Báo cáo " Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện " potx

nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 6/2011 47 TS. Nguyễn Quang Tuyến * Nguyễn Thị Nga ** inh nghim ca cỏc nc cú th trng bt ng sn (BS) phỏt trin cho thy loi hỡnh th trng ny khú cú th phỏt trin theo hng cụng khai, minh bch v lnh mnh nu thiu s hot ng ca cỏc t chc trung gian, h tr nh mụi gii BS, nh giỏ BS, sn giao dch BS v.v Vit Nam, Lut kinh doanh BS v cỏc vn bn quy phm phỏp lut khỏc cú liờn quan ó c ban hnh thỳc y s phỏt trin lnh mnh ca th trng BS, trong ú cú cỏc quy nh v to lp c ch phỏp lớ cho loi hỡnh kinh doanh dch v BS núi chung v mụi gii BS núi riờng cú th hot ng cụng khai, minh bch. Qua hn 04 nm trin khai thi hnh cỏc quy nh v mụi gii BS, bờn cnh nhng thnh tu t c thỡ vic thc thi ch nh phỏp lut ny vn cũn bc l mt s hn ch, khim khuyt. Bi vit ny ỏnh giỏ tng quan phỏp lut v mụi gii BS nhm nhn din rừ hn nhng hn ch, khim khuyt v trờn c s ú xut mt s kin ngh nhm gúp phn hon thin lnh vc phỏp lut ny. 1. ỏnh giỏ tng quan phỏp lut v mụi gii BS 1.1. Nhng thnh tu bc u Vit Nam, phỏp lut v mụi gii BS hỡnh thnh k t khi Lut kinh doanh BS c ban hnh nm 2006. Mc dự lnh vc phỏp lut ny mi ra i v ang trong quỏ trỡnh hon thin song qua thc tin thi hnh cho thy ó t c nhng kt qu nht nh. Nhng kt qu ny bao gm: Th nht, Lut kinh doanh BS (cú hiu lc thi hnh t ngy 01/01/2007), Ngh nh ca Chớnh ph s 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007 quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh BS 2006 v cỏc vn bn quy phm phỏp lut khỏc cú liờn quan ó to c s phỏp lớ a hot ng mụi gii BS i vo nn np. Hin nay xut hin ngy cng nhiu cỏc t chc mụi gii BS chuyờn nghip hot ng di nhng hỡnh thc nh cụng ti c phn, cụng ti TNHH v.v Cỏc cụng ti mụi gii BS ra i, hot ng tuõn th phỏp lut v mang tớnh chuyờn nghip ó gúp phn thỳc y s phỏt trin ca th trng BS theo hng cụng khai, minh bch. Chỳng tụi cho rng tỏc ng ln nht ca Lut kinh doanh BS v cỏc vn bn phỏp lut khỏc cú liờn quan l ó tng bc lm thay i nhn thc, thúi quen v hnh vi ng x ca ngi dõn khu vc ụ th khi tham gia cỏc giao dch v BS. iu ny th hin, nu nh trc õy ngi dõn khi thc hin cỏc giao dch v mua bỏn, chuyn nhng BS mt cỏch t phỏt, thiu chuyờn nghip thụng qua hỡnh thc giy t vit tay khụng cú xỏc nhn ca chớnh quyn thỡ nay h thng tỡm n cỏc t chc mụi gii BS, K * Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni ** Cụng ti c phn u t v mụi gii BS Netreal Vit Nam nghiên cứu - trao đổi 48 tạp chí luật học số 6/2011 sn giao dch BS hot ng hp phỏp, chuyờn nghip nh t vn, thc hin cỏc th tc v m phỏn, son tho, kớ kt, chuyn nhng BS nhm m bo s an ton v mt phỏp lớ v phũng trỏnh ri ro. Th hai, khung phỏp lớ v mụi gii BS ó to iu kin thun li cho c quan qun lớ nh nc v BS trong vic thc thi phỏp lut nhm qun lớ cht ch hot ng mụi gii BS, ngn chn, phỏt hin v x lớ kp thi cỏc hnh vi vi phm phỏp lut trong lnh vc ny. iu ú th hin, khụng phi bt kỡ t chc, cỏ nhõn no cng c hot ng kinh doanh mụi gii BS m ch t chc, cỏ nhõn cú iu kin do Lut kinh doanh BS nm 2006 v cỏc vn bn hng dn thi hnh mi c phộp hot ng mụi gii BS. (1) Quy nh ny mt mt gúp phn tng bc xoỏ b loi hỡnh dch v cũ nh, t hot ng t phỏt thiu tớnh chuyờn nghip, mt khỏc nhm nõng cao cht lng, trỡnh chuyờn mụn, k nng ngh nghip ca mụi gii BS ỏp ng nhu cu ngy cng cao ca xó hi. Th ba, thụng qua vic tuõn th cỏc quy nh v mụi gii BS, ý thc chp hnh phỏp lut ca t chc, cỏ nhõn kinh doanh dch v BS núi chung v hot ng mụi gii BS núi riờng c nõng cao. iu ny th hin vic ngy cng cú nhiu cỏ nhõn tham gia cỏc khoỏ o to, bi dng, cp chng ch mụi gii BS trc khi tin hnh hot ng kinh doanh dch v mụi gii BS. Cỏc doanh nghip u t, kinh doanh BS cú ý thc tuõn th phỏp lut khi c cỏn b, nhõn viờn ca mỡnh tham gia o to, cp chng ch mụi gii BS nhm ỏp ng cỏc iu kin thnh lp sn giao dch BS. Th t, thụng qua vic thc thi phỏp lut v mụi gii BS trong o to, bi dng, cp chng ch mụi gii BS, chỳng ta ang tng bc xõy dng v hỡnh thnh i ng cỏc nh mụi gii BS chuyờn nghip. Nng lc, trỡnh chuyờn mụn, o c ngh nghip v k nng ca cỏc nh mụi gii BS ngy cng c nõng cao. Th nm, vic tuõn th phỏp lut v mụi gii BS ca t chc, cỏ nhõn mụi gii BS chuyờn nghip ó tỏc ng lm thay i nhn thc ca ngi dõn v xó hi v v trớ, vai trũ ca ngh mụi gii BS. Ngi dõn ó ngy cng ý thc c v hc cỏch tr thnh ngi tiờu dựng thụng minh khi cú nhu cu mua bỏn, cho thuờ, thuờ mua BS v.v 1.2. Nhng hn ch, khim khuyt Th nht, cỏc quy nh v mụi gii BS cũn cha ng b. iu d nhn thy nht l vic cha xõy dng c b quy tc ng x o c ngh nghip ca hot ng mụi gii BS. iu ny lm gim hiu qu ca vic thc thi phỏp lut v mụi gii BS. Th hai, phỏp lut v mụi gii BS cha cú quy nh v vic thnh lp, c ch hot ng cng nh chc nng, nhim v, quyn hn ca Hip hi mụi gii BS. Vic cha ra i hip hi ngh nghip mụi gii BS s khú dung ho c li ớch gia cỏc nh mụi gii BS khi phỏt sinh mõu thun, tranh chp v quyn li cng nh cha cú ngi ng ra bo v quyn li ca cỏc nh mụi gii BS khi li ớch hp phỏp ca h b xõm phm. Th ba, thiu cỏc quy nh mang tớnh nh hng cho vic tho thun v thự lao mụi gii BS. Trờn thc t, cỏc nh mụi gii BS gp rt nhiu khú khn trong vic m phỏn vi khỏch hng v iu khon thu l phớ nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 6/2011 49 mụi gii BS v hoa hng mụi gii BS. Hn na, phỏp lut v mụi gii BS cũn thiu cỏc quy nh v ch ti x lớ nghiờm minh sc rn e i vi cỏc trng hp khỏch hng khụng thc hin ngha v tr l phớ mụi gii BS cho nh mụi gii. Mt khỏc, xột v bn cht phỏp lớ, hp ng mụi gii BS l mt loi hỡnh ca hp ng dõn s. Tuy nhiờn, B lut dõn s nm 2005 li khụng cú cỏc quy nh v hp ng mụi gii BS. Do vy, hp ng mụi gii BS vn cũn thiu khung phỏp lớ ng b thc thi mt cỏch thun tin v hiu qu trờn thc t. Th t, trờn thc t dch v mụi gii BS dng nh cha hon ton mang tớnh chuyờn nghip. Vn cũn tn ti mt s lng khụng nh cỏc vn phũng mụi gii BS hot ng t phỏt m khụng b phỏp lut x lớ. Cỏc trung tõm mụi gii BS ra i ngy cng nhiu song cú thc t ỏng bun l trong s hng nghỡn trung tõm t vn, vn phũng mụi gii BS hot ng ch cú mt s lng khụng nhiu n v lm n theo ỳng ngha ca nú. Hin nay, c nc cú 155 t chc hot ng mụi gii BS cú ng kớ hnh ngh, trờn 1.600 n v cú chc nng kinh doanh nh t cú ng kớ, cũn t chc, cỏ nhõn lm n n l khụng ng kớ thỡ cha th thng kờ c. (2) Vn bt cp hin nay l phn ln cỏc cỏ nhõn hot ng mụi gii nh t riờng l khụng cú ngh nghip, khụng c o to, t vn kin thc. H hnh ngh ch yu da vo kinh nghim bn thõn v cỏc mi quan h quen bit cỏ nhõn. Do ú, hot ng ca lc lng ny nhiu khi gõy tỡnh trng nhiu thụng tin, cn tr vic kim soỏt th trng ca Chớnh ph. Hn na, tớnh chuyờn nghip trong hot ng mụi gii BS cũn thp, cú mt s lng khụng nh t chc, cỏ nhõn mụi gii BS do chy theo li nhun ó bt chp phỏp lut hnh x mang tớnh chp git, thiu vn hoỏ, o c kinh doanh; thm chớ cú t chc, cỏ nhõn cũn thc hin hnh vi la o, vi phm phỏp lut xõm phm nghiờm trng n quyn v li ớch hp phỏp ca ngi dõn hoc ca ch u t, kinh doanh BS. Mt khỏc, hng hoỏ mụi gii BS mi ch yu l nh , quyn s dng t v vn phũng lm vic, cha cú nhiu sn phm mụi gii l cỏc d ỏn cụng trỡnh ln Hn na, dch v mụi gii BS ch yu phỏt trin mnh cỏc thnh ph ln nh H Ni, thnh ph H Chớ Minh v ti cỏc khu ụ th mi, cỏc khu cụng nghip cú nhu cu cao v ch , vn phũng, tr s lm vic, ni cú th trng BS phỏt trin sụi ng. Trong khi ú, ti khu vc nụng thụn, vựng sõu, vựng xa hoc cỏc a phng cú tc tng trng kinh t chm thỡ dch v mụi gii BS dng nh cũn rt xa l i vi phn ụng dõn chỳng. iu ny phn ỏnh s phỏt trin th trng BS núi chung v hot ng mụi gii BS núi riờng khụng ng u gia cỏc a phng, cỏc vựng, min trong c nc. Th nm, vi thc trng o to trn lan, thiu cỏc trung tõm o to kinh doanh dch v BS uy tớn, chuyờn nghip nh hin nay thỡ mng cung cp dch v mụi gii BS ang tn ti mt l hng ln do thiu trm trng cỏc nh mụi gii BS chuyờn nghip v hi t iu kin hnh ngh. Vỡ vy, vic o to mt cỏch c bn v cú h thng i ng cỏc nh mụi gii BS l mt trong nhng yu t quan trng gúp phn thỳc y nghiên cứu - trao đổi 50 tạp chí luật học số 6/2011 s phỏt trin ngh mụi gii BS trong nn kinh t th trng. Nhn din mt cỏch khỏi quỏt thỡ hot ng ca i ng t vn nh t hin ang khỏ ln xn, nm ngoi tm kim soỏt ca Nh nc v gõy tỏc ng tiờu cc ti s vn hnh ca th trng BS. Th sỏu, v t chc, hot ng ca cỏc trung tõm mụi gii BS. Phỏp lut vn cha cú nhng quy nh rừ rng, c th v vn ny. Cỏc cụng ti mụi gii BS, vn phũng mụi gii BS s c t chc hot ng theo mụ hỡnh nh th no? Phỏp lut cha cú quy nh c th nờn mi cụng ti mụi gii BS, vn phũng mụi gii BS li t chc, hot ng theo mt kiu riờng khụng thng nht. Mt khỏc, nhiu trung tõm mụi gii BS cũn thc hin hnh vi mua bỏn BS vi mc ớch u c tớch tr, chuyn nhng li kim li. Trong khi ú, chc nng ca cỏc t chc mụi gii BS l cung cp thụng tin v BS cho ngi mua; gi vai trũ trung gian trong cỏc giao dch BS gia ch s hu vi ngi cú nhu cu v BS. Th nhng thc t hin nay nhiu t chc mụi gii BS li kiờm luụn vai trũ ca ngi bỏn BS. c bit l cỏc d ỏn nh chung c v khu cụng nghip. Vi phõn khỳc sn phm nh chung c, u ra d ỏn cn h l ra phi phõn phi cho ngi cú nhu cu s dng cn h nhng phn ln cỏc cn h li ri vo tay cỏc nh mụi gii BS v gii u c nh, t. Mc dự cỏc hnh vi ny l trỏi phỏp lut song phỏp lut vn cha xỏc lp c c ch hu hiu ngn chn v x lớ tỡnh trng ny. Th by, phỏp lut v mụi gii BS cha quy nh c th v thi hn cú giỏ tr phỏp lớ ca chng ch mụi gii BS. Trong khi ú, cỏc nc phỏt trin vn ny c quy nh rt c th. Vớ d: Trung Quc chng ch mụi gii BS cú giỏ tr trong thi hn 02 nm; Singapore, chng ch mụi gii BS cú giỏ tr trong 01 nm. Ht thi hn ny, nh mụi gii phi thi sỏt hch gia hn chng ch mụi gii BS. Nu ai khụng vt qua kỡ thi sỏt hch phi i hc li t u thi ly chng ch mụi gii BS mi. Vic phỏp lut nc ta cha quy nh thi hn cú giỏ tr ca chng ch mụi gii BS ó khụng to ra ỏp lc cn thit nh mụi gii t giỏc cp nht thụng tin, trau di nõng cao nng lc v kin thc chuyờn mụn. 1.3. Nguyờn nhõn ca nhng tn ti, khim khuyt Nhng tn ti, khim khuyt c bn ca phỏp lut v mụi gii BS c cp trờn õy bt ngun t cỏc nguyờn nhõn ch yu sau õy: Th nht, h thng phỏp lut v kinh doanh BS núi chung v cỏc quy nh v mụi gii BS núi riờng ang trong quỏ trỡnh xõy dng v hon thin nờn khụng trỏnh khi s thiu ng b, hon chnh. Vn ny cn phi cú thi gian mi khc phc c. õy l tr ngi cho quỏ trỡnh thc thi phỏp lut v mụi gii BS. Th hai, h thng c quan qun lớ chuyờn trỏch v th trng BS ang trong quỏ trỡnh cng c v hon thin. i ng cỏn b, cụng chc lm cụng tỏc qun lớ nh nc v th trng BS cú nng lc, trỡnh chuyờn mụn khụng ng u v hn ch. iu ny lm gim hiu qu cụng tỏc thc thi phỏp lut v mụi gii BS. Th ba, trỡnh dõn trớ v tc phỏt trin kinh t khụng ng u gia cỏc vựng, khu vc trong c nc cng l nguyờn nhõn gõy tr ngi cho s phỏt trin ca hot ng mụi gii BS. khu vc nụng thụn, vựng nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 6/2011 51 sõu, vựng xa, ngi dõn cha cú thúi quen tỡm n nh mụi gii BS chuyờn nghip khi h cú nhu cu mua, bỏn; cho thuờ BS. Hot ng mụi gii BS chuyờn nghip cỏc khu vc ny kộm phỏt trin cng vi trỡnh nhn thc phỏp lut ca ngi dõn cũn thp ang l ro cn cho vic thc thi phỏp lut v mụi gii BS. Th t, cụng tỏc tuyờn truyn, giỏo dc nõng cao nhn thc cng ng v phỏp lut kinh doanh BS núi chung v phỏp lut v mụi gii BS núi riờng cha c thc hin thng xuyờn v cú hiu qu. iu ny lm cho vic thc thi phỏp lut v mụi gii BS gp nhiu khú khn. Th nm, s tn ti ca cỏc loi hỡnh vn phũng mụi gii nh, t t phỏt, cũ nh, t khụng ch gõy ra s nhm ln trong mt b phn dõn c v hot ng mụi gii BS chuyờn nghip vi hot ng mụi gii khụng chuyờn nghip m cũn nh hng tiờu cc n uy tớn ca cỏc nh mụi gii chõn chớnh. iu ny cng lm cn tr quỏ trỡnh thc thi phỏp lut v mụi gii BS. Th sỏu, hiu qu v ớch li do hot ng mụi gii BS chuyờn nghip mang li cũn hn ch. Tỏc ng tớch cc ca cỏc t chc, cỏ nhõn mụi gii BS chuyờn nghip dng nh vn gii hn trong phm vi hp v cha li du n m nột. Chớnh vỡ vy sc lan to ca hot ng mụi gii BS chuyờn nghip i vi cng ng cha sõu sc. Mt b phn khụng nh ngi dõn cha thy c tớnh u vit t nhng dch v chuyờn nghip do nh mụi gii BS cung cp khi tham gia giao dch v BS. Mt khỏc, do quy nh v mc thu phớ thự lao mụi gii BS, t l hoa hng mụi gii BS ca cỏc vn phũng, cụng ti mụi gii BS cha hp lớ v cũn mc cao so vi kh nng ti chớnh ca ngi lao ng. õy cng l nguyờn nhõn lm cho phỏp lut v mụi gii BS chm i vo cuc sng. 2. Mt s kin ngh gúp phn hon thin phỏp lut v mụi gii bt ng sn Nh phn trờn ó cp, h thng phỏp lut v kinh doanh BS núi chung v cỏc quy nh v mụi gii BS núi riờng mi ra i v ang trong quỏ trỡnh xõy dng, hon thin. Vỡ vy s khụng trỏnh khi nhng khong trng trong cỏc quy nh v mụi gii BS. khc phc nhng hn ch ny v gúp phn hon thin khung phỏp lớ v mụi gii BS; theo chỳng tụi Nh nc cn thc hin mt s gii phỏp c bn sau õy: Th nht, cn nghiờn cu, xõy dng v sm ban hnh b quy tc ng x v o c ca nh mụi gii BS. Kinh nghim ca cỏc nc cú th trng BS phỏt trin cho thy mun xõy dng i ng cỏc nh mụi gii BS chuyờn nghip thỡ mt trong nhng iu kin l phi xõy dng cỏc quy tc o c ngh nghip mụi gii BS. B quy tc o c ngh nghip ny s nh hng cho hot ng mụi gii BS i vo nn np, mang tớnh cụng khai, minh bch v nõng cao uy tớn, hỡnh nh, v th ca nhng ngi mụi gii BS trong xó hi. Th hai, cn r soỏt, sa i, b sung cỏc quy nh v o to, bi dng v cp chng ch mụi gii BS. Lut kinh doanh BS nm 2006, Ngh nh ca Chớnh ph s 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007 quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh BS v cỏc vn bn hng dn thi hnh quy nh v iu kin, ni dung ca nghiªn cøu - trao ®æi 52 t¹p chÝ luËt häc sè 6/2011 hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS, Tuy nhiên qua thực tiễn thi hành, chúng tôi cho rằng Cục quản lí nhà và thị trường BĐS (Bộ xây dựng) cần thực hiện một số công việc sau: - Bổ sung các quy định về đào tạo kĩ năng hành nghề môi giới BĐS, cụ thể bổ sung quy định kéo dài thời gian đào tạo, bồi dưỡng về môi giới BĐS lên 06 tháng; trong đó dành một nửa thời gian này cho việc bồi dưỡng kĩ năng và thực hành môi giới BĐS. Trong 03 tháng thực hành, cá nhân muốn được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải trực tiếp tiến hành môi giới ít nhất 09 vụ môi giới. - Bổ sung quy định về đào tạo những chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động môi giới BĐS như thiết kế chương trình, nội dung chuyên đề về phong thủy trong kinh doanh BĐS; chuyên đề về nắm bắt tâm lí khách hàng, chuyên đề về marketing, tiếp thị BĐS, chuyên đề về tâm linh trong kinh doanh BĐS, chuyên đề về dự báo, đánh giá xu hướng phát triển của thị trường BĐS v.v - Sửa đổi, bổ sung quy định về tiêu chuẩn của đội ngũ những người tham gia đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS. Để được tham gia hoạt động này, theo chúng tôi, họ phải là người trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên cứu về lĩnh vực BĐS hoặc trực tiếp tham gia môi giới BĐS ít nhất là 10 năm. Thứ ba, môi giới BĐS là loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Bất kì hoạt động kinh doanh nào cũng tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro phổ biến nhất của loại hình kinh doanh môi giới BĐS là việc khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hồng môi giới đã cam kết. Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi giới BĐS, Nhà nước cần nghiên cứu, ban hành các quy định: - Về bảo hiểm rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng. - Bắt buộc khách hàng công khai tài khoản cá nhân khi kí kết hợp đồng môi giới BĐS; đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định về tăng hình phạt trong trường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hồng môi giới đã cam kết đối với nhà môi giới. Thứ tư, bổ sung quy định về một trong các điều kiện hành nghề môi giới BĐS; theo đó, cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS phải mở tài khoản cá nhân tại ngân hàng do họ lựa chọn và có số tiền tối thiểu là 10 triệu đồng trong tài khoản. Mục đích của quy định này nhằm bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp khi nhà môi giới gây thiệt hại về lợi ích vật chất cho khách hàng trong quá trình hành nghề. Thứ năm, bổ sung quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS. Hết thời hạn này, nhà môi giới BĐS phải thi kiểm tra sát hạch lại. Nếu ai vượt qua kì kiểm tra này sẽ được gia hạn chứng chỉ hành nghề. Trường hợp nhà môi giới không vượt qua kì kiểm tra sát hạch sẽ bị buộc phải học lại và thi lấy chứng chỉ môi giới BĐS mới. Mục đích của quy định này là nhằm tạo áp lực để nhà môi giới không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức mới để nâng cao năng lực và trình độ chuyên môn. Chúng tôi cho rằng quy định thời hạn có giá trị của chứng chỉ môi giới BĐS 05 năm là hợp lí. Thứ sáu, bổ sung các quy định về hợp đồng môi giới BĐS trong Bộ luật dân sự năm 2005./. (1).Xem: Khoản 2, 3 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS năm 2006. (2). Môi giới bất động sản - Đôi điều cần suy nghĩ, nguồn: http:// www.saga.vn . hợp đồng môi giới BĐS trong Bộ luật dân sự năm 2005./. (1).Xem: Khoản 2, 3 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS năm 2006. (2). Môi giới bất động sản - Đôi. doanh môi giới BĐS là việc khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hồng môi giới đã cam kết. Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi giới BĐS,