Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20152020

i ii LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, chân thành gửi lời cảm ơn đến: Tôi cam đoan luận văn “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” công trình nghiên cứu riêng PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp nhiệt tình hƣớng dẫn suốt trình hoàn thành luận Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Công nghệ Những số liệu, tài liệu đƣợc sử dụng luận văn có rõ nguồn trích dẫn danh mục tài liệu tham khảo kết khảo sát điều tra cá nhân Kết nghiên cứu chƣa đƣợc công bố công trình nghiên cứu từ trƣớc đến TP HCM nhận xét góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh Ban giám hiệu tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tâp nghiên cứu Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015 Tác giả Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hoàn thành khóa học TP HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015 Tác giả iii iv TÓM TẮT ABSTRACT Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng nay, Thành phố Hồ Chí Minh cho In the context of today's market economy, in the city HCM market showed fierce thấy thị trƣờng có tính cạnh tranh khốc liệt, vấn đề liên quan đến competition, in which all matters relating to financial resources, land, houses and nguồn lực tài chính, đất đai, nhà điều hành quản lý ngƣời the executive management of human resources is very important Based on the quan trọng Trên sở đề tài luận văn: “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị thesis: “Identifying the factors affecting the market price of land and housing in trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt Ho Chi Minh City period 2015 – 2020” Set out to find solutions to contribute to nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định bền vững development of the housing market stable and sustainable Thông qua phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ hoạt động, Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to đến phân tích cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ yếu tố tác động đến quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor biến động giá thị trƣờng nhƣ: (1) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (2) Tín dụng ngân market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4) hàng, (3) Cung tiền, (4) Lạm phát, (5) Lãi suất Chiết khấu (6) Giá vàng Tất inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold All of these are transformed yếu đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS rút ngắn đƣợc giai đoạn phân SPSS has shortened the period of analysis and help to identify Thesis Factors tích giúp cho Luận văn nhận diện đƣợc yếu tố có tầm quan trọng lớn ảnh most significant impact on the market price fluctuations and land in the city HCM hƣởng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh These factors are: (1) market, real estate transactions, (2) The price of gold, (3) Các yếu tố là: (1) Giá vàng , (2) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (3) Tín dụng ngân Money Supply and finally (4) bank credit hàng, cuối (4) Cung tiền As a result, the thesis was to find the cause of the limitations of the above four Kết quả, luận văn tìm nguyên nhân gây hạn chế yếu tố nêu Đồng thời đề xuất đƣợc giải pháp để khắc phục điểm yếu nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất bền vững tƣơng lai Từ khóa: Cung tiền, Tín dụng, Hồi quy tuyến tính, Logarit, Chiết khấu factors Also proposed is the solution to overcome market weaknesses and sustainable development in the future v vi MỤC LỤC 2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá Trang 2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá LỜI CAM ĐOAN i 2.2 Cơ sở lý luận thị trƣờng nhà đất 10 LỜI CẢM ƠN ii 2.2.1 Khái niệm bất động sản 10 TÓM TẮT iii 2.2.1.1 Khái niệm nhà đất 11 ABSTRACT .iv 2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất 11 MỤC LỤC v 2.2.2 Các đặc điểm giá nhà giá đất 11 DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ix 2.2.3 Đặc điểm thị trƣờng nhà đất 12 DANH MỤC BẢNG x 2.2.4 Vai trò phát triển thị trƣờng nhà đất 14 CHƢƠNG GIỚI THIỆU 2.2.5 Cung cầu giá thị trƣờng nhà đất 15 1.1 Lý chọn đề tài 2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc 16 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất tín 1.2.1 Mục tiêu tổng quát dụng ngân hàng 16 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2.3.2 Công trình nghiên cứu biến động giá liên quan đến cung tiền 17 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan yếu tố giá vàng lạm phát ảnh hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc 17 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 2.3.4 Đánh giá công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc 19 1.5 Ý nghĩa khoa học đề tài 2.4 Mô hình yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất 20 1.6 Cấu trúc luận văn 2.4.1 Biện luận sở xây dựng mô hình nghiên cứu 20 TÓM TẮT CHƢƠNG 2.4.2 Mô hình nghiên cứu 20 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN TÓM TẮT CHƢƠNG 22 2.1 Cơ sở lý luận giá trị, giá thị trƣờng nhà đất biến động giá CHƢƠNG PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1.1 Các khái niệm giá trị giá thị trƣờng 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu 23 2.1.2 Khái niệm biến động giá 3.1.1 Quy trình nghiên cứu 23 2.1.3 Cơ sở lý thuyết yếu tố tác động đến biến động giá 3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu kỳ vọng dấu 26 2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá 3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit 26 2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá 3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc mô hình tăng trƣởng 26 2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá 3.1.3.2 Các bƣớc phân tích 27 2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá 3.2 Thực trạng biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 30 vii viii 3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh 30 4.2 Kết nghiên cứu 59 3.2.1.1 Đặc điểm riêng thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 31 4.3 Nguyên nhân biến động giá tồn 59 3.2.1.2 Đặc điểm giá đất thị trƣờng 33 TÓM TẮT CHƢƠNG 62 3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến 34 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 63 3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 34 5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất TP HCM 63 3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002 35 5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 63 3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến 37 5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà đất TP HCM giai đoạn 3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh 38 2015-2020 63 3.2.3.1 Các mặt tích cực 38 5.1.2.1 Giải pháp giá vàng 63 3.2.3.2 Các mặt hạn chế 39 5.1.2.2 Nhóm giải pháp thị trƣờng giao dịch nhà đất 64 3.2.4 Thực trạng yếu tố tác động đến biến động giá thị trƣờng nhà đất 5.1.2.3 Giải pháp tín dụng ngân hàng 66 thành phố Hồ Chí Minh 42 5.1.2.4 Giải pháp cung tiền M2 thị trƣờng 66 3.2.4.1 Yếu tố cung tiền thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh 42 5.2 Kết luận 67 3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng thị trƣờng nhà đất 46 5.3 Kiến nghị 68 3.2.4.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu Ngân hàng nhà nƣớc Ngân hàng 5.3.1 Kiến nghị nhà nƣớc 68 Thƣơng mại 47 5.3.2 Kiến nghị Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh 69 3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát 49 3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh 50 TÓM TẮT CHƢƠNG 51 CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 52 4.1 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 52 4.1.1 Dữ liệu nhập vào SPSS 52 trƣờng nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 52 4.1.2 Phân tích kết hồi quy 53 4.1.2.1 Ƣớc lƣợng hệ số hồi quy 53 4.1.2.2 Diển giải tham số βi mô hình hồi quy 54 4.1.2.3 Phân tích kiểm định 56 4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa yếu tố quan trong biến động giá 58 ix x DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH DANH MỤC BẢNG Hình 2.1 Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009 18 Bảng 3.1 Các yếu tố đặc trƣng nghiên cứu .26 Hình 2.2 Biểu đồ liên hệ tăng trƣởng GDP với giá bất động sản 18 Bảng 3.2 Giải thích biến mô hình 30 Hình 2.3 Biểu đồ liên hệ Bất Động Sản với Vàng Lãi suất 19 Bảng 3.3 Diễn biến lãi suất thị trƣờng liên ngân hàng đầu năm 2013 .47 Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu yếu tố ảnh hƣởng biến động giá 20 Bảng 4.1 Các số liệu nghiên cứu yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá thị Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 23 Bảng 4.2 Kết xuất hệ số hồi quy 53 Hình 3.2 Biểu đồ Cung tiền M2 dƣ nợ cho vay bất động sản TP HCM 43 Bảng 4.3 Tóm tắt mô hình (Model Summary) 57 Hình 3.3 Biều đồ dƣ nợ cho vay BĐS tốc độ tăng giá nhà TP HCM 46 Bảng 4.4 Phân tích phƣơng sai – ANOVA 57 Bảng 4.5 Bảng tƣơng quan – Correllation- Spearman .58 Bảng 4.6 Vị trí quan trọng yếu tố ảnh hƣớng Biến động giá 58 CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.1 Lý chọn đề tài Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế giữ vai trò đầu tàu kinh tế nƣớc Cho đến thành phố Hồ Chí Minh đóng góp nhiều cho nƣớc tăng trƣởng GDP mà tạo nguồn thu ngân sách lớn, thu hút đầu tƣ nƣớc nhiều lĩnh vực, giải việc làm cho hàng Nghiên cứu yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà đất nhằm đề giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Phân tích thực trạng thị trƣờng nhà đất ở, nhận diện yếu tố tác động tới triệu lao động Sau 25 năm thực sách đổi Đảng năm thực Nghị biến động giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh Phân tích đánh giá mối quan hệ tƣơng tác biến ảnh hƣởng tới biến Đại hội đại biểu Đảng Bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 20102015, đến thành phố Hồ Chí Minh đạt đƣợc kết tích cực mục tiêu Nghị đại hội đề [13] động giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh Đề xuất giải pháp để ổn định giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất Tuy nhiên bên cạnh kết đạt đƣợc, thành phố Hồ Chí Minh tồn khúc quanh làm chậm tốc độ tăng trƣởng phát triển kinh tế Một khúc quanh giá thị trƣờng nhà đất biến động khó lƣờng Thị trƣờng nhà đất “nóng” “lạnh” ảnh hƣởng không tốt đến thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí đầu tƣ, phát triển sản xuất đời sống nhân dân Theo số liệu thống kê trung bình Minh năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11% vào GDP khu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu vực dịch vụ, tốc độ tăng trƣởng bình quân đạt 5% năm, đóng góp vào ngân sách thành phố Hồ Chí Minh bình quân hàng năm 8.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng thu ngân sách Từ năm 1990 đến nay, Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trải qua không hai lần giá bất động sản tăng cao giá thị trƣờng bất động sản xuống thấp Nhìn chung, hệ lụy từ việc biến động mạnh giá bất động sản nhƣ làm trì trệ sản xuất nƣớc, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng chậm tiến trình phát triển kinh tế.[9] Chính tầm quan trọng nhƣ nên việc nghiên cứu “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới Thu thập liệu từ năm 1990 đến năm 2013 liên quan đến giá nhà đất lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu để xây dựng yếu tố ảnh hƣởng biến động giá nhà đất qua năm 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài, luận văn sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lƣợng Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: đƣợc thực nhằm tìm yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất, thông qua kỹ thuật thu thập, phân tích liệu thứ cấp thảo luận Đồng thời sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp luận suy diễn Trong đó, nhận diện yếu tố quan trọng đặc trƣng để làm sở liệu cho phân tích Dữ liệu đƣợc thực phƣơng pháp gồm liệu thứ cấp sơ cấp Dữ liệu thứ cấp thu thập từ nghiên cứu trƣớc báo cáo chuyên ngành để hình thành nên khung lý thuyết cho đề tài nghiên cứu Dựa khung lý thuyết, liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ phƣơng pháp nghiên cứu bàn lấy ý kiến chuyên gia để hình thành biến sơ cho vấn đề nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng: đƣợc thực nhằm đo lƣờng yếu tố ảnh hƣởng tới biến động giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh Dữ liệu đƣợc thực phƣơng pháp thu thập liệu thứ cấp đƣợc thực qua giai đoạn để so sánh Tác giả sử dụng mô hình lƣợng hóa, áp dụng cụ thể mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit phân tích Dữ liệu đƣợc phân tích xử lý số liệu qua công cụ SPSS, thông qua phƣơng pháp phân tích số liệu nhƣ thống kê, mô tả biến, phân tích hồi quy bao gồm: phƣơng pháp ƣớc lƣợng hệ số qua hệ thống kiểm định phân tích, diễn giải kết luận 1.5 Ý nghĩa khoa học đề tài Đề tài dựa sở lý luận phƣơng pháp toán kinh tế ứng dụng mô hình kinh tế lƣợng, sử dụng chƣơng trình SPSS, đƣa liệu vào giao diện SPSS, để phân tích, kiểm định thảo luận Thông qua quy trình tính toán, kết dã giúp cho luận văn nhận diện đƣợc yếu tố quan trọng làm ảnh hƣởng biến động nhà đất Cách xác định yếu tố đƣợc mô hình hóa lƣợng hóa, sở khoa học có giá trị có ý nghĩa góp phần làm nên hiệu nghiên cứu, nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định bền vững 1.6 Cấu trúc luận văn Bao gồm: chƣơng Chƣơng Giới thiệu Chƣơng Cơ sở lý luận Chƣơng Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng Kết nghiên cứu Chƣơng Kết luận Hàm ý sách TÓM TẮT CHƢƠNG Trong chƣơng tác giả nêu lên lý chọn đề tài, cấp thiết đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tƣợng nghiên cứu đề tài “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà đất thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020” nhƣ đóng góp luận văn cấu trúc toàn luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN xu thị trƣờng, làm sở cho định mua bán loại hàng hóa 2.1 Cơ sở lý luận giá trị, giá thị trƣờng nhà đất biến động giá 2.1.1 Các khái niệm giá trị giá thị trƣờng Theo Nguyễn Minh Điện (2010), khái niệm giá trị, giá thị trƣờng đƣợc hiểu thời điểm định Tuy nhiên, thị trƣờng có nhiều yếu tố tác động đến biến động giá, thay đổi giá thƣờng xuyên lần lƣợt đƣợc học giả đúc kết hình thành nên quy luật tất nhiên Sự biến động đƣợc lý giải quy luật cung - cầu, tâm lý nhƣ sau[1]: Giá trị đƣợc hiểu khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ hàng hóa dịch vụ sẵn có để mua bán với ngƣời mua ngƣời bán, thể qua giá hàng hóa hay dịch vụ theo đáp ứng nhu cầu Giá trị tài sản đƣợc biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nhà đầu tƣ chí ảnh hƣởng công nghệ Quy luật cung cầu: theo quy luật cung - cầu, giá hàng hóa tăng cao nhiều ngƣời muốn bán nhƣng lại ngƣời cần mua Ngƣợc lại, giá hàng hóa giảm nhiều ngƣời cần mua nhƣng lại ngƣời muốn bán Khi giá hàng hóa tăng, nhà đầu tƣ tranh thủ bán để thu lợi nhuận Đây nguyên nhân tạo sức ép đối thời điểm định Giá sở giá trị tạo nên giá dựa giả thiết mà ngƣời mua ngƣời bán dễ đến thỏa thuận Vì vậy, giá khoản tiền định theo yêu cầu chào bán hay toán cho hàng hóa, dịch vụ Giá trị thị trƣờng, theo tiêu chuẩn số Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam “Giá trị thị trƣờng tài sản mức giá ƣớc tính đƣợc mua bán thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, bên ngƣời mua sẵn với việc bán hàng hóa khiến giá hàng hóa tụt giảm Khi giá hàng hóa giảm, nhà đầu tƣ có khuynh hƣớng mua vào nhiều nguyên nhân đẩy giá hàng hóa lên cao Chu kỳ lặp lặp lại tạo nên biến động giá thị trƣờng đặc trƣng đó.[5] 2.1.3 Cơ sở lý thuyết yếu tố tác động đến biến động giá 2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá sàng mua bên ngƣời bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách Chính sách cung tiền M2 sách tiền tệ Nhà nƣớc: Nhà nƣớc quan độc lập, điều kiện thƣơng mại bình thƣờng” Nhƣ điều đƣa sách thắt chặt nới lỏng tiền tệ, thông qua tác động đến thị kiện cần thiết để thiết lập sở giá trị thị trƣờng là: khách quan, độc lập, thông tin trƣờng tài chính, có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến phát triển thị trƣờng nhà đất minh bạch thị trƣờng ổn định Nếu nhƣ điều kiện bị vi Những năm Nhà nƣớc thực sách nới lỏng tiền tệ, cá nhân, doanh phạm sở giá trị thị trƣờng bị phá vỡ [5] 2.1.2 Khái niệm biến động giá Khi nghiên cứu phân tích biến động giá ngƣời ta thƣờng hay đề cập đến số giá, ví dụ nhƣ số giá chứng khoán, số giá tiêu dùng, số thu nhập, số giá bất động sản HPR Các số thƣớc đo phản ánh biến động giá nói chung thị trƣờng giao dịch Mục đích việc xác định số giá, nhằm đánh giá biến đổi giá loại hàng hóa thị trƣờng chứng khoán nhƣ thị trƣờng bất động sản[7] Cho nên số giá nhằm dự đoán nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn dồi với chi phí rẻ từ định chế tài có điều kiện để đầu tƣ phát triển nhiều dự án lớn đại, cung ứng thị trƣờng nhiều loại nhà ở, đặc biệt nhà chung cƣ cách phong phú đa dạng Ngƣợc lại, thời kỳ kinh tế suy thoái, việc thực sách thắt chặt tiền tệ Nhà nƣớc có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài đổ vào thị trƣờng bất động sản bị suy giảm, khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn triển khai dự án, nguồn cung nhà bị suy giảm[6] Nhƣ vậy, Cung tiền tác động trực tiếp tới tăng trƣởng tín dụng nói chung, tín hƣớng mạnh Mối quan hệ lãi suất cho vay giá nhà không đơn dụng nhà đất nói riêng, qua có tác dụng thúc đẩy kìm hãm phát triển tác động chiều từ biến lãi suất tác động đến biến giá nhà, số thị trƣờng nhà đất Trong bối cảnh lạm phát thấp, kinh tế phát triển ổn định, nhà trƣờng hợp, thay đổi lãi suất dƣờng nhƣ hệ phản ứng giới cho vay nƣớc thực sách nới lỏng tiền tệ nhằm thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế trƣớc thay đổi thị trƣờng nhà đất Ngƣợc lại, điều kiện lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô có nhiều bất ổn việc 2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá thực sách thắt chặt tiền tệ cần thiết 2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá Quy luật phát triển loại thị trƣờng chƣa phẳng, thị trƣờng giao dịch bất động sản không ngoại lệ Do điều kiện hoàn cảnh lịch sử Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng phát triển nƣớc ta, thời gian dài bất động sản chƣa đƣợc công nhận thị trƣờng nhà đất nƣớc nói chung Sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ cách đầy đủ nhƣ sản phẩm hàng hóa khác Từ giao dịch hàng hóa bất thống ngân hàng có quan hệ mật thiết với tăng giảm cung cầu giá thị động sản diễn chủ yếu thị trƣờng “ngầm” bán công khai thật trƣờng bất động sản Đa số nghiên cứu ra, tăng trƣởng tín dụng bất động công khai thời gian gần đây; dẫn đến hệ giá thị trƣờng nhà đất chƣa thật sản nguyên nhân dẫn đến gia tăng giá nhà Sự tăng này, tác động đến ngang giá trị thật Thêm vào Nhà nƣớc có bƣớc điều chỉnh thị trƣờng nhà thông qua hai kênh chủ yếu: kênh thứ thay đổi thu nhập vĩ mô, nhƣng chƣa đƣợc đồng góp phần làm thị trƣờng nhà đất “nóng, nhà đầu tƣ đầu nhà ở, kênh thứ hai hoạt động cho vay ngân lạnh” thất thƣờng Vì thế, yếu tố giao dịch nhà đất quan trọng biến hàng, thể việc ngân hàng sẵn lòng cho vay nhiều ngƣời động giá thị trƣờng nhà đất.[9] mua tiềm sẵn lòng nhận khoản vay chấp nhiều Khi có dòng 2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá vốn lớn đổ vào thị trƣờng bất động sản thông qua gói tín dụng nới lỏng dòng Lạm phát yếu tố quan trọng kinh tế yếu vốn thƣờng đƣợc nhận định đóng vai trò quan trọng việc phát triển thị tố định đến tỷ suất sinh lợi bất động sản Trong thời kỳ lạm phát tăng cao, trƣờng nhà đất ta nhận thấy kinh tế tình trạng bất ổn, kỳ vọng kinh tế 2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá xấu Lạm phát làm giảm lƣợng tiền thực lƣu thông kinh tế khiến Quy định lãi suất chiết khấu Ngân hàng Nhà nƣớc Ngân hàng cầu hàng hóa giảm đi, góp phần làm giảm cầu bất động sản Trong điều kiện thƣơng mại cho vay đóng vai trò định thay đổi giá bất cung bất động sản không đổi, cầu bất động sản giảm làm giá bất động sản có xu động sản Bởi phần lớn ngƣời mua nhà đất dựa vào khoản vay hƣớng giảm Ngay có lạm phát, chi phí đầu tƣ tăng lên điều làm giảm dòng chấp bất động sản Trong môi trƣờng có lãi suất thấp, chi phí vay mƣợn rẻ hơn, tiền tƣơng lai có đầu tƣ linh vực bất động sản dẫn đến tỷ suất sinh lợi tạo điều kiện cho hộ gia đình vay mƣợn nhiều thu nhập bất động sản bị ảnh hƣởng[5] không đổi Kết cầu giá nhà đất để tăng Đặc biệt, lãi suất cho vay 2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá ngắn hạn giảm phần trăm làm tăng giá nhà phần trăm Vàng kim loại quý ngành trang sức, điêu khắc trang trí kể từ tƣơng lai Nhiều nghiên cứu phát rằng, nƣớc trì sách đƣợc xuất lịch sử Vàng có tính bền vững hóa học cao với vẻ đẹp bề lãi suất tự do, ảnh hƣởng lãi suất ngắn hạn lên giá nhà dƣờng nhƣ có xu 10 sáng bóng; Vàng nguyên chất có độ dẻo cao, dễ dát thành mỏng kéo sợi không nhận đƣợc đầy đủ thông tin, giá vàng vừa lên bán theo số đông, nên vàng phù hợp với việc chế tác đồ kim hoàn, linh kiện vi mạch điện doanh nghiệp xuất thấy chênh lệch hấp dẫn gom vàng xuất tử… Ngoài ra, vàng vật chất có độ dẫn điện, dẫn nhiệt cao, phản ánh tia hồng Theo tâm lý chung, giá vàng diễn tiến theo chiều lên, ngƣời ngoại mạnh bán trƣớc cảm thấy bị thua lỗ bán vàng mức giá thấp tại, Vàng hàng hóa đặc biệt , với tính chất ƣu việt đƣợc công nhận rộng dẫn đến hành vi mua vàng Trong đó, thị trƣờng nƣớc lại khan hàng rãi, vàng trở thành vật chất đặc biệt mang hình thái hàng hóa – tiền tệ Lịch xuất nhiều, nên giá vàng nƣớc cao giá vàng giới, kích thích sử tiền vàng kéo dài hàng nghìn năm phổ biến khắp nƣớc với hoạt động nhập lậu, tạo vòng luẩn quẩn làm giá vàng nƣớc biến động, biến cố, giai đoạn thăng trầm khác Khi đóng vai trò tiền khó kiểm soát Bên cạnh sử dụng cho việc toán ngầm thị trƣờng tiền vàng có đầy đủ chức tiền tệ nói chung ngày nhà đất mà vừa qua nhà nƣớc chống vàng hóa Việt Nam [2] chƣa có loại tiền có chức đầy đủ nhƣ thế, bao gồm: chức phƣơng tiện toán, thƣớc đo giá trị phƣơng tiện tích trữ Theo quy luật cung – cầu, hàng hóa từ nơi giá thấp đến nơi giá cao Khi giá vàng nƣớc thấp giá vàng giới, nhà sản xuất xuất vàng Vàng dự trữ Quốc gia, mức dự trữ vàng toàn giới gần lên đến để kiếm lãi Mọi biện pháp hành để kiểm soát hạn chế có tác dụng 130.000 Các quốc gia, ngân hàng quỹ đầu tƣ toàn giới tăng cƣờng ngắn hạn để thu đƣợc lợi nhuận cao hơn, nhà sản xuất tìm cách lợi giữ vàng danh mục đầu tƣ để tránh nguy giảm giá trị tài sản dụng khe hở quản lý, gây khó khăn cho công tác quản lý, kiểm soát ngoại tệ việc lạm phát phá giá tiền tệ điều kiện suy thoái kinh tế toàn cầu nhƣ xuất nhập vàng liên quan đến nguồn thu chi ngoại tệ, ảnh hƣởng đến tỷ giá Nhu cầu vàng gồm: trang sức, đầu tƣ công nghiệp Trong đó, nhu cầu USD/VND Nhƣ phân tích trên, tỷ giá USD/VND thay đổi, tác động lên tâm lý đầu tƣ đầu có tác động mạnh đến giá vàng giới; nhu cầu vàng trang sức nhà đầu tƣ, từ tác động ngƣợc trở lại giá vàng nƣớc vòng luẩn quẩn lại công nghiệp không gây ảnh hƣởng đến giá vàng bắt đầu, tạo biến động thị trƣờng không làm lợi ích lâu dài ổn định Tình hình kinh tế cƣờng quốc, đặc biệt Mỹ nƣớc Châu Âu có ảnh hƣởng lớn đến giá vàng giới Các nƣớc có kinh tế thị trƣờng 2.2 Cơ sở lý luận thị trƣờng nhà đất 2.2.1 Khái niệm bất động sản tài phát triển mạnh, kinh tế nƣớc biến động, ảnh Theo Bộ Luật Dân nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 hƣởng đến kinh tế quốc gia khác bùng nổ kinh tế toàn cầu Những quy định: “Bất động sản tài sản không di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà ở, năm gần đây, giá vàng giới biến động sát với diễn biến thỏa thuận nâng trần công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công nợ công Mỹ khủng hoảng nợ công Châu Âu vừa qua trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp Cách tính giá vàng giới cách quy đổi giá vàng theo Việt Nam đồng nhƣ sau: Giá lƣợng vàng = (Giá vàng giới + chi phí vận chuyển + phí bảo hiểm) x (1+ thuế nhập khẩu) x 1,20556 x tỷ giá USD/VND + phí gia công + phí hải quan Khi giá vàng nƣớc biến động, thấp giá vàng giới, ngƣời dân luật quy định.[16] Theo chuyên gia bất động sản thống đƣa khái niệm: Bất động sản tài sản không di dời đƣợc, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai 45 thị trƣờng Từ đó, khiến nguồn vốn nằm khu vực ngân hàng không đến 46 3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng thị trƣờng nhà đất đƣợc khu vực sản xuất Sự khan vốn đẩy lãi suất cho vay lên cao (19 - 23%) Ngày 01 tháng 03 năm 2011, Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN Theo đó, tỷ trọng tín dụng phi sản xuất tất ngân hàng giảm mức tối đa 16% vào ngày 31 tháng 12 năm 2011 Tín dụng phi sản xuất gồm lĩnh vực là: tín dụng bất động sản, đầu tƣ chứng khoán tiêu dùng Trong đó, thực tế vay để đầu tƣ bất động sản chiếm 90% tín dụng phi sản xuất Với quy định này, nhiều ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay đầu tƣ bất động sản, Ngân hàng phải tích cực thu hồi nợ để bảo đảm tỷ lệ theo quy định Phần lớn doanh nghiệp, có doanh nghiệp bất động sản, khó tiếp cận vốn ngân hàng tiếp cận đƣợc chi phí lãi vay cao Điều khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào đình trệ phá sản, nguồn cung bất động sản bị thắt chặt Ngoài ra, sách thắt chặt tiền tệ ảnh hƣởng mạnh đến cầu nhà ở, khiến thị trƣờng bất động sản nhanh chóng rơi vào suy giảm đóng băng Giá hầu hết phân khúc lao dốc đến cuối năm 2012, mức giá bình quân giảm khoảng 25% so với năm 2010 Tăng trƣởng dƣ nợ tín dụng bất động sản giá bất động sản có mối quan hệ tăng trƣởng thuận chiều Thay đổi tốc độ tăng cung tiền M2 có tác động trực tiếp tới tốc độ tăng dƣ nợ bất động sản, nhƣng với độ trễ khoảng tháng, qua tác động tới giá bất động sản Sự biến thiên tốc độ tăng giá nhà tốc độ tăng dƣ nợ cho vay bất động sản cho thấy, mối quan hệ tăng trƣởng tín dụng bất động sản giá bất động sản mối quan hệ tƣơng tác hai chiều tƣơng đối chặt chẽ Hơn nữa, giá bất động sản tăng cao kéo dài liên tục tạo trạng thái ỳ tƣ ngƣời mua với kỳ vọng giá tiếp tục tăng tƣơng lai Tâm lý này, đƣợc hỗ trợ điều kiện thuận lợi kinh tế vĩ mô, thúc đẩy nhu cầu đầu bất động sản, khiến cầu tín dụng tăng cao Bên cạnh đó, tăng trƣởng tín dụng bất động sản động thúc đẩy trở lại phát triển thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh[6] (Nguồn: Ngân hàng nhà nước, chi nhánh TP HCM) Hình 3.3 Biều đồ dƣ nợ cho vay bất động sản tốc độ tăng giá nhà thành phố Hồ Chí Minh Biều đồ 3.2 cho thấy, Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng phát triển thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng có quan hệ mật thiết với tăng giảm cung cầu giá thị trƣờng bất động sản Trong giai đoạn 2004 - 2013, dƣ nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh biến động tƣơng đối thuận chiều với tốc độ tăng giá nhà Tổng dƣ nợ cho vay bất động sản tăng mạnh vào năm 2007, đạt 81.459 tỷ đồng, tƣơng ứng với mức tăng 73% so với năm 2006 Đây năm diễn sốt giá nhà đất toàn địa bàn Thành phố Sang năm 2008, phản ánh xu hƣớng suy giảm giá thị trƣờng bất động sản, tổng dƣ nợ cho vay bất động sản giảm mạnh xuống 61.200 tỷ đồng, giảm 25% so với năm trƣớc Đến năm 2009, thị trƣờng bất động sản khởi sắc trở lại, tổng dƣ nợ cho vay bất động sản lại tăng mạnh đạt mức 102.930 tỷ đồng, tƣơng ứng với tốc độ tăng 68%/năm Kể từ năm 2010 đến năm 2012, dƣ nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có xu hƣớng giảm nhẹ, đạt 85.000 tỷ đồng vào cuối năm 2012 Đến tháng năm 2013, dƣ nợ cho vay bất động sản tăng trở lại lên mức 88.420 tỷ đồng, tăng 4% so với cuối năm 2012 47 48 3.2.4.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu Ngân hàng nhà nƣớc Ngân hàng Minh giá nhà đất có nơi hạ tới 30- 40% mà ngƣời mua Chẳng Thƣơng mại hạn, chung cƣ năm 2011 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/căn (trên – dƣới Bảng 3.3 Diễn biến lãi suất thị trƣờng liên ngân hàng đầu năm 2013 100m2), chào giá 400 – 500 triệu đồng ngƣời mua Ở thành ĐVT: (%/năm) Kỳ hạn Ngày 2/1/2013 Ngày 28/6/2013 Ngày 18/9/2013 Ngày 21/10/2013 5,37 1,05 2,41 3,37 Qua đêm 6,20 1,20 2,92 3,45 tuần 6,83 1,29 3,32 3,68 tuần 6,76 3,54 3,82 4,26 tháng 7,50 4,58 6,94 5,67 tháng 7,00 5,18 5,60 5,72 tháng 9,50 10,43 6,50 6,65 tháng (Nguồn: Ngân hàng Nhà nước) Thị trƣờng tiền tệ, ngoại hối tháng đầu năm 2013 có cải thiện tích cực, biểu qua số tiêu nhƣ Bảng 3.1, tính khoản hệ thống tiếp tục đƣợc củng cố dồi với gia tăng mạnh tốc độ huy động vốn Điều khiến cho mặt lãi suất huy động, cho vay liên ngân hàng giảm mạnh xuống mức thấp ngang với thời điểm năm 2006 Tính đến tháng 10, lãi suất huy động giảm từ 2-3%/năm, lãi suất cho vay giảm 3-5%/năm so với tháng đầu năm; lãi suất liên ngân hàng có thời điểm tăng cao, nhiên, mặt chung, mức lãi suất giữ mức tƣơng đối ổn định với kì hạn ngắn (3% đến 4%/năm) 3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất phố Hồ Chí Minh, năm 2011 mức giá phổ biến 20 triệu đồng/m2, đến rao bán mức – dƣới 15 triệu đồng/m2 mà khó bán Có thể đánh giá số nguyên nhân dẫn đến tình trạng biến động giá thị trƣờng nhà đất yếu tố nhƣ sau: Thứ nhất, bên cầu giảm mạnh giá bất động sản Việt Nam đƣợc đánh giá mức cao so với thu nhập thực tế Mức thu nhập bình quân tầng lớp giả thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 5.000 USD/năm giá phổ biến hộ hạng trung khoảng 50.000 USD tức gấp 10 lần lƣơng hàng năm Điều có nghĩa giá nhà đất Việt Nam, mức không bình thƣờng so với mặt chung giới” Theo qui luật thị trƣờng tất yếu giá cao so với thu nhập thực tế đƣơng nhiên làm cho cầu giảm mạnh, nguyên nhân làm thị trƣờng nhà đất bị đóng băng thời gian vừa qua Thứ hai, tâm lý “chờ đợi” ngƣời dân, Vì giá bất động sản đƣợc đánh giá cao so với thu nhập ngƣời dân nƣớc, nên ngƣời dân kỳ vọng vào giá nhà đất xuống thời gian tới; Đồng thời Nhà nƣớc siết chặt quản lý hoạt động mua bán bất động sản chế sách quản lý đất đai Nhà nƣớc trình chỉnh sửa hoàn thiện nên tâm lý ngƣời dân “chờ đợi” chƣa mua Việc giao dịch thị trƣờng nhà đất có biểu Thực trạng thị trƣờng giao dịch nhà đất có nhiều yếu tố ảnh hƣởng suy giảm thời gian qua, gây tác động tiêu cực không nhỏ tới giao dịch Cụ thể, nhìn lại từ cuối năm 2011 đến thị trƣờng nhà đất thành phố kinh tế Trƣớc hết nhiều doanh nghiệp ngƣời dân khó trả lãi ngân hàng Hồ Chí Minh diễn trầm lắng, “đóng băng” Thị trƣờng nhà đất năm sau chậm theo nhận định Hiệp hội Kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, năm trƣớc Theo số liệu thống kê: Năm 2011 giao dịch địa ốc thành công giảm kéo dài tình trạng có 30% doanh nghiệp bị phá sản, 28%, năm 2012 giảm 56% năm 2013 giảm 68% thành phố Hồ Chí Minh có tới 50% doanh nghiệp kinh doanh địa ốc địa Giá nhà đất mặt có biểu sụt giảm rõ nét, diễn biến không bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, 20% tiếp tục sâu đầu tƣ đồng phức tạp Qua khảo sát số địa phƣơng thành phố Hồ Chí kinh doanh Tiếp đến việc hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 49 50 đổ bể nguồn thu ngân sách nhà nƣớc bị giảm đáng kể nghiêm trọng giá từ năm 2012 mà số doanh nghiệp kinh doanh không hiệu Từ đó, Chính đến ngân hàng phải đối diện với “nợ xấu” Theo số liệu thống kê chƣa sách nhà nƣớc với mục đích để cứu nguy cho Doanh nghiệp khỏi đầy đủ Bộ Tài nguyên Môi trƣờng số vốn đầu tƣ vào kinh doanh bất nguy bị phá sản năm 2013, lại nguyên nhân việc kiềm chế lạm phát động sản nƣớc ta có 60% tiền vay ngân hàng Trên địa bàn thành phố Hồ tay năm 2012, làm suy giảm mạnh kinh tế lạm phát mạnh Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh bất động sản khiến cho biến động giá thị trƣờng cao việc cung ứng tiền trở với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, có tới 28.000 tỉ đồng vay ngân hàng nên có ý nghĩa Tuy số chƣa phải lớn so với tổng cho vay kinh tế toàn hệ thống ngân hàng Thứ ba, nhu cầu thị trƣờng mua bán đất dự án, hộ giảm do: (i) Nhà Thời gian qua, bật kiềm chế lạm phát ổn định kinh tế vĩ mô, số giá tiêu dùng (CPI) giảm liên tục từ tháng năm 2014 có tốc độ tăng thấp so với kỳ năm trƣớc Cụ thể, CPI tháng năm tăng 2,78%, nƣớc điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, Bảng giá đất đƣợc điều chỉnh theo thấp ba năm qua hƣớng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí 3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh đền bù giải phóng mặt theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân theo Hoạt động thị trƣờng vàng Việt Nam nói chung thị trƣờng vàng thành quy định Luật Đất đai cao 10 lần so với chi phí đền bù trƣớc kia, chƣa phố Hồ Chí Minh thị trƣờng nhỏ với hình thức giao dịch lạc hậu kể đến chi phí không nằm quy định nhƣ phải hỗ trợ cho địa phƣơng để so với giới Từ năm 2006 đến 2010, kinh doanh vàng qua tài khoản diễn giải phóng mặt nhanh hơn), dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tƣ sôi động với mức ký quỹ thấp (7%) sàn giao dịch đơn lẻ nƣớc, khu đô thị giảm mạnh số ngân hàng, công ty tổ chức kinh doanh vàng thành lập, quản lý; số Lợi nhuận thu từ kinh doanh nhà đất giảm mạnh: Do số lƣợng vốn để kinh ngân hàng thƣơng mại đƣợc kinh doanh vàng tài khoản nƣớc Từ doanh nhà đất lớn, với việc thị trƣờng bất động sản “đóng băng” giảm năm 2010 đến nay, Chính phủ cấm sàn giao dịch kinh doanh vàng qua tài nhiệt nhanh chóng làm lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đất giảm mạnh, khoản, giao dịch thị trƣờng vàng nƣớc mua bán kinh lĩnh vực đầu tƣ khác nhƣ vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính doanh vàng vật chất huy động dƣới hình thức phát hành giấy tờ có giá Các phủ, địa phƣơng lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức cao Mặt khác, lãi giao dịch diễn đơn lẻ, sàn giao dịch tập trung Thời gian qua, dƣới tác suất tăng chi phí cho đồng vốn vay ngân hàng để đầu tƣ vào dự án động sách quản lý vàng thiếu chặt chẽ mang nặng tính hành chính, tăng lên lãi phải trả ngân hàng tăng, làm cho nhà đầu tƣ gặp khó khăn tạo điều kiện cho buôn lậu vàng, đầu làm biến động giá gây hỗn loạn thị trƣờng ngƣời dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây nguyên nhân nhà vàng nƣớc ảnh hƣởng mạnh đến thị trƣờng nhà đất[2] đầu tƣ chuyển hƣớng kinh doanh sang lĩnh vực khác bất động sản 3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát Qua cho thấy, có nhiều yếu tố tác động đến giá vàng nƣớc nhƣ: biến động giá vàng giới, tỷ giá USD/VND, tăng trƣởng kinh tế Việt Nam, Thị trƣờng nhà đất trải qua nhiều giai đoạn sóng gió, yếu tố lạm biến động cung cầu vàng nƣớc sách quản lý thị trƣờng vàng phát liên quan gây biến động giá thị trƣờng nhà đất từ năm 2008 đến Nhà nƣớc Tuy nhiên, tác nhân ảnh hƣởng đến thị trƣờng vàng Việt Nam Mặc khác, áp lực cạnh tranh giá cả, thua lỗ ảnh hƣởng đồng tiền 51 52 biến động cung cầu vàng nƣớc vai trò quản lý thị trƣờng vàng Ngân CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU hàng Nhà nƣớc chủ yếu 4.1 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng biến động giá TÓM TẮT CHƢƠNG 4.1.1 Dữ liệu nhập vào SPSS Phƣơng pháp nghiên cứu chƣơng trình bày lý giải bƣớc thực quy trình nghiên cứu Trọng tâm nghiên cứu này, sử dụng phƣơng pháp, nghiên cứu định tính định lƣợng Trong nghiên cứu định tính rỏ, luận văn sử dụng phƣơng pháp thu thập xử lý số liệu, phƣơng pháp phân tích tổng hợp kể phƣơng pháp luận suy diễn phần định tính Trong nghiên cứu định lƣợng, mô hình giả thuyết có nhân tố ảnh hƣởng tới nhân tố Biến đông giá Tất đƣợc mô hình hóa chuyển vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit Trong phần định lƣợng cần phân tích sử dụng công cụ Excel phần mềm SPSS 18.0 để chạy liệu, số liệu đƣợc thu thập từ năm 1990 đến 2013 tổng hợp từ nhiều nguồn: Tổng cục thống kê, Ngân hàng nhà nƣớc, tạp chí Thị trƣờng Bất Động Sản Kinh tế Trong phƣơng pháp phân tích hồi quy cần phải có kiểm định quan trọng: Kiểm định tƣơng quan phần hệ số hồi quy; Mức độ phù hợp mô hình; Hiện tƣợng đa cộng tuyến (Multicollinearruty); Kiểm định tính dừng Mô hình sử dụng Hiện tƣợng phƣơng sai phần dƣ không đổi (Heteroskedasticity); Cuối phân tích kết đƣợc kết xuất từ SPSS Hơn nữa, qua thực trạng thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh từ 1986 đến nay, cho thấy điểm mạnh, điểm yếu thị trƣờng Sự đóng băng kể biến động giá liên tục thời gian dài thành phố Hồ Chí Minh Đánh giá thực trạng thị trƣờng nhà đất vừa qua, bộc lộ rõ yếu tố tham gia góp phần quan trọng biến động giá nhà đất, là: Yếu tố Cung tiền, Tín dụng Ngân hàng, Lãi suất chiết khấu, diễn biến sôi động thị trƣờng giao dịch, Yếu tố Lạm phát Giá vàng Bảng 4.1 Các số liệu nghiên cứu yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 NĂM 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 BDG M2 TDNH LSCK TTGD 28,23 4,25 8,00 3,20 9,25 32,17 3,59 13,20 3,90 15,45 15,50 4,57 12,00 3,50 9,68 11,18 5,87 9,00 4,60 8,50 14,29 6,68 11,50 3,25 7,59 12,70 5,26 10,80 3,00 6,32 13,45 6,15 11,00 4,60 5,89 13,36 5,59 10,59 4,50 6,75 13,62 4,52 11,56 5,20 5,78 12,82 4,58 10,23 4,95 5,12 12,60 5,10 9,00 5,40 4,00 22,36 4,83 14,00 4,80 6,42 40,14 6,66 14,00 4,80 12,01 19,27 6,74 13,85 3,00 5,51 25,16 7,56 13,00 3,00 6,17 23,91 6,45 12,50 4,00 6,98 26,70 5,04 11,50 4,50 7,75 30,23 6,92 14,00 4,50 8,66 22,03 6,04 13,50 6,00 5,83 35,69 5,03 12,00 10,00 10,23 31,22 6,58 12,00 7,00 8,66 25,34 5,62 15,00 13,00 6,56 28,61 5,36 9,50 10,00 7,66 27,61 5,60 12 6,00 7,55 Ghi chú: Các tên biến giải thích Bảng 3.2 LP 67,4 67,60 17,60 5,20 14,40 12,70 12,95 12,64 13,19 12,78 13,41 8,00 4,00 3,00 9,50 8,40 6,60 12,60 22,97 6,88 14,00 15,00 9,50 6,04 GV 2,00 3,49 4,32 4,10 4,22 4,26 4,25 4,48 5,15 5,06 5,18 5,15 6,02 7,17 8,36 9,02 10,6 13,00 19,35 25,65 31,23 38,53 48,18 40,00 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Tổng cục thống kê, Ngân hàng Nhà nước, Tạp chí thị trường bất động sản) 53 54 Mô hình sử dụng chƣơng trình SPSS 18.0, tất số liệu Bảng 4.1 đƣợc nhập Từ kết xuất Bảng 4.2, Các hệ số hồi quy đƣợc nhận dạng cột Hệ số hồi vào giao diện Data View đƣợc định dạng điều chỉnh Sheet Variable View quy chƣa chuẩn hóa (Unstandardized Coefficients), Các hệ số hệ số  Các bƣớc xử lý biến: co dãn mô hình: hệ số biến LnM2 0,024, tƣơng tự biến khác lần lƣợt: Mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit thiết kế chƣơng 2: LnTDNH: 0,439; LnLSCK: -0,145; LnTTGD: 0,758; LnLP: 0,053; LnGV: 0,260 Nhƣ vậy, mô hình ƣớc lƣợng hồi quy mẫu là: LnBDG = β0 + β1LnM2 + β2LnTDNH + β3LnLSCK +β4LnTTGD + β5LnLP + β6LnGV + u LnBDG = 0,050 + 0,024LnM2 + 0,439LnTDNH - 0,145LnLSCK + (4.1) Bƣớc 1: Tính Logarit (Ln) biến: BDG, M2, TDNH, TDNH, LSCK, TTGD, LP, GV SPSS cho kết hộp chứa biến Variable, tên mới: 0,758LnTTGD + 0,053LnLP + 0,260LnGV 4.1.2.2 Diển giải tham số βi mô hình hồi quy (Xem Bảng 4.2: Kết xuất hệ số hồi quy) LnBDG, LnM2, LnTDNH, LnTDNH, LnLSCK, LnTTGD, LnLP, LnGV Bƣớc 2: Nhập liệu vào mô hình hồi quy, thông qua trình lệnh chức Bƣớc 3: Đọc kết bảng kết xuất mô hình thực tƣ phân nghĩa biến độc lập có tƣơng quan chiều với biến BDG Hệ số biến độc lập có dấu âm (-), có nghĩa biến độc lập có tƣơng quan nghịch chiều với tích liệu biến phụ thuộc BDG 4.1.2 Phân tích kết hồi quy Trong đó: 4.1.2.1 Ƣớc lƣợng hệ số hồi quy β0: Hệ số tự định, β0 = 0,050, ý nghĩa kinh tế, yếu tố khác mô Bảng 4.2 Kết xuất hệ số hồi quy Hệ số chƣa chuẩn hóa Mô hình B LnGV Gia vang (i) Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa Nhận thấy hệ số biến độc lập mô hình có dấu dƣơng (+), có nhƣ: Analyze/ Regression/ Linear chọn chức cần phân tích (Constant) LnM2 Cung tien LnTDNH Tin dung NH LnLSCK Lai suat CK LnTTGD Thi truong GD LnLP Lam phat (4.2) Độ lệch chuẩn Thống kê đa cộng tuyến Mức ý Hệ số t nghĩa Độ chấp phóng Sig nhận Hệ số Beta đại biến phƣơng sai -0,038 0,970 0,011 2,056 0,040 0,496 2,017 0,181 2,143 0,027 0,760 1,316 Hệ số chuẩn hóa 0,050 0,024 0,439 1,291 0,428 0,385 -0,145 0,258 0,758 0,201 0,560 0,053 0,260 0,093 0,121 0,098 0,591 -0,144 -0,563 hình có hệ số không, biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh biến động mức 0,05% Biến M2: Có hệ số β1 = + 0,024, tƣơng quan thuận chiều với biến phụ thuộc BDG Khi tất lƣợng tiền mặt kể khoản tiết kiệm thành phần thành phố Hồ Chí Minh tăng thêm 1%, yếu tố khác không đổi, tốc độ biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh tăng lên 0,024% 0,581 0,291 3,432 Biến TDNH: Có hệ số β2 = + 0,439, tƣơng quan thuận chiều với biến phụ 3,760 0,002 0,857 1,167 thuộc BDG Khi Tín dụng ngân hàng tăng lãi suất 1% nhà đầu tƣ kinh doanh 0,574 2,153 0,573 0,046 0,654 0,252 1,528 3,967 (Nguồn: Từ kết xuất SPSS) nhà đất cộng 0,439% đƣa vào giá thành để bán thị trƣờng, tƣơng ứng với biến động giá chung thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh tăng 0,439% (điều kiện biến độc lập khác không thay đổi) 55 Biến LSCK: Có hệ số β3 = - 0,145, tƣơng quan nghịch chiều với biến phụ 56 4.1.2.3 Phân tích kiểm định thuộc BDG Ý nghĩa kinh tế mô hình, Ngân hàng Trung ƣơng giảm lãi suất (i) Kiểm định hệ số hồi quy chiết khấu 1% tín phiếu, thƣơng phiếu có giá trị giảm lãi suất cho Trong Bảng 4.2 , cột mức ý nghĩa Sig cho thấy: Ngân hàng thƣơng mại Trên sở đó, Ngân hàng thƣơng mại giảm lãi suất cho vay, nhà đầu tƣ kinh doanh nhà đất vay tăng lên 0,145% Nếu Ngân hàng Trung ƣơng tăng lãi suất chiết khấu 1% ngƣời vay để kinh doanh nhà đất giảm lại 0,145% (điều kiện biến độc lập khác không thay đổi) Biến TTGD: Có hệ số β4 = 0,758, tƣơng quan thuận chiều với biến BDG, có nghĩa cung - cầu nhà đất đột biến tăng lên 1%, dịch vụ giao dịch nhà đất tăng lên 1%, biến động giá thị trƣờng giao dịch nhà đất thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ tăng 0,758% (điều kiện biến độc lập khác không thay đổi) Biến LP: Có hệ số β5 = 0,053, tƣơng quan thuận chiều với biến phụ thuộc BDG Khi nhà đầu tƣ nhận định đồng nội tệ bị giá (có nghĩa lạm phát - Biến M2 (cung tiền) có Sig = 0,040 < 0,05, tƣơng quan có ý nghĩa với biến phụ thuộc BDG với độ tin cậy 95% - Biến TDNH có Sig = 0,027 < 0,05, tƣơng quan có ý nghĩa với biến phụ thuộc BDG, với độ tin cậy 95% - Biến LSCK có Sig = 0,581> 0,05, t = 0,563 < 2, tƣơng quan ý nghĩa thống kê với biến phụ thuộc BDG - Biến TTGD có Sig = 0,002 < 0,01, tƣơng quan có ý nghĩa thống kê với biến phụ thuộc BDG, với độ tin cậy 99% - Biến LP lạm phát có Sig = 0,573 > 0,05 t = 0,574< 2, nên tƣơng quan ý nghĩa thống kê với biến phụ thuộc, với độ tin cậy 95% tăng), Nếu số lạm phát tăng 1% thời gian tới nhà đầu tƣ định - Biến GV Giá vàng có Sig = 0,046 < 0,05, tƣơng quan có ý nghĩa thống kê với không đầu tƣ vào chứng khoán không gửi ngân hàng Thay vào đó, biến phụ thuộc BDG, với độ tin cậy 95% đầu tƣ vào thị trƣờng nhà đất, lúc tạo chu kỳ biến động khác với mức tăng tƣơng ứng 0,053% Biến GV: Có hệ số β6 = 0,260, tƣơng quan thuận chiều với biến phụ thuộc Nhƣ vậy, qua kiểm định hệ số hồi quy, mô hình có biến LSCK Lãi suất chiết khấu LP Lạm phát có Sig > 0,05, ý nghĩa thống kê, mô hình lại biến có ý nghĩa thống kê với biến phụ thuộc, là: Biến M2 Cung tiền; BDG Khi giá vàng tăng triệu đồng/lƣợng, yếu tố khác không đổi TDNH Tín dụng Ngân hàng; TTGD Thị trƣờng giao dịch GV Giá vàng nhà đầu tƣ ý nhiều lĩnh vực nhà đất, Khi cầu nhà đất tăng dẫn đến thị (ii) Kiểm định mức độ phù hợp mô hình trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh có biến động giá tăng thêm 0,26% Thực tế, giá vàng giá nhà đất thƣờng thể mối quan hệ đồng biến (ii) Hệ số hồi quy chuẩn hóa (Standardized Coefficients) Hệ số xác định vị trí ảnh hƣởng biến độc lập Trong mô hình biến độc lập đƣợc xem quan trọng nhất: biến GV: có hệ số 0,591; biến TTGD: có hệ số 0,560; biến TDNH: có hệ số 0,181; biến M2: có hệ số 0,011 Có mức độ cần xem xét là: Mức độ giải thích mô hình xét mức độ phù hợp mô hình: 57 58 Mức độ giải thích mô hình (iv) Kiểm định tính dừng phƣơng sai số dƣ không đổi Bảng 4.3 Tóm tắt mô hình (Model Summary) Bảng 4.5 Bảng tƣơng quan – Correllation- Spearman Tƣơng quan biến Thống kê thay đổi Hệ số R Hệ số Sai số chuẩn Hệ số R Hệ số bình Hệ Hệ số Durbin Hệ số F Bậc Bậc bình ƣớc sig F R bình phƣơng – số R phƣơng phƣơng sau tự tự hiệu lƣợng sau sau Watson đổi do chỉnh đổi đổi 0,823 0,677 0,563 0,26054 0,677 5,936 17 0,002 1,689 (Nguồn: Từ kết xuất SPSS) Trong bảng 4.3, R2 hiệu chỉnh (Adjusted R Square) 0,563 Nhƣ vậy, 56,3% thay đổi BDG đƣợc giải thích biến độc lập: M2, TDNH, TTGD GV Mức độ phù hợp mô hình Bảng 4.4 Phân tích phƣơng sai – ANOVA Model Tổng bình phƣơng Bậc tự Bình phƣơng trung bình Hồi quy 2,418 0,403 Phần dƣ Tổng 1,154 3,572 17 23 0,068 Hệ số F 5,936 Hệ số Sig 0,002a LnGV ABSRES LnM2 LnTDNH LnTTGD dung Thi truong vang** 1,000 Cung -0,131 Tin-0,219 0,219 Gia -0,524 Tƣơng quan tien NH GD Coefficient 0,541 0,305 0,304 0,109 ABSRES Sig (2-tailed) Cỡ mẫu 24 24 24 24 24 -0,131 1,000 0,366 -0,114 0,330 LnM2 Tƣơng Coefficient Sig (2-tailed) 0,541 0,078 0,596 0,115 Cung quan tien Cỡ mẫu 24 24 24 24 24 Kiểm định LnTDNH Tƣơng -0,219 0,366 1,000 0,121 0,403 phần dƣ Tindung quan Coefficient Sig (2-tailed) 0,305 0,078 0,573 0,051 Spearman's NH Cỡ mẫu 24 24 24 24 24 rho 0,219 -0,114 0,121 1,000 -0,043 LnTTGD Tƣơng Thi quan Coefficient Sig (2-tailed) 0,304 0,596 0,573 0,840 truong Cỡ mẫu 24 24 24 24 24 GD ** -0,524 0,330 0,403 -0,043 1,000 LnGV Tƣơng quan Coefficient Sig (2-tailed) 0,109 0,115 0,051 0,840 Gia vang Cỡ mẫu 24 24 24 24 24 (Nguồn: Kết xuất từ SPSS) Để kiểm định phƣơng sai số dƣ không đổi, mô hình cần sử dụng kiểm định (Nguồn: Từ kết xuất SPSS) Spearman Xác định giá trị tuyệt đối số dƣ đƣợc chuẩn hóa.Trong Bảng 4.5, Tất Theo Bảng 4.4, Mức ý nghĩa hồi quy, Mô hình có Sig = 0,000 < 0,01, cho biến M2, TDNH, TTGD, GV có mức ý nghĩa Sig lần lƣợt là: 0,541; 0,305; thấy mô hình đƣa có sở phù hợp với liệu thực tế Có nghĩa biến 0,304; 0,109 tất lớn 0,05 Nhƣ vậy, cho biết qua kiểm định phƣơng sai độc lập có tƣơng quan tuyến tính với biến phụ thuộc BDG với mức độ tin cậy 99% phần dƣ không thay đổi, biến số liệu mô hình có tính dừng (iii) Kiểm định tƣợng đa cộng tuyến biến độc lập 4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa yếu tố quan trong biến động giá Xét theo Bảng 4.2, cột VIF, tất biến có trị số từ 1,167 đến 3,967, tất nhỏ 10 Nhƣ vậy, biến độc lập tƣơng quan với nhau, có nghĩa đa cộng tuyến Bảng 4.6 Vị trí quan trọng yếu tố ảnh hƣớng Biến động giá Biến độc lập GV TTGD TDNH M2 Tổng cộng Giá trị tuyệt đối 0,591 0,560 0,181 0,011 1,343 Phần trăm % 44,01 41,70 13,48 0,82 100 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết xuất SPSS - Bảng 4.2) 59 60 Biến GV Giá vàng đóng góp 44,01%; Biến TTGD Thị trƣờng giao dịch nhà đất góp thời có nhiều hộ dân sử dụng nhà, đất giấy tờ hợp lệ, theo quy định pháp 41,70%; Biến TDNH đóng góp 13,48%; Biến M2 Cung tiền đóng góp 0,82% luật không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận không đƣợc bồi thƣờng Nhà 4.2 Kết nghiên cứu nƣớc thu hồi đất, dẫn đến đƣợc hỗ trợ; đƣợc bồi thƣờng theo pháp lý sử Qua phân tích hồi quy thực kiểm định, kết Mô hình cho biết dụng đất mà không đƣợc bồi thƣờng theo trạng bị quy hoạch Do đó, làm cho yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh, đƣợc thị trƣờng không giao dịch nhanh đƣợc, chủ đầu tƣ hộ dân kẹt vốn, nên xác định có tầm quan trọng tính theo thứ tự lần lƣợt là: Yếu tố Giá vàng; Thị trƣờng phải hạ giá, chấp nhận lỗ, nhƣng ảnh hƣởng nguồn cung tiền từ Ngân hàng, vay giao dịch, Yếu tố Tín dụng Ngân hàng yếu tố Cung tiền Tổng hệ số hồi quy không đƣợc tính pháp lý chấp nhà không đảm bảo Nguyên nhân dẫn đến mô hình hệ số co dãn, có tổng (0,260; 0,758; 0,439; thị trƣờng giao dịch biến động làm cho biến động giá thị trƣờng Nhà đất 0,024) = 1,481 Mô hình cho biết có tổng hệ số co dãn lớn 1, có nghĩa thời thời gian qua Hơn nữa, quy định giao dịch nhà nhiều khó khăn, bất gian qua vấn đề thị trƣờng nhà đất có biến động lớn bình thƣờng Vì vậy, cập xác định điều kiện nhà tham gia giao dịch, dẫn đến không chấp cần vào yếu tố có tầm quan trọng để đề giải pháp ổn định nhằm đƣợc nhà hình thành tƣơng lai chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu phát triển thị trƣờng nhà đất tƣơng lai Tuy nhiên cần lý luận nhà theo quy định pháp luật nguyên nhân gây yếu yếu tố làm biến động giá, sở đề Thứ ba, từ yếu tố tín dụng Ngân hàng, lúc giá thị trƣờng nhà đất giải pháp nhƣ kiến nghị thiết thực tăng cao, Lạm phát nhiều, sách thắt chặt tín dụng Ngân hàng Nhà nƣớc 4.3 Nguyên nhân biến động giá tồn thời gian qua có tác động đến việc mua bán nhà đất Nhiều nhà đầu tƣ cá Có nhiều nguyên nhân làm cho thị trƣờng nhà đất biến động giá liên tục, Luận văn chủ yếu cô động vấn đề cụ thể thực tiễn nhƣ: Thứ nhất, Giá vàng có biến động giảm, lý giải tƣợng trên, theo chuyên gia kinh tế, yếu tố vàng nhà nƣớc độc quyền siết chặt vàng miếng, cấm vàng hóa, không đƣợc giao dịch toán nhà đất Hơn nữa, vấn đề chống buôn lậu vàng có phát huy hiệu lực, nhƣng yếu tố vàng ảnh hƣởng từ giới, ảnh hƣởng đến hàng hóa khác Từ đó, giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh có biến động giảm, phần nguồn cung bắt đầu đáp ứng đƣợc nhu cầu thị trƣờng nhu cầu hộ chung cƣ thành phố Hồ Chí Minh cao Thứ hai, thị trƣờng giao dịch nhà đất thực tế địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trầm lắng, nhiều hộ cao cấp bán giá cao, hạ sát xuống thấp mức, vƣớng nhiều yếu tố chi phí đầu tƣ trƣớc Đồng nhân bán tháo hộ họ trì khoản vay ngân hàng Lãi suất vay cao với việc tăng chi phí xây dựng lên 15% làm giảm sức hấp dẫn dịch vụ vay chấp ngƣời mua, nhƣng lại có tác dụng hạ nhiệt, giảm bớt rủi ro thị trƣờng giao dịch nhà đất biến động giá cao Thứ tƣ, lực cung tiền thị trƣờng tạo nhiều thay đổi môi trƣờng kinh doanh Một vấn đề gây xúc vốn tồn lâu tình trạng dự án bị quy hoạch ''treo'', khiến cho ngƣời dân không yên tâm Ngoài ra, Cơ chế sách phát triển, kinh doanh nhà bất động sản Luật nhà có nhiều quy định cụ thể việc phát triển nhà nhƣng nhiều quy định chƣa có tính khả thi, chƣa khuyến khích đƣợc chủ thể tham gia phát triển nhà ở, làm cho quan hệ cung cầu nhà cân đối nhiều bất cập Luật Nhà chƣa có quy định cụ thể để điều tiết thị trƣờng nhà ở, đặc biệt điều tiết giá cả, phân khúc nhà ở, loại nhà Bên cạnh đó, Luật Nhà lại có chế định cụ thể, chi tiết làm khó cho 61 62 công tác quản lý Nhà nƣớc địa phƣơng, làm hạn chế vai trò quyền chủ thực thủ tục đầu tƣ, đất đai, xây dựng có liên quan Một số vấn đề đƣợc quy động động Bộ Xây dựng địa phƣơng Đồng thời, với gói hỗ trợ định nhiều văn gây khó khăn trình tổ chức thực hiện, chẳng 30.000 tỷ phủ để cung kích thích thị trƣờng nhà đất bị vƣớng hạn nhƣ việc quy định thời điểm huy động vốn Luật Kinh doanh bất động quy định Luật Luật nhà chƣa quy định cụ thể yêu cầu cho phát triển sản Luật nhà có khác nhau, số quy định chƣa phù hợp với thực tiễn nhƣ nhà ở, đặc biệt chƣa thực dựa tảng công tác quy hoạch, chƣa có khuyến khích đầu tƣ phát triển loại hình nhà an sinh xã hội, nhà dành cho ngƣời giải pháp hiệu cho công tác phát triển nhà cá nhân khu vực đô thị có thu nhập thấp Một số vấn đề phát sinh chƣa đƣợc quy định cụ thể, nhƣ tài Vì vậy, trạng phát triển nhà thiếu quy hoạch, sai quy hoạch, xây dựng, cải nhà bất động sản, gây khó khăn hoạt động kinh doanh bất động sản tạo không theo thiết kế, tiêu chuẩn mỹ quan đô thị xảy phát triển nhà Từ đó, giá nhà đất thay đổi phức tạp thành phố Hồ Chí phổ biến nhƣng quan chức thiếu sở pháp lý để xử lý Vấn đề quản lý nhà Minh chung cƣ, giá dịch vụ nhà chung cƣ, quy định diện tích sở hữu chung riêng Thứ năm, thông tin thị trƣờng bất động sản chƣa minh bạch, hạn chế nhiều bất cập, nảy sinh nhiều vƣớng mắc, gây tranh chấp Cơ chế sách làm cho môi trƣờng đầu tƣ không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn phát triển quản lý thị trƣờng không đồng nhà đầu tƣ lớn, đặc biệt đầu tƣ nƣớc Tuy nhiên, Luật chƣa đáp ứng đầy đủ quy trình hoàn chỉnh đầu tƣ kinh doanh bất động sản Ngoài ra, quyền lợi ngƣời dân chƣa đƣợc bảo vệ tốt giao dịch mua bán chuyển nhƣợng bất động sản huy động vốn với chủ đầu tƣ Công tác quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản nhiều mặt hạn chế bất cập Các hạn chế ảnh hƣởng làm hạn chế vai trò chủ động Nhà nƣớc việc quản lý thị trƣờng, khó khăn để phòng ngừa ngăn chặn hành vi đầu gây bất ổn thị trƣờng; mục tiêu nắm bắt đƣợc thị trƣờng, kiểm soát thị trƣờng Vàng giao dịch ngầm quan nhà nƣớc vấn đề khó khăn Việc quy định bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn TÓM TẮT CHƢƠNG Trong chƣơng 4, diễn giải trình xử lý liệu, phân tích cá liệu thu thập từ năm 1990 đến năm 2013 Mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, gồm có biến độc lập biến Phụ thuộc BDG Tất đƣợc thể Bảng 4.1: Các số liệu nghiên cứu yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 Trong đó, với 24 cỡ mẫu tƣơng ứng 24 năm, tƣơng tự số nhân tố tất đƣợc nhập vào Data view SPSS Định dạng chỉnh sửa liệu Variable View giao dịch (trong nhiều sàn giao dịch chƣa đạt chuẩn chất lƣợng tiện ích) mà Phân tích kết hồi quy thực kiểm định kết xuất, kết chƣa cho bên giao dịch lựa chọn thêm giải pháp khác nhƣ thông qua luật sƣ kiểm định hệ số hồi quy, mô hình có biến LSCK Lãi suất chiết khấu LP Lạm công chứng theo thông lệ quốc tế hạn chế Luật Kinh doanh bất phát có Sig > 0,05, ý nghĩa thống kê Kết Mô hình cho biết động sản cần đƣợc khắc phục yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh, Pháp luật nhà kinh doanh bất động sản chồng chéo, mâu thuẫn với pháp luật đất đai, đầu tƣ, xây dựng Chính sách pháp luật liên quan tới lĩnh vực nhà bất động sản đƣợc quy định nhiều luật, luật chuyên ngành khác dẫn đến có nhiều nội dung không thống nhất, chí mâu thuẫn trình đƣợc xác định có tầm quan trọng tính theo thứ tự lần lƣợt là: Yếu tố Giá vàng; Thị trƣờng giao dịch, Tín dụng Ngân hàng yếu tố Cung tiền 63 64 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH đạo: “Kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh vàng; quý năm 2011 ban 5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí hành Nghị định quản lý hoạt động kinh doanh vàng theo hƣớng tập trung đầu Minh mối nhập vàng, tiến tới xóa bỏ việc kinh doanh vàng miếng thị trƣờng tự 5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp Căn vào kết phân tích hồi quy tuyến tính dạng Logarit khẳng định đƣợc có bốn yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh là: Yếu tố quan trọng hàng đầu yếu tố giá vàng; yếu tố thứ hai, thị trƣờng giao dịch nhà đất; yếu tố thứ ba, Tín dụng Ngân hàng yếu tố thứ tƣ Cung tiền M2 Tất góp phần làm biến động giá thị trƣờng nhà đất mạnh 5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020 5.1.2.1 Giải pháp giá vàng Trƣớc giao dịch nhà đất thị trƣờng lấy thƣớc đo vàng làm chuẩn, từ nhà nƣớc ban hành nghị định quản lý thị trƣờng vàng, nhƣ việc cấm vàng hóa, đô la hóa ảnh hƣởng nhiều đến biến động giá nhà đất Xu hƣớng tăng giảm giá dài hạn vàng giới ảnh hƣởng nhiều mặt kinh tế có kỷ lục giá năm 2015, điều phụ thuộc vào yếu tố nhƣ sức mạnh đồng USD, nhu cầu tăng mức giữ vàng ngân hàng trung ƣơng Trung Quốc diễn biến khủng hoảng nợ Châu Âu Do đó, dài hạn, giá vàng Việt Nam biến động theo xu hƣớng tăng giá vàng giới Tuy nhiên, mức độ biến động giá vàng nƣớc bị ảnh hƣởng nhiều yếu tố từ nội kinh tế, từ môi trƣờng kinh doanh nhà đất nhu cầu giao dịch ngầm khác Về giải pháp chủ yếu để thực nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội quan tâm đến thị trƣờng chứng khoán thị trƣờng nhà đất Liên quan đến quản lý hoạt động kinh doanh vàng, cần có động thái liệt từ phủ, điều hành linh hoạt kịp thời nhƣng phải minh bạch Trƣớc đó, Chính phủ do; ngăn chặn hiệu hoạt động buôn lậu vàng qua biên giới” Để ổn định phát triển thị trƣờng nhà đất cần tăng cƣờng quản lý thị trƣờng vàng; khắc phục tình trạng đầu cơ, tích trữ, buôn bán trái phép, có lộ trình biện pháp phù hợp thời kỳ Đảm bảo lợi ích hợp pháp ngƣời nắm giữ vàng, quan tâm mức đến nhu cầu ngƣời dân doanh nghiệp để ổn định tâm lý Phòng tránh gây biến động cho thị trƣờng, tổ chức lại thị trƣờng vàng theo công nghệ tiên tiến khoa học 5.1.2.2 Nhóm giải pháp thị trƣờng giao dịch nhà đất Qua nhận định tình hình thị trƣờng giao dịch nhà đất thành phố Hồ Chí Minh cho thấy có diễn biến phát triển tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế đặc biệt với hội nhập WTO, yếu tố đầu tƣ nƣớc vào thành phố Hồ Chí Minh mang nhiều hội cho thị trƣờng bất động sản phát triển Do hội nhập quốc tế, mở cửa lĩnh vực thƣơng mại dịch vụ, nhiều công ty nƣớc tìm kiếm hội đầu tƣ vào thành phố Hồ Chí Minh thành phố trọng điểm làm tăng nhu cầu nhà đất Nhu cầu cề công trình dịch vụ thƣơng mại, siêu thị, nhà cao cấp thu hút đƣợc quan tâm nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trƣờng nhà đất phát triển Khi đô thị phát triển lƣợng hàng hóa cung cấp vào thị trƣờng dồi hơn, nhu cầu hàng hóa thị trƣờng nhà đất lớn Dân số thành phố Hồ Chí Minh tăng 10 triệu ngƣời vào năm 2020 Do cần thêm nhà ở, văn phòng làm việc, khách sạn công trình thƣơng mại điều đƣơng nhiên Khi kinh tế phát triển sống ngƣời dân đƣợc nâng cao, nhu cầu sống cao hơn, từ hội đầu tƣ xây dựng hệ thống kinh doanh không nhỏ Trên sở luận văn đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, giải pháp từ phía nhà nƣớc, tiếp tục xây dựng hoàn thiện hệ 65 thống sách liên quan đến thị trƣờng bất động sản Để phát triển thị trƣờng nhà 66 5.1.2.3 Giải pháp tín dụng ngân hàng đất cần phải sửa đổi đồng luật có liên quan, nhƣ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Các tổ chức tín dụng đẩy mạnh việc huy động vốn để đáp ứng nhu cầu vốn Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản kể Luật Các tổ chức tín dụng kinh tế, gồm kinh doanh bất động sản, vốn huy động tăng bình quân Tác động đến thị trƣờng nhà đất bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, 23%/năm năm gần Bên cạnh việc huy động nguồn vốn quy hoạch, xây dựng pháp luật tài chính, nên việc hoàn thiện thị trƣờng nhà nƣớc, Ngân hàng Nhà nƣớc cần tích cực phát triển mối quan hệ tranh thủ nguồn đất dựa vào luật riêng rẽ Do đó, để lành mạnh hóa thị trƣờng vốn hỗ trợ từ bên Theo chế điều kiện thị trƣờng, tổ chức tín dụng giao dịch nhà đất thành phố Hồ Chí Minh, thành phố nên sớm nghiên cứu để nên phát triển đa dạng hình thức huy động vốn, kết hợp huy động thành lập tổ chức nghiên cứu tổng hợp Tổ chức có nhiệm vụ rà soát tất sản phẩm tiền gửi truyền thống với sách khuyến mại phái sinh tài pháp luật có liên quan nhƣ nêu trên, để kiến nghị Quốc hội sửa đổi, bổ sung đại cách đồng bộ, Chính phủ cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bất động Chính sách lãi suất: có nhiều định lãi suất có tác động đến thị sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng trƣờng bất động sản, cần có chế lãi suất Việt Nam đồng linh hoạt thay chuyển bất động sản thành vốn đầu tƣ đổi kịp thời theo thị trƣờng, lãi suất giảm tháo gỡ khó khăn cho kinh tế nói Thứ hai, hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp Giấy chứng nhận chung, thị trƣờng bất động sản nói riêng Nhằm góp phần triển khai thực bất động sản thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất giải pháp để chủ động ngăn chặn suy giảm kinh tế, trì tăng trƣởng bảo đảm nhƣ tính toán bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất Luật Đất đai an sinh xã hội giai đoạn 2015-2020, nhà nƣớc cần sử dụng quỹ kích cầu đầu 2003 quy định không phân biệt trình tự thủ tục tổ chức nƣớc với tổ chức tƣ cho doanh nghiệp vay với lãi suất ƣu đãi để đầu tƣ xây dựng nhà xã hội nƣớc, thực trình tự thủ tục nhƣ phục vụ cho đối tƣợng khó khăn nhà theo hình thức thuê mua Thứ ba, xem lại hệ thống thuế có liên quan đến nhà đất, bảo đảm đồng với 5.1.2.4 Giải pháp cung tiền M2 thị trƣờng trình đổi sách đất đai, tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tƣ xây dựng Trên thực tế, rào cản lớn lãi suất cao chủ yếu Ngân kinh doanh bất động sản Hỗ trợ nhà đầu tƣ để đƣa nhanh nhà đất đóng hàng Nhà nƣớc cho phép ngân hàng thƣơng mại cho vay theo lãi suất thỏa băng vào thị trƣờng để tăng cung, đặc biệt nhà đầu tƣ có lực thực thuận Gọi thỏa thuận, nhƣng lãi suất phổ biến 12,5%/năm hoàn toàn đƣợc Thứ tƣ, cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tƣ, phê duyệt dự án để rút ngắn ấn định Mức lãi suất dù thấp nhiều so với 18-23%/năm năm trƣớc thời gian đầu tƣ Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ nhƣng cao so với tình hình Nhƣ vậy, lãi suất cao, lãi suất cố khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tƣ dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị định, khiến cho lựa chọn vay vốn mua nhà khó khăn Điều cho thấy trƣờng bất động sản theo định hƣớng: quyền địa phƣơng tổ chức giải phóng yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát đứng trƣớc nguy trồi mặt Bỏ chế chủ đầu tƣ thoả thuận với dân gây bình đẳng, khiếu kiện sụt, khó tạo dựng đƣợc thị trƣờng địa ốc phát triển bền vững Vì vậy, thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ dự án Tiếp tục cải cách thủ cần có nhiều hình thức khuyến tiền tệ, nên hạ lãi suất ngân tục hành liên quan đến giao đất, cho thuê đất nhà đầu tƣ hàng thƣơng mại Có nhiều gói kích thích tiêu dùng cho vay dài hạn, khuyến khích gửi tiết kiệm với nhiều hình thức mở rộng nhân dân 67 Vì vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản cầu nối trung gian ngân hàng, công 68 giải pháp để khắc phục điểm yếu thị trƣờng sở kiến nghị ty kinh doanh bất động sản nhóm ngƣời cụ thể Đây hình thức quan 5.3 Kiến nghị trọng số hình thức hệ thống ngân hàng tài trợ cho hệ thống bất động sản 5.3.1 Kiến nghị nhà nƣớc Tuy nhiên, điều quan trọng để mô hình thành công hệ thống ngân hàng lành mạnh, hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm kinh tế Hiện tại, có số hoạt động đơn lẻ hƣớng tới loại hình tài Cơ sở kiến nghị tính pháp lý luật Kinh doanh Bất Động Sản, lấy quan điểm phát triển trung tâm, công tác quản lý quan nhà nƣớc cấp đóng vai trò định hƣớng, hỗ trợ, tạo điều kiện thực thi pháp luật để hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển hƣớng, Tuy nhiên, cần có khuôn khổ pháp lý điều chỉnh việc thực hóa nguồn tài minh bạch, có tính cạnh tranh lành mạnh, ổn định bền vững với mục tiêu thực xảy Hƣớng triển khai từ thí điểm (ban hành thành công chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia: “Đề nghị hoàn thiện chiến Thông tƣ liên tịch Bộ Tài Ngân hàng nhà nƣớc cho thí điểm lược đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050” số Ngân hàng, Công ty tài Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) sau nhân rộng, tổng kết ban hành sách 5.2 Kết luận Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng nay, thành phố Hồ Chí Minh cho thấy thị trƣờng có tính cạnh tranh khốc liệt, vấn đề liên quan đến Đề nghị bỏ cách “thu trƣớc lần” xây dựng chế định thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân (theo hệ số k); doanh nghiệp phát triển bất động sản (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sát giá thị trƣờng điều kiện bình thƣờng, lúc không khấu trừ đầy đủ chi phí doanh nghiệp bỏ bồi thƣờng giải phóng mặt bằng) nguồn lực tài chính, đất đai, nhà điều hành quản lý nhân quan Kiến nghị cải tiến tƣ không nên “quản lý tất cả” quan nhà nƣớc, trọng Trên sở đề tài luận văn: “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị thực chất quan nhà nƣớc can thiệp sâu vào hoạt động sản xuất kinh doanh trường nhà đất TP HCM giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt nhằm tìm giải doanh nghiệp Ví dụ: nên doanh nghiệp chuyển nhƣợng dự án tự Nhà pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định bền vững Thông qua nƣớc quản lý thay đổi chủ đầu tƣ dự án (thông qua công tác đăng ký), thu phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ hoạt động, đến phân tích thuế, yêu cầu chủ đầu tƣ thực quy hoạch, tiến độ đăng ký cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ yếu tố tác động đến biến động giá thị thực dự án trƣờng nhƣ: Thị trƣờng giao dịch nhà đất, Tín dung ngân hàng, Cung tiền, Lạm phát, Lãi suất Chiết khấu Giá vàng Tất yếu đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit, kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS rút ngắn đƣợc giai đoạn phân tích giúp cho Luận văn nhận diện đƣợc yếu tố có tầm quan trọng lớn ảnh hƣởng đến biến động giá thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh Các yếu tố là: Giá vàng; Thị trƣờng giao dịch nhà đất; Tín dụng ngân hàng cuối Cung tiền Thông qua tìm nguyên nhân gây hạn chế yếu tố nêu Đồng thời đề xuất đƣợc Kiến nghị bổ sung hình thức sở hữu nhà có thời hạn: quyền sở hữu nhà đƣợc xác định điều Luật Nhà Có liên quan đến loại hình sở hữu nhà có thời hạn, khoản điều 13 nêu: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không hiệu lực pháp lý trƣờng hợp sau đây: nhà đƣợc xây dựng đất thuê hết thời hạn thuê đất mà không đƣợc gia hạn thuê tiếp không đƣợc chuyển sang hình thức giao đất để sử dụng ổn định lâu dài.” Chế định hàm ý loại hình sở hữu nhà có thời hạn 69 Việc ban hành chế định sở hữu nhà có thời hạn giúp thị trƣờng bất động sản có thêm sản phẩm với giá hợp lý phù hợp với túi tiền ngƣời có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh Việc ban hành chế định sở hữu nhà có thời hạn giúp bảo vệ lợi ích đáng bên bán bên mua Kiến nghị cho phép chủ đầu tƣ đƣợc huy động vốn sau giải phóng mặt bằng, duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nộp tiền sử dụng đất Bởi vì, thời điểm chủ đầu tƣ cần vốn bổ sung, nguồn vốn huy động từ khách hàng 70 doanh nghiệp giải phóng mặt Khoản điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định doanh nghiệp: “Đƣợc miễn, giảm chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ dự án tính chất nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật” Chế định đắn nhƣng thực tế gần nhƣ chƣa đƣợc áp dụng đầy đủ cần đƣợc cụ thể hóa sửa đổi luật Về việc chuyển nhƣợng dự án: kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản theo hƣớng coi việc chuyển nhƣợng toàn dự án phần dự án bất Vấn đề cần bổ sung phải có quy định chế quản lý giải ngân nguồn động sản hoạt động kinh doanh bình thƣờng doanh nghiệp, có hợp đồng, có tiền ứng trƣớc từ tài khoản ngân hàng phong tỏa, phải có biện pháp chế tài mạnh đăng ký với quan nhà nƣớc có thẩm quyền chịu thuế Do vậy, nên cho phép mẽ để bắt buộc chủ đầu tƣ sử dụng vốn mục đích chuyển nhƣợng dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh bên chuyển 5.3.2 Kiến nghị Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh nhƣợng bên nhận chuyển nhƣợng Bên nhận chuyển nhƣợng có trách nhiệm thực Để phát triển thị trƣờng nhà đất cần có hỗ trợ Hiệp hội Bất Động Sản tƣ vấn ý kiến với doanh nghiệp, đề xuất ý tƣởng cho thị trƣờng làm tham mƣu cho Nhà nƣớc việc tiết thị trƣờng nhà đất theo kinh tế thị trƣờng định hƣớng Xã hội chủ nghĩa, kiến nghị với Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nhƣ sau: dự án theo quy hoạch đƣợc duyệt Về tiền sử dụng đất: kiến nghị sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất hộ gia đình doanh nghiệp theo hƣớng không tận thu Về sàn giao dịch bất động sản: kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản theo hƣớng không quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản: Luật Nhà không quy định Sàn giao dịch bất động sản nên lựa chọn bên tham cá nhân phải thành lập doanh nghiệp đƣợc quyền kinh doanh bất động sản gia giao dịch bất động sản, bên cạnh có vai trò luật sƣ công chứng Điều phù hợp với Bộ luật dân thực tiễn có nhiều cá nhân cho thuê thị trƣờng bất động sản vài nhà phần nhà nên cần có đăng ký kinh doanh bất động sản không cần quy định có vốn pháp định trƣờng hợp cá nhân cho thuê nhà Về sách đầu tƣ kinh doanh bất động sản: hoạt động kinh doanh bất động sản loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chuyên nghiệp cao Do vậy, cần thiết quan tâm đến doanh nghiệp nhà đầu tƣ Trên thực tế doanh nghiệp phải tự lo thứ, công việc khó khăn đầy rủi ro doanh nghiệp trình chuẩn bị quỹ đất để đầu tƣ kinh doanh bất động sản Đề nghị thể chế hóa thành chế sách cụ thể, để quyền địa phƣơng có trách nhiệm hỗ trợ Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản: Đề nghị Chính phủ không quy định khung giá đất vùng, mà giao cho tỉnh, thành phố định cho phù hợp điều kiện địa phƣơng Bảng giá đất có giá trị năm đƣợc áp dụng để tính tiền sử dụng đất doanh nghiệp 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ [1] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản & Doanh nghiệp, NXB tái định cƣ Thống kê, Hà Nội [13] Hoàng Anh (2008), “Hệ thống hóa: Luật Đất đai - Luật Nhà Luật Kinh [2] Trọng Hà (2010), Vàng nhìn từ biến động, Tạp chí Tài Chính Bất doanh Bất Động Sản & Văn hướng dẫn thực – Bảng giá đất (2008)”, Động Sản, số 72, 05/01/2010, TP HCM NXB Lao động Xã hội, Hà Nội [3] Đinh Phi Hổ (2008), Kinh tế học Nông Nghiệp Bền Vững, NXB Phƣơng [14] Khoản Điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Đông, TP HCM phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất [4] Trần Tiến Khai (2012), Phương pháp nghiên cứu kinh tế kiến thức bản, [15] Khoản Điều khoản Điều 12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày NXB Lao động Xã hội, Hà Nội 16/11/2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại [5] Đinh Tuấn Minh (2009), “Khủng hoảng kinh tế nay: Phân tích đất khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trƣờng phái Áo”, Bài nghiên cứu NC-09/2009, [16] Bộ luật dân (2005), NXB Chính Trị Quốc Gia, Hà nội, điều 174 –tr 88 Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế Chính sách (VEPR) [17] CBRE (2007) “Rediscovering Vietnam’s real estate potential.” Business [6] Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng Bất Động Sản Nhà Đất để TP HCM, report Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trƣờng Đại Học Ngân Hàng TP HCM [18] Frankline Allen and Douglas Gale (2000) “Bubbles and Crisis,” The [7] Nguyễn Văn Thƣờng – Lê Du Phong (2006), Tổng kết kinh tế Việt Nam 2001 Economic Journal, Vol 110(460), pp 236-255 – 2005 Lý luận thực tiễn, NXB Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Hà Nội, Tr 281 [19] Karl E Case, Edward L Glaeser, JonathanA Parker (2000) “Real Estate – 307) and the Macroeconomy,” Brooking Papers on Economic Activity, Vol 20(2), pp [8] Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích liệu nghiên 119-162 cứu với SPSS – Tập &2, NXB Hồng Đức, TP HCM [20] Hayek, F (1933), Monetary theory and the trade cycle, New York: Hacourt, [9] Vũ Thủy (2008), Giao dịch nhà đất tăng mạnh, Tạp chí thị trƣờng đầu tƣ xây Bracce & Co dựng, chuyên san Bất Động Sản, số 13, 9/2008, TP HCM [21] Richard K Green, Roberto S Mariano, Andrey Palov and Susan Wachter [10] Nguyễn Thị Cẩm Vân (2009): “Đánh giá tác động việc gia nhập WTO (2007) “Mortgage Securitisation in Asia: Gains and Barriers,” East Asian đền thị trườngbất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Chuyên đề Seminar on Economics (EASE), by the National Bureau of Economic Research khoa học Sở Tài nguyên Môi trƣờng TP Hồ Chí Minh (NBER) [11]Giáo trình Kinh tế trị Mác – Lê nin (2005), NXB Chính trị quốc gia, [22] Richard K Green and Susan M Watcher (2005) “The American mortgage Hà Nội, tr.88 in historical and international context,” The Journal of Economic Perspectives, [12] Điều 30 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 01/10/2009 Chính phủ quy Vol 19(4), pp 93-114 73 [23] Michael Palmer (1968) “An investigation of factors associated with variations in the relative importance of commercial bank residential real estate loans,” The Journal of Finance, Vol 23(4), pp 687-688 [24] Jonathan A Parker (1999) “Spend thrift in America? On two decades decline in the U.S saving rate,” NBER Macroeconomic Annual 1999, edited by Ben S Bernanke and Julio Rotemberg MIT Press [25] Giá trị giá bất động sản”, thuvientailieu01.googlecode.com/ /gia-triva-gia-ca-bat-dong-san-262 [26] Cao Nguyễn Hoàng Hƣng (2011),,“Chủ đầu tƣ hƣởng lợi hàng ngàn tỉ đồng chênh lệch địa tô” đăng trang baolaodong.com.vn ngày 14/04/2011 [27] Thanh Minh (2013), “Từ chuyện giá đất đền bù, nhìn vấn đề minh bạch đất đai”, http://www.coppha.com ngày 12/11/2013 [28] Trần Ngọc Sơn (2009), “Báo cáo phân tích ngành Bất Động Sản & triển vọng đến cuối năm 2009 sang năm 2010”, Khối Nghiên cứu & Phân tích Haseco, www.hpsc.com.vn [...]... tiền; BDG Khi giá vàng tăng 1 triệu đồng/lƣợng, trong khi các yếu tố khác không đổi thì TDNH Tín dụng Ngân hàng; TTGD Thị trƣờng giao dịch và GV Giá vàng các nhà đầu tƣ sẽ chú ý nhiều về lĩnh vực nhà đất, Khi cầu nhà đất tăng dẫn đến thị (ii) Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ có biến động giá tăng thêm 0,26% Thực tế, giá vàng và giá nhà đất thƣờng thể... sự biến động giá của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ biến động ở mức 0,05% Biến M2: Có hệ số β1 = + 0,024, tƣơng quan thuận chiều với biến phụ thuộc BDG Khi tất cả các lƣợng tiền mặt kể cả các khoản tiết kiệm của mọi thành phần ở thành phố Hồ Chí Minh tăng thêm 1%, trong khi các yếu tố khác không đổi, thì tốc độ biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng... hoạch đất đai và đô thị còn thiếu bài bản Chính quyền vẫn chƣa xây dựng đƣợc một giữa các vùng, hình thành nên thành phố Hồ Chí Minh phát triển kinh tế xã hội rất hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá bất động sản nhà và đa dạng đất ở, làm cơ sở cho việc định giá và giao dịch Các thông tin về dự án nhà và đất ở, 3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí. .. cho yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh, đƣợc thị trƣờng không giao dịch nhanh đƣợc, trong khi chủ đầu tƣ và hộ dân kẹt vốn, nên xác định có tầm quan trọng tính theo thứ tự lần lƣợt là: Yếu tố Giá vàng; Thị trƣờng phải hạ giá, chấp nhận lỗ, nhƣng còn ảnh hƣởng nguồn cung tiền từ Ngân hàng, vay giao dịch, Yếu tố Tín dụng Ngân hàng và yếu tố Cung tiền Tổng các hệ số hồi... nữa, qua thực trạng thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh từ 1986 đến nay, đã cho thấy điểm mạnh, điểm yếu của thị trƣờng Sự đóng băng kể cả sự biến động giá cả liên tục trong thời gian dài tại thành phố Hồ Chí Minh Đánh giá thực trạng của thị trƣờng nhà đất vừa qua, cũng bộc lộ rõ những yếu tố đã tham gia góp phần quan trọng trong sự biến động giá nhà đất, đó là: Yếu tố Cung tiền, Tín dụng Ngân... phƣơng pháp tƣ duy trong các đặc điểm cốt lõi của các yếu tố nêu trên Nhằm phân tích làm rõ hơn những vẫn vấn đề còn tồn tại, nhƣ hệ thống việc đánh giá các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trƣờng nhà đất và dự báo Đồng thời đề xuất các giải pháp ổn định giá và phát triển thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh theo hƣớng bền vững Vì vậy, các kinh nghiệm nƣớc ngoài, một số nghiên cứu trong... đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất cung nhà đất ở vùng khác Tƣơng tự, sự gia tăng cầu về nhà đất có thể gây áp lực Đặc điểm của giá nhà: Giá nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó có hai yếu tố đặc trƣng: yếu tố hữu hình và vô hình Yếu tố hữu hình là giá trị của một căn lên giá nhà đất ở một vùng nào đó trong khi ở vùng khác cung vẫn dƣ thừa Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng cạnh tranh không... đẩy trở lại đối với sự phát triển của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh[ 6] (Nguồn: Ngân hàng nhà nước, chi nhánh TP HCM) Hình 3.3 Biều đồ dƣ nợ cho vay bất động sản và tốc độ tăng giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh Biều đồ 3.2 cho thấy, Tín dụng ngân hàng đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Sự tăng giảm dòng vốn... 08/2002/CT-UB và chỉ thị 18/2002/CT-UB, chính quyền thành phố đã cƣơng quyết xử lý các sai phạm trong lĩnh vực nhà đất, quy hoạch, xây dựng nên đã làm thị trƣờng ngầm hầu nhƣ không còn hoạt động đƣợc nữa Các giao dịch đều 38 3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh 3.2.3.1 Các mặt tích cực Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tuy mới bƣớc đầu phát triển thực hiện đầy đủ các thủ... lực, nhƣng yếu tố vàng ảnh hƣởng từ thế giới, ảnh hƣởng đến các hàng hóa khác Từ đó, giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang có biến động giảm, một phần do nguồn cung đã bắt đầu đáp ứng đƣợc nhu cầu của thị trƣờng trong khi đó nhu cầu về căn hộ chung cƣ tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn rất cao Thứ hai, thị trƣờng giao dịch nhà đất thực tế trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, hiện đang trầm