Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện đan phượng, thành phố hà nội, giai đoạn 2010 2014

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN CHÍN ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN CHÍN ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN – 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Luận văn đƣợc sử dụng thông tin từ nhiều nguồn liệu khác nhau, thông tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tác giả Nguyễn Văn Chín Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trƣờng, Bộ môn Quản lý đất đai - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện Đan Phƣợng đơn vị khác tạo điều kiện giúp đỡ mặt trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ tận tình thầy giáo hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Trong trình thực đề tài nhận đƣợc giúp đỡ cộng tác cán bộ, công nhân viên địa bàn nghiên cứu Tôi xin cảm ơn giúp đỡ Tôi xin cảm ơn động viên, giúp đỡ bạn bè gia đình giúp đỡ thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc giúp đỡ quý báu Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Nguyễn Văn Chín Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể CHƢƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài 1.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 1.2 KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.3 Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 10 1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 14 1.2.5 Thuế lệ phí chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 14 1.2.6 Quy trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 16 1.3 SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 18 1.3.1 Sơ lƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giới 18 1.3.2 Sơ lƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt nam 22 1.3.2.1 Quá trình hình thành phát triển 22 1.3.3 Sơ lƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 32 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 2.1 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 33 2.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu 33 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 33 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 33 2.4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.4.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35 2.4.2 Phƣơng pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu 36 CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội 38 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 39 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội 40 3.1.4 Thực trạng quản lý đất đai huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội 42 3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phƣợng năm 2014, thành phố Hà Nội 47 3.2 ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUI TRÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 49 3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 2014 51 3.3.1 Đánh giá kết chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Đan Phƣợng theo đơn vị hành 51 3.3.2 Đánh giá kết chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Đan Phƣợng theo thời gian 52 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.3.3 Đánh giá kết chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Đan Phƣợng theo loại đất 53 3.4 ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO SỐ LIỆU ĐIỀU TRA TỪ NGƢỜI DÂN 64 3.4.1 Đánh giá tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Đan Phƣợng theo số liệu điều tra từ ngƣời có giao dịch chuyển nhƣợng 64 3.4.2 Mối quan hệ ngƣời chuyển nhƣợng ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 69 3.4.3 Những thuận lợi, khó khăn trình hoàn thiện hồ sơ thủ tục chuyển nhƣợng địa bàn 73 3.4.4 Giải pháp cho công tác chuyển nhƣợng địa bàn Huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 79 4.1 KẾT LUẬN 79 4.2 ĐỀ NGHỊ 79 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu CN - TTCN Chú giải : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá GCNQSDĐ GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp MTTQ : Mặt trận tổ quốc NLN : Nông lâm nghiệp SDĐ : Sử dụng đất SXNN : Sản xuất nông nghiệp TDTT : Thể dục – Thể thao TW : Trung ƣơng UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa HTX : Hợp tác xã Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Giá trị sản xuất ngành kinh tế địa bàn huyện Đan Phƣợng 40 Bảng 3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất ngành kinh tế huyện Đan Phƣợng 41 Bảng 3.3 Tình hình biến động dân số huyện Đan Phƣợng qua số năm 41 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Đan Phƣợng 47 Bảng 3.5 Tổng số vụ chuyển nhƣợng xã, thị trấn địa bàn huyện 51 Bảng 3.6 Tổng hợp diện tích đất chuyển nhƣợng qua năm tổng số tiền thuế thu hàng năm từ công tác chuyển nhƣợng 52 Bảng 3.7 Tình hình thực quyền chuyển nhƣợng QSDĐ theo xã giai đoạn 2010 - 2014 55 Bảng 3.8 Tình hình thực quyền chuyển nhƣợng QSDĐ nông nghiệp theo xã giai đoạn 2010 - 2014 56 Bảng 3.9 Kết điều tra công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 65 Bảng 3.10 Bảng so sánh chênh lệch số thuế thu theo giá Nhà nƣớc giá thu theo giá thị trƣờng 68 Bảng 3.11 Ƣớc tính thất thu thuế 69 Bảng 3.12 Mối quan hệ ngƣời chuyển nhƣợng ngƣời nhận chuyển nhƣợng Quyền sử dụng đất địa điểm nghiên cứu 70 Bảng 3.13 Địa điểm thời gian giao dịch 71 Bảng 3.14 Thời gian hình thức toán 72 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai ngày đƣợc xem tài sản vô quý giá quốc gia, tƣ liệu sản xuất đặc biệt thay đƣợc, thành phần quan trọng môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng sở hạ tầng, trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng Trong trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày thay đổi theo chiều hƣớng lên Trong chế thị trƣờng nhu cầu sử dụng đất để đầu tƣ sở hạ tầng, công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cƣ tạo biến động đất đai đáng kể vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, gây không khó khăn công tác quản lý đất đai Nhằm thực tốt công tác quản lý đất đai, nhà nƣớc ban hành Luật đất đai 2013, để tiến hành hoạt động nhƣ: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, tra đất đai,…đây hoạt động vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ để đƣa công tác quản lý đất đai ổn định, xếp cách có hệ thống, bên cạnh tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai hành ngƣời sử dụng đất không trƣờng hợp chuyển nhƣợng trái phép, mua bán sang tay, đầu đất đai,…Điều làm ảnh hƣởng lớn đến đời sống sử dụng đất Chính vậy, công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vấn đề nóng bỏng cần đƣợc quan tâm nhều ngƣời dân quan, ban, ngành có liên quan Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để có kết luận đúng, giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa phƣơng cần thiết Huyện Đan Phƣợng huyện nhỏ thành phố Hà Nội, nằm phía Tây bắc trung tâm thành phố Hà Nội, khoảng trục đƣờng quốc lộ 32 từ trung tâm Hà Nội Sơn tây Đầu năm 2010 trở lại đây, tình hình biến động vấn đề chuyển nhƣợng đất đai diễn sôi nổi, vậy, việc Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 73 Hình thức khác 5,00 5,00 5,00 5,00 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Qua bảng tổng hợp có nhận sét nhƣ sau: Thứ nhất, thời gian toán: từ kết điều tra thấy hầu hết hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất nông nghiệp đƣợc toán tƣơng đối gọn, thỏa thuận trả lần sau giao dịch (chiếm bình quân chung 63,98%) Ngoài có số hợp đồng chuyển nhƣợng chọn hình thức toán trả nhiều lần hình thức khác, nhiên tỷ lệ phần trăm hai hình thức chiếm thấp so với hình thức Qua có nhận xét hoạt động giao dịch chuyển nhƣợng QSD đất nông nghiệp địa bàn nghiên cứu nhanh gọn, tín hiệu tốt thị trƣờng, phản ánh tốt nhu cầu thực ngƣời bán ngƣời mua dẫn đến kết giao dịch nhanh gọn Thứ hai, hình thức toán: từ kết điều tra thấy hình thức toán tiền mặt diễn phổ biến (chiếm tỷ lệ bình quân chung 68,33%), điều phản ánh tâm lý ngƣời Việt Nam nói chung ngƣời nông dân muốn thực giao dịch tiền mặt, tâm lý quen sử dụng tiền mặt tồn từ xƣa đến nay; Bên cạnh số giao dịch thực toán vàng, ngoại tệ hình thức khác, điều phản ánh đa dạng hình thức toán thị trƣờng, kinh tế nƣớc ta thời kỳ hội nhập 3.4.3 Những thuận lợi, khó khăn trình hoàn thiện hồ sơ thủ tục chuyển nhượng địa bàn 3.4.3.1 Thuận lợi Thực cải cách thủ tục hành theo đạo Chính phủ Năm 2010 UBND huyện thành lập phận cửa, văn phòng ĐKQSDĐ tiếp nhận trả kết thủ tục hành Do thời gian qua thủ tục chuyển nhƣợng, mua bán đất địa bàn phần đƣợc thực đơn giản hơn, thời gian chờ đợi giải giảm xuống Nhƣ giảm chi phí lại, tốn cho ngƣời dân Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 74 Do khu vực đô thị phát triển nên dịch vụ tƣ vấn, thông tin nhà đất nhiều, ngƣời dân cần tìm hiểu thông tin dễ dàng để làm thủ tục chuyển nhƣợng, mua bán nhà đất 3.4.3.2 Khó khăn, tồn Hàng năm số lƣợng hồ sơ có nhu cầu chuyển nhƣợng, mua bán nhà đất nộp hồ sơ quan nhà nƣớc để tiến hành chuyển nhƣợng, nhiên toàn số hồ sơ hợp lệ đƣợc thực chuyển nhƣợng Ngoài thời gian qua giấy tờ chứng minh QSDĐ ngƣời dân bị thất lạc, hƣ hỏng nhiều, nhƣng theo quy định pháp luật ngƣời có đất chuyển nhƣợng phải có GCNQSDĐ Trƣờng hợp chƣa có GCNQSDĐ phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trƣớc Muốn đƣợc cấp GCNQSDĐ phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, đầy đủ giấy tờ việc xét cấp GCNQSDĐ khó khăn có nhiều trƣờng hợp để đƣợc cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất Việc nộp tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận số tiền lớn, ngƣời sử dụng đất không mặn mà với GCN phải nộp tiền Mặt khác việc cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ nhiều thời gian Từ đó, nhiều trƣờng hợp chuyển nhƣợng, hai bên tự thoả thuận giấy tờ viết tay với (có ngƣời làm chứng), mà không khai báo với quan nhà nƣớc Khó khăn cho công tác quản lý nhà đất địa bàn - Trên địa bàn xảy tình trạng ngƣời dân tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt diện tích đất xen kẹt lẫn khu dân cƣ ( Diện tích nhiều địa bàn phƣờng quận ??? ha) mà chƣa đƣợc phép quan có thẩm quyền dẫn đến giấy tờ hợp lệ đất, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khó khăn, nguyên nhân xảy tình trạng chuyển nhƣợng ngầm mà không khai báo với quan Nhà nƣớc, gây khó khăn cho việc nắm tình hình nhƣ quản lý việc chuyển nhƣợng địa bàn Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 75 - Ngoài để trốn loại thuế cần nộp bên tự thỏa thuận với tìm cách lách luật họ làm giả giấy tờ, lợi dụng kẽ hở văn luật để lách luật Có thể nêu nhƣ sau: + Hai bên tự thỏa thuận giá mua, bán ghi hợp đồng thấp so với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng nhiều thƣờng thấp không cao so với giá nhà nƣớc quy định để có lợi cho hai bên, có Nhà nƣớc chịu thiệt Nhƣ quan thuế tiến hành tính thuế giá chuyển nhƣợng thấp giá nhà nƣớc quy định giá áp thuế giá nhà nƣớc quy định Mà nƣớc ta giá Nhà nƣớc ban hành chênh lệch nhiều so với giá thực tế thị trƣờng Thực tế giá Nhà nƣớc từ 30 – 60% giá thị trƣờng qua so sánh giá thị trƣờng thƣờng cao khoảng từ – lần giá hợp đồng Hầu hết trƣờng hợp chuyển nhƣợng địa bàn quận giá chuyển nhƣợng, mua bán hợp đồng thấp giá nhà nƣớc quy định, hàng năm số chiếm 95 97% tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng + Các bên chuyển nhƣợng qua tay chuyển nhƣợng Nhƣ việc chuyển nhƣợng bắc cầu ngƣời thân gia đình, ngƣời thuộc diện đƣợc miện thuế thu nhập Ví dụ chuyển nhƣợng, mua bán cháu với bác gia đình với đối tƣợng trung gian bố đ (ông nội) 3.4.4 Giải pháp cho công tác chuyển nhượng địa bàn Huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 3.4.4.1 Nhóm giải pháp sách giá đất Về nguyên tắc: Nhà nƣớc nên quy định chế giá đất, giá đất phù hợp với giá đất hình thành thị trƣờng, Nhà nƣớc điều tiết giá đất thông qua việc tác động trực tiếp vào mối quan hệ cung - cầu sử dụng đất chế thuế đất, thu tiền sử dụng đất tiền thuê, sử dụng qu đất dự trữ Nhà nƣớc; + Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng định giá đất sở khung giá đƣợc quy định Tuy nhiên qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 76 địa bàn nghiên cứu giá giao dịch chuyển nhƣợng QSD tồn hai loại giá giá theo quy định địa phƣơng giá giao dịch thực tế thị trƣờng - Giá đất trồng lúa theo quy định khung giá nhà nƣớc 50.000 đồng/m2 nhƣng giá thực tế thị trƣờng 550.000 đồng/m2, chênh lệch 500.000 đồng/m2 - Giá đất trồng lâu năm hoa màu theo quy định khung giá nhà nƣớc 80.000 đồng/m2 nhƣng giá thực tế thị trƣờng 694.000 đồng/m2, chênh lệch 614.000 đồng/m2 - Giá đất nuôi trồng thủy sản theo quy định khung giá nhà nƣớc 70.000 đồng/m2 nhƣng giá thực tế thị trƣờng 610.000 đồng/m2, chênh lệch 540.000 đồng/m2 Do thời gian tới để tránh rủi ro cho ngƣời chuyển nhƣợng ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSD, tránh thất thu thuế, lệ phí góp phần làm lành mạnh hóa thị trƣờng giao dịch chuyển nhƣợng QSD quyền địa phƣơng cần phải ban hành khung giá đất chuyển nhƣợng phù hợp, linh hoạt sở điều tiết thị trƣờng, vào thỏa thuận bên tham gia vào trình chuyển nhƣợng, có nhƣ đảm bảo đƣợc quyền lợi bên tham gia chuyển nhƣợng, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trƣờng đất đai 3.4.4.2 Hoàn thiện máy quản lý, thành lập trung tâm giao dịch - Phân rõ nhiệm vụ máy hành công có chức thực nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc thị trƣờng, với hệ thống dịch vụ công hỗ trợ phát triển thị trƣờng - Nâng cao lực máy tổ chức, trình độ công chức máy quản lý, đặc biệt máy quản lý cấp sở xã, thị trấn - Đƣa hệ thống dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng vào hoạt động hành lang pháp lý Nhà nƣớc thị trƣờng, trách tình trạng “cò đất”, “cò nhà” hoạt động môi giới không lành mạnh nhƣ Một lý làm thị trƣờng chuyển nhƣợng QSD đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 77 năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nƣớc không kiểm soát đƣợc quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin thức nhƣ thiếu quan tƣ vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ ngƣời bán ngƣời mua đất tham gia giao dịch Để khắc phục tình trạng này, địa phƣơng cần phải thành lập trung tâm giao dịch QSD đất thức có chức sau đây: - Thực cung cấp thông tin nguồn cung đất đai, bao gồm nguồn cung khu vực Nhà nƣớc, doanh nghiệp cá nhân có QSD đất tham gia vào nguồn cung thị trƣờng - Trung tâm phải thực chức thẩm định đặc trƣng QSD loại đất nhƣ tính pháp lý nhƣ thực dịch vụ pháp lý QSD đất tham gia giao dịch Trung tâm phải chịu trách nhiệm có đủ độ tin cậy thông tin tính pháp lý nhƣ đặc điểm kinh tế k thuật QSD đất đai nói chung Trung tâm phải tổ chức hoạt động cho giao dịch đƣợc thực cách xác, phù hợp cho hoạt động chuyển nhƣợng trao đổi bên tham gia giao dịch Trung tâm làm trung gian hƣớng dẫn thực trình tiến hành thủ tục giao dịch bên nhận chuyển nhƣợng (mua) bên chuyển nhƣợng (mua) đảm bảo trình tự quy định pháp luật giao dịch QSD đất Trung tâm thay mặt (hoặc giúp đỡ) bên nhận chuyển nhƣợng chuyển nhƣợng thực thủ tục giao dịch với quan Nhà nƣớc để đảm bảo giao dịch đƣợc bảo hộ pháp luật giúp Nhà nƣớc thực đƣợc việc kiểm soát quan hệ giao dịch QSD đất thị trƣờng giao dịch thức - Trung tâm làm cầu nối cho việc thực toán hai bên nhƣ giới thiệu nguồn cung cấp tài cho ngƣời có nhu cầu vay vốn chấp tham gia giao dịch Để thực tốt chức trên, Trung tâm giao dịch phải có đội ngũ chuyên gia đƣợc đào tạo chuyên nghiệp giao dịch, định giá thẩm định bất động sản 3.4.4.3 Giải pháp sách đào tạo cán quản lý đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 78 Đào tạo, bồi dƣỡng cán nâng cao lực chuyên môn cho cán địa cấp xã cán chuyên môn thực công tác đăng ký chuyển nhƣợng QSD đất đai Đào tạo, bồi dƣỡng cán hoạt động quan trọng công tác cán bộ, xu phát triển hội nhập đất nƣớc có nhiều vấn đề nảy sinh đặt đòi hỏi ngƣời cán cần phải đƣợc tiếp cận, cập nhật, đặc biệt xu phát triển thị trƣờng đất đai Địa phƣơng cần phải tiếp cận với trƣờng, trung tâm đào tạo nƣớc nƣớc để đƣa cán đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ để đáp ứng với đòi hỏi thực tế đặt địa phƣơng Lựa chọn loại hình, hình thức đào tạo bồi dƣỡng phù hợp cán tham gia học tập Cần có sách khuyến khích, hỗ trợ, động viên vật chất tinh thần cán yên tâm học tập công tác Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Huyện Đan Phƣợng huyện ngoại thành nằm phía Tây Bắc thủ đô Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên 7.735,48 (trong đất nông nghiệp 3.523 chiếm 45,54%; đất phi nông nghiệp 3.346,98 chiếm 43,27%; đất chƣa sử dụng 865,5 chiếm 11,19%) Từ Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực văn hƣớng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để ngƣời sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Về hồ sơ qui trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Đan Phƣợng, Thành phố Hà Nội Huyện ban hành quy trình giải thủ tục quyền sử dung đất theo chế cửa từ ngƣời dân phải đến phận Tiếp nhận Trả kết thuộc Huyện Đan Phƣợng để giải thủ tục chuyển nhƣợng QSD đất Từ kết nghiên cứu xã thực quyền chuyển nhƣợng sử dụng đất cho thấy số lƣợng giao dịch chuyển nhƣợng đất đai ngày tăng Quyền chuyển nhƣợng đất đƣợc ngƣời dân thực tốt yêu cầu Luật đất đai, chiếm 53,85% số hộ làm công tác chuyển nhƣợng qua Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện (630 trƣờng hợp tổng số 1170 trƣờng hợp), 46,15% chƣa thực yêu cầu Luật đất đai Tình hình giao dịch diễn xã có mức độ phát triển khác khác Các địa phƣơng có điều kiện phát triển, đô thị hóa nhanh số lƣợng trƣờng hợp giao dịch đất đai diễn sôi động địa phƣơng phát triển, nông Qua kết nghiên cứu xã, đề xuất đƣợc nhóm giải pháp hoàn thiện chế sách để ngƣời dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nƣớc thực quyền sử dụng đất, là: nhóm giải pháp (1) Nhóm giải pháp sách giá đất; (2) Nhóm giải pháp hoàn thiện máy quản lý, thành lập trung tâm giao dịch; (3) Nhóm giải pháp sách đào tạo cán quản lý đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 80 ĐỀ NGHỊ * Đối với Nhà nước - Thành phố huyện cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để ngƣời sử dụng đất thực QSD đất đƣợc thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất ngƣời sử dụng đất thực QSD đất quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nƣớc ngày tiến bộ, phát triển Do đó, không cải cách th ủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế đƣợc * Đối với chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng QSD Khuyến khích việc nâng cao trình độ kiến thức pháp luật thị trƣờng khoa học công nghệ để tận dụng hội thay đổi mục đích sử dụng đất nâng cao thu nhập Tăng cƣờng khả tiếp cận thông tin phản ứng nhanh với hội thị trƣờng có ảnh hƣởng đến kết sản xuất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường QSD đất Việt Nam, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội Đặng Hùng Võ (2007), Định hướng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước, Bài trình bày (chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trƣờng Việt Nam) chƣơng trình giảng dạy Kinh tế Fulbright Đỗ Kim Chung (1999), Thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai nông nghiệp Việt Nam - thực trạng định hướng sách Kỷ yếu hội thảo khoa học: Kinh tế sách đất đai Việt Nam Đỗ Kim Chung (2000), Thị trường đất đai nông nghiệp Việt Nam: thực trạng định hướng sách, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 260 - tháng 1/2000 Đỗ Kim Chung, Đinh Văn Đãn, Nguyễn Phƣợng Lê, Nguyễn Viết Đăng (2010), Giáo trình kinh tế nông trại nâng cao, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Đỗ Kim Chung, Phạm Vân Đình, Đinh Văn Đãn, Nguyễn Văn Mác, Nguyễn Thị Minh Thu (2009), Giáo trình nguyên lý Kinh tế nông nghiệp, NXB Nông nghiệp, Hà Nội” Đào Thế Tuấn (2008), Chính sách nông thôn, nông dân nông nghiệp Trung quốc (15/5/2008) Hiến pháp năm 1992 Hoàng Đức Thân (2003), Giáo trình tổ chức kinh doanh thị trường hàng hóa dịch vụ Việt Nam, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 10 Luật đất đai năm 2003 11 Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học K thuật Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 82 12 Lâm Quang Huyên (1999), Vấn đề ruộng đất nông dân nước Đông Nam Á Nxb Khoa học xã hội 13 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 14 Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Dũng Tiến, Trần Minh Hà, Hà S Tú, Nguyễn Đức Minh, Trần Trung Chính, Nguyễn Khải, Phùng Văn Nghệ, Nguyễn Công Huân, Nguyễn Văn Hiếu, Đỗ Đức Đôi, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi, Lê Tiến Vƣơng (2006), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Báo cáo đề tài độc lập cấp nhà nƣớc, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bổng (2006), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp Hà Nội 16 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên Môi trƣờng việc hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền ngƣời sử dụng đất 17 Sở Tài nguyên Môi trƣờng thành phố Hà Nội (2014), Báo cáo tổng kết công tác ngành tài nguyên môi trường năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 18 Ủy ban nhân dân huyện Đan Phƣợng (2014), Báo cáo tổng kết công tác năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 19 Lê Trọng (2010), Tích tụ ruộng đất hợp lý để công nghiệp hóa nông nghiệp, (30/07/2010) http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 20 Phangxehana (2009), Hai lần đột phá lớn nông nghiệp M ” http://suhoctre.hisforum.net 21 Quang Thuần (2009), Kinh tế - Nông dân tích tụ ruộng đất, (24/03/2009) http://tintuc.timnhanh.com 22 Theo Hà Nội (2008), Kinh tế - Tích tụ ruộng đất - Hướng tất yếu ”tam nông”, (02/12/2008) http://tintuc.timnhanh.com Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 83 23 Trần Lê (2008), Bất động sản - Tích tụ ruộng đất nào, (4/8/2008) http://vneconomy.vn 24 Vũ Trọng Khải (2008), Tích tụ ruộng đất khía cạnh kinh tế, (5/8/2008) http://www.kinhtenongthon.com.vn Vũ Văn Nâm (2009) Kinh nghiệm quốc tế phát triển nông nghiệp bền vững học kinh nghiệm cho Việt Nam Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH XÃ Phục vụ đề tài “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội – Giai đoạn 2010-2014” Kính gửi: Cán địa xã: I THÔNG TIN CHUNG Họ tên cán địa xã: Trình độ Thạc s : Trung cấp: Cấp 3: Đại học: Cao đẳng: Cấp 2: Tuổi: …………………………………………………………………………… Số năm công tác: ……………………………………………………………… II TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tổng số vụ chuyển đổi Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Tổng số vụ chuyển nhƣợng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Thực thuê Quyền sử dụng đất cho thuê lại Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Thực Quyền thừa kế, cho tặng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn Quyền sƣ dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… III ĐÁNH GIÁ VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 Đánh giá chung A Tốt : B Bình thƣờng: C Không tốt: 11 Theo Ông (Bà) thủ tục hành liên quan tới Quyền sử dụng đất nhƣ nào? A Phức tạp: B Bình thƣờng: C Dễ dàng: 12 Theo Ông (Bà) thời gian để giải thủ tục có liên quan tới Quyền sử dụng đất nhƣ nào? A Nhanh: B Bình thƣờng: C Chậm: 13 Giá đất địa phƣơng ông bà bao nhiêu: ………………triệu/m2 Đánh giá ông (bà) giá đất: A Cao: B Bình thƣờng: C Thấp: 14 Theo Ông (Bà) phí mà nhà nƣớc thu tiến hành thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nhƣ nào? A Cao: B Bình thƣờng: C Thấp: 15 Ông (Bà) cho ý kiến đóng góp để nâng cao hiệu thực Quyền sử dụng đất: ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn Ông (Bà)! Ngƣời đƣợc điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Ngƣời điều tra http://www.lrc.tnu.edu.vn PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA ĐIỀU TRA NÔNG HỘ Phục vụ đề tài “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội – Giai đoạn 2010-2014” Xin Ông (Bà)vui lòng trả lời số câu hỏi sau: I Thông tin chung: Họ tên:…………………………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………………… Giới tính:……………………… Nghề nghiệp: ………………………… II Các thông tin thực quyền sử dụng đất Xin Ông (Bà) cho biết khoảng thời gian từ năm 2010 – 2014 Ông (bà) có tham gia thực nội dung sau hay không (Tích dấu “x” vào nội dung có thực hiện) Hình thức tham gia Số lần Có/không Diện tích (m2) Mua, bán, chuyển quyền sử dụng đất: + Đất nông nghiệp + Đất Thuê cho thuê đất: + Đất nông nghiệp + Đất Cho, tặng, thừa kế đất đai: + Đất nông nghiệp + Đất Thế chấp đất đai để vay vốn: + Đất nông nghiệp + Đất Ông (Bà) thƣờng thực giao dịch theo hình thức nào: A Tại UBND xã quan nhà nƣớc: B Hợp đồng viết tay có ngƣời thứ chứng kiến: Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn C Hợp đồng miệng: D Hình thức khác (Mô tả rõ):……………………………………………………… III Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất Ông (Bà) thấy giá đất địa phƣơng Ông (Bà) nhƣ nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ông (Bà) thấy giá đền bù đất Nhà nƣớc nhƣ nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ông (Bà) đánh giá thủ tục liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Nhà nƣớc nhƣ nào? A Phức tạp: B Bình thƣờng: C Thuận lợi: 10 Theo Ông (Bà) thời gian giải thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nhƣ nào? A Lâu: B Bình thƣờng: C Nhanh: 11 Ý kiến khác Ông (Bà): ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Cảm ơn hợp tác Ông (Bà)! Ngƣời đƣợc điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Ngƣời điều tra http://www.lrc.tnu.edu.vn ... kết chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014; - Đánh giá việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội theo góc nhìn ngƣời... - Đánh giá sơ lƣợc tình hình huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội; - Đánh giá hồ sơ quy trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội; - Đánh giá kết chuyển nhƣợng quyền. .. tiến hành thực đề tài: Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010- 2014 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá đƣợc tình hình chuyển