ĐỒ AN KINH TẾ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ KHÁCH SẠN CHO THUÊ WHITE NIGHT

Để tạo lập đ ợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến l ợc đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu t & Xây dựng ĐTXD có vai trò hết sức quan trọng, đ ợc thể hiện qua các đặc tr ng s

Khoa kinh tế xây dựng

“ white night ”

Gvhd: t.s đặng văn dựa

phần I

PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ

XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê

“ white night ”

-

Mở ĐầU

* * *

I VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN

Trong chiến l ợc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,

mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết

bị trong toàn nền kinh tế quốc dân Để tạo lập đ ợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục

tiêu chiến l ợc đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu t & Xây dựng (ĐTXD) có

vai trò hết sức quan trọng, đ ợc thể hiện qua các đặc tr ng sau:

- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố

định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ng ời, góp phần nâng cao đời sống

vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi tr ờng sinh thái

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

Đối với n ớc ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt

động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng & động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá

đất n ớc mà Đảng, Nhà n ớc đã chủ tr ơng đề ra Cụ thể là:

vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài

ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà n ớc (từ việc

thu thuế, phí, lệ phí, )

- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối l ợng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong

đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên, Do đó, nếu quản lý sử dụng kém

hiệu quả, đầu t không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí

vô cùng lớn, ảnh h ởng nghiêm trọng tới nền kinh tế

- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công

nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất n ớc, góp phần làm tăng năng suất

lao động xã hội, nâng cao chất l ợng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động,

điều kiện sống & sinh hoạt cho ng ời dân Góp phần bảo vệ & cải thiện điều

kiện môi tr ờng

Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu t trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối

cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các

ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi tr ờng, an

ninh quốc phòng, )

II VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG

Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nh ng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý và đầu t xây dựng:

• Dự án đầu t (DAĐT) đ ợc lập theo quy định hiện hành của Nhà n ớc là căn cứ

để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã đ ợc phê duyệt thì DAĐT là căn cứ

xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự

kiến đạt đ ợc các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi tr ờng và tính hiệu quả của nó

• DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà n ớc có thể kiểm

soát đ ợc một cách toàn diện các mặt nh hiệu quả tài chính (đối với dự án sử

dụng vốn Nhà n ớc), hiệu quả xã hội cũng nh an ninh quốc phòng

• DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý t ởng & cơ hội chuyển hoá

dần những biện pháp đ ợc đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở

thành hiện thực

• Nội dung đ ợc soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu t xem xét

tính khả thi của dự án Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định có đầu t hay không?

III NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi )

Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu t xây dựng, Nhà n ớc đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm

định dự án đầu t , đ ợc ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông t h ớng dẫn lập

và thẩm định dự án của Bộ Kế hoạch và Đầu t đối với 2 loại dự án đầu t trong n ớc

và dự án đầu t n ớc ngoài:

- Dự án đầu t trong n ớc theo Thông t số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996

- Dự án đầu t n ớc ngoài áp dụng theo luật đầu t n ớc ngoài tại Việt Nam và

văn bản h ớng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu t n ớc ngoài tại Việt Nam

do Uỷ ban hợp tác và đầu t (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu t ) ban hành

Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:

- Đầu t theo chiều sâu, rộng?

- Đầu t mới hay cải tạo mở rộng?

- Nguồn vốn đầu t từ đâu?

3 Ch ơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản

xuất)

4 Các ph ơng án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, ph ơng án tuyến công

trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa

điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh h ởng xấu

đối với môi tr ờng và xã hội)

5 Ph ơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có)

6 Phân tích lựa chọn ph ơng án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho d án (bao gồm

cả cây trồng, vật nuôi nếu có)

7 Các ph ơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu Thiết kế sơ bộ,

11 Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu t (quá trình thực

hiện dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đ a vào sử dụng,

12 Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu t trực tiếp

quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm,

13 Xác định chủ đầu t dự án

14 Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án

IV NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI

1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu t :

Phân tích tài chính sự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính

đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t Phân tích tài chính dự án đầu t là

nội dung quan trọng nhất của một dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí ra nh thế nào,

lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết

định có đầu t hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu t có

những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà n ớc thì phân tích tài chính là cơ

sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu t

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu t cần thực hiện những nội dung sau đây:

a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền):

• Xác định quy mô vốn đầu t cho dự án (Tổng mức đầu t )

• Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra đ ợc bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành

Chú ý không có thuế VAT đầu ra)

• Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất th ờng của DA)

• Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất

sản phẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần

chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi

b) Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số

thu chi, )

c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động)

d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án

e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./

2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội:

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng

trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng

Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

Đ Trong nền kinh tế thị tr ờng, tuy chủ tr ơng đầu t phần lớn là do doanh

nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nh ng lợi ích đó không đ ợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đ ờng lối phát

triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất n ớc Lợi ích của Nhà n ớc và doanh nghiệp phải đ ợc kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này đ ợc thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu t

Đ Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu t đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà n ớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa ph ơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu t thực hiện dự án

Đ Đối với Nhà n ớc, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà

n ớc xét duyệt & cấp giấy phép đầu t

Đ Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn

cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân

đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi tr ờng

Đ Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà n ớc trực tiếp bỏ vốn thì

phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án

Loại dự án này hiện nay ở n ớc ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể đ ợc thực hiện nh nội

dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nh ng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu

V GiớI THIệU Dự áN

v Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê

“ White night ”

v Chủ đầu t của dự án: Tập đoàn đầu t xây dựng ” black wall ”

v Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội

(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5

Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)

v Quy mô của dự án:

+) Gồm 12 hạng mục chính:

Số liệu chi tiết đ ợc thể hiện ở bảng trang 11, d ới đây là bảng tổng hợp

Bảng TổNG HợP diện tích xD & diện tích sàn XD các hạng mục CHíNH

bảng Tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục

v Thời gian xây dựng các hạng mục: T xd = 1 năm (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu t xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)

v Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n da = 10 năm (Đầu năm 2006->Hết 2015)

v Mục đích đầu t : Xây dựng khu biệt thự cho ng ời trong n ớc hoặc ng ời n ớc

ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

v Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, )

đ ợc thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một b ớc)

Ch ơng I Phân tích tài chính dự án đầu t

- v xl : Chi phí xây lắp các hạng mục

- g tb : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình

- c lđ : Chi phí lắp đặt thiết bị vào công trình

ỉ Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án

ỉ Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau

ỉ Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng

(Giá chuẩn này đã đ ợc quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án)

ỉ Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành

Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 5%

b) Xác định chi phí xây lắp các hạng mục:

ặ Chi phí xây lắp các hạng mục chính:

THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 11

Bảng xác định diện tích sàn xây dựng cho từng hạng mục công trình chính

diện tích sàn xây lắp

tổng dt sàn (công suất) diện tích

ở

diện tích phụ

Diện tích giao thông

(Bảng tổng hợp diện tích xây dựng & sàn xây dựng các hạng mục chính

đã đ ợc thể hiện ở phần giới thiệu dự án)

- Công thức tính: =∑=n +

i

GTGT XLi

i XL

V

1

) 1

i

XL P S

P i : Mức giá (ch a gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích

hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i

S i : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i

n : Số hạng mục

GTGT

XLi

T : Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp thứ i

- Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, n ớc trong nhà), ch a có VAT:

+) Hạng mục nhà A, B, C : P = 1.600.000 (đ/ m2 sàn xây dựng)

+) Hạng mục nhà D : P = 1.500.000 (đ/ m2 sàn xây dựng)

- Thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra (VAT) đối với công tác xây lắp : 5%

ặ Chi phí xây lắp các hạng mục phụ khác:

Diện tích của từng hạng mục phụ đã đ ợc thể hiện trong

Bảng tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục ở phần giới thiệu dự án

² Chi phí san lấp mặt bằng:

- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

² Chi phí xây dựng đ ờng giao thông:

- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

² Hệ thống hàng rào, t ờng bao:

- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Trong đó:

+) L : Tổng chiều dài hàng rào (xây bằng gạch chỉ đặc + hoa sắt)

Hàng rào cao <= 2m, đơn vị tính theo chiều dài: m

Khối l ợng: L = 2 * (50 + 90) – 15 = 265 (m)

+) g HR: Giá xây dựng trung bình 1m dài hàng rào, ch a gồm VAT

g HR = 350.000 (đ/m)

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

² Chi phí xây dựng Bể bơi:

- Xây dựng một bể bơi, kích th ớc: 16 * 25 (m)

- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Trong đó:

+) Diện tích: 16 * 25 = 400 (m2)

+) Đơn giá xây dựng, ch a có VAT: 1.600.000 (đ/m2)

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

² Chi phí xây dựng sân Tennis:

- Xây dựng một sân Tennis (sân đôi), kích th ớc tiêu chuẩn: 10,97 * 23,77 (m)

- Diện tích chiếm chỗ: 12 * 25 = 300 (m2)

- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Trong đó:

² Cây cảnh:

- Công thức t ơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Trong đó:

+) SL : Số l ợng cây cảnh, dự kiến SL = 150 (cây)

+) gCC : Giá một cây cảnh, ch a gồm thuế VAT

+) Cổng chính 1 chiếc (rộng 10 m), chi phí dự kiến lấy: CC = 25.000.000 (đ)

+) Cổng phụ 1 chiếc (rộng 5m), chi phí dự kiến lấy: CP = 5.000.000 (đ)

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

² Hệ thống cấp điện ngoài nhà:

(Hệ thống đ ờng dây, trạm biến thế, đèn trang trí, đèn cao áp, )

B¶ng 1.1: Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc

ỉ Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị

trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ dùng trong quản lý điều hành dự án

ỉ Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện tr ờng xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo d ỡng thiết bị tại kho bãi hiện tr ờng

ỉ Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án:

1USD = 15.670 VNĐ

ỉ Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10%

b) Xác định chi phí thiết bị:

v Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở:

- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone

+ 1 Radiocasette + 1 Tủ t ờng + 1 Bộ dàn âm thanh

- Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l

+ 1 Tủ r ợu

- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp

- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ

- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có g ơng

+ 1 Gi ờng đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch

+ 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ

- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi n ớc

+ 1 Bình nóng lạnh (30l)

- Phòng phục vụ: 1 Gi ờng đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà

- Phòng giặt : 1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi n ớc

- Phßng WC: 1 Lavabo + 1 Vßi hoa sen + 1 XÝ bÖt + 1 Bån t¾m + 1 Vßi n íc

+) M¸y hót bôi chung: 5 chiÕc

+) Mét Bé Video trung t©m & ¡ng-ten Parabol

+) Mét ¤t« con 4 chç

v Ngoµi ra bè trÝ cho mçi biÖt thù A, B, C: 1 M¸y giÆt & 1 M¸y hót bôi

(Do nh÷ng biÖt thù nµy mang tÝnh chÊt khÐp kÝn, cho thuª theo kiÓu trän gãi

( Có thể xác định cụ thể TB

i

M nh sau:

i i i i i

TB

Với: m i : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam

n i : Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i

K i : Chi phí l u kho, l u bãi, l u container,

V i : Chi phí bảo quản, bảo d ỡng tại hiện tr ờng

h i : Thuế và phí bảo hiểm.)

Tranh treo t ờng

Bàn trải quần áo

Bàn trải đánh giầy

Chiếc Chiếc

Bộ Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc

Đôi Chiếc Chiếc Chiếc

P Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này đ ợc trích từ phần vốn l u

động ban đầu trong Tổng mức đầu t của dự án Dự kiến chi phí dùng để mua

các đồ dùng, dụng cụ nhỏ ban đầu: 70.000.000 đồng

P Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 3 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần

Tính bình quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm khoảng 35 triệu/năm

3) Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị

a) Các căn cứ xác định:

- Khối l ợng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết

bị cần lắp đặt

- Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt: 5%

4) Xác định chi phí khác trong vốn đầu t

(Ch a kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng)

a) Các căn cứ xác định:

- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định

- Khối l ợng và đơn giá

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, theo quy định của pháp luật

b) Tính toán chi tiết:

v Giai đoạn chuẩn bị đầu t (Có chủ tr ơng đầu t )

² Chi phí lập dự án khả thi (ch a VAT):

05,1

*

* N

G

C LDA = XL+TB Trong đó:

+) C LDA : Chi phí lập dự án khả thi

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo

Bảng 1, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng

Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G XL+TB : Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (ch a có VAT)

GXL+TB = gxl + gtb = 17.211.458 (nghìn đồng) +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

² Chi phí thẩm định dự án đầu t (ch a VAT):

05,1

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo

Bảng 4, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng

Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) GXL+TB: Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (ch a có VAT)

GXL+TB = Gxl + gtb +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

Trong đó:

+) CGPMB : Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

+)F : Diện tích đất sử dụng của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng)

F = 4.500 m2

+)gGPMB : Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m2, lấy bằng giá đất

nông nghiệp tại địa điểm xây dựng Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra

ngày12/9/1997, áp dụng cho đất trồng cây hàng năm hạng 1, tại Bảng 1 của Quyết định trên ta có: GD =19.300 (đồng / 1 m2)

Vậy, g GPMB = GD = 19,3 (1000đ/ m 2 )

² Chi phí thuê đất (Trả trong giai đoạn xây dựng):

T g

F

C TĐ = * TĐ * Trong đó:

+) F : Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng)

F = 4500 m2

+)g : Giá thuê đất trong một năm, lấy TĐ g TĐ = 0,7%*G D

+) G : Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng D

Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm,

theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố

Hà Nội ra ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: GD =19.300 (đồng/1 m2)

Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở

thành đất khu dân c Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn

đ ờng loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất ch a có cơ sở hạ tầng,

theo Bảng 3 của Quyết định trên ta có: G D = 2.050 (1000đ/1 m 2 )

+) T : Số năm xây dựng của dự án (Thời gian XD công trình: T = 1 năm)

² Chi phí thiết kế (ch a có VAT):

Ta lấy theo công thức: C TK =V XL * N t * (k + 0 , 1 ) * 0 , 9 * 1 , 05

Trong đó:

Ngoài ra, hệ số k còn đ ợc nhân thêm với hệ số giảm 0,81 do kể tới việc

thiết kế công trình là thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một

b ớc)

+) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn

bộ chi phí thiết kế (ch a nhân với hệ số giảm)

+) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế đ ợc làm cho từng hạng mục

công trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công

trình nhỏ hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phí thiết kế N t cao hơn -> phải nhân với hệ số giảm)

+) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, đ ợc tính 5% so với

+) C KSTK : Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính).

+) :C TK Chi phí thiết kế (ch a có VAT)

+) T : Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế

Lấy T = 30%

² Chi phí thẩm định thiết kế (ch a VAT):

05 , 1

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) V XL : Giá trị dự toán xây lắp ch a có thuế GTGT trong tổng dự toán

(hoặc dự toán) đ ợc duyệt của hạng mục công trình cần tính chi phí thẩm định thiết kế

+) k : Hệ số giảm chi phí thẩm định thiết kế do sử dụng thiết kế lặp lại

- Công trình thứ 1: k = 1,00

- Công trình thứ 2: k = 0,36

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G XL : Giá trị Tổng dự toán xây lắp (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

² Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị và phân tích đánh giá HSDT mua

sắm thiết bị:

05,1

- Lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị: 40%

- Phân tích & đánh giá HSDT mua sắm thiết bị: 60% +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 3, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G TB : Giá trị thiết bị cần mua sắm (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

² Chi phí thẩm định tổng dự toán:

05,1

*

* N

G

C TĐ-TDT = XL Trong đó:

+)C TĐ-TDT : Chi phí thẩm định tổng dự toán

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G XL : Giá trị tổng dự toán xây lắp (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

² Chi phí khởi công:

Lấy theo dự kiến, chi phí: C KC = 15 (triệu đồng)

² Chi phí cho Ban quản lý dự án (không thuê t vấn):

Trong đó:

+) C GSTC : Chi phí giám sát thi công xây dựng

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G XL : Giá trị tổng dự toán xây lắp (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

² Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (ch a có VAT):

05,1

+) C GSLĐ : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị vào công trình

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị thiết bị.(N tra theo Bảng 3, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ tr ởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G TB : Giá trị thiết bị (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn

² Bảo hiểm xây dựng và lắp đặt:

BH

XL T G

Trong đó:

+) C BH : Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt

+) T BH : Tỷ lệ bảo hiểm so với giá trị xây lắp

Lấy T BH = 0,25%

+) G : Giá trị xây lắp (ch a có thuế GTGT) đ ợc duyệt XL

² Một số chi phí khác: Chi phí kiểm định chất l ợng, lệ phí địa chính, chi phí

vận hành, chạy thử có tải, không tải, Lấy theo dự kiến chi phí: C = 15 (triệu đồng)

v Giai đoạn kết thúc xây dựng (Vận hành DA)

² Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán:

² Chi phí khánh thành:

Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 (triệu đồng)

² Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt thự,

đào tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chi phí vận hành, h ớng dẫn sử dụng công trình,

Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 (triệu đồng)

Bảng 1.4: chi phí khác trong tổng mức Đầu t ( CK )

Định mức

tỷ lệ (%)

Thành tiền

Ch a

có VAT

TS VAT (%)

Có thuế VAT

1 C LDAChi phí lập dự án khả thi =G XL+TB * N *1,05 17.211.458 0,3745 64.460 5 67.683

C = * 4.500 m 2 19,3 86.850 0 86.850

2 C TĐThuê đất trong thời gian xây dựng =F* 0 , 7 % *G D*T (T = 1 năm) 4.500 m 2 2.050 64.575 0 64.575

5) Dự trù vốn l u động cho dự án

ỉ Dự trù vốn l u động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn l u động trong khâu dự

trữ, trong sản xuất và trong l u thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động

của từng năm và tỉ lệ vốn l u động so với chi phí hoạt động, Trong dự án này

sử dụng cách thứ hai

ỉ Các căn cứ xác định: Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm,

hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn l u động so với chi phí hoạt

+) V LĐ i : Nhu cầu vốn l u động cho dự án ở năm thứ i

+) C HĐ i : Chi phí hoạt động năm thứ i Bao gồm: Chi phí điện n ớc, chi phí

trả l ơng, chi phí thuê bao điện thoại, chi phí sửa chữa bảo d ỡng, chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, chi phí thuê đất trong vận hành, chi phí quản lý & chi phí khác đ ợc tính theo từng năm hoạt động

+) T : Tỷ lệ % nhu cầu vốn l u động so với chi phí hoạt động trong năm,

khoảng 10 -> 15% t ơng đ ơng từ 6 đến 10 vòng quay trong năm

ỹ Trị số của phi phí hoạt động (vận hành) hàng năm đ ợc lấy từ Bảng 1.17 (Tổng hợp

chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành) ở phần sau

ỹ Dự trù vốn l u động ban đầu trong Tổng mức đầu t của dự án dự kiến lấy bằng nhu

cầu vốn l u động ở năm thứ nhất, nh ng không nhỏ hơn tổng l ợng vốn l u động

dùng cho mua sắm dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định (Là

những trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách v.v )

6) Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng

a) Nguồn vốn:

Đ Cơ cấu vốn của dự án gồm hai nguồn:

+) Vốn tự có chiếm khoảng: 31 % +) Vốn vay tín dụng chiếm khoảng: 69%

Đ Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn): r = 9,6% năm Ghép lãi theo năm

hạn của Ngân hàng Th ơng mại với lãi suất: r = 12% năm (lãi thực)

Đ Trả nợ vốn vay để đầu t ban đầu theo ph ơng thức trả nợ đều bao gồm cả gốc

và lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

+) Trong thời gian xây dựng đ ợc ghép lãi theo quý (lãi thực):

=4 +1 −1 =4 0,096 +1 −1 =0,02318 ≈

năm

+) Trong thời gian vận hành ghép lãi theo năm (lãi thực): r năm = r = 9,6%

b) Kế hoạch huy động vốn của dự án (ch a kể dự phòng phí):

v Căn cứ xác định: - Tiến độ thực hiện đầu t của dự án

- Nguồn vốn của dự án

v Xác định nguồn vốn & kế hoạch huy động vốn nh sau:

² Giai đoạn thực hiện đầu t xây dựng:

w Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính:

- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng

- Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí thiết kế

- Chi phí thẩm định thiết kế

- Chi phí thẩm định tổng dự toán

- Chi phí lập HSMT xây lắp, phân tích & đánh giá HSDT xây lắp

- Chi phí lập HSMT mua sắm TB, phân tích & đánh giá HSDT mua sắm TB

- Chi phí khởi công

ỉ Tổng chi phí không thuế VAT: 508.572.000 (VNĐ)

ỉ Tổng chi phí có thuế VAT: 534.000.000 (VNĐ)

ỉ Huy động:

Quý 4/2004: 80%

Quý 1/2005: 20%

ỉ Dùng vốn tự có: 60%, đi vay: 40%

w Giai đoạn chính:

- Xây dựng các hạng mục công trình:

ỉ Tổng chi phí không thuế VAT: 10.324.033.000 (VNĐ)

ỉ Tổng chi phí có thuế VAT: 10.840.235.000 (VNĐ)

- Chi phí mua sắm thiết bị, lắp đặt các thiết bị:

ỉ Tổng chi phí không thuế VAT:

w Quản lý dự án:

ỉ Tổng chi phí BQL DA không thuế VAT: 197.965.000 (VNĐ)

ỉ Tổng chi phí BQL DA có thuế VAT: 197.965.000 (VNĐ)

- Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt

- Chi phí khác (chi phí kiểm định chất l ợng, lệ phí địa chính, chi phí vận hành, chạy thử có tải, không tải, )

ỉ Tổng chi phí không thuế VAT: 190.763.000 (VNĐ)

ỉ Tổng chi phí có thuế VAT: 200.301.000 (VNĐ)

² Giai đoạn kết thúc xây dựng, bàn giao đ a vào vận hành:

- Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán

- Khánh thành bàn giao

- Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt

thự, đào tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chi phí vận hành, h ớng dẫn sử dụng công trình,

ỉ Tổng chi phí không thuế VAT: 56.000.000 (VNĐ)

tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 33

Bảng 1.6: Kế hoạch huy động vốn trong quá trình Đầu t & xây dựng

Thời gian thực hiện Quý 4/2004 Quý 1/2005 Quý 2/2005 Quý 3/2005 Quý 4/2005

Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13)

I chuẩn bị đầu t Giai đoạn 83.636 83.636 - - - -

II thực hiện đầu t Giai đoạn - - - -

III thúc xây dựng Giai đoạn kết 58.800 - - - 58.800

IV l u động ban đầu 256.020 Huy động vốn - - 153.612 102.408 - - - -

tổng 19.740.815 369.651 190.677 1.566.312 1.044.208 2.011.052 1.340.702 6.294.998 4.196.665 1.600.650 1.125.900

c) Dự trù trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng

v Căn cứ xác định:

- Kế hoạch huy động vốn của dự án

- Lãi suất vay vốn, thời gian vay và ph ơng thức trả lãi (giả định trong thời kỳ

xây dựng ch a trả nợ cả gốc & lãi)

v Lập bảng xác định lãi vay trong xây dựng:

- Lãi suất huy động vốn vay: r quý = 2,32%

- Cách tính:

+) Tổng số tích luỹ ở cuối mỗi quý = Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay trong

quý + Số tiền lãi phải trả ở cuối quý

+) Số tiền lãi phải trả ở cuối các quý = Tổng số nợ đầu quý * r quý

+ 2

1

* Vốn vay trong quý * r quý

Bảng 1.7: Xác định lãi vay trong xây dựng

Số tiền lãi phải trả ở cuối các quý

Bảng 1.8: Tổng hợp nhu cầu vốn và Tổng mức đầu t của dự án

Đơn vị tính: 1000đ

Thành tiền

Không VAT VAT Có

1 (Xây dựng & Lắp đặt thiết bị) Vốn xây lắp g xl 10.450.245 10.972.757

5 Lãi vay trong thời gian xây dựng LV 347.542 -

6 Vốn l u động ban đầu của dự án v lđ 256.020 -

II Dự trù chi phí sx-kd của dự án trong các năm vận hành

(Từ năm thứ 1 đến năm thứ 10, năm 2006 -> 2015 Không VAT đầu vào)

1) Chi phí sử dụng điện, n ớc & điện thoại

a) Căn cứ xác định:

Đ Chi phí sử dụng điện, n ớc của dự án là chi phí tiêu hao điện, n ớc cho quá

trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, n ớc cho làm vệ

sinh, t ới cây và một số nhu cầu khác của dự án Điện, n ớc sử dụng trực tiếp

cho ng ời thuê nhà do ng ời thuê chi trả Xác định chi phí này có thể căn cứ

l ợng điện, n ớc tiêu hao; giá điện, n ớc hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu

hao điện, n ớc tính theo % so với doanh thu ( 1 ữ 3% )

Đ Chi phí thuê bao điện thoại chỉ tính cho bộ máy quản lý dự án sử dụng Ng ời

thuê nhà sử dụng dịch vụ điện thoại (thông qua tổng đài điện thoại) phải trả trực

tiếp Chi phí thuê bao điện thoại mỗi tháng căn cứ vào mức phí thuê bao cố

định, c ớc điện thoại nội hạt, c ớc điện thoại giao dịch đ ờng dài & mức sử

dụng phụ trội khác, hoặc cũng có thể dự trù chi phí này tính theo tỷ lệ % so

với doanh thu ( 1 ữ 3% )

Đ Trong dự án này:

+) Dự trù chi phí điện, n ớc bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 2,0 %

+) Dự trù c ớc phí điện thoại bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 1,5 %

b) Lập bảng xác định chi phí sử dụng phí điện sáng, n ớc:

CĐN = D i * T Trong đó :

+) D i : Là doanh thu năm thứ i

+) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu Lấy T = 2,0 %

Bảng 1.9 a : chi phí sử dụng điện n ớc trong các năm vận hành

Đơn vị tính: 1000đ

Năm

vận hành (Không VAT) Doanh thu Tỉ lệ (%) điện, n ớc hàng năm Chi phí sử dụng

c) Lập bảng xác định c ớc phí sử dụng phí điện thoại:

T D

C Đ T = i *

Trong đó :

+) D i : Là doanh thu năm thứ i

+) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu Lấy T = 1,5 %

Bảng 1.9 b : c ớc phí thuê bao điện thoại trong các năm vận hành

Các loại chi phí trên (điện, n ớc, điện thoại) không bao gồm thuế VAT đầu vào

2) Chi phí trả l ơng cho cán bộ, công nhân viên quản lý, điều hành dự án

v Căn cứ xác định:

Đ Căn cứ vào số l ợng cán bộ, công nhân viên quản lý điều hành dự án

Đ Hình thức trả l ơng của dự án áp dụng (trả theo thời gian)

Đ Căn cứ mức l ơng bao gồm cả phụ cấp của từng loại

§ B¶o vÖ (chung cho c¶ dù ¸n):

+) BiÖt thù A, B: Bè trÝ 1 ng êi/1 biÖt thù -> Cã 9 ng êi

+) BiÖt thù C, D: Bè trÝ 2 ng êi/1 biÖt thù -> Cã 6 ng êi

§ TiÕp thÞ (chung cho c¶ dù ¸n): 3 ng êi

§ Nh©n viªn kh¸c (G¸c cæng, tr«ng gi÷ xe, trùc ®iÖn, ): 7 ng êi

3) Chi phÝ söa ch÷a, b¶o d ìng

Gåm chi phÝ söa ch÷a, b¶o d ìng nhµ, c«ng tr×nh kiÕn tróc, trang thiÕt bÞ hµng

n¨m Chi phÝ nµy th êng lÊy theo sè liÖu thèng kª b×nh qu©n tû lÖ chi phÝ söa ch÷a,

b¶o d ìng (%) so víi gi¸ trÞ tµi s¶n (2 - 3%)

B¶ng 1.11: dù trï chi phÝ söa ch÷a, b¶o d ìng hµng n¨m

4) Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

v Căn cứ vào số l ợng cán bộ, công nhân viên, mức l ơng và mức quy định nộp

phí bảo hiểm xã hội và y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

v Công thức xác định nh sau:

CBH-CĐ = CTL * TBH-CĐ

Trong đó:

+) CBH-CĐ: Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

+) CTL: Chi phí trả l ơng cho cán bộ công nhân viên

+) TBH-CĐ: Tỷ lệ chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn so

với tiền l ơng cho cán bộ công nhân viên

Bảng 1.12: chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

Mức quy định trích nộp kinh phí công đoàn

5) Chi phí quản lý & chi phí khác

w Bao gồm các khoản nh : Văn phòng phẩm, b u điện phí, công tác phí, chè n ớc

tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm & một số chi phí lặt vặt khác,

w Dự trù chi phí này th ờng theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng

năm, không VAT (Doanh thu thay đổi sẽ có khoảng 50% chi phí quản lý phụ

bảng 1.13: Dự trù chi phí quản lý khác TRONG CáC NĂM VậN HàNH

6) Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh

ỉ Căn cứ vào diện tính đất thuê hành năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tích

trong năm và chế độ u đãi về thuế đất theo luật hiện hành

ỉ Chi phí thuê đất hàng năm (CTĐ) đ ợc xác định theo công thức: CTĐ = F * g TĐ

Trong đó:

+) F : Diện tích thuê đất hàng năm cho dự án Có: F = FTMB = 4500 m 2

+) g TĐ : Giá thuê một đơn vị diện tích đất trong 1 năm Với: g TĐ = 0,7% * GĐ

+) GĐ: Giá đất tại khu vực công trình xây dựng Đối với thửa đất của dự án

đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã

Trâu Quỳ) là đoạn đ ờng loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất ch a có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 trong Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997, ta có:

GĐ = 2.050 (1000đ/1 m 2 )

Suy ra: g = 0,7% * 2.050 = 14,35 (1000đ/1 m 2 )