PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành”

PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành”

I. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế

độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh

tế quốc dân Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốcgia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan trọng, được thể hiện quacác đặc trưng sau:

- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định(TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, cácthành phần kinh tế và phát triển xã hội

- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đời sống vật chấttinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và

có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo

vệ độc lập chủ quyền quốc gia

Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động ĐTXD

có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng & động lực thúcđẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước mà Đảng, Nhà nước đãchủ trương đề ra Cụ thể là:

- Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạng các công trìnhxây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tếquốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi

- Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối quan hệ nảysinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp &phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ương & kinh tế địa phương, giữa pháttriển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môitrường, )

- Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vậtchất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng sản

phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài ra nó còn đóng góp một

nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, )

- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ yếulà: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư khôngđúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêmtrọng tới nền kinh tế

Trường ĐHXD Hà Nội

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩynhanh tốc độ CNH & HĐH đất nước, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội, nângcao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống & sinh hoạt chongười dân Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trường

Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối cùng là côngtrình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao gồm ýnghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng, …)

II. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhưng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý vàđầu tư xây dựng:

 Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trìnhduyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu

tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế,

xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát đượcmột cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính (đối với dự án sử dụng vốn Nhà nước),hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng

 DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng & cơ hội chuyển hoá dần nhữngbiện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực

 Nội dung được soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thicủa dự án Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định có đầu tưhay không?

 Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật Nó còn là một bản kếhoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai & thực hiện các công việc theo đúng dự kiến

 Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổ chứcthực hiện & quản lý dự án

 Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rútkinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

 Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc:

sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án, …

III. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ( DỰ ÁN KHẢ THI )

Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu tư xây dựng,Nhà nước đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm định dự án đầu tư, đượcban hành trong Nghị định 52/CP và Thông tư hướng dẫn lập và thẩm định dự án của Bộ Kếhoạch và Đầu tư đối với 2 loại dự án đầu tư trong nước và dự án đầu tư nước ngoài:

- Dự án đầu tư trong nước theo Thông tư số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996.

- Dự án đầu tư nước ngoài áp dụng theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và văn bảnhướng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam do Uỷ ban hợp tác

và đầu tư (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư) ban hành

Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:

Trường ĐHXD Hà Nội

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

(Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999)

1 Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu tư:

- Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định, …

- Căn cứ chiến lược phát triển KT-XH của đất nước, vùng, miền, …

- Căn cứ phân tích thực tế thị trường:

+ Nhu cầu của thị trường về loại sản phẩm

+ Khả năng đáp ứng, …

2 Lựa chọn hình thức đầu tư:

- Đầu tư theo chiều sâu, rộng?

- Đầu tư mới hay cải tạo mở rộng?

- Nguồn vốn đầu tư từ đâu? …

3 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất)

4 Các phương án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phương án tuyến công trình) phù hợp

với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuấtgiải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng xấu đối với môi trường và xã hội)

5 Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có)

6 Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho dư án (bao gồm cả cây

trồng, vật nuôi nếu có)

7 Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu Thiết kế sơ bộ, thuyết

minh chi tiết cho các phương án đề nghị lựa chọn Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ môitrường

8 Phương án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu tư ưu đãi, vốn tín dụng thương mại,

vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trước của các nhà đầu tư, …) Xác định nhu cầu vốncho tiến độ, xác định tổng mức đầu tư, cụ thể các phương án hoàn trả vốn

9 Phương án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động

10 Phân tích hiệu quả của đầu tư:

- Chủ đầu tư : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, …)

- Đối với Nhà nước, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế – xã hội (mức nộp ngân sách, thuế, trật

tự kỷ cương an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ môi trường, …)

11 Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu tư (quá trình thực hiện dự

án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng, …

12 Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, ban

chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, …

13 Xác định chủ đầu tư dự án

14 Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án

IV. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI

1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trêngiác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọngnhất của một dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về

ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không

Trường ĐHXD Hà Nội

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để raquyết định đầu tư một cách đúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xemxét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền):

 Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư)

 Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự ánsản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành Chú ý không có thuế VATđầu ra)

 Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA)

 Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm).Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tàisản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động)

 Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

 Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hànhtính toán lãi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phívận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng)

 Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

 Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án

 Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãisuất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước)

b) Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, …) c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả

(tĩnh hoặc động)

d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.

e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./.Nội dung phân tích kinh tế xã hội:

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độlợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng Phân tích kinh tế xã hộirất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tựquyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó khôngđược trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hộichung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợpchặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hộicủa dự án đầu tư

 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhànước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng chovay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện

dự án

 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt

& cấp giấy phép đầu tư

Trường ĐHXD Hà Nội

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

 Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quantrọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho cácmục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phântích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự án này hiện nay

ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh

tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung củaphân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quanđiểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-

XH Cụ thể như sau:

a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án

b)Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c) Mức thu hút lao động vào làm việc:

- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

d)Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án

e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

f) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

g)Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …

V. GIỚI THIỆU DỰ ÁN

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê

‘’Hà THàNH ”

 Chủ đầu tư của dự án: Tập đoàn đầu tư xây dựng ” Hà THàNH ”

 Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội

(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5.

Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)

 Quy mô của dự án:

+) Gồm 14 hạng mục chính: 7 nhà A, 5 nhà C, 2nhà D

Tổng diện tích xây dựng :2615.52 m2

Tổng diện tích mặt bằng công trình 10400 m2

Thời gian xây dựng các hạng mục: TXD = 1 năm (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)

 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: NDA = 10 năm (Đầu năm 2006->Hết 2015)

 Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê

dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

Trường ĐHXD Hà Nội

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG GVHD: NGUYỄN THỊ NGUYÊN

+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện

ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở ,thiết kế hai bước) +) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 25%.

+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II, cấp II

+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn

quốc tế loại ba sao ( * * * ).

MẶT BẰNG TỔNG THỂ KHU ĐẤT

VÀ QUY HOẠCH CHO TỪNG HẠNG MỤC

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( TMĐT )

Dự trù vốn đầu tư (tổng mức đầu tư) cho dự án có thể theo một số cách khác nhau tuỳtheo số liệu thu thập được Ở nước ta hiện nay thường dự trù vốn đầu tư cho dự án trên cơ sở

dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cảthiết bị & chi phí khác:

TMĐT = GXD+ GTB + CĐ B + C QK + DPF

Trong đó:

- TMĐT : Tổng mức đầu tư của dự án.

- GXD : Chi phí xây dựng các hạng mục.

- GTB : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình.

- CĐ B : Chi phí đền bù giảI phóng mặt bằng và táI định cư

- C QK : Các khoản quản lý và các chi phí khác.

- DPF : Dự phòng phí.

1) Xác định chi phí (vốn) xây dựng các hạng mục ( GXD )

a) Các căn cứ :

 Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án.

 Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau.

 Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng

(Giá chuẩn này đã được quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án)

 Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành

Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 10%

gXDi: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT của hạng mục thứ i

P i : Mức giá (chưa gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích

hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i

S i: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i

n : Số hạng mục

VATXDi :suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây dựng thứ i

- Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nước trong nhà), chưa có VAT: *Nhà A

( Hệ số tỷ lệ giữa diện tính xây dựng công trình so với tổng diện tích chiếm đất lấybằng 25% )

* Chi phí xây

dựng các công trình khác:

- Sân bãi đỗ xe:

CĐX =FĐX * G2 FĐX: là diện tích bãi đỗ xe : 5% diện tích TMB

G2: là giá xây dựng 1 m2 bãi đỗ xe 150.000 (đ/m2)

- Đường giao thông:

CĐGT = FĐGT * G3 FĐGT:là diện tích đường giao thông: 40% diện tích tổng mặt bằng(m2)

G3: là giá xây dựng 1m2 đường giao thông ,lấy G3=150000đ/m2

- Hệ thống câp nước, cấp điện, thoát nước ngoài nhà:

+ Hệ thống cấp nước ngoài nhà (CCN): Dự kiến lấy bằng:

CCN = 0,03*GXDC+ Hệ thống cấp điện ngoài nhà (CCĐ): Dự kiến lấy bằng:

CCĐ = 0,025*GXDC + Hệ thống thoát nước ngoài nhà (CTN): Dự kiến lấy bằng:

CTN = 0,025*GXDC

- Hệ thống hàng rào:

CHR = L*GHR L:là chiều dài hàng rào: Bằng chu vi của khu đất tổng mặt bằng – chiều rộng cổng(md)

GHR:là giá xây dựng 1m dài hàng rào GHR =150000đ/md

- Cổng ra vào:

+ Cổng chính 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CC = 30.000.000 (đ),rộng 10 m

+ Cổng phụ 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CP = 10.000.000 (đ) ,rộng 5 m

- Vườn hoa, thảm cỏ:

CVH = FVH*G5 + FVH: là diện tích vườn hoa, thảm cỏ, chiếm 20% diện tích đất

+ G5: là giá 1m2 vườn hoa, thảm cỏ ,G5=80000đ/m2

- Cây cảnh:

CCC = SL*G6 SL: là số lượng cây cảnh: 120 (cây)

G6: là giá một cây cảnh :400.000 (đ/cây)

- Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác (nhà điều hành, phòng bảo vệ, )

CHTK = 4%*GXDC

- Chi phí san lấp mặt bằng:

Gsl = G * F

G - Giá san lấp trung bình một m2, G = 50.000 (đ/ m2)

F - Diện tích san lấp khu đất, F = 50% diện tích TMB

* Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành: Lấy bằng 10%

Thành tiềnChưa VAT Có VAT

1 Xây dựng nhà A( 7 nhà) m2 1490.93 1800 2683674 2952041.42

10 triệu VNĐ)

a) Các căn cứ xác định:

Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà

ở, các trang thiết bị dụng cụ dùng trong quản lý điều hành dự án

Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển,kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường

Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án:

1USD = 15800 VNĐ

Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10%

b) Xác định chi phí mua sắm thiết bị:

Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở:

- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone lẻ + 1

Radiocasette + 1 Tủ tường + 1 Bộ dàn âm thanh

- Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l + 1 Tủ

rượu

- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp

- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ.

- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương+ 1 Giường

đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch

+ 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ

- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước+ 1 Bình

nóng lạnh (30l)

- Phòng phục vụ: 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà.

- Phòng giặt : 1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi nước.

Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành):

- Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax

+ 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn).

- Phòng điều hành chung (Giám đốc, Thư ký, Phó Giám đốc, Tài vụ):

4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ

+ 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác

- Phòng ở chung: 2 Giường đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương

+ 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 21 inch.

(Dùng cho nhân viên, bảo vệ Có tất cả 4 phòng)

- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước

+ 1 Bình nóng lạnh (30l) (Có 4 phòng WC cho nhà điều hành)

- Thiết bị quản lý và phục vụ chung:

+) Một Bộ máy phát điện

+) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu

+) Một Hệ thống lọc & bơm nước

+) Máy hút bụi chung: 5 chiếc

+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol

+) Một Ôtô con 4 chỗ

Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi

(Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói.

Lưu ý nhà C gồm 2 biệt thự ghép.)

Số lượng ứng với mỗi loại phòng:

B ng xác ảng xác định số lượng các loại phòng định số lượng các loại phòng nh s l ố lượng các loại phòng ượng các loại phòng ng các lo i phòng ại phòng

Loại phòng NhàA

7

nhà C5

nhà D2

nhà điềuhành1

tổng

TBi VAT

TB i

TB i

G

1

)1

(

*

*

Trong đó:

+) G TB : Tổng vốn mua sắm thiết bị cho dự án

+) n : Số lượng các loại thiết bị.

TB

M     

Với: m i : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam.

n i : Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i.

K i : Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container, …

V i : Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường.

h i : Thuế và phí bảo hiểm.)

B NG 1.2 CHI PH MUA S M THI T B ẢNG 1.1: CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC Í XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC ẮM THIẾT B ẾT B

Đơn vị 1000đ

Loại thiết bị

Đơn vị Số l-ợng

ĐGchưaVAT Thành tiền

ChưaVAT VATCó

VNĐ chưaVAT

*1000đ

VNĐ cóVAT*1000đ

1 Điều hoà Chiếc 142 780 110760 121836 1750008 1925008.8

Nệm trải giường

Ga trải giườngMàn tuyn

Vỏ gốiRuột gốiChăn lenRiđô che cửa

Thảm chân giườngThảm chùi chân

ấm chén uống nướcCốc thuỷ tinhBình thuỷ tinhPhích đựng nước sôiĐĩa kê cốc thuỷ tinhGạt tàn thuốc lá

Lọ hoaHộp đựng chè

Bô nhựa đổ nướcSọt rác nhựaMắc treo quần áoDép đi trong nhàTranh treo tườngBàn trải quần áoBàn trải đánh giầy

ChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcBộ

ChiếcChiếcBộChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếcChiếc ĐôiChiếcChiếc Chiếc

111211111111

11121121211115111

Phòng ngủPhòng ngủ

Có nệm

Cả phòng

- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết

LDTBi VAT

TB i

TB i

C

1

)1

(Vốn xây xựng kiến trúc, vốn mua thiết bị & chi phí lắp đặt thiết bị)

Đơn vị tính: 1000 đ n v tính: 1000 ịnh số lượng các loại phòng đ

4 Vốn (xây dựng+ mua thiết bị) 23673984 26041382

5 Vốn (xây dựng+ mua thiết bị+lắp đặt) 23745552 26120106

3) Xác định chi phí đền bù gíảI phóng mặt bằng,táI định cư

* Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:

Ta lấy theo dự toán đền bù:

GPMB GPMB F g

+)g GPMB: Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m2, lấy bằng giá đất nông

nghiệp tại địa điểm xây dựng Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nộithành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ banNhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997,lấy gGFMB = 70000đ/m2

*Chi phí của ban giảI phóng đền bù giải phóng mặt bầng

Tính toán thea dự toán ( có dự toán kèm theo) dự kiến là 10 triÊụ * Chi phí thuê đất

(Trả trong giai đoạn xây dựng):

T g F

C T§  * T§* Trong đó:

+) F : Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).

F = 10400 m2 +)g T§: Giá thuê đất trong một năm, lấy g T§ = 0,7%*G D

+) G D : Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng

Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết

định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội rangày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: GD =70000 (đồng/ m2)

Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở thành đất khu dân cư Đối

với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đếnhết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn đường loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất

chưa có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 của Quyết định trên ta có: GD = 2050

2 Chi phí ban giảI phóng,đền bù 10000 0 10000

3 Chi phí thuê đất trong thời gianxây dựng 14924 0 14924

4) Xác định chi phí quản lý và các chi phí khác trong vốn đầu tư

(Chưa kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng)

a) Các căn cứ xác định:

- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định.

- Khối lượng và đơn giá.

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, theo quy định của pháp luật.

b) Tính toán chi tiết:

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (Có chủ trương đầu tư)

 Chi phí lập dự án khả thi (chưa VAT):

C LDA = (GXD +GTB )*N*k *1.05

Trong đó:

+) C LDA : Chi phí lập dự án khả thi

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng + giá trị thiết bị.(N tra theo Bảng II,

phần II, Quyết định số 11/2005 /QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng rangày15 tháng 04 năm 2005)

Với GXD +G TB =23.673tỷ nội suy theo bảng trên ta có N =0.438

GXD ,G TB Chi phí xây dựng và thiết bị trong tổng mức đầu tư của dư án (chưa có VAT)

+) k : hê số điều chỉnh mức chi phí lập dự án đầu tư (nếu có)

ở đây k=1

+) 1.05: chi phí cho bảo hiểm dự án

 Chi phí khác: Khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình điều

kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹ thuật; … Chi phítuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hút vốn đầu tư, tài trợ vốn vaytrong & ngoài nước; …

Lấy theo dự kiến, chi phí: C QC = 15 (triệu đồng)

 Giai đoạn thực hiện đầu tư (Có DA được duyệt)

 Chi phí thiết kế

Ta lấy theo công thức: CTK =Gi XD *Ni *( k+ 0.1) *0.9*1.05

Trong đó:

+) C TK : Chi phí thiết kế hạng mục công trình

+) Ni Định mức tỷ lệ% của chi phí thiết kế so với chi phí xây dựng trước thuế ,

tra theo Bảng III.1 & III.2, phần III, Quyết định số 11/2005/QĐ-BXDcủa Bộ trưởng Bộ Xây dựng, ra ngày 15/04/2005 ,tra với công trình

có yêu cầu thiết kế 2 bước ,và cấp công trình cấp II +) Gi XD : Giá trị dự toán xây dựng chưa có thuế GTGT trong tổng dự toán (hoặc

dự toán) được duyệt của hạng mục công trình I cần tính chi phí thiếtkế

+) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án

- Công trình thứ 1: k = 1,00

- Công trình thứ 2: k = 0,36

- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18

+) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn bộ chi

phí thiết kế (chưa nhân với hệ số giảm)

+) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế được làm cho từng hạng mục công

trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công trình nhỏ

hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phí thiết kế N tcaohơn -> phải nhân với hệ số giảm)

+) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, được tính 5% so với chi phí

thiết kế

 Chi phí khảo sát thiết kế (chưa có VAT):

TK KSTK T C

Trong đó:

+) C KSTK : Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính).

+) C TK : Chi phí thiết kế (chưa có VAT)

+) T : Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế

Với G XD +G TB =23.674tỷ nội suy ta có N QL =4.8217

+) G(XD+TB) : Giá trị xây dựng và thiết bị (chưa có VAT) được duyệt

 Chi phí khởi công ,khánh thành :

Lấy theo dự kiến, chi phí: C KC = 100 (triệu đồng)

 Chi phí giám sát thi công xây dựng :

CGSTC = (G XD +C GSLĐ )*N*1.05

Trong đó:

+) C GSTC : Chi phí giám sát thi công xây dựng

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng trước thuế và chi phí giám sát lắp đặt

thiết bị (N tra theo Bảng III.5, phần III Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD

của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 15 tháng 04 năm 2005)

N =1.583

+) GXD : Chi phí xây dựng (chưa có thuế GTGT) được duyệt

+ ) C GSLĐ :chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:

05 , 1

* N G

C GSL§  TB

Trong đó:

+) C GSL§ : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị vào công trình

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị thiết bị trước thuế VAT (N tra theo Bảng III.6,

phần III, Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng rangày 15 tháng 04 năm 2005)

Với GTB =7.685 tỷ ,nội suy ta có N =0.613

+) G TB: Giá trị thiết bị (chưa có thuế GTGT) được duyệt

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Bảo hiểm xây dựng

C BH =G XD *T BH Trong đó:

+) C BH : Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt

+) T BH : Tỷ lệ bảo hiểm so với giá trị xây lắp

Lấy T BH = 0,65%.lấy theo Thông Tư 33/2004-BTC +) GXD : Giá trị xây dựng (chưa có thuế GTGT) được duyệt

 Một số chi phí khác: Chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi

phí vận hành, chạy thử có tải, không tải, … Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 triêụdồng

Bảng 1.5: chi phí quản lý và các chi phí khác trong tổng mức đầu tư

Đơn vị tính: 1000 đ n v tính: 1000 ịnh số lượng các loại phòng đ

STT dungNội Phương pháp tính tương ứngGiá trị Gi

Địnhmức

tỷ lệ

% N

Thành tìên

Trước

I Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

1 Chi phí lập dự

án

Clda=G(xd+

tb)*N*K*1.05K=1

23673984 0.438 108876.65 119764.32

II Giai đoạn thực hiện đầu tư

3 Chi phíthiết kế (K+0.1)*0.9*1.05Ctk =Gxd*Ni*

Vốn lưu động ban đầu của dự án lấy bằng tổng vốn mua sắm trang thiếtbị không thuộc

tàI sản cố định,căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị,dụng cụ nhỏ

Ơ trên ta đã dự trù vốn mua sắm trang thiêt bị ,dụng cụ nhỏ ban đầu cho dự án là 150

000 000 (150triệu) nên vốn lưu động ban đầu của dự án là 150 000 000đ

6) BẢNG 1.7TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ CHƯA TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG

ĐƠN VỊ 1000Đ N V 1000 Ị 1000Đ Đ

STT Nội dung

Chi phí trước thuế VAT

Chi phí sau thuế

4 Chi phí quản lý dự án và chi phí khác 3744636.84 374463.684 4119100.524

+) Vốn vay tín dụng chiếm khoảng: 40%

 Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn): r = 10% năm Ghép lãi theo năm.

 Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu là vốn vay ngắn hạn củaNgân hàng Thương mại với lãi suất: r = 12% năm (lãi thực).

 Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả nợ đều bao gồm cả gốc và lãitrong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

+) Trong thời gian xây dựng được ghép lãi theo quý (lãi thực):

 4  1  1  4 0 , 1  1  1  0 , 02411 

n¨m

+) Trong thời gian vận hành ghép lãi theo năm (lãi thực): r năm = r = 10%.

b) Kế hoạch huy động vốn của dự án (chưa kể dự phòng phí):

 Căn cứ xác định: - Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.

- Nguồn vốn của dự án.

 Xác định nguồn vốn & kế hoạch huy động vốn như sau:

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

- Chi phí lập dự án khả thi

- Chi phí khác (khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; tuyên truyền, quảng cáothu hút vốn đầu tư, vốn vay; …)

 Tổng chi phí không thuế VAT: 123877000 (VNĐ).

 Tổng chi phí có thuế VAT: 136 264 000 (VN Đ).

 Huy động: Quý 4/2004

 Dùng vốn tự có

 Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng:

 Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính:

- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng

- Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí thiết kế

- Chi phí khởi công,khánh thành

 Tổng chi phí không thuế VAT: 1 982 124 000 (VNĐ)

 Tổng chi phí có thuế VAT: 2 096 536 000 (VNĐ)

 Tổng chi phí không thuế VAT: 15 988 864 000 (VNĐ)

 Tổng chi phí có thuế VAT: 17 587 750 000 (VNĐ).

- Chi phí mua sắm thiết bị, lắp đặt các thiết bị:

 Tổng chi phí không thuế VAT:

 Tổng chi phí QL DA không thuế VAT: 1 141 488 000 (VNĐ).

 Tổng chi phí QL DA có thuế VAT: 1 141 489 000 (VNĐ).

- Chi phí bảo hiểm xây dựng công trình

- Chi phí khác (chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi phí vận hành,chạy thử có tải, không tải, …)

 Tổng chi phí không thuế VAT: 505 333 000 (VNĐ).

 Tổng chi phí có thuế VAT: 549 629 000 (VNĐ).

 Giai đoạn kết thúc xây dựng, bàn giao đưa vào vận hành:

- Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán.(=0.01%*G XD =1600000đ )

- Khánh thành bàn giao (dụ trù 50000000đ )

- Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt thự, đào

tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chi phí vậnhành, hướng dẫn sử dụng công trình, …( dụ

trù 20000000đ )

 Tổng chi phí không thuế VAT: 71 600 000 (VNĐ).

 Tổng chi phí có thuế VAT: 73 600 000(VNĐ).

 Huy động: Quý 4/2005

 Dùng vốn đi vay.

 Huy động vốn lưu động ban đầu trong thời kỳ xây dựng:

 Vốn lưu động ban đầu: 150 000 000 (VNĐ).

 Huy động: Quý 1/2005

 Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%

26

BẢNG 1.8: TỔNG HỢP NHU CẦU VỐN VÀ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

Đơn vị tính: 1000đ

Thời gian thực hiện

I

Giai đoạnchuẩn

bị đầu t 136,264 _

II

Giai đoạnthực hiện đầut

2

Xây dựng các hạng

Giai đoạnkết thúc xây

c) Dự trù trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng

- Kế hoạch huy động vốn của dự án

- Lãi suất vay vốn, thời gian vay và phương thức trả lãi (giả định trong thời kỳ xây

dựng chưa trả nợ cả gốc & lãi).

 Lập bảng xác định lãi vay trong xây dựng:

- Lãi suất huy động vốn vay: r quý = 2.41

- Cách tính:

+) Tổng số tích luỹ ở cuối mỗi quý = Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay trong quý +

Số tiền lãi phải trả ở cuối quý

+) Số tiền lãi phải trả ở cuối các quý = Tổng số nợ đầu quý * r quý

+ 12 * Vốn vay trong quý * r quý

BẢNG XÁC ĐỊNH LÃI VAY TRONG XÂY DỰNG

Đơn vị tính: 1000 đ n v tính: 1000 ịnh số lượng các loại phòng đ

Thời gian

thực hiện

Tổng số

nợ đầu quý(cả gốc & lãi)

Vốn vaytrong quý

Số tiền lãiphải trả ởcuối các quý

Tổng số tíchluỹ

ở cuối mỗiquý(gốc + lãi)

Kiểm tra lại:12952553 +514807=13467360

Vậy, số tiền lãi tín dụng phải trả trong thời gian xây dựng là: 514807000đ

30

BẢNG 1.9 TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA

DỰ ÁN

Đơn vị 1000đSTT Nội dung Chi phí trướcVAT VAT sau VATChi phí

1 Chi phí xây dựng 15988863.9 17587750.3 33576614.19

2 Chi phí thiết bị 7756687.68 8532356.45 16289044.134

Chi phí đền bù giải phóng mb,

7 thời gian xây dựng Lãi vay vốn trong 514807 0 514807

9 B (trước vat)+lãi vayVốn cố định 32994386.24

10 Tổng mức đầu tư B (cóvat)+8+7 59943658.8

II DỤ TRỪ CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG NHỮNG NĂM VẬN HÀNH

(Từ năm thứ 1 đến năm thứ 15, năm 2006 -> 2020 Không VAT đầu vào

1)Chi phí sử dụng điện, nước & điện thoại

a) Căn cứ xác định:

 Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quátrình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh,tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án Điện, nước sử dụng trực tiếp cho ngườithuê nhà do người thuê chi trả Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện, nướctiêu hao; giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện, nước tínhtheo % so với doanh thu ( 1  3% )

 Chi phí thuê bao điện thoại chỉ tính cho bộ máy quản lý dự án sử dụng Ngườithuê nhà sử dụng dịch vụ điện thoại (thông qua tổng đài điện thoại) phải trả trực tiếp.Chi phí thuê bao điện thoại mỗi tháng căn cứ vào mức phí thuê bao cố định, cước

điện thoại nội hạt, cước điện thoại giao dịch đường dài & mức sử dụng phụ trội khác,

… hoặc cũng có thể dự trù chi phí này tính theo tỷ lệ % so với doanh thu ( 1  3% )

 Trong dự án này:

+) Dự trù chi phí điện, nước bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 2,0 %

+) Dự trù cước phí điện thoại bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 1,5 %

b) Lập bảng xác định chi phí sử dụng phí điện sáng, nước:

CĐN = D i * T Trong đó :

+) D i : Là doanh thu năm thứ i

+) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu Lấy T = 2,0 %

BẢNG 1.9a: CHI PHÍ SỬ DỤNG ĐIỆN NƯỚC TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH

Đơn vị tính: 1000đ

Nămvậnhành

Doanh thu(KhôngVAT)

Tỉ lệ(%) Chi phí sử dụngđiện, nước

C § T i* Trong đó :

32

+) D i : Là doanh thu năm thứ i.

+) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu Lấy T = 1,5 %

BẢNG 1.9b: CƯỚC PHÍ THUÊ BAO ĐIỆN THOẠI TRONG CÁC NĂM VẬN

HÀNH

Đơn vị tính: 1000 đ n v tính: 1000 ịnh số lượng các loại phòng đ

Nămvận hành

Doanh thu(Không VAT)

Tỉ lệ(%) Cước phí thuê bao điện thoại

Các loại chi phí trên (điện, nước, điện thoại) không bao gồm thuế VAT đầu vào.

2)Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân viên quản lý, điều hành dự án

 Căn cứ xác định:

 Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên quản lý điều hành dự án

 Hình thức trả lương của dự án áp dụng (trả theo thời gian)

 Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại

 Để đơn giản, giả định số lượng lao động ở mỗi phần việc được giữ nguyêntrong suốt thời gian xem xét, đánh giá dự án

 Lập bảng xác định chi phí trả lương:

 Giám đốc điều hành: 1 người

 Phó giám đốc: 1 người.

 Kế toán trưởng: 1 người

 Tài vụ (chung cho cả dự án): 3 người.

 Tiếp tân (chung cho cả dự án): 6 người.

 Phục vụ phòng (chung cho cả dự án):

+) Biệt thự A : Bố trí 2 người/1 biệt thự -> Có 14 người

+) Biệt thự C, D: Bố trí 4 người/1 biệt thự -> Có 28 người

 Bảo vệ (chung cho cả dự án):

+) Biệt thự A :Bố trí 1 người/1 biệt thự -> Có 7 người

+) Biệt thự C, D: Bố trí 2 người/1 biệt thự -> Có 14 người

 Tiếp thị (chung cho cả dự án): 3 người.

 Nhân viên khác (Gác cổng, trông giữ xe, trực điện, …): 7 người.

BẢNG 1.11 : CHI PHÍ TRẢ LƯƠNG TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH

Đơn vị tính: 1000 đ n v tính:1000 ịnh số lượng các loại phòng đ

lượng

Mức lươngtháng(1000đ/tháng)

Chi phítrả lương năm

3) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng

Gồm chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm.Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng(%) so với giá trị tài sản (2 - 3%)

BẢNG 1.12 : DỰ TRÙ CHI PHÍ SỬA CHỮA, BẢO DƯỠNG HÀNG NĂM

34

Đơn vị tính: 1000 đ n v tính: 1000 ịnh số lượng các loại phòng đ

STT Tên tài sản Giá trị tài sản

Tỷ lệ % chi phí sửa chữa

Chi phí sửa chữa hàng năm

từ năm 1 đến năm 15

4) Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

 Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên, mức lương và mức quy định nộp phíbảo hiểm xã hội và y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

 Công thức xác định như sau:

CBH-CĐ = CTL * TBH-CĐ Trong đó:

+) CBH-CĐ: Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

+) CTL: Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên

+) TBH-CĐ: Tỷ lệ chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn so với

tiền lương cho cán bộ công nhân viên

BẢNG 1.13: CHI PHÍ BẢO HIỂM XÃ HỘI, Y TẾ, TRÍCH NỘP KINH PHÍ CÔNG ĐOÀN

Đơn vị tính: 1000 đ n v tính: 1000 ịnh số lượng các loại phòng đ

Năm vận hành Quỹ lương của

bộ máy quản lý(Tính theo năm)

Mức quy địnhnộpbảo hiểm xãhội

Mức quy định nộpbảo hiểm y tế, trích

nộpkinh phí công đoàn

5)Chi phí quản lý & chi phí khác trong giai đoạn dự án vận hành

 Bao gồm các khoản như: Văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp

khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm

& một số chi phí lặt vặt khác,

 Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm,không VAT (Doanh thu thay đổi sẽ có khoảng 50% chi phí quản lý phụ thuộc vàodoanh thu ).

 Công thức xác định chi phí quản lý khác (CQLK) như sau:

)(

*

2 2

QLK

i MAX

QLK

DT DT

T

Trong đó:

+) DT MAX : Doanh thu tối đa khi công suất khai thác đạt 100%

+) DT i : Doanh thu thực tế năm thứ i, khi công suất khai thác thay đổi.

+) T QLK : Tỷ lệ % chi phí quản lý khác so với doanh thu, lấy bằng 2,0 %.

BẢNG 1.14: DỰ TRÙ CHI PHÍ QUẢN LÝ KHÁC TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH

6) Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án (trong các năm vận hành)

a)Căn cứ xác định:

Giá trị tài sản phải tính khấu hao, danh mục và số lượng từng loại tài sản cố định

Thời gian khấu hao và phương pháp xác định khấu hao theo quy định hiện hành

b) Tính toán:

 Trong dự án đang xét, căn cứ Quyết định 206/QĐ-BTC của Bộ tài chính, ngày 31/12/2003,

ta sử dụng phương pháp khấu hao đều theo thời gian (khấu hao tuyến tính)

 Chi phí khấu hao đều hàng năm của tài sản cố định (TSCĐ) thứ i được tính theo công

thức sau:

+) A i : Tổng giá trị tài sản cố định thứ i phải tính khấu hao sau cả đời TSCĐ.

i TL

A  i 

15%) 1

+) 15% : Tỷ lệ % do kể tới khoản dự phòng phí (DPF) đi kèm Thực tế ý nghĩa của việc

cộng thêm 15% này là đã kể tới phần khấu hao sửa chữa lớn, khấu hao cho hiệnđại hoá tài sản cố định, các khoản phát sinh & một số chi phí khác, …

+) i

TL

G : Giá trị thanh lý thu hồi của tài sản cố định khi TSCĐ hết niên hạn sử dụng, đembán thanh lý (Giá trị này có thể có hoặc không tuỳ thuộc vào từng loại TSCĐ)

 Các khoản trừ dần được tính trong thời gian khấu hao đều là: T = 5 năm.

Bao gồm:

+) Chi phí khác trong tổng mức đầu tư, : CK *(1+15%)

+) Lãi vay trong thời gian xây dựng): LV

B NG 1.15 T NH KH U HAO TÀI S N C ẢNG 1.1: CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC Í XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC ẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH ẢNG 1.1: CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC Ố ĐỊNH TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH ĐỊ 1000Đ NH TRONG CÁC N M V N HÀNH ĂM VẬN HÀNH ẬN HÀNH

KHi KHi

T

i

A

STT Tên tài sản

Giá trị gốc của TSCĐ(khôngVAT)

Chi phílắp đặt (nếu có)

Giá trị thanh lý

Tổng giá trị TSCĐphải tính khấuhao

Thờihạn khấuhao(năm)

Tiền khấu hao hàng năm Chi phí đầut

thay thế tàisản

Tổng số tiềnđãkhấu haotrong cả đời

dự án(1-> 15) 1->5 6->10 11ắ>15

7 Tổng đài điện thoại 158000 3160 4740 180594 8 22574.3 22574.3 22574.3 185334 338613.75