thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở việt nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức

YRC Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đứcYRC Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức

MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU Chương Cơ sở lý luận đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 10 1.1 Những vấn đề đạo đức nghề nghiệp 10 1.1.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp 10 1.1.2 Vai trò đạo đức nghề nghiệp 10 1.1.2.1 Đối với doanh nghiệp, tổ chức 10 1.1.2.2 Đối với cá nhân 12 1.1.3 Hình thức biểu đạo đức nghề nghiệp 12 1.1.3.1 Các quy tắc, tiêu chuẩn 12 1.1.3.2 Thái độ, trách nhiệm 13 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến đạo đức nghề nghiệp 14 1.1.4.1 Trình độ nhận thức 14 1.1.4.2 Môi trường văn hóa 14 1.1.4.3 Chế tài xử phạt 15 1.2 Những vấn đề môi giới bất động sản 15 1.2.1 Khái niệm bất động sản 15 1.2.2 Khái niệm môi giới thương mại 16 1.2.3 Khái niệm môi giới bất động sản 16 1.2.4 Đặc điểm môi giới bất động sản 17 1.2.5 Các hình thức môi giới bất động sản 17 1.2.5.1 Môi giới độc quyền 17 1.2.5.2 Môi giới tự 18 1.2.6 Vai trò môi giới bất động sản 18 1.2.6.1 Gia tăng lợi ích cho chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản 18 1.2.6.2 Thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản 20 1.3 Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 21 1.3.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 21 1.3.2 Vai trò đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 22 1.3.2.1 Tăng cường tin tưởng thỏa mãn khách hàng hoạt động môi giới bất động sản 22 1.3.2.2 Nâng cao hình ảnh, vị người môi giới bất động sản lợi ích công ty môi giới bất động sản 22 1.3.2.3 Thúc đẩy phát triển ngành bất động sản 23 1.3.3 Yêu cầu đạo đức người hoạt động môi giới bất động sản 23 1.3.3.1 Tính khác biệt yêu cầu đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản so với ngành nghề khác 23 1.3.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu đạo đức nghề nghiệp người môi giới bất động sản 24 1.3.3.3 Những yêu cầu đạo đức nghề nghiệp người môi giới bất động sản 26 Chương Thực trạng đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam 29 2.1 Khái quát thị trường bất động sản hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 29 2.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam 29 2.1.1.1 Quá trình hình thành phát triển 29 2.1.1.2 Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần 31 2.1.2 Môi giới bất động sản Việt Nam 32 2.1.2.1 Quá trình hình thành phát triển 32 2.1.2.2 Quy mô hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 33 2.1.2.3 Quy định môi giới bất động sản Việt Nam 35 2.2 Những quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam 38 2.2.1 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 38 2.2.1.1 Giới thiệu Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 38 2.2.1.2 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 39 2.2.2 Thực trạng đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam 44 2.2.2.1 Về thông tin giao dịch 45 2.2.2.2 Về hợp đồng 46 2.2.2.3 Về sản phẩm môi giới 47 2.2.2.4 Về tính chuyên nghiệp thái độ ứng xử với khách hàng 49 3.2.2.4 Về khả với khách hàng 87 2.2.2.5.Đề xuất hợp tác với nhà môi giới khác 51 KẾT LUẬN 88 2.2.3 Đánh giá việc áp dụng quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 2.2.3.1 Nhược điểm 52 Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người sử dụng dịch vụ BĐS 2.2.3.2 Ưu điểm 53 Phụ lục 2: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người môi giới BĐS Chương Nghiên cứu khả áp dụng số quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới Phụđộng sản củacâu hỏi khảo sát đối tượng viên địa môiHoa Kỳ 54 bất lục 3: Bảng Hiệp hội quốc gia chuyên công ty ốc giới BĐS Phụ lục 4: Quy tắc đạo đức hành nghề Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam 3.1 Tổng quan thị trường bất động sản Hoa Kỳ quy định liên quan đến đạo đức nghề nghiệp môi giới bất dịch vụ môiHoa Kỳ 54 Phụ lục 5: Mẫu hợp đồng động sản giới bất động sản Phụ lục 6: Quy tắc đạotrường bất động sản môi giới bất động sản gia chuyên viên địa ốc Hoa 3.1.1 Khái quát thị đức tiêu chuẩn hành nghề Hiệp hội quốc Hoa Kỳ 54 Kỳ 3.1.1.1 Thị trường bất động sản Hoa Kỳ 54 Phụ lục 7: Quy trình khiếu nại vi phạm đạo đức sơ đồ minh họa 3.1.1.2 Môi giới bất động sản 55 Phụ lục 8: Con đường tới chuyên nghiệp 3.1.1.3 Điểm khác biệt tương đồng thị trường bất động sản Hoa Kỳ Việt Nam 56 3.1.2 Một số quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 59 3.1.2.1 Giới thiệu Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR) 59 3.1.2.2 Quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Bộ quy tắc đạo đức Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 61 3.1.2.3 Quy định khiếu nại vi phạm đạo đức 68 3.1.2.4 Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức 70 3.2 Nghiên cứu khả áp dụng quy định Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ Việt Nam 70 3.2.1 Đánh giá khả áp dụng 70 3.2.1.1 Điểm tương đồng quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam Hoa Kỳ 70 3.2.1.2 Điểm khác biệt quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam Hoa Kỳ 71 3.2.1.3 Những điểm có khả áp dụng 75 3.2.2 Một số đề xuất nhằm áp dụng quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Hoa Kỳ Việt Nam 82 3.2.2.1 Đề xuất với Nhà nước 82 3.2.2.2 Đề xuất với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 83 3.2.2.3 Đề xuất với doanh nghiệp môi giới bất động sản 84 3.2.2.3 Đề xuất với người môi giới 86 DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Biểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS phân theo mục đích 34 Biểu đồ 2: Mức độ thường xuyên khách hàng gặp phải tình người môi giới cung cấp thiếu thông tin thông tin sai lệch 45 Biểu đồ 3: Mức độ thường xuyên người môi giới gặp phải trường hợp khách hàng hiểu nhầm hợp đồng 46 Biểu đồ 4: Tỷ lệ nguyên nhân dẫn đến hiểu nhầm hợp đồng 46 Biểu đồ 5: Mức độ thường xuyên thay đổi nhà cung cấp dịch vụ môi giới khách hàng nguyên nhân 47 Biểu đồ 6: Tỷ lệ người môi giới sở hữu chứng môi giới BĐS 49 Biểu đồ 7: Mức độ hài lòng khách hàng với thái độ tinh thần làm việc người môi giới 51 Biểu đồ 8: Mức độ thường xuyên người môi giới gặp phải tình cạnh tranh không lành mạnh 51 Bảng 1: Đề xuất xếp quy tắc đạo đức hành nghề Hiệp hội BĐS Việt Nam 76 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường BĐS thị trường quan trọng Từ viết tắt Giải nghĩa STT kinh tế, kênh đầu tư, chấp tín dụng cá nhân doanh BĐS nghiệp Cùng với tăng trưởng thịBất động sản Việt Nam, từ nhu cầu trường BĐS thông tin thị trường, việc xuất phát triển dịch vụ môi giới BĐS điều tất Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ NAR yếu Vì đặc điểm nghề môi giới phải sử dụng nhiều đến mối quan hệ xã hội, kỹ giao tiếp phải giữ uy tín, có tinh thần trách nhiệm (National Association of Realtors) khách hàng nên yêu cầu tư cách đạo đức người làm nghề môi giới Hiệp hội bất động sản Việt Nam VNREA cao nhiều ngành nghề khác (Vietnam bất động sản Estate Association) Tại Việt Nam, trước Luật Kinh doanh National Realđược ban hành vào năm 2006 vai trò người môi giới chưa thừa nhận thức xã ĐĐNN Đạo đức nghề nghiệp hội Hiện có quy định cụ thể hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu người hành nghề môi giới chưaDịch vụ đăng kê bất động sản dịch vụ môi hoàn thiện, thị trường cung cấp MLS giới BĐS Việt Nam phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo quy tắc chung, số (Multiple Listing Service) lượng nhà môi giới tự kiểm soát chiếm số lượng lớn xã Trước tình hình đó, vấn đề ĐĐNN môi giới BĐS hình ảnh hội TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh nhà môi giới yêu cầu cần phải phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh Trách TNHH gây tác động tiêu cực tới thị trường nhiệm hữu hạn Nhận thấy nghề môi giới BĐS Mỹ phát triển chuyên nghiệp nhiều năm, có quy định cụ thể, thiết thực người hành nghề môi giới BĐS đưa tiêu chuẩn ĐĐNN với nhà môi giới mà Việt Nam học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS nước; từ đó, nhóm nghiên cứu định lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Thực trạng đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS VN nghiên cứu áp dụng số quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Hiệp Hội địa ốc Hoa Kỳ” Tổng quan tình hình nghiên cứu Nghề môi giới BĐS nghề Việt Nam vài năm trở lại có số tác giả nghiên cứu sâu vấn đề Trong số đó, tiêu biểu sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” tác giả Đặng Đức Thành, xuất năm 2010 Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực trạng môi giới BĐS Việt Nam, đặc biệt TP.HCM, đề cập tới pháp luật kinh doanh BĐS bàn vấn đề đạo đức môi giới BĐS Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam” ThS Lưu Đức Khải tác giả Hà Huy Ngọc đăng tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) nêu lên thực trạng môi giới BĐS Việt Nam, học kinh nghiệm từ số quốc gia phát triển Châu Âu, Mỹ Singapore, từ đề định hướng phát triển nghề môi giới Việt Nam Tuy nhiên viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức môi giới BĐS Xét phạm vi quốc tế, có nhiều tài liệu nghiên cứu đánh giá ĐĐNN người môi giới BĐS Trong kể tới tài liệu bật PGS Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng quy tắc đạo đức tới ý định hành vi người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng tạp chí Human Resource and Adult Learning (12/2007) tác giả đưa mô hình phân tích dựa kết thống kê ảnh hưởng đạo đức người môi giới tới hành vi họ Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu nhóm đề tài có phân tích đưa giải pháp vấn đề đạo đức môi giới BĐS Việt Nam dựa sở so sánh học tập kinh nghiệm từ quy định Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt “Bộ quy tắc đạo đức tiêu chuẩn hành nghề” Hiệp hội Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu cuối đề tài đưa đề xuất để hoàn thiện quy định vấn đề ĐĐNN hoạt động môi giới BĐS Việt Nam nhằm đảm bảo quyền lợi bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, góp phần ổn định thúc đẩy kinh tế phát triển Phƣơng pháp nghiên cứu Do tính chất định đề tài nên chủ yếu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra bảng hỏi; Phương pháp phân tích - tổng hợp; Phương pháp đối chiếu - so sánh; Phương pháp so sánh luật học; Phương pháp phân tích định tính Trong đó, phương pháp điều tra bảng hỏi nhóm nghiên cứu thực vào tháng 3/2012 nhóm đối tượng: người sử dụng dịch vụ môi giới BĐS (phát 60 phiếu, thu 40 phiếu có giá trị), người môi giới BĐS (phát 50 phiếu, thu 21 phiếu có giá trị) công ty môi giới BĐS (phát 20 phiếu, thu 10 phiếu có giá trị) (Nội dung phiếu điều tra Phụ lục 1, 2, 3) Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Việt Nam khả áp dụng số quy định ĐĐNN môi giới BĐS Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ Việt Nam 5.2 Phạm vi nghiên cứu  Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn mặt thời gian từ “Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007  Về mặt nội dung: Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức môi giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức tiêu chuẩn hành nghề” hướng dẫn thi hành, quy định khiếu nại Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” “Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam” Kết nghiên cứu dự kiến Đánh giá thực trạng ĐĐNN môi giới BĐS Việt Nam nay, việc áp dụng quy định ĐĐNN lĩnh vực Phân tích quy định Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ vấn đề ĐĐNN môi giới BĐS, từ đưa nhận xét, đánh giá để thấy ưu điểm quy định áp dụng Việt Nam 76 nhóm nghiên cứu nhận thấy nội dung mà VNREA áp dụng với chỉnh sửa cho phù hợp với thị trường Việt Nam sau: 3.2.1.3.1 Sắp xếp theo hệ thống rõ ràng Như phần trước ra, nội dung quy tắc đạo đức VNREA ban hành có nhiều điểm trùng chéo nhau, khiến cho người đọc khó theo dõi nắm bắt mục đích tổng quan quy định Trong đó, cách xếp Bộ quy tắc NAR ban hành chia thành phần rõ ràng khoa học hợp lý, điểm mà Việt Nam hoàn toàn áp dụng phần Bộ quy tắc NAR chia thành phần hướng tới nhóm đối tượng cụ thể: người ủy thác khách hàng; công chúng; người môi giới khác Ngoài ra, quy tắc VNREA có quy định thêm điều khoản trách nhiệm người môi giới doanh nghiệp tham gia Những điều khoản tập trung điều chỉnh nhà môi giới hoạt động công ty định không bao quát hết môi giới tự do, điểm khác biệt quy định Việt Nam cần thiết để điều chỉnh hành vi đạo đức Như vậy, dựa quy định Bộ quy tắc VNREA, xếp phân chia lại cho hợp lý sau (tương tự cách trình bày Chương 2): Bảng 1: Đề xuất xếp quy tắc đạo đức hành nghề Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nội dung Các quy tắc liên quan quy định VNREA Đề cao bảo vệ quyền lợi khách hàng Cung cấp thông tin xác kịp thời Quy tắc Cung cấp dịch vụ trình độ khả cá nhân Nghĩa vụ ngƣời ủy thác khách hàng Quy tắc 2: điều 7, Quy tắc Đảm bảo bí mật thông tin khách hàng Quy tắc Công khai quyền lợi liên quan tới BĐS Quy tắc giao dịch Quy tắc Không nhận khoản thù lao hợp đồng môi Quy tắc 9: điều 1, giới 2, Luôn sẵn sàng hợp tác với người môi giới khác lợi Quy tắc 10 ích tối đa cho khách hàng 78 77 Mọi thỏa thuận tới điều 9, phần Áp dụng quy định từ điềuphải lập thành văn bản.“Nghĩa vụ với người tắc 12 Quy ủy Có thái độ ứng xử đạo đức khách hàng Quy thác khách hàng” quy tắc hợp lý vớido NAR ban hành, bổ sung tắc 13 nội dung sau: Quy tắc 17 Tuân thủ quy dụng luật, sẵn sàng hợp tác với Quy tắc người đại  Đưa khái niệm sử định phápbộ quy tắc về: người môi giới, quan nhà nước yêu cầu Quy tắc diện, người ủy thác, khách hàng Cung cấp thông tin xác, minh bạch tài sản Quy tắc 14  vụ đối bảo NghĩaNgoài việc cam kết côngvệ đề cao quyền lợi khách hàng, người môi BĐS tới chúng với công chúng giới phải cam kết đối đãi thành thật với Quycả bên khác thương vụ tất tắc 15 Đối xử bình đẳng trước khách hàng lực chuyên Quy tắc 16 Đảm bảo tính cẩn trọng, phù hợp với BĐS, cho dù khôngmôn phạm giới không người cấp dịch vụ Quy tắc 18 người môi vi hành nghề cung đại diện họ chuyên nghiệp  Cung cấp tất thông tin có ảnh hưởng19 lợi ích khách hàng tới Quy tắc tới khách hàng xác, hợp lý nhanh trừ khách hàng miễn Cạnh tranh lành mạnh với người môi giới khác Quy tắc 2: điều trừ văn Tôn trọng thỏa thuận độc quyền người môi giới Quy tắc 11 Nghĩa vụ đối khác với khách hàng  Người môi giới không tiết lộhọ thông tin khách hàng kể sau với ngƣời môi Quy tắc 20 Ưu tiên giải giới, đồng chấp địnhgiải trường hợp ngoại tranh thời quy hòa kết thúc hợp đồng môi Quy tắc 21 Có thái độ ứng xử hợp lý lệ Quy tắc 23 giới khác  Người môi giới không đượcđịnh doanh nghiệp che dấu kiện, thông Tuân thủ quy dẫn dắt sai lầm hay Quy tắc tin liên quan đến tài sản hay hành vụ giao dịch Tuy uy tín, hình Quy tắc giới không Không có thương động gây tổn hại tới nhiên, người môi 2: điều 1, ảnh tài sản doanh nghiệp.2, 3, 4, 5, 6, bị Nghĩa vụ đối phát khiếm khuyết ẩn dấu tài sản hay cố vấn bó buộc phải với doanh Báo cáo cho quản lý có xung đột lợi ích liên Quy tắc 6: điều nghiệp quan tới lợi ích doanh nghiệp việc nằm chuyên môn họ Người môi giới bị bắt buộc phát tham gia Quy tắc 9: điều 4, thông báo yếu tố bấtthủ quy định vớitài doanh nghiệp.5, 6, 7lĩnh vực Tuân lợi hợp lý mà hiểu biết chuyên môn biết Cung cấp thông tin cần thiết yêu cầu Quy tắc 22 người có thẩm quyền doanh nghiệp  Quy định cụ thể việc hợp tác hai người môi giới lợi ích tối đa 3.2.1.3.2 Quy định chi tiết khách hàng: mức độ hợp tác, hành động phép không phép, cần Xét nội dung bản, quy định NAR quy định VNREA thông báo thông tin cho khách hàng phân chia thù lao tương đối giống Tuy nhiên, quy định NAR đầu tư xây dựng  Quy định trách nhiệm người môi giới thiết lập hợp đồng điện cách chi tiết, rõ ràng hơn, quy định đưa tiêu chuẩn thi hành tử nhỏ để làm sáng tỏ quy định Dựa cách xây dựng quy tắc b Nghĩa vụ với công chúng: NAR, nhận thấy quy định có quy tắc Việt Áp dụng quy định từ điều 10 tới điều 14, phần “Nghĩa vụ với công Nam, bổ sung nội dung để giải thích chi tiết quy tắc sau: chúng” quy tắc đạo đức NAR ban hành, bổ sung nội dung a Nghĩa vụ với người ủy thác khách hàng: sau: 79  Quy định chi tiết việc người môi giới tiến hành tham vấn, cố vấn BĐS cho người khác dù có phải khách hàng hay không, phải thực nằm khả phù hợp chuyên môn người môi giới  Quy định chi tiết việc người môi giới đăng quảng cáo bao gồm: tính minh bạch nội dung quảng cáo, điểm cần lưu ý quảng cáo khuyến mại, giảm giá , kênh quảng cáo bao gồm Internet  Quy định cụ thể trách nhiệm nghĩa vụ hợp tác người môi giới yêu cầu quan có thẩm quyền c Nghĩa vụ với đồng nghiệp: Áp dụng quy định từ điều 15 tới điều 17, phần “Nghĩa vụ với người môi giới khác” quy tắc đạo đức NAR ban hành, bổ sung nội dung sau:  Đối với quy định việc cạnh tranh lành mạnh người môi giới, bổ sung trách nhiệm đính chính, xin lỗi, xóa bỏ phát biểu công bố sau người môi giới biết phát biểu sai gây hiểu lầm  Quy định chi tiết việc tôn trọng thỏa thuận độc quyền, bao gồm việc người môi giới phép làm không phép làm trường hợp khác khách hàng có thỏa thuận độc quyền với người môi giới khác, theo người môi giới có cách tiếp cận hợp lý tới khách hàng mà tôn trọng mối quan hệ độc quyền  Quy định chi tiết việc ưu tiên giải tranh chấp hòa giải, bao gồm trường hợp tranh chấp hợp đồng tranh chấp riêng biệt không quy định hợp đồng; đồng thời mô tả rõ ràng trường hợp tranh chấp riêng biệt không thuộc hợp đồng Việc giải tranh chấp thực hội đồng Hiệp hội 3.2.1.3.3 Ban hành hướng dẫn thi hành Xem xét hướng dẫn thi hành quy tắc ĐĐNN (Interpretations of the Code of Ethics) NAR ban hành kèm theo quy tắc đạo đức, bao gồm trường hợp cụ thể minh họa cho tiêu chuẩn quy tắc đạo đức, 81 80 thấy hướngmôn thi hành khách hàng tiếnlớn giúp người đọc hiểu kỹ chuyên dẫn thuyết phục có tác dụng hành giao dịch với người thân nội dung quy khác với giá thịlệ cho trường hợp khiếu nại vi với mức giá tắc làm tiền trường) phạm đạo đức quy Việt Nam, VNREA nên ban hành Hiệphướng dẫn thitrực Những Tại định hướng dẫn thi hành hội áp dụng hànhtrong trình xét xử trường hợp quy tắc đạo đức Tuy nhiên, hệ tiếp nhằm giải thích rõ nội dung vi phạm quy tắc ĐĐNN thống luật pháp Mỹ áp dụng hình thức án lệ Việt Nam không áp dụng hình 3.2.1.3.4 Quy định giải tranh chấp thức này, nên đưa hướng dẫn thi hành bao gồm trường hợp Khi quy định cụ thể, rõ ràng quy tắc ĐĐNN việc ban hành quy minh họa cụ thể Hình thức hợp lý hướng dẫn thi hành Việt Nam định trọng tài, phân xử khiếu nại vi phạm ĐĐNN cần thiết quy tắc quy định điều khoản đạo đức có giá trị thực tế Trong đó, tranh chấp ưu tiên giải Bởi giới hạn quy tắc đạo đức, quy tắc phương pháp hòa giải Dựa nội dung quy định giải tranh chấp quy định hành vi người môi giới, quy định điều khoản hướng NAR, quy định vấn đề Việt Nam bao gồm nội dung dẫn thi hành nhằm mục đích làm rõ nội dung quy tắc, quy định sau: hành động coi vi phạm hành động coi không vi  Đối tượng áp dụng: Vì khác biệt quy mô NAR VNREA nên phạm quy định quy tắc đạo đức phần này, VNREA quy định sau: Ví dụ: Trong hướng dẫn thi hành NAR có dẫn trường hợp minh họa o Các tranh chấp vi phạm quy tắc ĐĐNN thành viên Hiệp vi phạm điều 1: “người môi giới cam kết bảo vệ đề cao quyền lợi khách hội cần đưa giải Hiệp hội trước đưa tòa án 50 thu hàng” Cácvà điều 4: “khôngphạm quy lấy quyền lợi hay đề nghị trả giá cho o tranh chấp vi tắc ĐĐNN thành viên Hiệp hội hay người thân gia đình mà không cho khách hàng biết” 51 quy người thành viên Hiệp hội giải Hiệp hội tắc, theo người môi giới sử dụng kiến thức chuyên môn để thuyết phục có yêu cầu người thành viên Hiệp hội khách hàng bán tài sản BĐS với mức giá thấp cho người thân mà  Quy định trường hợp khiếu nại đưa tòa án, không thông báo mối quan hệ cho khách hàng biết (Xem trường hợp minh họa trường hợp giải Hiệp hội phần a2, mục 3.1.2.2)  Quy định việc thành lập Hội đồng xét xử khiếu nại: thành viên, trách Như vụ việc vi phạm quy định nhiệm, nghĩavậy,và thẩm quyền Hội đồng này, hướng dẫn thi hành ViệtQuy định thể quy trình nội dung cụ thểđơn khiếu nại, thủ tục cần  Nam có bao gồm xét xử nhận về: thiết o Những mối quan hệ nại cận người môi giới quy định quy trình khiếu thân  Quynày mẫu văn cần thiết trình khiếu nại tắc định  Những hành vi người môi giới coi có mối liên quan lợi ích trực o Quy định mức phí phải nộp trình khiếu nại  Quy địnhtài sản giao phạt baovi phạm quy tắc ĐĐNN thức tiếp với hình thức xử dịch (trong người gồm hành vi sử dụng kiến 50 51 Trích Điều – Bộ quy tắc đạo đức tiêu chuẩn hành nghề Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ Trích Điều – Bộ quy tắc đạo đức tiêu chuẩn hành nghề Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 82 3.2.2 Một số đề xuất nhằm áp dụng quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Hoa Kỳ Việt Nam 3.2.2.1 Đề xuất với Nhà nước Để quy định ĐĐNN quy tắc áp dụng hiệu thực tế, phương pháp tốt nâng cao ý thức trình độ chuyên môn nhà môi giới Để có hệ thống nhà môi giới chuyên nghiệp, có trình độ chuyên môn cao, nhà nước cần có biện pháp quy định chặt chẽ việc cấp chứng hành nghề, từ khâu đào tạo việc quản lý chứng cấp Các biện pháp quản lý khả thi thời điểm là:  Quy định thời hạn chứng hành nghề yêu cầu để tiếp tục cấp chứng hay gia hạn chứng Ví dụ: Chứng môi giới BĐS có hiệu lực năm kể từ ngày cấp, để gia hạn chứng mình, người môi giới cần phải tiếp tục học để nâng cao trình độ đảm bảo kiến thức thị trường BĐS cập nhật theo biến động thị trường  Có thể phân biệt nhiều mức chứng khác (ví dụ: bậc 1, bậc 2, bậc ) để phân loại người môi giới, tương ứng với trình độ người môi giới điều kiện hợp đồng môi giới (ví dụ: người môi giới bậc làm việc với BĐS giới hạn giá trị tỷ đồng; người môi giới bậc giới hạn giá trị 10 tỷ đồng ) Mục tiêu giúp khách hàng lựa chọn người môi giới thích hợp tạo động lực cho người môi giới phát triển lên cấp cao Cùng với biện pháp liên quan trực tiếp đến người môi giới, nhà nước đưa giải pháp khác nhằm hỗ trợ thị trường Những biện pháp góp phần giảm tình trạng thông tin bất cân xứng thị trường BĐS, từ giảm tượng gian dối thông tin, đồng thời tăng hiệu hoạt động môi giới, bao gồm:  Thực nghiêm túc quy định công bố công khai quy hoạch phê duyệt, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất để thành phần kinh tế biết tham gia đầu tư 83  Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch BĐS, đảm bảo cung cấp đầy đủ, rõ ràng minh bạnh thông tin BĐS thị trường BĐS, thực tư vấn nhà đất, hỗ trợ khách hàng tài thông qua phối hợp với Ngân hàng hỗ trợ hoàn thiện thủ tục pháp lý  Phối hợp với Hiệp hội BĐS, quan quản lý địa phương tiến hành kiểm tra thường xuyên tổ chức, đại lý cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, đảm bảo hoạt động với quy định cam kết 3.2.2.2 Đề xuất với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Hiệp hội BĐS Việt Nam cần phải nâng cao tầm quan trọng vị trí thị trường BĐS nhằm thu hút đông đảo lực lượng môi giới BĐS nhỏ lẻ trở thành hội viên, nâng tầm ảnh hưởng Hiệp hội tới người làm nghề môi giới thị trường nói chung Để thực mục tiêu đó, Hiệp hội cần liên kết chặt chẽ với tổ chức BĐS tỉnh thành lớn nước Hiệp hội BĐS Tp Hồ Chí Minh, Câu lạc BĐS Hà Nội Một yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng Quy tắc đạo đứng hành nghề vào thực tế trình độ nhận thức người môi giới Vì vậy, Hiệp hội cần xây dựng cung cấp dịch vụ, tiện ích liên quan đến chuyên môn hoạt động môi giới cho hội viên như: hệ thống sở liệu, đánh giá, phân tích chuyên môn, số phản ánh tình hình thị trường BĐS; tài liệu hướng dẫn hành nghề, kỹ mềm có liên quan đến công viêc (như giao tiếp, nghe điện thoại, tác phong lại) để hộ trợ nâng cao chất lượng hoạt động thành viên tham gia Hiệp hội, Mặt khác, Hiệp hội cần hoàn chỉnh sửa đổi Bộ quy tắc đạo đức cho phù hợp thống (có thể theo hướng đề xuất Nhóm mục 2.1.3.1) để Bộ quy tắc thực trở thành quy tắc tiêu chuẩn mang tính chất bắt buộc với tất hội viên cẩm nang cho người môi giới tham gia hành nghề Phổ biến ý nghĩa quy tắc đạo đức rộng rãi không người môi giới mà tất khách hàng, khiến công chúng thấy ý nghĩa trở thành hội 84 viên Hiệp hội đồng nghĩa với việc đảm bảo tiêu chuẩn người môi giới chuyên nghiệp, thực thụ chuyên môn nghiệp vụ lẫn tư cách đạo đức Hiệp hội cần có quy định cụ thể để Quy tắc đạo đức có tính chất pháp lý cao hướng dẫn hội viên thi hành quy tắc Quy định tất thành viên Hiệp hội cần cam kết hướng dẫn bắt buộc nhân viên họ tuân thủ với Quy tắc Hàng năm cần rà soát, đánh giá kết tuân thủ Hội viên; tiến hành khai trừ thành viên có dấu hiệu vi phạm nhiều lần gây hậu nghiêm trọng Hiệp hội cần thể với vai trò đầu mối liên kết Hội viên, đơn vị đứng định hướng, cung cấp thông tin, đào tạo, quản lý tầm vĩ mô hoạt động liên quan đến BĐS Việt Nam nói chung ĐĐNN môi giới nói riêng Bên cạnh đó, Hiệp hội môi giới BĐS – tổ chức riêng người môi giới BĐS - đời, Hiệp hội BĐS cần liên kết chặt chẽ với tổ chức tránh có quy định chồng chéo, đối nghịch gây khó khăn cho người hoạt động môi giới áp dụng ĐĐNN 3.2.2.3 Đề xuất với doanh nghiệp môi giới bất động sản Người môi giới thực chất làm việc trực tiếp với công ty quản lý Hiệp hội BĐS Vì vậy, công ty môi giới BĐS cần xây dựng cho riêng quy định đạo đức hành nghề phải dựa sở Bản quy tắc đạo đức Hiệp hội BĐS để đảm bảo tính thống Các quy định cần tiết rõ ràng hơn, phải dựa tình hình, đặc điểm văn hóa làm việc công ty Bên cạnh việc đưa tiêu chuẩn đạo đức hành nghề cho nhân viên, công ty cần ý đến quy định xử phạt hành vi vi phạm ĐĐNN Một quy tắc thực hữu ích áp dụng vào thực tế nội dung xử phạt yếu tố quan trọng giúp việc áp dụng tiến hành nghiêm túc Nội dung xử phạt cần có tính chất răn đe mạnh mẽ có nhiều mức độ để phù hợp với hậu hành vi vi phạm Thông thường, quy tắc xử phạt doanh nghiệp có mức độ là: Cảnh cáo nhắc nhở miệng (đối với hành vi vi phạm 85 lần đầu, không gây nhiều hậu quả); cảnh cáo, nhắc nhở văn (đối với hành vi tái phạm có dấu hiệu gây hậu lớn); xử phạt hành (có thể tiền mặt trừ lương, giảm thưởng vi phạm có tính chất nghiêm trọng tái phạm nhiều lần); kỷ luật, cách chức cuối sa thải (đối với hành vi vi phạm gây hậu nghiêm trọng gây ảnh hưởng lớn đến khách hàng, hình ảnh, uy tín, lợi ích kinh tế công ty) Các doanh nghiệp quy định mức độ xử phạt tùy thuộc vào quy mô, tình hình hoạt động họ cần đảm bảo thực nghiêm túc quy định xử phạt này, tránh tình trạng dung túng, bỏ qua lỗi nhân viên Tuy nhiên, yếu tố cốt lõi để công ty giải tận gốc vấn đề thực ĐĐNN hành nghề trình độ nhận thức chuyên môn nghiệp vụ nhân viên Các công ty cần tuyển chọn đầu vào kỹ để chọn người môi giới có trình độ định, đáp ứng yêu cầu công việc chuyên môn đạo đức Ngoài ra, công ty cần thường xuyên tổ chức lớp học, khóa đào tạo để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho người môi giới; cập nhật thông tin, kiến thức kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng nước, phổ biến nội dung có liên quan đến hoạt động môi giới luật, nghị định, sách, quy hoạch nhà đất, xây dựng,… Các doanh nghiệp cần phối hợp chặt chẽ với quan chức có thẩm quyền cần thiết báo cáo tình hình áp dụng đạo đức hành nghề Hiệp hội yêu cầu (đối với công ty thành viên Hiệp hội); đặc biệt cung cấp thông tin, phối hợp với quan điều tra, tòa án nhân viên có dấu hiệu vi phạm đạo đức gây hậu nghiêm trọng, liên quan đến lợi ích nhiều bên bị khởi tố Tích cực hợp tác với Hiệp hội BĐS thành viên khác Hiệp hội để đưa ĐĐNN vào thực tế có hiệu cao Về bản, công ty môi giới đơn vị trực tiếp quản lý người môi giới cần quy định cụ thể, giám sát chặt chẽ việc thực ĐĐNN hành nghề Nâng cao trình độ, ý thức nhận thức cho người môi giới ĐĐNN xử phạt nghiêm cá nhân không tuân thủ quy định công ty vấn đề 86 3.2.2.3 Đề xuất với người môi giới Đối với quy tắc ĐĐNN nhà môi giới hoạt động thị trường cần phải nghiên cứu ghi nhớ nhằm tránh tình trạng vi phạm nhận vi phạm cá nhân hay tổ chức khác trình kinh doanh, để có đề xuất biện pháp kịp thời phù hợp với quy định pháp luật hiệp hội, cân quyền lợi tránh tình trạng thiệt hại cho bên tham gia vào trình môi giới Việc nắm quy tắc giúp nhà môi giới so sánh với thay đổi thực tế nhằm đưa kiến nghị cho hiệp hội để điều chỉnh cho phù hợp với phát triển thị trường Ngoài ra, nhà môi giới cần phải học thuộc tuân thủ quy định công ty chủ quản ban hành trình hoạt động môi giới, tránh tình trạng vi phạm gây ảnh hưởng đến uy tín gây thiệt hại kinh tế công ty chủ quản Bên cạnh đó, nhà môi giới cần tham gia khóa tập huấn, lớp học bồi dưỡng, học hỏi từ đồng nghiệp tự học hỏi, thu thập thêm kiến thức để nâng cao kiến thức chuyên môn lẫn ĐĐNN đáp ứng yêu cầu công việc Bộ quy tắc đề nhằm mục đích tạo quy tắc ứng xử-ĐĐNN thống toàn thị trường, giúp tăng tính chuyên nghiệp thị trường môi giới BĐS, nâng cao yếu tố đạo đức trình môi giới BĐS cá nhân tổ chức, tạo môi trường cạnh tranh ngày lành mạnh Chính vậy, để đạt mục đích đó, nhà môi giới cần phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định đưa quy tắc, tránh hành vi vi phạm phổ biến diễn thị trường tranh giành khách, không tôn trọng đồng nghiệp, phân biệt đối tượng khách hàng khác nhau… Song song với đó, việc xây dựng tác phong làm việc thái độ phục vụ khách hàng chuyên nghiệp cần thiết nhằm nâng cao hình ảnh mắt khách hàng Việc tuân thủ quy định pháp luật điều kiện tiên trình làm việc Nhà môi giới BĐS việc phải nghiên cứu kỹ quy định đề dịch vụ môi giới BĐS cần nghiên cứu, tìm hiểu trường hợp, vụ việc xảy thực tế liên quan đến vấn đề pháp lý nhằm tăng 87 thêm kinh nghiệm, học hỏi để thực theo yêu cầu mà pháp luật đề Trong trường hợp có yêu cầu từ quan có thẩm quyền, nhà môi giới phải thực nghiêm túc việc phối hợp làm việc, đáp ứng yêu cầu mà quan đặt tránh tình trạng làm trái quy định pháp luật Đồng thời có kiến nghị phù hợp nhằm tránh gây thiệt hại không cho thân, khách hàng công ty chủ quản 3.2.2.4 Đề xuất với khách hàng Không có người hoạt động nghề cần tìm hiểu quy định ĐĐNN, khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới cần biết quy tắc đạo đức chấp nhận để hiểu rõ vai trò, quyền lợi trách nhiệm giao dịch BĐS Việc tìm hiểu giúp khách hàng nhận biết phát dấu hiệu vi phạm quy định tổ chức, cá nhân tham gia vào trình môi giới BĐS, khách hàng người bị động trình tiếp nhận dịch vụ người dễ phải chịu ảnh hưởng từ hành vi vi phạm đạo đức Khi phát vi phạm quy định quy tắc đạo đức Hiệp hội, người khách hàng cần thực biện pháp phản ánh vi phạm tới công ty mà người môi giới tham gia tới Hiệp hội BĐS tiến hành khiếu nại cần thiết để công ty, hiệp hội có biện pháp xử lý kịp thời, đảm bảo quyền lợi cá nhân khách hàng tránh tình trạng tương tự xảy tương lai 88 KẾT LUẬN Môi giới nói chung môi giới lĩnh vực BĐS nói riêng có yêu cầu cao đạo đức với người làm nghề Đặc biệt Việt Nam, nơi mà ngành nghề xuất phát triển mạnh mẽ, coi lựa chọn phù hợp với người chưa có nghề nghiệp ổn định Qua phân tích đánh giá trên, nghiên cứu cung cấp nhìn tổng quan tình hình hoạt động môi giới BĐS Việt Nam, đặc biệt vấn đề ĐĐNN Từ việc đánh giá thực trạng đó, nhóm nghiên cứu đưa ý kiến đề xuất nhằm sửa đổi, cải thiện, bổ sung hoàn chỉnh cho quy định ĐĐNN môi giới BĐS Việt Nam dựa việc phân tích quy định vấn đề Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ; với đề xuất để thực thi hiệu việc áp dụng quy định ĐĐNN Việt Nam Tuy nhiên, điều kiện nghiên cứu hạn chế, nội dung nghiên cứu chưa đề cập tình hình áp dụng quy định ĐĐNN thị trường BĐS Hoa Kỳ, khó khăn thuận lợi trình triển khai quy định để rút học kinh nghiệm Việt Nam Hy vọng nghiên cứu sau hoàn thiện vấn đề áp dụng vào thực tế để vấn đề ĐĐNN không khuyết điểm thị trường BĐS Việt Nam mà công cụ hỗ trợ đắc lực giúp thị trường phát triển Đạo đức vấn đề toàn xã hội quan tâm, không Việt Nam mà với tất quốc gia giới, không nghề môi giới BĐS mà tất ngành nghề khác Xây dựng hệ thống quy định đạo đức hợp lý áp buộc người làm nghề mục tiêu tổ chức nói chung đề hướng tới, góp phần cải thiện đạo đức chung toàn xã hội Tuy nhiên, dù quy định có chặt chẽ nữa, đạo đức khái niệm cần xuất phát từ tiềm thức người 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu Tiếng Việt: ThS Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc, Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam, Tạp chí quản lý kinh tế, số 24, năm 2009 Đặng Đức Thành (2010), Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới, Nhà xuất Thanh niên, Hà Nội PGS TS Thái Bá Cẩn, Th.S Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính, 2003 Hanoi Financial Investment (2011), Kiến thức chuyên môn môi giới bất động sản TS Nguyễn Hoàng Ánh (2008), Đạo đức Kinh doanh Việt Nam - thực trạng giải pháp Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, NXB Từ điển Bách khoa, 2005 Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Nhà xuất tài chính, Hà Nội Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Nghị định 153/2007/NĐ-CP – Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Thương mại 2005 10 Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1980), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11 Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 1993 12 Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 2003 90 13 Pháp lệnh Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8, ngày 06/04/1991 Nhà 14 Bộ Thương Mại Hoa Kỳ (04-2007), Đạo đức kinh doanh - cẩm quản lý doanh nghiệp kinh doanh có trách nhiệm kinh tế thị trường nổi, Nhà xuất Trẻ, Hà Nội II Tài liệu Tiếng Anh: 1.NAR (2012), Code of Ethics and Standards of Practice of the N ATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS NAR (2012), Code of Ethics and Arbitration Manual Lee Chun-Chang, Associate professor, National Pingtung Institute of Commerce Department of Real Estate Management, Taiwan, Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers David P Hunter, Professional Ethics and the Real Estate Agent John Kotter James Heskett, Harvard University, Corporate Culture and Performance, 1992 III Các website: “Chu kì bất động sản: Thị trường Bất Động Sản Việt Nam - Thực trạng giải pháp”, truy cập ngày 3/3/2012, từ http://duylinh45.blogspot.com/2011/07/chuky-bat-ong-san.html “Hội môi giới bất động sản thành lập vào tháng 12 tới”, truy cập ngày 2/1/2012 từ http://dantri.com.vn/c76/s76-526162/hoi-moi-gioi-bat-dong-san-sethanh-lap-vao-thang-12-toi.htm “Doanh nghiệp bán đất “ảo” Cần Thơ”, truy cập ngày 2/3/2012 từ http://loikhuyenchonguoimua.batdongsan.com.vn/doanh-nghiep-ban-nen-dat-ao-taican-tho jZSwuiaRss1.html “Loạn môi giới nhà đất thiếu chế tài” truy cập ngày 12-3-2012 từ http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2009/03/3ba0d6d9/ 91 “Role of real estate in US economy”, truy cập ngày 28/3/2012, từ http://www.us4real.com/role-of-real-estate-in-us-economy “Service Industry”, truy cập ngày 28/3/2012, từ http://www.referenceforbusiness.com/encyclopedia/Sel-Str/Service-Industries.html Cục thống kê Lao động (BLS), truy cập ngày 27/3/2012 từ http://www.bls.gov/iag/tgs/iag531.htm “History of the real estate industry”, truy cập ngày 28/3/2012, từ http://www.vault.com/articles/History-of-the-Real-Estate-Industry-18187121.html “What is a housing bubble?”, truy cập ngày 29/3/2012, từ http://www.wisegeek.com/what-is-a-housing-bubble.htm 10 “Hoạt động môi giới bất động sản Mỹ”, truy cập ngày 30/3/2011, từ http://www.daotaobatdongsan.info/hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-my/ 11 Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, truy cập ngày 30/3/2012, từ http://www.realtor.org/ 12 Cục thống kê lao động Mỹ, truy cập ngày 27/3/2012, từ http://www.bls.gov/ooh/Sales/Real-estate-brokers-and-sales-agents.htm 13 “NAR’s Mission, Vision, and History”, truy cập ngày 28/02/2012 từ http://www.realtor.org/about-nar/mission-vision-and-history