phân tích tài chính, kinh tế dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO THUÊ Trang ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư (ĐTXD) xây dựng kinh tế quốc dân Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng quốc gia, chế độ trị, đánh giá cao tầm quan trọng sở hạ tầng, trang thiết bị toàn kinh tế quốc dân Để tạo lập sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt quốc gia hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò quan trọng ĐTXD có vai trò quan trọng thể qua đặc trưng sau:  Hoạt động đầu tư xây dựng xem hoạt động trước bước để trực tiếp tạo dựng sở vật chất ( quy ước gọi tài sản) cho toàn nghành kinh tế quốc dân Sau nghành KTQD khai thác công trình tạo cải vật chất thoả mãn nhu cầu cộng đồng xã hội  Tạo cấu kinh tế mới, làm xuất ngành sản xuất  Góp phần phân công lao động xã hội cách hợp lý, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển xã hội  Qua đầu tư xây dựng cho phép giải hài hoà mối quan hệ nảy sinh kinh tế xã hội mối quan hệ phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế trung ương địa phương; phát triển kinh tế vùng sâu, vùng xa…  Đối với hoạt động kinh doanh hoạt động đầu tư đổi công nghệ hoạt động liên quan tới sống còn, đổi phát triển doanh nghiệp  Đối với nước ta giai đoạn độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực nhanh công công nhiệp hoá, đại hoá mà đảng nhà nước đề Cụ thể là:  ĐTXD hoạt động chủ yếu tạo dựng công trình, sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành, thành phần kinh tế phát triển xã hội  ĐTXD đáp ứng ngày cao nhu cầu người góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo công trình kiến trúc dân tộc có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái  ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối công trình xây dựng hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng,…) Vai trò dự án đầu tư (DAĐT) quản lý đầu tư xây dựng Dự án đầu tư tế bào hoạt động đầu tư Đó tập hợp biện pháp có khoa học sở pháp lý đề xuất mặt kỹ thuật, công Trang ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN nghệ, tổ chức sản xuất, tài kinh tế xã hội để làm sở cho việc định bỏ vốn đầu tư với hiệu tài đem lại cho DN hiệu kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia xã hội lớn có Theo quy chế quản lý đầu tư xây dựng, dự án đầu tư xây dựng tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng mặt số lượng nâng cao mặt chất lượng sản phẩm dịch vụ, đảm bảo hiệu tài chính, kinh tế xã hội ứng với khoảng thời hạn định( bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp) Vậy nên vai trò dự án đóng vai trò quan trọng:  DAĐT có vai trò đặc biệt quan trọng thông qua nhà nước kiểm soát cách toàn diện mặt hiệu tài (dự án sử dụng vốn nhà nước) hiệu xã hội an ninh quốc phòng  DAĐT sở so sánh kết đạt với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực dự án tốt  DAĐT hệ thống triển khai, cụ thể hóa ý tưởng & hội chuyển hóa dần biện pháp đề xuất( kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xã hội) trở thành thực, sở để giúp nhà đầu tư xem xét tính khả thi dự án Đặc biệt tính khả thi hiệu dự án từ đến định có đầu tư hay không?  Thông qua việc thẩm định, phê duyệt dự án, Nhà nước kiểm soát công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường khía cạnh khác dự án  Thông qua dự án mà quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không Nội dung dự án đầu tư Theo NĐ12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần sau: Phần I : Phần thuyết minh dự án Nội dung phần thuyết minh Dự án đầu tư xây dựng công trình Sự cần thiết mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh sản phẩm; tác động xã hội địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu yếu tố đầu vào khác Mô tả quy mô diện tích xây dựng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ công suất Các giải pháp thực bao gồm: Trang ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN a) Phương án chung giải phóng mặt bằng, tái định cư phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật có; b) Các phương án thiết kế kiến trúc công trình đô thị công trình có yêu cầu kiến trúc; c) Phương án khai thác dự án sử dụng lao động; d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hình thức quản lý dự án Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng cháy, chữa cháy yêu cầu an ninh, quốc phòng Tổng mức đầu tư dự án; khả thu xếp vốn, nguồn vốn khả cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn dự án có yêu cầu thu hồi vốn phân tích đánh giá hiệu kinh tế - tài chính, hiệu xã hội dự án Phần II : Nội dung thiết kế sở dự án Thiết kế sở thiết kế thực giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng công trình sở phương án thiết kế lựa chọn, bảo đảm thể thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng, để triển khai bước thiết theo Nội dung thiết kế sở bao gồm phần thuyết minh phần vẽ Phần thuyết minh thiết kế sở bao gồm nội dung: a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt công trình, phương án tuyến công trình công trình xây dựng theo tuyến; vị trí, quy mô xây dựng hạng mục công trình; việc kết nối hạng mục công trình thuộc dự án với hạ tầng kỹ thuật khu vực; b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ công trình có yêu cầu công nghệ; c) Phương án kiến trúc công trình có yêu cầu kiến trúc; d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu công trình; đ) Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật; e) Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu áp dụng Phần vẽ thiết kế sở bao gồm: Trang ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN a) Bản vẽ tổng mặt công trình vẽ bình đồ phương án tuyến công trình công trình xây dựng theo tuyến; b) Sơ đồ công nghệ, vẽ dây chuyền công nghệ công trình có yêu cầu công nghệ; c) Bản vẽ phương án kiến trúc công trình có yêu cầu kiến trúc; d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Phân tích tài dự án đầu tư: 4.1.1 Ý nghĩa phân tích tài dự án đầu tư: Phân tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Để xác định, phân tích khoản thu, khoản chi, hiệu tài chính, an toàn tài độ nhạy dự án Phân tích tài nội dung quam trọng phải lập phần thuyết minh dự án, có ý nghĩa chủ yếu sau: - Giúp chủ đầu tư có sở vững để định có hay không đầu tư vào dự án - Là để quan tào trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trả nợ…và định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án - Khi dự án định đầu tư phương án tài dự án kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực công việc dự án giai đoạn tiếp sau có liên quan - Các tiêu nội dung phân tích tài đat giai đoạn dự án quan trọng để so sánh với thực tế sau dự án vào vận hành khai thác, từ dễ dàng phân tích tìm chênh lệch, tìm biện pháp hiệu chỉnh… 4.1.2 Xác định yếu tố đầu vào Khi lập, phân tích tài dự án đầu tư cần thực nội dung sau đây: a) Tính toán, xác định toàn số liệu đầu vào dùng phân tích ( chủ yếu dòng tiền): • Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư) • Doanh thu cho dự án năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm dự án sản xuất bán tiêu thụ năm vận hành Chú ý thuế VAT đầu ra) • Xác định giá trị thu hồi tài sản dự án (phần thu nhập bất thường DA) • Xác định chi phí vận hành hàng năm dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động) • Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định năm vận hành Trang ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN • Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng  Trên sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh vận hành, tiến hành tính toán lãi lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng) • Xác định nguồn vốn cấu vốn cho dự án • Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án • Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận hay ngưỡng hiệu định trước) b)Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, …) Phân tích lỗ lãi Tính toán năm vận hành dự án có lãi hay lỗ Có tiêu • Lợi nhuận trước thuế LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh • Lợi nhuận ròng LNR = LNTT – Thuế TNDN c) Phân tích, đánh giá hiệu tài dự án qua hệ thống tiêu đánh giá hiệu (tĩnh động) *Nhóm tiêu tĩnh: Phân tích đánh giá hiệu tài theo tiêu tĩnh quy ước tiêu tính toán cho thời đoạn ngắn thường tính toán cho năm mà không xét đến giá trị tiền theo thời gian +Chỉ tiêu lợi nhuân tính cho đơn vị sản phẩm Ld = P − C sd → max P :giá bán đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu C sd :chi phí tính cho đơn vị sản phẩm n +Lợi nhuân bình quân năm Tbq = + Mức doanh lợi đồng vốn đầu tư M= Lbq V L bq : lợi nhuận bình quân năm V: vốn đầu tư Trang ∑L t =1 n t − > max ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN Mức doanh lợi đồng vốn cố định M cd = Lbq Vcd + Chi phí tính cho đơn vị sản phẩm dự án Cd = V r ( + Cn ) Q *Nhóm tiêu động Phân tich đánh giá hiệu theo tiêu động phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi dòng tiền theo thời gian; tính toán với vòng đời dự án có xét đến gái trị theo thời gian tiền Hiệu tài dự án: • Đánh giá hiệu tài thông qua tiêu giá hiệu số thu chi n Bt Ct NPV = ∑ t t -∑ t = (1 + r ) t =1 (1 + r ) n B t : Lợi ích năm thứ t C t : Chi phí năm t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận dự án Nếu NPV ≥ => dự án đáng giá Nếu N PV < => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài thông qua giá trị tương lai hiệu số thu chi n NFV = ∑ ( B − C )(1 + r ) t =o t n −t t Nếu NFV ≥ => dự án đáng giá Nếu NFV < => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài tiêu san hiệu số thu chi NAV = NPV r (1 + r ) n r = NFV n (1 + r ) n − (1 + r ) − Nếu NAV ≥ => dự án đáng giá Nếu NAV < => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài tiêu suất thu lợi nội n Bt − Ct ∑ (1 + IRR) t =0 t =0 Trang ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài tỷ số thu chi BCR = PB FB = PC FC Nếu BCR ≥ dự án đáng giá Nếu BCR < dự án không đáng giá d Phân tích an toàn tài độ nhạy • Phân tích an tòan nguồn vốn Phân tích pháp lý nguồn vốn, uy tín, lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín quan đứng bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn dự án nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn tỷ giá hối đoái Sự hợp lý mặt cấu vốn dự án vốn tự có vốn vay… • Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn tài cho dự án Điểm hòa vốn lãi lỗ doanh thu bán hang vừa đủ trang trải chi phí bât biến, chi phí khả biến trình hoạt động, lợi nhuận băng Tại điểm hòa vốn xác định doanh thu hòa vốn sản lượng hòa vốn mức hoạt động hòa vốn V- Thv ∑N t =0 hv ,t =0 N hv,t : Nguồn hoàn vốn năm t • Phân tích điểm hòa vốn Doanh thu hòa vốn Rh = FC VC 1− R FC : chi phí cố định dự án VC : chi phí biến đổi dự án R : doanh thu dự án Sản lượng hòa vốn dự án Trang ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA Qh = GVHD: TS.ĐẶNG VĂN FC P−v P : giá bán đơn vị sản phẩm v : chi phí khả biến 1đvsp Mức hoạt động hòa vốn Mh = Qh R 100% = h 100% Q R • Phân tích thời hạn hoàn vốn Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận To = V L Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao: Tk = V L+K • Phân tích khả trả nợ Theo tiêu khả trả nợ dự án: K Nt = Bt At Bt: Nguồn tài dùng trả nợ năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi vận hành At: Số nợ phải trả năm t gồm gốc lãi K nt < => dự án khả trả nợ K nt ≥ => dự án có khả trả nợ 2< K nt < => dự án có khả trả nợ vững • Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn Thời hạn hoàn vốn thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ Thời hạn hoàn vốn tính theo công thức dạng tĩnh theo công thức dạng động sau: Bt − C t =0 ∑ t t = (1 + r ) Tn Tn: Thời hạn hoàn vốn tìm phương pháp tính thử dần từ phương trình Trang ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN Khi Th< Thq Th -> Min Kết luận: Dự án có độ an toàn cao Trong : Thq – thời hạn hoàn vốn quy định trước • Phân tích độ nhạy dự án mặt tài Trong thực tế tiêu dự kiến ban đầu lập dự án thường khác với tiêu thực tế đạt đưọc thực dự án Do cần phải cho tiêu phân tích hiêu dự án biến đổi phía bất lợi 10-20% tính toán lại tiêu hiệu này.Sau tính toán mà đảm bảo coi phương án đề đảm bảo + Phân tích độ nhạy theo tiêu NPV doanh thu giảm mức 5% 10% + Phân tích độ nhạy theo tiêu suất thu lợi nội chi phí tăng mức 5%, 10% Độ nhạy hiệu (Hn) xác định theo công thức: Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100 Hn bé độ nhạy bé độ an toàn cao Hbt tiêu hiệu xét ( NPV, IRR…) tính điều kiện bình thường tính toán ban đầu Hx tiêu hiệu xét ( NPV, IRR,…) tính điều kiện bất lợi so với điều kiện tính toán ban đầu 4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng giác độ lợi ích toàn kinh tế quốc dân, toàn xã hội & cộng đồng Phân tích kinh tế xã hội cần thiết vì:  Trong kinh tế thị trường, chủ trương đầu tư phần lớn doanh   nghiệp tự định xuất phát từ lợi ích trực tiếp doanh nghiệp lợi ích không trái với pháp luật phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung toàn đất nước Lợi ích Nhà nước doanh nghiệp phải kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu thể thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư Phân tích kinh tế - xã hội nhà đầu tư chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực dự án Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội chủ yếu để Nhà nước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư Trang 10 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA Phân tích độ an toàn tài theo phân tích hoà vốn Căn xác định: Dựa vào doanh thu hàng năm Chi phí cố định hàng năm sản xuất kinh doanh Chi phí biến đổi hàng năm sản xuất kinh doanh Bảng 1.30: xác định chi phí cố định chi phí biến đổi ĐVT: triệu đồng TT Nội dung I Chi phí cố định 50% Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Khấu hao tài sản cố định Thuê đất vận hành Trả lãi tín dụng vận hành ( lãi dài hạn ) Chi phí trả lương Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế Chi phí quản lý khác cố định Tổng cộng Chi phí biến đổi 50% Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Chi phí điện, nước,điện thoại Trả lãi tín dụng vận II Năm Năm Năm Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 10,467.29 312.66 10,467.29 312.66 10,467.29 312.66 10,467.29 312.66 10,467.29 312.66 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 14,847.69 12,601.48 10,040.80 7,121.62 3,793.76 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 587.40 587.40 587.40 587.40 587.40 587.40 587.40 587.40 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 31,484.12 29,237.90 26,677.22 23,758.05 20,430.19 12,997.42 12,997.42 12,997.42 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,515.99 1,515.99 1,515.99 1,610.73 1,610.73 1,610.73 1,894.98 1,894.98 757.99 757.99 757.99 805.37 805.37 805.37 947.49 947.49 Trang 80 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ hành ( lãi lưu động ) Chi phí quản lý khác thay đổi Thuế thu nhập doanh ngiệp Tổng cộng TT Nội dung I Chi phí cố định 50% Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Khấu hao tài sản cố định Thuê đất vận hành Trả lãi tín dụng vận hành ( lãi dài hạn ) Chi phí trả lương Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế Chi phí quản lý khác cố định Tổng cộng Chi phí biến đổi 50% Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Chi phí điện, nước,điện thoại II GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA 1,263.32 1,263.32 1,263.32 1,342.28 1,342.28 1,342.28 1,579.15 1,579.15 3,701.04 8,258.27 4,262.59 8,819.82 4,902.76 9,459.99 6,366.86 11,145.17 7,198.82 11,977.13 9,057.02 13,835.33 11,259.93 16,701.49 11,306.73 16,748.29 Năm Năm Năm 13 Năm 14 Năm 15 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 6,828.28 312.66 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 2,670.00 587.40 587.40 587.40 587.40 587.40 587.40 587.40 587.40 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,019.93 1,894.98 1,894.98 1,894.98 1,894.98 1,894.98 1,894.98 1,894.98 1,894.98 Trang 81 Năm 10 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Trả lãi tín dụng vận hành ( lãi lưu động ) Chi phí quản lý khác thay đổi Thuế thu nhập doanh ngiệp Tổng cộng GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA 947.49 947.49 947.49 947.49 947.49 947.49 947.49 947.49 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 1,579.15 11,259.93 11,188.70 11,192.14 11,181.77 11,181.77 11,181.77 11,181.77 11,181.77 16,701.49 16,630.25 16,633.70 16,623.32 16,623.32 16,623.32 16,623.32 16,623.32 FC Rh = VC Doanh thu hoà vốn DA : 1− R Mức hoạt động hoà vốn DA : M h = Trong đó: Rh *100% Rmax Rh : Doanh thu hoà vốn DA Mh : Mức hoạt động hoà vốn DA FC : Chi phí cố định VC : Chi phí biến đổi R : Doanh thu thực tế hàng năm DA Rmax : Doanh thu tối đa DA Lập bảng tính toán doanh thu hoà vốn mức hoạt động hoà vốn Trang 82 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA Bảng 1.31: xác định doanh thu mức hoạt động hòa vốn ĐVT: triệu đồng TT Nội dung Doanh thu Chi phí cố định FC Chi phí biến đổi VC Doanh thu hòa vốn Mức hoạt động hòa vốn (%) Năm Năm Năm 50,532.84 50,532.84 50,532.84 31,484.12 29,237.90 26,677.22 8,258.27 8,819.82 9,459.99 37,634.49 35,419.98 32,821.58 74.48% 70.09% 64.95% Năm vận hành Năm Năm 53,691.14 53,691.14 23,758.05 20,430.19 11,145.17 11,977.13 29,981.61 26,296.21 55.84% 48.98% Năm 53,691.14 12,997.42 13,835.33 17,509.28 32.61% Năm 63,166.04 12,997.42 16,701.49 17,669.29 27.97% Năm 63,353.24 12,997.42 16,748.29 17,668.27 27.89% Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Doanh thu 63,353.24 63,166.04 63,207.54 63,166.04 63,166.04 63,166.04 63,166.04 63,166.04 Chi phí cố định FC 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 12,997.42 Chi phí biến đổi VC 16,748.29 16,630.25 16,633.70 16,623.32 16,623.32 16,623.32 16,623.32 16,623.32 Doanh thu hòa vốn 17,668.27 17,642.24 17,639.41 17,639.62 17,639.62 17,639.62 17,639.62 17,639.62 Mức hoạt động hòa vốn (%) 27.89% 27.93% 27.91% 27.93% 27.93% 27.93% 27.93% 27.93% - Dự án có mức hoạt động hoà vốn lớn năm =74.48% , nhỏ năm thứ =27.89% - Mức hoạt động trung bình 39.89% >30% - Doanh thu hòa vốn trung bình là: 22,565.36 triệu đồng Kết luận: Dự án có độ an toàn trung bình TT Nội dung Trang 83 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN CHƯƠNG II PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án đầu tư thực theo phương pháp phân tích số tiêu đơn giản (theo giá tài chính) sau: Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều ,hiệu kinh tế xã hội lớn Cơ sở xác định : Căn vào doanh thu hàng năm chi phí đầu vào vật chất (nguyên vật liệu ,khấu hao …) hàng năm Lập bảng tính chi phí đầu vào vật chất cho năm vận hành : Trang 84 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA Bảng 2.1 - Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Đơn vị tính: triệu đồng TT Nội dung Chi phí điện nước, điện thoại Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Khấu hao tài sản cố định Chi phí quản lý khác Tổng cộng TT Nội dung Chi phí điện nước, điện thoại Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Khấu hao tài sản cố định Chi phí quản lý khác Tổng cộng Năm vận hành Năm Năm 1,610.73 1,610.73 2,039.86 2,039.86 10,467.29 10,467.29 2,921.43 2,921.43 Năm Năm Năm Năm Năm Năm 1,515.99 1,515.99 1,515.99 1,610.73 1,894.98 1,894.98 2,039.86 2,039.86 2,039.86 2,039.86 2,039.86 2,039.86 10,467.29 10,467.29 10,467.29 6,828.28 6,828.28 6,828.28 2,842.47 2,842.47 2,842.47 2,921.43 3,158.30 3,158.30 16,865.6 16,865.6 16,865.6 17,039.31 17,039.31 13,400.31 13,921.43 13,921.43 0 Năm Năm Năm 10 1,894.98 1,894.98 1,894.98 2,039.86 2,039.86 2,039.86 6,828.28 6,828.28 6,828.28 3,158.30 3,158.30 3,158.30 13,921.43 13,921.43 13,921.43 Lập bảng tính giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo ra: Trang 85 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1,894.98 1,894.98 1,894.98 1,894.98 1,894.98 2,039.86 2,039.86 2,039.86 2,039.86 2,039.86 6,828.28 6,828.28 6,828.28 6,828.28 6,828.28 3,158.30 3,158.30 3,158.30 3,158.30 3,158.30 13,921.43 13,921.43 13,921.43 13,921.43 13,921.43 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA Bảng 2.2 - Xác định giá trị sản phẩm gia tăng Đơn vị tính: triệu đồng TT Nội dung Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng cộng dồn TT Nội dung Năm 50,532.84 Năm 50,532.84 Năm 50,532.84 Năm vận hành Năm Năm 53,691.14 53,691.14 16,865.60 16,865.60 16,865.60 17,039.31 17,039.31 13,400.31 13,921.43 13,921.43 33,667.23 33,667.23 33,667.23 36,651.83 36,651.83 40,290.83 49,244.62 49,431.82 33,667.23 67,334.46 101,001.69 137,653.52 174,305.35 214,596.18 263,840.80 313,272.62 Năm 63,166.04 Năm 63,166.04 Năm 10 63,207.54 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 63,166.04 63,166.04 Năm 53,691.14 Năm 63,166.04 Năm 63,353.24 Năm 13 63,166.04 Năm 14 63,166.04 Năm 15 63,166.04 Doanh thu Chi phí đầu vào vật 13,921.43 13,921.43 13,921.43 13,921.43 13,921.43 13,921.43 13,921.43 13,921.43 chất Giá trị sản phẩm gia 49,244.62 49,244.62 49,286.12 49,244.62 49,244.62 49,244.62 49,244.62 49,244.62 tăng Giá trị sản phẩm gia 313,272.62 362,517.23 411,803.35 461,047.97 510,292.59 559,537.21 608,781.83 658,026.45 tăng cộng dồn Kết luận : Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo tính cho thời kỳ phân tích 658,026.45 triệu đồng Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm 43,868.43 triệu đồng Trang 86 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA Đánh giá : Dự án tạo lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân Như dự án có hiệu mặt kinh tế xã hội Mức thu hút lao động vào làm việc Tổng số lao động thu hút vào làm việc năm là:81 người Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn đầu tư dự án 81/200,324.67= 0,000404 Kết luận: triệu đồng dự án tạo 0,000404 chỗ làm 3.Mức đóng góp dự án vào ngân sách Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao.Các khoản nộp ngân sách chủ yếu khoản thuế,tiền thuế đất kinh doanh VATnộp = VATđầu Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng VAT : - VATđầu vào ( Theo hướng dẫn luật thuế VAT-TT120-2003 ) Trang 87 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA Bảng 2.3- Xác định thuế VAT nộp ngân sách Đơn vị tính: triệu đồng TT Nội dung I II III Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT đầu (10%) Thuế VAT đầu vào Chi phí điện thoại Thuế VAT (10%) Chi phí điện, nước Thuế VAT (5%) Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Thuế VAT (10%) 50% Chi phí quản lý khác Thuế VAT (10%) Thuế VAT nộp ngân sách TT Nội dung Năm 5,053.28 50,532.84 5,053.28 447.18 505.33 50.53 1,010.66 50.53 2,039.86 203.99 1,421.24 142.12 4,606.11 I II Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT đầu (10%) Thuế VAT đầu vào Chi phí điện thoại Thuế VAT (10%) Năm 6,316.60 63,166.04 6,316.60 488.23 631.66 63.17 Chi phí điện, nước 1,263.32 Trang 88 Năm 5,053.28 50,532.84 5,053.28 447.18 505.33 50.53 1,010.66 50.53 2,039.86 203.99 1,421.24 142.12 4,606.11 Năm 5,053.28 50,532.84 5,053.28 447.18 505.33 50.53 1,010.66 50.53 2,039.86 203.99 1,421.24 142.12 4,606.11 Năm vận hành Năm Năm 5,369.11 5,369.11 53,691.14 53,691.14 5,369.11 5,369.11 457.44 457.44 536.91 536.91 53.69 53.69 1,073.82 1,073.82 53.69 53.69 2,039.86 2,039.86 203.99 203.99 1,460.71 1,460.71 146.07 146.07 4,911.67 4,911.67 Năm 5,369.11 53,691.14 5,369.11 457.44 536.91 53.69 1,073.82 53.69 2,039.86 203.99 1,460.71 146.07 4,911.67 Năm 6,316.60 63,166.04 6,316.60 488.23 631.66 63.17 1,263.32 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 Năm 6,316.60 63,166.04 6,316.60 488.23 631.66 63.17 1,263.32 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 6,316.60 6,316.60 63,166.04 63,166.04 6,316.60 6,316.60 488.23 488.23 631.66 631.66 63.17 63.17 Năm 13 6,316.60 63,166.04 6,316.60 488.23 631.66 63.17 Năm 14 6,316.60 63,166.04 6,316.60 488.23 631.66 63.17 Năm 15 6,316.60 63,166.04 6,316.60 488.23 631.66 63.17 1,263.32 1,263.32 1,263.32 Năm 6,316.60 63,166.04 6,316.60 488.23 631.66 63.17 Năm 10 6,316.60 63,166.04 6,316.60 488.23 631.66 63.17 1,263.32 1,263.32 1,263.32 1,263.32 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ III GVHD: TS.ĐẶNG VĂN DỰA Thuế VAT (5%) Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Thuế VAT (10%) 50% Chi phí quản lý khác Thuế VAT (10%) Thuế VAT nộp ngân sách 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37 63.17 2,039.86 203.99 1,579.15 157.92 5,828.37  Tổng thuế VAT nộp ngân sách 102883,111 triệu đồng Lập bảng xác định khoản nộp ngân sách chủ yếu: Bảng 2.4 - Các khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị tính: triệu đồng TT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng TT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Năm 3.00 3,701.04 4,606.11 312.66 8,622.81 Năm 3.00 11,306.73 5,828.37 312.66 17,450.76 Trang 89 Năm 3.00 4,262.59 4,606.11 312.66 9,184.36 Năm 3.00 11,188.70 5,828.37 312.66 17,332.73 Năm 3.00 4,902.76 4,606.11 312.66 9,824.53 Năm vận hành Năm Năm 3.00 3.00 6,366.86 7,198.82 4,911.67 4,911.67 312.66 312.66 11,594.19 12,426.16 Năm 3.00 9,057.02 4,911.67 312.66 14,284.35 Năm 3.00 11,259.93 5,828.37 312.66 17,403.96 Năm 3.00 11,306.73 5,828.37 312.66 17,450.76 Năm 10 3.00 11,192.14 5,828.37 312.66 17,336.17 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 3.00 3.00 11,181.77 11,181.77 5,828.37 5,828.37 312.66 312.66 17,325.80 17,325.80 Năm 13 3.00 11,181.77 5,828.37 312.66 17,325.80 Năm 14 3.00 11,181.77 5,828.37 312.66 17,325.80 Năm 15 3.00 11,181.77 5,828.37 312.66 17,325.80 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN Tổng cộng khoản nộp ngân sách đời dự án 222,089.01 triệu đồng Tổng cộng khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là: 222,089.01/15 = 14,805.93 triệu đồng - Tỷ lệ khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án là: NS TB 14,653.55 = * 100% = 7.31% V DA 200,324.47 Thu nhập người lao động làm việc dự án Tổng thu nhập người lao động làm việc dự án hàng năm 32.963 triệu đồng/năm Các lợi ích ảnh hưởng khác - Tính khả thi nguồn vốn dự án: Dự án có khả trả nợ, nhiên độ an toàn không cao - Dự án phê duyệt đưa vào hoạt động gúp phần làm thay đổi cấu kinh tế vùng theo định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội vùng Đồng thời góp phần mở hoạt động văn hoá, giao lưu đối nội đối ngoại - Những nhân tố ảnh hưởng tới tính hiệu dự án tỉ lệ lạm phát cao, trượt giá dẫn tới dự báo không xác làm ảnh hưởng tới dự án mà ảnh hưởng nhiều giá nguyên vật liệu xây dựng - Qua để vận hành dự án cách có hiệu cao đòi hỏi có chế quản lí tốt, ban quản lí nắm bắt biến động thị trường nhằm điều chỉnh cho phù hợp Do dự án hướng tới người có thu nhập cao chế độ không gian chung, xanh, bảo vệ cần quan tâm thường xuyên Trang 90 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN Bảng 2.5: Tổng hợp tiêu kinh tế kĩ thuật dự án STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Các tiêu I Các tiêu giá trị sử dụng công Cấp công trình Mức độ tiện nghi trang thiết bị Tuổi thọ Diện tích chiếm đất Số nhà cho thuê Diện tích cho thuê II Các tiêu tài Vốn đầu tư Vốn cố định Vốn lưu động Suất vốn đầu tư Tổng lợi nhuận ròng Lợi nhuận ròng bình quân năm Mức doanh lợi vốn đầu tư Mức doanh lợi vốn cố định Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu Lãi suất tối thiểu chấp nhận Giá trị ròng Suất thu lợi nội IRR Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian Doanh thu đạt công suất thiết kế Doanh thu hòa vốn Tỷ lệ hòa vốn Khả trả nợ III Các tiêu hiệu kinh tế xã hội Tổng giá trị sản phẩm túy gia tăng Giá trị sản phẩm túy gia tăng bình quân năm Số lao động thu hút vào dự án Thu nhập bình quân người lao động Tổng mức đóng góp cho ngân sách Mức đóng góp cho ngân sách bình quân Trang 91 Đơn vị Cấp Tiêu chuẩn Năm m2 m2 trđ trđ trđ trđ/m2 trđ trđ % trđ % Năm Trị số III *** 30.00 18,000.00 25.00 10,527.67 200,324.47 195,271.19 5,053.28 19.03 409,036.28 27,269.09 0.136 0.140 0.464 16% 27,432.31 18.85% năm tháng trđ trđ % lần 11 năm tháng ngày 63,166.04 22,565.36 39.89% 1.17 trđ 658,026.45 trđ 43,868.43 người trđ/năm trđ trđ 81 32.963 222,089.01 14,805.93 Năm ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN Kết luận kiến nghị I.Kết luận Các số kinh tế cho thấy dự án mang lại hiệu kinh tế cao đầu tư + Đối với tiêu lợi nhuận: Những năm đầu lợi nhuận mang lại cho dự án thấp, năm đầu Càng năm sau lợi nhuận tăng lên đạt mức cao nnhững năm cuối Điều chứng tỏ dự án hoạt động có hiệu + Đối với tiêu hiệu số thu chi NPV: Dòng tiền tệ ròng tăng dần theo thời gian năm cuối đạt tỷ lệ cao Do đến năm thứ đạt hiệu thu hồi vốn đầu tư + Đối với tiêu suất thu lợi nội IRR: Suất thu lợi nội đạt 18.85 %, cao nhiều so với lãi suất tối thiểu chấp nhận (16 %) Do với phương hướng dự án có lượng vốn đầu tư nhiều khả phát triển tốt dự án đạt hiệu cao dự án đáng giá để đầu tư + Qua việc tính toán kiểm tra cách thay đổi doanh thu dự án, ta thấy tiêu hiệu giá thu chi NPV đạt hiệu giảm doanh thu 10% Điều chứng tỏ tài dự án có độ nhạy tốt độ an toàn cao Nguồn vốn dự án vốn tự có vốn vay Ngân hàng nên mức lãi suất việc đáp ứng đầy đủ, kịp thời đảm bảo khả thi tài Do vậy, vốn tự có dự án cao độ an toàn tài cao II Kiến nghị Để dự án thực thi sớm, UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu tư ngành có liên quan cần tạo điều kiện thuận lợi dự án triển khai nhanh chóng Nhà nước cần có giải pháp để hạn chế biến đọng tài chính; tránh giá, trượt giá hay lạm phát tăng thị trường tương lai Bên cạnh phải có chế độ ưu đãi nhằm khuyến khích khách hàng nước khách nước vào Việt Nam Từ ngành du lịch Việt Nam phát triển tất yếu đầu tư Trang 92 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN kinh doanh khách sạn đạt hiệu cao tăng công suất khai thác, có lợi nhuận cao Các khoản thu vào ngân sách tăng góp phần làm cho kinh tế phát triển Trang 93 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN Trang 94 ... Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Phân tích tài dự án đầu tư: 4.1.1 Ý nghĩa phân tích tài dự án đầu tư: Phân tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ... Trang 12 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ DỰA GVHD: TS.ĐẶNG VĂN CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (GTMĐT) Tổng mức đầu tư dự án toàn chi phí đầu tư xây dựng, kể... diện tích xây dựng là: 18000 m2 Thời gian thực dự án: Txd = năm Thời gian để chuẩn bị thực đầu tư xây dựng:  Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 15 năm  Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt