Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản đối với việc phát triển thị tr-ờng bất động sản 31 Ch-ơng 2: pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản và Thực trạng hoạt động môi giới bấ

đ ạ i h ọ c q u ố c g i a h à n ộ i

k h o a l u ậ t

Đặng Văn Đ-ợc

pháp luật về hoạt động

môi giới bất động sản ở Việt nam

chuyên ngành: luật kinh Tế

mã số: 60105

luận văn thạc sỹ luật học

Ng-ời h-ớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm hữu Nghị

Hµ néi-n¨m 2005

Mục lục

Ch-ơng 1: những vấn đề chung về hoạt động môi giới trong thị

tr-ờng bất động sản

8

1.11 Sự ra đời của thị tr-ờng bất động sản 8

1.1.2 Pháp luật về thị tr-ờng bất động sản 21

1.2.1 Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản 26

1.2.2 Đặc tr-ng pháp lý của hoạt động môi giới bất động sản 29

1.2.3 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản đối với việc phát triển

thị tr-ờng bất động sản

31

Ch-ơng 2: pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản và Thực

trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay

35

2.1 Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt

Nam hiện nay

35

2.1.1 Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 35

2.1.2 Hợp đồng môi giới bất động sản 42

2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 46

2.1.4 Quản lý nhà n-ớc đối với hoạt động môi giới bất động sản 57

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

hiện nay

58

2.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay và những vấn 58

đề pháp lý đặt ra

2.2.2 Nguyên nhân của thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt

Nam hiện nay

69

Ch-ơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hoạt động môi

giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay

78

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất

động sản

79

3.2.1 Về điều kiện đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 79

3.2.2 Về chế độ pháp lý đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 82

3.2.3 Về nội dung của hoạt động môi giới bất động sản 83

3.2.4 Về chế độ thù lao và chi phí trong môi giới bất động sản 84

3.2.5 Về quy định về sàn giao dịch bất động sản 87

3.2.6 Về quản lý nhà n-ớc đối với hoạt động môi giới bất động sản 88

3.3.1 Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất

động sản

90

3.3.2 Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị tr-ờng 92

3.3.3 Đổi mới sự quản lý của nhà n-ớc đối với thị tr-ờng bất động sản 94

Lời mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hình thành và phát triển các loại thị tr-ờng là hệ quả tất yếu của việc phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị tr-ờng, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc Thực hiện đ-ờng lối phát triển kinh tế của Đảng và Nhà n-ớc, trong những năm qua, nền kinh tế n-ớc ta đang dần chuyển từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị tr-ờng Cùng với nó là một hệ thống các thị tr-ờng đã đ-ợc hình thành và phát triển, trong đó có thị tr-ờng bất động sản

Theo các chuyên gia kinh tế -ớc tính thì tài sản là bất động sản chiếm khoảng 1/2 tài sản quốc gia đối với các n-ớc phát triển và chiếm khoảng 2/3 tài sản quốc gia đối với các n-ớc đang phát triển nh- Việt Nam Nh- vậy, có thể nói phát triển thị tr-ờng bất động sản chính là phát huy sức mạnh nội lực một cách hiệu quả nhất cho việc phát triển kinh tế- xã hội Trong những năm qua thị tr-ờng bất động sản ở n-ớc ta cũng đã có những chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội của

đất n-ớc với nhịp độ t-ơng đối cao Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch

vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng b-ớc nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo h-ớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Điều này chứng tỏ thị tr-ờng bất động sản đang dần trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị tr-ờng của nền kinh tế n-ớc ta

Cùng với việc hình thành và phát triển của thị tr-ờng bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp ng-ời chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản Đội ngũ này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị tr-ờng bất động sản Tuy nhiên, hoạt động môi giới trong thị tr-ờng bất động sản n-ớc ta

trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp; do hàng hoá bất động sản chủ yếu ch-a đ-ợc cấp chứng nhận về chất l-ợng, hệ thống thông tin về bất động sản không

đầy đủ và thiếu hệ thống; công tác quản lý nhà n-ớc đối với lĩnh vực này còn yếu kém nên hoạt động môi giới còn chứa đựng nhiều rủi ro cho ng-ời sử dụng dịch vụ Thêm vào

đó, những quy định của pháp luật về thị tr-ờng bất động sản còn chứa đựng nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí không phù hợp với thực tế và xu h-ớng phát triển Trong khi các chủ thể môi giới hoạt động một cách tự phát thì các nhà hoạch định chính sách còn

đang mò mẫm tìm hiểu để nhận dạng thị tr-ờng, hoặc chỉ loay hoay với một số công cụ hành chính nhằm hạn chế sự ảnh h-ởng tiêu cực của hoạt động này đối với thị tr-ờng bất

động sản Tất cả những nguyên nhân trên đã góp phần tạo ra những cơn sốt đất, nhà ở và mặt bằng sản xuất trong thời gian vừa qua mà Nhà n-ớc không có những biện pháp hữu hiệu để xử lý triệt để

Theo -ớc tính hiện nay có khoảng 500 văn bản quy phạm pháp luật đã đ-ợc ban hành để điều chỉnh những vấn đề có liên quan đến bất động sản, nh-ng cũng có đến 70% các giao dịch về bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà n-ớc[20] Điều này phần nào ảnh h-ởng tiêu cực đến việc phát triển một thị tr-ờng bất động sản hoạt động lành mạnh, minh bạch

Có thể nói hoạt động môi giới bất động sản ở n-ớc ta trong thời gian qua ch-a

đúng với bản chất, vai trò và ý nghĩa của nó Một trong những nguyên nhân đó là khung pháp luật về thị tr-ờng bất động sản nói chung và pháp luật về hoạt động môi giới bất

động sản nói riêng còn thiếu, chồng chéo, lạc hậu, tản mạn Hình thành một môi tr-ờng pháp lý để các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hoạt động là việc làm cần thiết, là một nhu cầu tất yếu khách quan và là một trong những nhân tố thúc đẩy thị tr-ờng bất

động sản phát triển một cách công khai, minh bạch, có tổ chức Đối với n-ớc ta hiện nay

đây là một công việc đầy khó khăn và phức tạp

Xuất phát từ lý do trên, tác giả đã lựa chọn chủ đề Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học của

mình

2 Tình hình nghiên cứu

Việc nghiên cứu và xây dựng một thị tr-ờng bất động sản với các thể chế của nó

đối với các n-ớc có nền kinh tế thị tr-ờng phát triển không còn là vấn đề mới Song ở Việt

Nam do thị tr-ờng bất động sản hình thành còn sơ khai nên công việc này mới chỉ đ-ợc quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ lý luận trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị có liên quan nh-:

- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị tr-ờng bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung -ơng thực hiện d-ới sự bảo trợ của Ch-ơng trình phát triển Liên hiệp quốc (UNDP)

- Thị tr-ờng bất động sản- lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính phát hành năm 2003

Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn

đề chung về thị tr-ờng bất động sản Chính vì vậy nhiều vấn đề có liên quan đến việc tổ chức và hoạt động của thị tr-ờng nh- môi giới bất động sản và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị tr-ờng bất động sản, đặc biệt d-ới góc độ pháp lý ch-a đ-ợc đề cập, xem xét đầy đủ, toàn diện đòi hỏi phải đ-ợc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính

lý luận và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản d-ới góc độ pháp lý và vai trò của

nó đối với sự phát triển của thị tr-ờng bất động sản n-ớc ta hiện nay, góp phần hoàn thiện pháp luật về thị tr-ờng bất động sản, đồng thời làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo cho đối t-ợng quan tâm

Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản mà chỉ tập trung làm rõ một số nội dung sau:

- Khẳng định việc ra đời và hoạt động môi giới trong thị tr-ờng bất động sản tại Việt Nam hiện nay là một tất yếu khách quan

- Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến hoạt

động môi giới bất động sản

- Đ-a ra nhận xét ban đầu về các quy định của pháp luật Việt nam đối hoạt động môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động môi giới bất động sản, giúp cho thị tr-ờng bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, đúng h-ớng

4 Ph-ơng pháp nghiên cứu đ-ợc sử dụng

Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác-Lê nin làm cơ sở ph-ơng pháp luận cho việc nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số ph-ơng pháp sau:

-Ph-ơng pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện t-ợng pháp lý

đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về hoạt động môi giới bất động sản phát sinh trong cuộc sống

-Ph-ơng pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định

làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng nh- mối quan hệ với các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản

-Ph-ơng pháp so sánh pháp luật: so sánh pháp luật của pháp luật Việt Nam với

một số n-ớc có đặc điểm t-ơng đồng

5 Bố cục của luận văn

Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đ-ợc chia làm

ba ch-ơng: ch-ơng thứ nhất trình bày những vấn đề chung về hoạt động môi giới trong thị

tr-ờng bất động sản, pháp luật về thị tr-ờng bất động sản; sự ra đời, đặc tr-ng và vai trò

của hoạt động môi giới đối với việc phát triển của thị tr-ờng bất động sản; ch-ơng thứ hai

trình bày thực trạng pháp luật và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt

Nam; ch-ơng thứ ba lập luận về sự cần thiết, yêu cầu và một số giải pháp nhằm hoàn

thiện pháp luật và giải pháp nhằm hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay



  Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Cho dù đã rất cố gắng, dành tâm huyết, song nh- đã trình bày, vấn đề về môi giới bất động sản còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ không tránh khỏi những những khiếm khuyết nhất định Rất mong nhận đ-ợc sự đóng góp

ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những ng-ời quan tâm đến vấn đề này

Ch-ơng 1

Những vấn đề chung về hoạt động môi giới trong thị tr-ờng bất động sản

1.1 Khái quát chung về thị tr-ờng bất động sản

1.1.1 Sự ra đời của thị tr-ờng bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Tài sản cho dù thuộc sở hữu t- nhân hay thuộc sở hữu nhà n-ớc tại bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đều là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế- xã hội của quốc gia đó

Nó bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con ng-ời tạo ra qua nhiều thế hệ Xuất phát từ yêu cầu quản lý và sử dụng những tài sản đó, trong từng lĩnh vực có

sự phân loại theo những tiêu chí khác nhau

Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, nh-ng ng-ời ta th-ờng dựa trên đặc điểm, tính chất vật lý của nó Theo cách này, tài sản đ-ợc phân thành bất

động sản và động sản Cách phân loại này đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại và ngày nay

nó đ-ợc sử dụng rộng rãi và đ-ợc ghi nhận thành một chế định ở hầu hết các Bộ luật Dân

sự của các n-ớc theo hệ thống pháp luật thành văn Thậm chí ở một số n-ớc do ý thức

đ-ợc vai trò quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế và xã hội nh- Anh, Mỹ, Thái lan, Malaysia, chế định bất động sản còn đ-ợc thể chế hoá thành một đạo luật riêng: Luật Bất động sản Nói chung trong pháp luật của các n-ớc, khi quy định về bất động sản đều

có sự thống nhất ở chỗ nó là tài sản không thể di, dời đ-ợc Tuy nhiên, trong một chừng mực nhất định khi xác định cấu thành bất động sản pháp luật giữa các n-ớc còn có sự khác nhau, song không nhiều

ở Việt nam tr-ớc năm 1995, trong hệ thống pháp luật chúng ta ch-a có sự thống nhất trong việc sử dụng khái niệm bất động sản và tài sản cố định Chỉ khi Bộ luật Dân sự

ra đời thì khái niệm bất động sản mới đ-ợc sử dụng nhất quán Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng nh- trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di, dời

đ-ợc hay không, tại khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 quy định khái niệm về bất

động sản nh- sau: Bất động sản là các tài sản không di, dời đ-ợc bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Quy định này về bất động sản đã đ-ợc Bộ luật dân sự 2005 kế thừa và quy định tại

Điều 174 Nh- vậy, Bộ luật dân sự Việt Nam cũng có quy định phân biệt bất động sản và

động sản dựa trên đặc điểm vật lý của tài sản đó Với quy định này cho thấy chỉ những tài sản nào đ-ợc pháp luật thừa nhận mới đ-ợc coi là bất động sản So với động sản thì danh sách bất động sản phải do luật thiết lập và có giới hạn

Đặc điểm cơ bản dễ nhận thấy nhất của bất động sản để phân biệt với động sản là

nó có vị trí cố định không thể di, dời đ-ợc Đặc điểm này xuất phát từ đất đai và các bất

động sản khác luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Chính vì vậy, bất động sản tr-ớc hết phải là đất đai, sau đó là các tài sản gắn liền với đất đai nh- nhà ở, công trình xây dựng Nh- vậy, đất đai là yếu tố ban đầu, là yếu tố không thể thiếu đ-ợc của bất kỳ bất động sản nào Cho nên vấn đề vị trí của bất động sản cũng sẽ là một yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị của nó trong thị tr-ờng bất động sản

Do điều kiện kinh tế, chính trị -xã hội nên pháp luật mỗi n-ớc lại có những quy

định cụ thể khác nhau về bất động sản Riêng với bất động sản là đất đai, tại Điều 17 Hiến pháp 1992 của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Điều này có nghĩa pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu của các chủ thể nào khác đối với đất đai Và do

đó đất đai sẽ không thể là đối t-ợng để trao đổi, giao dịch trên thị tr-ờng bất động sản, nghĩa là không thể trở thành hàng hoá Nh-ng Luật Đất đai 1993 đã tách quyền sử dụng

đất ra khỏi quyền sở hữu toàn dân và trao cho ng-ời sử dụng đất thông qua việc cho thuê, giao quyền sử dụng đất và cho phép tổ chức, cá nhân đ-ợc chuyển quyền sử dụng đất Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất đ-ợc tham gia giao dịch hợp pháp Nh-ng một vấn đề vừa mang tính pháp lý vừa mang tính thực tiễn đặt ra hiện nay ở n-ớc ta là quyền sử dụng đất có đ-ợc coi là bất động sản hay không? Xét đến cùng, cách phân loại tài sản theo Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 cho