ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê cao cấp

Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quantrọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:  ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình

MỞ ĐẦU

I Vai trò của đầu tư xây dựng (ĐTXD) trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều coiviệc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ quan trọng

Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quantrọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

 ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ chomục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và pháttriển xã hội

 ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chấttinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và cótác động quan trọng đến môi trường sinh thái

 ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo

vệ độc lập chủ quyền quốc gia

Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên Chủ nghĩa xã hội, hoạt độngĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng và độnglực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà Đảng, Nhànước đã chủ trương đề ra Cụ thể là:

dạng các công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu chonền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi

nảy sinh trong nền kinh tế và trong xã hội (VD: Mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp vàphát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế Trung ương và kinh tế địa phương, giữa pháttriển kinh tế với phát triển văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi

 Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vậtchất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩmquốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thukhá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí …)

 Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủyếu là: Vốn, lao động, tài nguyên … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư khôngđúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát và lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tớinền kinh tế

đẩy nhanh tốc độ Công nghiệp hóa và Hiện đại hóa đất nước, góp phần làm tăng năng suất laođộng xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm lao động, điều kiện sống và sinh hoạt cho ngườidân Góp phần bảo vệ và cải thiện điều kiện môi trường

Tóm lại, hoạt động ĐTXD mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là một hoạt độngmang tính tổng hợp và đầy đủ tất cả các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, văn hóa,

xã hội, khoa học – công nghệ - kỹ thuật, môi trường, an ninh quốc phòng …

II Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.

 DAĐT được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp cóthẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xâydựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môitrường và tính hiệu quả của nó, giúp cho nhà đầu tư quyết định nên hay không nên đầu tư thựchiện dự án đó Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai tròlàm mốc không chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việctheo đúng dự kiến

 Một DAĐT được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soátđược một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệuquả xã hội an ninh quốc phòng.

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý

có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn đồng thời cũng kiểm soát được các công việc: sử dụngđất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án…

III Nội dung của dự án đầu tư

Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần sau:

Phần I: Phần thuyết minh của dự án

Mục tiêu: Trình bày các căn cứ, lập luận để khẳng định sự cần thiết phải đầu tư cho dự

án và xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?

Nội dung chính:

1 Sự cần thiết phải đầu tư: đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điềukiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư của Dự án

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất

Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới,DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy mô công suất của Dựán

3 Đưa ra phương án địa điểm

Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa điểm, lựachọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án

4 Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )

 Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.

 Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư ( nếucó)

 Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư(nếu có)

5 Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất

 Giới thiệu công nghệ hiện có

 Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy mô côngsuất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi trường…)

 Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật

6 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng

 Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành

 Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án Dựa vào đặc điểmriêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năng tiêu thụ sản phẩm Xác địnhsản lượng khai thác hàng năm

 Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm

 Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầuvào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và ,mức yêu cầu hàng năm là bao nhiêu Từ đó đềxuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào

7 Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động

 Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành,

vận hành, khai thác Dự án.

 Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án

 Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án

8 Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường

 Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu chínhcho các công trình và hạng mục công trình

 Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án

trường

9 Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn

 Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn đi vay,phần trăm vốn là bao nhiêu …)

 Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án

 Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án

10 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án

- Phân tích hiệu quả tài chính

- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

11 Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính để thựchiện Dự án

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu,bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo,bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễngiải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạchxây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục cácquy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ;danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng.c) Thuyết minh xây dựng:

- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và toạ độxây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và cácnội dung cần thiết khác

- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao

độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo

vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với

quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế kiếntrúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, vănhoá, xã hội tại khu vực xây dựng;

- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền,móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, sannền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;

- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gianxây dựng công trình

3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủyếu;

b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹthuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới,toạ độ và cao độ xây dựng;

c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

4 Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳtheo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở nhưng phảibảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán đượchiệu quả đầu tư của dự án

5 Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09 bộ

VI Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.

Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên

giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọngnhất của dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về

ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư haykhông Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cáchđúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xétchấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư

Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi íchcủa toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyếtđịnh xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với pháp luật vàphải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi íchcủa Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này phải được thể hiệnthông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước,các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyếtphục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt, đểcấp giấy phép đầu tư

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để

họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội,viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tíchlợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở nước ta khá phổ

biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luônluôn giữ một vai trò quan trọng.

IV Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

1 Tính toán các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) đề tính hiệu quả tài chính.

a Xác định vốn đầu tư và nguồn vốn

- Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định và vốn lưu động

- Phân phối vối đầu tư theo thời gian

- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ

b Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)

 Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng

- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ

- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng

 Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp

- Chi phí quản lí doanh nghiệp

- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doanh nghiệp

- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm

- Chi phí lãi vay vốn, thuế…

d Xác định lãi lỗ hàng năng – hoạch toán lãi lỗ:

 Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế)

Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần

- Lợi nhuận để lại doanh nghiệp

Lợi nhuận trước thuế được xác định theo công thức: L tt = D−C1

Trong đó: D: doanh thu trong năm

C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập DN

 Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp: lợi nhuận ròng

Được xác định theo công thức: L r =L tt −T TNDN

Trong đó:T TNDN: thuế thu nhập doanh nghiệp được tính bằng tỉ lệ phần trăm so với lợi nhuậntrước thuế

2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

2.1 Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh

a Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm đượctính theo công thức

C d= 1N [V tb xi+C1]Trong đó:

- N: khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì

- i: lãi suất huy động vốn trung bình của dự án

V tb: vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án, được xác định theocông thức:

V tb=G tb

2 + V lđ =V cđ +V lđ

Trong đó:

G tb: Giá trị tài sản cố định

V cđ: Vốn trung bình cố định

V lđ: vốn lưu động

C1: chi phí sản xuất trong kì, không tính đến thuế thu nhập DN

Phương án tốt nhất khi C d=> min

b Lợi nhuận

 Lợi nhuận cho 1 kỳ - L được tính theo công thức: L = D – C

Trong đó:

D: Doanh thu trong kì

C: Chi phí sản xuất trong kì

Phương án đáng giá khi L > 0

Phương án tốt nhất khi L => max

 Lợi nhuận cho 1 đơn vị sản phẩm: L d = L

N

Phương án đáng giá khi Ld > 0

Phương án tốt nhất khi Ld => max

c Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư: R= L

V

Phương án đáng giá khi: R > 0

Phương án tốt nhất khi: R ≥R đm

Trong đó: Rđm là mức doanh lợi định mức do chủ đầu tư đề ra

d Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận T l = V L

Phương án đáng giá khi: Tl < Tđm

Phương án tốt nhất khi: Tl => min

2.2 Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động

Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

NPV =tn  t

t r

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

= 0

Nếu IRR >= r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR =

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

3 Phân tích về an toàn tài chính và độ nhạy của dự án

 Phân tích an tòan nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tàitrợ vốn Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

V - =0

N : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn

FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự án

 Sản lượng hòa vốn của dự án

P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm

v : chi phí khả biến 1đvsp

 Mức hoạt động hòa vốn

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

V

T o 

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

K L

K < 1 => dự án không có khả năng trả nợ

K >=1 => dự án có khả năng trả nợ

2< K < 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc

 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạtđưọc khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi vềphía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảothì coi phương án đề ra được đảm bảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

IV.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng

 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

 Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

 Mức thu hút lao động vào làm việc

 Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án

 Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế

V Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tố, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, mục đích đầu tư giải pháp xây dựng, trang thiết bị

1 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê cao cấp

2 Chủ đầu tư: Công ty Xây dựng và phát triển Phú Mỹ Hưng

3 Địa điểm xây dựng: Huyện Đông Anh – Hà Nội

4 Quy mô dự án:

Gồm 62 hạng mục chính: 27 nhà A, 4 nhà B, 27 nhà C, 4 nhà D

Trong đó: Diện tích xây dựng cụ thể của từng hạng mục

Nhà A : Scđ = 15,2*10,6 = 161,12 m2/nhàNhà B : Scđ =13,32*9,8*2 = 261,07 m2/nhà

Bảng 1.1 Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án

Thời gian xây dựng các hạng mục: T xd =8 quý (Quý 4/2014 -> Quý 4/2016)

+) Ngoài ra còn các hạng mục khác:

 Sân bãi đỗ xe, đường giao thông

 Hàng rào, tường bao, cổng ra vào

 Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà

 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n da = 15 năm (thời gian phân tích dự án là 17 năm

kể cả 2 năm xây dựng)

5 Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoàithuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

6 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

 Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

 Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thểhiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết kế hai bước)

 Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

 Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 45%-60%.

 Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách

sạn quốc tế loại ba sao (* * *).

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I Xác định tổng mức đầu tư của dự án (G TMĐT )

Sử dụng phương pháp lập tổng mức đầu tư cho 1 đơn bị công suất hoặc công suất sử dụng

và suất vốn đầu tư xây dựng công trình

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình được quy định tại mục 2, phụ lục I, thông tư số

04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng.

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

G TMDT = G XD + G TB + G MB + G QL +G TV + G K + G DP (1)

Trong đó:

 GXD: Chi phí xây dựng của dự án

 GTB: Chi phí thiết bị của dự án

 GMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

 GQL: Chi phí quản lý dự án

 GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.

 GK: Chi phí khác của dự án

 GDP: Chi phí dự phòng

I.1 Xác định chi phí xây dựng

Các căn cứ:

 Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án

 Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án

 Suất chi phí xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng

 Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT) theo quy mô hiện hành (lấy TGTGT =10%)

Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:

o g i XD: chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tang của công trình, hạng mục thứ i

Đối với những hạng mục thông dụng thì g i XD được tính như sau:

g i XD= S i x P i

- P i:Suất đầu tư (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất cảhạng mục thứ i

- S i: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g i XD được tính như phương pháp lập

dự toán chi tiết hạng mục

o n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

o T GTGT XD : Thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.

Xác định diện tích xây dựng cơ bản:

+ Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngoàitường bao có mái che Trong đó nếu là diện tích:

 Sân bãi đỗ xe, đường giao thông

 Hàng rào, tường bao, cổng ra vào

 Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

Tổng diện tích sàn

XD tính cho một hạng mục

Tổng Diện tích sàn XD cho DA

Diện tích chiếm đất

XD cho một hạng mục

Diện tích chiếm đất XD

Dự án bắt đầu thực hiện vào quý IV năm 2014 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tậpsuất vốn đầu tư năm 2013 theo QĐ số 643/QĐ-BXD 09/06/2014 với suất vốn đầu tư xâydựng năm 2013 là 8,16trđ/m2 sàn, ta phải quy đổi về suất đầu tư năm 2014 (dự kiến) theocông thức là :

S XD2014 =S XD2013 x I2014

Trong đó I2014là chỉ số giá xây dựng năm 2014 Chỉ số giá phần xây dựng năm

2014 – quí III đã được công bố, còn chỉ số giá phần xây dựng năm 2014 - quý IV chưacông bố Vì thế ta tính chỉ số giá xây dựng năm 2014 dự kiến theo công thức:

Chi phí xây dựng các hạng mục công trình nhà chính:

Vì thế suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ từ 2-3 tầng kết cấu khungBTCT chịu lực, tường xây gạch, sàn mái đổ BTCT tại chỗ 7,44 trđ/m2 sàn (không baogồm thuế VAT)

 Đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe

Giá xây dựng 1m2 bãi đỗ xe và đường giao thông rộng 5,5m mặt đường láng nhựa tiêuchuẩn 3Kg/m2 bằng 1,97trđ/m2 (đã bao gồm VAT)

 Hàng rào:

Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m,đơn giá xây dựng 1m2 hàng rào tạm tính theo các công trình tương tự là 1.500.000/m2.(đãgồm VAT)

Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 120.000.000 đồng (bao gồm trụ

cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 40.000.000 đồng (bao gồm thuế VAT)

 Chi phí vườn hoa, thảm cỏ :

- Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo công trình tương tự 40.000 đồng/m2

- Chi phí mua sắm cây xanh bao gồm cây xanh bao quanh dự án, ven đường giaothông, khoảng 10m/1cây dự kiến khoảng 60 cây, giá mỗi cây 80.000 đồng ( đã tính thuếVAT)

- Chi phí mua sắm cây cảnh cho mỗi nhà 5 cây, tổng là 190 cây, giá mỗi cây 200.000đồng/m2 (đã tính thuế VAT)

 Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà:

Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 2%*V

 Hệ thống thoát nước ngoài nhà:

Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 2%*V

 Chi phí xây dựng nhà bảo vệ, nhà điều hành

Suất vốn đầu tư xáy dựng công trình cho công trình nhà 1 tầng mái tôn, nhàbảo vệ là 1.65 trđ/m2 ( đã tính thuế VAT), nhà điều hành là 4.34 trđ/m2

 Chi phí xây dựng vỉa hè

Lấy theo dự toán của các công trình tương tự 800.000 đồng/m2

I.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án G TB

I.2.1 Chi phí mua sắm thiết bị

* Các căn cứ xác định:

- Căn cứ vào nhu cầu về trang thiết bị nội thất các phòng dùng trong dự án bao gồmcác trang thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dựán

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vậnchuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường

- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành:

* Chi phí mua sắm thiết bị của dự án được tính theo công thức (3):

G MSTB=∑

i=1

m

Q i ∗M i (1+T VAT TBi ) Trong đó:

Q i: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị hoặc nhóm TB thứ i

M i: giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

m i: giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN;

n i: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

K i: Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container

V i: Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường;

h i: Thuế và phí bảo hiểm

T VAT TBi: Thuế giá trị gia tăng của thiết bị thứ i (lấy = 10%)

Ta có bảng phụ trợ xác định số lượng các loại phòng và số thiết bị trong các phòng

Từ đó ta tính được chi phí mua sắm thiết bị của dự án:

 Trang thiết bị quản lý và phục vụ chung:

o Ba Bộ máy phát điện

o Một Hệ thống PCCC chung toàn khu

o Một Hệ thống lọc & bơm nước

o Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi: 38 chiếc

o Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol

o Một Ôtô con 4 chỗ

 Trang thiết bị mỗi phòng:

 Phòng khách : 01 điều hòa, 01 salon to, 01 tivi LCD 32inch, 01điện thoại, 01radiocasette, 01 dàn âm thanh

 Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường đệm, 01 tủ

2 ngăn có gương, 01 tủ lạnh 100l, 01 bàn trang điểm

 Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 550l, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lò vi sóng

 Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch

 Phòng tắm : 01 bình nóng lạnh, 01 bồn tắm, 01 chậu rửa mặt, 01 bồn cầu có nắpđậy, 01 sen tắm, 01 thiết bị phòng tắm (gương soi, giá đỡ, dụng cụ treo mắc )

 Phòng WC : 01 chậu rửa mặt, 01 bồn cầu có nắp, 01 sen tắm, 01 thiết bị phòng tắm(gương soi, giá đỡ, dụng cụ treo mắc )

 Phòng giặt : 01 máy giặt

 Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 điều hòa

 Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm thanh, 01salon to, 01 điện thoai, 01 radiocassette

 Phòng thờ: 01 tủ thờ

 Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tổng đài điện thoại, 02máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ, 01 salon to, 05 máy vi tính, 01máy in

 Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện thoại, 01 giường đệm,

01 bàn ăn

 Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ

 Phòng điều hành : 01 ôtô

Kết quả tính toán được thể hiện trong bảng 1.2:

BẢNG 4: CHI PHÍ MUA SẮM CÁC LOẠI THIẾT BỊ LỚN Đơn vị : triệu đồng

Bộ sofa nội thất HOÀ PHÁT

Ôtô 7 chỗ KIA NEW

TỔNG CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ 19008 10% 1900,8 20908,2 5

I.2.2 Chi phí lắp đặt thiết bị

* Các căn cứ xác định:

- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%

BẢNG 5: TỔNG CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ

STT Loại thiết bị cần lắp đặt Giá trị TB

Đơn giá lắp đặt/

TL

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

STT Nội dung trước thuế Chi phí GTGT Thuế Chi phí sau thuế

I.3 Xác định chi phí bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

a Nội dung chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, sẽ có các chi phí sau:

- Chi phí bồi thường cây trồng trên đất;

- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.

thể là Quyết định 3667/ QĐ-CP ngày 07/07/2014 của Chính phủ Quy định bổ sung về

quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho thấy đơngiá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

- Căn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa phương Cụ

thể là Quyết định 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 của UBND Thành phố Hà Nội.

- Mức giá đền bù lấy theo Quyết định 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 về quy

định giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2014 của UBND Thành phố Hà Nội

- Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12

/2013 của UBND thành phố Hà Nội về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thànhphố Hà Nội

c Phương pháp xác định:

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường tài sảntrên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất

Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang trồng lúa, nên không

có chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư

 Chi phí bồi thường

 Chi phí bồi thường tài sản trên đất

Giả thiết ban đầu đất sử dụng được lấy là đất đang trồng cây lúa nên chi phí bồi

thường ở đây là chi phí bồi thường cây lúa Giá bồi thường lúa lấy theo thông báo số

6323/STC-BG ngày 29/11/2011 của UBND thành phố Hà Nội về bồi thường hoa màu

năm 2012 Giá đền bù lúa tẻ trên đất nông nghiệp của Hà Nội là 7.000đ/m²

 Chi phí bồi thường lúa: GBT = 7.000đ x 31303m² = 219.121 (triệu đồng)

 Chi phí bồi thường đất

- Giá đất nông nghiệp trồng lúa nước ở khu vực huyện Đông Anh năm 2012 là

135.000đ/m² (căn cứ bảng số 1 đi kèm quyết định 63/2013/QĐ-UBND)

 Chi phí bồi thường đất là:

GBTĐ = 0,135* 31303 = 4226 ( triệu đồng)

 Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng:

Lấy bằng 2% chi phí bồi thường

 GGPMB = (4226 + 219.121) x 2% = 88.9 (triệu đồng)

 Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng

Căn cứ bảng số 1 đi kèm quyết định 63/2013/QĐ-UBND; căn cứ vào bảng 7 Quyết định số 63/2014/QĐ-UBND:

GT= F* G1N* TXD

F : Tổng diện tích mặt bằng, F = 31303 m2

TXD: Thời gian thuê đất thời gian xây dựng là 2 năm

G1N: Giá thuê đất 1 năm (căn cứ thông tư 94/2011-BTC, bảng số 1 đi kèm quyết định 63/2013/QĐ-UBND; căn cứ vào bảng 7 của Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND)-Huyện Đông Anh trên trục đường từ quốc lộ 3 đi công ty Đông Thành có giá đất 1m2 lấy bằng 6,75 triệu đồng.

=> vậy tiền thuê đất đất của dự án là: 2 * 6,75 * 0,7% * 31303 = 2958.13 triệu đồng

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tổng hợp trong bảng sau:

BẢNG 7 TỔNG HỢP CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT

BẰNG

Đơn vị: triệu đồng

STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT sau thuế Chi phí

- Chi phí thiết kế.

- Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí thẩm tra thiết kế

- Chi phí thẩm tra dự toán công trình

- Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và tư vấn cung cấp lắp đặt thiết bị

- Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị

- Chi phí kiểm tra an toàn chịu lực và kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình

- Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán

- Chi phí kiểm toán

- Chi phí bảo hiểm công trình

- Chi phí khác

A Các căn cứ:

- Căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng.

- Căn cứ thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng

- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá.

- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (T GTGT =10%), bảo hiểm theo quy định

Giá trị chi phí xây dựng và thiết bị được lấy theo bảng 1.1; 1.2 và 1.3

- (GQL,TV,K)KTL : chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác không tính theo định mức

Vậy chi phí quản lý dự án là:

GQLDA = MQLDA * (GXD + GTB) = 1,453 x 193506.08100 = 2811.64 (triệu đồng)

GLDA = 0,242 x 193506.08100 ¿ 468.28 triệu đồng

3 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án

GTTHQ = MTTHQ * (GXD + GTB)Trong đó:

- MTHQ: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của dự án,

tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng số 14 quyết định 957/QĐ-BXD ta có:

*Chi phí thiết kế phần xây dựng các hạng mục công trình:

Chi phí thiết kế xác định như sau: (theo mục 3.3.3 quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009)

GTKi = MTKi* GXDi * k

Với GTKi: chi phí thiết kế công trình thứ i

MTKi: định mức chi phí thiết kế công trình thứ i

k: hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế

0.1 = 10%: hệ số chi phí giám sát tác giả

o Công trình thứ nhất không điều chỉnh

o Công trình thứ hai: điều chỉnh với hệ số k = 0,36

o Công trình thứ ba trở đi: điều chỉnh với hệ số k = 0,18

 Tính chi phí thiết kế cho 27 nhà A: có GXDA = 1907.52 (tr.đ)

Tra bảng số 5: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng

có yêu cầu thiết kế 2 bước - quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009

GTKA= MTKA* GXDA * 0,36 /100 = 3,27 x1907.52 x 0,36100 = 22.46(trđ)

+ 25 Nhà A còn lại tính với hệ số điều chỉnh k = 0,18

GTKA= 25 * MTKA * GXDA * 0,18 = 25 x 3.27 x1907.52 x 0,18

Vậy tổng chi phí thiết kế 27 nhà A là:

GTKA = 62.38 + 22.46+ 67.37 = 152.21 triệu đồng

 Tính chi phí thiết kế cho 4 nhà B: GXDB = 3443.38 (triệu đồng)

Tra bảng số 5: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng

có yêu cầu thiết kế 2 bước - quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009

 Tính chi phí thiết kế cho 27 nhà C: có GXDC = 1931.3 (tr.đ)

Tra bảng số 5: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng

có yêu cầu thiết kế 2 bước - quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009

 Tính chi phí thiết kế cho 4 nhà D: có GXDD = 2403.12 (tr.đ)

Tra bảng số 5: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng

có yêu cầu thiết kế 2 bước - quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009