Nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo bằng tài sản thế chấp ở ngân hàng TMCP Á Châu

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi ĐẶT VẤN ĐỀ I Ý nghĩa, vai trò, tầm quan trọng vấn đề nghiên cứu Trong năm qua kinh tế nước ta có chuyển biến mạnh mẽ, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân đầu tư cho sản xuất ngày trọng Tuy nhiên, để tiếp tục trì, phát triển hội nhập với kinh tế giới nước ta - đất nước phát triển, nhiều thách thức phía trước Một vấn đề quan trọng để đối đầu với thách thức cho phát triển toán nguồn vốn cho đầu tư phát triển, đầu tư vào bất động sản chiếm tỷ trọng không nhỏ Bất động sản “cất trữ” lượng vốn đầu tư trực tiếp gián tiếp lớn làm cho bất động sản trở nên hùng mạnh mặt giá trị Bên cạnh đó, bất động sản có đặc tính khơng thể di dời, lâu bền giá trị bất động sản không bị tiêu hao trình sử dụng Nhận thức đặc tính cá biệt bất động sản giá trị bất động sản trên, giải pháp nhằm giảm bớt gánh nặng vốn cho hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho người dân nâng cao chất lượng sống huy động lại nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thông qua chấp bất động sản tổ chức tín dụng Giải pháp giới đánh giá ưu việt khơng huy động nguồn vốn trở lại đầu tư cho sản xuất kinh doanh mà giá trị sử dụng bất động sản không Tuy nhiên nước ta, giải pháp dễ dàng tiếp cận vấn đề đặt cho hoạt động chấp bất động sản đất đai không thuộc quyền sở hữu tư nhân “chỉ 1/2 tài sản” Để giải vướng mắc này, pháp luật có hướng dẫn cho phép chấp bất động sản tất mà cho số số tổ chức tín dụng phải vận hành giám sát chặt chẽ văn pháp luật Thế chấp bất động sản nằm khống chế chặt chẽ pháp luật quy trình thủ tục pháp lý, chế độ sử dụng đất đai, phương pháp định giá bất động sản chấp, rủ ro phát bất động sản thu hồi nợ ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu vay vốn từ tổ chức tín dụng họat động nước nước Trước nhu cầu vay vốn ngày nhiều, lượng vốn vay ngày lớn chúng tơi mong muốn tìm hiểu thực tế hoạt động lĩnh vực thời gian qua để có nhận định đóng góp hoạt động cho phát triển kinh tế xã hội xem xét khó khăn việc giải cho vay chấp bất động sản tổ chức tín dụng nước đánh giá thách thức hoạt động môi trường hội nhập Trên sở đó, đề tài “Nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu” rhực thơng qua tìm hiểu tổng quan hoạt động cho vay có đảm bảo tài sản chấp, văn pháp lý hành quy định hoạt động này, quy trình thủ tục kết đạt từ ngân hàng ACB Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi II Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp ngân hàng Á Châu - Xác định hình thức, quy trình, thực tiễn hoạt động - Từ có đề xuất góp phần nâng cao chất lượng loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu cầm cố, chấp tài sản tăng cao III Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp ngân hàng Á Châu - Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp ngân hàng Á Châu Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1/ Cơ sở khoa học I.1.1.1/ Bất động sản thị trường bất động sản Bất động sản Khái niệm bất động sản Bất động sản phạm trù mang tính tổng hợp bao gồm đất đai, cơng trình gắn liền với đất đai, tài sản có tính dị biệt mục đích, chức năng, giá trị sử dụng, cấu tạo… Trong pháp luật Nhà nước Việt Nam có liệt kê số tài sản di động xem bất động sản (như là: tàu thủy, máy bay…) Ở đây, tài sản không di dời góc độ pháp lý chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước Do đó, nhìn nhận bất động sản góc độ: - Dưới góc độ nhà Quản lí đất đai, Bất động sản tài sản không di dời được, đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai - Dưới góc độ pháp lý, tài sản Bất động sản tài sản di động không di động (theo nghĩa từ), chịu quản lí chặt chẽ Nhà nước (Điều 181 Luật dân sự) Các thuộc tính bất động sản + Tính bất động Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán cho người khác họ quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi tọa lạc mang tính chất địa phương + Tính khơng đồng Thơng thường có bất động sản có đặc điểm hồn tồn giống hệt nhau, dù bất động sản có nằm kề phụ thuộc vào đặc điểm khác như: tâm lý chủ nhà, cách trang trí chủ nhà, nên ta khó tìm kiếm hai tài sản giống hồn tồn mà tương đồng đặc điểm, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản + Tính khan Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên + Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản, đặc biệt đất đai, có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài đất đai tự nhiên đi, làm cho bất động sản có giá trị ngày cao Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi Các đặc trưng bất động sản + Khả co giãn cung bất động sản Nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: - Tổng cung toàn đất đai cố định - Cung đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên nêu có mặt hạn chế mặt qui hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: - Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghịêp, bến bãi nhà thể quy hoạch phát triển địa phương thời kỳ Do thông thường tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch - Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương + Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao + Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, việc chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt + Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Chính bất động sản có tầm quan trọng kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản bất động sản chịu can thiệp trực tiếp Nhà nước Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Nhóm yếu tố vĩ mơ: + Chính sách Nhà nước Chính sách Nhà nước tác động lớn trực tiếp đến giá bất động sản, thể mặt chủ yếu sau: - Nhà nước ban hành quy định quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản Sự thay đổi quy định thời kỳ tác động đến giá bất động sản thị trường - Nhà nước quy định sách nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ) sách ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi - Nhà nước hoạch định công bố quy hoạch việc sử dụng đất cho khu vực Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản thị trường + Các yếu tố kinh tế chung quốc gia, địa phương - Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu qua tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản - Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế thu nhập quốc dân quốc gia địa phương - Các yếu tố gồm biến động của: tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân đầu tư + Cung cầu bất động sản Cũng giống hàng hóa, dịch vụ khác, giá bất động sản thị trường giá cân cung cầu + Các yếu tố xã hội tâm lý Các yếu tố có ý nghĩa đặc biệt xã hội phương Đơng, có tác động đến giá bất động sản thị trường Nhóm yếu tố vi mơ: + Chi phí - Là tồn phí tổn mà người sử dụng phải bỏ để tạo lập để có quyền “sở hữu” bất động sản Thông thường chi phí định giá trị bất động sản Tuy nhiên khơng phí tạo nên giá trị bất động sản thị trường mà có có tác dụng ngược lại - Chi phí nói chi phí hình thành, chi phí người bán - Bên cạnh nhà thẩm định giá phải ý chi phí sử dụng chi phí người muốn sử dụng phải bỏ để sử dụng bất động sản theo mong muốn Đây chi phí người mua - Sự tác động nghịch chiều hai loại chi phí tạo nên giá trị bất động sản thị trường xét khía cạnh kinh tế - tài + Sự hữu dụng - Xét mục đích sử dụng bất động sản có khả dùng để ở, để kinh doanh kết hợp hai mục đích - Nhìn chung bất động sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc bán có giá bán tốt - Xét tính hiệu bất động sản sử dụng có giá trị bất động sản phải tốn chi phí thời gian sửa chữa để sử dụng Do vậy, thẩm định giá bất động sản cần ý đến đặc điểm vật kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất + Các yếu tố vật chất : Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi - Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc, hình dáng lơ đất; quy mơ, kích thước lơ đất; kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà tuổi tài sản; môi trường Thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản Hiện có nhiều quan điểm khác thị trường bất động sản - Có ý kiến cho thị trường bất động sản thị trường đất đai một, vì, tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành bất động sản Do đó, đất đai thân bất động sản, đồng thời yếu tố bất động sản khác, nhiên thực tế thị trường đất đai phận thị trường bất động sản hàng hóa đất đai loại phần hàng hóa bất động sản - Một quan niệm phổ biến cho rằng: thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, chấp bất động sản Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không bao gồm hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản - Từ phân tích trên, thấy cần phải đưa khái niệm tổng quát thị trường bất động sản, sau: Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định Dưới góc độ QL Nhà nước đất đai bất động sản, thị trường bất động sản không hệ thống quan hệ kinh tế mà bao gồm thể chế hỗ trợ thị trường Trong công tác quản lý nhà nước đất đai xây dựng sở hạ tầng để hỗ trợ cho thị trường Bất động sản việc xác định quyền đất đai, đăng kí đất đai, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất đai Các đặc trưng thị trường bất động sản Với tính chất, đặc điểm bất động sản trên, thị trường bất động sản có đặc trưng sau: + Khơng có thị trường trung tâm Hiện nay, khơng có thị trường bất động sản với tính cách địa điểm tập trung người mua người bán bất động sản tác động qua lại lẫn Việc mua bán bất động sản thường thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản liên hệ trực tiếp người có nhu cầu (mua bán) với đơn vị này, người mua trực tiếp tìm để thương lượng với người bán thông qua lời rao bán báo chí, thường thơng qua người mơi giới giao dịch an toàn Do khơng có thị trường trung tâm nên thơng tin bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu thơng tin thị trường + Thị trường mang tính chất địa phương thị trường nhà Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi Đặc tính đất đai bất động, khơng thể tiêu hủy, chia cắt mang đi, thừa đất nơi sử dụng để đáp ứng thiếu đất nơi khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương + Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Do tính khơng tái tạo đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều thị trường hàng hóa thơng dụng, biến động giá đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hóa thơng thường Hơn sách Nhà nước quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội nước ta chưa phổ biến rộng rãi, đất đai ngày trở nên khan hiếm, giao dịch thị trường thường xuyên bị thiếu thông tin, dẫn đến cạnh tranh không hoàn hảo thị trường bất động sản Các khu vực thị trường bất động sản Ở nước ta nay, thị trường bất động sản có khu vực chủ yếu sau: + Thị trường đất sản xuất nông nghiệp Thị trường chủ yếu xuất địa phương mà sản xuất nông nghiệp ngành kinh tế chủ yếu Thị trường phát sinh nhu cầu chuyển dịch tích tụ đất sản xuất nông nghiệp nội nhân dân Thị trường chưa nhà thẩm định giá quan tâm mức nên thiếu thông tin thị trường + Thị trường nhà Đây thị trường sôi động nay, vùng thị hóa Thị trường phân thành nhóm: - Nhà biệt thự: Đây thị trường tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất rộng từ 150m2-500m2 Giá đất nhóm thường cao vị trí địa điểm gắn với môi trường, cảnh quan ưu việt - Nhà vườn: Có diện tích 1.000 m2 nằm vùng ven đặc biệt cạnh sông, rạch vừa để chung quanh trồng vườn Loại nhà cung ứng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy mơ diện tích từ 400 m2-600 m2, lơ đất có quy mơ diện tích lớn chủ yếu hình thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nơng nghiệp, sau cải tạo thành nhà vườn Đây thị trường tầng lớp trung lưu Đặc biệt lớp cán cao tuổi - Nhà phố riêng biệt phố liên kế: Đây thị trường tầng lớp có thu nhập trung bình với quy mơ đất từ 40 m2-120 m2 phổ biến từ 60 m2-80 m2, vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh mặt tiền đường phố - Nhà chung cư nhiều tầng: Phục vụ cho người có thu nhập thấp trung bình kém, diện tích đất hộ ít, Nhà nước hỗ trợ chi phí hạ tầng khu vực Giá trị hộ chủ yếu giá trị xây dựng Loại nhà ngày chiếm tỷ trọng cao giao dịch bất động sản đô thị lớn + Thị trường nhà xưởng công nghiệp Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi Hiện thường hình thành khu vực ven đô thị ngoại thành quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm khu công nghiệp tập trung nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nơng nghiệp đất hoang hóa Xu phát triển khu công nghiệp tập trung chuyên ngành đa ngành để dễ quản lý xử lý ô nhiễm môi trường + Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng Thị trường chủ yếu trung tâm thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản thị trường cao khả sinh lợi lớn yếu tố khan cao thị trường khác Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường vốn Thị trường bất động sản phát triển, nguồn vốn lớn chỗ huy động góp phần thúc đẩy đầu tư phát triển Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận: Nếu Quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế Quốc gia có tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế xã hội, đạt mục tiêu đề - Trước hết, thị trường bất động sản phát triển yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định kinh tế quốc dân, tăng lên lượng tài sản cố định đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng thân tăng trưởng bất động sản thị trường đòi hỏi gia tăng đầu tư - Thứ hai là, phát triển thị trường bất động sản biểu hai cách: cách thứ tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường Thứ hai mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh góp vốn… làm tăng quan hệ giao dịch tăng lượng bất động sản định làm cho lượng hàng hóa tăng lên khơng cạn tăng tốc độ chu chuyển vốn - Thứ ba là, giao dịch chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh làm nhân đơi gía trị sử dụng mà có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi dân cư cho đầu tư phát triển - Thứ tư là, dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước doanh nghiệp đầu tư vốn tiền, mà với bất động sản có sẵn, đất đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư nước nước Đất đai bất động sản nguồn vốn để khai thác nguồn vốn khác - Thứ năm là, Nhà nước dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, mà cuối quỹ đất không cạn Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn Đầu tư vào bất động sản thường sử dụng vốn lớn, thời gian dài thị trường bất động sản đầu Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thơng qua chấp giải ngân Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng số lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế I.1.1.2/ Hoạt động tín dụng Một số khái niệm chung - Tổ chức tín dụng: doanh nghiệp thành lập theo quy định Luật Tổ chức Tín dụng quy định khác pháp luật để hoạt động ngân hàng - Hoạt động tín dụng việc tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy động để cấp tín dụng - Cấp tín dụng việc tổ chức tín dụng thoả thuận để khách hàng sử dụng khoản tiền với ngun tắc có hồn trả nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, bảo lãnh, bao tốn nghiệp vụ tín dụng khác - Hạn mức tín dụng mức dư nợ vay tối đa trì thời hạn định mà ngân hàng khách hàng thoả thuận hợp đồng tín dụng - Các thể loại tín dụng * Tín dụng ngắn hạn: khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng * Tín dụng trung hạn: khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60 tháng * Tín dụng dài hạn: khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên Hoạt động cho vay bao gồm loại: cho vay có bảo đảm vật chất cho vay tín chấp Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, xin trọng tâm vào nghiên cứu hoạt động cho vay có bảo đảm vật chất với phương thức cho vay chủ yếu chấp - Cho vay có bảo đảm vật chất phương thức cho vay mà ngân hàng yêu cầu người vay phải dùng tài sản vật chất thuộc quyền sở hữu hợp pháp người vay giao cho ngân hàng quản lý để đảm bảo nợ vay Khi đáo hạn, người vay hoàn trả nợ vay, ngân hàng hoàn trả tài sản bảo đảm lại cho người vay Trường hợp người vay không trả nợ vay, kể gia hạn nợ, ngân hàng có quyền phát tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay - Các phương thức cho vay * Cho vay cầm cố: Cầm cố tài sản việc bên bảo đảm dùng tài sản động sản thuộc quyền sở hữu mình, doanh nghiệp Nhà nước tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng doanh nghiệp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi * Thế chấp: Thế chấp tài sản việc bên bảo đảm dùng tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất mình, doanh nghiệp Nhà nước tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng doanh nghiệp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng * Bảo lãnh: Bảo lãnh việc bên thứ ba ( gọi bên bảo lãnh) cam kết với Ngân hàng việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất mình, doanh nghiệp Nhà nước tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng doanh nghiệp để thực nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay (gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn trả nợ mà bên bảo lãnh không thực nghĩa vụ trả nợ Hoạt động tín dụng thị trường bất động sản Hiện thị trường bất động sản nước ta có chuyển biến mạnh mẽ, có hàng loạt dự án đầu tư công ty, cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản đời Và không doanh nghiệp nào, không cá nhân hay tổ chức không vay vốn ngân hàng khơng sử dụng tín dụng thương mại doanh nghiệp muốn tồn vững thương trường Có thể nói vốn vay ngân hàng nguồn vốn quan trọng nhất, không phát triển thân doanh nghiệp mà tồn kinh tế quốc dân Trong trình hoạt động, doanh nghiệp thường vay ngân hàng để đảm bảo nguồn tài cho hoạt động sản xuất – kinh doanh, đặc biệt doanh nghiệp muốn đảm bảo có đủ vốn cho dự án mở rộng đầu tư vào thị trường bất động sản Sự hoạt động phát triển doanh nghiệp gắn liền với dịch vụ tài ngân hàng thương mại cung cấp, có việc cung ứng nguồn vốn Nguồn vốn tín dụng ngân hàng có nhiều ưu điểm, nguồn vốn có hạn chế định Đó hạn chế điều kiện tín dụng, kiểm sốt ngân hàng chi phí sử dụng vốn (lãi suất) Cụ thể tình trạng nhà đất thường xun “đóng băng” làm cho ngân hàng dè dặt, chí từ chối cho tổ chức vay vốn để thực dự án xây dựng kinh doanh bất động sản, khó thu hồi lại vốn Mà tổ chức, doanh nghiệp không đủ vốn để đầu tư vào dự án điều lại góp phần làm cho thị trường nhà đất tiếp tục “đóng băng” Từ đó, dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản khơng có điều kiện để phát triển Nhưng cần thấy khơng có hoạt động tín dụng có tác động đến thị trường bất động sản mà thị trường bất động sản có tác động khơng nhỏ đến hoạt động tín dụng ngân hàng Bởi thị trường bất động sản phát triển đồng nghĩa với việc hoạt động giao dịch bất động sản phát triển, tức việc huy động vốn phải phát triển theo để đáp ứng nhu cầu mua bán, kinh doanh bất động sản người đầu tư Nói tóm lại, hoạt động tín dụng thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ, tác động qua lại lẫn nhau, kích thích phát triển ngược lại 10 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi II.3/ Hoạt động thực tế Với sách cho vay quy trình cho vay chi tiết hoá hệ thống chặt chẽ, hoạt động cho vay Ngân hàng Á Châu phát triển mạnh mẽ Để minh chứng cho điều này, tơi xin vào phân tích tình hình cho vay thực tế ngân hàng Á Châu qua số năm gần II.3.1/ Thống kê tình hình tài ACB qua năm So với ngân hàng khác, tổng tài sản ACB cao hẳn tăng nhanh nhiều, từ 15.649 tỷ đồng năm 2004 lên đến 24.420 tỷ đồng (tăng 156%), ngân hàng khác tăng với mức 139% (Sacombank), 129% (Đông Á), 137% (Exim) Tuy nhiên, an tồn tín dụng phân tán rủi ro ln tiêu chí hoạt động ACB, cụ thể nhiều năm qua tỷ lệ nợ xấu tổng dư nợ 1% Cho nên so sánh với ngân hàng khác dư nợ cho vay thấy tỷ trọng hoạt động cho vay tổng tài sản ACB thấp hẳn ngân hàng khác Bảng 1: Tình hình tài ACB ngân hàng khác qua năm ACB Sacombank Đông Á Exim 21/12/04 21/12/05 21/12/04 21/12/05 21/12/04 21/12/05 21/12/04 21/12/05 Tổng tài sản 15.649 24.420 10.507 14.618 6.394 8.255 8.268 11.378 Cho vay 6.759 9.565 5.986 8.425 4.670 6.100 5.016 6.598 Tỷ trọng 43,19% 39,16% 56,97% 57,63% 73,03% 73,89% 60,66% 57,98% Lợi nhuận trước thuế 278 385 198 306 98 134 25 Tổng thu nhập 1.011 1.555 838 1.253 470 684 467 1.104 Tổng chi phí 753 1.170 640 947 372 550 467 1.079 Đơn vị tính: tỷ đồng Qua bảng 1, ta thấy rằng, xét mặt số tuyệt đối ACB dẫn đầu so với ngân hàng khác dư nợ cho vay với 9.565 tỷ đồng vào cuối năm 2005 Tuy nhiên, xét tỷ trọng dư nợ cho vay tổng tài sản ngân hàng khác cao hẳn ngân hàng Á Châu (đặc biệt ngân hàng Đơng Á có tổng dư nợ cho vay chiếm đến 44 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi 73% tổng số tài sản), tỷ trọng có chiều hướng tăng lên năm 2005 so với năm 2004 Riêng ACB tỷ trọng lại giảm đáng kể, năm 2004 43,19%, năm 2005 chiếm 39,16% Như vậy, ta thấy rằng, tiềm cho vay ACB lớn, ACB cần có sách cho vay thống để có nhiều hội kinh doanh hơn, đồng thời đóng góp thêm cho phát triển kinh tế nước ta II.3.2/ Thống kê loại tài sản đưa vào chấp ACB Như nói trên, cho vay an tồn ln sách hàng đầu ngân hàng Á Châu Do đó, loại hình cho vay có đảm bảo tài sản chấp loại hình cho vay chủ yếu ưa chuộng ACB Hiện nay, có nhiều loại tài sản đưa vào chấp, nhà phố, biệt thự, chung cư, nhà xưởng, đất đai, … Trong số đó, chấp nhà phố chiếm tỷ lệ cao (57,98%), tiếp đến loại hình nhà chung cư biệt thự (15,97% 15,2%) Bảng 2: Thống kê loại tài sản đưa vào chấp ACB (tháng 6/2007) Số hồ sơ Tỷ lệ Đất 10 2,57% Nhà phố 225 57,98% Biệt thự 59 15,2% Chung cư, nhà nhiều hộ nhiều tầng 62 15,97% Nhà xưởng 32 8,24% Tổng 388 100% 45 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi Số hồ sơ 500,00 460,94 450,00 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 120,84 150,00 126,96 100,00 50,00 65,51 20,43 Loại tài sản 0,00 Đất Nhà phố Biệt thự Chung cư Nhà xưởng BIỂU 3: THỐNG KÊ LOẠI TÀI SẢN TÀI SẢN THẾ CHẤP Ở ACB (THÁNG 06/2007) II.3.3/ Tình hình dư nợ cho vay ngân hàng Á Châu Từ tài sản “chết”, đưa vào chấp khối tài sản tạo nên nguồn vốn “sống” cho hoạt động kinh doanh phục vụ cho đời sống ngày tăng cao người dân Và thông qua nhận chấp tài sản này, ACB cung cấp số lượng vốn lớn cho kinh tế, đặc biệt cho thị trường bất động sản phát triển cần có nhiều vốn đầu tư nước ta Bảng 3: Thống kê số dư nợ cho vay ngân hàng Á Châu qua số năm gần Tổng dư nợ 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Nửa năm đầu 2007 2.788 3.908 5.396 6.759 9.565 17.116 11.804 Đơn vị tính: tỷ đồng 46 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi Tỷ đồng 25.000 23.608 20.000 17.116 15.000 6.759 10.000 9.565 3.908 5.000 5.396 2.788 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 (Dự kiế n) Năm BIỂU 4: TÌNH HÌNH DƯ NỢ Ở ACB QUA CÁC NĂM Qua sơ đồ phân tích, ta thấy rằng, số lượng tiền ngân hàng Á Châu cho vay qua năm tăng cách nhanh chóng, đặc biệt năm 2006 tăng gần gấp đôi so với năm 2005(từ 9.565 tỷ đồng lên 17.116 tỷ đồng), dự đoán năm 2007 tổng dư nợ cho vay lên đến 23.608 tỷ đồng (nửa năm đầu 2007 11.804 tỷ đồng) Như vậy, năm 2006, tổng dư nợ cho vay ngân hàng Á Châu tăng khoảng 78% so với năm 2005; đó, theo thống kê, tổng dư nợ cho vay năm 2006 ngành ngân hàng tăng khoảng 19% Từ cho thấy, hoạt động cho vay ngân hàng Á Châu chiểm thị phần khơng nhỏ tồn thị trường cho vay nước ta II.3.4/ Thống kê tình hình cho vay theo mục đích vay vốn Trong năm qua, hoạt động tín dụng ACB ln đạt mức tăng trưởng tốt Một ngun nhân sản phẩm ACB đáp ứng nhu cầu đa dạng thành phần kinh tế, cung cấp nhiều sản phẩm tín dụng, đáp ứng mục đích vay vốn đa dạng khách hàng Qua trình khảo sát ngân hàng Á Châu, có mục đích vay vốn sau: - Vay vốn để sản xuất, kinh doanh (kinh doanh bất động sản kinh doanh loại hàng hoá khác) - Vay vốn để mua nhà - Vay vốn để xây dựng, sửa chữa lại nhà - Vay vốn để du học, du lịch 47 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi Sau số liệu thống kê mục đích vay vốn q trình thực tập ACB tháng : tháng 05/2007 tháng 06/2007 Bảng 4: Tình hình cho vay theo mục đích vay vốn (tháng 5/2007) Vay du học Khác Tổng 301 Xây dựng lại 194 78 107 1,185 1.763,07 1.051,14 678 271,36 373,13 4.136 42,62 25,41 16,39 6,56 9,02 100 Kinh doanh BĐS Khác Tổng Mua nhà Số hồ sơ 223 282 505 Số dư nợ (tỷ đồng) 779,77 983,3 Tỷ lệ % 18,85 23,77 Số dư nợ 1.200,00 983,30 1.000,00 800,00 1.051,14 779,77 678,00 600,00 373,13 400,00 271,36 200,00 0,00 Kinh doanh BĐS Kinh doanh c Mua BĐS Xâ y dự ng lạ i Vay du họ c Khá c Mục đích vay BIỂU 5: THỐNG KÊ TÌNH HÌNH CHO VAY Ở ACB THEO MỤC ĐÍCH VAY VỐN TRONG THÁNG 05/2007 48 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi Bảng 5: Tình hình cho vay theo mục đích vay vốn (tháng 6/2007) Số hồ sơ Kinh doanh BĐS Khác Tổng 152 216 368 Số dư nợ (tỷ đồng) 463,96 Tỷ lệ% 19,15 658,99 Mua nhà 188 1.050,52 615,63 27,2 46,36 Xây dựng lại 121 Vay du học 60 Khác Tổng 54 795 397,09 158,93 218,53 2.422,78 15,32 7,66 6,89 100 23,75 Soá hồ sơ 658,99 700,00 615,63 600,00 500,00 463,96 397,09 400,00 300,00 218,53 158,93 200,00 100,00 0,00 Kinh Kinh Mua Xaây Vay du doanh BĐS doanh khác BĐS dựng lại học Khác Mục đích vay BIỂU 6: THỐNG KÊ TÌNH HÌNH CHO VAY Ở ACB THEO MỤC ĐÍCH VAY VỐN TRONG THÁNG 06/2007 Có thể thấy rằng, việc vay vốn cho mục đích sản xuất, kinh doanh chiếm tỷ lệ cao (trung bình 44,49%) Bên cạnh vay vốn để mua bất động sản chiếm tỷ lệ cao thứ mục đích vay vốn nêu (trung bình 24,58%), vay vốn cho mục đích xây dựng sửa chữa lại nhà trung bình chiếm 15.85% tổng số trừơng hợp vay vốn Số liệu thu thập cho thấy: tổng số trường hợp vay vốn cho mục đích sản xuất, kinh doanh trung bình có đến gần 43% trường hợp vay vốn để kinh doanh, mua bán bất động sản Điều có nghĩa trung bình có đến khoảng 59.4% trường hợp có mục đích vay liên quan đến việc đầu tư vào bất động sản Tính trung bình tháng 5/2007 6/2007, ngân hàng Á Châu cung cấp lượng vốn khoảng 1.992,8 tỷ đồng cho hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản nước ta, góp phần làm cho thị trường bất động sản có nguồn vốn lớn để phát triển 49 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi II.3.5/ Các hình thức tín dụng ngân hàng Á Châu Như nói trên, bất động sản có đặc trưng thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao; việc trả nợ vay cho mục đích có liên quan đến bất động sản đòi hỏi phải có thời gian dài Cho nên, để việc vay vốn đầu tư vào bất động sản đạt hiệu cao khách hàng cần vay theo hình thức tín dụng trung dài hạn Vậy, tơi xin vào tìm hiểu xem hình thức tín dụng chiếm tỷ trọng lớn ngân hàng Á Châu năm gần Bảng 6: Các hình thức tín dụng ngân hàng Á Châu Năm Cho vay ngắn hạn Cho vay trung, dài hạn Cho vay hợp vốn 2005 4.851.873 4.010.283 458.705 2006 9.568.946 7.038.212 378.856 2006 so với 2005 (%) 197,22% 175.5% 82.5% Đơn vị tính: triệu đồng Số dư nợ 12.000.000 10.000.000 9.568.946 8.000.000 7.038.212 6.000.000 4.851.873 4.010.283 4.000.000 2.000.000 458.705 378.856 Cho vay ngắ n hạn Cho vay trung, dài hạ n Cho vay hợ p vố n Hình thứ c tín dụ ng BIỂU 7: CÁC HÌNH THỨC TÍN DỤNG Ở NGÂN HÀNG Á CHÂU Số liệu cho thấy: cho vay ngắn hạn chiếm vị trí số năm 2005 2006, tốc độ tăng hình thức tín dụng nhanh hẳn hình thức lại 50 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi (cho vay ngắn hạn tăng 197,22%; trung dài hạn tăng 175,5%; cho vay hợp vốn lại giảm 17,5%) Cần thấy rằng: vay ngắn hạn thường phục vụ cho mục đích kinh doanh nhỏ lẻ, chủ yếu đầu tư vào xây dựng, sửa chữa lại bất động sản; việc vay vốn để thực dự án xây dựng kinh doanh BĐS đòi hỏi phải thực theo hình thức cho vay trung dài hạn cho vay hợp vốn Thế nhưng, thực tế cho thấy ngân hàng lại thường thích loại hình cho vay ngắn hạn vòng xoay vốn nhanh, độ rủi ro thấp Một điểm khác nữa, theo đánh giá Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ cho vay trung dài hạn tổ chức tín dụng Ngân hàng Nhà nước cho thị trường nhà đất không ổn định giao dịch trầm lắng tài sản bảo đảm cho khoản tín dụng doanh nghiệp bất động sản chủ yếu giá trị quyền sử dụng tài sản gắn liền Điều tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hoạt động tín dụng Cho nên, năm 2006, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tổ chức tín dụng xem xét thẩm định kỹ lưỡng dự án bất động sản, cho vay dự án có tính khả thi cao chủ đầu tư có khả hồn trả nợ thời hạn Không Ngân hàng Nhà nước yêu cầu ngân hàng phải ban hành qui chế nghiệp vụ cho vay bất đồng sản nhằm giám sát tạo hành lang an toàn cho việc cấp tín dụng dự án bất động sản Đây lý cho vay trung dài hạn cho vay hợp vốn lại không chiếm tỷ lệ cao tổng dư nợ cho vay ngân hàng Á Châu Và không riêng ngân hàng Á Châu mà ngân hàng thương mại khác thực sách thận trọng, chưa mạnh tay sử dụng vốn ngắn hạn vay trung - dài hạn lo ngại rủi ro kỳ hạn, khó lường rủi ro phát sinh trình thực dự án khả thu hồi vốn tương lai dự án Như vậy, ngân hàng nước nói chung ngân hàng Á Châu nói riêng cung cấp số lượng vốn khơng nhỏ cho thị trường bất động sản nhìn chung lượng vốn chưa sử dụng hiệu để trở thành động lực mạnh thúc đẩy cho phát triển thị trường bất động sản nước ta II.4/ Những ưu, khuyết điểm hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp ngân hàng Á Châu Qua tìm hiểu hoạt động thực tế ngân hàng Á Châu, phần đánh giá uy tín ngân hàng Á Châu lĩnh vực hoạt động tín dụng Song bên cạnh ưu điểm trội việc cho vay ngân hàng Á Châu số hạn chế định II.4.1/ Quy trình cho vay - Ngân hàng Á Châu xem ngân hàng có quy trình cho vay nhanh chóng đơn giản nước Quy trình hệ thống hoá thành bước phân chia cụ thể bước thực cho nhiều phận đảm nhận khác – người việc, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện, đạt hiệu quả, 51 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi suất cao Ngoài ra, phận nhiệm vụ giúp giảm thiểu tiêu cực xảy q trình làm việc, giúp ngân hàng tránh rủi ro xảy cho vay vốn - Hai phận quy trình cho vay phận tín dụng, phận thẩm định tài sản phối hợp tốt, hoạt động chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm làm việc, có tác phong đạo đức nghề nghiệp cao, giúp cho quy trình cho vay vốn vận hành trơn tru nhanh gọn Tuy nhiên, đôi lúc việc phối hợp thực phận chưa đồng việc liên lạc cho chậm chạp, mang tính hình thức, không cập nhật thông tin kịp thời - Quy trình cho vay hỗ trợ chương trình quản lý mạng TCBS, giúp cho việc theo dõi tiến độ hồ sơ dễ dàng, thuận tiện nhanh chóng Tuy nhiên, nhiều chi nhánh chương trình quản lý mạng chưa cài đặt xong, gây rắc rối cho việc quản lý, theo dõi cập nhật thông tin II.4.2/ Hoạt động liên quan đến pháp lý chứng từ - Đây phận riêng biệt quy trình cho vay ngân hàng Á Châu, nắm toàn thủ tục pháp lý hợp đồng vay vốn, công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm thực Bộ phận xây dựng chuyên nghiệp với nhân viên tuyển chọn gắt gao Đồng thời, trình làm việc, nhân viên phải tham gia khố học ngân hàng Á Châu đào tạo nhằm đạt chuyên mơn hố cao nghề nghiệp - Loại hình “Vay siêu tốc 24 – không công chứng tài sản chấp” đưa ACB trở thành nơi có hoạt động cho vay nhanh gọn đơn giản Loại hình dịch vụ bước đột phá lớn việc đơn giản hoá thủ tục pháp lý mà ngân hàng Á Châu đạt năm gần Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cho vay vốn, ngân hàng đòi hỏi người vay phải đáp ứng nhiều điều kiện khác kèm theo, như: số vay vốn ít, giấy tờ tài sản đảm bảo phải loại sổ đỏ sổ hồng, Điều làm cho loại hình cho vay trở nên hạn chế, không đến với nhiều khách hàng II.4.3/ Thẩm định tài sản chấp - Việc thẩm định tài sản ngân hàng Á Châu thực hệ thống lập trình riêng cho ngân hàng nên việc tính tốn xác, nhanh chóng đạt hiệu cao Việc xét duyệt kết thẩm định phân công rõ ràng, cụ thể cho nhân viên có nhiều kinh nghiệm, giúp cho việc xét duyệt nhanh gọn có độ tin cậy cao - Nhưng bên cạnh đó, thấy rằng: bất động sản thẩm định chủ yếu tập trung vào loại hình nhà phố, nhà xưởng, biệt thự, chung cư, Cho nên, phương pháp thẩm định sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh, phương pháp chi phí Còn lại bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp, bất động sản có tiềm phát triển, ít, sở, phương pháp sử dụng để định giá cho loại bất động sản nhiều hạn chế thời gian thử nghiệm Vì ảnh hưởng nhiều đến độ tin cậy kết thẩm định giá 52 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi - Giá đất thị trường tăng cách nhanh chóng Nhưng hệ thống thơng tin thị trường thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nói chung hạn chế, hầu hết thông tin thu thập thơng tin rao bán, mang tính chất tự phát, khơng thực tế, xác, thị trường bất động sản biến động Việc xây dựng đơn giá đất thị trường đơn giá sàn xây dựng gặp nhiều khó khăn, xác, tồn nhiều khu vực kịp xây dựng, cập nhật lại đơn giá mới, ảnh hưởng đến chất lượng công việc - Do thiếu thông tin quy hoạch nên nhiều trường hợp cho vay vốn không nhận biết tài sản chấp có nằm khu quy hoạch hay không Điều hạn chế việc thẩm định tài sản ACB - Hiện chưa có quy định chung thẩm định giá bất động sản nên ngân hàng tự xây dựng, ứng dụng phương pháp, quy định riêng Việc gây hậu giá trị thẩm định bất động sản ngân hàng khác có sai biệt chênh lệch lớn Điều tạo cho khách hàng cảm giác không tin tưởng vào kết thẩm định ngân hàng gây rủi ro, thiệt hại cho ngân hàng hoạt động kinh doanh II.5/ Nhận xét hoạt động cho vay ngân hàng Á Châu: Tuy có chiến lược động ACB thận trọng ngân hàng cổ phần khác, có tiêu chuẩn chặt chẽ tín dụng tài sản bảo đảm, điều làm cho ACB có vị đặc thù ACB mặt đứng đầu mặt tạo doanh số hoạt động ngành, mặt khác lại ngân hàng có tỷ lệ cho vay/tiền gửi thấp nằm số ngân hàng có mức chênh lệch lãi suất cho vay lãi suất tiền gửi thấp Điều giúp cho tỷ lệ nợ xấu ACB chưa vượt 1%, điểm tích cực, bên cạnh cản trở cho mở rộng thị trường ACB Một điểm khác ACB ngân hàng khác q dè dặt, chưa mở rộng cánh cửa tín dụng với công ty bất động sản, làm cho phần lớn dự án trung dài hạn cơng ty phải tìm đến với quỹ đầu tư Điều lại cho thấy sách cho vay thận trọng làm cho ACB bỏ qua nhiều hội để gia tăng hiệu hoạt động ngân hàng Tuy nhiên, qua số liệu phân tích tình hình cho vay ngân hàng Á Châu, ta thấy rằng, hoạt động cho vay ACB đa dạng hiệu quả; nhiều trở thành nguồn cung vốn dồi cho kinh tế nước ta Từ nguồn cung cấp vốn này, nhà đầu tư kinh doanh BĐS có thêm điều kiện, tiềm lực để tham gia vào hoạt động giao dịch thị trường bất động sản Như vậy, thông qua hình thức vay vốn, người dân đưa nhà, đất vào lưu thơng làm kích thích thị trường bất động sản phát triển tốt Chưa hết, từ khối tài sản nằm “chết” chỗ, chuyển vào đầu tư sản xuất, kinh doanh tạo thêm cải cho xã hội Đó lợi ích yếu mà hoạt động cho vay tổ chức tín dụng đem lại cho kinh tế nước 53 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi KẾT LUẬN Kết luận Qua trình tìm hiểu thực đề tài, tơi nhận thấy được: Tín dụng ngân hàng cơng cụ thúc đẩy tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi cho chủ thể kinh tế cần thiết vay số vốn Đây hoạt động có ích cho phát triển kinh tế nước ta, kinh tế trình hội nhập với kinh tế giới Trong đó, hình thức tín dụng cho vay đảm bảo bất động sản thấp hình thức giữ vị trí chủ đạo ngành tín dụng ngân hàng , giúp đem lại nguồn vốn lớn cho đầu tư phát triển, đặc biệt nhiều góp phần vào phát triển thị trường bất động sản nước ta Trong bối cảnh hoạt động cho vay có đảm bảo tài sản chấp ngày lớn mạnh, bảo đảm tiền vay vấn đề vô quan trọng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, lẽ biện pháp nhằm hạn chế rủi ro tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn Chính vậy, để tạo sở pháp lý đầy đủ cho tổ chức tín dụng khách hàng hoạt động thuận lợi, hệ thống pháp luật ngân hàng nói chung, bảo đảm tiền vay nói riêng Nhà nước ta khơng ngừng hồn thiện, tạo hành lang pháp lý an tồn, thơng thống, phù hợp với chuẩn mực, thơng lệ quốc tế điều kiện thực tiễn Việt Nam Cho đến thời điểm nay, hệ thống pháp luật Việt Nam có nhiều văn quy phạm pháp luật thuộc nhiều ngành luật khác quy định biện pháp bảo đảm như: quy định chấp quyền sử dụng đất pháp luật đất đai (Luật đất đai năm 2003); quy định chấp, cầm cố, bảo lãnh lĩnh vực kinh tế, tài chính, ngân hàng, hàng khơng, hàng hải (Luật tổ chức tín dụng năm 1997, Luật hàng hải) Tuy nhiên, nội dung quy định có nhiều vấn đề khơng phù hợp việc áp dụng quy định biện pháp bảo đảm có điểm chưa thống nhất, gây lúng túng cho quan, người thực hiện, kể chủ thể áp dụng pháp luật Thực trạng cho thấy tính thống hệ thống pháp luật thực định Việt Nam chưa bảo đảm Điều gây ảnh hưởng khơng nhỏ cho ngành tín dụng ngân hàng, gây thiệt hại khơng cho tổ chức, cá nhân muốn vay vốn làm ăn Bên cạnh vấn đề tìm hiểu trình thực tập nghiên cứu, tơi nhận thấy đề tài điều chưa đạt Đó là: hạn chế trình nghiên cứu phạm vi nghiên cứu nhỏ, số liệu thu thập không nhiều, nên đề tài chưa thể hết quy mô hoạt động cho vay toàn ngành ngân hàng nước Đồng thời, đề tài chưa sâu vạch rõ ảnh hưởng, tác động hoạt động cho vay phát triển thị trường bất động sản nước ta Tuy nhiên, với thu thập suốt thời gian qua, tơi có nhìn khái qt hoạt động cho vay có đảm bảo tài sản chấp Từ đó, tơi có số kiến nghị cho hoạt động ngày phát triển tốt 54 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi Những đề xuất, kiến nghị nhằm phát triển hoạt động cho vay nước ta nói chung hoạt động cho vay ngân hàng Á Châu nói riêng Qua trình thực tập tìm hiểu nghiên cứu hoạt động cho vay ngân hàng Á Châu, xin có số đề xuất sau: + Về phía ngân hàng thương mại Thẩm định tài sản: Đa dạng hồ mạng lưới thơng tin, trao đổi thơng tin với đơn vị bạn bỏ tiền để mua thông tin từ cá nhân, tổ chức tin cậy, tránh tình trạng phụ thuộc vào vài luồng thông tin chủ yếu Đồng thời, tăng cường công tác giao lưu, học hỏi với đơn vị có chức thẩm định ngân hàng bạn, qua tiến đến việc đưa quy trình, phương pháp chung cho cơng tác thẩm định giá phục vụ mục đích chấp, mang lại lợi ích cho đơi bên Về trách nhiệm bên tham gia chấp: Pháp luật đề cao việc bên phải tự chịu trách nhiệm cam kết Do đó, cho vay vốn, bên cho vay phải thẩm định tính khả thi phương án, dự án, khả trả nợ người vay, tài sản dùng để bảo đảm có thuộc sở hữu bảo đảm không yêu cầu khác Bên cho vay ỷ lại vào hợp đồng chấp có cơng chứng chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm mà bỏ qua việc xác minh đắn quyền sở hữu tài sản bảo đảm tư cách khách hàng vay vốn + Về phía quan Nhà nước Nhìn chung vướng mắc vấn đề pháp lý hoạt động cho vay chủ yếu điều luật quy định không rõ ràng không thống với Vì vấn đề quan trọng phải để xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, thơng suốt nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật nước ta Về nguyên tắc áp dụng pháp luật: Các quy định Bộ Luật Dân Sự 2005 với tính chất đạo luật gốc áp dụng chung, thống lĩnh vực Các quy định Pháp luật chuyên ngành quy định chi tiết, cụ thể cho phù hợp với đối tượng điều chỉnh chuyên ngành đó, không trái nới nguyên tắc Bộ Luật Dân Sự 2005 Do đó, pháp luật lĩnh vực cụ thể có quy định cụ thể khác với Bộ Luật Dân Sự 2005 việc xác lập, thực giao dịch bảo đảm (nhưng không trái với nguyên tắc tinh thần Bộ Luật Dân Sự 2005) quy định ưu tiên áp dụng Về việc đăng ký chấp: Thiết nghĩ việc đăng ký chấp ghi nhận đăng ký chấp giấy chủ quyền cần thiết Bởi thông qua hoạt động đăng ký này, thông tin tình trạng pháp lý 55 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi bất động sản cập nhật kịp thời, đảm bảo tính minh bạch, an tồn cho giao dịch thị trường, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đảm bảo quyền lợi lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân có liên quan Còn việc ghi nhận đăng ký chấp giấy chủ quyền việc làm khơng gây lãng phí, lại giúp giảm thiểu thời gian tiến hành thủ tục cho vay, giúp người dân ngân hàng nhanh chóng nắm bắt hội làm ăn Ngoài ra, việc ghi nhận đăng ký chấp giấy chủ quyền nên thống cách ghi nhận nước quan cấp ban hành, không nên địa phương tự thống ghi 56 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi TÀI LIỆU THAM KHẢO - Thông Tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT - Hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Nghị Định 163 - Về giao dịch bảo đảm - Bộ Luật Dân Sự 2005 - Luật Hơn nhân gia đình - Các tài liệu cung cấp trình thực tập Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu như: + Sách nghiệp vụ tín dụng phần I + Cơng văn: Quyết định việc thẩm định bất động sản + Công văn quy định cách tính hệ số hẻm bất động sản - Các tài liệu nghiên cứu, tham khảo, thu thập từ Internet, như: + Các viết trang web: www.vneconomy.vn, www.donre.hochiminhcity.gov.vn, www.tuoitre.com.vn, + Các báo cáo tài ngân hàng Á Châu trang web: www.acb.com.vn 57 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi DANH SÁCH CÁC BẢNG - Bảng 1: Tình hình tài ACB ngân hàng khác qua năm 44 - Bảng 2: Thống kê loại tài sản đưa vào chấp ACB (tháng 6/2007) 45 - Bảng 3: Thống kê số dư nợ cho vay ngân hàng Á Châu qua số năm gần 46 - Bảng 4: Tình hình cho vay theo mục đích vay vốn (tháng 5/2007) 48 - Bảng 5: Tình hình cho vay theo mục đích vay vốn (tháng 6/2007) 49 - Bảng 6: Các hình thức tín dụng ngân hàng Á Châu 50 DANH SÁCH CÁC BIỂU - Biểu 1: - Biểu 2: - Biểu 3: - Biểu 4: - Biểu 5: - Biểu 6: - Biểu 7: Quá trình tăng vốn điều lệ ACB 31 Quá trình tăng tổng tài sản ACB 32 Thống kê loại tài sản tài sản chấp ACB 46 Tình hình dư nợ ACB qua năm 47 Thống kê tình hình cho vay ACB theo mục đích vay vốn tháng 05/2007 48 Thống kê tình hình cho vay ACB theo mục đích vay vốn tháng 06/2007 49 Các hình thức tín dụng ngân hàng Á Châu 50 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ - Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng ACB 33 - Sơ đồ 2: Quy trình cho vay ngân hàng ACB 43 58 ... nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu cầm cố, chấp tài sản tăng cao III Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp ngân hàng Á Châu - Phạm vi nghiên cứu: nghiên. .. Bất động sản Nguyễn Diệp Yến Nhi II Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp ngân hàng Á Châu - Xác định hình thức, quy trình, thực tiễn hoạt động. .. động cho vay bao gồm loại: cho vay có bảo đảm vật chất cho vay tín chấp Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, xin trọng tâm vào nghiên cứu hoạt động cho vay có bảo đảm vật chất với phương thức cho vay