PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ KHÁCH SẠN CHO THUÊ WHITE NIGHT

Khoa kinh tế xây dựng Bộ môn kinh tế xây dựng -O - đồ án môn học phần I PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn CHO THUÊ white night Gvhd: t.s đặng văn dựa Sinh viên: lơng minh thi Mssv: 8843 - 45 Lớp 45 kt1, khoa ktxd Hà nội, tháng 11/2003 phần I PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê white night - Mở ĐầU * I ÂN * * VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC D THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang Trong chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng quốc gia, chế độ trị, đánh giá cao tầm quan trọng sở hạ tầng, trang thiết bị toàn kinh tế quốc dân Để tạo lập đợc sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lợc đặt quốc gia hoạt động Đầu t & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò quan trọng, đợc thể qua đặc trng sau: - ĐTXD hoạt động chủ yếu tạo dựng công trình, sở hạ tầng, tài sản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành, thành phần kinh tế phát triển xã hội - ĐTXD đáp ứng ngày cao nhu cầu ngời, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo công trình kiến trúc dân tộc có tác động trực tiếp đến môi trờng sinh thái - ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia Đối với nớc ta giai đoạn độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng kinh tế quốc dân: sở, tảng & động lực thúc đẩy thực nhanh công công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc mà Đảng, Nhà nớc chủ trơng đề Cụ thể là: - Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo sản phẩm xây dựng dới dạng công trình xây dựng, TSCĐ tạo tiền đề sở vật chất ban đầu cho kinh tế quốc dân, từ ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi - Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải cách hài hoà mối quan hệ nảy sinh kinh tế & xã hội (VD : mối quan hệ phát triển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, phát triển kinh tế trung ơng & kinh tế địa phơng, phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi trờng, ) - Hoạt động đầu t lĩnh vực xây dựng hoạt động trực tiếp tạo cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài đóng góp nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nớc (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ) - Hoạt động ĐTXD chiếm khối lợng lớn nguồn lực quốc gia, chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên, Do đó, quản lý sử dụng hiệu quả, đầu t không mục đích gây thất thoát & lãng phí vô lớn, ảnh hởng nghiêm trọng tới kinh tế - Thông qua hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nớc, góp phần làm tăng suất lao động xã hội, nâng cao chất lợng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống & sinh hoạt cho ngời dân Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trờng Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu t lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối công trình xây dựng hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trờng, an ninh quốc phòng, ) II VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG Mặc dù dự án đề xuất nhng có vai trò đặc biệt quan trọng quản lý đầu t xây dựng: Dự án đầu t (DAĐT) đợc lập theo quy định hành Nhà nớc để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đợc phê duyệt DAĐT xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, để chủ đầu t xem xét hội dự kiến đạt đợc mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trờng tính hiệu THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang DAĐT có vai trò đặc biệt quan trọng thông qua Nhà nớc kiểm soát đợc cách toàn diện mặt nh hiệu tài (đối với dự án sử dụng vốn Nhà nớc), hiệu xã hội nh an ninh quốc phòng DAĐT hệ thống để triển khai, cụ thể hoá ý tởng & hội chuyển hoá dần biện pháp đợc đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế xã hội) trở thành thực Nội dung đợc soạn thảo dự án sở để giúp nhà đầu t xem xét tính khả thi dự án Đặc biệt tính khả thi hiệu dự án từ đến định có đầu t hay không? Một dự án đầu t đợc lập phê duyệt van pháp luật Nó kế hoạch cụ thể để chủ đầu t triển khai & thực công việc theo dự kiến Những tiêu đợc phê duyệt dự án đóng vai trò ngỡng khống chế để tổ chức thực & quản lý dự án Thông qua dự án mà quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không DAĐT sở so sánh kết đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực dự án tốt Thông qua việc thẩm định, phê duyệt dự án, Nhà nớc kiểm soát đợc công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trờng khía cạnh khác dự án, III NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi ) Để quản lý cách thống việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu t xây dựng, Nhà nớc ban hành quy định nội dung cho việc lập thẩm định dự án đầu t, đợc ban hành Nghị định 52/CP Thông t hớng dẫn lập thẩm định dự án Bộ Kế hoạch Đầu t loại dự án đầu t nớc dự án đầu t nớc ngoài: - Dự án đầu t nớc theo Thông t số 09 BKH/VPTĐ ngày 21/09/1996 - Dự án đầu t nớc áp dụng theo luật đầu t nớc Việt Nam văn hớng dẫn lập thẩm định dự án đầu t nớc Việt Nam Uỷ ban hợp tác đầu t (thuộc Bộ Kế hoạch Đầu t) ban hành Nội dung chủ yếu báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau: (Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999) Những để xác định cần thiết đầu t: - Căn pháp lý: định, nghị quyết, nghị định, - Căn chiến lợc phát triển KT-XH đất nớc, vùng, miền, - Căn phân tích thực tế thị trờng: + Nhu cầu thị trờng loại sản phẩm + Khả đáp ứng, Lựa chọn hình thức đầu t: - Đầu t theo chiều sâu, rộng? - Đầu t hay cải tạo mở rộng? - Nguồn vốn đầu t từ đâu? Chơng trình sản xuất yếu tố phải đáp ứng (đối với dự án có sản xuất) Các phơng án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phơng án tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm tài liệu lựa chọn địa điểm, có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hởng xấu môi trờng xã hội) Phơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có) Phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho d án (bao gồm trồng, vật nuôi có) THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu Thiết kế sơ bộ, thuyết minh chi tiết cho phơng án đề nghị lựa chọn Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ môi trờng Phơng án vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu t u đãi, vốn tín dụng thơng mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trớc nhà đầu t, ) Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu t, cụ thể phơng án hoàn trả vốn Phơng án quản lý, khai thác dự án, sử dụng bố trí lao động 10 Phân tích hiệu đầu t: - Chủ đầu t : Hiệu tài (lợi nhuận, mức doanh lợi đồng vốn, ) - Đối với Nhà nớc, cộng đồng: Hiệu kinh tế xã hội (mức nộp ngân sách, thuế, trật tự kỷ cơng an toàn xã hội, giải thất nghiệp, bảo vệ môi trờng, ) 11 Những mốc thời gian để thực trình đầu t (quá trình thực dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đa vào sử dụng, 12 Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực dự án: Chủ đầu t trực tiếp quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, 13 Xác định chủ đầu t dự án 14 Mối quan hệ & trách nhiệm quan có liên quan đến dự án IV NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI Nội dung phân tích tài dự án đầu t: Phân tích tài án đầu t phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu t Phân tích tài dự án đầu t nội dung quan trọng dự án Thông qua phân tích tài giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí nh nào, lợi ích thu sao, so sánh lợi ích chi phí đạt mức từ đến định có đầu t hay không Ngoài ra, phân tích tài giúp cho chủ đầu t có thông tin & sở cần thiết để định đầu t cách đắn Đối với quan có thẩm quyền Nhà nớc phân tích tài sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời sở để cấp giấy phép đầu t Khi lập, phân tích tài dự án đầu t cần thực nội dung sau đây: a) Tính toán, xác định toàn số liệu đầu vào dùng phân tích ( chủ yếu dòng tiền): Xác định quy mô vốn đầu t cho dự án (Tổng mức đầu t) Doanh thu cho dự án năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm dự án sản xuất đợc bán tiêu thụ năm vận hành Chú ý thuế VAT đầu ra) Xác định giá trị thu hồi tài sản dự án (phần thu nhập bất thờng DA) Xác định chi phí vận hành hàng năm dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động) Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định năm vận hành Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng Trên sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh vận hành, tiến hành tính toán lãi lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng) Xác định nguồn vốn cấu vốn cho dự án THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang b) c) d) e) Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc hay ngỡng hiệu định trớc) Tiến hành phân tích lãi lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, ) Phân tích, đánh giá hiệu tài dự án qua hệ thống tiêu đánh giá hiệu (tĩnh động) Phân tích, đánh giá độ an toàn mặt tài cho dự án Phân tích, đánh giá độ nhạy mặt tài dự án./ Nội dung phân tích kinh tế xã hội: Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng giác độ lợi ích toàn kinh tế quốc dân, toàn xã hội & cộng đồng Phân tích kinh tế xã hội cần thiết vì: Trong kinh tế thị trờng, chủ trơng đầu t phần lớn doanh nghiệp tự định xuất phát từ lợi ích trực tiếp doanh nghiệp nhng lợi ích không đợc trái với pháp luật phải phù hợp với đờng lối phát triển kinh tế - xã hội chung toàn đất nớc Lợi ích Nhà nớc doanh nghiệp phải đợc kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu đợc thể thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu t Phân tích kinh tế - xã hội nhà đầu t chủ yếu để thuyết phục Nhà nớc, quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu t thực dự án Đối với Nhà nớc, phân tích kinh tế - xã hội chủ yếu để Nhà nớc xét duyệt & cấp giấy phép đầu t Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội quan trọng để họ chấp thuận viên trợ tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trờng Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng Nhà nớc trực tiếp bỏ vốn phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu dự án Loại dự án nớc ta phổ biến chiếm nguồn vốn lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội dự án luôn giữ vai trò quan trọng Phân tích, đánh giá hiệu kinh tế-xã hội đợc thực nh nội dung phân tích hiệu qủa tài chính, nhng tiêu đầu vào phân tích tiêu đứng quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ tính tiêu đánh giá hiệu dựa góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể nh sau: a) Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm & tính cho đời dự án b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho đồng vốn dự án c) Mức thu hút lao động vào làm việc: - Tổng số lao động đợc thu hút vào làm việc hàng năm - Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn dự án d) Mức đóng góp dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho đời án e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho đời dự án f) Thu nhập ngời lao động làm việc dự án g) Các lợi ích & ảnh hởng khác, V GiớI THIệU Dự áN THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự, khách sạn Tên dự án: cho thuê White night Chủ đầu t dự án: Tập đoàn đầu t xây dựng black wall Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội (Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm Quốc lộ Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) Quy mô dự án: +) Gồm 12 hạng mục chính: Số liệu chi tiết đợc thể bảng trang 11, dới bảng tổng hợp Bảng TổNG HợP diện tích xD & diện tích sàn XD hạng mục CHíNH Đơn vị tính: m2 Hạng mục Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Tổng Số lợng 12 Diện tích xây dựng (Tính cho hạng mục) 97,01 92,23 166,05 551,22 - Tổng diện tích xây dựng (Diện tích chiếm đất) 485,05 368,92 332,10 551,22 1.737,29 Diện tích sàn xây dựng (Tính cho hạng mục) 211,02 256,65 476,23 1.880,63 - 952,46 1.880,63 4.914,79 Tổng diện tích sàn xây dựng (Công suất thiết kế) 1.055,10 1.026,60 +) Một số hạng mục phụ khác: San lấp mặt Sân bãi đỗ xe + Đờng giao thông Hàng rào, tờng bao + Cổng vào Bể bơi + Sân Tenis Vờn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh Hệ thống cấp điện nhà Hệ thống cấp, thoát nớc nhà Công trình sở hạ tầng nhà khác +) Tổng diện tích mặt khu đất là: FTMB = 4500 m2 (50 m * 90 m) (Tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích mặt bằng: 1737,29/4500 = 38,61%) bảng Tỷ lệ chiếm đất hạng mục STT Tên hạng mục Diện tích (m2) THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang Tỷ lệ chiếm đất (%) Hạng mục công trình (Nhà A, B, C, D) 1.737,29 38,61 Hàng rào, tờng bao (265m) & cổng vào (dài 15m) 62,71 1,39 Sân bãi, lán đỗ xe 225,00 5,00 Đờng giao thông 900,00 20,00 Bể bơi, sân tennis, vờn hoa, thảm cỏ, xanh 1.350,00 30,00 Cơ sở HT nhà khác 225,00 5,00 4.500,00 100,00 tổng Thời gian xây dựng hạng mục: Txd = năm (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005) Thời gian để chuẩn bị thực đầu t xây dựng: tháng (Quý 4/2004) Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 10 năm (Đầu năm 2006->Hết 2015) Mục đích đầu t : Xây dựng khu biệt thự cho ngời nớc ngời nớc thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt làm văn phòng Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị: +) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự đại +) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, ) đợc thể hồ sơ vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế bớc) +) Giải pháp quy hoạch đợc thể vẽ quy hoạch +) Tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 38,61% +) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm V, loại +) Phần xây dựng trang thiết bị có chất lợng tơng đơng & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba ( * * * ) Mặt tổng thể khu đất Và quy hoạch cho hạng mục (Trang sau) THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang Trờng đhxd hà nội 2574.47 47kt3 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang sv: Vũ Dũng _ Trờng đhxd hà nội 2574.47 47kt3 sv: Vũ Dũng _ Chơng I Phân tích tài dự án đầu t I xác định tổng mức đầu t dự án ( Tmđt ) Dự trù vốn đầu t (tổng mức đầu t) cho dự án theo số cách khác tuỳ theo số liệu thu thập đợc nớc ta thờng dự trù vốn đầu t cho dự án sở dự trù phận cấu thành tổng mức đầu t biết giá chuẩn xây dựng, số lợng giá thiết bị & chi phí khác: Tmđt = vxl + gtb + clđ + ck + dpf Trong đó: - Tmđt : Tổng mức đầu t dự án - vxl : Chi phí xây lắp hạng mục - gtb : Chi phí mua sắm thiết bị lắp đặt vào công trình - clđ : Chi phí lắp đặt thiết bị vào công trình - ck : Các khoản chi phí khác - dpf : Dự phòng phí 1) Xác định chi phí (vốn) xây lắp hạng mục ( vxl ) a) Các : án Danh mục hạng mục xây dựng: Đã trình bày phần giới thiệu dự Quy mô xây dựng hạng mục: Bảng tính cụ thể phần sau Giá chuẩn đơn vị quy mô xây dựng (Giá chuẩn đợc quy đổi theo mặt giá lúc lập dự án) Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hành Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 5% b) Xác định chi phí xây lắp hạng mục: Chi phí xây lắp hạng mục chính: xác định diện tích sàn xây dựng hạng mục Ghi chú: ( Công suất thiết kế ) S = S phòng ăn + S phòng ngủ + S phòng khách + S phòng SHC + ; S phụ = S bếp + S vệ sinh + S kho + S tiền sảnh, ban công; S giao thông = S hành lang + S cầu thang tầng; S sử dụng = S + S phụ + S giao thông; S kết cấu = Diện tích kết cấu chiếm chỗ mặt tầng; S sàn : Là tổng diện tích mặt cắt tầng nhà; S sàn = S sử dụng + S kết cấu THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3 Bảng xác định diện tích sàn xây dựng cho hạng mục công trình Đơn vị tính: m diện tích sử dụng stt diện tích sử dụng diện tích kết cấu diện tích sàn xây lắp 16,41 83,78 13,23 97,01 39,51 8,42 96,74 17,27 114,01 41,96 20,01 15,19 77,16 15,07 92,23 Tầng 49,71 17,10 11,81 78,62 15,35 93,97 Tầng xép 59,09 0,00 0,00 59,09 11,36 70,45 Tầng 68,30 27,21 44,00 139,51 26,54 166,05 Tầng 100,88 52,62 21,96 175,46 27,04 202,50 Tầng xép 67,96 12,70 11,80 92,46 15,22 107,68 hạng mục Nhà A Nhà B Nhà C diện tích diện tích phụ Diện tích giao thông Tầng 47,65 19,72 Tầng 48,81 Tầng Tầng Nhà D 211,02 256,65 476,23 551,22 (Tính chung cho toàn nhà, gồm biệt thự ghép hộ) Tầng (Gồm 15 phòng ngủ) 466,40 74,92 541,32 Tầng (Gồm 15 phòng ngủ) 466,40 74,92 541,32 Tầng (Gồm 10 phòng) 210,36 36,41 246,77 THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i tổng dt sàn (công suất) Trang 10 1.880,63 STT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Doanh thu tối đa 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 Doanh thu thực tế hàng năm 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 Chi phí khấu hao TSCĐ 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 Chi phí trả lãi vay dài hạn 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 Tổng chi phí SX-KD (FC + VC) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 Chi phí cố định (FC) 4.064.084 3.943.044 3.806.239 3.652.463 3.483.828 Chi phí biến đổi (VC) 352.634 431.457 484.006 510.280 538.292 Doanh thu hoà vốn bắt đầu có khả trả nợ 1.465.140 1.470.345 1.474.906 1.477.390 1.480.152 Mức hoạt động hoà vốn bắt đầu có khả trả nợ 11,38% 11,42% 11,45% 11,47% 11,50% c) Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ Doanh thu hoạt động hoà vốn trả xong nợ: D xn h = FC - KH - LVdh + A VC 1D Mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ: M xn h Trong đó: +) D xn : h +) M xn : h +) KH : +) LVdh : +) A : +) FC : +) VC : +) D : +) Dmax : D xn = h * 100% D max Doanh thu hoà vốn trả xong nợ dự án Mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ dự án Khấu hao tài sản cố định Chi phí trả lãi vay đầu t dài hạn Ngạch số trả nợ hàng năm Chi phí cố định Chi phí biến đổi Doanh thu thực tế hàng năm dự án Doanh thu tối đa dự án Bảng 1.27: Xác định doanh thu mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ dự án Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Doanh thu tối đa 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 Doanh thu thực tế hàng năm 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 Chi phí khấu hao TSCĐ 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 Chi phí trả lãi vay dài hạn 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 Ngạch số trả nợ hàng năm (A) 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 Tổng chi phí SX-KD (FC + VC) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 Chi phí cố định (FC) 4.064.084 3.943.044 3.806.239 3.652.463 3.483.828 Chi phí biến đổi (VC) 352.634 431.457 484.006 510.280 538.292 Doanh thu hoà vốn trả xong nợ 3.742.908 3.740.375 3.741.514 3.742.611 3.744.075 10 Mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ dự án 29,07% 29,05% 29,06% 29,07% 29,08% Nhận thấy, mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ trung bình dự án (tính thời hạn trả nợ năm) là: M xn h = (29,07 + 29,05 + 29,06 + 29,07 + 29,08)/5 = 29,066% < 30% Kết luận: Dự án có độ an toàn cao! 3) Phân tích độ nhạy dự án mặt tài a) Phân tích độ nhạy theo tiêu NPV doanh thu giảm mức 5% & 10% Khi doanh thu giảm mức 5% so với doanh thu hoạt động bình thờng: (Bảng 1.28) Khi doanh thu giảm mức 10% so với doanh thu hoạt động bình thờng: (Bảng 1.29) b) Phân tích độ nhạy theo tiêu IRR chi phí tăng mức 5% & 10% Khi chi phí tăng mức 5% so với chi phí hoạt động bình thờng: (Bảng 1.30) Khi chi phí tăng mức 10% so với chi phí hoạt động bình thờng: (Bảng 1.31) Bảng 1.28: Xác định giá hiệu số thu chi (NPV) doanh thu giảm 5% STT Nội dung I Dòng tiền thu II Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 dòng tiền thu giảm 5% 6.116.311 7.951.205 9.174.467 9.786.098 10.438.172 11.057.557 11.099.519 10.413.217 9.786.098 16.585.340 IIi Dòng tiền chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 iv Dòng tiền hiệu số thu chi -20.662.045 3.499.832 4.359.652 4.907.614 5.143.178 4.164.227 4.324.183 2.839.790 4.450.868 4.848.277 11.915.646 v Hệ số chiết khấu (r = 14%) 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 vi Dòng tiền chiết khấu -20.662.045 3.070.028 3.354.610 3.312.500 3.045.174 2.162.769 1.970.040 1.134.886 1.560.292 1.490.884 3.214.172 vii Cộng dồn dòng tiền chiết khấu -20.662.045 -17.592.018 -14.237.407 -10.924.908 -7.879.733 -5.716.964 -3.746.925 -2.612.039 -1.051.747 439.137 3.653.309 Ghi chú: Khi doanh thu giảm, số chi phí nh chi phí điện, nớc, điện thoại, thuế thu nhập doanh nghiệp, (phụ thuộc doanh thu) giảm theo Tuy nhiên để đơn giản tính toán đánh giá thiên an toàn, ta coi dòng tiền chi không đổi Ngoài ra, năm thứ 10, giá trị lại TSCĐ không đổi doanh thu thay đổi Ta có: NPV = 3.653.309.000 (VNĐ) > Vậy dự án đáng giá! Tỷ lệ % thay đổi NPV: FNPV = NPV NPVBT NPVTĐ 6.157.783 3.653.309 2.504.474 * 100 = * 100 = * 100 = * 100 = 40,67% NPVBT NPVBT 6.157.783 6.157.783 Nh vậy, dự án có độ nhạy tơng đối cao, độ an toàn & tính ổn định không cao Bảng 1.29: Xác định giá hiệu số thu chi (NPV) doanh thu giảm 10% STT Nội dung Năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ I Dòng tiền thu 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 II dòng tiền thu giảm 10% 5.794.400 7.532.720 8.691.600 9.271.041 9.888.794 10.475.580 10.515.334 9.865.153 9.271.041 16.085.741 IIi Dòng tiền chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 iv Dòng tiền hiệu số thu chi -20.662.045 3.177.920 3.941.167 4.424.748 4.628.120 3.614.849 3.742.206 2.255.605 3.902.804 4.333.219 11.416.048 v Hệ số chiết khấu (r = 14%) 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 vi Dòng tiền chiết khấu -20.662.045 2.787.649 3.032.600 2.986.579 2.740.219 1.877.440 1.704.899 901.424 1.368.163 1.332.499 3.079.408 vii Cộng dồn dòng tiền chiết khấu -20.662.045 -17.874.396 -14.841.796 -11.855.217 -9.114.999 -7.237.559 -5.532.660 -4.631.236 -3.263.073 -1.930.574 1.148.834 Ghi chú: Khi doanh thu giảm, số chi phí nh chi phí điện, nớc, điện thoại, thuế thu nhập doanh nghiệp, (phụ thuộc doanh thu) giảm theo Tuy nhiên để đơn giản tính toán đánh giá thiên an toàn, ta coi dòng tiền chi không đổi Ngoài ra, năm thứ 10, giá trị lại TSCĐ không đổi doanh thu thay đổi Ta có: NPV = 1.148.834.000 (VNĐ) > Vậy dự án đáng giá! Tỷ lệ % thay đổi NPV: FNPV = NPV NPVBT NPVTĐ 6.157.783 - 1.148.834 5.008.949 * 100 = * 100 = * 100 = * 100 = 81,34% NPVBT NPVBT 6.157.783 6.157.783 Nh vậy, dự án có độ nhạy cao, độ an toàn & tính ổn định không cao Chỉ tiêu tài (NPV) có thay đổi lớn có biến động yếu tố đầu vào (doanh thu) Bảng 1.30: Xác định suất thu lợi nội (irr) chi phí tăng 5% STT Nội dung I Dòng tiền thu II Dòng tiền chi Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 iii dòng tiền chi tăng 5% 21.695.148 2.747.304 3.771.131 4.480.195 4.875.066 6.587.642 7.070.043 8.672.716 6.260.467 5.184.713 4.903.178 iv Dòng tiền hiệu số thu chi -21.695.148 3.690.919 4.598.558 5.177.138 5.426.090 4.399.907 4.569.491 3.010.989 4.700.815 5.116.444 12.181.759 Va Hệ số chiết khấu Với IRR1 = 17,5% 0,8511 0,7243 0,6164 0,5246 0,4465 0,3800 0,3234 0,2752 0,2342 0,1994 Via Dòng tiền chiết khấu -21.695.148 3.141.207 3.330.780 3.191.363 2.846.659 1.964.510 1.736.363 973.742 1.293.809 1.198.471 2.428.462 ViIa Cộng dồn dòng tiền chiết khấu -21.695.148 -18.553.940 -15.223.160 -12.031.797 -9.185.138 -7.220.628 -5.484.265 -4.510.522 -3.216.713 -2.018.243 410.219 Vb Hệ số chiết khấu Với IRR2 = 18% 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 0,3704 0,3139 0,2660 0,2255 0,1911 Vib Dòng tiền chiết khấu -21.695.148 3.127.897 3.302.613 3.150.966 2.798.717 1.923.240 1.692.684 945.225 1.250.596 1.153.533 2.327.501 ViIb Cộng dồn dòng tiền chiết khấu -21.695.148 -18.567.251 -15.264.638 -12.113.671 -9.314.955 -7.391.715 -5.699.031 -4.753.806 -3.503.210 -2.349.677 -22.175 Từ kết nhận đợc bảng trên, ta nội suy: IRR = IRR1 + Tỷ lệ % thay đổi IRR: FIRR = NPV1 * (IRR - IRR ) 410.219 * (18 - 17,5) = 17,5 + = 17,974(%) > r = 14% NPV1 + NPV2 410.219 + 22.175 IRR IRR BT IRR TĐ 20,508 - 17,974 2,534 * 100 = * 100 = * 100 = * 100 = 12,36 % IRR BT IRR BT 20,508 20,508 Nh vậy, dự án có độ nhạy tơng đối thấp, độ an toàn & tính ổn định cao Bảng 1.31: Xác định suất thu lợi nội (irr) chi phí tăng 10% STT Nội dung I Dòng tiền thu II iii Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 Dòng tiền chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 dòng tiền chi tăng 10% 22.728.250 2.878.128 3.950.709 4.693.538 5.107.212 6.901.339 7.406.711 9.085.702 6.558.584 5.431.604 5.136.663 iv Dòng tiền hiệu số thu chi Va Hệ số chiết khấu Với IRR1 = 15,5% Via -22.728.250 3.560.095 4.418.981 4.963.796 5.193.944 4.086.210 4.232.822 2.598.002 4.402.697 4.869.553 11.948.275 0,8658 0,7496 0,6490 0,5619 0,4865 0,4212 0,3647 0,3158 0,2734 0,2367 Dòng tiền chiết khấu -22.728.250 3.082.333 3.312.517 3.221.573 2.918.565 1.987.974 1.782.946 947.470 1.390.154 1.331.224 2.828.039 ViIa Cộng dồn dòng tiền chiết khấu -22.728.250 -19.645.917 -16.333.400 -13.111.827 -10.193.262 -8.205.288 -6.422.342 -5.474.872 -4.084.718 -2.753.494 74.545 Vb Hệ số chiết khấu Với IRR2 = 16% 0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 0,4104 0,3538 0,3050 0,2630 0,2267 Vib Dòng tiền chiết khấu -22.728.250 3.069.047 3.284.023 3.180.094 2.868.569 1.945.498 1.737.329 919.250 1.342.935 1.280.463 2.708.478 ViIb Cộng dồn dòng tiền chiết khấu -22.728.250 -19.659.203 -16.375.180 -13.195.086 -10.326.518 -8.381.020 -6.643.691 -5.724.441 -4.381.506 -3.101.043 -392.565 Từ kết nhận đợc bảng trên, ta nội suy: IRR = IRR + Tỷ lệ % thay đổi IRR: FIRR = NPV1 * (IRR - IRR ) 74.545 * (16 - 15,5) = 15,5 + = 15,580 (%) > r = 14% NPV1 + NPV2 74.545 + 392.565 IRR IRR BT IRR TĐ 20,508 - 15,580 4,928 * 100 = * 100 = * 100 = * 100 = 24,03 % IRR BT IRR BT 20,508 20,508 Nh vậy, dự án có độ nhạy tơng đối cao, độ an toàn & tính ổn định bình thờng Kết luận phần phân tích tài dự án đầu t Qua bớc phân tích tài (các tiêu tĩnh, động, ), ta thấy dự án xét đáng giá Dự án có độ an toàn & ổn định tơng đối cao Vậy dự án xét đáng để đầu t Tuy nhiên, để khẳng định cách chắn tính khả thi dự án, ta cần phải tiến hành phân tích tiếp tiêu hiệu kinh tế xã hội phần sau Chơng Ii Phân tích hiệu kinh tế - xã hội dự án đầu t Phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án đầu t (DAĐT) đánh giá dự án đứng giác độ lợi ích toàn kinh tế quốc dân, xã hội & cộng đồng Phân tích kinh tế xã hội nhằm thuyết phục cộng đồng, quan quản lý Nhà nớc cho phép thực dự án; phân tích ảnh hởng dự án & biện pháp khắc phục đến điều kiện tự nhiên, xã hội địa phơng, vùng dự định thực dự án Khác với phân tích tài DAĐT, phân tích kinh tế xã hội ta dùng giá kinh tế (giá ẩn) để xem xét & đánh giá tiêu đề (Giá kinh tế = Giá tài Chính sách giá Nhà nớc) I Xác định giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm tính cho đời dự án Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế - xã hội cao Các xác định : Doanh thu hàng năm Các chi phí đầu vào vật chất, bao gồm chi phí sau: - Chi phí điện, nớc thời gian vận hành - Khấu hao tài sản cố định hàng năm - Chi phí công cụ, dụng cụ nhỏ (bình quân 35 triệu/năm) Lập bảng xác định giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo ra: Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm dự án tạo ra: G SPGT = DT CVC Trong đó: +) G SPGT : Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm +) DT : Doanh thu hàng năm (giá trị sản phẩm làm ra) +) CVC : Chi phí đầu vào vật chất (giá trị sản phẩm lao động khứ) Giá trịsản phẩm gia tăng cho đời dự án : 10 G DA = G t t =1 Có: GDA = 80.321.426.000 (VNĐ) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm: G G BQ = DA 10 Có: G BQ = 8.032.142.600 (VNĐ) Bảng 2.1: xác định giá Trị Sản Phẩm gia tăng Dự án tạo Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành Doanh thu hàng năm Chi phí đầu vào vật chất Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng cộng dồn 6.438.223 2.051.370 4.386.852 4.386.852 8.369.689 2.089.999 6.279.690 10.666.542 9.657.334 2.115.752 7.541.582 18.208.124 10.301.156 2.128.629 8.172.527 26.380.651 10.987.549 2.142.357 8.845.192 35.225.844 11.639.534 1.860.712 9.778.822 45.004.666 11.683.704 1.861.595 9.822.109 54.826.775 10.961.281 1.847.147 9.114.134 63.940.909 10.301.156 1.833.944 8.467.212 72.408.121 10 9.735.946 1.822.640 7.913.305 80.321.426 Nhận xét: Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo cao, đóng góp dự án vào tổng sản phẩm quốc dân cao II Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho đồng vốn Cơ sở xác định: -Doanh thu cho năm vận hành tiêu hao vật chất cho sản xuất kinh doanh -Nhu cầu vốn dự án Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho đồng vốn dự án H= G BQ / VDA Trong đó: +) G BQ : Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân +) VDA : Vốn đầu t dự án (gồm vốn cố định & vốn lu động) 8.032.142.600 = 0,38874 20.406.025.000 + 256.020.000 (đồng sản phẩm gia tăng/đồng vốn đầu t DA) H= Nhận xét: - Giá trị gia tăng bính quân tính cho đồng vốn dự án cao - Một đồng vốn đầu t tạo 0,38874 đồng giá trị sản phẩm gia tăng (1 năm) III Mức thu hút lao động vào làm việc 1) Tổng số lao động đợc thu hút vào làm việc hàng năm Lấy số liệu từ Bảng 1.10, chơng I, ta có bảng thống kê sau: Số lợng lao động & Chi phí trả lơng hàng năm Đơn vị tính: 1000đ Số lợng Mức lơng tháng (1000đ/tháng) Chi phí trả lơng hàng năm STT Bố trí lao động Giám đốc điều hành 2.000 24.000 Phó giám đốc 1.700 20.400 Kế toán trởng 1.500 18.000 Tài vụ 1.200 43.200 Tiếp tân 1.000 72.000 Phục vụ phòng 30 800 288.000 Bảo vệ 15 800 144.000 Nhân viên tiếp thị 1.000 36.000 Nhân viên khác 800 67.200 67 - 712.800 Tổng cộng 2) Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn đầu t dự án Công thức: K = n / VDA = 67 / 20.662.045.000 = 3,2427 * 10 - (ngời / đồng vốn) Trong đó: +) n : Số lao động đợc thu hút vào làm việc hàng năm +) VDA : Vốn đầu t cho dự án (VCĐ + VLĐ = 20.662.045.000 1000đ) Vậy, tỷ đồng vốn đầu t dự án tạo 3,2427 chỗ làm việc IV Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm mức đóng góp dự án đời dự án Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp ngân sách chủ yếu thuế loại (thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng) & tiền thuê đất sản xuất kinh doanh 1) Mức đóng góp hàng năm vào ngân sách a) Thuế môn bài: Đây khoản thuế doanh nghiệp đăng ký kinh doanh năm phải nộp khoản thuế cố định cho Nhà nớc Do doanh nghiệp hoạt động độc lập nên thuế môn phải nộp cố định hàng năm mức là: 2.500.000 (VNĐ/năm) b) Thuế thu nhập doanh nghiệp: TTNDN = (DTcha VAT - CFcha VAT) * TS Trong đó: +) TS : Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp TS = 45% +) DT cha VAT : Doanh thu hàng năm cha có thuế VAT +) CFcha VAT : Chi phí sản xuất kinh doanh cha có thuế VAT (Xem Bảng 1.19, chơng I) c) Thuế giá trị gia tăng (VAT) nộp Nhà nớc: VAT PHảI NộP = VAT ĐầU RA VAT đầu vào Thuế VAT ĐầU RA = 10% Doanh thu cho thuê Thuế VAT đầu vào = 10% Chi phí điện nớc + 10% Chi phí điện thoại điện tính +5% 1/2 Chi phí sửa chữa bảo dỡng Bảng 2.2a: thuế giá trị gia tăng (vat) nộp ngân sách hàng năm Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành VAT ĐầU RA VAT đầu vào VAT PHảI NộP 10 643.822 836.969 965.733 1.030.116 1.098.755 1.163.953 1.168.370 1.096.128 1.030.116 973.595 31.922 38.682 43.188 45.442 47.844 50.126 50.281 47.752 45.442 43.464 611.901 798.287 922.545 984.674 1.050.911 1.113.827 1.118.090 1.048.376 984.674 930.131 d) Tiền thuê đất: Công thức: Trong đó: TĐ = 0,7% * S * GĐ +) S : Diện tích đất thuê, S = FTMB = 4.500 m2 +) GĐ : Giá đất hành đất xét Tra theo Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà nội Có GĐ = 2.050.000 (vnđ/1m2) Suy ra: TĐ = 64.575.000 (VNĐ/năm) (Bảng 1.14 Chi phí thuê đất năm vận hành, chơng I) Bảng 2.2: khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành Thuế môn 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 10 2.500 Thuế TNDN (TS: 45%) 909.677 1.797.835 2.415.190 2.762.286 3.134.443 3.631.867 3.650.833 3.340.635 3.057.187 Thuế GTGT (VAT) 611.901 798.287 922.545 984.674 1.050.911 1.113.827 1.118.090 1.048.376 984.674 Tiền thuê đất 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 1.588.653 2.663.197 3.404.810 3.814.035 4.252.429 4.812.769 4.835.998 4.456.086 4.108.936 2.814.494 930.131 64.575 3.811.700 2) Tổng cộng khoản nộp ngân sách đời dự án NS DA = 37.748.613.000 (VNĐ) 3) Tổng cộng khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm Tổng G BQ = 37.748.613.000 / 10 = 3.774.861.300 (VNĐ) 4) Tỷ lệ khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án 3.774.861.300 / 20.662.045.000 = 0,1827 Kết luận: +) Dự án có mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc cao +) Bình quân đồng vốn đầu t đóng góp vào Ngân sách hàng năm 0,1827 đồng V Thu nhập ngoại tệ hàng năm cho đời dự án Là khoản tiền doanh thu ngoại tệ, ngời nớc nớc trả thuê biệt thự hay thuê phòng Do số liệu thực tế nên phần không xác định đợc Chỉ tính xác dự án vào hoạt động VI Thu nhập ngời lao động làm việc dự án Lấy số liệu từ Bảng 1.10, chơng I, ta có bảng thống kê sau: Số lợng lao động & Chi phí trả lơng hàng năm Đơn vị tính: 1000đ Số lợng Mức lơng tháng (1000đ/tháng) Chi phí trả lơng hàng năm STT Bố trí lao động Giám đốc điều hành 2.000 24.000 Phó giám đốc 1.700 20.400 Kế toán trởng 1.500 18.000 Tài vụ 1.200 43.200 Tiếp tân 1.000 72.000 Phục vụ phòng 30 800 288.000 Bảo vệ 15 800 144.000 Nhân viên tiếp thị 1.000 36.000 Nhân viên khác 800 67.200 67 - 712.800 Tổng cộng +) Thu nhập bình quân hàng năm ngời lao động: 712.800.000 / 67 = 10.638.806 (VNĐ/năm) +) Thu nhập bình quân tháng ngời lao động: 10.638.806 / 12 = 886.567 (VNĐ/tháng) VII Các lợi ích ảnh hởng khác Dự án đợc phê duyệt, tiến hành đầu t đa vào vận hành hoạt động góp phần làm thay đổi cấu kinh tế vùng theo định hớng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội toàn kinh tế nói chung & vùng nói riêng Đồng thời dự án đa vào hoạt động góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động văn hoá, giao lu đối nội đối ngoại, bảng 2.3: tổng hợp tiêu kinh tế kỹ thuật dự án sTT tiêu I Các tiêu giá trị sử dụng công Cấp công trình Mức độ tiện nghi trang thiét bị Tuổi thọ (Số năm nghiên cứu, đánh giá) Diện tích chiếm đất (Tổng mặt bằng) Diện tích sử dụng Số phòng cho thuê (Nhà D, không kể tầng 3) Số biệt thự cho thuê (Nhà A + B + C) II Các tiêu tài Vốn đầu t 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Vốn cố định Vốn lu động Suất vốn đầu t (Vốn đầu t / Diện tích sàn XD) Tổng lợi nhuận ròng Lợi nhuận ròng bình quân Mức doanh lợi vốn đầu t Mức doanh lợi vốn cố định Tỷ lệ lợi nhuận doanh thu Lãi xuất tối thiểu chấp nhận đợc Giá trị ròng (NPV) Suất thu lợi nội (IRR) Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu Doanh thu đạt công suất thiết kế (DT tối đa) Doanh thu hoà vốn Tỷ lệ hoà vốn (Mức hoạt động hoà vốn) Tỷ số khả trả nợ III Các tiêu hiệu kinh tế-xã hội đơn vị cấp khách sạn năm m2 m2 phòng biệt thự trị số II *** 10 4.500 3.510 30 11 1000đ 1000đ 1000đ/m 1000đ 1000đ % 1000đ % năm năm năm 1000đ 1000đ % - 20.662.045 20.406.025 256.020 4.204 33.628.769 3.362.877 0,163 0,165 0,336 14 6.157.783 20,508 4,773 7,338 12.876.445 3.574.476 27,760 1,987 Tổng giá trị sản phẩm tuý gia tăng 1000đ 80.321.426 Giá trị sản phẩm tuý gia tăng bình quân 1000đ 8.032.143 Số lao động thu hút vào dự án 1000đ ngời 67 Thu nhập bình quân ngời lao động 1000đ/tháng 887 Tổng mức đóng góp cho ngân sách 1000đ 37.148.613 Mức đóng góp cho ngân sách bình quân 1000đ 3.714.861 Kết luận & kiến nghị A kết luận Đây dự án đáng giá, có tính khả thi cao, thể mặt: Nguồn vốn dự án Do nguồn vốn tự có chiếm tỷ lệ cao 60% nên tính chủ động nguồn vốn cao Nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỷ lệ 40%, lãi suất vay dài hạn ngắn hạn tơng đối cao (9,6% năm & 12% năm), Ngân hàng sẵn sàng đáp ứng nhu cầu vay vốn Khả khai thác công suất doanh thu hàng năm Do có chiến lợc kinh tế Nhà nớc đẩy mạnh hoạt động du lịch, dịch vụ nhằm thu hút khách du lịch quốc tế Mặt khác, kinh tế nớc ta có tốc độ phát triển nhanh, vững chắc, vùng xây dựng vùng ven đô (có tiềm du lịch, khí hậu thoáng mát, không khí lành, ), giao thông thuận lợi (nằm Quốc lộ 5) Vì vậy, khả khai thác công suất (thu hút khách thuê, gồm & nớc), tăng doanh thu, đảm bảo lợi nhuận tơng đối cao Hiệu tài chính, độ an toàn tài cao Đối với tiêu giá hiệu số thu chi NPV: Dòng tiền tệ ròng tăng dần theo thời gian, đến năm thứ thu hồi hết vốn đầu t Giá trị ròng: NPV = 6.157.783.000 VNĐ > Dự án đáng giá ! Đối với tiêu suất thu lợi nội IRR: Suất thu lợi nội đạt đợc IRR = 20,508%, cao so với lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc (r = 14%) IRR > Ngỡng hiệu đặt Dự án đáng giá ! Độ an toàn mặt tài Dự án có thời hạn thu hồi vốn nhanh, khả trả nợ cao; doanh thu hoà vốn mức hoạt động hoà vốn, doanh thu mức hoạt động bắt đầu có khả nợ nh trả xong nợ thấp Điều chứng tỏ dự án có độ an toàn tài tơng đối cao Qua việc tính toán kiểm tra độ nhạy dự án cách thay đổi giảm doanh thu dự án 5%, 10% tăng chi phí lên 5%, 10% Ta thấy tiêu giá trị ròng (hiện giá hiệu số thu chi) NPV đảm bảo > 0, suất thu lợi nội IRR đảm bảo vợt ngỡng ( > 14%) Tuy tỷ lệ % thay đổi NPV & IRR tơng đối cao, độ nhạy dự án lớn nhng ta khẳng định dự án đáng giá & có tính khả thi cao Dự án đem lại nhiều hiệu kinh tế - xã hội Dự án tạo giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội; đóng góp phần đáng kể cho Ngân sách Nhà nớc thông qua khoản thuế, phí & lệ phí, tạo việc làm cho ngời lao động (trực tiếp) gián tiếp tạo việc làm thu nhập cho nhiều tầng lớp nhân dân thông qua cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hoá Ngoài ra, dự án góp phần thay đổi cấu & phát triển kinh tế vùng Tăng còng, mở rộng mối quan hệ giao lu văn hoá vùng miền nớc nh Việt Nam & bè bạn quốc tế B Kiến nghị Do dự án đáng giá & có tính khả thi cao Kính đề nghị UBND Thành phố Hà nội, Sở kế hoạch đầu t, Sở tài vật giá ban, ngành có liên quan sớm thẩm định phê duyệt, tạo điều kiện thuận lợi để dự án đợc thực thi sớm, nhanh chóng triển khai & vào hoạt động Nhà nớc nh UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu t, Sở tài vật giá, Ngân hàng, cần có sách u đãi vốn đầu t, thuế, giá cả, lãi suất cho vay & thời hạn cho vay để dự án đạt hiệu & có độ an toàn cao Bên cạnh đó, Nhà nớc cần có giải pháp để hạn chế biến động tài chính; tránh giá, trợt giá hay lạm phát tăng thị trờng tơng lai Đồng thời phải có chế độ u đãi nhằm khuyến khích khách hàng nớc nh khách nớc vào Việt Nam Từ ngành du lịch Việt Nam phát triển tất yếu đầu t kinh doanh khách sạn đạt đợc hiệu quả, tăng đợc công suất khai thác & có lợi nhuận cao; khoản thu & đóng góp vào Ngân sách tăng góp phần làm cho kinh tế ngày phát triển /