Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU HẰNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU HẰNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU HẰNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2016 ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu thầy cô trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Để có kết nghiên cứu này, cố gắng nỗ lực thân, có nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đồng Hỷ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, anh chị em bạn bè đồng nghiệp, động viên, tạo điều kiện vật chất, tinh thần gia đình người thân Trong trình thực đề tài, than cố gắng, lỗ lực Tuy nhiên hiểu biết hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa nhiều Vì không tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận góp ý thầy cô giáo bạn Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hằng iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa đề tài .2 CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Cơ sở lí luận chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở pháp lý chuyển quyền sử dụng đất 1.2 KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .6 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.3 Các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.4 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.2.5 Thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.3 SƠ LƯỢC VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 20 1.3.1 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới 20 1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt nam 24 1.4 Ý NGHĨA CỦA TỔNG QUAN TÀI LIỆU 26 CHƯƠNG 2:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU27 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 27 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .27 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 27 2.2.1 Thời gian nghiên cứu .27 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 27 iv 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .27 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .29 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 29 2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp 29 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 30 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .31 3.1.KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH CƠ BẢN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 31 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Đồng Hỷ 31 3.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ 33 3.1.3 Thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Đồng Hỷ37 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 38 3.2 ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 40 3.2.1 Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng huyện Đồng Hỷ so với quy định pháp luật đất đai .40 3.2.2 Đánh giá quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ so với pháp luật đất đai 42 3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 50 3.3.1 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo đơn vị hành .50 3.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo thời gian .54 3.3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo loại đất 55 3.3.4 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất 57 v 3.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN THEO Ý KIẾN CỦA NGƯỜI DÂN 60 3.4.1 Đánh giá hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 3.4.2 Đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 3.4.3 Đánh giá hiểu biết tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 3.4.4 Đánh giá nhận xét thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 3.5 KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 68 3.5.1 Khó khăn, tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 68 3.5.2 Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73 KẾT LUẬN…………………………………………………………………… 72 ĐỀ NGHỊ .74 TÀI LIỆU THAM KHẢO .76 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa SDĐ : Sử dụng đất VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân TN&MT : Tài nguyên Môi trường BĐĐC : Bản đồ địa QSDĐ : Quyền sử dụng đất i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hằng viii Bảng 3.16 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp 66 Bảng 3.17 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo đối tượng địa bàn cư trú 66 63 dụng đất phải đến quan nào? Quy định thời gian xác nhận hồ sơ xã, thị trấn phòng công chứng bao lâu? 88.5 73.3 55.8 80.1 82.4 77.5 84.8 70.5 67.2 98.1 96.9 93.1 88.5 81.9 75.2 Sau nộp hồ sơ phận cửa UBND huyện sau nhận thông báo nghĩa vụ tài chính? Sau nộp thuế, Quy định sau ngày làm việc người dân nhận giấy chứng nhận? Anh chị có hài lòng thái độ phục vụ cán thời gian hoàn thành thủ tục có hẹn không? TB (Nguồn: Tổng hợp từ kết phiếu điều tra ) * Nhận xét: Qua kết điều tra cho thấy người dân hiểu biết cần đến quan để hướng dẫn thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên thời gian quy định bước thực hay quan ngày theo quy định biết xác Đối tượng cán quản lý trả lời 83.3%, đối tượng người dân phi nông nghiệp tỷ lệ trả lời cao đối tượng người dân làm nông nghiệp người dân hoạt động lĩnh vực phi nông nghiệp có điều kiện thuận lợi tiếp cận thông tin nhanh nhạy người dân làm nông nghiệp Khi hỏi quy trình xác nhận hồ sơ xã, thị trấn đối tượng phi nông nghiệp đối tượng nông nghiệp trả lời với tỷ lệ chưa cao, đa phần người dân không nắm quy trình quy định ngày Lý hồ sơ chứng thực xã, thị trấn thực chưa thời gian quy định Tại phận tiếp nhận trả kết thuộc Văn phòng HĐND - UBND huyện (bộ phận cửa) người dân đến nộp hồ sơ nhận kết theo quy định thời gian giấy biên nhận Nhờ có giấy biên nhận đó, mà người dân biết theo quy định ngày nhận kết Hầu hết trường hợp nộp hồ sơ 64 nhận kết thời hạn sớm thời gian quy định Các đối tượng vấn người chuyển nhượng nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ phận “1 cửa” UBND huyện Đa số người dân nộp hồ sơ hướng dẫn nhận hẹn trả kết nắm rõ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng, tất đối tượng hỏi trả lời thời gian nhận thông báo thực nghĩa vụ tài thời gian nhận giấy chứng nhận sau thực nghĩa vụ tài 3.4.3 Đánh giá hiểu biết tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bảng 3.14 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Dân phi Dân nông nghiệp nông nghiệp 93.3 88.4 83.4 Căn để tính thuế chuyển nhượng dựa vào đâu? 90.2 82.1 76.2 Thuế suất tính theo đơn giá nào? 85.3 60.5 40.9 Những đối tượng miễn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất? 76.4 71.1 60.6 TB 86.0 75.5 65.2 Cán quản lý Nội dung câu hỏi Khi chuyển nhượng QSD đất người chuyển nhượng QSD đất người nhận QSD đất phải nộp loại thuế lệ phí nào? (Nguồn: Tổng hợp từ kết phiếu điều tra ) Bảng 3.15 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo địa bàn cư trú: ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung câu hỏi Khi chuyển nhượng QSD đất người Thị trấn trung tâm Xã gần trung tâm Xã xa trung tâm 87.6 75.4 73.4 điều kiện thực tế Ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ 01/7/2014.[5] Với phạm vi nghiên cứu đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015” Do vậy, luận văn đề cập đến quyền người sử dụng đất áp dụng theo Luật Đất đai 2003 Luật đất đai năm 2013 Theo quy định Luật đất đai năm 2003, Nhà nước tiếp tục mở rộng quyền chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất Luật Đất đai 1993, cụ thể hoá quyền chuyển quyền bổ sung thêm việc chuyển quyền hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn bảo lãnh giá trị QSDĐ thủ tục nhiều vấn đề khác liên quan [7] Như vậy, việc thực quyền cụ thể không đất nông nghiệp mà loại đất Nhà nước không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trường hợp sau: Đất sử dụng giấy tờ hợp pháp; Đất giao cho tổ chức mà pháp luật qui định không chuyển quyền sử dụng; Đất có tranh chấp 1.1.2 Cơ sở pháp lý chuyển quyền sử dụng đất Để thực tốt quyền người sử dụng đất, Nhà nước ban hành văn pháp quy liên quan sau: * Các văn Luật Đất đai: - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004 - Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/09/2009 - Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 * Các văn Luật liên quan: - Bộ luật Dân năm 1995 - Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009 - Luật Khiếu nại năm 2012 - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013 66 tỷ lệ trả lời thấp 77.4% 62.8% Vẫn có nhiều người hiểu đơn giản giá tính thuế nhà nước quy định vào giá trị mà người dân kê khai hợp đồng chuyển nhượng 3.4.4 Đánh giá nhận xét thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bảng 3.16 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Người Người phi nông nông nghiệp nghiệp 98.5 92.1 87.3 93.5 90.2 80.5 Mục đích mua đất để sử dụng 95.4 87.6 79.3 Mục đích mua đất để đầu 89.6 82.4 79.0 88.4 85.3 72.8 93.1 87.5 79.8 Cán Nội dung câu hỏi quản lý Khu vực địa bàn huyện, đất đai có giá trị chuyển nhượng cao nhất? Xu hướng nhu cầu nhận chuyển nhượng đất khu vực huyện nhiều nhất? Yêu tố ảnh hưởng đến việc mua bán đất? TB (Nguồn: Tổng hợp từ kết phiếu điều tra ) Bảng 3.17 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo đối tượng địa bàn cư trú ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung câu hỏi Thị trấn trung tâm Xã gần trung tâm Xã xa trung tâm 67 Khu vực địa bàn huyện, đất đai có 92.5 90.4 86.4 96.6 89.7 79.4 Mục đích mua đất để sử dụng 93.1 86.4 87.5 Mục đích mua đất để đầu 90.9 83.6 82.5 Yêu tố ảnh hưởng đến việc mua bán đất? 85.5 83.2 79.4 TB 91.7 86.7 83.0 giá trị chuyển nhượng cao nhất? Xu hướng nhu cầu nhận chuyển nhượng đất khu vực huyện nhiều nhất? (Nguồn: Tổng hợp từ kết phiếu điều tra ) Nhận xét: Để đánh giá nhận xét đối tượng tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường chuyển nhượng QSD đất huyện Đồng Hỷ, câu hỏi vấn đặt nhằm vào nội dung cụ thể như: khu vực địa bàn huyện có giá trị chuyển nhượng nhu cầu chuyển nhượng cao ? Hiểu biết người tham gia chuyển nhượng đầu đất đai yếu tố sách đất đai, thuế lệ phí tác động tới chuyển nhượng nào? Qua kết điều tra khu vực trung tâm thị trấn trung tâm xã, trục giao thông lớn, nơi đông dân cư có nhiều dịch vụ xã hội thường có giá đất cao khu vực khác Hầu hết đối tượng hỏi trả lời Các đối tượng theo nhóm ngành nghề thể bảng 3.16 cho thấy, cán làm công tác quản lý đánh giá tương đối thực tế thị trường chuyển nhượng địa bàn huyện( 93.1%), đối tượng khác Phi nông nghiệp nông nghiệp tỷ lệ trả lời cao (87.5% 79.8%) Các đối tượng theo địa bàn cư trú thể bảng 3.17 cho thấy vấn đề hiểu biết thị trường chuyển nhượng khu vực thị trấn trung tâm xã 68 đồng hiểu biết ( Tỷ lệ trả lời Khu vực Thị trấn trung tâm 91.7%, xã gần trung tâm 86.7%, xã 83.0%) Như cho thấy nhìn nhận người dân thị trường chuyển nhượng đều, người dân có quan tâm thị trường 3.5 KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 3.5.1 Khó khăn, tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên * Khó khăn mặt quản lý - Huyện Đồng Hỷ có địa bàn rộng, địa hình phức tạp, trình độ dân trí không đồng - Trong giai đoạn 2011 - 2015 địa bàn huyện Đồng Hỷ có nhiều công trình, dự án triển khai, kéo theo việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt xã có dự án kéo theo thị trường đất đai địa bàn trở nên sôi động hơn, lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tăng vượt bậc so với năm trước gây áp lực lớn cho quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai - Tình trạng quy hoạch “treo” phần hạn chế quyền người sử dụng đất, làm kìm hãm phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Làm phát sinh hình thức “mua bán đất” thông qua giấy tờ viết tay, làm hợp đồng chuyển nhượng văn phòng công chứng phận người dân diễn số xã vùng có quy hoạch Đây nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định trị, xã hội * Khó khăn mặt nhân lực - Khối lượng hồ sơ nhu cầu chuyển nhượng người dân địa bàn huyện lớn Tuy nhiên, Văn phòng ĐK QSD đất huyện cán tiêu biên chế (Văn phòng ĐK QSD đất huyện có tiêu, đó:3 lãnh đạo 01 kế toán lại cán hợp đồng) Như vậy, thực phân công nhiệm 69 vụ cho cán thẩm định giải hồ sơ không gắn hết trách nhiệm cá nhân theo quy định pháp luật Mặt khác nguồn nhân lực hạn chế dẫn đến hiệu công việc chưa cao - Công tác hướng dẫn kê khai, hoàn thiện hồ sơ đất đai số đơn vị sở yếu, có biểu gây khó khăn, phiền hà cho người dân, kéo dài thời gian, để nhân dân phải lại nhiều lần hoàn thiện đủ hồ sơ đất đai hợp lệ * Khó khăn sở vật chất – kỹ thuật - Hiện điều kiện làm việc Văn phòng ĐKQSD đất gặp nhiều khó khăn: phòng làm việc chật hẹp, nhiều mối mọt, thiếu chỗ lưu hồ sơ; trang thiết bị phục vụ công tác thiếu (máy quét, máy vi tính), máy móc hết khấu hao (máy vi tính, máy in…) nên phần ảnh hưởng đến hiệu công việc - Hồ sơ địa giai đoạn trước không đầy đủ, chưa chỉnh lý, hồ sơ thất lạc nhiều trình lưu trữ, gây khó khăn trình thẩm định hồ sơ, trích lục, chỉnh lý đất - Cơ sở liệu đất đai địa bàn huyện trình xây dựng, nên trước mắt chưa chuẩn hóa - Việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, phần mềm quản lý chuyên ngành địa bàn nhiều hạn chế, chưa khai thác hết công ứng dụng phần mềm * Khó khăn mặt sách - Quy định nghĩa vụ tài chưa công người kê khai giá chuyển nhượng người kê khai giá chuyển nhượng thấp giá thực tế Do đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước - Cơ chế “một cửa liên thông” thí điểm áp dụng xã, thị trấn huyện, xã thị trấn lại tiếp nhận giải hồ sơ phòng chuyên môn nên thời gian thực thủ tục hành việc chuyển QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng chậm Trình tự thủ tục khai báo để thực thủ tục QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp Quy trình thụ lý giải hồ sơ đất đai theo quy định địa phương 16 ngày có nhiều hồ sơ thời gian giải kéo dài so với quy định * Các văn luật: - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 01/7/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất - Thông tư số 01/2005/ TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005, hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện, số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 71 đăng ký thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung nhượng quyền sử dụng đất nói riêng quan nhà nước có thẩm quyền, hạn chế phát sinh rủi sau thực giao dịch đất đai Phát hành sổ tay điều cần biết tham gia thực quyền sử dụng đất cho người dân điều kiện truy cập trực tuyến để dễ dàng tìm kiếm thông tin có nhu cầu thực quyền sử dụng đất * Giải pháp mặt nhân lực - Cần củng cố, tăng cường lực lãnh đạo lực làm việc cho cán quản lý lĩnh vực quản lý đất đai Đề xuất tăng tiêu biên chế hợp đồng cho Văn phòng đăng ký QSD đất - Tăng cường đào tạo nghiệp vụ, chuyên môn cho cán hoạt động ngành từ xã đến huyện - Nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ tận tình công tác tiếp dân, tránh gây phiền hà, sách nhiễu nhân dân * Giải pháp mặt sở vật chất – kỹ thuật - Cần đầu tư việc xây dựng sở hạ tầng, trang thiết bị đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước đất đai, bước xây dựng sở liệu thông tin đất đai cách đầy đủ toàn diện - Từng bước triển khai hiệu ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai; đẩy nhanh lộ trình cung cấp dịch vụ công trực tuyến lĩnh vực quản lý ngành * Giải pháp mặt sách - Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vướng mắc việc thực thủ tục thuế - Cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành hành việc thực quyền người sử dụng đất để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng, tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản địa bàn huyện phát triển lành mạnh 72 - Cần xây dựng quy hoạch sử dụng đất sát với thực tế nhu cầu người dân Công khai quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng chi tiết dự án, xác định rõ vị trí, cắm mốc quy hoạch, ban hành công bố rộng rãi thông báo hạn chế vùng quy hoạch để người dân biết, tránh thực giao dịch đất đai vùng hạn chế Để làm điều nay, quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, dài hạn có tính khả thi cao - Cần hoàn hoàn thiện hệ thống văn pháp luật quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất để quan có thẩm quyền dễ áp dụng người dân dễ dàng thực quyền chuyển nhượng theo quy định * Giải pháp mặt nghiệp vụ - Đề xuất với cấp có thẩm quyền cho thực dự án: Sắp xếp lưu trữ hồ sơ theo quy định - Lựa chọn người vững chuyên môn nghiệp vụ; - Bố trí công việc phù hợp với chuyên môn lực cán bộ; - Thường xuyên trao đổi nghiệp vụ, kiểm tra tiến độ thực hiện, có chế độ khen thưởng - Kỷ luật kịp thời 73 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN 1- Tại huyện Đồng Hỷ quy trình giải hồ sơ đảm bảo quy định pháp luật áp dụng theo tiêu chuẩn chất lượng ISO 1900:2008 2- Trong giai đoạn 2011 - 2015, công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện đạt kết quả: Tổng số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện 8211 giao dịch Trong đó: Đối với đất 2673 hồ sơ, đất nông nghiệp 5538 hồ sơ, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động xã, thị trấn: TT Chùa Hang, Hóa Thượng, Hóa Trung, Linh Sơn, Huống Thượng Việc giao dịch quyền sử dụng đất khu vực đô thị thấp so với khu vực nông thôn, khu vực đất đô thị có 1224 hồ sơ, khu vực nông thôn 6987 hồ sơ Theo loại đất, số hồ sơ chuyển nhượng đất 2673 hồ sơ, đất nông nghiệp 5538 hồ sơ Đánh giá kết chuyển nhượng QSD đất theo nghề nghiệp, đối tượng người làm nông nghiệp chiếm 55.5%, đối tượng lao động tự chiếm tỷ lệ 39.7%, đối tượng cán công chức chiếm 4.8% Đánh giá kết chuyển nhượng QSD đất theo địa thường trú đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người huyện chiếm đa số, chiếm 73.9 % tổng số giao dịch huyện, đối tượng người huyện, thành phố tỉnh, chiếm 17.3% , đối tượng người tỉnh chiếm 8.8 % 3- Theo kết điều tra xã hội học, hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng, người dân thị trấn trung tâm trả lời trung bình 80.5%, vùng xa trung tâm tỷ lệ trả lời câu hỏi giảm Đa phần người dân không nắm quy trình xác nhận hồ sơ xã, thị trấn ngày Người dân nộp hồ sơ huyện hướng dẫn, nhận hồ sơ hẹn trả kết quy định thời gian ghi phiếu hẹn Về tính thuế chuyển nhượng, tỷ lệ trả lời cao đồng đều, vậy, hầu hết người dân kê khai giá trị chuyển nhượng thấp giá nhà nước để giảm tiền nộp thuế Sự nhìn nhận người dân thị trường chuyển nhượng đều, người dân có quan tâm thị trường 74 4- Bên cạnh kết đạt được, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện gặp số khó khăn sau: Huyện Đồng Hỷ có địa bàn rộng, địa hình phức tạp, trình độ dân trí không đồng đều, khối lượng hồ sơ nhiều, quan chuyên môn cán Hiện trạng đất biến động nhiều lần, hồ sơ chưa lưu trữ theo quy định, nhiều hồ sơ bị thất lạc Một phận nhỏ người dân không đến kê khai, đăng ký, làm thủ tục với quan nhà nước người dân thực giao dịch chuyển nhượng nhận thức pháp luật đất đai chưa tốt Tình trạng quy hoạch “treo” làm hạn chế quyền người sử dụng đất Thời gian thực thủ tục hành việc chuyển QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng chậm Công tác hướng dẫn kê khai, hoàn thiện hồ sơ đất đai số đơn vị sở yếu Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin đất đai thiếu, thất lạc chưa kịp thời ĐỀ NGHỊ Trên sở kết chuyển nhượng QSDĐ đạt thời gian qua, khó khăn, tồn gặp phải, để nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ xin có số ý kiến đề nghị sau: * Đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên: - Cấp kinh phí cho công tác xếp, chỉnh lý hồ sơ lưu trữ theo quy định ngành Lưu trữ - Cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành hành việc thực quyền người sử dụng đất * Đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên: -Thường xuyên tổ chức lớp tập huấn nghiệp vụ cho cán chuyên môn cấp huyện, cấp xã - Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống sở liệu đất đai toàn huyện để sớm đưa vào vận hành sử dụng - Cấp kinh phí bố trí máy móc, trang thiết bị cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ - Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/10 quy định bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, việc hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường hồ sơ địa - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường đồ địa (Có hiệu lực từ 05/07/2014) 1.2 KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới, nghĩa người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác theo quy định pháp luật hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất [8] Chuyển nhượng QSDĐ hành vi chuyển QSDĐ, trường hợp người sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm ngành nghề khác, khả sử dụng để thực quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ khoản tiền tương ứng với chi phí họ phải bỏ Đặc thù việc chuyển nhượng QSDĐ chỗ: đất đai thuộc sở hữu toàn dân việc chuyển quyền thực thời hạn giao đất, mục đích quy hoạch sử dụng đất Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất tiền sử dụng đất; Nhà nước quy định số trường hợp không chuyển nhượng QSDĐ; hành vi chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký biến động đất đai, không bị coi hành vi trái pháp luật [18] 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng (2014), Mô hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia Bộ Luật Dân năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Kết nghiên cứu, khảo sát sách đất đai Trung Quốc Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên môi trường Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị Quốc Gia Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 10 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 11 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chị tiết số Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 11 năm 2004 Chính phủ việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 12 Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đồng Hỷ (2011), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ năm 2011, phương hướng nhiệm vụ năm 2012; 13 Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đồng Hỷ (2012), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ năm 2012, phương hướng nhiệm vụ năm 2013; 77 14 Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đồng Hỷ (2013), Báo cáo kiểm kê đất đai huyện Đồng Hỷ năm 2014; 15 Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đồng Hỷ (2013), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ năm 2013, phương hướng nhiệm vụ năm 2014; 16 Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đồng Hỷ (2014), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015; 17 Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đồng Hỷ (2015), Báo cáo tổng kết thực công tác Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ năm 2015, phương hướng nhiệm vụ năm 2016; 18 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng pháp luật đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 19 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 20 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa 21 UBND huyện Đồng Hỷ (2014), Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm 2011-2015 22 UBND huyện Đồng Hỷ (2014), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ năm 2014; II Tài liệu trích dẫn từ INTERNET 23 Phạm Bình An (2008), Một số kinh nghiệm Singapore quản lý thị trường bất động sản, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/12/15/2093/ [Ngày truy cập 15 tháng năm 2015] 24 Hồ Anh Hải (2014), Câu chuyện nhà đất Hoa Kỳ, http://www.hoaky.org/cauchuyen-nha-dat-o-hoa-ky.htm [Ngày truy cập 15 tháng năm 2015] 25 Phạm Trí Hùng (2015), Hệ thống pháp luật Singapore, https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-doanh-nghiep/he-thong-phap-luatsingapore.aspx [Ngày truy cập 15 tháng năm 2015] 26 Xiaoyang Zhang (1999), Real Estate Investment In China - Legal Review And Analysis Of Foreign Investors' Participation, http://www.murdoch.edu.au/elaw/issues/v6n2/zhang62_text.htm [Ngày truy cập 16 tháng năm 2015] ... 3.3.4 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất 57 v 3.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH... pháp luật đất đai 42 3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN 50 3.3.1 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ... công tác tương lai 2.2 Mục tiêu cụ thể đề tài - Đánh giá hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng