 72 KẾT LUẬN CHƢƠNG 84 Chƣơng 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 85 Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 85 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản 85 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam 91 KẾT LUẬN CHƢƠNG 100 KẾT LUẬN 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong tiến trình đổi hội nhập quốc tế sâu rộng đất nƣớc với vận động phát triển không ngừng kinh tế phải kể đến thị trƣờng bất động sản Đời sống kinh tế ngày phát triển, kéo theo nhu cầu giao dịch bất động sản ngày gia tăng môi giới bất động sản có xu hƣớng trở thành nghề thịnh hành Việt Nam Xuất phát từ thực tiễn thị trƣờng bất động sản, kinh doanh bất động sản lĩnh vực hấp dẫn không thu hút quan tâm đặc biệt nhà đầu tƣ ngồi nƣớc mà nhiều tầng lớp xã hội Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh nói chung hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng tiềm ẩn nhiều rủi ro Những rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản gây thiệt hại vật chất cho nhà đầu tƣ mà gây thiệt hại lớn đến tổng thể kinh tế, đến tâm lý tiêu dùng làm giảm tính hấp dẫn đầu tƣ lĩnh vực Chính vậy, Nhà nƣớc cần xây dựng hồn thiện pháp luật môi giới bất động sản phù hợp, quan hệ xã hội môi giới bất động sản thúc đẩy thị trƣờng, kích thích nhu cầu, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản Qua tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ bất động sản có pháp lý để điều chỉnh quan hệ môi giới bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tƣ, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín hấp dẫn cho nhà đầu tƣ, ngƣời tiêu dùng đƣợc phục vụ tốt Bên cạnh thơng qua quy định pháp luật mơi giới bất động sản Nhà nƣớc, hoạt động kinh doanh bất động sản đƣợc điều chỉnh phù hợp với quy mô đầu tƣ, chiến lƣợc đầu tƣ, tiêu chuẩn dịch vụ kinh doanh bất động sản nhằm tạo minh bạch thị trƣờng, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản giảm thiểu rủi ro lĩnh vực kinh doanh bất động sản Với ý nghĩa to lớn mơi giới bất động sản chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ Việt Nam Các giao dịch bất động sản ngày gia tăng đòi hỏi đội ngũ mơi giới bất động sản phải có am hiểu quy luật kinh tế, quy luật thị trƣờng, phải có kiến thức pháp lý tổng hợp, kỹ giao tiếp, kỹ đàm phán,.v.v… Bênh cạnh đó, phận khơng nhỏ ngƣời mơi giới bất động sản khơng có chứng hành nghề tiếp tục thực công việc môi giới bất động sản cá nhân mơi giới riêng lẻ mơi giới dƣới quản lý tổ chức, công ty hành nghề môi giới, tự thành lập tổ chức, công ty môi giới bất động sản thuê lại chứng hành nghề ngƣời khác, chƣa đƣợc quản lý chặt chẽ thống quan Nhà nƣớc có thẩm quyền Ngồi ra, việc giải khiếu kiện có tranh chấp phát sinh từ công việc môi giới bất động sản chƣa đƣợc quan tâm biện pháp xử lý vi phạm lĩnh vực môi giới bất động sản nhẹ, chƣa có tính răn đe Xuất phát từ vấn đề nêu từ nhận thức ý nghĩa, tầm quan trọng pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, học viên chọn đề tài “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trên giới việc xây dựng, nghiên cứu thị trƣờng bất động sản thể chế đƣợc thực với quy định cụ thể, đồng phát huy đƣợc khả quản lý thị trƣờng tốt Tuy nhiên Việt Nam, nơi mà thị trƣờng bất động sản sơ khai, công việc dừng lại nghiên cứu góc độ kinh tế, cơng trình nghiên cứu góc độ pháp luật số vấn đề thị trƣờng bất động sản chƣa gắn liền với thực tiễn số cơng trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị nhƣ: - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trƣờng bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ƣơng thực dƣới bảo trợ Chƣơng trình phát triển Liên Hợp quốc - “Thị trường bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.s Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài ấn hành năm 2003 - “Thị trường bất động sản Hà Nội từ mởi rộng quy mô năm 2008”, Luận văn Thạc sĩ Phạm Ngọc Hƣơng Quỳnh, trƣờng Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008) - “Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Phạmh Minh Tuấn, Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội (2013) - “Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Vũ Thùy Liên, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2009) - “Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Đặng Văn Đƣợc, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2005) - “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Phùng Thị Thu Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013) Liên quan đến cơng trình nghiên cứu khoa học khác mang tính chất giới thiệu tổng quát, sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản chƣa sâu vào khía cạnh cụ thể nhƣ: - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh bất động sản” Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến NXB Tƣ pháp xuất năm 2009; - Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam” – Chủ nhiệm đề tài PGS.TS Doãn Hồng Nhung nghiệm thu T11/2009 Khoa Luật – ĐHQG HN; - Sách chuyên khảo “Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” PGS.TS Doãn Hồng Nhung NXB Lao động xuất 2010; - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản” PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến NXB Tƣ pháp xuất năm 2012 Các cơng trình nghiên cứu đƣợc thực thị trƣờng bất động sản thời kỳ phát triển, hoạt động môi giới bất động sản diễn sơi động Ngồi ra, quy định thực nghiên cứu khơng mang tính cập nhật bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đƣợc ban hành thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đƣợc triển khai thực Chính vậy, luận văn tác giả tập trung nghiên cứu vào quy định pháp luật đặc biệt pháp luật môi giới bất động sản lý luận, thực tiễn đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật cho nhà môi giới bất động sản việc tạo dựng thƣơng hiệu thị trƣờng bất động sản “trầm lắng” Mục đích nhiệm vụ luận văn Mục đích nghiên cứu luận văn phân tích sở lý luận vấn đề thực tiễn pháp luật môi giới bất động sản nay, đánh giá thực trạng, đƣa nguyên nhân tồn từ đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật lĩnh vực môi giới bất động sản Việt nam Để thực mục đích luận văn có nhiệm vụ sau: - Một là, làm rõ vấn đề lý luận pháp luật môi giới bất động sản, nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai trò pháp luật mơi giới bất động sản, nghiên cứu tham khảo thêm pháp luật nƣớc có thị trƣờng bất động sản phả triển, so sánh với pháp luật Việt Nam từ đƣa đƣợc kinh nghiệm học hỏi đƣợc Việt Nam - Hai là, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản Nêu lên kết đạt đƣợc, hạn chế yếu tồn nguyên nhân dẫn tới hạn chế, tồn pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam - Ba là, đƣa quan điểm đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam, nâng cao tính hiệu hoạt động môi giới bất động sản Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Tác giả tập trung nghiên cứu đối tƣợng vấn đề lý luận quy định pháp luật môi giới bất động sản, tiêu chuẩn hoạt động môi giới bất động sản, quan hệ dịch vụ mơi giới bất động; phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản sản 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi luận văn tác giả không nghiên cứu tất vấn đề có liên quan đến pháp luật môi giới bất động sản mà tập trung làm rõ số vấn đề sau: (i) Chứng minh đời hoạt động môi giới bất động sản tất yếu; (ii) Phân tích quy định hành hoạt động môi giới bất động sản; (iii) Đƣa nhận xét quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển hoạt động có hiệu quả, lành mạnh Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Đề tài đƣợc nghiên cứu sở nguyên tắc phƣơng pháp luận triết học Mác-Lênin, lý luận nhà nƣớc pháp luật đặc biệt phƣơng pháp biện chứng, phƣơng pháp lịch sử, phƣơng pháp nghiên cứu lý bất động sản nói riêng Với mục đích thành lập tạo lập sân chơi lành mạnh cho tất chủ thể kinh tế thị trƣờng, đặc biệt lĩnh vực bất động sản góp phần cho thị trƣờng ngày minh bạch, hấp dẫn nhà đầu tƣ đông đảo ngƣời dân Tuy nhiên dừng sân chơi, tổ chức mang tính chất tuyên truyền đƣờng lối, sách Đảng Nhà nƣớc đến chủ thể thị trƣờng BĐS chƣa đủ Chúng ta cần xây dựng nhiệm vụ cụ thể để định hƣớng tất lĩnh thị trƣờng bất động sản, đặc biệt hoạt động môi giới bất động sản Thông tƣ 11/2015/TT-BXD ngày 20/12/2015 Bộ Xây dựng quy định thẩm quyền rõ ràng việc tổ chức kỳ thi sát hạch kiến thức môi giới bất động sản, việc cấp chứng rút chứng hành nghề môi giới BĐS, theo thẩm quyền thuộc Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng Đặc biệt, việc rút chứng hành nghề thuộc thẩm quyền Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, nhiên, xét thấy Hiệp hội bất động sản Việt Nam Hội môi giới bất động sản Việt Nam nơi tập trung nhiều chủ thể thị trƣờng bất động sản Chính vậy, hai tổ chức quản lý nắm rõ số lƣợng hội viên nên cần thiết phải tăng thêm quyền hạn việc chủ động hai tổ chức việc xử lý vi phạm hội viên mà cụ thể ngƣời môi giới nhƣ: xử lý vi phạm hành chính, đề nghị Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng rút chứng hành nghề để đảm bảo khách quan xử lý vi phạm kịp thời hành vi vi phạm ngƣời môi giới BĐS 3.2.4 Hồn thiện pháp luật nghĩa vụ tài hoạt động môi giới BĐS thủ tục thực nghĩa vụ LKDBĐS năm 2014 có điểm quy định cá nhân hoạt động mơi giới BĐS khơng phải thành lập doanh nghiệp nhiên 94 phải thực nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nƣớc Quy định nhƣ vậy, nhƣng chƣa có văn hƣớng dẫn cụ thể việc thực nghĩa vụ tài cho Nhà nƣớc Quy định nhƣ đƣợc xem không hợp lý mà việc chủ thể kinh doanh không tự giác tuân thủ thực nghĩa vụ tài Nhà nƣớc Chúng ta cần phải làm chặt chẽ vấn đề thực việc cấp chứng hành nghề mơi giới bất động sản Theo đó, cần thiết cấp chứng đồng thời cấp mã số thuế thu nhập cá nhân ngƣời môi giới BĐS Tất khoản thù lao, hoa hồng ngƣời mơi giới đƣợc kiểm sốt thơng qua tài khoản cá nhân khoản tiền đƣợc trả cho ngƣời mơi giới hệ thống tự trích lại phần thuế đƣợc tính thu nhập thực tế ngƣời mơi giới Muốn làm đƣợc nhƣ thiết phải có phối hợp chặt chẽ quan cấp giấy chứng hành nghề, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hội môi giới BĐS Việt Nam, quan thuế để đƣa quy định chặt chẽ đề nhằm tránh thất thoát tiền thuế Nhà nƣớc Nâng cao trình độ, lực đội ngũ cán bộ, cơng chức xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể tăng cƣờng sở vật chất, trang thiết bị, nguồn lực tài cho hoạt động Khi hệ thống quy phạm pháp luật không đầy đủ, không hiệu thực tế, cần xem xét nguyên nhân trực tiếp, chất lƣợng đội ngũ cán bộ, công chức xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật Cần bổ sung đào tạo, nâng cao trình độ, cấp, chất lƣợng đội ngũ cán xây dựng pháp luật, xem xét tham khảo đề xuất từ tổ chức, cá nhân môi giới thực tế Những ngƣời hoạt động môi giới bất động sản thực tế ngƣời hiểu rõ với tình hình kinh tế Việt Nam tại, quy định cần thiết, quy định nên thay để thúc đẩy phát triển thị trƣờng Trƣớc đƣa văn quy phạm pháp 95 luật vào thi hành tổ chức buổi hội thảo Bộ Xây dựng với tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản để trao đổi, đánh giá, sửa đổi quy định chƣa phù hợp với tình hình thực tế bổ sung quy định khác cần thiết Bên cạnh đó, sở vật chất, nguồn lực tài phục vụ việc nghiên cứu thực tế để xây dựng pháp luật quan trọng Cần xây dựng hệ thống sở vật chất, trang thiết bị phục vụ việc nghiên cứu tình hình phát triển thị trƣờng, hệ thống thông tin quản lý, theo dõi nắm bắt hoạt động thị trƣờng hoạt động chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản 3.2.5 Xây dựng quy phạm pháp luật giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản Thị trƣờng bất động sản đƣợc xem thị trƣờng phát triển nhanh động Việt Nam Bên cạnh việc quy định khung pháp luật nhằm điều chỉnh hoạt động nội thị trƣờng đặc biệt hoạt động mơi giới BĐS việc xây dựng hoàn thiện khung pháp luật liên quan đến việc hỗ trợ hoạt động môi giới BĐS cần thiết lẽ: Một là, nhằm minh bạch hóa thị trƣờng bất động nơi phần lớn giao dịch thành cơng có giúp đỡ hoạt động môi giới Hai là, nhằm tạo dựng đẳng cấp thƣơng hiệu ngƣời môi giới bất động sản theo hƣớng chuyên nghiệp, động, thân thiện uy tín Ba là, nhằm thúc đẩy tổng thể kinh tế thị bất động sản trƣờng theo hƣớng đại hóa phù hợp với chủ trƣơng sách Đảng Nhà nƣớc Môi giới bất động sản loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động muốn phát triển đòi hỏi hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác nhƣ định giá bất động sản, tƣ vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản v.v phải phát triển cách tƣơng thích Do đó, hồn thiện pháp luật kinh doanh môi giới bất động sản phải đặt tổng 96 thể q trình hồn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Điều có nghĩa hồn thiện quy định mơi giới bất động sản phải song hành với việc hoàn thiện quy định định giá bất động sản, tƣ vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản tổ chức, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Đặc biệt hoàn thiện quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản ảnh hƣởng lớn đến hoạt động môi giới bất động sản, Hiện quan quản lí sàn giao dịch bất động sản trung ƣơng Cục quản lí nhà thị trƣờng bất động sản Bộ Xây dựng địa phƣơng sở xây dựng tỉnh, thành phố Kiểu quản lí quan nhà nƣớc mang nặng yếu tố quản lí hành mà chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà rắc rối Khi doanh nghiệp muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với quản lí địa phƣơng sở xây dựng, sở xây dựng địa phƣơng lại trình lên Bộ xây dựng Quá trình trải qua nhiều bƣớc kiểm tra, xét duyệt giấy tờ, gây nhiều thời gian cho doanh nghiệp tâm lí ngại hành doanh nghiệp quan nhà nƣớc Doanh nghiệp quan nhà nƣớc chƣa "gặp nhau" nên việc doanh nghiệp phản ánh đề xuất chế sách với quan lí nhà nƣớc để hồn thiện mơi trƣờng pháp lí khơng thuận tiện khó tới nơi Đồng thời nhà nƣớc khơng quản lí trực tiếp đƣợc sàn giao dịch mà việc nắm bắt thơng tin thiếu xác khơng thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí điều tiết thị trƣờng Sự tác động quan quản lí nhà nƣớc sàn giao dịch bất động sản thƣờng đƣợc thông qua Hệp hội bất động sản Khi doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản muốn phản ánh sách nhà nƣớc họ thƣờng thông qua hiệp hội bất động sản hiệp hội bất động sản 97 đề xuất ý kiến với quan nhà nƣớc Còn nhà nƣớc muốn nắm bắt đƣợc thơng tin, muốn đề sách quản lí phù hợp với thực tiễn phải thu thập ý kiến doanh nghiệp thông qua hiệp hội bất động sản Khi doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản có hành vi vi phạm pháp luật trách nhiệm thuộc quan quản lí địa phƣơng sở xây dựng Các sở xây dựng địa phƣơng điều tra xem xét tiến hành xử lí vi phạm theo quy định pháp luật sau báo cáo lên Bộ xây dựng tình hình hoạt động chung sàn giao dịch Tuy nhiên, chƣa có quy định cụ thể pháp luật việc tiến hành tra kiểm tra sàn giao dịch Việc kiểm tra hoạt động sàn chủ yếu lại đƣợc tiến hành thông qua quan thuế quan kiểm tốn Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo sàn giao dịch chƣa có trƣờng hợp bị kiểm tra xử lí Đây vấn đề thể cơng tác quản lí nhà nƣớc yếu nhiều bất cập Chính phải thành lập quan chun mơn tập trung thống chun quản lí hoạt động sàn giao dịch bất động sản Cơ quan trực thuộc Bộ Xây dựng trực tiếp quản lí sàn giao dịch bất động sản phạm vi nƣớc Với cấu quản lí nhƣ quản lí nhà nƣớc trực tiếp quản lí sàn giao dịch bất động sản Nhƣ doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản nhà nƣớc "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau) Điều có ý nghĩa trực tiếp doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản nhƣ nhà nƣớc Các thông tin thị trƣờng mà quản lí nhà nƣớc thu thập đƣợc từ sàn giao dịch bảo đảm xác minh bạch Còn doanh nghiệp phản ánh ý kiến trực tiếp tới quan quản lí chun ngành ln đƣợc hỗ trợ quan nhà nƣớc thông qua việc ban hành chế sách phù hợp, quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho doanh nghiệp có mơi trƣờng pháp lí ổn định Với quan 98 quản lí cấu quản lí có ý nghĩa to lớn là: khu vực sàn giao dịch bất động sản hạn chế phụ thuộc vào thị trƣờng bất động sản, vào nhà đầu tƣ nhà đầu đầu Bởi, với thực trạng quản lí trƣớc nhà nƣớc sàn giao dịch ln chịu tác động mạnh mẽ nhà đầu tƣ nhà đầu thể qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch Họ bảo sàn giao dịch nghe Họ ấn định giá sàn hƣởng hoa hồng theo phần trăm bán đƣợc sản phẩm Đây lí giải thích đời sàn giao dịch không mang lại hiệu cho thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định minh bạch đặc biệt không mang lại hiệu cho cơng tác quản lí nhà nƣớc Bởi sàn giao dịch hoạt động độc lập tự chủ đƣợc khơng có chuyện thơng tin sàn công khai minh bạch Nhƣng thực cấu quản lí nhƣ cục diện sàn giao dịch bất động sản thị trƣờng bất động sản thay đổi 99 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở nghiên cứu sở lý luận, thực trạng pháp luật pháp luật môi giới BĐS, tác giả nghiên cứu để đƣa quan điểm nhận định cần thiết phải hồn thiện pháp luật mơi giới BĐS Việt Nam từ đƣa đƣợc giải pháp hữu hiệu để nâng cao hiệu thực thi pháp luật mơi giới BĐS Các giải pháp hồn thiện pháp luật môi giới BĐS phải đƣợc đặt tổng thể trình hồn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ BĐS Thứ nhất, cần thiết phải xây dựng chặt chẽ quy định bảo vệ quyền lợi chủ thể tham gia quan hệ môi giới BĐS LKDBĐS năm 2014, quy định quyền nghĩa vụ bên mơi giới mà chƣa có quy định quyền nghĩa vụ bên đƣợc môi giới Xét thấy quyền lợi ích ngƣời đƣợc mơi giới bị xâm phạm hành vi vi phạm ngƣời môi giới bên liên quan việc quy định quyền nghĩa vụ ngƣời đƣợc môi giới cần thiết Thứ hai, hoàn thiện quy định đào tạo, bồi dƣỡng cấp chứng hành nghề môi giới BĐS Ngƣời mơi giới BĐS cầu nối để ngƣời có nhu cầu BĐS gặp đƣợc Ngƣời mơi giới phải nâng cao trình độ, chun mơn, nghiệp vụ nhƣ kiến thức thị trƣờng, kiến thức pháp luật, kỹ mềm Ngoài ra, thƣơng hiệu đẳng cấp ngƣời môi giới đƣợc thể thông qua hiệu công việc đạo đức nghề nghiệp Việc đƣợc thể đƣợc lực, trình độ quản lý, trình độ đào tạo sở đào tạo nghề; đảm bảo cho hoạt động mơi giới BĐS có tính chun nghiệp, tính cạnh tranh minh bạch tránh hành vi sai trái, lừa đảo Thứ ba, ban hành quy định nghĩa vụ tài hoạt động mơi giới BĐS thủ tục thực nghĩa vụ Từ việc đánh giá, phân tích thực pháp luật nghĩa vụ tài ngƣời mơi giới Nhà nƣớc, tác giả thấy cần thiết phải ban hành quy định việc nộp 100 thuế ngƣời môi giới tránh thất thu thuế Nhà nƣớc thông qua việc cấp mã số thuế ban hành chứng hành nghề môi giới Muốn làm đƣợc nhƣ pahri có phối hợp quan cấp chứng hành nghề, nghiệp đoàn hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS, quan thuế nhằm nâng cao hiệu hồn thành nghĩa vụ tài Nhà nƣớc Thứ tư, ban hành chế tài hành vi vi phạm cá nhân, tổ chức mơi giới BĐS Trong q trình xây dựng văn pháp luật cần quy định cụ thể việc kiểm tra, giám sát rà soát thƣờng xuyên hoạt động cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới BĐS, quy định chế tài đủ mạnh, có tính “răn đe” hành vi vi phạm lĩnh vực môi giới BĐS nhƣ: Tăng mức xử phạt mức độ hành vi vi phạm, trƣờng hợp xử phạt dân hình trƣờng hợp gây thiệt hại lớn cá nhân, tổ chức mơi giới phải truy cứu trách nhiệm hình Thứ năm, xây dựng quy phạm pháp luật giải pháp hỗ trợ hoạt động mơi giới BĐS Trong q trình cá nhân, tổ chức hành nghề mơi giới gặp khơng khó khăn làm việc với quan Nhà nƣớc Tình trạng doanh nghiệp quan nhà nƣớc chƣa “gặp nhau”, việc kiểm tra, giám sát hoạt động chủ thể tham gia hoạt động mơi giới BĐS khó khăn Chính vậy, cần thiết phải ban hành quy định việc hỗ trợ hoạt động cho tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS từ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền 101 KẾT LUẬN Đất nƣớc thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa nhƣ nay, Đảng Nhà nƣớc có chủ trƣơng, đƣờng lối phát triển thị trƣờng bất động sản mối tƣơng quan với thị trƣờng vốn, thị trƣờng tài ngân hàng, thị trƣờng công nghệ thông tin, tiền đề phát triển hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản đƣa nghề môi giới trở thành nghề hấp dẫn, chun nghiệp, có tính cạnh tranh cao thị trƣờng nƣớc quốc tế Môi giới bất động sản đƣợc coi nhân tố quan trọng tranh thị trƣờng bất động sản, thực chức đƣa ngƣời mua ngƣời bán đến với tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch nhanh chóng thành cơng hiệu Sự đời phát triển của nghề môi giới bất động sản kết tất yếu thị trƣờng bất động sản phát triển Với phát triền đó, pháp luật mơi giới bất động sản đời điều chỉnh quan hệ phát sinh lĩnh vực môi giới bất động sản có thành tựu định Việc cho phép tổ chức, cá nhân hoạt động với quy mơ mơ hình phù hợp, pháp luật trao thêm quyền cho chủ thể môi giới đồng thời quy định nghĩa vụ cụ thể với họ nhằm xác định trách nhiệm Bên cạnh đó, nhà nƣớc quản lý hoạt động có liên quan đến thị trƣờng bất động sản nói chung lĩnh vực mơi giới bất động sản nói riêng, góp phần làm cho thị trƣờng bất động sản trở nên sôi động gián tiếp làm tăng giá trị bất động sản tạo nên giá trị kinh tế cho xã hội Bên cạnh thành tựu đạt đƣợc, phải kể đến hạn chế, bất cập pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Chúng ta chƣa có hệ thống pháp luật cách thống nhất, tiêu chí chƣa đƣợc đảm bảo, chƣa có nhiều nghiên cứu mang tính chuyên sâu vấn đề khoa học pháp lý liên quan, từ tiềm ẩn nhiều nhiều vấn đề hạn chế, bất cập nghề môi giới, nhƣ tình trạng ngƣời mơi giới có hành vi lừa đảo khách hàng, cung cấp thông tin bất động sản thiếu 102 xác gây thiệt hại cho khách hàng, nhà môi giới thông đồng, cấu kết với nâng giá bất động sản nhằm thực giao dịch tƣ lợi cá nhân, mối quan hệ môi giới bất động sản tiềm tàng nhiều rủi ro cho quyền lợi ích bên tham gia vào giao dịch, gây ảnh hƣởng đến kinh tế vĩ mô đất nƣớc Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật kinh doanh bất động với mong muốn khắc phục bất cập, hạn chế lĩnh Trải qua 10 năm áp dụng thi hành, thấy bắt đầu xuất nhiều điểm chƣa hợp lý Sau đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đời thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Tuy có nhiều quy định thay đổi tích cực, khắc phục vấn đề chƣa phù hợp với thực tiễn nhƣng nhiều điểm chƣa giải đƣợc vấn đề tồn Trên thực tế, quy định quyền nghĩa vụ ngƣời môi giới bất động sản, điều kiện để trở thành ngƣời môi giới bất động sản, quy định quản lý nhà nƣớc lĩnh vực môi giới bất động sản ngƣời tƣơng đối đầy đủ, nhiên lại thiếu vắng quy định ngƣời đƣợc môi giới Bên cạnh quy định chung chồng chéo, thiếu tính thống nhất, khơng khả thi thực tế áp dụng thực thi pháp luật Do đó, việc tiếp tục nghiên bổ sung quy định pháp luật nghề môi giới bất động sản cần thiết phù hợp nhằm xây dựng thị trƣờng bất động sản lành mạnh, vững chắc, chun nghiệp, có tính cạnh tranh cao Bằng đề tài nghiên cứu “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam”, nghiên cứu làm rõ vấn đề sau đây: - Phân tích đƣa lý luận chung bất động sản, thị trƣờng bất động sản môi giới bất động sản - Nghiên cứu q trình hình thành pháp luật mơi giới bất động sản chứng minh đƣợc đời pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam yêu cầu tất yếu khách quan 103 - Nghiên cứu, so sánh, đánh giá phân tích quy định liên quan đến môi giới bất động sản Việt Nam từ giai đoạn năm 2006 từ đánh giá tính hiệu nhƣ đƣa đƣợc hạn chế, bất cập, vấn đề chƣa giải đƣợc - Nghiên cứu, tìm hiểu, phân tích, đánh giá kinh nghiệp, quy định pháp luật quốc gia có thị trƣờng bất động sản phát triển, từ đƣa điểm học hỏi áp dụng đƣợc Việt Nam - Từ việc tìm hiểu, học hỏi kinh nghiệp nƣớc kết hợp với việc phân tích hạn chế, bất cấp nghiên cứu triển thực hệ thống pháp luật môi giới bất động sản, sở tác giả đề xuất quan điểm hoàn thiện pháp luật đƣa giải phái để hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam 104 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Mai Anh (2005), “Môi giới nhà đất hƣớng tới chuyên nghiệp”, Báo Thương mại, tr.20-21 Vũ Anh (2004), “Một số vấn đề pháp luật thị trƣờng bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (27), tr.12-13 Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI (2012), Nghị số 19NQ/TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội Bộ Xây dựng (2015), Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định số 03/2000/NĐ-CP ngày 03/02/2000 hướng dẫn thi hành số điều Luậ Doanh nghiệp, Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng, kỹ thuật, quản lý phát triển nhà công sở, Hà Nội Cliff Perotti (2009), The Real Estate Entrepreneur (Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – Cẩm nang môi giới bất động sản), Nxb Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh CM (2005), “Cảnh cáo Chánh văn phòng Quận uỷ Tây Hồ”, Báo Tiền phong, (122), ngày 21/6 Phan Thị Cúc – Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh 105 10 Donald Trump (2014), The Best Real Estate Advice I Ever Received (100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất), Nxb Lao động – xã hội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị 26/NQ-TW ngày 12/03/2003 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2013), Nghị 22/NQ-TW ngày 10/04/2013 hội nhập quốc tế, Hà Nội 16 Đặng Văn Đƣợc (2005), Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 17 Gail Lyons (2005), The U.S brokerage system and its operations, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trƣờng bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/03/2005 18 Nguyễn Hồ Phi Hà (2009), “Thực trạng huy động vốn từ thị trƣờng bất động sản Việt Nam nay”, Tạp chí Nhà quản lý, (68) 19 Phạm Hà (2003), “Cần thị trƣờng bất động sản vững lành mạnh”, Báo Pháp luật, (ra ngày 9/9/2003) 20 Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật môi giới Bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 21 Từ Lƣơng (2004), “Môi giới nhà đất hay lừa đảo? Nhận diện loại tội phạm mới”, Thời báo Kinh tế Việt Nam 106 22 Nhóm PV Điều tra (2005), “Một cò đất làm khổ nhiều ngƣời, Báo Pháp luật Việt Nam”, (136), ngày 8/6 23 Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới BĐS Việt Nam, Nxb Lao động - Xã hội 24 Quốc hội (1993, 2003, 2013), Luật Đất đai, Hà Nội 25 Quốc hội (1999, 2005, 2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 26 Quốc hội (2001), Hiến pháp nước Cơng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 29 Quốc hội (2005, 2014), Luật Đầu tư, Hà Nội 30 Quốc hội (2006, 2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 31 Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 32 Rick Villani Clay Davis (2012), How to find, fix and sell houses for profit (Làm giàu nhờ kinh doanh địa ốc), Nxb Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh 33 Đức Sơn (2003), “Nghĩ cách nắm thị trƣờng bất động sản”, Báo Pháp luật, (ngày 23 25/9) 34 Lê Minh Tâm (2009), Giáo trình lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 35 Trung tâm Đào tạo Hỗ trợ doanh nghiệp Davilaw (2009), Tài liệu đào tạo môi giới bất động sản 36 Trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình ngun lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 107 38 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 39 Viện Sử học thuộc Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam (2009), Cổ luật Việt Nam, Nxb Giáo dục Việt Nam, Hà Nội 40 Nguyễn Nhƣ Ý (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội Tài liệu trang Website 41 Bộ Xây dựng, Tổng hợp kinh nghiệm nước kinh doanh bất động sản, Báo cáo, nguồn: http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_TAILIEU_COBAN/ Attachments/1373/T%E1%BB%95ng_h%E1%BB%A3p_kinh_nghi%E 1%BB%87m_n%C6%B0%E1%BB%9Bc_ngo%C3%A0i.doc 42 Lƣu Đức Hải, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ƣơng Hà Huy Ngọc - Viện Khoa học xã hội Việt Nam, Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệp quốc tế, thực tế định hướng phát triển Việt Nam, nguồn: Thongtinphapluatdansu.edu.vn 43 Đề tài nghiên cứu khoa học 2011, Quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Mỹ đề xuất quy định Việt Nam, nguồn: https://xemtailieu.com/tai-lieu/quy-dinh-ve-dao-duc-nghenghiep-trong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-my-va-de-xuat-cho-viet-nam855839.html 44 http://www.daotaobatdongsan.info/hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-santai-my/ 45 Nghề môi giới bất động sản Thế giới, nguồn: https://saigonhousing.wordpress.com/nghe-moi-gioi-bds-tren-the-gioi/ 46 http://www.chineselawyer.biz/vi/china-laws/30 contract-law-of-thepeoples-republic-of-china.html 108 ... Cơ sở lý luận pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Chương 3: Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt. .. Việt Nam Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò pháp luật môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm pháp luật môi giới bất động sản Ở Việt. .. chế, tồn pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam - Ba là, đƣa quan điểm đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam, nâng cao tính hiệu hoạt động môi giới bất động sản Đối