Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố hồ chí minh

 Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính thông qua việc tổng hợp các đề tài nghiên cứu trước đây nhằm đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại

-

NGUYỄN HỮU HẢO

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành : Quản Trị Kinh Doanh

Mã số ngành: 60340102

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2016

-

NGUYỄN HỮU HẢO

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: NGUYỄN HỮU HẢO Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 20 /10/1975 Nơi sinh : Đà Lạt – Lâm Đồng Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh MSHV: 1441820121

I- Tên đề tài:

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

II- Nhiệm vụ và nội dung:

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh

Đề xuất các hàm ý nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống dân sinh sống tại các chung

cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh

III- Ngày giao nhiệm vụ: ngày 26 tháng 01 năm 2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ:

V- Cán bộ hướng dẫn: Tiến Sĩ LÊ TẤN PHƯỚC

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ ký)

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

TP, Hồ Chí Minh Ngày tháng năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hữu Hảo

LỜI CÁM ƠN

Trước hết, tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô trường Đại học

Kỹ Thuật Công Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh ( HUTECH ) đã trang bị cho tôi nhiều kiến thức quý báu trong suốt thời gian qua

Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn đến TS Lê Tấn Phước, người hướng dẫn khoa học đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Sau cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình tôi, những người bạn và những đồng nghiệp đã tận tình hỗ trợ, góp ý và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập

và nghiên cứu

Xin tri ân chân thành đến tất cả mọi người

Tp, Hồ Chí Minh Ngày … tháng năm 2016

Người thực hiện

Nguyễn Hữu Hảo

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Mục đích của đề tài là nhằm xác định Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng

cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh cũng như

mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng Qua đó đề xuất hàm ý những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng và định tính thông qua 2 giai đoạn: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức

 Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính thông qua việc tổng hợp các đề tài nghiên cứu trước đây nhằm đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng và sử dụng kỹ thuật khảo sát khám phá, phỏng vấn tay đôi với các chuyên gia tại các chung cư cao tầng nhằm điểu chỉnh, hoàn thiện thang đo cho nghiên cứu chính thức

 Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại tp.HCM qua việc xử lý các dữ liệu được thu thập từ bảng câu hỏi khảo sát thông qua kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp bằng phần mềm SPSS

 Với 29 biến quan sát ban đầu, qua các lần phân tích tác giả loại đi 02 biến , còn lại 27 biến quan sát cho 5 yếu tố nghiên cứu

Qua các kiểm định Cronbach’s alpha tác giả rút ra kết luận thang đo xây dựng được là phù hợp Nghiên cứu nhân tố EFA ta rút trích được 5 nhân tố chính theo thứ tự sau:

- Hạ tầng kỹ thuật của chung cư (htkt)

- Thiết kế của chung cư (tkcc)

- Vật liệu sử dụng của chung cư (vlsd)

- Thiết bị sử dụng của chung cư ( tbsd)

- Qui trình bảo trì và vận hành hoạt động của chung cư (qtbv)

Qua phân tích hồi qui đa biến, tác giả đã rút ra được phương trình hồi qui thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung

cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh :

clcs = 0.366*htkt + 0.099* tkcc+ 0.394*vlsd + 0.136*tbsd + 0.375*qtbv

Các kết quả kiểm định T-test và ANOVA được dùng để xem xét ảnh hưởng của các biến định tính (Số tầng cao của chung cư, giới tính; vị trí tầng cao của căn hộ; độ tuổi, trình độ chuyên môn, thu nhập của người cư ngụ.…) lên biến định lượng của mô hình (Chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng ) Kết quả cho thấy chỉ có yếu tố số tầng cao của chung cư và thu nhập của cư dân là có ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư Các biến định tính còn lại không có sự khác biệt giữa các nhóm quan sát

Trên cơ sở các kết quả tìm thấy qua đề tài này ta có thể tiến hành khảo sát với nhóm khảo sát đa dạng hơn, số lượng mẫu lớn hơn, phạm vi nghiên cứu rộng hơn Đồng thời tiến hành thiết kế nghiên cứu định tính sâu hơn dưới sự tư vấn của những chuyên gia trong ngành để đảm bảo tính ứng dụng thực tế cao nhất

Do còn hạn chế về kiến thức và thiếu thời gian và kinh phí cho công tác nghiên cứu và khảo sát số liệu cho nên đề tài của tôi không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được những thông tin đóng góp, phản hồi quý báu từ quý Thầy, Cô và bạn đọc

The purpose of this thesis is "Factors affecting to the quality of resident’s living

at high condominiums in Ho Chi Minh city" as well as the level of influence of each factor on the quality of resident’s living at high condominiums Thereby implying proposed solutions to improve the quality of resident’s living at high condominiums in

Ho Chi Minh city

The Thesis was conducted in two steps : preliminary study and formal study

 Preliminary studies done by qualitative method through synthesis of previous research projects in order to provide factors affecting the quality of the apartment and use survey techniques to discover by face to face interview with friends, colleagues

who is living in condominiums to adjust and perfect scale for formal study

 Research is done by formal quantitative methods to evaluate the impact of these factors on the quality of high condominiums through the processing of the data

collected from the questionnaire through face to face interview techniques

With 29 variables initial observation, through the analyze authors removed 02 variables, 27 variables remaining desbcribe for the 5 elements observation of research Through Cronbachs alpha testing we concluded construction scale is appropriate EFA research we extracted factors are 5 main factors in the following order:

- The infrastructure of the condominium (htkt )

- The design of the apartment ( tkcc)

- Materials of the apartment ( vlsd )

- Equipment of the apartment (tbsd )

- The process of maintenance and operation of the condominium activities ( qtbv ) Through multivariate regression analysis, the authors have the regression equation showing the influence of these factors on the resident’s saticfaction the

condominiums in Ho Chi Minh city :

clcs = 0.366*htkt + 0.099* tkcc+ 0.094*vlsd + 0.136*tbsd + 0.375*qtbv

The results of testing the T-test and ANOVA were used to examine the influence of qualitative variables (number of floors of the building, gender, location of the apartment floor, age, qualifications, earnings personnel, .) on quantitative variables of the model (Quality of condominiums) Results showed that only elements

of the apartment floor and income that affect the quality of resident’s living The remaining variables no qualitative difference observed between the groups

On the basis of the results found through this theme we can proceed with the survey team surveyed more diverse, larger sample size, a broader scope of research Design and conduct more in-depth qualitative research under the advice of the experts

in the industry to ensure the highest practical application

Due to limited knowledge and lack of time and funding for research and survey data ; so my research will be have some mistakes Look forward to the contribution of

information, valuable feedback from teachers and readers

MỤC LỤC

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN…… ……… ……… …………i

LỜI CAM ĐOAN ……… ………… ………ii

LỜI CÁM ƠN ….……… ……… …….iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN……… ……… … iv

ABSTRACT……… ……… … vi

MỤC LỤC ……… ………… …… viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT……… ……….……… …xi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU……… ….………… xii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ……… ……… ….xiv

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1

1.1 Sự cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu 4

1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài 4

1.6 Kết cấu đề tài 5

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 6

2.1 Các lý thuyết nền tảng 6

2.2 Các khái niệm liên quan 7

2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan 9

2.3.1 Các nghiên cứu tại Việt Nam 9

2.3.2 Các nghiên cứu trên thế giới : 10

2.4 Mô hình nghiên cứu của đề tài 11

2.4.1 Đề xuất mô hình nghiên cứu cho đề tài 11

2.4.2 Thiết lập các giả thiết nghiên cứu 12

CHƯƠNG 3 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 16

3.1 Thiết kế nghiên cứu 16

3.1.1 Quy trình nghiên cứu 16

3.1.2 Phương pháp nghiên cứu 18

Tóm tắt chương 3 21

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16

4.1 Kết quả nghiên cứu định tính : 22

4.1.1 Phỏng vấn chuyên gia 22

4.1.2 Thiết kế bảng câu hỏi 24

4.1.3 Diễn đạt và mã hóa thang đo 26

4.2 Kết quả nghiên cứu định lượng : 29

4.3 Kiểm định độ tin cậy của thang đo chính thức 34

4.3.1 Phân tích Cronbach’s Alpha 34

4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA 39

4.3.3 Giải thích nhân tố 46

4.3.4 Mô hình hiệu chỉnh và các giả thuyết 50

4.4 Phân tích hồi quy 51

4.5 Kiểm định giả thuyết 54

4.6 Kiểm định các giả định trong hàm hồi quy tuyến tính bội 58

4.6.1 Giả định liên hệ tuyến tính 58

4.6.2 Kiểm định giả định về phân phối chuẩn. 59

4.6.3 Kiểm định giả định về phân phối chuẩn của phần dư 60

4.6.4 Kiểm định giả định về tính độc lập của sai số 61

4.7 Kiểm tra sự khác biệt giữa các nhóm dân cư sinh sống tại chung cư đối với chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư 62

4.7.1 Thuộc tính Số tầng cao của chung cư 62

4.7.2 Thuộc tính Giới tính 63

4.7.3 Thuộc tính Vị trí của căn hộ trong chung cư 64

4.7.4 Thuộc tính Trình độ học vấn 65

4.7.5 Thuộc tính thời gian sinh sống tại chung cư 66

4.7.6 Thuộc tính Nhóm tuổi 67

4.7.7 Thuộc tính Thu nhập 68

CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý GIẢI PHÁP 73

5.1 Thảo luận kết quả 73

5.2 Tình hình phát triển của thị trường chung cư tại tp Hồ chí Minh hiện nay 76

5.3 Hàm ý Giải pháp nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại Tp.HCM 78

5.4 Kết luận vấn đề nghiên cứu 83

5.5 Hạn chế của đề tài và những định hướng nghiên cứu tiếp theo 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

PHỤ LỤC 89

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ANOVA : ( Analysis Of Variance ) : Phương pháp phân tích phương sai

BĐS : bất động sản

EFA (Exploratory Factors Analysis): Phương pháp phân tích nhân tố khám phá

ISO : ( International Oganization for Standard ) : tổ chức tiêu chuẩn hóa quốc tế

KMO: hệ số Kaiser – Mayer Olkin

NĐ-CP : Nghị định chính phủ

PCA : ( Principal Component Analysis ) : Phương pháp phân tích thành phần chính SPSS : (Statistical Package for the Social Sciences): phần mềm toán thống kê cho khoa học xã hội

TCVN : Tiêu chuẩn Việt Nam

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

VIF : ( Variance Inflatation Factor) : Hệ số phóng đại phương sai

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bàng 4.1 Bảng danh sách phỏng vấn chuyên gia 22

Bảng 4.2 Thang đo Hạ tầng kỹ thuật của chung cư ……… …26

Bảng 4.3 Thang đo Thiết kế của chung cư ……… …27

Bảng 4.4 Thang đo Vật liệu sử dụng của chung cư ……… …27

Bảng 4.5 Thang đo Thiết bị sử dụng của chung cư ……… …28

Bảng 4.6 Thang đo qui trình bảo trì và vận hành chung cư ………29

Bảng 4.7 Thang đo chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư 29

Bảng 4.8 Bảng danh sách các chung cư khảo sát … 30

Bảng 4.9 Thống kê mô tả các biến thuộc tính của mẫu nghiên cứu ………32

Bảng 4.10 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Hạ tầng kỹ thuật ………35

Bảng 4.11 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Thiết kế của chung cư ……….36

Bảng 4.12 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Vật liệu sử dụng ……….37

Bảng 4.13 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Thiết bị sử dụng ……….37

Bảng 4.14 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo bảo trì và vận hành ……….38

Bảng 4.15 Kết quả Cronbach Alpha của thang đo Chất lượng cuộc sống dân cư tại các

chung cư .……… 39

Bảng 4.16 Phân tích nhân tố lần 1 ……… ………… 41

Bảng 4.17 Kết quả KMO và kiểm định Barlett’s Test của các biến độc lập lần 1 …42 Bảng 4.18 Bảng tổng phương sai trích trong phân tích nhân tố biến độc lập lần 3……….… ……42

Bảng 4.19 Bảng ma trận xoay nhân tố độc lập lần 3 ……….………43

Bảng 4.20 Kết quả KMO và kiểm định Barlett’s Test của các biến độc lập lần 3… 45

Bảng 4.21 Kết quả phân tích nhân tố các biến phụ thuộc ……… ……….45

Bảng 4.22 Thang đo khái niệm hiệu chỉnh ……… …… ……47 Bảng 4.23 Ma trận hệ số tương quan giữa 5 yếu tố độc lập và 1 yếu tố phụ thuộc….52

Bảng 4.24 Bảng tóm tắt mô hình ……… ………… 52

Bảng 4.25 Bảng phân tích ANOVA ……….………53

Bảng 4.26 Bảng thông số của mô hình hồi quy ……… ……… 53

Bảng 4.27 Tóm tắt thông số và hệ số hồi quy mô hình hiệu chỉnh ……… 57

Bảng 4.28 Kiểm định phương sai đồng nhất theo số tầng cao của chung cư ……….62

Bảng 4.29 Kết quả ANOVA theo số tầng cao của chung cư ……… …… 62

Bảng 4.30 Bảng so sánh bội Bonferroni theo tầng cao của chung cư ………63

Bảng 4.31 Kiểm định phương sai đồng nhất theo Giới tính ………64

Bảng 4.32 Kết quả phân tích T-test theo loại hình giới tính ……… …….64

Bảng 4.33 Kiểm định phương sai đồng nhất theo vị trí căn hộ ………65

Bảng 4.34 Kết quả ANOVA theo vị trí căn hộ ……… …… 65

Bảng 4.35 Kiểm định phương sai đồng nhất theo trình độ học vấn ……….66

Bảng 4.36 Kết quả ANOVA theo trình độ học vấn ……… ……66

Bảng 4.37 Kiểm định phương sai đồng nhất theo Thời gian cư trú tại chung cư… 67

Bảng 4.38 Kết quả ANOVA theo Thời gian cư trú tại chung cư………… … ……67

Bảng 4.39 Kiểm định phương sai đồng nhất theo Nhóm tuổi ……… … 68

Bảng 4.40 Kết quả ANOVA theo Nhóm tuổi……… … 68

Bảng 4.41 Kiểm định phương sai đồng nhất theo Thu nhập……….69

Bảng 4.42 Kết quả ANOVA theo Thu nhập ……… …69

Bảng 4.43 Bảng so sánh bội Bonferroni theo thu nhập ……… ….70

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 2.1 Mô hình lý thuyết của ISHIKAWA ……… 07

Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu của đề tài ……… ……… 12

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu ……… ……….17

Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh ……… 50

Hình 4.2 Mô hình hồi qui của nghiên cứu ……… ………57

Hình 4.3 Đồ thị phân tán giữa phần dư chuẩn hóa và giá trị dự đoán chuẩn hóa … 59

Hình 4.4 Đồ thị phân phối chuẩn hóa ……….………60

Hình 4.5 Biểu đồ Q-Q plot của phần dư chuẩn hóa ……… 61

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1 Sự cấp thiết của đề tài

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm văn hóa; kinh tế, khoa học lớn của cả nước Thành phố có tốc độ phát triển cao đã thu hút nhiều nguồn vốn trong và ngoài nước cho sự phát triển kinh tế - xã hội Nguồn lao động từ các tỉnh thành lân cận đã và đang tập trung về thành phố Hồ Chí Minh đã gây áp lực

về việc bố trí nguồn nhà ở

Một trong những giải pháp để tận dụng quỹ đất ngày càng giảm và để tăng diện tích nhà ở là phát triển các dự án chung cư cao tầng phục vụ cho nhu cầu ở Cùng với sự tiện lợi của các chung cư cao tầng mang lại thì vấn đề chất lượng cuộc sống dân cư tại các của các chung cư cao tầng là một vấn đề cần quan tâm và cải thiện

Trong thời gian sắp đến tại khu vực TP.HCM tiếp tục triển khai xây dựng và đưa vào sử dụng thêm nhiều dự án chung cư cao tầng

Với sự cạnh tranh của thị trường căn hộ chung cư tại TPHCM hiện nay và trong thời gian sắp đến thì một trong những vấn đề cốt lõi mang đến thành công hay thất bại của dự án là vấn đề chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư

Trong thời gian vừa qua, trên địa bàn TP.HCM cũng đã xảy ra hàng loạt tranh chấp tại các chung cư, những tranh chấp thường kéo dài triền miên, ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của nhiều cư dân Điểm chung của những tranh chấp là những bất đồng giữa các cư dân và ban quản trị; chủ đầu tư của chung cư về các chi phí; trách nhiệm của ban quản trị và đặc biệt là những hạng mục kém chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư ảnh hưởng đến an toàn và môi trường sống của những cư dân của chung cư Một số vụ điển hình như sau :

“Tại chung cư Era Town ( Nhà Bè, tpHCM ) vào sáng ngày 3/1/2016 , khi

nhiều cư dân tại đây tuần hành trong khu vực sinh hoạt chung của chung cư, yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Đức Khải phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bị trì hoãn

nhiều lần để giải quyết các vấn đề chi phí và các hạng mục không đạt chất lượng dẫn đến khó khăn trong sinh hoạt của cư dân tại chung cư

Cuối tháng 12/2015 tại chung cư 4S Riverside (quận Thủ Đức) mâu thuẫn kéo dài giữa cư dân, ban quản trị với chủ đầu tư là Công ty TNHH Thành Trường Lộc Mâu thuẫn tại chung cư này liên quan đến tranh chấp quỹ bảo trì giữa Công ty Thành Trường Lộc và ban quản trị chung cư cũng như một số hạng mục chung cư kém chất lượng”

Nguyễn Bảo (2016) Xử lý triệt để tranh chấp tại chung cư; báo thông tin chính phủ của tp.HCM online

“Những bức xúc tương tự của cư dân cũng diễn ra tại chung cư Investco Babylon trên đường Âu Cơ, Phường Tân Thành, Quận Tân Phú Hồi giữa tháng 9 /2015 vừa qua, gần 130 hộ dân sống tại đây đã đồng ký đơn gửi đến các cơ quan chức năng để phản ánh tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của dự án này khi mới đươc đưa vào sử dụng tròn một năm Cụ thể, cư dân cho rằng, dù chung cư Investco Babylon chưa được nghiệm thu nhưng chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu

tư và Phát triển Xây dựng (Investco) đã vội đưa vào sử dụng, đến nay đã có nhiều dấu hiệu xuống cấp như nứt tường ngoài tòa nhà gây thấm căn hộ, nứt sàn tầng hầm để xe, nhiều hạng mục chưa hoàn thiện vật liệu”

Mạnh Tùng (2015) Người dân kêu trời về chất lượng một số chung cư; Thời báo kinh tế sài gòn online

Một trong những nguyên nhân chính gây ra sự tranh chấp và khiếu kiện giữa người sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư với chủ đầu tư tại TP.HCM chính là do

sự không hài lòng của các cư dân sinh sống trong chung cư đối với chất lượng và dịch vụ của chung cư đó

Xác định được các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM sẽ giúp các nhà đầu tư có sự quan tâm và đầu tư hợp lý hơn nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng của từng hạng mục trong từng giai đoạn xây dựng và sử dụng nhằm tạo ra một sản phẩm với chất lượng cao nhất đáp ứng

nhu cầu của thị trường , nâng cao sự hài lòng của người sở hữu và sử dụng chung cư cao tầng

Vậy những yếu tố nào ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các tại chung cư cao tầng ? Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM là như thế nào? Đây là những vấn đề

mà cả chủ đầu tư cũng như những người có nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng các sản phẩm tại chung cư cao tầng quan tâm nhất

Đây cũng chính là những lý do tác giả chọn đề tài nghiên cứu “ CÁC YẾU

TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH “

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát:

Đề tài nghiên cứu là nhằm tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại Tp.HCM Qua đó giúp các chủ đầu tư có những giải pháp hợp lý hơn trong việc can thiệp vào từng yếu tố để nâng cao chất lượng và dịch vụ của chung cư cao tầng nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho các dân cư sinh sống tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM

1.2.2 Mục tiêu cụ thể:

 Xác định những yếu tố cụ thể nào ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân

cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM

 Mức độ ảnh hưởng cụ thể của từng yếu tố đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM là như thế nào

 Việc nhận biết các yếu tố ảnh hưởng này tại từng chung cư cao tầng tại TP.HCM cụ thể là như thế nào

 Hàm ý các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại khu vực TP.HCM

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu : Chất lượng cuộc sống của dân cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM

 Phạm vi nghiên cứu : Các chung cư cao tầng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2000 đến năm 2015 tại khu vực TP.HCM

1.4 Phương pháp nghiên cứu

 Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng và định tính thông qua 2 giai đoạn : nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức

 Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính thông qua việc tổng hợp các đề tài nghiên cứu trước đây nhằm đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của dân cư tại chung cư cao tầng và sử dụng kỹ thuật khảo sát khám phá, phỏng vấn tay đôi với các chuyên gia về lĩnh vực chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh nhằm điểu chỉnh, hoàn thiện thang đo cho nghiên cứu chính thức

 Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh qua việc xử lý các dữ liệu được thu thập từ bảng câu hỏi thông qua kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp

 Cách thức lấy mẫu là thiết kế chọn mẫu phi xác suất với hình thức chọn mẫu thuận tiện

 Phần mềm xử lý dữ liệu SPSS 22.0 được dùng trong nghiên cứu này

 Các kỹ thuật phân tích dữ liệu được sử dụng gồm: thống kê mô tả, phân tích nhân tố khám phá EFA, kiểm định thang đo với Cronbach’s Alpha, phân tích hồi quy bội

1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài

 Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại địa bàn TP.HCM

 Đề tài mang lại một số ý nghĩa về lý thuyết và thực tiễn cho các chủ đầu tư xây dựng công trình cũng như khách hàng sở hữu hoặc sử dụng các sản phẩm tại các dự án chung cư cao tầng tại TP.HCM nhằm đạt được chất lượng cao nhất với chi phí bỏ ra là hợp lý nhất Giúp các bên liên quan trong việc xây dựng và vận

hành sử dụng các chung cư cao tầng để đạt chất lượng cuộc sống của dân cư là cao nhất tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM

1.6 Kết cấu đề tài

Đề tài được kết cấu như sau:

1 Chương 1 : Giới thiệu đề tài

2 Chương 2 : Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

3 Chương 3 : Thiết kế nghiên cứu

4 Chương 4 : Kết quả nghiên cứu

5 Chương 5 : Kết luận và hàm ý giải pháp

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Trong chương này, tác giả trình bày các lý thuyết nền tảng có liên quan đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng Ngoài ra, tác giả cũng trình bày các khái niệm có liên quan đến chuyên đề nghiên cứu, đồng thời khái quát lại các công trình nghiên cứu trước đó để định hướng xây dựng mô hình và thiết lập các giả thuyết nghiên cứu

2.1 Các lý thuyết nền tảng

2.1.1 Mô hình chất lượng dịch vụ SERVQUAL:

Mô hình SERVQUAL (Parasuraman, 1988) là một mô hình nghiên cứu chất lượng dịch vụ phổ biến và được áp dụng nhiều nhất, rộng nhất trong các nghiêu cứu marketing Theo Parasuraman, chất lượng dịch vụ không thể xác định chung chung

mà phụ thuộc vào cảm nhận của khách hàng đối với dịch vụ đó và sự cảm nhận này được xem xét trên nhiều yếu tố khác nhau Mô hình SERVQUAL được tiến hành xây dựng dựa trên quan điểm chất lượng dịch vụ cảm nhận là sự so sánh giữa các giá trị kỳ vọng, mong đợi (expectation) và các giá trị khách hàng có thể cảm nhận được (perception) Thang đo này có thể áp dụng trong tất cả các loại hình dịch vụ khác nhau

2.1.2 Chỉ số hài lòng của khách hàng (CSI):

Chỉ số hài lòng của khách hàng (CSI - Customer Satisfaction Index) được ứng dụng nhằm đo lường sự thỏa mãn của khách hàng đối với các ngành, các doanh

nghiệp ở nhiều quốc gia phát triển trên thế giới

2.1.3 Phương pháp mô hình ISHIKAWA :

Biểu đồ này là cách trình bày minh họa các nguyên nhân gây nên vấn đề Biểu

đồ này được xác định như một cây đa nhánh hay còn được gọi là xương cá Vấn đề chất lượng trong tổ chức bao gồm nhiều nguyên nhân và chúng do nhiều nguyên

nhân khác gây nên Nhờ vào cách phân tích vấn đề như vậy chúng ta có thể tìm đến cội nguồn của vấn đề chất lượng mà thoạt đầu khó có thể xác định chúng

Biểu đồ Ishikawa nên được tạo ra tại các cuộc gặp gỡ của các nhóm chất lượng với sự áp dụng của phương pháp “brainstorm”

Phương pháp này nhằm giúp xác định những vấn đề gây ra sự không đảm bảo chất lượng trong một quá trình sản xuất

Hình 2.1 : Mô hình ISHIKAWA

2.1.4 Lý thuyết về quản trị chất lượng sản phẩm :

Các yếu tố bên trong ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm là : Yếu tố nguyên liệu; yếu tố kỹ thuật -công nghệ -thiết bị ; yếu tố phương pháp tổ chức quản lý; yếu

tố con người

2.2 Các khái niệm liên quan

2.2.1 Yếu tố ảnh hưởng : là sự tác động của bộ phận đến sự vật ; hiện tượng mà

bộ phận đó tham gia vào việc cấu thành sự vật; hiện tượng mà nó có tác động đến

Vdict (2015 ); từ điển Việt -Việt

2.2.2 Chất lượng dịch vụ :

Chất lượng dịch vụ được định nghĩa bằng nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào đối tượng và môi trường nghiên cứu Chất lượng dịch vụ là mức độ mà dịch vụ đáp ứng được nhu cầu và sự mong đợi của khách hàng (Asubonteng, P., McCleary, K.J

và Swan, J.E, 1996) Theo Anderson, J.C Hakansson, H và Johanson, J (1994) thì chất lượng dịch vụ là dịch vụ đáp ứng được sự mong đợi của khách hàng và làm thỏa mãn nhu cầu của họ Parasuraman và ctg (1985,1988) cho rằng chất lượng dịch

vụ là khoảng cách giữa sự mong đợi của khách hàng và nhận thức của họ khi đã sử dụng qua dịch vụ ( được trích dẫn bởi Trần Văn Châu ;2014)

2.2.3 Chung cư :

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Quốc hội ( 2014) Luật nhà ở số: 65/2014/QH13, điều 3

2.2.4 Chung cư cao tầng :

“Chung cư cao tầng là nhà ở công cộng có số tầng lớn hơn 9”

Bộ xây dựng (2012) Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9363:2012 ;Khảo sát cho xây dựng -Khảo sát địa kỹ thuật cho nhà cao tầng

“Chung cư cao tầng là những chung cư cao từ 9 tầng đến 40 tầng.”

Bộ xây dựng (2004) TCXD 323-2004 ; Nhà ở cao tầng – tiêu chuẩn thiết kế

2.2.5 Chất lượng cuộc sống :

Thuật ngữ chất lượng cuộc sống được sử dụng trong một loạt các ngữ cảnh bao gồm các lĩnh vực phát triển quốc tế, y tế, sức khỏe và thậm chí là cả về mặt chính trị Chất lượng cuộc sống không nên nhầm lẫn với khái niệm về mức sống, mà tiêu chí là dựa chủ yếu vào thu nhập Thay vào đó, chỉ số tiêu chuẩn về chất lượng của cuộc sống bao gồm không chỉ về thu nhập, sự giàu có và việc làm, mà còn là môi trường xã hội, môi trường sống, sức khỏe (về thể chất) và tinh thần, giáo dục, giải

trí và cuộc sống riêng tư Chất lượng cuộc sống cũng không nên nhầm với chất

lượng sống, một khái niệm chỉ về các chỉ số sức khỏe của con người

Wikipedia (2016 ) Chất lượng cuộc sống

Trong nghiên cứu này thì khái niệm chất lượng cuộc sống bao gồm các chỉ số

tiêu chuẩn về chất lượng môi trường cuộc sống của các dân cư tại các chung cư cao

tầng do chất lượng và dịch vụ cũng như môi trường của chung cư mang lại

2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan

2.3.1 Các nghiên cứu tại Việt Nam

 Hồ Bá Thâm ( 2013) Một số nhân tố tác động đến chất lượng cuộc sống đối

với dân cư thành phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh hiện nay : Nghiên cứu đã xác

định được các nhân tố tác động đến chất lượng cuộc sống là : thu nhập; hạ tầng kỹ

thuật; sức khỏe; dịch vụ cuốc sống ; môi trường sống ; vấn đề an ninh và đời sống

văn hóa tại thành phố Hồ Chí Minh mang lại cho những người dân sinh sống

 Đỗ Đức Phú (2010) Quản trị chất lượng; Đại học KT và QTKD Hà Nội :

Một số yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm là : Yếu tố vật liệu ( material); Yếu tố kỹ thuật – công nghệ - thiết bị ( Machine ) ; Yếu tố quản lý ( Method ) ; Yếu tố con người ( Man )

 Trần Văn Châu ; 2014; Đại học Nha Trang Luận Văn Thạc sỹ về đề tài :

“Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng sử dụng nhà

chung cư tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”

Kết quả của đề tài đã xác định các yếu tố ảnh hưởng là : chất lượng sản

phẩm; chất lượng dịch vụ; yếu tố tình huống (Bao gồm các yếu tố không điều khiển

được như: kinh nghiệm tiêu dùng của khách hàng, sự đánh giá của khách hàng về

chung cư)

Đề tài đã xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của những

cư dân sinh sống tại chung cư : trong đó có các yếu tố là cơ sở vật chất , vật liệu;

thiết bị của chung cư và yếu tố về dịch vụ của chung cư mang lại

 Nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản TNHH W&S,2013; đề tài

nghiên cứu “Thị trường nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh” Trong các

kết quả của nghiên cứu này đã xác định được 10 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư theo sắp xếp mức độ ảnh hưởng giảm dần như sau : (1) Hợp đồng mua bán căn hộ,(2) Thời gian sở hữu căn hộ;(3) Diện tích thật sử dụng;(4) Hệ thống

an ninh;(5) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của chung cư;(6) Điều kiện vệ sinh,(7) Công

ty bảo dưỡng thiết bị, (8) Nhà để xe;(9) Thang máy;(10) Đơn vị quản lý hoạt động tòa nhà

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chủ yếu là những yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và môi trường sống tại chung cư; chất lượng cuộc sống dân cư tại các thiết bị và đội ngũ bảo trì cũng như ban quản lý tòa nhà

2.3.2 Các nghiên cứu trên thế giới :

 Hae Lee Yim, Byeong Hun Lee, Ju Hyung Kim, and Jae Jun Kim-Hanyang; 2011; Đại học, Seoul, Korea Đề tài nghiên cứu “THE EFFECT OF THE QUALITY OF APARTMENT HOUSES ON THE RESIDENTIAL SATISFACTION AND CORPORATION PERFORMANCE” : Sự ảnh hưởng của chất lượng căn hộ chung cư lên chất lượng cuộc sống dân cư tại các và hiệu quả đạt được

Đề tài đã xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố của chất lượng chung cư đến chất lượng cuộc sống dân cư chung cư như sau:

 Sự hài lòng về về căn hộ chung cư

 Sự hài lòng về tòa nhà

 Sự hài lòng về môi trường sống

 Sự hài lòng về mối quan hệ trong chung cư

 Nghiên cứu của KARSI (Korea Apartment Residents Satisfaction Index); 2009; chỉ số hài lòng của người dân sống trong căn hộ tại Hàn Quốc

Nghiên cứu đã xác định có 4 yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các căn hộ là :

 Chất lượng cuộc sống dân cư thông qua sản phẩm căn hộ : Nội ngoại thất của tòa nhà và căn hộ

 Môi trường sống tại căn hộ : sự thuận tiện cho cư dân sinh sống

 Yếu tố an toàn của tòa nhà : sự an toàn của tòa nhà và cho cư dân sinh sống

 Yếu tố về cung ứng dịch vụ cho căn hộ : dịch vụ sửa chữa và bảo trì của ban quản lý tòa nhà

 Đề tài của JESSICA BENNETT; 2010; Luận văn thạc sỹ; trường đại học VICTORIA UNIVERSITY OF WELLINGTON ; New Zealand Đề tài “New

Zealand Apartment Living: Developing a Liveability Index” : chỉ số về cuộc sống tại các căn hộ chung cư tại New Zealand

Đề tài xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống tại các chung cư tại Newzealand Nghiên cứu bao gồm các biến quan sát để giải thích cho 5 yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư là :

 Hạ tầng xã hội của chung cư ( Community )

 Hạ tầng kỹ thuật ( Configuration )

 Bảo trì và vận hành chung cư ( Governance)

 Chất lượng bên trong căn hộ của chung cư ( Indoor Enviromental qulity )

 Chất lượng chung của chung cư : Vật liệu ; dịch vụ và các tiện ích của chung

cư ( Quality )

Mỗi yếu tố này bao gồm các yếu tố cụ thể hơn và mỗi yếu tố được cụ thể bởi các biến quan sát trong quá trình khảo sát nghiên cứu Đề tài đã liệt kê và nghiên cứu tất cả 107 yếu tố để giải thích cho 05 yếu tố chính ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của các cư dân tại các chung cư tại New Zealand

2.4 Mô hình nghiên cứu của đề tài

2.4.1 Đề xuất mô hình nghiên cứu cho đề tài

Dựa vào kết quả nghiên cứu của Jessica Bennette ( 2010) : Nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống tại các chung cư tại Newzealand và kết quả nghiên cứu của KARSI (Korea Apartment Residents Satisfaction Index): chỉ số hài lòng của người dân sống trong căn hộ tại Hàn Quốc cũng như các nghiên cứu liên quan khác

Tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu với các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM như sau:

 Yếu tố về Hạ tầng kỹ thuật của chung cư (Infrastructure of apartment building)

 Yếu tố về Thiết kế của chung cư (Design of apartment building)

 Yếu tố về Vật liệu sử dụng trong chung cư (Materials for apartment building)

 Yếu tố về Thiết bị sử dụng trong chung cư (Equipments for apartment building)

 Yếu tố về Qui trình bảo trì và vận hành sử dụng của chung cư (Governance : Mantainnance and operation)

Các yếu tố này sẽ được trình bày cụ thể ở phần tiếp theo

Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu của đề tài 2.4.2 Thiết lập các giả thiết nghiên cứu

2.4.2.1 Các khái niệm nghiên cứu

 Hạ tầng kỹ thuật của chung cư (Infrastucture of apartment building)

Bao gồm địa điểm vị trí của chung cư; hệ thống đường giao thông của khu vực xung quanh chung cư; các tiện ích xung quanh chung cư; các tiện ích bên trong của chung cư

Yếu tố này sẽ được cụ thể hóa qua các chỉ tiêu đánh giá về khoảng cách từ chung cư đến trung tâm thành phố, sự tiện lợi khi sử dụng các phương tiện giao

Hạ tầng kỹ thuật của chung cư.

Thiết kế của chung cư

Vật liệu sử dụng trong chung cư

Thiết bị sử dụng trong chung cư

Qui trình bảo trì và vận hành của chung cư

Chất lượng cuộc sống của dân cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM

thông như xe buýt; xe máy, xe điện … đến các khu vực trong thành phố Các bệnh viện; chợ ; trường học bố trí xung quanh chung cư; vấn đề an ninh của khu vực chung cư; trường học; shop; công viên , khu thể thao bên trong chung cư…

 Thiết kế của chung cư (Design of apartment building)

Thiết kế của chung cư bao gồm : Thiết kế kiến trúc ngoại thất của chung cư; thiết kế nội thất của từng căn hộ; thiết kế của các không gian công cộng như sảnh; hành lang và các khu vực sinh hoạt chung của chung cư

Yếu tố này sẽ được cụ thể hóa qua các chỉ tiêu đánh giá về phối cảnh; màu sắc bên ngoài của chung cư; việc bố trí các khu vực công cộng như công viên ; sảnh ;

hồ bơi ; cầu thang thoát hiểm có tuân theo các tiêu chuẩn; qui phạm thiết kế không ;

có mang lại sự tiện ích; dễ dàng cho những cư dân sinh sống tại chung cư Bên trong căn hộ được bố trí các phòng ngủ ; bếp và các khu vực phụ trợ có thông thoáng và có mang lại sự tiện dụng trong quá trình sử dụng của cư dân khi sinh hoạt hàng ngày bên trong căn hộ

 Vật liệu sử dụng trong chung cư : Các vật liệu phục vụ cho xây dựng phần thô; vật liệu hoàn thiện bên trong và bên ngoài của chung cư; nội thất căn hộ

Yếu tố này được cụ thể qua các chỉ tiêu đánh giá về chất lượng : sự thẩm mỹ

và độ bền của các vật liệu bên ngoài chung cư như vách kính ; cửa ; gạch đá; trần; sơn nước cho phối cảnh và khu vực công cộng Và các vật liệu bên trong căn hộ như các vách ngăn ; nền gạch; trần ; cửa; thiết bị bếp có đảm bảo việc cách âm và cách nhiệt của căn hộ Có đảm bảo vấn đề thẩm mỹ; độ bền cũng như sự tiện dụng trong quá trình sử dụng

 Thiết bị sử dụng trong chung cư : thiết bị thang máy; thiết bị phòng cháy chữa cháy; thiết bị phục vụ sinh hoạt chung của tòa nhà ( điện nước công cộng ) ; thiết bị điện nước của căn hộ

Yếu tố này được cụ thể qua các chỉ tiêu đánh giá về chất lượng cuộc sống dân cư tại các các thiết bị như độ ổn định và an toàn của thang máy; hệ thống phòng cháy chữa cháy có hoạt động tốt khi có các sự cố xảy ra hay không; hệ thống camera có đảm bảo công tác hỗ trợ bảo vệ an ninh trật tự của tòa nhà Hệ thống

điện thắp sáng có thẩm mỹ và đảm bảo độ sáng cho người sử dụng hay không, Thiết

bị vệ sinh của căn hộ có đạt độ thẩm mỹ; độ bền và tiện lợi trong việc sử dụng hay không

 Qui trình bảo trì và vận hành của chung cư : Định kỳ kiểm tra sửa chữa các

hệ thống và cơ sở vật chất; các tiện ích khác của tòa nhà; Hoạt động của ban quản lý chung cư; các qui định và các phí dịch vụ trong quá trình vận hành và hoạt động của chung cư

Yếu tố này được cụ thể qua các chỉ tiêu về chất lượng cuộc sống dân cư tại các công tác bảo trì như đội ngũ nhân viên bảo trì có đảm bảo việc sửa chữa khi có các sự cố kỹ thuật trong chung cư cũng như cho từng căn hộ ; công tác bảo trì các thiết bị thường xuyên; việc định kỳ thực hiện các công việc diệt côn trùng; vệ sinh môi trường cho chung cư Ban quản lý tòa nhà có hoạt động hiệu quả không với những qui định và mức thu phí hợp lý và hiệu quả cho công tác vận hành cho tòa nhà được hoạt động hiệu quả mang lại sự tiện ích cho các cư dân trong tòa nhà Mối quan hệ giữa ban quản lý chung cư với chủ đầu tư tòa nhà và chủ sở hữu căn hộ trong chung cư có tốt đẹp không…

 Chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng : thể hiện qua mức độ

về sự tiện ích; an toàn của chung cư mang lại sự hài lòng cho những cư dân sinh sống trong chung cư về chất lượng và dịch vụ của chung cư Chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư được cụ thể qua chất lượng cuộc sống dân cư tại các yếu tố

hạ tầng kỹ thuật và môi trường sống của chung cư ; chất lượng cuộc sống dân cư sẽ nâng cao khi chất lượng của môi trường sống; cơ sở vật chất và các dịch vụ của chung cư có chất lượng cao cho cư dân sinh sống tại chung cư

2.4.2.2 Các giả thuyết nghiên cứu

 Giả thiết H1 : Mối quan hệ giữa hạ tầng kỹ thuật chung cư và chất lượng

cuộc sống dân cư tại các chung cư là tương quan cùng chiều (+)

Một chung cư có sơ sở hạ tầng tốt : vị trí thuận tiện ; có nhiều tiện ích xung quanh; hệ thống giao thông thuận tiện … sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại chung cư

 Giả thiết H2 : Mối quan hệ giữa thiết kế chung cư và chất lượng cuộc sống

dân cư tại các chung cư là tương quan cùng chiều ( + )

Chung cư với thiết kế tổng thể thẩm mỹ; hài hòa; thiết kế bên trong thuận tiện ; hợp lý cho việc sử dụng của cư dân sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư

 Giả thiết H3 : Mối quan hệ giữa vật liệu sử dụng trong chung cư và chất

lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư là tương quan cùng chiều (+)

Chung cư sử dụng các vật liệu hợp lý; thẩm mỹ và bền sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư

 Giả thiết H4 : Mối quan hệ giữa thiết bị sử dụng trong chung cư và chất

lượng cuộc sống dân cưtại các chung cư là tương quan cùng chiều (+)

Chung cư sử dụng các thiết bị tốt; bền sẽ đảm bảo sự tiện dụng và an toàn cho cư dân sinh sống sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư

 Giả thiết H5 : Mối quan hệ giữa qui trình bảo trì và vận hành chung cư và

chất lượng cuộc sống dân cư của chung cư là tương quan cùng chiều (+)

Chung cư sử dụng với qui trình bảo trì vận hành đúng kỹ thuật; ban quản lý chung cư hoạt động hiệu quả sẽ nâng cao chất lượng và thời gian sử dụng của các vật liệu, thiết bị; giúp chung cư được luôn vận hành ổn định ;an toàn và tạo môi trường sống tố cho cư dân sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung

cư

Tóm tắt chương 2

Như vậy, trong chương này tác giả đã trình bày các lý thuyết nền tảng và các khái niệm có liên quan đến vấn đề nghiên cứu Đồng thời, đã khái quát lại một số công trình nghiên cứu trước đây từ đó đề xuất mô hình nghiên cứu cùng với các khái niệm và giả thuyết của nghiên cứu

CHƯƠNG 3 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

Nội dung Chương 3 sẽ trình bày các phương pháp nghiên cứu được sử dụng nhằm xây dựng, đánh giá thang đo và kiểm định mô hình nghiên cứu cùng với các giả thuyết Chương này gồm 3 phần: (1) Thiết kế nghiên cứu: trình bày phương pháp nghiên cứu, phương pháp thu thập, phân tích dữ liệu và quy trình nghiên cứu; (2) Thiết kế mẫu: trình bày tổng thể nghiên cứu, phương pháp chọn mẫu và kích thước mẫu; (3) Mô tả thang đo: bao gồm phần thiết kế bảng câu hỏi và Diễn đạt thang đo

3.1 Thiết kế nghiên cứu

3.1.1 Quy trình nghiên cứu

Trong đề tài nghiên cứu này , tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu hổn hợp : kết hợp phương pháp định tính và định lượng

Quy trình nghiên cứu dựa trên quy trình nghiên cứu của Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009) được trình bày trong hình 3.1

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu

Vấn đề và mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu định lượng

Kiểm định thang đo; phân tích dữ liệu

Thống kê mô tả; phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi qui tuyến tính

3.1.2 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện qua hai bước: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức

3.1.2.1 Nghiên cứu sơ bộ:

Mục đích của nghiên cứu này nhằm khám phá, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát để đo lường các khái niệm nghiên cứu Nghiên cứu này được thực hiện thông qua kỹ thuật thảo luận tay đôi dựa trên một dàn bài được thiết lập trước với các thang đo sẵn có, được hiệu chỉnh và bổ sung

3.1.2.2 Nghiên cứu chính thức:

 Thiết kế mẫu nghiên cứu

 Tổng thể nghiên cứu: nghiên cứu chỉ tập trung vào những người đã hoặc đang sinh sống tại chung cư cao tầng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã hoàn thành và đưa vào sử dụng trong thời điểm từ năm 2000 đến năm 2015

 Kích thước mẫu: được xác định dựa vào kích thước tối thiểu và số lượng biến đo lường đưa vào phân tích Theo Hair & ctg (2006) (được trích bởi Nguyễn Đình Thọ , 2014) cho rằng để sử dụng EFA thì kích thước mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100 và tỷ lệ quan sát ( observation)/biến đo lường(items) là 5:1 (nghĩa là 1 biến đo lường cần tối thiểu là 5 quan sát) Trong mô hình nghiên cứu có

29 quan sát, do đó kích thước mẫu tối thiểu để phân tích EFA được xác định là : 29*5= 145 mẫu

Kích thước mẫu tối thiểu theo phượng pháp hồi qui tuyến tính theo Tabachnick&Fidell (2007) ( Trích bởi Nguyễn Đình Thọ,2014) là :

n.=50+8p Green (1991) ( Trích bởi Nguyễn Đình Thọ,2014) cho rằng công thức trên tương đối phù hợp khi p <7

Ta có : 50+8*p = 90 Với 5 là số nhân số ( p=5 )

Kết luận : Kích thước mẫu tối thiểu là = 145 mẫu

 Phương pháp chọn mẫu: do nghiên cứu bị giới hạn về thời gian và chi phí nên mẫu sẽ được chọn theo phương pháp phi xác suất với hình thức chọn mẫu thuận tiện Bảng câu hỏi sẽ được gửi trực tiếp đến người thân, bạn bè đã hoặc đang sinh sống tại chung cư cao tầng ( từ 9 -40 tầng ) tại địa bàn Tp.HCM

 Các phương pháp phân tích dữ liệu

Các dữ liệu sau khi thu thập được tác giả sẽ tiến hành mã hóa, làm sạch và xử

lý bằng công cụ SPSS 22.0 Các phương pháp phân tích được tác giả sử dụng trong việc đánh giá thang đo, kiểm định mô hình lý thuyết và các giả thuyết nghiên cứu bao gồm:

 Thống kê mô tả

Mô tả thông tin mẫu thu thập được theo loại hình số tầng của chung cư, giới tính, vị trí tầng của căn hộ , trình độ học vấn, thời gian sinh sống tại chung cư, độ tuổi và thu nhập trung bình hàng tháng

 Đánh giá độ tin cậy thang đo

Đo lường độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s alpha được thực hiện sau khi thang đo đã được đánh giá sơ bộ định lượng, với kích thước mẫu lớn hơn nhằm loại bỏ tiếp tục các biến không đạt yêu cầu ra khỏi thang đo Những biến có hệ số tương quan biến tổng (item total correlation) < 0.3 sẽ bị loại và thang

đo có độ tin cậy đạt yêu cầu khi hệ số Cronbach’s alpha ≥ 0.6 thì thang đo được chấp nhận về mặt độ tin cậy Một thang đo có độ tin cậy tốt khi nó biến thiên trong khoảng [0,75-0,95] (Nunnally & Bernstein, 1994) (được trích bởi Nguyễn Đình Thọ, 2014) Các biến được giữ lại sẽ được sử dụng cho các lần phân tích tiếp theo Lưu ý nếu khi hệ số Cronbach’s alpha ≥ 0.95 thì cho thấy có nhiều biến trong thang đo không có khác biệt gì nhau ( nghĩa là chúng cùng đo lường một nội dung nào đó của khái niệm nghiên cứu ) Hiện tượng này gọi là hiện tượng trùng lắp trong đo lường ( redundancy)

 Phân tích nhân tố khám phá EFA

Phân tích nhân tố khám phá EFA là một phương pháp kỹ thuật được sử dụng

để rút gọn một tập biến quan sát thành một tập các nhân tố ít hơn có ý nghĩa hơn

dựa trên mối tương quan giữa các biến với nhau nhưng vẫn chứa hầu hết nội dung thông tin của tập biến ban đầu

Chỉ tiêu KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) và kiểm định Bartlett’s test of sphericity được dùng để đánh giá mức độ tương quan nội tại giữa các biến quan sát với nhau trong tổng thể Theo Kaiser (1974) nếu 0.5 ≤ KMO ≤ 1 và mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett’s test < 0.05 (sig < 0.05) thì các biến có tương quan với nhau trong tổng thể và phương pháp phân tích nhân tố EFA được sử dụng là thích hợp

Số lượng nhân tố được trích dựa trên việc sử dụng phép trích nhân tố PCA (Principal Component Analysis) cùng với phép quay vuông góc Varimax Các thành phần có giá trị eigenvalue ≥ 1 và trọng số nhân tố ≥ 0.5 mới được xem là nhân tố đại diện các biến và thực sự đo lường khái niệm cần đo lường

Một chỉ tiêu cuối cùng để đánh giá sự phù hợp của mô hình phân tích nhân tố EFA là tổng phương sai trích TVA (Total variance explained) Theo Nguyễn Đình Thọ (2014) Tổng phương sai trích phải đạt từ 50% trở lên (≥ 50%) thì mô hình EFA được xem là phù hợp

 Phân tích hồi quy đa biến

Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến được dùng để kiểm định các giả thuyết đặt ra và biện luận kết quả dựa trên trọng số hồi quy trong mô hình hồi quy qua việc

sử dụng phép kiểm định F với mức ý nghĩa sig < 0.05 và xem xét hệ số xác định R2nhằm đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến Ngoài ra, khi ước lượng mô hình hồi quy bội chúng ta phải kiểm tra sự không tương quan hoàn toàn giữa các biến độc lập với nhau tức là kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến (Multicolinearity) bằng cách sử dụng hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance Inflation Factor) Nếu VIF của một biến độc lập nào đó > 10 thì hiện tượng đa cộng tuyến xảy ra tức là biến độc lập đó hầu như không có giá trị giải thích biến thiên của biến phụ thuộc trong mô hình hồi quy đa bội (Nguyễn Đình Thọ, 2014)

Dựa vào mô hình lý thuyết, phương trình hồi quy có dạng như sau:

Chất lượng cuộc sống = β 0 + β 1 *Hạ tầng kỹ thuật + β 2 *Thiết kế của chung cư +

β 3 *Vật liệu sử dụng + β 4 *Thiết bị sử dụng + β 5 *Qui trình bảo trì và vận hành chung cư

Trong đó : β0 là hằng số hồi qui

βi là trọng số hồi qui

Tóm tắt chương 3

Chương này trình bày Quy trình nghiên cứu, các phương pháp thu thập, phân tích dữ liệu, phương pháp kiểm định thang đo và các giả thuyết liên quan Mô tả thang đo các nhân tố trong mô hình nghiên cứu : thiết kế bảng câu hỏi khảo sát ; diễn đạt và mã hóa thang đo Chương tiếp theo sẽ trình bày các thông tin về mẫu nghiên cứu, kết quả kiểm định thang đo và các kết quả hồi quy của mô hình nghiên cứu

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Chương này sẽ trình bày kết quả nghiên cứu bao gồm kết quả nghiên cứu định tính : Xác định bảng câu hỏi khảo xác và mã hóa thang đo và kết quả nghiên cứu định lượng : mô tả thông tin mẫu, đánh giá sơ bộ thang đo, đánh giá chính thức thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha, phân tích nhân tố EFA, kiểm định mô hình lý thuyết cùng với các giả thuyết đặt ra trong mô hình nghiên cứu bằng phương pháp hồi quy bội

4.1 Kết quả nghiên cứu định tính :

4.1.1 Phỏng vấn chuyên gia

Thông qua các công trình nghiên cứu trước đây nhất là nghiên cứu của Jessica Bennett (2010) và nghiên cứu của KARSI (Korea Apartment Residents Satisfaction Index): chỉ số hài lòng của người dân sống trong căn hộ tại Hàn Quốc: tác giả đã xây dựng dàn bài phỏng vấn các chuyên gia với các câu hỏi chi tiết như Phụ lục 01 Nhằm tìm hiểu rõ hơn các yếu tố mà tác giả đề xuất trong Phụ lục 01 có thực

sự là các yếu tố tác động đến chất lượng cuộc sống dân cư tại chung cư cao tầng tại TP.Hồ Chí Minh hay không, tác giả đã thực hiện thảo luận tay đôi trực tiếp với 15 người : là những người đã có thời gian sinh sống và làm việc trên 03 ( ba) năm tại các chung cư cao tầng tại Thành phố Hồ Chí Minh

Các chuyên gia là những người có thời gian sinh sống trên 03 năm tại các chung cư cao tầng tại tp.HCM theo danh sách đính kèm như sau :

Bảng 4.1 : Danh sách chuyên gia phỏng vấn

2 Nguyễn Quốc Trung

Quản lý tòa nhà Sky Gardent –Q1 từ năm 2012

Công ty CBRE VietNam

Công ty cổ phần đầu tư Khang Gia

8 Nguyễn Viết Quý

Cư trú tại chung cư Lữ Gia Plaza ; Q11 từ năm 2013

Giám đốc công ty xây dựng Rồng Việt

11 Nguyễn Văn Ngọc

Cư trú tại Cao ốc Pasteur Court ; Q3 từ năm 2010

Công ty tư vấn giám sát Coteba Việt Nam

12 Lê Văn Nam

Cư trú tại chung cư H3- Hoàng Diệu ; Q4

Công ty xây dựng Hòa Bình

14 Nguyễn Văn Trung

Cư trú tại chung cư Lancaster; Q1 từ năm

2008

Giám đốc Công ty cổ phần Trung Thủy

15 Trương Quang Sang

Trưởng nhóm bảo trì Tòa nhà chung cư Sunrise

Công ty đầu tư địa ốc Novaland

Việc thảo luận được tiến hành dựa trên bảng câu hỏi được thiết kế sẵn như [ Phụ lục 01] để thu thập ý kiến đóng góp nhằm mục đích hoàn chỉnh bảng câu hỏi khảo sát, phát hiện thêm những thành phần của nghiên cứu mà mô hình đề xuất ban đầu chưa có

Sau khi tiến hành phỏng vấn chuyên gia, tác giả đã thu được kết quả như [ Phụ lục 02] Kết quả thu được trong phỏng vấn tay đôi sẽ giúp tác giả thiết kế bảng câu hỏi khảo sát cụ thể như sau:

4.1.2 Thiết kế bảng câu hỏi

Dựa vào kết quả phỏng vấn chuyên gia theo [ phụ lục 02], tác giả đã thiết kế bảng câu hỏi khảo sát như theo [phụ lục 03] với chi tiết như sau:

 Tất cả 5 yếu tố ảnh trong dàn bài phỏng vấn đều được các chuyên gia đồng ý đưa vào bảng câu hỏi; không có yếu tố nào mới được đề xuất thêm % yếu tố

là : Hạ tầng kỹ thuật; thiết kế của chung cư; vật liệu sử dụng ; thiết bị sử dụng và qui trình bảo trì và vận hành chung cư

 Trong yếu tố Hạ tầng kỹ thuật thì biến “Hệ thống thu gom rác của chung cư thuận tiện và đảm bảo vệ sinh môi trường” chỉ đạt 33% số người đồng ý nên biến này bị loại Số người không đồng ý cho rằng biến này đã bao gồm trong