Hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở việt nam

1 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng: 2.1 - Cơ cấu tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thị trường Việt Nam Bảng: 2.2 - Thực trạng nguồn nhân lực doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thị trường Việt Nam Bảng: 2.3 - Vốn điều lệ vốn hoạt động kinh doanh doanh nghiệp BĐS Bảng: 2.4 - Tương quan thị trường bất động sản số thị trường chứng khoán Bảng: 2.5 - Xếp hạng minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam Bảng 2.6 - So sánh thủ tục hành dự thảo 46 47 50 52 55 67 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BĐSVN : Bất động sản Việt Nam DN : Doanh nghiệp NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại TTCK : Thị trường chứng khoán FDI : Đầu tư trực tiếp MỤC LỤC Trang Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng biểu Tóm tắt luận văn MỞ ĐẦU Chương - Cơ sở lý luận thực tiễn hoàn thiện môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 1.1 Doanh nghiệp bất động sản môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản 1.1.1 Những vấn đề doanh nghiệp doanh nghiệp bất động sản 1.1.2 Những vấn đề môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản 1.2 Sự cần thiết khách quan nội dung hoàn thiện môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 4 17 1.2.1 Sự cần thiết khách quan phải hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 1.2.2 Nội dung hoàn thiện môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 1.2.3 Những điều kiện mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chuẩn bị để thích ứng với q trình hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản 1.3 Kinh nghiệm hoàn thiện môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản số nước giới học cho Việt Nam Chương - Thực trạng môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 2.1 Khái quát doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt 17 23 30 36 44 Nam 44 2.1.1 Tình hình chung 2.1.2 Cơ cấu tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động 44 sản 45 2.1.3 Nguồn nhân lực doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 46 2.1.4 Năng lực tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 2.2 Thực trạng yếu tố cấu thành môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 2.2.1 Yếu tố kinh tế 49 51 51 2.2.2 Yếu tố trị pháp luật 54 2.2.3 Yếu tố văn hoá xã hội 56 2.2.4 Yếu tố toàn cầu 58 2.2.5 Yếu tố cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 2.2.6 Thị trường bất động sản nước 2.2.7.Quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản 2.3 Đánh giá chung thực trạng môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 60 61 63 65 2.3.1 Thành tựu 2.3.2 Tồn nguyên nhân tồn Chương - Quan điểm giải pháp nhằm hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 3.1 Những để đề xuất quan điểm giải pháp hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 3.1.1 Định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển kinh tế thị trường Việt Nam 3.1.2 Phương hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 3.2 Một số quan điểm nhằm hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 3.2.1 Nhà nước phải chủ thể q trình hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 3.2.2 Hoàn thiện môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản phải đặt q trình hồn thiện mơi trường kinh doanh nói chung Việt Nam 65 71 75 75 75 76 78 78 80 3.2.3 Thu hút tham gia thành phần kinh tế vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản 3.2.4 Hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản phải đặt bối cảnh hội nhập mở cửa kinh tế 82 83 3.2.5 Hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản theo hướng ổn định bền vững 3.3 Một số giải pháp nhằm tiếp tục hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 3.3.1 Nhóm giải pháp vai trị Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản 3.3.1.1 Ổn định kinh tế vĩ mô 3.3.1.2 Tăng cường quản lý nhà nước hoạt động 85 86 86 86 kinh doanh bất động sản 3.3.1.3 Hồn thiện khn khổ pháp lý kinh doanh bất động sản 89 92 3.3.1.4 Đổi sách tài chính, tín dụng có liên quan đến kinh doanh bất động sản 94 3.3.2 Nhóm giải pháp thị trường bất động sản cho doanh nghiệp bất động sản 98 3.3.2.1 Phát triển thị trường bất động sản 98 3.3.2.2 Tạo lập mơi trường kinh doanh có tính cạnh tranh cho doanh nghiệp bất động sản 102 3.3.3 Giải pháp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 107 MỞ ĐẦU Kinh tế bất động sản xem yếu tố quan trọng hệ thống ngành kinh tế chủ lực quốc gia Hội nhập kinh tế quốc tế mang cho doanh nghiệp bất động sản thị trường lớn để tiêu thụ sản phẩm đối tượng khách hàng mở rộng sức mua tăng lên Tuy nhiên doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với thử thách khốc liệt từ cạnh tranh doanh nghiệp nước ngồi có quy mơ lớn nhiều lần Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành nên thiếu tính chun nghiệp, kể hệ thống sách đến chủ thể tham gia thị trường Cơ chế sách, quy trình thủ tục đầu tư Việt Nam nhiều điểm chưa phù hợp với thông lệ quốc tế Công tác quy hoạch xây dựng thị cịn chưa theo kịp tiến trình phát triển đất nước Chưa có chế cung cấp thơng tin thị trường bất động sản cách hữu hiệu Tình trạng giao dịch ngầm, đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn phổ biến làm cho thông tin thị trường bất động sản khơng phản ánh thực tế, từ làm tăng độ rủi ro kinh doanh bất động sản Bên cạnh lực tài hạn chế làm cho khả chịu đựng doanh nghiệp thấp trước biến động thị trường Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần phải có cơng cụ điều tiết vĩ mơ hiệu nhằm kiểm sốt phát triển thị trường cho phù hợp với tăng trưởng phát triển kinh tế Các doanh nghiệp bất động sản phải có mơi trường kinh doanh phù hợp để tham gia sân chơi chung kinh tế hội nhập Với ý nghĩa đó, việc lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Hồn thiện môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam” cần thiết đáp ứng nhu cầu thực tế doanh nghiệp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Trên sở hệ thống hóa vấn đề lý luận phân tích thực trạng môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, luận văn đưa định hướng đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam kinh tế hội nhập Đối tượng nghiên cứu đề tài - Đề tài lấy việc hoàn thiện môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam làm đối tượng nghiên cứu - Phạm vi nghiên cứu luận văn giới hạn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam sâu vào phân tích yếu tố tác động đến môi trường kinh doanh bao gồm môi trường kinh doanh bên mơi trường kinh doanh bên ngồi doanh nghiệp, sách vĩ mơ, sách vĩ mơ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Từ làm sở để đánh giá thực trạng môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam - Dưới góc độ kinh tế trị, giải pháp đề cập giải pháp gắn với quản lý kinh tế vĩ mơ Nhà nước nhằm hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác-Lênin, đường lối sách Đảng thị trường Bất động sản làm sở để phân tích q trình nghiên cứu Đồng thời kế thừa kết nghiên cứu công bố, sử dụng phương pháp hệ thống, phân tích tổng hợp, phương pháp so sánh… để làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu Dự kiến đóng góp luận văn - Góp phần làm rõ thêm sở lý luận môi trường kinh doanh doanh nghiệp kinh tế hội nhập - Phân tích thực trạng mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam - Đưa định hướng đề xuất giải pháp chủ yếu nhằm hồn thiện mơi trường kinh doanh cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thời gian tới Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, luận văn chia thành chương: Chương 1- Cơ sở lý luận thực tiễn hoàn thiện môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam Chương 2- Thực trạng môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam Chương 3- Quan điểm giải pháp nhằm hồn thiện mơi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 10 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HỒN THIỆN MƠI TRƯỜNG KINH DOANH ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Doanh nghiệp bất động sản môi trường kinh doanh doanh nghiệp bất động sản 1.1.1 Những vấn đề doanh nghiệp doanh nghiệp bất động sản 1.1.1.1 Doanh nghiệp Doanh nghiệp gì? Hiện tồn nhiều khái niệm khác doanh nghiệp, theo Điều 4, Chương Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì: “Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh” Hiện Việt Nam tồn loại hình doanh nghiệp: doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, hợp tác xã hộ kinh doanh cá thể Trong đó, doanh nghiệp Nhà nước hoạt động theo Luật Doanh nghiệp Nhà nước Luật Doanh nghiệp 2005 quy định năm thời hạn để doanh nghiệp nhà nước (hiện hoạt động theo Luật Doanh nghiệp nhà nước) chuyển đổi thành công ty trách nhiệm hữu hạn công ty cổ phần tổ chức hoạt động theo Luật Doanh nghiệp Việc xác định thời hạn năm xuất phát từ yêu cầu đẩy nhanh trình xếp, tổ chức lại nâng cao hiệu quản lý doanh nghiệp nhà nước; yêu cầu tạo lập môi trường kinh doanh bình đẳng khơng phân biệt đối xử thành phần kinh tế; đồng thời tính đến điều kiện, vấn đề cần xử lý q trình chuyển đổi Doanh nghiệp tư nhân, cơng ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phân, công ty hợp danh hoạt động theo Luật doanh nghiệp; hợp tác xã hoạt động theo luật HTX; hộ kinh doanh cá thể hoạt động theo nghị định 02-2000-CP loại hình doanh nghiệp hoạt động tất thành phần kinh tế Trong chế kinh tế cũ, xu hướng đề cao kinh tế nhà nước, coi nhẹ kinh tế tập thể kỳ thị kinh tế tư nhân phổ biến luật pháp sách dư luận xã hội Xu hướng đương nhiên có tác động 103 có biện pháp điều chỉnh tích cực Cho vay BĐS với kỳ hạn dài tỷ trọng lớn số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro khoản, 80% - 90% nguồn vốn huy động ngân hàng Việt Nam có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống Xem xét tỷ lệ dư nợ hệ thống ngân hàng cho doanh nghiệp có nguồn gốc kinh doanh BĐS, tổng dư nợ cho thị trường BĐS Nếu có tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh vấn đề có tính hệ thống Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS Nếu hệ thống vận hành, nguồn tiền từ tài sản chấp nhân lên, hệ thống ngân hàng thuận lợi hoạt động cho vay, chấp… Cần nhanh chóng đưa vào mơ hình tín dụng BĐS Nếu đưa loại hình vào, lượng vốn lớn dân huy động giải phần khó khăn cho hệ thống ngân hàng Cần xem xét tỷ lệ cho vay hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS tổng dư nợ hệ thống Đặc biệt, rà soát lại điều kiện cho vay ngân hàng thị trường BĐS Nếu có tượng cho vay chuẩn, cần có biện pháp điều chỉnh tích cực Cho vay BĐS với kỳ hạn dài tỷ trọng lớn số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro khoản, 80%-90% nguồn vốn huy động ngân hàng Việt Nam có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống Xem xét tỷ lệ dư nợ hệ thống ngân hàng cho doanh nghiệp có nguồn gốc kinh doanh BĐS, tổng dư nợ cho thị trường BĐS Nếu có tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh vấn đề có tính hệ thống Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS Nếu hệ thống vận hành, nguồn tiền từ tài sản chấp nhân lên, hệ thống ngân hàng thuận lợi hoạt động cho vay, chấp… Cần nhanh chóng đưa vào mơ hình tín dụng BĐS Nếu đưa loại hình vào, lượng vốn lớn dân huy động giải phần khó khăn cho hệ thống ngân hàng Chỉ nên hạn chế người vay để mua bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, cịn người có nhu cầu nhà thực cần cho vay để cải thiện nhà Thực sách cho vay lãi suất ưu đãi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh lĩnh vực bất động sản (trừ doanh nghiệp hoạt 104 động tư vấn, dịch vụ, môi giới), đặc biệt xây dựng nhà nhằm mục đích cho th, bán trả góp người có thu nhập thấp Phần chênh lệch lãi suất ưu đãi lãi suất thị trường ngân sách nhà nước quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà nhà nước hỗ trợ Trước tình hình vốn nước ngồi đổ vào thị trường BĐS tăng cao, cần xem xét nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân hàng thương mại) bao nhiêu, tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng Việc cân đối nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường (dẫu rằng, tỷ lệ cân đối cần phải nghiên cứu) việc quan trọng cần thiết Nếu nguồn vốn nước thời điểm lấn át nguồn vốn nước, hệ 5-10 năm tới khó lường - Triển khai hình thức chứng khốn bất động sản Đây hình thức huy động vốn cho thị trường BĐS áp dụng rộng rãi thị trường BĐS phát triển phù hợp cho chủ đầu tư điều kiện thiếu vốn nước ta Hình thức thu hút lượng vốn lớn dân cư đầu tư vào BĐS cách chuyên nghiệp, đồng thời tạo hành lang pháp lý để thu hút nguồn vốn đầu tư gián tiếp thay thu hút hầu hết đầu tư trực tiếp vào thị trường BĐS nay, tạo nguồn vốn phát triển thị trường BĐS khơng hồn tồn phụ thuộc vào ngân hàng đa số nhà đầu tư nước ta thời gian qua 3.3.2 Nhóm giải pháp thị trường bất động sản cho doanh nghiệp bất động sản 3.3.2.1 Phát triển thị trường bất động sản - Phát triển tạo lập hàng hóa cho thị trường bất động sản Thời gian qua, thị trường bất động sản nước ta xảy tình trạng căng thẳng cung – cầu, phần nguyên nhân hoạt động đầu cơ, phần nguyên nhân quan trọng khác cung hàng hóa bất động sản thấp so với cầu Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định, cần phải có giải pháp phát triển tạo lập hàng hóa bất động sản Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, theo qui hoạch, từ năm 2010, nhu cầu đất đai bất động sản lớn 105 Hàng hóa bất động sản đất đưa giao dịch thị trường trước hết phụ thuộc khả cung đất hàng hóa Hiện đất hàng hóa chưa tạo lập đầy đủ, kịp thời, có chất lượng nên việc tạo lập bất động sản để đáp ứng nhu cầu người sử dụng trực tiếp gặp khó khăn, trở ngại, ách tắc…để thị trường bất động sản có nhiều hàng hóa cần có giải pháp sau: Thống mặt sách tất đối tượng tham gia tạo lập bất động sản, tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Chính sách thuế sách hỗ trợ, khuyến khích cần áp dụng cách thống nhất, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hóa bất động sản Cơng tác đấu thầu quyền sử dụng đất cần hoàn thiện theo hướng tăng tỉ lệ tham gia bắt buộc khu vực ngồi quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền “ om” cơng đẫn đến tiêu cực Cần có biện pháp để đáp ứng nhu cầu di dời quan, doanh nghiệp, nhà dân Hiện tại, qui trình phát triển đại hóa thị đòi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dân, quan, doanh nghiệp (đặc biệt doanh nghiệp gây ô nhiễm) từ nội thành, nội thị vùng xung quanh Việc tiến hành di dời tiến hành theo chế bao cấp nhà nước cần phải tiến hành theo chế thị trường, nhiên vấn đề phức tạp có nhiều việc phải giải Trong thời gian tới,cần tạo điều kiện để chủ sử dụng đất bán mua quyền sử dụng đất nơi đến theo giá thị trường Cho phép quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân tự xếp lại trụ sở làm việc theo hướng tổ chức không hoạt động lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ di chuyển khỏi trung tâm thương mại dịch vụ Nhu cầu sử dụng bất động sản trung tâm thương mại dịch vụ cao Tuy nhiên nhiều quan nhà nước, nhiều đơn vị vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh lĩnh vực thương mại dịch vụ) có trụ sở trung tâm thương mại, dịch vụ Trong khi, nhiều trụ sở quan hành nghiệp xuống cấp, ngân sách nhà nước lại chưa đủ khả tài để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp Vì thế, cần chuyển trụ sở đơn vị khỏi trung tâm thương mại, dịch vụ Nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu nhà khả chi trả để định hướng phát triển nhà đô thị 106 Công tác dự báo nhu cầu cần hoàn thiện để dự báo nhu cầu đa dạng loại nhà nhóm dân cư, sở đó, tạo hội có nhà phù hợp cho người Qui hoạch xây dựng đảm bảo phát triển cân đối, hài hịa dự án chỉnh trang thị, đồng thời ban hành sách khuyến khích mạnh mẽ hình thức kinh doanh nhà nhiều tầng, khắc phục tâm lí khơng thích chung cư Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo hướng phân định phạm vi sách xã hội phạm vi sách thị trường việc cho thuê, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước Theo hướng này, đối tượng hưởng trợ cấp, việc thuê mua nhà theo nguyên tắc thị trường Ban hành chế khuyến khích tổ chức tài tham gia thị trường bất động sản Ngồi tổ chức tín dụng, cần khuyến khích tham gia phạm vi thích hợp tổ chức tài khác như: cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính…trong việc đầu tư vào thị trường bất động sản đồng thời ban hành chế hỗ trợ lãi suất, thuế…để khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đặc biệt xây dựng nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng sách Mở rộng tham gia người nước vào thị trường bất động sản, hoạt động xây nhà để bán cho thuê - Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo pháp luật hành có họ gia đình cá nhân nhà nước giao đất tổ chức kinh tế nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngồi ra, pháp luật cịn qui định tổ chức kinh tế nước có quyền chuyển nhượng tài sản tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê người nhận tài sản nhà nước tiếp tục cho thuê đất Với qui định pháp luật vậy, nay, số đối tượng không quyền tham gia vào giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản Hiện nay, theo qui định pháp luật đất đai, toàn bất động sản quan hành nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức trị tài sản nhà nước Đồng thời, quan nhà nước giao sử dụng tài sản nhà nước, không phép thuê 107 mướn, không phép chấp tổ chức tín dụng để vay vốn, chưa phép qua nhà nước có thẩm quyền vậy, đối tượng cịn lại cho th bất động sản tổ chức kinh tế hộ gia đình cá nhân Tuy nhiên, phần đất đai nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình thuê theo phương thức trả tiền hàng năm, người sử dụng đất không quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất, lại quyền cho thuê nhà, cơng trình xây dựng đất th Nhu cầu thuê cho thuê lại, nhu cầu chấp bất động sản thực tế sống lớn Vì nảy sinh việc tổ chức kinh tế cho thuê mặt nhà xưởng, đơn vị hành nghiệp cho thuê bất động sản để tăng thu nhập cải thiện đời sống cán nhân viên nằm ngồi kiểm sốt nhà nước Các tổ chức kinh tế tự chấp tài sản tổ chức tín dụng, giá trị bất động sản chấp hai bên tự xác định dẫn đến việc lợi dụng, xâm phạm, xâm chiếm tài sản công Chính vậy, pháp luật bất động sản cần bổ sung, sửa đổi theo hướng mở rộng phạm vi đối tượng tham gia chấp, cho thuê lại đất Trong thời gian tới, cần cho phép tổ chức kinh tế nhà nước giao đất cho thuê đất không phân biệt trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, phép chấp giá trị quyền sử dụng đất, phép cho thuê lại đất Đồng thời, cho phép đơn vị hoạt động nghiệp kinh tế, có dơi dư bất động sản quyền chấp, cho thuê bất động sản để thu lại vốn, nhà nước xử lí phân phối hợp lí phần thu nhập thu từ cho thuê bất động sản đơn vị hành nghiệp để bảo đảm lợi ích đơn vị nhà nước Qui định pháp luật hành, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phép chấp bất động sản vay vốn tổ chức tín dụng nước, hạn chế việc huy động vốn nước ngịai Vì vậy, luật pháp cần điều chỉnh theo hướng cho phép tổ chức hộ gia đình, cá nhân nước có quyền chấp bất động sản tổ chức tín dụng nước để phát triển họat động sản xuất kinh doanh Tuy nhiên cần qui định thời hạn sử dụng đất trường hợp người chấp khơng có khả toán nợ quyền sử dụng đất thuộc tổ chức tín dụng nước ngồi qui định rõ quyền lực thu hồi đất trường hợp Đồng thời, qui định rõ tổ chức cá nhân nước mua bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất phải chủ đầu tư có dự án đầu tư lãnh thổ Việt Nam 108 Hiện nay, luật pháp đầu tư kinh doanh BĐS chưa quy định rõ điều kiện thủ tục để quyền địa phương (chủ yếu quyền cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất (thường với giá thấp giá thị trường) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư quy định số văn quy phạm pháp luật, việc áp dụng thực tiễn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định Luật Đất đai năm 2003, đến chưa có dự án lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này) - Hồn thiện sách giá đất Cơ chế quản lý giá nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động thị trường bất động sản, nhiên, thời gian qua, chế cịn nhiều bất cập, khơng khuyến khích phát triển thị trường bất động sản Việc tồn hệ thống hai giá đất, nhà ( giá nhà nước, giá thị trường) với khác biệt thực tế từ – lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, vận dụng tùy ý quan có thẩm quyền trì chế “ xin – cho” giao dịch bất động sản làm kìm hãm việc mua bán lí tài sản thuộc sở hữu nhà nước, tạo nhu cầu nhà đất tạo điều kiện để quan công quyền, doanh nghiệp nhà nước tùy tiện chuyển diện tích đất, trụ sở chưa sử dụng thành nhà ở, đất ở, cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng Để đổi cơng tác quản lí nhà nước giá theo hướng khuyến khích phát triển thị trường bất động sản nâng cao hiệu lực quản lí nhà nước bất động sản, chế quản lí giá cần phải đổi 3.3.2.2 Tạo lập mơi trường kinh doanh có tính cạnh tranh cho doanh nghiệp bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng hoạt động thị trường bất động sản doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hóa bất động sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới đối tượng tham gia giao dịch bất động sản nay, hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước ta cịn nhiều hạn chế: Thiếu bình đẳng thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngồi kiểm sốt nhà nước, thiếu số loại hình họat động doanh nghiệp…Để 109 phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có số biện pháp sau: - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc thành phần kinh tế bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sư dụng đất), cho thuê đất, miễm thuế, vay vốn,… - Tất doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với nhà nước theo qui định pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế Đối với tổ chức , cá nhân mơi giới bất động sản nằm ngồi kiểm sốt nhà nước cần có biện pháp hạn chế phát triển, tiến tới bước giảm hạn chế, loại bỏ, đồng thời thành lập tổ chức tư vấn cho giao dịch bất động sản, tư vấn thông tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn thơng tin tài chính, giá cả, lập hợp đồng giao dịch - Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất: doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển vùng đất mới, tạo mặt xây dựng cơng trình hạ tầng để xây dựng cơng trình cơng nghiệp, thương mại, tín dụng Tạo quỹ đất để chuyển nhượng , cho thuê doanh nghiệp quản lý tất vùng đất nhà nước quản lí chưa giao cho sử dụng, đất nhà nước thu hồi chưa giao cho dự án ra, doanh nghiệp thực thu hồi đất thực đền bù theo định quan quản lí nhà nước có thẩm quyền sau giao lại cho dự án Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần áp dụng số biện pháp như: Đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu cho doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bất động sản thay cho việc thu hồi đất thực đền bù Trên sở đó, doanh nghiệp thực qui hoạch chi tiết mặt sử dụng đất thực tế, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân xây dựng theo qui hoạch 3.3.3 Giải pháp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Giải pháp nguồn nhân lực Một thực trạng nguồn nhân lực doanh nghiệp bất động sản cho thấy vừa thiếu lại vừa yếu Vậy với xu hội nhập, để đáp ứng 110 nhu cầu phát triển doanh nghiệp vấn đề đào tạo nguồn nhân lực bất động sản phải đặt lên hàng đầu Theo quy định kể từ tháng năm 2009, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản phải có điều kiện phải có cán qua đào tạo quản lý sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, định giá bất động sản Vì doanh nghiệp bất động sản vào nhu cầu, quy mô tình hình doanh nghiệp cần phải có kế hoạch đào tạo nhân lực bất động sản từ phải xác định học hỏi kinh nghiệm từ nước trước yếu tố quan trong, cần nghiên cứu lựa chọn mơi trường nước phù hợp để gửi cán đào tào nước ngồi Bên cạnh đó, phát triển nhanh chóng thị trường đầy tiềm tạo cạnh tranh ngày gay gắt khốc liệt Các doanh nghiệp “bị bắt buộc” phải thể ngày chuyên nghiệp, cách điều hành, quản lý, kinh doanh, tiếp thị hình ảnh Để đảm bảo yếu tố đó, chủ doanh nghiệp bắt buộc phải đầu tư nhiều cho doanh nghiệp mình, mà cốt lõi yếu phải đầu tư “chất xám” để tạo nên thay đổi đột biến cho doanh nghiệp Hiện nay, để đối phó tình trạng cách cục doanh nghiệp chiêu dụ nhân tài từ doanh nghiệp ngành khác phương thức đưa nhiều phúc lợi mức lương hấp dẫn Tuy nhiên, có khơng cơng ty chọn nhiều hướng tích cực thu hút nhân lực từ nước (Việt kiều) làm việc cho cử nhân viên sang nước ngồi để theo học lớp đào tạo chuyên ngành bất động sản nhằm bù đắp mặt cịn yếu Tuy nhiên có thách thức song song đặt doanh nghiệp là: để tránh “cám dỗ” nguồn nhân sau đào tạo trở về? Một số doanh nghiệp bắt đầu cân nhắc chọn cho giải pháp tạo gắn kết lâu dài doanh nghiệp nhân viên cách đưa họ vào vị trí trọng yếu, đưa lợi ích lâu dài gắn liền với phát triển doanh nghiệp Trong thời gian tới, nhu cầu đào tạo ngày tăng với quan tâm mực Nhà nước, chắn có khố học lớp đào tạo 111 chuyên lĩnh vực Nhờ mà nhu cầu nhân bất động sản bớt “nóng” Tuy nhiên, tương lai gần, năm nữa, tình trạng thiếu hụt doanh nghiệp phải tự phát huy “sức hấp dẫn” mình, phải tự đào tạo giữ lấy nhân sự, đồng thời thu hút nhân tài với công ty Có thể nói thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lớn sách nhà nước Mà sách có thực hay khơng tùy thuộc nhiều vào người người làm quản lí Vì nâng cao phẩm chất trách nhiệm cán quản lý kinh doanh cần thiết để mục tiêu mong muốn nhà nước đến với dân chúng Con người giỏi chun mơn nghề nghiệp mà cần có tư chất, nhân cách tốt, nâng cao tinh thần làm việc tránh tham nhũng đục khoét, lợi dụng kẽ hở pháp luật để tư lợi, bóp méo thị trường đồng thời giám chịu trách nhiệm Việc qui định trách nhiệm hồn tồn văn luật qui định hành nghề dịch vụ, quản lí Người tham gia hoạt động phải hồn toàn tuân thủ trái vi phạm pháp luật - Giải pháp tài Qua phân tích thực trạng nhận thấy lực tài doanh nghiệp bất động sản Việt Nam yếu Tỷ lệ doanh nghiệp có nguồn vốn từ 500 ngàn đồng chiếm tỷ lệ cao - Xây dựng quy chế quản lý tài thống Cơng ty, đảm bảo khả tập trung nguồn vốn , tránh tình trạng thừa, thiếu vốn cục đơn vị thành viên - Hợp tác với đối tác chiến lược để huy động nguồn lực tham gia thực dự án - Hợp tác chiến lược với tổ chức tài chính, tín dung Đa dạng hóa nguồn vốn, đa sở hữa lĩnh vực hoạt động: vốn vay trong, ngồi nước, cổ phần hóa, liên doanh, liên kết, phát hành trái phiếu nhằm đảm bảo nguồn vốn phục vụ sản xuất kinh doanh Tăng cường hiệu sử dụng vốn biện pháp như: đầu tư giai đoạn, lấy nguồn thu từ khấu hao, lợi nhuận để đầu tư phát triển 112 Tham gia đầu tư tài chính: Xây dựng máy chuyên trách đầu tư tài mạnh để mua bán cổ phần, góp vốn thành lập doanh nghiệp, ngân hàng bất động sản, tài sản, dự án, hợp đồng, tất lĩnh vực nước Đặc biệt hoàn cảnh ngày có nhiều doanh nghiệp lớn nước ngồi quan tâm nhảy vào đầu tư thị trường “nóng bỏng” hấp dẫn 113 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, có bước phát triển tích cực, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, cơng trình dịch vụ đầu tư xây dựng Thị trường bất động sản huy động nguồn vốn nước, vốn đầu tư nước tham gia tạo lập sở vật chất cho ngành kinh tế phát triển, nhiều khu đô thị với hệ thống hạ tầng đồng đầu tư làm thay đổi mặt đô thị nâng cao mức sống nhân dân, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao ổn định nhiều năm qua Các doanh nghiệp bất động sản nước, đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp ngành xây dựng ngày lớn mạnh, đủ sức tham gia công trình xây dựng lớn đất nước Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản dần hoàn thiện, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững lành mạnh, mơi trường đầu tư thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam hình thành nên thiểu tính chun nghiệp, kể hệ thống sách đến chủ thể tham gia thị trường Cơ chế sách, quy trình thủ tục đầu tư Việt Nam có cịn chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, làm cho nhà đầu tư nước đầu tư vào Việt Nam cịn nhiều thời gian để nghiên cứu thích ứng với thị trường làm nản lòng nhà đầu tư nước ngồi Tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam chưa cao Công tác quy hoạch xây dựng thị cịn chưa theo kịp tiến trình phát triển đất nước, hầu hết dự án bất động sản lớn phải theo chế “xin-cho”, điều chỉnh quy hoạch Chưa có chế cung cấp thông tin thị trường bất động sản cách hữu hiệu Tình trạng giao dịch ngầm, đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn phổ biến làm cho thông tin thị trường bất động sản không phản ánh thực tế, từ làm tăng độ rủi ro kinh doanh bất động sản Để khắc phục bất cập, nhằm thực mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững lành mạnh, tạo môi trường kinh doanh cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phát triển trước hội thách thức gia nhập WTO, thị trường bất động sản Việt Nam phải có điều chỉnh 114 để nắm bắt hội, vượt qua thách thức mà quan trọng tự điều chỉnh chủ thể tham gia thị trường, có cộng đồng doanh nghiệp kể từ phía Nhà Nước Cơ quan quản lý Nhà nước tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật, cải cách thủ tục hành lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản; chế cung cấp nội dung thông tin cần thiết thị trường bất động sản thông tin thị trường để nhà đầu tư dễ dàng tìm kiếm hội đầu tư Hồn thiện luận văn với tinh thần cầu thị, tác giả luận văn mong nhận đóng góp giúp đỡ người đọc để tiếp tục hoàn thiện, nâng cao chất lượng nghiên cứu hiệu thực tiễn cho đề tài nghiên cứu công việc tiếp sau./ 115 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2002), Cục quản lý cơng sản, Đề án “Quản lý phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Bộ Tài (2006), Tạp chí Tài số tháng 10/2006, Khống chế xoá bỏ thị trường Bất động ngầm nước ta Bộ Tài (2007), Cục quản lý cơng sản, “Chính sách Tài đất đai" Bộ tài (2008), Báo cáo hội thảo “ Tài Thị trường Bất động sản – Thực trạng giải pháp” Bộ Tài (2007), Tạp chí tài số 10/2007, “Bàn thuế tài sản” Bộ xây dựng (2007,2008), Tạp chí Xây dựng số 8+9 năm 2007 số 1,2,3 năm 2008 Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP, ban hành ngày 15/10/2007, Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Thái Bá Cẩn (2007),“Tài thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” - Tham luận hội thảo “Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, ngày 10/1/2007 Hà Nội Đảng cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001),“Văn kiện đại hội Đảng tồn quốc khố IX” - Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Nguyễn Văn Hậu (2005), Luật Đất Đai 2003 Và Những Vấn Đề Cần Quan Tâm, Nxb Tổng hợp TP.HCM, Hồ Chí Minh 12 Hồ Chí Minh-Tồn tập (1996), tập 11, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Học viện Tài (2004), Giáo trình quản lý tài nhà nước, Nxb Tài chính, Hà Nội 116 14 Lê Nin toàn tập (1975) tập 36, Những nhiệm vụ trước mắt Chính quyền Xơ Viết, Nxb Tiến bộ, Matxcơva 15 Lê Nin toàn tập (1975) tập 43, Bàn Thuế Lương thực, Nxb Tiến bộ, Hà Nội 16 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2008), Tạp chí Ngân hàng tháng 1,2,3 năm 2008 17 Hoàng Thị Nga (2007), Mở thị trường bất động sản thiếu hành lang pháp lý đồng bộ, Tạp chí Đời sống pháp luật, tháng 3/2007 18 Phạm Đức Phong (2000)“Cơ sở khoa học giải pháp hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam” - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp năm 2000 19 Quốc hội (1993), Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998, 2001, 2003 20 Quốc hội (1994), Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật thuế bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1999) 21 Quốc hội (2005), Luật doanh nghiệp 22 Quốc hội (2007), Luật kinh doanh bất động sản 23 Tập đoàn CB Richar Ellis Việt Nam (2008), Bản tin CBRE tháng 1,2,3/2008, thực trạng nguồn lực doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 24 Tồn Thắng (2006), Tìm Hiểu Luật Kinh Doanh Bất Động Sản (sách tham khảo), Nxb Lao động Xã hội, Hà Nội 25 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2001), Quản lý nhà nước kinh tế (giáo trình sau đại học), Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 26 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2002), Giáo trình Kinh tế trị học, Nxb Thống kê, Hà Nội 27 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình Quản trị chiến lược, Nxb Thống kê, Hà Nội 117 28 Trường Đại học kinh tế quốc dân (2007,2008), Tạp chí Kinh tế phát triển tháng 12 năm 2007, tháng 2,3 năm 2008 29 Trang thông tin điện tử (2007,2008): www.vietnamnet.vn 30 Trang thông tin điện tử (2007,2008) : www.asset.vn 31 Trang thông tin điện tử (2007,2008): www.dddn.com.vn 32 Trang thông tin điện tử (2007,2008): www.moc.gov.vn 33 Trang thông tin điện tử (2006,2007,2008): www.tuoitre.com.vn 34 Văn kiện Hội nghị lần thứ (2007) Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX - Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 35 Nguyễn Văn Xa (2006), “Một số giải pháp tài phát triển thị trường Bất động sản nước ta”, Tạp chí Tài Số 5/2006