Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020

Header Page of 166 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” công trình nghiên cứu riêng Những số liệu, tài liệu đƣợc sử dụng luận văn có rõ nguồn trích dẫn danh mục tài liệu tham khảo kết khảo sát điều tra cá nhân Kết nghiên cứu chƣa đƣợc công bố công trình nghiên cứu từ trƣớc đến Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015 Tác giả Footer Page of 166 Header Page of 166 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp nhiệt tình hƣớng dẫn suốt trình hoàn thành luận Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Công nghệ TP HCM nhận xét góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh Ban giám hiệu tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tâp nghiên cứu Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hoàn thành khóa học TP HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015 Tác giả Footer Page of 166 Header Page of 166 iii TÓM TẮT Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng nay, Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy thị trƣờng có tính cạnh tranh khốc liệt, vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính, đất đai, nhà điều hành quản lý ngƣời quan trọng Trên sở đề tài luận văn: “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định bền vững Thông qua phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ hoạt động, đến phân tích cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ yếu tố tác động đến biến động giá thị trƣờng nhƣ: (1) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (2) Tín dụng ngân hàng, (3) Cung tiền, (4) Lạm phát, (5) Lãi suất Chiết khấu (6) Giá vàng Tất yếu đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS rút ngắn đƣợc giai đoạn phân tích giúp cho Luận văn nhận diện đƣợc yếu tố có tầm quan trọng lớn ảnh hƣởng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh Các yếu tố là: (1) Giá vàng , (2) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (3) Tín dụng ngân hàng, cuối (4) Cung tiền Kết quả, luận văn tìm nguyên nhân gây hạn chế yếu tố nêu Đồng thời đề xuất đƣợc giải pháp để khắc phục điểm yếu nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất bền vững tƣơng lai Từ khóa: Cung tiền, Tín dụng, Hồi quy tuyến tính, Logarit, Chiết khấu Footer Page of 166 Header Page of 166 iv ABSTRACT In the context of today's market economy, in the city HCM market showed fierce competition, in which all matters relating to financial resources, land, houses and the executive management of human resources is very important Based on the thesis: “Identifying the factors affecting the market price of land and housing in Ho Chi Minh City period 2015 – 2020” Set out to find solutions to contribute to development of the housing market stable and sustainable Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4) inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold All of these are transformed into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through SPSS has shortened the period of analysis and help to identify Thesis Factors most significant impact on the market price fluctuations and land in the city HCM These factors are: (1) market, real estate transactions, (2) The price of gold, (3) Money Supply and finally (4) bank credit As a result, the thesis was to find the cause of the limitations of the above four factors Also proposed is the solution to overcome market weaknesses and sustainable development in the future Footer Page of 166 Header Page of 166 v MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT .iv MỤC LỤC v DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ix DANH MỤC BẢNG x CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.6 Cấu trúc luận văn TÓM TẮT CHƢƠNG CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở lý luận giá trị, giá thị trƣờng nhà đất biến động giá 2.1.1 Các khái niệm giá trị giá thị trƣờng 2.1.2 Khái niệm biến động giá 2.1.3 Cơ sở lý thuyết yếu tố tác động đến biến động giá 2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá 2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá 2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá 2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá Footer Page of 166 Header Page of 166 vi 2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá 2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá 2.2 Cơ sở lý luận thị trƣờng nhà đất 10 2.2.1 Khái niệm bất động sản 10 2.2.1.1 Khái niệm nhà đất 11 2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất 11 2.2.2 Các đặc điểm giá nhà giá đất 11 2.2.3 Đặc điểm thị trƣờng nhà đất 12 2.2.4 Vai trò phát triển thị trƣờng nhà đất 14 2.2.5 Cung cầu giá thị trƣờng nhà đất 15 2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc 16 2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất tín dụng ngân hàng 16 2.3.2 Công trình nghiên cứu biến động giá liên quan đến cung tiền 17 2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan yếu tố giá vàng lạm phát ảnh hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc 17 2.3.4 Đánh giá công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc 19 2.4 Mô hình yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất 20 2.4.1 Biện luận sở xây dựng mô hình nghiên cứu 20 2.4.2 Mô hình nghiên cứu 20 TÓM TẮT CHƢƠNG 22 CHƢƠNG PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu 23 3.1.1 Quy trình nghiên cứu 23 3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu kỳ vọng dấu 26 3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit 26 3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc mô hình tăng trƣởng 26 3.1.3.2 Các bƣớc phân tích 27 3.2 Thực trạng biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 30 Footer Page of 166 Header Page of 166 vii 3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh 30 3.2.1.1 Đặc điểm riêng thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 31 3.2.1.2 Đặc điểm giá đất thị trƣờng 33 3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến 34 3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 34 3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002 35 3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến 37 3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh 38 3.2.3.1 Các mặt tích cực 38 3.2.3.2 Các mặt hạn chế 39 3.2.4 Thực trạng yếu tố tác động đến biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.4.1 Yếu tố cung tiền thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng thị trƣờng nhà đất 46 3.2.4.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu Ngân hàng nhà nƣớc Ngân hàng Thƣơng mại 47 3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất 47 3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát 49 3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh 50 TÓM TẮT CHƢƠNG 51 CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 52 4.1 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 52 4.1.1 Dữ liệu nhập vào SPSS 52 trƣờng nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 52 4.1.2 Phân tích kết hồi quy 53 4.1.2.1 Ƣớc lƣợng hệ số hồi quy 53 4.1.2.2 Diển giải tham số βi mô hình hồi quy 54 4.1.2.3 Phân tích kiểm định 56 4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa yếu tố quan trong biến động giá 58 Footer Page of 166 Header Page of 166 viii 4.2 Kết nghiên cứu 59 4.3 Nguyên nhân biến động giá tồn 59 TÓM TẮT CHƢƠNG 62 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 63 5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất TP HCM 63 5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 63 5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà đất TP HCM giai đoạn 2015-2020 63 5.1.2.1 Giải pháp giá vàng 63 5.1.2.2 Nhóm giải pháp thị trƣờng giao dịch nhà đất 64 5.1.2.3 Giải pháp tín dụng ngân hàng 66 5.1.2.4 Giải pháp cung tiền M2 thị trƣờng 66 5.2 Kết luận 67 5.3 Kiến nghị 68 5.3.1 Kiến nghị nhà nƣớc 68 5.3.2 Kiến nghị Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 Footer Page of 166 Header Page of 166 ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH Hình 2.1 Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009 18 Hình 2.2 Biểu đồ liên hệ tăng trƣởng GDP với giá bất động sản 18 Hình 2.3 Biểu đồ liên hệ Bất Động Sản với Vàng Lãi suất 19 Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 20 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 23 Hình 3.2 Biểu đồ Cung tiền M2 dƣ nợ cho vay bất động sản TP HCM 43 Hình 3.3 Biều đồ dƣ nợ cho vay BĐS tốc độ tăng giá nhà TP HCM 46 Footer Page of 166 Header Page 10 of 166 x DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Các yếu tố đặc trƣng nghiên cứu .26 Bảng 3.2 Giải thích biến mô hình 30 Bảng 3.3 Diễn biến lãi suất thị trƣờng liên ngân hàng đầu năm 2013 .47 Bảng 4.1 Các số liệu nghiên cứu yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá thị Bảng 4.2 Kết xuất hệ số hồi quy 53 Bảng 4.3 Tóm tắt mô hình (Model Summary) 57 Bảng 4.4 Phân tích phƣơng sai – ANOVA 57 Bảng 4.5 Bảng tƣơng quan – Correllation- Spearman .58 Bảng 4.6 Vị trí quan trọng yếu tố ảnh hƣớng Biến động giá 58 Footer Page 10 of 166 Header Page 69 of 166 59 Biến GV Giá vàng đóng góp 44,01%; Biến TTGD Thị trƣờng giao dịch nhà đất góp 41,70%; Biến TDNH đóng góp 13,48%; Biến M2 Cung tiền đóng góp 0,82% 4.2 Kết nghiên cứu Qua phân tích hồi quy thực kiểm định, kết Mô hình cho biết yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh, đƣợc xác định có tầm quan trọng tính theo thứ tự lần lƣợt là: Yếu tố Giá vàng; Thị trƣờng giao dịch, Yếu tố Tín dụng Ngân hàng yếu tố Cung tiền Tổng hệ số hồi quy mô hình hệ số co dãn, có tổng (0,260; 0,758; 0,439; 0,024) = 1,481 Mô hình cho biết có tổng hệ số co dãn lớn 1, có nghĩa thời gian qua vấn đề thị trƣờng nhà đất có biến động lớn bình thƣờng Vì vậy, cần vào yếu tố có tầm quan trọng để đề giải pháp ổn định nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất tƣơng lai Tuy nhiên cần lý luận nguyên nhân gây yếu yếu tố làm biến động giá, sở đề giải pháp nhƣ kiến nghị thiết thực 4.3 Nguyên nhân biến động giá tồn Có nhiều nguyên nhân làm cho thị trƣờng nhà đất biến động giá liên tục, Luận văn chủ yếu cô động vấn đề cụ thể thực tiễn nhƣ: Thứ nhất, Giá vàng có biến động giảm, lý giải tƣợng trên, theo chuyên gia kinh tế, yếu tố vàng nhà nƣớc độc quyền siết chặt vàng miếng, cấm vàng hóa, không đƣợc giao dịch toán nhà đất Hơn nữa, vấn đề chống buôn lậu vàng có phát huy hiệu lực, nhƣng yếu tố vàng ảnh hƣởng từ giới, ảnh hƣởng đến hàng hóa khác Từ đó, giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh có biến động giảm, phần nguồn cung bắt đầu đáp ứng đƣợc nhu cầu thị trƣờng nhu cầu hộ chung cƣ thành phố Hồ Chí Minh cao Thứ hai, thị trƣờng giao dịch nhà đất thực tế địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trầm lắng, nhiều hộ cao cấp bán giá cao, hạ sát xuống thấp mức, vƣớng nhiều yếu tố chi phí đầu tƣ trƣớc Đồng Footer Page 69 of 166 Header Page 70 of 166 60 thời có nhiều hộ dân sử dụng nhà, đất giấy tờ hợp lệ, theo quy định pháp luật không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận không đƣợc bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất, dẫn đến đƣợc hỗ trợ; đƣợc bồi thƣờng theo pháp lý sử dụng đất mà không đƣợc bồi thƣờng theo trạng bị quy hoạch Do đó, làm cho thị trƣờng không giao dịch nhanh đƣợc, chủ đầu tƣ hộ dân kẹt vốn, nên phải hạ giá, chấp nhận lỗ, nhƣng ảnh hƣởng nguồn cung tiền từ Ngân hàng, vay không đƣợc tính pháp lý chấp nhà không đảm bảo Nguyên nhân dẫn đến thị trƣờng giao dịch biến động làm cho biến động giá thị trƣờng Nhà đất thời gian qua Hơn nữa, quy định giao dịch nhà nhiều khó khăn, bất cập xác định điều kiện nhà tham gia giao dịch, dẫn đến không chấp đƣợc nhà hình thành tƣơng lai chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Thứ ba, từ yếu tố tín dụng Ngân hàng, lúc giá thị trƣờng nhà đất tăng cao, Lạm phát nhiều, sách thắt chặt tín dụng Ngân hàng Nhà nƣớc thời gian qua có tác động đến việc mua bán nhà đất Nhiều nhà đầu tƣ cá nhân bán tháo hộ họ trì khoản vay ngân hàng Lãi suất vay cao với việc tăng chi phí xây dựng lên 15% làm giảm sức hấp dẫn dịch vụ vay chấp ngƣời mua, nhƣng lại có tác dụng hạ nhiệt, giảm bớt rủi ro thị trƣờng giao dịch nhà đất biến động giá cao Thứ tƣ, lực cung tiền thị trƣờng tạo nhiều thay đổi môi trƣờng kinh doanh Một vấn đề gây xúc vốn tồn lâu tình trạng dự án bị quy hoạch ''treo'', khiến cho ngƣời dân không yên tâm Ngoài ra, Cơ chế sách phát triển, kinh doanh nhà bất động sản Luật nhà có nhiều quy định cụ thể việc phát triển nhà nhƣng nhiều quy định chƣa có tính khả thi, chƣa khuyến khích đƣợc chủ thể tham gia phát triển nhà ở, làm cho quan hệ cung cầu nhà cân đối nhiều bất cập Luật Nhà chƣa có quy định cụ thể để điều tiết thị trƣờng nhà ở, đặc biệt điều tiết giá cả, phân khúc nhà ở, loại nhà Bên cạnh đó, Luật Nhà lại có chế định cụ thể, chi tiết làm khó cho Footer Page 70 of 166 Header Page 71 of 166 61 công tác quản lý Nhà nƣớc địa phƣơng, làm hạn chế vai trò quyền chủ động động Bộ Xây dựng địa phƣơng Đồng thời, với gói hỗ trợ 30.000 tỷ phủ để cung kích thích thị trƣờng nhà đất bị vƣớng quy định Luật Luật nhà chƣa quy định cụ thể yêu cầu cho phát triển nhà ở, đặc biệt chƣa thực dựa tảng công tác quy hoạch, chƣa có giải pháp hiệu cho công tác phát triển nhà cá nhân khu vực đô thị Vì vậy, trạng phát triển nhà thiếu quy hoạch, sai quy hoạch, xây dựng, cải tạo không theo thiết kế, tiêu chuẩn mỹ quan đô thị xảy phổ biến nhƣng quan chức thiếu sở pháp lý để xử lý Vấn đề quản lý nhà chung cƣ, giá dịch vụ nhà chung cƣ, quy định diện tích sở hữu chung riêng nhiều bất cập, nảy sinh nhiều vƣớng mắc, gây tranh chấp Cơ chế sách phát triển quản lý thị trƣờng không đồng Tuy nhiên, Luật chƣa đáp ứng đầy đủ quy trình hoàn chỉnh đầu tƣ kinh doanh bất động sản Ngoài ra, quyền lợi ngƣời dân chƣa đƣợc bảo vệ tốt giao dịch mua bán chuyển nhƣợng bất động sản huy động vốn với chủ đầu tƣ Công tác quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản nhiều mặt hạn chế bất cập Các hạn chế ảnh hƣởng làm hạn chế vai trò chủ động Nhà nƣớc việc quản lý thị trƣờng, khó khăn để phòng ngừa ngăn chặn hành vi đầu gây bất ổn thị trƣờng; mục tiêu nắm bắt đƣợc thị trƣờng, kiểm soát thị trƣờng Vàng giao dịch ngầm quan nhà nƣớc vấn đề khó khăn Việc quy định bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch (trong nhiều sàn giao dịch chƣa đạt chuẩn chất lƣợng tiện ích) mà chƣa cho bên giao dịch lựa chọn thêm giải pháp khác nhƣ thông qua luật sƣ công chứng theo thông lệ quốc tế hạn chế Luật Kinh doanh bất động sản cần đƣợc khắc phục Pháp luật nhà kinh doanh bất động sản chồng chéo, mâu thuẫn với pháp luật đất đai, đầu tƣ, xây dựng Chính sách pháp luật liên quan tới lĩnh vực nhà bất động sản đƣợc quy định nhiều luật, luật chuyên ngành khác dẫn đến có nhiều nội dung không thống nhất, chí mâu thuẫn trình Footer Page 71 of 166 Header Page 72 of 166 62 thực thủ tục đầu tƣ, đất đai, xây dựng có liên quan Một số vấn đề đƣợc quy định nhiều văn gây khó khăn trình tổ chức thực hiện, chẳng hạn nhƣ việc quy định thời điểm huy động vốn Luật Kinh doanh bất động sản Luật nhà có khác nhau, số quy định chƣa phù hợp với thực tiễn nhƣ khuyến khích đầu tƣ phát triển loại hình nhà an sinh xã hội, nhà dành cho ngƣời có thu nhập thấp Một số vấn đề phát sinh chƣa đƣợc quy định cụ thể, nhƣ tài nhà bất động sản, gây khó khăn hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển nhà Từ đó, giá nhà đất thay đổi phức tạp thành phố Hồ Chí Minh Thứ năm, thông tin thị trƣờng bất động sản chƣa minh bạch, hạn chế làm cho môi trƣờng đầu tƣ không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn nhà đầu tƣ lớn, đặc biệt đầu tƣ nƣớc TÓM TẮT CHƢƠNG Trong chƣơng 4, diễn giải trình xử lý liệu, phân tích cá liệu thu thập từ năm 1990 đến năm 2013 Mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, gồm có biến độc lập biến Phụ thuộc BDG Tất đƣợc thể Bảng 4.1: Các số liệu nghiên cứu yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 Trong đó, với 24 cỡ mẫu tƣơng ứng 24 năm, tƣơng tự số nhân tố tất đƣợc nhập vào Data view SPSS Định dạng chỉnh sửa liệu Variable View Phân tích kết hồi quy thực kiểm định kết xuất, kết kiểm định hệ số hồi quy, mô hình có biến LSCK Lãi suất chiết khấu LP Lạm phát có Sig > 0,05, ý nghĩa thống kê Kết Mô hình cho biết yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh, đƣợc xác định có tầm quan trọng tính theo thứ tự lần lƣợt là: Yếu tố Giá vàng; Thị trƣờng giao dịch, Tín dụng Ngân hàng yếu tố Cung tiền Footer Page 72 of 166 Header Page 73 of 166 63 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp Căn vào kết phân tích hồi quy tuyến tính dạng Logarit khẳng định đƣợc có bốn yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh là: Yếu tố quan trọng hàng đầu yếu tố giá vàng; yếu tố thứ hai, thị trƣờng giao dịch nhà đất; yếu tố thứ ba, Tín dụng Ngân hàng yếu tố thứ tƣ Cung tiền M2 Tất góp phần làm biến động giá thị trƣờng nhà đất mạnh 5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020 5.1.2.1 Giải pháp giá vàng Trƣớc giao dịch nhà đất thị trƣờng lấy thƣớc đo vàng làm chuẩn, từ nhà nƣớc ban hành nghị định quản lý thị trƣờng vàng, nhƣ việc cấm vàng hóa, đô la hóa ảnh hƣởng nhiều đến biến động giá nhà đất Xu hƣớng tăng giảm giá dài hạn vàng giới ảnh hƣởng nhiều mặt kinh tế có kỷ lục giá năm 2015, điều phụ thuộc vào yếu tố nhƣ sức mạnh đồng USD, nhu cầu tăng mức giữ vàng ngân hàng trung ƣơng Trung Quốc diễn biến khủng hoảng nợ Châu Âu Do đó, dài hạn, giá vàng Việt Nam biến động theo xu hƣớng tăng giá vàng giới Tuy nhiên, mức độ biến động giá vàng nƣớc bị ảnh hƣởng nhiều yếu tố từ nội kinh tế, từ môi trƣờng kinh doanh nhà đất nhu cầu giao dịch ngầm khác Về giải pháp chủ yếu để thực nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội quan tâm đến thị trƣờng chứng khoán thị trƣờng nhà đất Liên quan đến quản lý hoạt động kinh doanh vàng, cần có động thái liệt từ phủ, điều hành linh hoạt kịp thời nhƣng phải minh bạch Trƣớc đó, Chính phủ Footer Page 73 of 166 Header Page 74 of 166 64 đạo: “Kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh vàng; quý năm 2011 ban hành Nghị định quản lý hoạt động kinh doanh vàng theo hƣớng tập trung đầu mối nhập vàng, tiến tới xóa bỏ việc kinh doanh vàng miếng thị trƣờng tự do; ngăn chặn hiệu hoạt động buôn lậu vàng qua biên giới” Để ổn định phát triển thị trƣờng nhà đất cần tăng cƣờng quản lý thị trƣờng vàng; khắc phục tình trạng đầu cơ, tích trữ, buôn bán trái phép, có lộ trình biện pháp phù hợp thời kỳ Đảm bảo lợi ích hợp pháp ngƣời nắm giữ vàng, quan tâm mức đến nhu cầu ngƣời dân doanh nghiệp để ổn định tâm lý Phòng tránh gây biến động cho thị trƣờng, tổ chức lại thị trƣờng vàng theo công nghệ tiên tiến khoa học 5.1.2.2 Nhóm giải pháp thị trƣờng giao dịch nhà đất Qua nhận định tình hình thị trƣờng giao dịch nhà đất thành phố Hồ Chí Minh cho thấy có diễn biến phát triển tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế đặc biệt với hội nhập WTO, yếu tố đầu tƣ nƣớc vào thành phố Hồ Chí Minh mang nhiều hội cho thị trƣờng bất động sản phát triển Do hội nhập quốc tế, mở cửa lĩnh vực thƣơng mại dịch vụ, nhiều công ty nƣớc tìm kiếm hội đầu tƣ vào thành phố Hồ Chí Minh thành phố trọng điểm làm tăng nhu cầu nhà đất Nhu cầu cề công trình dịch vụ thƣơng mại, siêu thị, nhà cao cấp thu hút đƣợc quan tâm nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trƣờng nhà đất phát triển Khi đô thị phát triển lƣợng hàng hóa cung cấp vào thị trƣờng dồi hơn, nhu cầu hàng hóa thị trƣờng nhà đất lớn Dân số thành phố Hồ Chí Minh tăng 10 triệu ngƣời vào năm 2020 Do cần thêm nhà ở, văn phòng làm việc, khách sạn công trình thƣơng mại điều đƣơng nhiên Khi kinh tế phát triển sống ngƣời dân đƣợc nâng cao, nhu cầu sống cao hơn, từ hội đầu tƣ xây dựng hệ thống kinh doanh không nhỏ Trên sở luận văn đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, giải pháp từ phía nhà nƣớc, tiếp tục xây dựng hoàn thiện hệ Footer Page 74 of 166 Header Page 75 of 166 65 thống sách liên quan đến thị trƣờng bất động sản Để phát triển thị trƣờng nhà đất cần phải sửa đổi đồng luật có liên quan, nhƣ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản kể Luật Các tổ chức tín dụng Tác động đến thị trƣờng nhà đất bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng pháp luật tài chính, nên việc hoàn thiện thị trƣờng nhà đất dựa vào luật riêng rẽ Do đó, để lành mạnh hóa thị trƣờng giao dịch nhà đất thành phố Hồ Chí Minh, thành phố nên sớm nghiên cứu để thành lập tổ chức nghiên cứu tổng hợp Tổ chức có nhiệm vụ rà soát tất pháp luật có liên quan nhƣ nêu trên, để kiến nghị Quốc hội sửa đổi, bổ sung cách đồng bộ, Chính phủ cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tƣ Thứ hai, hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp Giấy chứng nhận bất động sản thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất nhƣ tính toán bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất Luật Đất đai 2003 quy định không phân biệt trình tự thủ tục tổ chức nƣớc với tổ chức nƣớc, thực trình tự thủ tục nhƣ Thứ ba, xem lại hệ thống thuế có liên quan đến nhà đất, bảo đảm đồng với trình đổi sách đất đai, tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất động sản Hỗ trợ nhà đầu tƣ để đƣa nhanh nhà đất đóng băng vào thị trƣờng để tăng cung, đặc biệt nhà đầu tƣ có lực thực Thứ tƣ, cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tƣ, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tƣ Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tƣ dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trƣờng bất động sản theo định hƣớng: quyền địa phƣơng tổ chức giải phóng mặt Bỏ chế chủ đầu tƣ thoả thuận với dân gây bình đẳng, khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ dự án Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến giao đất, cho thuê đất nhà đầu tƣ Footer Page 75 of 166 Header Page 76 of 166 66 5.1.2.3 Giải pháp tín dụng ngân hàng Các tổ chức tín dụng đẩy mạnh việc huy động vốn để đáp ứng nhu cầu vốn kinh tế, gồm kinh doanh bất động sản, vốn huy động tăng bình quân 23%/năm năm gần Bên cạnh việc huy động nguồn vốn nƣớc, Ngân hàng Nhà nƣớc cần tích cực phát triển mối quan hệ tranh thủ nguồn vốn hỗ trợ từ bên Theo chế điều kiện thị trƣờng, tổ chức tín dụng nên phát triển đa dạng hình thức huy động vốn, kết hợp huy động sản phẩm tiền gửi truyền thống với sách khuyến mại phái sinh tài đại Chính sách lãi suất: có nhiều định lãi suất có tác động đến thị trƣờng bất động sản, cần có chế lãi suất Việt Nam đồng linh hoạt thay đổi kịp thời theo thị trƣờng, lãi suất giảm tháo gỡ khó khăn cho kinh tế nói chung, thị trƣờng bất động sản nói riêng Nhằm góp phần triển khai thực giải pháp để chủ động ngăn chặn suy giảm kinh tế, trì tăng trƣởng bảo đảm an sinh xã hội giai đoạn 2015-2020, nhà nƣớc cần sử dụng quỹ kích cầu đầu tƣ cho doanh nghiệp vay với lãi suất ƣu đãi để đầu tƣ xây dựng nhà xã hội phục vụ cho đối tƣợng khó khăn nhà theo hình thức thuê mua 5.1.2.4 Giải pháp cung tiền M2 thị trƣờng Trên thực tế, rào cản lớn lãi suất cao chủ yếu Ngân hàng Nhà nƣớc cho phép ngân hàng thƣơng mại cho vay theo lãi suất thỏa thuận Gọi thỏa thuận, nhƣng lãi suất phổ biến 12,5%/năm hoàn toàn đƣợc ấn định Mức lãi suất dù thấp nhiều so với 18-23%/năm năm trƣớc nhƣng cao so với tình hình Nhƣ vậy, lãi suất cao, lãi suất cố định, khiến cho lựa chọn vay vốn mua nhà khó khăn Điều cho thấy yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát đứng trƣớc nguy trồi sụt, khó tạo dựng đƣợc thị trƣờng địa ốc phát triển bền vững Vì vậy, cần có nhiều hình thức khuyến tiền tệ, nên hạ lãi suất ngân hàng thƣơng mại Có nhiều gói kích thích tiêu dùng cho vay dài hạn, khuyến khích gửi tiết kiệm với nhiều hình thức mở rộng nhân dân Footer Page 76 of 166 Header Page 77 of 166 67 Vì vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản cầu nối trung gian ngân hàng, công ty kinh doanh bất động sản nhóm ngƣời cụ thể Đây hình thức quan trọng số hình thức hệ thống ngân hàng tài trợ cho hệ thống bất động sản Tuy nhiên, điều quan trọng để mô hình thành công hệ thống ngân hàng lành mạnh, hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm kinh tế Hiện tại, có số hoạt động đơn lẻ hƣớng tới loại hình tài Tuy nhiên, cần có khuôn khổ pháp lý điều chỉnh việc thực hóa nguồn tài xảy Hƣớng triển khai từ thí điểm (ban hành Thông tƣ liên tịch Bộ Tài Ngân hàng nhà nƣớc cho thí điểm số Ngân hàng, Công ty tài Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) sau nhân rộng, tổng kết ban hành sách 5.2 Kết luận Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng nay, thành phố Hồ Chí Minh cho thấy thị trƣờng có tính cạnh tranh khốc liệt, vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính, đất đai, nhà điều hành quản lý nhân quan trọng Trên sở đề tài luận văn: “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất TP HCM giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định bền vững Thông qua phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ hoạt động, đến phân tích cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ yếu tố tác động đến biến động giá thị trƣờng nhƣ: Thị trƣờng giao dịch nhà đất, Tín dung ngân hàng, Cung tiền, Lạm phát, Lãi suất Chiết khấu Giá vàng Tất yếu đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS rút ngắn đƣợc giai đoạn phân tích giúp cho Luận văn nhận diện đƣợc yếu tố có tầm quan trọng lớn ảnh hƣởng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh Các yếu tố là: Giá vàng; Thị trƣờng giao dịch nhà đất; Tín dụng ngân hàng cuối Cung tiền Thông qua tìm nguyên nhân gây hạn chế yếu tố nêu Đồng thời đề xuất đƣợc Footer Page 77 of 166 Header Page 78 of 166 68 giải pháp để khắc phục điểm yếu thị trƣờng sở kiến nghị 5.3 Kiến nghị 5.3.1 Kiến nghị nhà nƣớc Cơ sở kiến nghị tính pháp lý luật Kinh doanh Bất Động Sản, lấy quan điểm phát triển trung tâm, công tác quản lý quan nhà nƣớc cấp đóng vai trò định hƣớng, hỗ trợ, tạo điều kiện thực thi pháp luật để hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển hƣớng, minh bạch, có tính cạnh tranh lành mạnh, ổn định bền vững với mục tiêu thực thành công chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia: “Đề nghị hoàn thiện chiến lược đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050” Đề nghị bỏ cách “thu trƣớc lần” xây dựng chế định thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân (theo hệ số k); doanh nghiệp phát triển bất động sản (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sát giá thị trƣờng điều kiện bình thƣờng, lúc không khấu trừ đầy đủ chi phí doanh nghiệp bỏ bồi thƣờng giải phóng mặt bằng) Kiến nghị cải tiến tƣ không nên “quản lý tất cả” quan nhà nƣớc, thực chất quan nhà nƣớc can thiệp sâu vào hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Ví dụ: nên doanh nghiệp chuyển nhƣợng dự án tự Nhà nƣớc quản lý thay đổi chủ đầu tƣ dự án (thông qua công tác đăng ký), thu thuế, yêu cầu chủ đầu tƣ thực quy hoạch, tiến độ đăng ký thực dự án Kiến nghị bổ sung hình thức sở hữu nhà có thời hạn: quyền sở hữu nhà đƣợc xác định điều Luật Nhà Có liên quan đến loại hình sở hữu nhà có thời hạn, khoản điều 13 nêu: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không hiệu lực pháp lý trƣờng hợp sau đây: nhà đƣợc xây dựng đất thuê hết thời hạn thuê đất mà không đƣợc gia hạn thuê tiếp không đƣợc chuyển sang hình thức giao đất để sử dụng ổn định lâu dài.” Chế định hàm ý loại hình sở hữu nhà có thời hạn Footer Page 78 of 166 Header Page 79 of 166 69 Việc ban hành chế định sở hữu nhà có thời hạn giúp thị trƣờng bất động sản có thêm sản phẩm với giá hợp lý phù hợp với túi tiền ngƣời có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh Việc ban hành chế định sở hữu nhà có thời hạn giúp bảo vệ lợi ích đáng bên bán bên mua Kiến nghị cho phép chủ đầu tƣ đƣợc huy động vốn sau giải phóng mặt bằng, duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nộp tiền sử dụng đất Bởi vì, thời điểm chủ đầu tƣ cần vốn bổ sung, nguồn vốn huy động từ khách hàng Vấn đề cần bổ sung phải có quy định chế quản lý giải ngân nguồn tiền ứng trƣớc từ tài khoản ngân hàng phong tỏa, phải có biện pháp chế tài mạnh mẽ để bắt buộc chủ đầu tƣ sử dụng vốn mục đích 5.3.2 Kiến nghị Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh Để phát triển thị trƣờng nhà đất cần có hỗ trợ Hiệp hội Bất Động Sản tƣ vấn ý kiến với doanh nghiệp, đề xuất ý tƣởng cho thị trƣờng làm tham mƣu cho Nhà nƣớc việc tiết thị trƣờng nhà đất theo kinh tế thị trƣờng định hƣớng Xã hội chủ nghĩa, kiến nghị với Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nhƣ sau: Về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản: Luật Nhà không quy định cá nhân phải thành lập doanh nghiệp đƣợc quyền kinh doanh bất động sản Điều phù hợp với Bộ luật dân thực tiễn có nhiều cá nhân cho thuê vài nhà phần nhà nên cần có đăng ký kinh doanh bất động sản không cần quy định có vốn pháp định trƣờng hợp cá nhân cho thuê nhà Về sách đầu tƣ kinh doanh bất động sản: hoạt động kinh doanh bất động sản loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chuyên nghiệp cao Do vậy, cần thiết quan tâm đến doanh nghiệp nhà đầu tƣ Trên thực tế doanh nghiệp phải tự lo thứ, công việc khó khăn đầy rủi ro doanh nghiệp trình chuẩn bị quỹ đất để đầu tƣ kinh doanh bất động sản Đề nghị thể chế hóa thành chế sách cụ thể, để quyền địa phƣơng có trách nhiệm hỗ trợ Footer Page 79 of 166 Header Page 80 of 166 70 doanh nghiệp giải phóng mặt Khoản điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định doanh nghiệp: “Đƣợc miễn, giảm chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ dự án tính chất nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật” Chế định đắn nhƣng thực tế gần nhƣ chƣa đƣợc áp dụng đầy đủ cần đƣợc cụ thể hóa sửa đổi luật Về việc chuyển nhƣợng dự án: kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản theo hƣớng coi việc chuyển nhƣợng toàn dự án phần dự án bất động sản hoạt động kinh doanh bình thƣờng doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký với quan nhà nƣớc có thẩm quyền chịu thuế Do vậy, nên cho phép chuyển nhƣợng dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh bên chuyển nhƣợng bên nhận chuyển nhƣợng Bên nhận chuyển nhƣợng có trách nhiệm thực dự án theo quy hoạch đƣợc duyệt Về tiền sử dụng đất: kiến nghị sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất hộ gia đình doanh nghiệp theo hƣớng không tận thu Về sàn giao dịch bất động sản: kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản theo hƣớng không quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nên lựa chọn bên tham gia giao dịch bất động sản, bên cạnh có vai trò luật sƣ công chứng thị trƣờng bất động sản Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản: Đề nghị Chính phủ không quy định khung giá đất vùng, mà giao cho tỉnh, thành phố định cho phù hợp điều kiện địa phƣơng Bảng giá đất có giá trị năm đƣợc áp dụng để tính tiền sử dụng đất doanh nghiệp Footer Page 80 of 166 Header Page 81 of 166 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản & Doanh nghiệp, NXB Thống kê, Hà Nội [2] Trọng Hà (2010), Vàng nhìn từ biến động, Tạp chí Tài Chính Bất Động Sản, số 72, 05/01/2010, TP HCM [3] Đinh Phi Hổ (2008), Kinh tế học Nông Nghiệp Bền Vững, NXB Phƣơng Đông, TP HCM [4] Trần Tiến Khai (2012), Phương pháp nghiên cứu kinh tế kiến thức bản, NXB Lao động Xã hội, Hà Nội [5] Đinh Tuấn Minh (2009), “Khủng hoảng kinh tế nay: Phân tích khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trƣờng phái Áo”, Bài nghiên cứu NC-09/2009, Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế Chính sách (VEPR) [6] Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng Bất Động Sản Nhà Đất để TP HCM, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trƣờng Đại Học Ngân Hàng TP HCM [7] Nguyễn Văn Thƣờng – Lê Du Phong (2006), Tổng kết kinh tế Việt Nam 2001 – 2005 Lý luận thực tiễn, NXB Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Hà Nội, Tr 281 – 307) [8] Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS – Tập &2, NXB Hồng Đức, TP HCM [9] Vũ Thủy (2008), Giao dịch nhà đất tăng mạnh, Tạp chí thị trƣờng đầu tƣ xây dựng, chuyên san Bất Động Sản, số 13, 9/2008, TP HCM [10] Nguyễn Thị Cẩm Vân (2009): “Đánh giá tác động việc gia nhập WTO đền thị trườngbất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Chuyên đề khoa học Sở Tài nguyên Môi trƣờng TP Hồ Chí Minh [11]Giáo trình Kinh tế trị Mác – Lê nin (2005), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.88 [12] Điều 30 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 01/10/2009 Chính phủ quy Footer Page 81 of 166 Header Page 82 of 166 72 định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ [13] Hoàng Anh (2008), “Hệ thống hóa: Luật Đất đai - Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất Động Sản & Văn hướng dẫn thực – Bảng giá đất (2008)”, NXB Lao động Xã hội, Hà Nội [14] Khoản Điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất [15] Khoản Điều khoản Điều 12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất [16] Bộ luật dân (2005), NXB Chính Trị Quốc Gia, Hà nội, điều 174 –tr 88 [17] CBRE (2007) “Rediscovering Vietnam’s real estate potential.” Business report [18] Frankline Allen and Douglas Gale (2000) “Bubbles and Crisis,” The Economic Journal, Vol 110(460), pp 236-255 [19] Karl E Case, Edward L Glaeser, JonathanA Parker (2000) “Real Estate and the Macroeconomy,” Brooking Papers on Economic Activity, Vol 20(2), pp 119-162 [20] Hayek, F (1933), Monetary theory and the trade cycle, New York: Hacourt, Bracce & Co [21] Richard K Green, Roberto S Mariano, Andrey Palov and Susan Wachter (2007) “Mortgage Securitisation in Asia: Gains and Barriers,” East Asian Seminar on Economics (EASE), by the National Bureau of Economic Research (NBER) [22] Richard K Green and Susan M Watcher (2005) “The American mortgage in historical and international context,” The Journal of Economic Perspectives, Vol 19(4), pp 93-114 Footer Page 82 of 166 Header Page 83 of 166 73 [23] Michael Palmer (1968) “An investigation of factors associated with variations in the relative importance of commercial bank residential real estate loans,” The Journal of Finance, Vol 23(4), pp 687-688 [24] Jonathan A Parker (1999) “Spend thrift in America? On two decades decline in the U.S saving rate,” NBER Macroeconomic Annual 1999, edited by Ben S Bernanke and Julio Rotemberg MIT Press [25] Giá trị giá bất động sản”, thuvientailieu01.googlecode.com/ /gia-triva-gia-ca-bat-dong-san-262 [26] Cao Nguyễn Hoàng Hƣng (2011),,“Chủ đầu tƣ hƣởng lợi hàng ngàn tỉ đồng chênh lệch địa tô” đăng trang baolaodong.com.vn ngày 14/04/2011 [27] Thanh Minh (2013), “Từ chuyện giá đất đền bù, nhìn vấn đề minh bạch đất đai”, http://www.coppha.com ngày 12/11/2013 [28] Trần Ngọc Sơn (2009), “Báo cáo phân tích ngành Bất Động Sản & triển vọng đến cuối năm 2009 sang năm 2010”, Khối Nghiên cứu & Phân tích Haseco, www.hpsc.com.vn Footer Page 83 of 166 ... Thực trạng yếu tố tác động đến biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.4.1 Yếu tố cung tiền thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng... liên quan đến nguồn lực tài chính, đất đai, nhà điều hành quản lý ngƣời quan trọng Trên sở đề tài luận văn: Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015... kinh tế.[9] Chính tầm quan trọng nhƣ nên việc nghiên cứu Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020 yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định phát