Phân tích tài chính và hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê

Xác định chi phí mua sắm thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định)

- Danh mục và số lợng các loại thiết bị nằm trong từng công trình của dự án - Gía 1 đơn vị thiết bị tính tại nơi mua. - Chi phí chuyên chở,chi phí kho bãi trong quá trình chuyên chở nếu có,chi phí này tính từ nơi bán. TSTB : Thuế suất GTGT áp dụng cho thiết bị loại i theo quy định của nhà nớc.

+ Reception:5 bộ bàn ghế văn phòng,1 tổng đài điện thoại,2 fax,6 telephone,5 máy tính,5 điều hoà nhiệt độ,1 bộ salon to,bảng giá các phòng. 13 máy hút bụi (mỗi khu nhà một máy) 1 hệ thống phòng cháy chữa cháy 1 hệ thống lọc và bơm nớc.

Xác định chi phí lắp đặt thiết bị

- Khối lợng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá thiết bị cần lắp đặt. - Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp. TLiTB - Tỉ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.

Bảng1.4.Bảng tổng hợp chi phí:xây dựng,mua sắm thiết bị,lắp đặt thiết bị Đơn vị:Triệu đồng. - Chi phí đền bù nhà cửavật,kiến trúc,cây trồng trên đất - Chi phí tái định c. - Khối lợng từng loại đền bù có liên quan đến khu vực đất xây dựng (nhà cửa kiến trúc,cây trồng,công trình cơ sở hạ tầng trong đất.

- Căn cứ vào khung giá đất theo hớng dẫn của Nhà nớc có liên quan đến đền bù. +Trong dự án này không có chi phí giải phóng mặt bằng và tái định c còn chi phÝ.

Xác định chi phí quản lý dự án,chi phí t vấn đầu t xây dựng và các chi phí khác

- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác nhau theo quy định - Khối lợng và đơn giá.

Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng a/ Nguồn vốn

Ước tính khoảng 0.15% chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong tổng mức đầu t. M%:Định mức chi phí thiết kế xây dựng công trình Kđc: Hệ số điều chỉnh. - Chủ đầu t quản lý dự án,không thuê t vấn.Định mức chi phí quản lý dự án đợc tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cha có thuế giá.

- Lãi suất vay vốn (12% năm),thời gian vay (quý),phơng thức trả lãi cuối quý,tiền vay rải rác trong quý. - Chọn phơng án huy động vào cuối từng quý,lãi Vi = 0 Bảng 1.9.Xác định lãi vay trong xây dựng. Xác định chi phí sản xuất - kinh doanh của dự án trong các năm vận hành 2.1.

- Chi phí sử dụng điện,nớc của dự án là chi phí tiêu hao điện,nớc cho quá trình làm việc,sinh hoạt,điện thắp sàng ban đêm cho bảo vệ,nớc cho làm vệ sinh,tới cây và một số nhu cầu khác của dự án.Điện,nớc sử dụng trực tiếp cho ngời thuê nhà do ngời thuê chi trả.Xác định chi phí này có thể căn cứ lợng điện,nớc tiêu hao;giá điện,nớc hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện,nớc tính theo % so với doanh thu (có thể sử dụng ở mức từ 1% đến 3% so với doanh thu). - Trong dự án này dự trù chi phí điện,nớc thông qua tỷ lệ 2% so với doanh thu. Dựa vào diện tích cho thuê và đơn giá cho thuê 1 đơn vị diện tích,ơ đây lấy đơn giá.

Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành

Lập bảng kế hoạch trả nợ và xác định chi phí trả lãi trong vận hành Bảng 1.21.Chi phí trả lãi vay trong vận hành.

Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh

- Doanh thu hàng năm,chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định hiện hành. Trong đó TS: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (TS = 28%) LNthuần = TNchịu thuế - TTNDN.

Hiệu quả tài chính của dự án

Hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (Hiện giá thuần)

- Gía trị thu hồi thanh lý tài sản ở năm thứ thoặc giá trị còn lại của tài sản cố định. - Vốn lu động bỏ ra ban đầu đợc thu về ở thời điểm cuối đời của dự án. (Vốn hình thành tài sản cố định và vốn lu động ban đầu hình thành tài sản cố định) - Chi phí đầu t thay thế tài sản cố định ở năm thứ t (nếu có).

Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết.

Phân tích độ an toàn về tài chính cho dự án 1. Phân tích an toàn theo khả năng trả nợ

Phân tích độ an toàn của tài chính theo phân tích hoà vốn 1. Theo phân tích hoà vốn lãi (lỗ)

- Khấu hao tài sản cố định, sửa chữa bảo dỡng tài sản cố định, trả lơng theo thời gian, trả lãi tín dụng vay đầu t dài hạn, một số khoản thuế cố định trong kinh doanh, trả thuê đất trong quá trình hoạt động, chi phí khác (50%). - Chi phí biến đổi hàng năm trong sản xuất kinh doanh (VC) gồm: Chi phí điện nớc, chi phí thuê bao điện thoại, chi phí khác (50%). Chi phí biến đổi hàng năm cũng đợc xác định bằng cách lấy chi phí sản xuất kinh doanh trừ đi chi phí cố định hành năm.

Mh : Mức hoạt động hoà vốn của dự án Dh : Doanh thu hoà vốn của dự án. Theo kinh nghiệm, một dự án có mức hoạt động hoà vốn tính theo công suất thiết kế. * Doanh thu hoà vốn và mức hoạt động hoà vốn của dự án đợc tính toán tại bảng 1.26.

Bảng1.31.Xác định chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi khi doanh thu giảm ở mức 10%. Kết luận: độ nhạy của dự án không cao, thuận lợi cho việc kinh doanh. Kết luận: độ nhạy của dự án ở mức trung bình.Tơng đối thuận lợi cho dự án.

Kết luận: độ nhạy của dự án không cao, tơng đối thuận lợi cho việc kinh doanh. Kết luận: độ nhạy của dự án không cao, tơng đối thuận lợi cho việc kinh doanh.

Mức thu hút lao động vào làm việc hàng năm

Mức đóng góp vào ngân sách Nhà n ớc hàng năm và mức đóng góp của dự án trong.