Đồ án kinh tế xây dựng phân tích dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê

,Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân,Vai trò của dự án trong quản l‎í đầu tư và xây dựng,Nội dung của dự án đầu tư xây dựng ( dự án khả thi),Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án, kiến thức cơ bản về dự án đầu tư xây dựng công trình

Phần I: Phân tích Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê

“BÌNH MINH”

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân:

Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệttrong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt sau:

 Đầu tư xây dựng trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (Tài sản cốđịnh) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các nganh kinh tếquốc dân tiến hành khai thác sinh lợi

 Đầu tư xây dựng góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triểngiữa các ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển kinh

tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ xã hội khác

 Đầu tư xây dựng trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạtđộng xã hội, dân sinh, chất lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội

 Đầu tư xây dựng trực tiếp đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, tăngthu nhập vào ngân sách quốc gia

 Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng mộtkhối lượng nguồn lực vô cùng lớn của xã hội, do đó nếu hoạt độngnày kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát sẽ làm tổn thất

to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển đất nước

2 Vai trò của dự án trong quản l‎í đầu tư và xây dựng:í đầu tư và xây dựng:

Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan dự án đầu tư,xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình nhằm mục đíchphát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụtrong một thời gian xây dựng Dự án đầu tư xây dựng có vai trò quantrọng trong quản lý đầu tư và xây dựng, thể hiện ở những nội dung sau:

 Dự án đầu tư được lập theo qui định hiện hành của nhà nước là căn

cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền

 Dự án đầu tư khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xincấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơhội dự kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tínhhiệu quả của nó, giúp cho nhà đầu tư quyết định nên hay không nênđầu tư thực hiện dự án đó Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong

dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc không chế cho cácgiai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việctheo đúng dự kiến

 Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nónhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệuquả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội anninh quốc phòng

 Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra,

từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

3 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng ( dự án khả thi):

Theo nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lí dự án đầu tư xây dựng công trìnhquy định nội dung của dự án đầu tư xây dựng gồm 2 phần sau:

+ Phần thuyết minh của dự án

+ Phần thiết kế cơ sở của dự án

+Nội dung phần thuyết minh của dự án:

Được thể hiện trong điều 6 của Nghị định 12 /2009/NĐ-CP Gồm những nộidung sau:

+ Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sảnphẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình;địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nhiên liệu, nguyênliệu và các yếu tố đầu vào khác

+ Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục côngtrình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tíchlụa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.

+ Các biện pháp thực hiện bao gồm:

 Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợxây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có

 Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị vàcông trình có yêu cầu kiến trúc

 Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động

 Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản ly dự án + Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy nổ, và cácyêu cầu về an ninh quốc phòng

+ Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năngcấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồivốn; các khoản chi tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả

xã hội của dự án

+Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án:

Được thể hiện trong điều 7 của nghị định 12/2009/NĐ-CP bao gồm những nộidung sau:

+ Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kếchủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai cácbước thiết kế bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

+ Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản

vẽ để diễn giải các thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

 Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, giới thiệu tóm tắt mối liên hệ công trìnhvới quy hoạch xây dựng tại khu vực, các số liệu về điều kiện tự nhiên,

tải trọng và các tác động, danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được ápdụng.

 Thuyết minh công nghệ, giới thiệu tóm tắt các phương án côngnghệ và sơ đồ công nghệ, danh mục thiết bị công nghệ với cácthông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng

 Thuyết minh xây dựng:

 Khái quát về tổng mặt bằng, giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổngmặt bằng, cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹthuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xâydựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác

 Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Giới thiệu tóm tắtđặc điểm tuyến công trình, cao độ và toạ độ xây dựng, phương

án sử ly các chướng ngại vật chính trên tuyến, hành lang bảo

vệ tuyến và đặc điểm khác của công trình nếu có

 Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: Giới thiệu tóm tắt nộidung quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lâncận, y tưởng của phương án thiết kế kiến trúc, màu sắc côngtrình, các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu,môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng

 Phần kỹ thuật: Giới thiệu tóm tắt đắc điểm địa chất côngtrình, phương án gia cố nền móng, các kết cấu chịu lực chính,

hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền,đào đắp đất, danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế

 Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy nổ và bảo vệmôi trường

 Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổngmức đầu tư và thời gian xây dựng công trình

+ Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

 Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với cácthông số kỹ thuật chủ yếu

 Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc,kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với cáckích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độxây dựng

 Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ

+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinhdoanh thì tuỳ y theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nộidung thiết kế cơ sở quy định, nhưng phải đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiếntrúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dựán

+ Số lượng thuyết minh và bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09 bộ

4.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội:

a Phân tích tài chính dự án đầu tư:

-Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích dự án trên quan điểm củachủ đầu tư Từ những phân tích này, giúp chủ đầu biết phương án có đáng giákhông? Và lựa chọn phương án đáng giá nhất trong các phương án đáng giá.Ngoài ra phân tích kinh tế dự án đầu tư còn là cơ sở để chủ đầu tư huy động vốnđầu tư, để các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án và là bản kế hoạch để thựchiện dự án đầu tư và vận hành dự án đầu tư sau này

- Nội dung của phân tích kinh tế dự án đấu tư:

* Tính toán xác định các yếu tố đầu vào cho dự án

 Xác định chi phí cho dự án: Xác định vốn đầu tư ( vốn cố định,vốn lưu động), xác định chi phí sản xuất kinh doanh ( chi phí sảnxuất và thuế phải nộp)

 Xác định doanh thu: do bán sản phẩm và dịch vụ

 Xác định giá trị thu hồi khi thanh lí tài sản

 Xác định Suất thu hồi lợi nhuận tối thiểu chấp nhận được do chủđầu tư định ra.

 Xác định tuổi thọ của dự án: lấy ra số nhỏ nhất trong hai số sau:Tuổi thị kinh tế của sản phẩm dự án và tuổi thọ kỹ thuật của tài sảnđược coi là quan trọng nhất

* Hạch toán lỗ lãi trong các năm vận hành

* Lập bảng cân đối tài sản của dự án

* Tính toán các chỉ tiêu hiệu qủa tài chính của dự án

*Phân tích an toàn về tài chính của dự án và độ nhạy của dự án

b)Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư:

Là phân tích hiệu quả của dự án trên quan điểm của nhà nước và cộngđồng ( trên quan điểm vĩ mô) Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư có nghĩa sau:

 Phân tích kinh tế xã hội giúp ta biết rõ chi phía xã hội phải bỏ ra vàcác lợi ích xã hội thu nhận được khi đưa dự án vào hoạt động do đó

dễ dàng đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội mang lại hiệu quả cao haythấp

 Thông qua phân tích kinh tế xã hội giúp cơ quan nhà nước quyếtđịnh chính xác nên đầu tư dự án hay không (cho các dự án nhànước bỏ vốn đầu tư)

 Thông qua phân tích kinh tế xã hội nhà nước mới kiểm soát ảnhhưởng của dự án đến lợi ích kinh tế xã hội cao hay thấp, đặc biệt làđối với dự án đầu tư không phải vốn do nhà nước bỏ ra

 Khi dự án được phê duyệt thì các chỉ tiêu kinh tế xã hội của dự áncòn đóng vai trò là cơ sở để đối chiếu với thực tế xem có phù hợphay không, từ đó giúp cho các nhà quản ly đưa ra những giải phápkiểm soát, hiệu chỉnh phù hợp

-Nội dung của phân tích kinh tế xã hôi dự án đầu tư: gồm 2 phươngpháp phươnglà pháp giản đơn và phương pháp dùng dòng tiền tệ

C d:chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.

*Dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh:

+Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư

2

m O

V V

L

 L: lợi nhuận năm

V0: vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn

Vm: vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh

+Mức doanh lợi một đồng vốn cố định

+Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu

+Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn.

Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ

Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ

Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ

Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính:

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉtiêu thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phântích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi (5%-10%, ) và tính toán lại các chỉtiêu hiệu quả này Sau khi tính toán các chỉ tiêu về hướng bất lợi mà dự án vẫnhiệu quả thì coi phương án đề ra an toàn

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10% + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%,10%

Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.

+Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

+Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.

+Mức thu hút lao động vào làm việc

+Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cảđời dự án

+Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giákinh tế

Các chỉ tiêu đem lại hiêu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mứcđóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lương sản phẩm, cải thiên cơ cấukinh quốc dân

Các chỉ tiêu xã hội : Là hiệu quả mang tính phục vụ cho con người như:

Chỉ tiêu hiệu quả xã hội trực tiếp như:

- Mức thu nhập của người lao động trong dự án

- Số lao động sử dụng cho dự án

- Trình độ cải thiện điều kiện lao động và an toàn lao động của dự án

Chỉ tiêu hiệu quả xã hội gián tiếp:

- Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân,giả quyết thất nghiệp Góp phần phát triển cân đối công bằng theo vùng

tự nhiên lãnh thổ

- Góp phần cải thiện, phân phối thu nhập xã hội, góp phần thực hiện cácchính sách xã hội, hiệu quả văn hóa, giáo dục, y tế

Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái,

tăng vẻ đẹp cảnh quan môi trường, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhândân

Nhóm chỉ tiêu động.

*Hiệu quả tài chính của dự án:

+ Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

C

1 ( 1 ) +Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ

+Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận:

V

T k



- Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR

Muốn xác định được IRR ta phải giải phương trình

IRR

C B NPW

Để tìm IRR ta làm theo phương pháp nội suy gần đúng như sau:

- Cho IRR=IRR1 nào đó sao cho NPW1 > 0

- Tăng IRR từ IRR1 → IRR2 sao cho NPW2< 0

- IRR tìm được từ công thức sau:

IRR= IRR1+( IRR2 - IRR1)

2 1

1

NPV NPV

NPV



 Đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận vàkhấu hao

*Phân tích độ an toàn về tài chính:

Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ

+ Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t

At: Số nợ phải trả trong năm t

+ Theo tỷ số khả năng trả nợ

+ Theo thời hạn có khả năng trả nợ

5 Giới thiệu dự án:

* Tên dự án : Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê “ BÌNH MINH”

* Chủ đầu tư: Tập đoàn xây dựng Oscan.Hoang

* Địa điểm xây dựng : Khu Láng Hòa Lạc- Từ Liêm-Hà Nội

* Quy mô dự án : Nhóm II

* Mục đích đầu tư : Kinh doanh thông qua cho thuê nhà Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tượng cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở vàlàm việc.

* Giải pháp xây dựng: Thiết kế biệt thự kiểu trang thiết bị hiện đại, đạttiêu chuẩn chất lượng khách sạn 3 sao

CHƯƠNG I : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. Xác định Tổng mức đầu tư của dự án ( GTMDT ): được xác định theocông thức sau:

GTMDT = GXD+ GTB + GQL+ GTV + GMB+ GK + GDP (1)Trong đó:

GXD : Chi phí xây dựng

GTB : Chi phí thiết bị

GQL : Chi phí quản ly dự án

GTV : Chi phí tư vấn xây dựng

GMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

GK : Chi phí khác

GDP : Chi phí dự phòng

Xác định chi phí xây dựng: GXD

Các căn cứ:

 Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án

 Qui mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md…)

 Suất đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng

 Mức thuế suất thuế VAT theo qui định hiện hành

Chi phí xây dựng được tính theo công thức (2) sau:

GXD= ( 1 )

1

XD GTGT n

i

XD

g : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trinh hạng mục thứi

n: Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Đối với những hạng mục công trình thông dụng thì i

Diện tích xây dựng = phần chiếm đất của ngôi nhà

Diện tích sàn = Diện tích từ tường trở vào + ½ diện tích ban công

Diện tích cho thuê = Diện tích thông thuỷ +1/2 diện tích ban công + 1/2diện tích WC ( không tính diện tích cầu thang)

Diện tích cho thuê : 423.693m2

Một số hạng mục khác: + Sân bãi đỗ xe, đường giao thông

+ Hệ thống cấp điện nước ngoài nhà

+ Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

36/2008/QĐ- Nhà D và nhà lễ tân: Pi=4.000.000 đồng/1 m2

 Đơn giá 1m2 sân bãi đỗ xe là: 450.000đồng

 Đơn giá 1 m2đường giao thông là: 450.000đồng

 Đơn giá 1 m2hàng rào là: 450.000đồng

 Đơn giá 1 cổng chính là: 100.000.000đồng/1cổng

 Đơn giá 1 cổng phụ là: 80.000.000đồng/1cổng

 Đơn giá 1 m2vườn hoa và thảm cỏ là: 50.000đồng/1 m2

 Đơn giá cây cảnh là: 350.000đồng/1cây

 Đơn giá cây xanh là: 150.000đồng/1 cây

 Thuế suất thuế VAT đối với các hạng mục công trình: XD

GTGT T

 Chi phí xây dựng nhà lễ tân : GLT = SLT × Pi

 Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe: Gdx= Sdx × Pdx

 Chi phí xây dựng đường giao thông: Ggt= Sgt × Pgt

 Chi phí xây dựng hàng rào: Ghr= Shr × Phr

 Chi phí xây dựng cổng ra vào: Gcong=(số lượng cổng) × giá 1 cổng

 Chi phí vườn hoa: Gvh= Svh × Pvh

 Chi phí cây: Gcay= (số lượng cây) × giá 1 cây

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà lấy bằng 1%( GA+GB+GD+GLT )

 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà lấy bằng 1%(G A+GB+GD

1.2 Phần xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ,

đồ dùng không thuộc tài sản cố định)

1.2.1 Chi phí mua sắm thiết bị:

+ Các căn cứ xác định:

 Căn cứ nhu cầu trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trangthiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản ly điềuhành dự án

 Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giámua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị taikho bãi hiện trường

 Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là

16500 VNĐ

 Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo qui định hiện hành

+ Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:

GMSTB= * ( 1 )

1

TB GTGT n

m i: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN

n i: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

K i: Chi phí lưu kho, bãi, container,…

V i: Chi phí bảo quản, bảo dưỡng,…tại hiện trường

h i: Thuế và chi phí bảo hiểm

Trang bị cho mỗi phòng:

- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 14 inch + 1 Telephone

+ 1 Tủ tường + 1 Radiocasette

- Quầy bar : 1 tủ bar + 1 Telephone + 1 Quầy phục vụ + 1 Tủ lạnh 100l

+ 1 Tủ rượu+ 1 ti vi

- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 501 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 máy hút mùi

- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà.

- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có

gương+ 1 Giường đệm (1,4m) + 1 Tivi 14 inch + 1 Bàn trang điểm + 1

tủ lạnh 50l+ 1 Radiocasette

- Phòng WC: 1 Bình nóng lạnh + 1Bồn tắm + 1 vòi hoa sen + 1 bồn rửa

mặt + 1 xí bệt

- Phòng phục vụ: 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng + 1 điện thoại

- Phòng giặt : 1 Máy giặt

- Phòng Reception: 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax+ 1 Telex + 1 Bộ máy vi

tính + 1 Điều hoà + Bảng giá & sơ đồ khách sạn.

- Phòng Giám đốc: 1Bộ bàn ghế văn phòng + 1tủ tài liệu + 1 Salon bé

+1Fax + 1 Telephone nội bộ + 1 Điều hoà +1 Bộ máy vi tính +1máy in

- Phòng Phó Giám đốc: 1Bộ bàn ghế văn phòng + 1 tủ tài liệu +

41Telephone nội bộ + 1 Điều hoà +1 Bộ máy vi tính

- Phòng tài vụ: 1Bộ bàn ghế văn phòng + 1tủ tài liệu +1Fax + 1 Telephone

nội bộ + 1 Điều hoà +1 Bộ máy vi tính +1 máy in

- Phòng bảo vệ : 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương

+ 1 Bộ bàn ghế + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 14inch

- Thiết bị quản l‎í đầu tư và xây dựng:ý và phục vụ chung:

+) Một Bộ máy phát điện

+) Một tổng đài điện thoại

+) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu

+) Một Hệ thống lọc & bơm nước

+) Máy hút bụi chung: 14 chiếc

+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol

+) Một Ôtô con 4 chỗ

Bảng 1.2 BẢNG KINH PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ

Đơnvị tính 1000đồng

tính

Số lượng

Đơn giá

Thành tiền Trước

VAT

Thuế

1.2.2 Xác định chi phí l‎í đầu tư và xây dựng:ắp đặt thiết bị

Căn cứ xác định:

* Giá trị thiết bị cần lắp đặt

* Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị

* Thuế GTGT cho công tác lắp đặt Thuế suất TS=10%

Bảng 1.3a BẢNG CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ

Đơnvị tính 1000đồng

lắp đặt

Thành tiền Trước

VAT

Thuế VAT

Sau VAT

1 Chi phí mua sắm thiết bị 16720005 1672000.5 18392005.5

1.3 Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.

Chọn địa điểm xây dựng tại Láng Hoà Lạc

*Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản sau:

- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất

- Chi phí tái định cư (Do là đất nông nghiệp nên không có chi phí tái địnhcư)

- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng

- Chi phí sử dụng đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng

* Các căn cứ xác định: Diện tích sử dụng đất cho dự án, khối lượng bồi thườnggiải phóng mặt bằng theo thực tế, chế độ chính sách của nhà nước và địa phương

về bồi thường, đơn giá bồi thường, bảng giá đất của địa phương…

* Phương pháp xác định:

-Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng: Gbt = F* gbt

Trong đó + Gbt : Chi phí bồi thường tài sản

+ F : Diện tích của khu đất

+ gbt : Chi phí bồi thường tài sản/1m2 Do là đất nông nghiệp nên

gbt =6.300đồng/1m2

-Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng: Gtcbt= 5%* Gbt

- Chi phí tái định cư không có vì khu vực đặt công trình là đất nông nghiệp

- Chi phí sử dụng đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng:

Gtđ = 0.7% * Gđ * T

Trong đó + Gtđ : Chi phí sử dụng, thuế sử dụng đất

+ T: Thời gian xây dựng, T = 2 năm

+ Gđ : Giá đất, Gđ= F * gđ

F: Diện tích khu đất và F = 10400 m2

gđ=7.830.000đồng/1m2( Do dự kiến đặt công trình trênđường Láng Hoà Lạc, KV1)

Ta có bảng tổng hợp sau:

Bảng 1.4 Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

Đơn vị tính: 1000đồng

+ Khối lượng và đơn giá

+ Các khoản lệ phí, thuế bảo hiểm… theo qui định

Theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 quy định chi phí quản lí dự

án, chi phí xây dựng và chí phí khác gồm những phần sau:

* Chi phí quản lí dự án: Dự án có 14 hạng mục thuộc trường hợp dự án có

nhiều công trình nên: G*

ql = M*

ql * ( G*(k)

XD + G*(k)

TB )Trong đó: + G*

ql : Chi phí quản lí dự án lập cho công trình

1140061.842

* Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng:

+ Chi phí lập dự án khả thi: G TVDA= M*

DA*( G*(k)

XD + G*(k)

TB )Trong đó: *GTVDA: Chi phí lập dự án khả thi

239465.044

+ Chi phí thiết kế: Thiết kế bản vẽ thi công

-Thiết kế bản vẽ thi công( thiết kế 2 bước): G*

/ c

d = 0.18Chi phí Tư vấn thiết kế kỹ thuật được tính trong bảng sau:

Bảng 1.5a Bảng Chi phí thiết kế

Đơn vị tính 1000Đồng

dựng

Chi phí thiết kế

1 Chi phí thiết kế thi công

k i

XD Trong đó: M*

)

(i

TT :Định mức chi phí thẩm tra thiết kế công trình loại i Tra trong bảng 14 trongvăn bản 1751/BXD-VP, với công trình loại II ta được M*

)

(i

TT =0.19 % Với công trình A, B,D : Nhà 1 tính K*

Bảng 1.5c Chi phí thẩm tra dự toán

Đơn vị tính 1000Đồng

Chi phí xây dựng

Chi phí thiết kế

1 Chi phí thẩm tra dự toán

DTCUTB là định mức chi phí tư vấn đấu thầu cung ứng thiết

bị Tra trong bảng 17 văn bản 1751/BXD-VP ngay 14/8/2007

CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẤU THẦU

Đơn vị 1000đồng

I Chi phí tư vấn đấu thầu thi công

70737.541

II Chi phí tư vấn đấu thầu cung ứng TB

39278.744

+ Chi phí giám sát thi công: Gồm giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp

I Chi phí giám sát thi công xây dựng

920738.238

II Chi phí tư giám sát lắp đặtTB

Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán: G*

130000

2 ĐM chi phi phi thẩm tra phê duyệt quyết toán 0.13

Chi phí bảo hiểm công trình : G*

BHCT = M*

BH * (G*

XD+ G*

TB) Trong đó M*

BH : Định mức chi phí bảo hiểm công trình lấy trong khoảng 0.2%đến 0.5% theo QĐ 33/2004/QĐ- BTC, lấy M*

BH =0.5%

CHI PHÍ BẢO HIỂM CÔNG TRÌNH

Đơn vị 1000đồng

371840.131

Theo thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 thì:

(GQL+ GTV + GK ) = C1= (10% ->15%)* (G*

XD+ G*

TB) =10%*74368026.2=7136802.62 (Nghìn đồng) Những chi phí tính theo định mức tỷ lệ : C2

Những chi phí tạm tính : C 3 = C1- C2

Những khoản chi phí tạm tính là:

+Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng

+ Chi phí Khởi công khánh thành

trước thuế ThuếVAT Chi phí sauthuế

2 Chi phí lập dự án khả thi theo ĐMTL 239465.044 10% 263411.548

7 Chi phí giám sát thi công theo ĐMTL 1017839.34 10% 1119623.27

8 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán theo ĐMTL 130000 10% 143000

9 Chi phí bảo hiểm công trình theo ĐMTL 371840.131 10% 409024.144

1.4 Dự trù vốn l‎í đầu tư và xây dựng:ưu động cho dự án

Dự trù vốn cho dự án căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốnlưu động so với chi phí hoạt động,…

Căn cứ xác định: -Chi phí hoạt động trong năm

Tỷ lệ nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm là: 15%

Bảng 1.6a BẢNG DANH MỤC THIẾT BỊ ĐỒ DÙNG VÀ CÔNG CỤ NHỎ

Đơn vị tính 1000 đồng

tính

Số lượng

Đơn giá

Thành tiền Trước

VAT

Thuế VAT

Sau Thuế

4

Ghế thấp ngồi uống

Bảng dự trù vốn lưu động cho dự án:

Bảng 1.6b Nhu cầu vốn l‎í đầu tư và xây dựng:ưu động theo chi phí hoạt động

Chi phí sau thuế

Trong đó vốn tự có bẳng 40% vốn đầu tư dự án và bằng 37233541.76

Vốn vay chiếm 60% vốn đầu tư dự án và bằng 55850312.64

1.7 Lập l‎í đầu tư và xây dựng:ế hoạch huy động vốn và tính l‎í đầu tư và xây dựng:ãi vay trong thời gian xây dựng

a Nguồn vốn : Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn là:

- Vốn tự có chiếm 40%

- Vốn vay chiếm 60%

- Lãi suất huy động vốn là 12% ghép lãi theo năm

- Lãi suất huy động theo quí: rq =4 ( 1  0 12 )  1=0.028 hay rq = 2.8%

Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốclẫn lãi trong thời hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu lưu động ban đầu sẽ vayngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất 13%

Trong kế hoạch huy động vốn có tính cả dự phòng phí Ta có bảng tổng hợp vốn đầu tư

có dự phòng phí và chưa có lãi vay:

Bảng 1.7b Tổng hợp vốn đầu tư chưa có l‎í đầu tư và xây dựng:ãi vay

Đơn vị tính 1000đồng

thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

Tiến độ thực hiện đầu tư

Năm

Quí IV Quí I QuíII QuíIII QuíIV Quí I QuíII QuíIII

7 Kiểm định và nghiệm thu CT

8 Huy động vốn lưu động ban đầu

9 Dự phòng phí

b.Kế hoạch huy động vốn của dự án:

Căn cứ xác định +Tiến độ thực hiện đầu tư của

+Nguồn vốn của dự án

Bảng 1.8aKế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng

Đơn vị tính 1000đồng

Thời gian thực hiện

4 Mua và lắp đặt thiết bị

7 Kiểm định và nghiệm thu CT

8 Huy động vốn lưu động ban đầu

STT Nội Dung

Thời gian thực hiện

1 Chuẩn bị đầu tư

2 Thực hiện đầu tư

Trong đó: + Chuẩn bị đầu tư là: lập dự án đầu tư

+ Thực hiện đầu tư gồm: -Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng

- Chi phí tư vấn khảo sát thiết kế

- Chi phí thiết kế

- Chi phí thẩm tra thiết kế

- Chi phí thẩm tra dự toán

- Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng công trình

- Chi phí khởi công công trình

+ Xây dựng các hạng mục: - Chi phí xây dựng các hạng mục

-Chi phí giám sát thi công xây dựng

+ Mua sắm và lắp đặt thiết bị : - Mua thiết bị và lắp đặt thiết bị

- Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

+ Quản lí dự án: thực hiện ở tất cả các quí

+ Công việc khác gồm: -Chi phí khác

- Ở quí đầu có chi phí bảo hiểm công trình

-Ở quí cuối có thêm chi phí khánh thành công trình

+ Kiểm định và nghiệm thu công trình gồm: -Chi phí kiểm địn sự phù hợp về chất lượng công trình

-Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

+ Huy động vốn ban đầu: là chi phí mua sắm thiết bị nhỏ

+ Dự phòng phí huy động từ quí bắt đầu xây dựng

Kế hoạch huy động vốn được thể hiện cụ thể trong sau:

Bảng 1.8b. Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng

Đơn vị tính 1000 đồng

Thời gian thực hiện Quý IV/2008 Quý I/2009 Quý II/2009 Quý III/2009

I Chuẩn bị đầu tư

II Thực hiện đầu tư

4 Chi phí thẩm tra thiết kế 50773.36

III Xây dựng các hạng mục CT

2 Chi phí bao hiểm công trình 409024.1441

VII Chi phí kiểm định và nghiệm thu CT

1

Chi phí kiểm đình sự phù hợp về chất lượng công

trình

2 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

VIII Huy động vốn lưu động ban đầu

Thời gian thực hiện

II Thực hiện đầu tư

1 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng

2 Chi phí TV Khảo sát thiết kế

3 Chi phí thiết kế

4 Chi phí thẩm tra thiết kế

5 Chi phí thẩm tra dự toán

6 Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng CT

III Xây dựng các hạng mục CT

2 Chi phí bao hiểm công trình

VII Chi phí kiểm định và nghiệm thu CT

1

Chi phí kiểm đình sự phù hợp về chất lượng công

c Dự trù lãi vay trong thời kỳ xây dựng.

Căn cứ xác định:

+ Kế hoạch huy động vốn cuả dự án

+ Lãi suất vay vốn bằng 2.8% quy

+ Vốn vay đều trong quy

+ Cách tính lãi trong thời gian xây dựng:

* Số tiền lãi phải trả ở cuối mỗi quí= Số nợ đầu quí × r qui

* Tổng số nợ tích luỹ ở cuối mỗi quí = Số nợ đầu quí + Vốn vay trong quí+ lãi phải trả ở cuối mỗi quí

Bảng 1.8c Bảng dự trù vay vốn trong thời gian xây dựng

Quý II 2009

Quý III 2009

Quý IV

2009 Quý I 2010 Quý II 2010

Quý III 2010

1.8 Chi phí dự phòng tạm tính: theo thông tư 05/2007/TT-BXD ngày25/7/2007

động ban đầu + lãi vay trong thời gian xây dựng

* Giá trị tài sản cố định của dự án: GCD = GXD+ GTB + GQL+ GTV + G

MB+ GK +Lãi vay trong thời gian xây dựng

* Giá trị tài sản lưu động = Vốn lưu động ban đầu của dự án

4 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và chi phí khác 7436802.62 10% 8180482.88

6 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 1714703.91 0 1714703.91

2.Xác định chi phí sản xuất kinh doanh của dự án trong các năm vận hành.

2.1 Chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại (không có VAT)

* Căn cứ xác định :Chi phí sử sụng điện nước của dự án là chi phí tiêu hao

điện, nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm để bảo vệ

Nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án Điện, nước

sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê chi trả Xác định chi phí này

có thể căn cứ lượng điện,nước tiêu hao, giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ

vào mức tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh thu ( lấy từ 1% - 3%)

Trong dự án này dự trù chi phí điện nước thông qua tỷ lệ phần trăm so với

doanh thu

Lấy tỷ lệ chi phí cho điện nước là : 3%

Lấy tỷ lệ chi phí cho điện thoại là : 2%

+ Doanh thu cho từng năm : DT i= Pi × S chothue× Gthue

Trong đó: Pi : Công suất hoạt động của năm i

Schothue : Diện tích cho thuê của năm i

Gthue : Giá cho thuê lấy trong khoảng 20 USD/1 m2 /1 thángĐối với nhà D: DT của 1 năm = Số phòng *Giá cho thuê 1 đêm *30 *12 Gía thuê phòng của nhà D là: 50USD/1 đêm = 825 nghìn đồng/1 đêm

Ta có bảng tổng hợp doanh thu và chi phí điện nước trong năm vận hành:

Bảng 1.10 Bảng chi phí sử dụng điện nước trong năm vận hành

6 Doanh thu 27989560.37 32654487.1 37319413.8 41984340.6 46649267.3 46649267.3

8 Chi phí điện nước 839686.81 979634.61 1119582.41 1259530.22 1399478.02 1399478.02