DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO THUÊ HÀ THÀNH

Khoa kinh tế xây dựng Bộ môn kinh tế xây dựng -O - đồ án môn học Gvhd: Cô: nguyễn thị nguyên Sinh viên: lê thị diên Mssv: 10024.47 - 47 Lớp 47 kt2, khoa ktxd phần I PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê Hà thành - Mở ĐầU * I * * VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN Trong chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng quốc gia, chế độ trị, đánh giá cao tầm quan trọng sở hạ tầng, trang thiết bị toàn kinh tế quốc dân Để tạo lập đợc sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lợc đặt quốc gia hoạt động Đầu t & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò quan trọng, đợc thể qua đặc trng sau: - ĐTXD hoạt động chủ yếu tạo dựng công trình, sở hạ tầng, tài sản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành, thành phần kinh tế phát triển xã hội Trờng ĐHXD Hà Nội đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên - ĐTXD đáp ứng ngày cao nhu cầu ngời, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo công trình kiến trúc dân tộc có tác động trực tiếp đến môi trờng sinh thái - ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia Đối với nớc ta giai đoạn độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng kinh tế quốc dân: sở, tảng & động lực thúc đẩy thực nhanh công công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc mà Đảng, Nhà nớc chủ trơng đề Cụ thể là: - Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo sản phẩm xây dựng dới dạng công trình xây dựng, TSCĐ tạo tiền đề sở vật chất ban đầu cho kinh tế quốc dân, từ ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi - Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải cách hài hoà mối quan hệ nảy sinh kinh tế & xã hội (VD : mối quan hệ phát triển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, phát triển kinh tế trung ơng & kinh tế địa phơng, phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi trờng, ) - Hoạt động đầu t lĩnh vực xây dựng hoạt động trực tiếp tạo cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài đóng góp nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nớc (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ) - Hoạt động ĐTXD chiếm khối lợng lớn nguồn lực quốc gia, chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên, Do đó, quản lý sử dụng hiệu quả, đầu t không mục đích gây thất thoát & lãng phí vô lớn, ảnh hởng nghiêm trọng tới kinh tế - Thông qua hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nớc, góp phần làm tăng suất lao động xã hội, nâng cao chất lợng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống & sinh hoạt cho ngời dân Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trờng Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu t lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối công trình xây dựng hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trờng, an ninh quốc phòng, ) II VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG Mặc dù dự án đề xuất nhng có vai trò đặc biệt quan trọng quản lý đầu t xây dựng: Dự án đầu t (DAĐT) đợc lập theo quy định hành Nhà nớc để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đợc phê duyệt DAĐT xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, để chủ đầu t xem xét hội dự kiến đạt đợc mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trờng tính hiệu SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 Trờng ĐHXD Hà Nội đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên DAĐT có vai trò đặc biệt quan trọng thông qua Nhà nớc kiểm soát đợc cách toàn diện mặt nh hiệu tài (đối với dự án sử dụng vốn Nhà nớc), hiệu xã hội nh an ninh quốc phòng DAĐT hệ thống để triển khai, cụ thể hoá ý tởng & hội chuyển hoá dần biện pháp đợc đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế xã hội) trở thành thực Nội dung đợc soạn thảo dự án sở để giúp nhà đầu t xem xét tính khả thi dự án Đặc biệt tính khả thi hiệu dự án từ đến định có đầu t hay không? Một dự án đầu t đợc lập phê duyệt van pháp luật Nó kế hoạch cụ thể để chủ đầu t triển khai & thực công việc theo dự kiến Những tiêu đợc phê duyệt dự án đóng vai trò ngỡng khống chế để tổ chức thực & quản lý dự án Thông qua dự án mà quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không DAĐT sở so sánh kết đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực dự án tốt Thông qua việc thẩm định, phê duyệt dự án, Nhà nớc kiểm soát đợc công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trờng khía cạnh khác dự án, III NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi ) Để quản lý cách thống việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu t xây dựng, Nhà nớc ban hành quy định nội dung cho việc lập thẩm định dự án đầu t, đợc ban hành Nghị định 52/CP Thông t hớng dẫn lập thẩm định dự án Bộ Kế hoạch Đầu t loại dự án đầu t nớc dự án đầu t nớc ngoài: - Dự án đầu t nớc theo Thông t số 09 BKH/VPTĐ ngày 21/09/1996 - Dự án đầu t nớc áp dụng theo luật đầu t nớc Việt Nam văn hớng dẫn lập thẩm định dự án đầu t nớc Việt Nam Uỷ ban hợp tác đầu t (thuộc Bộ Kế hoạch Đầu t) ban hành Nội dung chủ yếu báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau: (Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999) Những để xác định cần thiết đầu t: - Căn pháp lý: định, nghị quyết, nghị định, - Căn chiến lợc phát triển KT-XH đất nớc, vùng, miền, - Căn phân tích thực tế thị trờng: + Nhu cầu thị trờng loại sản phẩm + Khả đáp ứng, Lựa chọn hình thức đầu t: - Đầu t theo chiều sâu, rộng? - Đầu t hay cải tạo mở rộng? - Nguồn vốn đầu t từ đâu? SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 Trờng ĐHXD Hà Nội đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên Chơng trình sản xuất yếu tố phải đáp ứng (đối với dự án có sản xuất) Các phơng án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phơng án tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm tài liệu lựa chọn địa điểm, có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hởng xấu môi trờng xã hội) Phơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có) Phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho d án (bao gồm trồng, vật nuôi có) Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu Thiết kế sơ bộ, thuyết minh chi tiết cho phơng án đề nghị lựa chọn Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ môi trờng Phơng án vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu t u đãi, vốn tín dụng thơng mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trớc nhà đầu t, ) Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu t, cụ thể phơng án hoàn trả vốn Phơng án quản lý, khai thác dự án, sử dụng bố trí lao động 10 Phân tích hiệu đầu t: - Chủ đầu t : Hiệu tài (lợi nhuận, mức doanh lợi đồng vốn, ) - Đối với Nhà nớc, cộng đồng: Hiệu kinh tế xã hội (mức nộp ngân sách, thuế, trật tự kỷ cơng an toàn xã hội, giải thất nghiệp, bảo vệ môi trờng, ) 11 Những mốc thời gian để thực trình đầu t (quá trình thực dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đa vào sử dụng, 12 Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực dự án: Chủ đầu t trực tiếp quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, 13 Xác định chủ đầu t dự án 14 Mối quan hệ & trách nhiệm quan có liên quan đến dự án IV NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI Nội dung phân tích tài dự án đầu t: Phân tích tài án đầu t phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu t Phân tích tài dự án đầu t nội dung quan trọng dự án Thông qua phân tích tài giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí nh nào, lợi ích thu sao, so sánh lợi ích chi phí đạt mức từ đến định có đầu t hay không Ngoài ra, phân tích tài giúp cho chủ đầu t có thông tin & sở cần thiết để định đầu t cách đắn Đối với quan có thẩm quyền Nhà nớc phân tích tài sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời sở để cấp giấy phép đầu t Khi lập, phân tích tài dự án đầu t cần thực nội dung sau đây: a) Tính toán, xác định toàn số liệu đầu vào dùng phân tích ( chủ yếu dòng tiền): SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 Trờng ĐHXD Hà Nội đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên Xác định quy mô vốn đầu t cho dự án (Tổng mức đầu t) Doanh thu cho dự án năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm dự án sản xuất đợc bán tiêu thụ năm vận hành Chú ý thuế VAT đầu ra) Xác định giá trị thu hồi tài sản dự án (phần thu nhập bất thờng DA) Xác định chi phí vận hành hàng năm dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động) Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định năm vận hành Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng Trên sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh vận hành, tiến hành tính toán lãi lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng) Xác định nguồn vốn cấu vốn cho dự án Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc hay ngỡng hiệu định trớc) b) Tiến hành phân tích lãi lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, ) c) Phân tích, đánh giá hiệu tài dự án qua hệ thống tiêu đánh giá hiệu (tĩnh động) d) Phân tích, đánh giá độ an toàn mặt tài cho dự án e) Phân tích, đánh giá độ nhạy mặt tài dự án./.Nội dung phân tích kinh tế xã hội: Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng giác độ lợi ích toàn kinh tế quốc dân, toàn xã hội & cộng đồng Phân tích kinh tế xã hội cần thiết vì: Trong kinh tế thị trờng, chủ trơng đầu t phần lớn doanh nghiệp tự định xuất phát từ lợi ích trực tiếp doanh nghiệp nhng lợi ích không đợc trái với pháp luật phải phù hợp với đờng lối phát triển kinh tế - xã hội chung toàn đất nớc Lợi ích Nhà nớc doanh nghiệp phải đợc kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu đợc thể thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu t Phân tích kinh tế - xã hội nhà đầu t chủ yếu để thuyết phục Nhà nớc, quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu t thực dự án Đối với Nhà nớc, phân tích kinh tế - xã hội chủ yếu để Nhà nớc xét duyệt & cấp giấy phép đầu t Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội quan trọng để họ chấp thuận viên trợ tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trờng SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 Trờng ĐHXD Hà Nội đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng Nhà nớc trực tiếp bỏ vốn phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu dự án Loại dự án nớc ta phổ biến chiếm nguồn vốn lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội dự án luôn giữ vai trò quan trọng Phân tích, đánh giá hiệu kinh tế-xã hội đợc thực nh nội dung phân tích hiệu qủa tài chính, nhng tiêu đầu vào phân tích tiêu đứng quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ tính tiêu đánh giá hiệu dựa góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể nh sau: ) Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm & tính cho đời dự án ) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho đồng vốn dự án ) Mức thu hút lao động vào làm việc: - Tổng số lao động đợc thu hút vào làm việc hàng năm - Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn dự án ) Mức đóng góp dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho đời án ) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho đời dự án ) Thu nhập ngời lao động làm việc dự án ) Các lợi ích & ảnh hởng khác, V GiớI THIệU Dự áN Tên dự án: thuê Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho Hà THàNH Chủ đầu t dự án: Tập đoàn đầu t xây dựng Hà THàNH Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội (Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm Quốc lộ Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) Quy mô dự án: +) Gồm 14 hạng mục chính: nhà A, nhà C, 2nhà D Tổng diện tích xây dựng :2615.52 m2 Tổng diện tích mặt công trình 10400 m2 Thời gian xây dựng hạng mục: Txd = năm (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005) Thời gian để chuẩn bị thực đầu t xây dựng: tháng (Quý 4/2004) Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 10 năm (Đầu năm 2006->Hết 2015) Mục đích đầu t : Xây dựng khu biệt thự cho ngời nớc ngời nớc thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt làm văn phòng SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 Trờng ĐHXD Hà Nội đồ án kinh Tế XÂY DựNG GVHD: NGUYễN THị NGUYên Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị: +) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự đại +) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, ) đ ợc thể hồ sơ vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế sở ,thiết kế hai bớc) +) Giải pháp quy hoạch đợc thể vẽ quy hoạch +) Tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 25% +) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II, cấp II +) Phần xây dựng trang thiết bị có chất lợng tơng đơng & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba ( * * * ) SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 Mặt tổng thể khu đất Và quy hoạch cho hạng mục Chơng I Phân tích tài dự án đầu t I xác định tổng mức đầu t dự án ( Tmđt ) Dự trù vốn đầu t (tổng mức đầu t) cho dự án theo số cách khác tuỳ theo số liệu thu thập đợc nớc ta thờng dự trù vốn đầu t cho dự án sở dự trù phận cấu thành tổng mức đầu t biết giá chuẩn xây dựng, số lợng giá thiết bị & chi phí khác: Trong đó: - Tmđt = GXD+ gtb + cđ B + c Qk + dpf Tmđt : Tổng mức đầu t dự án GXD : Chi phí xây dựng hạng mục gtb : Chi phí mua sắm thiết bị lắp đặt vào công trình cđ B : Chi phí đền bù giảI phóng mặt táI định c c Qk : Các khoản quản lý chi phí khác dpf : Dự phòng phí 1) Xác định chi phí (vốn) xây dựng hạng mục ( GxD ) a) Các : Danh mục hạng mục xây dựng: Đã trình bày phần giới thiệu dự án Quy mô xây dựng hạng mục: Bảng tính cụ thể phần sau Giá chuẩn đơn vị quy mô xây dựng (Giá chuẩn đợc quy đổi theo mặt giá lúc lập dự án) Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hành Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 10% b) Xác định chi phí xây lắp hạng mục: -Chi phí xây dựng đợc tính theo công thức sau:Gxd n - Công thức tính: GXD = (gIXD + VATXDi) i=1 - Trong đó: GXD: chi phí xây dựng gXDi: Chi phí xây dựng trớc thuế GTGT hạng mục thứ i SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 Pi : Mức giá (cha gồm VAT) tính theo đơn vị diện tích hay đơn vị công suất đơn vị thứ i Si : Diện tích hay công suất thiết kế hạng mục thứ i n : Số hạng mục VATXDi :suất thuế giá trị gia tăng sản phẩm xây dựng thứ i - Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nớc nhà), cha có VAT: *Nhà A Tầng 1: FA1 = (9.9+0.22)x(9.3+0.22)-1.8x3.8+5.7x1.2=96.58 m2 Tầng 2: FA2 = (9.9+0.22+1.2)x(9.3+0.22)+1.2x3.6x2=116.41 m2 Tổng diện tích sàn nhà A: FA= 96.5824 +116.4064= 212.99m2 *Nhà C Tầng 1: FC1 = 178.2 m2 Tầng 2: FC2 = 204.6 m2 Tầng xép: FCxép = 127.98 m2 Tổng diện tích sàn nhà C: FC= 510.78m2 *Nhà D Tầng trệt: FDtrệt = (7.2x5+0.22)x(15+0.22)-3x1.8x5=524.23 m2 Tầng 1: FD1 = (1.5+0.22)x(36+0.22)= 551.27m2 Tổng diện tích sàn nhà D: FD= 524.2684+551.27x2= 1626.77 m2 FS tổng diện tích sàn hang mục FS =7*SA +5*SC +2*SD SA, SC ,SD diện tich sàn lần lợt công trình A, C ,D FS=7*212.99+5*510.78+2*1626.77 FS =7298.37 m2 Pi mức giá trơc thuế VAT lấy theo đơn vị diện tích sàn (1m sàn) hang mục I ,trong có chi phí xây dng hệ thống cấp điện ,nớc nhà lấy Pi=1800000đ/m2 sàn với moi i ( Hệ số tỷ lệ diện tính xây dựng công trình so với tổng diện tích chiếm đất lấy 25% ) * Chi phí xây SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 dựng công trình khác: - Sân bãi đỗ xe: CĐX =FĐX * G2 FĐX: diện tích bãi đỗ xe : 5% diện tích TMB G2: giá xây dựng m2 bãi đỗ xe 150.000 (đ/m2) - Đờng giao thông: CĐGT = FĐGT * G3 FĐGT:là diện tích đờng giao thông: 40% diện tích tổng mặt bằng(m2) G3: giá xây dựng 1m2 đờng giao thông ,lấy G3=150000đ/m2 - Hệ thống câp nớc, cấp điện, thoát nớc nhà: + Hệ thống cấp nớc nhà (CCN): Dự kiến lấy bằng: CCN = 0,03*GXDC+ Hệ thống cấp điện nhà (CCĐ): Dự kiến lấy bằng: CCĐ = 0,025*GXDC + Hệ thống thoát nớc nhà (CTN): Dự kiến lấy bằng: CTN = 0,025*GXDC - Hệ thống hàng rào: CHR = L*GHR L:là chiều dài hàng rào: Bằng chu vi khu đất tổng mặt chiều rộng cổng (md) GHR:là giá xây dựng 1m dài hàng rào GHR =150000đ/md - Cổng vào: + Cổng chiếc, chi phí dự kiến lấy CC = 30.000.000 (đ),rộng 10 m + Cổng phụ chiếc, chi phí dự kiến lấy CP = 10.000.000 (đ) ,rộng m - Vờn hoa, thảm cỏ: CVH = FVH*G5 + FVH: diện tích vờn hoa, thảm cỏ, chiếm 20% diện tích đất + G5: giá 1m2 vờn hoa, thảm cỏ ,G5=80000đ/m2 - Cây cảnh: CCC = SL*G6 SL: số lợng cảnh: 120 (cây) G6: giá cảnh :400.000 (đ/cây) - Công trình sở hạ tầng nhà khác (nhà điều hành, phòng bảo vệ, ) CHTK = 4%*GXDC - Chi phí san lấp mặt bằng: Gsl = G * F SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 10 +) Từ giả thiết tiến độ thi công, thời điểm hoàn thành bàn giao toán khối lợng công tác xây lắp đợt thi công thứ i, ta có lợng vốn yêu cầu để đảm bảo cho thi công đợt i là: yc - Đợt 1, & 3: Vldi = 30% * Zsxxl = 2.226.042 (1.000đ) - Đợt 4: yc = 10% * Zsxxl = 742.014 (1.000đ) Vldi Lợng vốn lu động tự có doanh nghiệp huy động cho gói thầu để thi công đợt i lấy cố định tỷ VNĐ (Huy động đầu đợt) Xác định lợng vốn chủ đầu t tạm ứng & toán cho nhà thầu: - Vào ngày 01/01/2005 nhận: G0 = 20%.GHĐ (tạm ứng) - Vào ngày 31/03/2005 nhận: G1 = (90%*30% - 10%).GHĐ = 17%.GHĐ - Vào ngày 30/06/2005 nhận: G2 = (90%*30% - 10%).GHĐ = 17%.GHĐ - Vào ngày 30/09/2005 nhận: G3 = 90%*(30% GHĐ) = 27%.GHĐ - Vào ngày 30/11/2005 nhận G4: G4 = (100% + 10% - 20% - 17% - 17% - 27% - 5%).GHĐ = 24%.GHĐ (Ghi chú: 10%.GHĐ tiền bảo lãnh hợp đồng nhà thầu nhận lại chủ đầu t, SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 34 5%.GHĐ đợc giữ lại thời gian bảo hành, bảo trì công trình) Lãi suất vay (lãi thực): Lấy lãi suất vay ngắn hạn Ngân hàng thơng mại, r = 12% năm Hay: r quý = 0,12 +1 = 2,874% quý Bảng xác định lãi suất vay vốn lu động để thi công đợt i (Trang sau) SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 35 bảng 10 : tính chi phí trả lãi tín dụng Đơn vị tính: 1.000đ STT Nội dung Bảo lãnh hợp đồng (GBL) Đợt Tháng 1, 2, Đợt Tháng 4, 5, Đợt Tháng 7, 8, Đợt Tháng 10, 11 Kết thúc Ngày 01/01 Ngày 01/04 Ngày 01/07 Ngày 01/10 Ngày 30/11 799.590 0 - Vốn lu động yêu cầu (Vyc) 2.226.042 2.226.042 2.226.042 742.014 - Vốn lu động tự có (Vtc) 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 - Vốn tạm ứng ban đầu (Vt) 1.599.181 0 - Vốn toán (Vtt) 1.359.304 1.359.304 2.158.894 1.919.017 Vốn lu động vay (Vvlđ) 426.452 -133.262 -133.262 -2.416.880 - Vốn vay trung bình (Vvlđ /2) 213.226 0 - Chi phí trả lãi vay (TL) 6.128 0 - Ta có, phần chi phí trả lãi vay đợt là: r quý * (GBL + Vyc - Vtc - Vt - Vtt) / = 2,874% * 213.226 = 6.128 (1.000đ) Nhận thấy, đợt 2, & vay vốn lu động để phục vụ thi công nên phần lãi vay Biểu đồ Dòng thu chi SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 37 SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 38 a5 Chi phí lán trại, công trình tạm, cấp điện, cấp nớc phục vụ thi công 10.Chi phí cấp điện phục vụ thi công, cho sinh hoạt, làm việc công trờng (không kể điện cho máy xây dựng hoạt động): Cđ = Qđ * gđ Trong : +) Cđ : Tổng chi phí cấp điện phục vụ thi công công trờng (Trừ cấp điện cho máy xây dựng hoạt động) +) Qđ : Tổng công suất điện tiêu thụ cho suốt trình thi công (kWh) +) gđ : Giá kWh điện (không có thuế VAT) gđ = 1.000 VNĐ/kWh Giả thiết nhu cầu công trờng cần sử dụng: 25 bóng 100W, bóng 250W Tổng công suất sử dụng suốt trình thi công (bình quân 8h/ngày đêm): Qđ = (100*25 + 250*5 )*8*330 = 9.900.000 W = 9.900 kWh Cđ = 9.900 *1.000 = 9.900.000 VNĐ 11.Chi phí cấp nớc cho sinh hoạt, phục vụ thi công: Cn = Qn * gn Trong : +) Qn : Tổng khối lợng nớc phục vụ thi công (m3) Không kể lợng nớc phục vụ cho công tác bê tông +) gn : Giá m3 nớc (không thuế VAT), gn = 2.000 VNĐ/m3 Nhu cầu nớc sinh hoạt công trờng bình quân: 100 lít/ngời-ngày đêm Vậy chi phí cấp nớc sinh hoạt phục vụ thi công: Cn = (0,1*120*330)*2.000 = 7.920.000 VNĐ BảNG 11 : TổNG HợP CHI PHí ĐIệN NƯớC Đơn vị tính: VNĐ STT Nội dung Chi phí cấp điện ĐVT kWh Khối lợng tiêu thụ 9.900 Đơn giá (không VAT) 1.000 Thành tiền 9.900.000 Chi phí cấp nớc m3 3.960 2.000 Tổng cộng CHI PHí ĐIệN NƯớC 7.920.000 17.820.000 12.Chi phí xây dựng kho tàng, nhà làm việc, sân bãi, đờng lại, hệ thống cấp điện, nớc, nhà phục cho thi công công trờng: Công thức: Ct = ( Fi * gi ) - Gthi Trong : +) Ct : Tổng chi phí xây dựng lán trại, công trình tạm có trừ giá trị thu hồi +) Fi : Quy mô xây dựng công trình tạm loại i (m2, m3, m ) +) g i : Giá trị xây dựng tính cho đơn vị quy mô xây dựng hạng mục công trình tạm i (đ/m2, đ/m3, đ/m, ), thuế VAT +) Gthj : Giá trị thu hồi công trình tạm loại i kết thúc xây dựng Bảng tính chi phí lán trại, công trình tạm phục vụ thi công (Trang sau) SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 40 SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 41 Bảng 12 : tính chi phí lán trại, công trình tạm phục vụ thi công Đơn vị tính: vnđ Đơn giá Quy mô Thành tiền Thu hồi (%) Loại công việc Đơn vị Nhà kho lợp Phibroximăng tờng gạch, láng vữa ximăng, kèo thép hình đ/m2 300.000 50 15.000.000 20% Nhà kho tạm lợp giấy dầu đ/m2 150.000 100 15.000.000 - Sân bãi chứa vật liệu đ/m2 7.000 300 2.100.000 - 3.500.000 7.000.000 50% Giếng khoan ngầm + máy bơm đ/giếng Đắp đờng cấp phối để thi công đ/m2 20.000 340 6.800.000 - Đờng cấp điện pha để phục vụ thi công (cột, dây, cầu giao) đ/m 40.000 400 16.000.000 50% Bể chứa nớc thi công 10-15 m3 đ/bể 2.700.000 2.700.000 - 3.400.000 3.400.000 50% Đờng cấp điện nớc sinh hoạt + đ/công phụ kiện kèm quy mô xây dựng trờng (3000 m2 sàn) tổng chi phí lán trại, công trình tạm (vnđ) Giá trị thu hồi 3.000.00 3.500.00 8.000.00 1.700.00 a6 Chi phí chung khác cấp công trờng Bao gồm chi phí thuê bao điện thoại, chi phí nớc uống, tiếp khách, công tác phí, văn phòng phẩm cho làm việc, chi phí bảo vệ công trờng, Ck = f 1% * NCdth Trong đó: +) Ck : Chi phí chung khác gói thầu dự kiến chi cấp công trờng +) f 1% : Tỷ lệ chi phí chung khác theo quy định doanh nghiệp để chi phí công trờng Theo thống kê thực tế doanh nghiệp, f 1% = 5% +) NCdth: Chi phí nhân công chi phí dự thầu Suy ra: e) Ck = 5% * 1.198.354 = 56.323 (1.000đ) Chi phí chung cấp DN phân bổ vào chi phí dự thầu gói thầu Là khoản chi phí chung phí cấp doanh nghiệp, khoản chi phí phải phân bổ vào chi phí dự thầu gói thầu lập giá dự thầu: PDN = f 2% * NCdth Trong đó: +) PDN : Tổng chi phí chung cấp doanh nghiệp phân bổ vào chi phí dự thầu gói thầu xét +) f 2% : Tỷ lệ chi phí chung cấp doanh nghiệp theo quy định nội doanh nghiệp (Không đợc thấp 40% * 59% = 23,6% so với chi phí nhân công) +) NCdth : Chi phí nhân công chi phí dự thầu Suy ra: PDN = 23,6% * 1.198.354 = 282.812 (1.000đ) bảng tổng hợp chi phí chung dự kiến cho gói thầu (Trang sau) Bảng 13 : Tổng hợp chi phí chung Đơn vị tính: 1.000đ STT nội dung chi phí kí hiệu giá trị I Chi phí chung cấp công trờng PCT 423.557 Chi phí tiền lơng máy quản lý công trờng TLgt 75.850 Chi phí BHXH, BHYT, trích nộp công đoàn BH 214.646 Chi phí trả lãi tín dụng TL 6.128 Chi phí lán trại công trình tạm phục vụ thi công Ct 51.800 Khấu hao & phân bổ giá trị, công cụ thi công Kc 990 Chi phí cấp điện cho thi công Cđ 9.900 Chi phí cấp nớc cho thi công Cn 7.920 Chi phí chung khác cấp công trờng Ck 56.323 II Chi phí chung cấp DN phân bổ cho gói thầu PDN 282.812 III Tổng cộng chi phí chung gói thầu Pdth 706.369 IV Chi phí nhân công dự thầu V Tỷ lệ chi phí chung gói thầu so với NCdth NCdth p% 1.198.354 58,94% Tổng hợp chi phí dự thầu Bảng 14 : Tổng hợp chi phí dự thầu stt Nội dung chi phí ký hiệu Tổng số Chi phí vật liệu VLdth 5.613.285 Chi phí nhân công NCdth 1.198.354 Chi phí sử dụng máy Chi phí chung SDMdth 74.949 Pdth 706.369 - Chi phí chung cấp công trờng PCT 423.557 - Chi phí chung cấp doanh nghiệp PDN 282.812 Zdth 7.592.956 Trong đó: Tổng cộng chi phí dự thầu SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 44 dự đoán giá gói thầu so sánh với giá dự thầu dự kiến Giá gói thầu nhà thầu lập (dự đoán) có ý nghĩa tơng đơng nh giá gói thầu chủ đầu t lập xin phê duyệt với kế hoạch đấu thầu Giá dự thầu không đợc vợt giá gói thầu trúng thầu (theo quy chế đấu thầu hành) Căn để lập "giá gói thầu" dự đoán - Khối lợng mời thầu thiết kế chủ đầu t cung cấp - Định mức dự toán đơn giá xây dựng tỉnh, thành phố (Định mức dự toán 1242, Đơn giá Hà Nội 24) - Qui định lập giá dự toán hành Nhà nớc - Thông báo điều chỉnh giá tỉnh, thành phố (nếu có) (Thông báo giá thực từ 1/07/2005, liên sở Tài vật giá - Xây dựng TP HN) Lập bảng tính toán chi phí VL, NC, M " giá gói thầu " dự đoán 2.1 Xác định chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công theo đơn giá: (Bảng chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công theo đơn giá trang sau) 2.2 Phân tích vật t để tính chênh lệch vật liệu Phân tích vật t vào khối lợng công tác thông báo mời thầu định mức dự toán xây dựng hành: n VL j = Q i *Đ MDT i =1 ij Trong đó: - VL j : Khối lợng vật liệu loại j để hoàn thành toàn khối lợng công tác xây lắp - Qi: gói thầu (vật liệu loại j loại vật liệu cần tính chênh lệch giá) Khối lợng công tác xây lắp loại i - Đ MDT ij : Định mức dự toán sử dụng vật liệu loại j để hoàn thành đơn vị khối lợng công tác loại i 2.3 Tổng hợp giá gói thầu dự đoán (Toàn bảng tính đợc thể trang sau) SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 45 dự trù lợi nhuận cho gói thầu Lợi nhuận dự kiến gói thầu lợi nhuận cha nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (lợi nhuận trớc thuế) Lợi nhuận đợc dự kiến vào chiến lợc đấu thầu doanh nghiệp cho gói thầu xét Lợi nhuận dự kiến cho gói thầu tính theo tỷ lệ % so với giá dự thầu trớc thuế giá trị gia tăng tính theo tỷ lệ % so với chi phí dự thầu Ldk = f L% * Zdth Trong đó: - fL%: Tỷ lệ lợi nhuận dự kiến gói thầu tính theo % so với tổng chi phí dự thầu lấy f L% = 5% - Zdth: Tổng chi phí dự thầu gói thầu Ldk = 5% * 7.592.956 = 379.648 (1.000đ) tổng hợp giá dự thầu Tổng hợp giá dự thầu trớc thuế giá trị gia tăng sau thuế giá trị gia tăng theo chi phí lợi nhuận dự kiến gói thầu sở để so sánh với giá gói thầu dự đoán Khi so sánh giá dự thầu lập theo giải pháp kỹ thuật, công nghệ, tài chính, thơng mại dự kiến áp dụng với giá gói thầu dự đoán thoả mãn đợc mục tiêu đấu thầu doanh nghiệp đặt trình lập hồ sơ dự thầu kết thúc Từ giá trị dự thầu lập trình bầy lại giá dự thầu thức theo khối lợng mời thầu, theo đơn giá chi tiết đơn giá tổng hợp cho phù hợp với yêu cầu hồ sơ mời thầu quy định tổng hợp giá dự thầu dự kiến (Trang sau) Bảng 15: tổng hợp giá dự thầu dự kiến Đơn vị tính: 1.000đ SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 46 stt Nội dung khoản mục kí hiệu giá trị Chi phí dự thầu Zdth 7.592.956 Lợi nhuận dự kiến (5%.Zdth) Ldk 379.648 Giá dự thầu trớc thuế giá trị gia tăng Gtrdth 7.972.604 Thuế giá trị gia tăng (Thuế suất 5%) VAT 398.630 I Giá dự thầu sau thuế giá trị tăng dự kiến Gsdth (dk) 8.371.234 II Giá gói thầu dự đoán (có VAT) GDĐgth 8.884.337 III Tỷ lệ phần trăm giảm giá f% 5,78% So sánh giá dự thầu với giá gói thầu định giá dự thầu thức ghi hồ sơ dự thầu s VAT G dth(dk) 100 = f % s.VAT G gth Trong : s VAT - G dth ( dk ) : Giá dự thầu sau thuế giá trị gia tăng (dự kiến) - G gth s VAT : Giá gói thầu dự đoán sau thuế giá trị giá tăng - f% : Tỷ lệ % giảm giá so với giá gói thầu dự đoán Với mức độ cạnh tranh trung bình, ta lấy tỷ lệ giảm giá gói thầu 5% Ta có: f = 5,78% > [f] = 5% Nhận thấy tỷ lệ giảm giá so với giá gói thầu dự đoán gần giá trị lựa chọn canh tranh nên việc lập giá dự thầu kết thúc Vậy giá dự thầu định áp dụng cho gói thầu là: Gdth = 8.371.234.000 VNĐ SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 47 SV: LÊ THị DIÊN_MS: 10024.47_47KT2 48