Phân tích tài chính , kinh tế dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê

Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình , cơ sở hạ tầng , tài sản cố định phục vụ mục tiêu phát triển công nghiệp

Phần I PhÂn tích tài chính,kinh tế dự án đầu t xây dựng khu biệt thự cho thuê Mở đầu I. Vai trò của đầu t xây dựng trong nền kinh tế quốc dân Trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân luôn đợc đánh giá là có tầm quan trọng đặc biệt. Để tạo lập đợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động Đầu t xây dựng giữ vai trò quan trọng thể hiện ở các nội dung: - Đầu t xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng,tài sản cố định phục vụ mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng,phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội - Hoạt động đầu t xây dựng là hoạt động trực tiếp góp phần làm tăng trởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân. - Hoạt động đầu t xây dựng chiếm hoặc sử dụng một nguồn lực rất lớn của quốc gia trong đó chủ yếu là vốn,lao động,tài nguyên Do đó,nếu quản lý và sử dụng kém hiệu quả,đầu t không đúng mục đích sẽ dẫn đến thất thoát vô cùng lớn. - Hoạt động đầu t xây dựng góp phần thúc đẩy phát triển công nghệ,đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hoá - hiện đại hóa đất nớc,góp phần tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lợng sản phẩm,sản phẩm dịch vụ xã hội,cải thiện điều kiện lao động, môi trờng - Hoạt động đầu t xây dựng mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là sản phẩm mang tính tổng hợp,đầy đủ các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế,chính trị,khoa học - công nghệ,xã hội,khía cạnh môi trờng,an ninh quốc phòng. Nớc ta hiện nay đang ở trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Chính vì vậy,hoạt động đầu t xây dựng có vai trò rất quan trọng,góp phần thúc đẩy thực hiên nhanh chóng các mục tiêu mà Đảng và Nhà nuớc đã đề ra. II. Vai trò của dự án trong quản lý đầu t và xây dựng. - Dự án đầu t đợc lập theo quy định hiện hành của Nhà nớc là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền.Khi đã đợc phê duyệt thì dự án đầu t là căn cứ xin cấp giấy phép xây dựng,là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự kiến đạt đợc các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trờng và tính hiệu quả của dự án, giúp cho nhà đầu t quyết định nên hay không nên đầu t thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã đ- 1 ợc phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu t thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. - Dự án đầu t còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nớc có thể kiểm soát đợc một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn Nhà nớc) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. - Dự án đầu t là cơ sở so sánh kết quả đạt đợc với mục tiêu đặt ra,từ đó giúp cho nhà quản lý có phơng pháp thực hiện dự án tốt hơn. II. Nội dung của dự án đầu t xây dựng (dự án khả thi) Dự án đầu t xây dựng là một sản phẩm của các nhà chuyên môn nhằm đánh giá tính khả thi về các mặt nghệ thuật, kỹ thuật công nghệ của chủ trơng đầu t, dự án đầu t để làm cơ sở ra quyết định đầu t hay không đầu t. Nội dung của dự án đầu t gồm hai phần + Thuyết minh của dự án + Thiết kế cơ sở của dự án Nội dung cụ thể thể hiện trong điều 6, điều 7 của Nghị định 16/2005/NĐ-CP nh sau: 1. Nội dung phần thuyết minh của dự án. 1.1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu t, đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất kinh doanh hình thức đầu t xây dựng công trình; địa điểm xây dựng nhu cầu sử dụng đất; điều cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. 1.2. Mô tả quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất. 1.3. Các giải pháp thực hiện bao gồm: Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc; Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động; Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. 1.4. Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. 1.5. Tổng mức đầu t của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. 2. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án 2.1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu t và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ. 2 2.2. Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau: a. Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng. b. Thuyết minh công nghệ: Giới thiệu tóm tắt phơng án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng. c. Thuyết minh xây dựng: - Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác. - Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phơng án xử lý các chớng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có. - Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tởng của phơng án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trờng, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng. Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phơng án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế Giới thiệu tóm tắt phơng án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trờng. Dự tính khối lợng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu t và thời gian xây dựng công trình. 2.3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu. b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thớc và khối lợng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng. c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ. - Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 Điều này nhng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định đợc tổng mức đầu t và tính toán đợc hiệu quả đầu t của dự án. - Số lợng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở đợc lập tối thiểu là 9 bộ. 3. Đề cơng của dự án IV.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội. 1. Nội dung cơ bản phân tích tài chính Dự án đầu t : 3 Khi soạn thảo một dự án, ngời ta tiến hành nhiều loại phân tích trong đó có phân tích tài chính. Phân tích tài chính là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t. Thông thờng ngời ta tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản sau: * Tính toán các số liệu đầu vào trong phân tích đánh giá gồm - Xác định tổng mức đầu t cho dự án - Xác định doanh thu (dòng tiền vào ) cho dự án trong các năm vận hành - Xác định giá trị thanh lý và thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập) + ở thời điểm kết thúc dự án gồm: thu hồi phần giá trị tài sản cố định cha hết niên hạn sử dụng (nếu có); thu hồi giá trị tài sản thanh lý khi hết niên hạn; thu hồi vốn lu động của dự án. + ở thời điểm bất kỳ trong vòng đời của dự án: giá trị thu hồi chủ yếu là thu hồi những bộ phận tài sản phải thay thế khi hết niên hạn sử dụng trong khi những tài sản khác vẫn tiếp tục đợc khai thác - Chi phí vận hành hàng năm của dự án liên quan đến việc sản xuất ra sản phẩm: chỉ kể đến những chi phí phát sinh ngay tại những thời điểm vận hành khi dự án đa vào sản xuất ra sản phẩm. - Chi phí khấu hao tài sản cố định trong vận hành - Các khoản chi phí thuê đất, trả lãi tín dụng trong đầu t Tổng hợp chi phí vận hành, khấu hao, thuê đất trả lãi sẽ tạo ra toàn bộ chi phí sản xuất kinh doanh trong quá trình vận hành. Trên cơ sở doah thu và chi phí sản xuất kinh doanh ta tính đợc lãi hoặc lỗ - Lập kế hoạch sử dụng vốn - Xác định thời gian để phân tích đánh giá dự án - Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc) * Phân tích lãi lỗ trong quá trình kinh doanh * Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính - Phơng pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh Các chỉ tiêu tĩnh là các chỉ tiêu tính cho một năm (hay nói chung cho một thời đoạn của dự án và không kể đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian. Các chỉ tiêu này thờng đợc dùng để tính toán cho giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi. + Phơng pháp so sánh theo chỉ tiêu chi phí cho một sản phẩm + Phơng pháp so sánh theo chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một sản phẩm + Phơng pháp so sánh theo chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu t. 4 + Phơng pháp so sánh theo chỉ tiêu thu hồi vốn: thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận hàng năm, thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao cơ bản hàng năm. - Phơng pháp dùng nhóm chỉ tiêu động. Các chỉ tiêu động là các chỉ tiêu có tính đến tính chất biến động của chúng theo thời gian trong vòng đời của dự án. + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu giá trị tơng lai hiệu số thu chi. + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu giá trị san đều hàng năm hiệu số thu chi + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR + Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu tỷ số thu chi BCR * Phân tích đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án: Trong nền kinh tế thị trờng, bên cạnh chỉ tiêu lợi nhuận, nhà đầu t còn phải đặc biệt chú ý đến độ an toàn của dự án, trong đó an toàn về mặt tài chính đóng một vai trò quan trọng. Việc dánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án có thể xem xét nhiều nội dung: - Theo nguồn vốn - Theo khả năng trả nợ - Theo phân tích hoà vốn - Theo thời hạn thu hồi vốn * Phân tích đánh giá độ nhạy của dự án về mặt tài chính: Trong phân tích tài chính để đánh giá đợc các chỉ tiêu hiệu quả và an toàn ngời ta phải thừa nhận (giả định) tất cả các số liệu đầu vào dùng trong phân tích đợc xem là xác định ứng với một xác suất nhất định. Trong thực tế những số liệu này có thể biến động do đó ta phải tiếp tục khảo sát đánh giá lại tính hiệu quả và an toàn khi các yếu tố đầu vào dùng trong phân tích biến động. Thực chất của việc phân tích độ nhạy là cho thay đổi những yếu tố đầu vào dùng trong phân tích đánh giá về phía bất lợi một tỷ lệ % nhất định nào đó để tìm ra tỷ lệ % thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả và an toàn ban đầu. Nếu tỷ lệ % thay đổi càng nhỏ thì dự án càng an toàn, dự án có độ nhạy thấp và ngợc lại. Việc phân tích này sẽ giúp nhà đầu t đa ra quyết định đúng đắn nhất và ngời soạn thảo dự án đề xuất những giải pháp xử lý cho phù hợp trong trờng hợp đa dự án vào vận hành khai thác. Phân tích tài chính sẽ giúp cho chủ đầu t xem xét việc bỏ chi phí nh thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích thu đợc và chi phí bỏ ra từ đó đi đến quyết 5 định có đần t hay không, giúp cho chủ đầu t có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét việc chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu t. 2. Nội dung cơ bản phân tích kinh tế - xã hội Dự án đầu t : * Phân tích hiệu quả kinh tế-xã hội dự án đầu t có thể thực hiện theo phơng pháp phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau: Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. Mức thu hút lao động vào làm việc. Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án. Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án. * Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và gốc độ lợi ích của quốc gia và toàn xã hôị. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế (là giá tài chính hay giá thị trờng đã đợc điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hởng nh qui luật cung cẫu, thuế trong giá .). Phân tích tính đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội. Các chỉ tiêu kinh tế tơng tự nh chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhng dùng giá kinh tế. Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội nh giá trị sản pzhẩm xã hội gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nớc,tăng chất lợng sản phẩm,cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân . Các chỉ tiêu xã hội: cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân giải quyết thất nghiệp . Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu ngoài dự án nh :Bảo vệ môi trờng sinh thái nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân . V. Giới thiệu dự án: Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự cho thuê Chủ đầu t: Công ty đầu t và phát triển nhà Hà Nội Địa điểm xây dựng:Ngoại thành Hà Nội Quy mô dự án: Nhóm II. Gồm 13 hạng mục chính: Nhà A (2 tầng):có 4 nhà Nhà C (2 tầng và 1 tầng xép):có 8 nhà Nhà D (4 tầng):1 nhà Số lợng phòng: 6 - Phòng khách : 20 phòng - Phòng ăn : 20 phòng - Phòng WC : 105 phòng - Phòng phục vụ : 5 phòng - Phòng ngủ : 101 phòng - Phòng bếp :20 phòng - Phòng giặt : 5 phòng - Quầy Bar : 16 quầy *Mục đích đầu t: Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tợng cho thuê là khách trong nớc và nớc ngoài, thuê ở và làm việc.Dự án dự kiến thực hiện đầu t và xây dựng bắt đầu vào đầu quý 4 năm 2007 và kết thúc vào cuối quý 4 năm 2008,đa vào vận hành. Giải pháp xây dựng:Công trình nhà dân dụng thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại. Trang thiết bị: Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao 7 CHƯƠNG I phân tích tài chính dự án đầu t xây dựng khu biệt thự cho thuê 1. Xác định Tổng mức đầu t của dự án ( T MĐT ): +Sử dụng phơng pháp tính theo diện tích của công trình,hạng mục công trình và giá xây dựng tổng hợp,suất vốn đầu t xây dựng công trình quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2007/NĐ-CP. +Xác định tổng mức đầu t là theo diện tích của công trình,hạng mục công trình:sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng (S XD ) và suất chi phí thiết bị (S TB ) hoặc giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu t xây dựng cho từng công trình thuộc dự án và tổng mức đầu t của dự án. +Tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình đợc tính theo công thức: V= G XD + G TB + G GPMB +G QLDA +G TV +G K +G DP Trong đó: V: Tổng mức đầu t của dự án đầu t xây dựng công trình. G XD : Chi phí xây dựng của dự án. G TB : Chi phí mua sắm thiết bị lắp đặt vào công trình. G GPMB :Chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng và tái định c. G QLDA :Chi phí quản lý dự án. G TV : Chi phí t vấn đầu t xây dựng. G K :Chi phí khác của dự án. G DP :Chi phí dự phòng. 1.1 Xác định chi phí xây dựng của dự án: a/Các căn cứ để xây dựng các hạng mục: - Danh mục các công trình,hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án - Quy mô xây dựng các công trình,hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án -Suất chi phí xây dựng và thiết bị của một đơn vị quy mô xây dựng - Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (T GTGT ) theo quy định (10%). b/ Xác định các diện tích xây dựng cơ bản: Nhà A. Tầng 1: F A 1 = (9.9 + 0.22)*(9.3 + 0.22) - (1.8*3.6) + 1.2*5.7 + 0.5*1.2 2 *3.14 = 98.96 m 2 Tầng 2: F A 2 = (9.9 + 0.22)*(9.3 + 0.22) + 1.2*7.5 + 1*2.1 + 1*3.6 + 1*2.6 = 96.4436 + 9 + 2.1 + 3.6 + 2.6 = 113.64 m 2  Tæng diÖn tÝch sµn cña 4 nhµ A lµ : 4 F A = 4*( 98.96 + 113.64 ) = 850.42 m 2 . Nhµ C. TÇng 1: F C 1 = 2*(8.1 + 0.22)*(11.4 - 1.5 + 0.22) + (2.1 + 0.22)*(1.5 + 0.22) + 0.5*(2.1 + 0.22)*(1.2 + 0.22) - (2.4 + 0.22)*(2.4 - 1.5 + 0.22) = 171.10 m 2 . TÇng 2: F C 2 = 2*(8.1 + 0.22)*(11.4 + 0.22) + (1.2 + 0.22)*(0.9 + 3.3 + 0.22) + 0.5*(2.1 + 0.22)*(1.2 + 0.22) + 0.5*(2.4 + 1.2 + 4.5*0.666) = 204.25 m 2 . TÇng xÐp: F C X = (16.2 + 0.22)*(4.2 + 2.1 + 1.5 + 2.1 + 0.22) + 2.1*1.2 +(5.7*2 + 1.2 + 0.22 + 4.2 + 0.22)*(1.2 + 0.22) = 193.17 m 2  Tæng diÖn tÝch sµn cña 8 nhµ C lµ : 8F C = 8*(171.1 + 204.25 + 193.17) = 4548.14 m 2 Nhµ D. TÇng 1 : F D 1 = 5*[(15 - 3 + 0,22)*(7.2 + 0,22) + (7.2 + 0.22)*(3 + 0.22)*0.5] = 5*(90.67 + 11.95) = 513.09 m 2 . TÇng 2 : F D 2 = 5*[(15 - 3 + 0,22)*(7.2 + 0,22) + (7.2 + 0.22)*(3 + 0.22)*0.5] + (5*7.2 + 0.22)*1.8 = 513.093 + 65.196 = 578.29 m 2 . TÇng 3 : F D 3 = 80%F D 2 = 462.6312 m 2 . TÇng 4: F D 4 = 60%F D 2 =346.97  Tæng diÖn tÝch sµn cña 1 nhµ D lµ : F D = 513.09+ 578.29+462.63+346.97=1900.98 m 2 . • Tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ : F SXD = 4*F A + 8*F C +F D = 850.42+4548.14+1900.98=7299.54 m 2 • Tæng diÖn tÝch sµn tÇng 1: F s1 = 4*98.96+8*171.10+513.09= 2277.74 m 2 Bảng tổng hợp diện tích xây dựng các hạng mục chính Tổng mặt bằng nhà (m 2 ) Số lợng Diện tích (m 2 ) Diện tích nhà A 98.96 4 395.84 Diện tích nhà C 171.10 8 1368.80 Diện tích nhà D 513.09 1 513.09 Tổng 2277.73 Tổng diện tích sàn nhà (m2) Nhà A 212.60 4 850.40 Nhà C 568.52 8 4548.16 Nhà D 1900.98 1 1900.98 Tổng 7299.54 - Diện tích xây dựng: Tờng bao 220, diện tích sàn tính ra ngoài mép tờng tới giới hạn đổ bêtông. - Diện tích cho thuê:Diện tích sàn phía trong tờng, lôgia ban công đợc tính theo hệ số 0.5, tầng áp mái không tính vào diện tích cho thuê - Diện tích chiếm đất: Phần diện tích mà hạng mục chiếm, lấy theo hình chiếu mặt bằng mái. * Chọn diện tích tổng mặt bằng: F = 7000 m 2 (100x70). Diện tích xây dựng chiếm: %5.32 7000 73.2277 = - Diện tích giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe chiếm 25% dtích TMB (1750 m 2 ). - Diện tích vờn hoa cây xanh chiếm 20% dtích TMB (1400 m 2 ) c/ Xác định chi phí xây dựng: Chi phí xây dựng của dự án (G XD ) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình,hạng mục công trình thuộc dự án: )1( 1 XD GTGT n i i XDXD TgG += = g i XD - chi phí xây dựng trớc thuế của hạng mục thứ i: g i XD = S i x P i n số hạng mục công trình thuộc dự án P i - mức giá (cha gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i S i - diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i - thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp (10%) - San lấp mặt bằng dùng đất đã đợc đầm nén.Chiều cao san nền là 60 cm.Vậy khối lợng san nền là:7000*0.6=4200 m 3 .