Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng mô hình giá thị trường tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.

PHẦN 1MỞ ĐẦU1.1.Tính cấp thiết của đề tàiĐất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể di dời được. Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; là tài nguyên vô cùng quý giá; là nơi cư trú của động thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Đất đai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng kinh tế của đất nước nhắm khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của đất nước trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa.Ở Việt Nam nói chung và thành phố Đồng Hới nói riêng hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn khá mới. Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật làm cơ sở cho công tác định giá bất động sản như: Luật Đất đai 2003, Nghị định 188NĐCP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 và Nghị định số 123 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188 nhưng các văn bản này vẫn chưa phản ánh được giá trị đích thực của bất động sản tại thời điểm giao dịch trên thị trường. Các chính sách về thuế, thu nhập chưa động viên, khuyến khích người dân, sàn giao dịch BĐS tại nhiều địa phương chưa hình thành do vậy một số giao dịch vẫn diễn ra dưới sự thoả thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai với giá thấp hơn làm giảm thu ngân sách Nhà nước. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tính bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất... Vì vậy, việc điều tra giá đất thực tế để xây dựng mô hình giá thị trường là điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải toả khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo sự công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước. Với lý do đó, được sự phân công của khoa Tài nguyên đất và MTNN trường đại học Nông Lâm Huế và sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S. Lê Minh Khôi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng mô hình giá thị trường tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.1.2. Mục đích, yêu cầu1.2.1. Mục đích Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Đồng Phú ảnh hưởng đến giá đất. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của phường Đồng Phú để xây dựng mô hình giá đất chuẩn và thành lập bản đồ vùng giá trị dựa trên nền bản đồ địa chính của phường.1.2.2. Yêu cầu Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất để tiến hành nghiên cứu đầy đủ, chính xác và khoa học các thông tin về bất động sản tại địa phương. Nắm vững tình hình sử dụng đất và biến động giá tại địa phương. Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường. Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra. Số lượng các mẫu phiếu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu, thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý cao. Chọn mẫu phải chính xác và đúng nguyên tắc. Số liệu điều tra giá thị trường phải thu thập qua 3 năm 2008, 2009, 2010. Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực và đầy đủ. Việc đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường trên cơ sở ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản tại địa phương.PHẦN 2TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU2.1. Cơ sở lý luận của định giá đất2.1.1. Giá đất và giá bất động sản2.1.1.1. Khái niệm giá đấtĐất đai là sản phẩm phi lao động, đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là giá trị đất đai (địa tô tư bản hoá).. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.2Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.2.1.1.2. Giá bất động sảnCũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS được hìnhthành trên cơ sở quan hệ cung cầu về BĐS trên thị trường. Tuy nhiên hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng: Tính song trùng tức là bao gồm cả giá đất và công trình. Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai. Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê. Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán. Nhìn từ góc độ dài hạn, giá BĐS luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn. 22.1.2. Các đặc trưng của giá đất Trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cảNguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thànhCác hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng... Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đaiĐối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết địnhTrong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. 2.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất2.1.3.1. Địa tôĐịa tô là số tiền mà nhà tư bản phải trả cho địa chủ khi thuê đất sản xuất và số tiền này thuộc về địa chủ là người sở hữu đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ru

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể di dờiđược Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loàingười; là tài nguyên vô cùng quý giá; là nơi cư trú của động thực vật và con ngườitrên trái đất Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội;

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố cáckhu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng

Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò rất quan trọng Đấtđai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng kinh tế của đất nướcnhắm khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của đất nướctrong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Ở Việt Nam nói chung và thành phố Đồng Hới nói riêng hoạt độngđịnh giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn khá mới Nhà nước đã banhành nhiều văn bản pháp luật làm cơ sở cho công tác định giá bất động sảnnhư: Luật Đất đai 2003, Nghị định 188/NĐ-CP về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất, Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số

188 và Nghị định số 123 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều củaNghị định số 188 nhưng các văn bản này vẫn chưa phản ánh được giá trị đíchthực của bất động sản tại thời điểm giao dịch trên thị trường Các chính sách

về thuế, thu nhập chưa động viên, khuyến khích người dân, sàn giao dịchBĐS tại nhiều địa phương chưa hình thành do vậy một số giao dịch vẫn diễn

ra dưới sự thoả thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sửdụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai với giáthấp hơn làm giảm thu ngân sách Nhà nước Điều này dẫn đến nhiều bất cậptrong công tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất,cho thuê đất, tính bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Vì vậy, việc điều tra giá đất thực tế để xây dựng mô hình giá thị trường

là điều kiện hết sức cần thiết Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất

và chuyển quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải toả khi Nhà nước thu hồi đấtphục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo sự công bằng, tránh

sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước Với lý do đó,được sự phân công của khoa Tài nguyên đất và MTNN trường đại học NôngLâm Huế và sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Lê Minh Khôi, tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài: “ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng mô hình giá thị trường tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.

1.2.2 Yêu cầu

- Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất để tiến hành nghiên cứuđầy đủ, chính xác và khoa học các thông tin về bất động sản tại địa phương

- Nắm vững tình hình sử dụng đất và biến động giá tại địa phương

- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường

- Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra

- Số lượng các mẫu phiếu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu,thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tínhđại diện và tính pháp lý cao Chọn mẫu phải chính xác và đúng nguyên tắc

- Số liệu điều tra giá thị trường phải thu thập qua 3 năm 2008, 2009, 2010

- Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách

quan, chính xác, trung thực và đầy đủ

- Việc đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp vớithị trường trên cơ sở ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản tại địaphương

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận của định giá đất

2.1.1 Giá đất và giá bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, đất đai không có giá thành sản xuất.Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khaithác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá)

Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đaitrong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cáchkhác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp

ở một khoảng thời gian nào đó.[2]

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trênchuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tônhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đaitrong kinh tế Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường

có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụngđất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, dothời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyềnchuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự nhưquyền sở hữu Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụngđất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nướcquy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trườnghợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy địnhgiá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.1.2 Giá bất động sản

Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS được hìnhthànhtrên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường Tuy nhiên hàng hoáBĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng:

- Tính song trùng tức là bao gồm cả giá đất và công trình

- Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai

- Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê

- Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại,quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau

- Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnhhưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chấttính cách cá biệt của người mua và người bán

- Nhìn từ góc độ dài hạn, giá BĐS luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tàinguyên đất đai là có hạn [2]

2.1.2 Các đặc trưng của giá đất

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản

lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành Luật đất đai hiện hànhquy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụngđất để sản xuất kinh doanh Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác vớiđặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác Sự khác nhau này cóthể thấy ở một số đặc trưng sau:

* Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính diđộng, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi vàquyền lợi của đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền vàlợi ích về đất Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn sovới giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện

*Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, cóthể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàngtrong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếumột thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình

thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó sosánh với nhau Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồngthời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường,quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng

* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao haythấp do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm laođộng của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sảnxuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó Nhưvậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinhlợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư

* Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng củaquan hệ cung - cầu Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tựnhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làmcho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối vớiđất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặtchủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

2.1.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độphong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúaphong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu vềruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa

ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trảcho địa chủ Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa

tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc

sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ

sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưngvẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác vềbản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

* Địa tô chênh lệch: là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có

điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Phần này nhà tư bản sử dụng ruộngđất phải trả cho chủ đất Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình tháibiểu hiện của địa tô chênh lệch

+ Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng

đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

+ Ðịa tô chênh lệch II: là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa

tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đượcphân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác

xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

* Ðịa tô tuyệt đối

Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênhlệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất Nói cách khác địa tôtuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất ứng với

tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do có cấutạo hữu cơ tư bản khác nhau

2.1.3.2 Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giáđất có thể tăng hay giảm Lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phảigiảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất

để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đấtphải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đượcđịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc nàygiá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinhdoanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh

tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên,việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến

và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnhhưởng của nhân tố cá biệt Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suấtngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.

Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng Địa tô

Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

2.1.3.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thườngđược quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thìgiá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó lànguyên tắc cân bằng cung cầu

Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầuquyết định Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặctính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cungcầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng Vì vị trí đất đai có đặctính tự nhiên như cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về khônggian, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạntrong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu

là xảy ra về phía cầu

Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầunhư: mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bìnhquân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãisuất vay thế chấp

2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích cácnhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể

theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân

thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

2.1.4.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tínhphổ biến đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trongđiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá

* Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá

cả đất Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh

tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạnchế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng caohiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giáđất Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: quy hoạch đô thị, chínhsách giá đất, chính sách thuế, sự biến đổi về hành chính

+ Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công

dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn nhất, thứ đến làdùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả thấp hơn

+ Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến

xu thế của giá cả đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủnới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đấtthấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đólàm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại

+ Chính sách thuế: Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm,

nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạthấp Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

+ Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm

cho giá cả đất ở đó tăng Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại: một

là nâng cấp; quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách

ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ

đó kéo theo giá đất tăng lên

* Nhân tố nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất

tăng vì thế giá đất tăng lên

* Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với

giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái

ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

* Nhân tố quốc tế: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến

sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đaicũng không có ngoại lệ Mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia

khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãnthì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩynhanh giá đất lên cao và ngược lại.

* Nhân tố kinh tế

+ Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là

trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư

xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ

là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểuhiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, khi lượng cung cấp tiền mặt giatăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của

xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua

số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạothành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo xu thế gia tăng

thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ cónhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng,diện tích nhà ở

+ Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến

động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ

lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càngcao thì giá đất cũng càng cao

2.1.4.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế củanơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

* Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đấtđược xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặcđến các trung tâm tập trung đông dân

* Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ

yếu: kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, cấp hạng đường, tình trạng

giao thông công cộng và mật độ giao thông

* Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất

chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là:đường nước ngầm, điện lực, điện thoại cho đến nhà trẻ, trường học, côngviên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng

bộ và cự li…

* Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao

gồm: môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiệnmôi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ônhiễm tiếng ồn

* Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới

giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực

2.1.4.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bảnthân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đếngiá cả của từng thửa đất

* Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng

đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khảnăng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất

* Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các

dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều khôngthuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

* Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ

thống trường học, bệnh viện, hệ thống điện, bưu chính viễn thông…

* Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

*Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rấtlớn đến giá đất

2.1.5 Định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,

tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hìnhthành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thịtrường Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngàycàng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương phápđịnh giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào nhữngthuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợithông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnhhưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thước sử dụng đất,

dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổnghợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửađất với một quyền đất đai nào đó

Đối với Việt Nam, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đốivới đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơchế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở chochuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồngthỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất

2.1.6 Định giá bất động sản

Bất động sản có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản khácgắn liền với đất Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giácác tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Định giá BĐS giúp cho người bán và người mua xác định được giá trịthị trường của BĐS, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý,tránh được rủi ro do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán BĐS diễn ra thuậnlợi Mặt khác việc định giá BĐS giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuếBĐS đảm bảo công bằng, hợp lý Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ,quy trình thủ tục định giá BĐS là một nội dung quan trọng của quản lý nhànước về thị trường bất động sản Định giá BĐS cần dựa trên các thông tin thuthập về các BĐS đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tincậy thì việc định giá càng chính xác

2.1.7 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởngtrực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tácđộng đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn chođầu tư phát triển kinh tế đất nước TTBĐS là nơi tiến hành các giao dịch vềBĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Vì vậy TTBĐS là tổnghòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vục địa lý nhất định trong thờiđiểm nhất định

2.1.7.1 Thị trường bất động sản thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân vềruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, TTBĐS cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vậnhành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đốivới việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối vớiTTBĐS

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinhdoanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 Chính phủNhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạngsuy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc giaphát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làmcác ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên

Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khốilượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11.5% Trong các năm 1991 và nửa đầunăm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất vàtrì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hànhcác đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giámua một chỗ ở mới

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã

và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảmbớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tưnhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có

ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫncòn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các giađình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa

có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng mộtnăm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trongmột số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng nhữngmảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đấtnông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nướcthuộc Liên Cô cũ hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dânđược quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ

và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy môtích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảotrong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam Tính độcquyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạnbởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay khôngcòn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độtích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnhvực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tănggiá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng caohiệu quả của việc sử dụng đất Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáođiều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và BaLan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng Ở một số nước như Ba Lan,Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuêruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán

ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn vàđược coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thịtrường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu

tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn nhưNhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất độngsản ở nước ngoài

2.1.7.2 Thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường BĐS nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90thế kỷ trước và trong mười năm qua đã kịp trải qua vài đợt biến động "nóng,lạnh" Khuôn khổ pháp lý mới cho thị trường BĐS chỉ ra đời tương đối hoànchỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai(2003), tiếp theo là Luật Xây dựng (2003), Luật Kinh doanh bất động sản(2006) và luật nhà ở (2006)

Trong những năm gần đây thị trường BĐS trên địa bàn cả nước nóichung luôn luôn có những biến động không ổn định và hết sức phức tạp đặc biệt là tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

Vào thời điểm năm 2000, thị trường BĐS bắt đầu hoạt động sôi động,thị trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy Năm

2001 thị trường bắt đầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốtkéo dài và lan nhanh sang địa bàn của tất cả các tỉnh thành phố Tình trạngnày kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu năm 2003 Mức độ giao dịch về nhàđất trong thời gian này là rất lớn, nhất là các khu đô thị, kể cả nhà chung cư.Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư (giữa chủđầu tư xây dựng với bên mua với mục đích kinh doanh kiếm lời) mà ít có giaodịch với người mua cho mục đích để ở

Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật Đất đai 2003,trong đó không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà đã làm cho thịtrường bất động sản tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị

"đóng băng" Tình trạng này kéo dài trong cả năm 2005 và 2006 Nhiều nơiphải giảm giá (có nơi giảm 30%) đã ảnh hưởng lớn đến việc triển khai các dự

án đang thi công và các dự án phát triển nhà ở mới Tuy nhiên thời gian này

thị trường nhà ở, đất ở tại các điểm dân cư cũ (dạng làng, bản) hoặc các nhàchung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; điều đó phản ánh nhu cầunhà ở, đất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả của ngườidân là rất thấp so với mức giá nhà, đất tại các khu đô thị mới

Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn TP HCM cũngnhư Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trườngchứng khoán đổ sang

Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất động sản Việt Nam, giánhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng

Bước sang năm 2010 thị trường bắt đầu "ấm" trở lại, giá đất cũng đang

có những chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu Tuy nhiên các nhà đầu tưBĐS cũng đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tếđang trực tiếp tác động vào Việt Nam

Thị trường BĐS Việt Nam đã phần nào khẳng định được vai trò, vị trícủa nó trong nền kinh tế quốc dân Mặc dù đã có những bước phát triển nhấtđịnh, song nhìn chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn định

Tương lai thị trường BĐS như thế nào là một câu hỏi không chỉ dànhriêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách

Để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhàđầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổnđịnh, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội

2.2 Các phương pháp định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.2.1 Các phương pháp định giá đất trên thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chínhsách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộcvào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

2.2.1.1 Phương pháp định giá đất ở Nhật Bản

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thựcthế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tại Hà Nội (1/1993)trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252, Giáo sư Nhật Bản đã giới thiệu côngthức tính giá đất cho thuê như sau:

Yt

Giá đất =

(1+ i)t

Trong đó:

- Thu nhập không thuế : Yt = Rt * Qt – Ct

R : Giá cả sản phẩm

Y : Thu nhập trên một hécta trong năm

C : Chi phí quản lý bỏ ra trong năm

t : Thời gian

i : Tỷ suất lợi tức ngân hàng

- Đối với thu nhập có thuế Yt = Rt * Qt – Ct -T ( T: thuế thu nhập)

2.2.1.2 Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác địnhgiá đất sau đây:

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đãđược bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gầngiống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực củabất động sản đó

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất độngsản đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ

đó tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trịđất Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sửdụng phương pháp này

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất độngsản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trườngnhư trường học, bệnh viện… Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giáthành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằngchi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằnggiá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sảnđặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếuphụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phươngpháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của

nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sảnkhông phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng củachúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phêduyệt Đây là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trảcho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất độngsản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng.

2.2.1.3 Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên

cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quanđịa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho

cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất

Thuế = Giá đất * Mức thuế

2.2.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

2.2.2.1 Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hànhluật đất đai năm 2003

- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất

- Quyết định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Hội Đồng Bộ Trưởng(nay là Chính Phủ) về phân loại đô thị và phân cấp quản lý đô thị

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiệnnghị định số 198

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về giá đất đô thị tại địa phương đượchình thành qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2.2.2 Các phương pháp định giá đất

a Các phương pháp định giá đất dựa trên thông tư số 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Theo hướng dẫn của thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảnggiá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập,chiết trừ và thặng dư, cụ thể:

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá củathửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đangmua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm địnhgiá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Các buớc tiến hành:

- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đấttrống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần địnhgiá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịchtrực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất,giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểmtương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, quy mô diệntích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gầnnhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.

- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giácho thửa đất cần định giá

- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điềuchỉnh khác biệt về giá ở bước 3

* Phương pháp thu nhập:

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thunhập thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuấttiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) củaloại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thươngmại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm.

- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá.

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đấtbằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bấtđộng sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Các bước tiến hành:

- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, màthửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cầnđịnh giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mụcđích sử dụng, giá cả…)

-Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên

đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

-Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng

trên đất

Giá trị hiện tại của các Giá trị xây dựng mới _ Phần giá trị tài sản trên đất tại thời điểm định giá hao mòn

- Bước 4: Tính giá trị các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1.

Giá trị của Giá chuyển nhượng _ Giá trị hiện tại của thửa đất bất động sản các tài sản trên đất Đơn giá của Giá trị của thửa đất

thửa đất Diện tích thửa đất

- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng pháttriển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sửdụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS

Các bước tiến hành:

- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu

đất dựa vào các căn cứ sau:

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.

b Định giá đất đô thị bằng phương pháp định giá theo phân loại đường và vị trí

- Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị theo quyết

định 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của hội đồng bộ trưởng về việc phân loại

đô thị và phân cấp quản lý đô thị

- Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị trên thị trường tại thời

điểm định giá

- Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị.

- Bước 4: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu

giá đất đô thị

Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác định theo công thức:

Gij = Gk * K

Gij: Giá đất tương ứng với loại đường i, vị trí j của đô thị

K: Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường và vị trí

Gk: Khung giá đất do chính phủ quy định.

c Phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Việt Nam - Thụy Điển

- Bước 1: Thu thập số liệu thị trường.

Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác củathông tin sẽ rất khác nhau Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương phápđiều tra thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thịtrường, người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải phápthẩm định dữ liệu chặt chẽ

* Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn

Các thông tin cần thu thập gồm:

- Địa chỉ: Tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tênđường, phố Cần phải xác định rõ thửa đất ở mặt tiền đường chính hay tronghẻm, nếu ở trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng củahẻm và kết cấu mặt đường

- Điều kiện pháp lý: Bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợpvới quy hoạch không

- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước,giao thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện )

* Tập hợp và xử lý thông tin

- Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ

sở 2 nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng

Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấytại các hồ sơ chuyển nhượng tại phường, phòng địa chính Quận, Huyện,phòng công chứng, phòng thuế trước bạ

Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng,quy hoạch, môi trường nên lấy thông qua điều tra thực tế

- Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: Sau khi thu thập đầy đủ các thông tinthì việc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫuvới màu sắc thể hiện năm chuyển nhượng

- Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin.

Số liệu TTBĐS rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khácnhau vì vậy rất phức tạp Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ,đúng tình hình và xu hướng phát triển của TTBĐS trong vùng, nội dung phântích số liệu cần thực hiện các bước sau:

+ Quy đổi giá thị trường của các BĐS về cùng một thời điểm

Các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường thu thập được thường khôngphát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cảcác bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích

Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp BĐS tương tự nhau,tức là những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gầntương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau

Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:

Giá đất = Giá BĐS – ( Đơn giá XD chuẩn x Diện tích đất XD x tỷ lệ %giá trị còn lại của ngôi nhà)

Giá đất Giá đất/m2 =

Trong đó n là năm phân tích giá BĐS

+ Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường

Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn BĐS là đất trống và BĐS có nhà từ đótìm ra giá trị của nhà

Tính toán giá xây dựng của thị trường:

Nếu BĐS là đất trống và BĐS có nhà có các yếu tố tương tự nhau, ta cócông thức:

Giá trị XD nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - giá BĐS không có nhà

Trong trường hợp diện tích của BĐS là đất trống và BĐS có nhà khác nhaucòn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá /m2 đất từ BĐS không cónhà và tính toán được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức:

Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - (giá/m2 đấttrống x tổng diện tích BĐS có nhà)

Tính đơn giá nhà thị trường:

Giá XD nhà theo thị trường

Đơn giá 1m2 XD nhà thị trường =

Xây dựng bảng chi phí nhà theo thị trường:

Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường x Đơn Giá 1 m2 XD nhà theoquy định của Nhà nước

+ Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đếngiá đất

Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau

về tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trừ yếu tố dùng để so sánh

Yếu tố vị trí: Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: Được xếp loại phụ thuộc vào

vị trí của bất động sản ở trên mặt tiền đường chính (mặt tiền) hoặc ở hẻm(H1,H2,H3 ) Vị trí bất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiềurộng của hẻm

Yếu tố quy mô: Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn

và quy mô diện tích không chuẩn

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố

về quy mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trongcùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực tếtương tự nhau

+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn Trên cơ sở qui mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy môdiện tích khác trong vùng theo công thức:

Giá 1 m2 đất có diện tích > diện tích chuẩn

Kqm > diện tích chuẩn =

Giá 1 m2 đất có diện tích chuẩn

Giá 1 m2 đất có diện tích < diện tích chuẩn

Hướng tốt: Đông, Đông Nam, Đông Bắc, Nam.

Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc

Giá đất / m2 thửa đất có hướng không tốt

Khướng =

Giá đất / m2 thửa đất có hướng tốt

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS như trên, tuỳtheo đặc điểm của mỗi loại BĐS và của mỗi BĐS mà có thể còn có các yếu tốảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởngtương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên

* Tính giá đất chuẩn trên thị trường

Giá đất chuẩn là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tốđưa ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyếnđường

Giá đất x Ki

Giá đất/ m2 =

Tổng diện tích đất

Giá đất = Giá bất động sản - Giá nhà thị trường

Giá nhà thị trường = Đơn giá 1 m2 xây dựng nhà theo thị trường x diệntích xây dựng

Ki: hệ số các yếu tố ảnh hưởng

Giá đất chuẩn của thửa đất

Giá đất chuẩn/ m2 =

Tổng diện tích đất

- Bước 3: Khoanh vùng giá trị

+ Nguyên tắc khoanh vùng: Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4

nhóm nguyên tố sau:

Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục đường giao thông chính,đường phân thuỷ và đường hợp thuỷ Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp vàcác đặc tính tự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua BĐS Nhóm các yếu tố về kinh tế: Căn cứ vào dữ liệu điều tra giá bất độngsản, bảng giá đất quy định của UBND tỉnh ban hành kèm theo khung giá đấtquy định của Chính phủ, mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng,mức độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê BĐS

Nhóm các yếu tố về pháp lý: Dựa vào quy hoạch sử dụng đất,GCNQSDĐ, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý

Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm

lý, tập quán của người sử dụng đất

* Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị

Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị bất động

sản Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào sốnhà, số thửa đất hoặc đường phố có thửa đất Những BĐS không nằm trên vịtrí mặt tiền đường phố hoặc đường nôi bộ trong vùng đuợc thể hiện theonguyên tắc số nhà mang tên đường nào thì theo vùng giá trị của vùng đó, còntrường hợp một BĐS có 2 đến 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của BĐS

đó để khoanh vùng cho thích hợp

* Phương pháp khoanh vùng giá trị

Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị

+ Đánh giá những biến động về giá của những BĐS trong vùng đặc biệt

là những BĐS có vị trí dọc trên tuyến đường lớn nhằm kiểm tra, loại bỏnhững BĐS có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các BĐS kháctrong vùng

+ Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn để xác định giá chuẩn làm cơ sở đểkhoanh vùng giá trị trên bản đồ Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là nhữngmẫu có vị trí, quy mô diện tích, hình thể được đánh giá là tối ưu trong vùngđược điều tra

* Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

* Khoanh vùng giá trị chính thức

Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình của

những mảnh đất phân bố trên tất cả tuyến đường để khoanh vùng chính thức

Bước 4: Xây dựng mô hình định giá đất

Yêu cầu là phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗivùng là là giá của bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có

vị trí mặt tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, sơ sở hạ tầngtốt, môi trường tốt, có giấy tờ hợp pháp

Khi tính giá trị cho một bất động sản trên một vùng giá, ta phải đánhgiá những yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của BĐS đó đồng thời thể hiện lênvùng giá đó như sau:

Tính giá đất của một thửa đất bất kỳ trong vùng giá trị:

Giá đất = Giá chuẩn x diện tích thửa đất x các hệ số ảnh hưởng

(Giá đất = Giá chuẩn x S x Ki )

- Bước 5: Kiểm tra mô hình

Kiểm tra mô bản đồ giá trị với những giá trị chuẩn và mô hình, kiểm tralai hệ số giữa giá bán và giá trung bình Nếu phát hiện thấy một số yếu tốtrong vùng không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại.Nếu kết quả kiểm tra so với kết quả định giá chênh lệch không quá 20-30%

thì kết quả định giá đạt yêu cầu, nếu mức độ chênh lệch cao hơn thì xem xét

và định giá lại

Bước 6: Điều chỉnh mô hình

Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hìnhkhông đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại sau đó mới xác định lại giá trị BĐS cho mô hình

2.3 Quy trình định giá bất động sản

Quy trình định giá bao gồm 6 bước:

- Bước 1: Xác định vấn đề

Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:

+ Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước + Nhận biết các đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu như: các giấy tờ

về quyền sở hữu, quyền sử dụng

+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

- Bước 2: Lên kế hoạch.

- Bước 3: Thu thập tài liệu.

Các nguồn tài liệu cần thu thập gồm:

+ Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các thông tin này

có thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế thị trường

+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnhnhư: các loại tài liệu về mua bán, thuế suất thuế tài sản, tiền thu về sử dụng đất + Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương cóliên quan đến công tác định giá đất

+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội như: chỉ sốgiá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người

có thu nhập thấp

- Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị.

+ Phân tích thị trường: mục đích là để nhận diện và đánh giá các yếu tốthị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần định giá

+ Phân tích tài sản: mục đích là để nhận rõ những đặc điểm và tiêuchuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó

+ Phân tích so sánh: mục đích là lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn đểthực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp vớitừng giao dịch

+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sau khi phân tích tài liệu ta tiến hành ước tính giá trị tức là xác địnhphương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổsung hoặc tham chiếu Trong khi lựa chọn cần đánh giá tính hợp lý, sự thuậnlợi và hạn chế của mỗi phương pháp

- Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kếtluận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sựhiểu nhầm có thể xãy ra

- Bước 6:

Báo cáo định giá Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào mụcđích của việc định giá Nội dung trình bày trong báo cáo định giá phải thểhiện một cách rõ ràng và đầy đủ

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất (giá BĐS) và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bànphường Đồng Phú

- Các giao dịch về nhà đất và sự biến động về giá đất trên thị trườngvào các năm 2008, 2009, 2010

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu xác định giá đất ở tại phường Đồng Phú giai đoạn từ năm

2008 đến năm 2010

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều tra, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đếngiá đất

- Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Phú

- Điều tra thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, giá đất trên thị trường

- Phân tích các mẫu điều tra để chọn mẫu tính đại diện từ đó xác địnhcác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đưa ra khung giá phù hợp với thực tế thịtrường trên địa bàn nghiên cứu

- Phân vùng giá trị và xác định giá đất cho từng vùng cụ thể

- So sánh giá của thị trường với giá quy định

- Đưa ra mô hình giá chuẩn hợp lý

3.4 Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập, phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu: thu thập các tài liệu,

số liệu có liên quan đến giá BĐS, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hìnhquản lí nhà nước về đất đai, hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn trên cơ sở đótiến hành phân tích, tổng hợp để phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Điều tra khoanh vùng ngoài thực địa thông qua thu thập các phiếuđiều tra.

- Phương pháp so sánh số liệu thị trường: so sánh mô hình giá đất theogiá thi trường với bảng giá của tỉnh Quảng Bình từ đó tìm ra hạn chế và cónhững đề xuất hợp lý

- Phương pháp chuyên gia: trong quá trình thực hiện cần có sự thamkhảo ý kiến của các chuyên gia trong và ngoài ngành về việc xây dựng mẫuphiếu điều tra và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Tổng hợp, xử lý số liệu trên phần mềm Excel: dùng phần mềm Excel

để xử lý các số liệu cần thiết

- Phương pháp bản đồ dựa trên phần mềm Microstation: sử dụng phầnmềm Microstation để khoanh vùng giá trị trên bản đồ địa chính dạng số

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

* Vị trí địa lý

Phường Đồng Phú là một đơn vị hành chính gắn liền với quá trình hìnhthành, phát triển của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình Trải qua nhiềubiến cố thăng trầm của lịch sử, Đồng Phú vẫn không ngừng phát triển để xứngđáng là một trung tâm kinh tế - xã hội của thành phố Đồng Hới Phường ĐồngPhú có địa giới hành chính được xác định như sau:

- Phía Đông giáp phường Đồng Mỹ

- Phía Tây giáp phường Nam Lý và phường Bắc Lý

- Phía Nam giáp phường Hải Đình

- Phía Bắc giáp xã Lộc Ninh và phường Hải Thành

* Địa hình, địa mạo

Phường Đồng Phú có địa hình tương đối bằng phẳng, đồng ruộng xenlẫn sông, hồ, kênh rạch, độ dốc nhỏ khoảng 0.2%, cao độ trung bình 2 - 4 m,nơi thấp nhất là 0.5 m; là nơi tập trung mật độ dân cư cao cùng với các cơ sở

hạ tầng kinh tế chủ yếu của thành phố, thuận lợi cho việc phát triển các lĩnhvực công nghiệp và dịch vụ

*Khí hậu thời tiết

Phường Đồng Phú nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa và chịu ảnhhưởng của khí hậu đại dương Tính chất khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc vàmiền Nam, với đặc trưng khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam và có mùađông lạnh ở miền Bắc với hai mùa rõ rệt trong năm: mùa khô và mùa mưa

- Nhiệt độ trung bình năm là 24.40C, nhiệt độ thấp nhất (tháng 12, tháng1) khoảng 7.8 - 9.40C, nhiệt độ cao nhất (tháng 6, tháng 7) khoảng 40.1 -40.60C Tổng tích nhiệt đạt trị số 8.600 - 9.000 0C; biên độ nhiệt chênh lệchngày đêm từ 5 - 80C; số giờ nắng trung bình trong ngày là 5.9 giờ

- Lượng mưa trung bình hằng năm từ 1.300 - 4.000 mm, phân bố khôngđều giữa các tháng trong năm Mùa mưa tập trung từ tháng 9 đến tháng 11,

chiếm 75 - 80% tổng lượng mưa của cả năm, liên quan nhiều đến áp thấp nhiệtđới, hoàn lưu bão và hoạt động của gió mùa Đông Bắc, nên thường gây ngậplụt trên diện rộng Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 8 năm sau, lượng mưa ít,trùng với mùa khô hanh nắng gắt, gắn với gió Tây Nam khô nóng, lượng bốchơi lớn gây nên hiện tượng thời tiết cực đoan khô hạn ảnh hưởng lớn đến sảnxuất và đời sống Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 9, tháng 10 (từ 502 -

668 mm), tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 3, tháng 4 (từ 44 - 46 mm)

- Độ ẩm không khí trung bình hàng năm khá cao từ 82 - 84%, ngaytrong những tháng khô hạn nhất của mùa hè, độ ẩm trung bình tháng vẫn đạttrên 70% (riêng những ngày có gió phơn Tây Nam khô nóng, độ ẩm xuốngthấp dưới 60%) Thời kỳ có độ ẩm cao nhất thường xảy ra vào những thángmùa đông, khi khối không khí cực đới lục địa (gió mùa Đông Bắc) tràn về quađường biển kết hợp khối không khí nhiệt đới biển Đông luân phiên hoạt độnggây ra mưa phùn làm cho độ ẩm không khí rất lớn, thường trên 87%

- Lượng bốc hơi bình quân trong năm khoảng 1.030 - 1.050 mm Trongmùa mưa, do nhiệt độ không khí thấp, độ ẩm tương đối cao, nên lượng bốchơi nhỏ (chỉ chiếm 1/5 đến 1/2 so với lượng mưa) Vào mùa khô, do nhiệt độkhông khí cao, ẩm độ thấp, kết hợp với gió lớn nên cường độ bốc hơi thườnglớn Lượng bốc hơi trong các tháng từ tháng 4 đến tháng 7 cao hơn nhiều sovới lượng mưa

*Nguồn nước, thuỷ văn

- Đồng Phú có nguồn nước tự nhiên khá phong phú với chất lượng nướcthích hợp cho sự phát triển của cây trồng cũng như sinh hoạt của con người

- Về thủy văn có hệ thống mương phóng thủy chảy qua địa bàn nênnguồn nước khá dồi dào

*Tài nguyên đất

Phường có diện tích đất tự nhiên là 381.43 ha trong đó đất nông nghiệp

là 199.71 ha; đất phi nông nghiệp 162.69ha; diện tích đất đựợc khai thác và sửdụng triệt để Tuy quỹ đất của địa phương bị thu hẹp nhưng đã hình thành nêncác khu đất rộng do thành phố và các Ban quản lý dự án có kế hoạch chuyểnquyền sẽ có các nhà đầu tư lớn tìm đến để đầu tư khai thác nhiều mô hình kinhdoanh kinh tế lớn sẽ có lợi cho địa phương trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

bộ phường khóa XVIII nhiệm kỳ 2005 - 2010 xác định cơ cấu phát triển kinh

tế của phường là giảm tỉ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng nhanh tỷ trọngthương mại dịch vụ, sản xuất TTCN, mở rộng đa dạng hóa nghành nghề.Thực hiện chủ trương đó, trong những năm qua UBND phường đã xây dựngnhiều chương trình kế hoạch về nhiệm vụ phát triển kinh tế của phường, đồngthời tạo hành lang pháp lý cho các tổ chức cá nhân đến kinh doanh tại địa bàn,chính vì thế ngành TMDV trong những năm qua phát triển mạnh mẽ, rộngkhắp trong địa bàn phường, nhiều hộ gia đình đã đầu tư xây dựng khách sạn,nhà hàng, kinh doanh vật liệu xây dựng, hàng điện tử, xe máy, kinh doanhvận tải… Trong năm 2004: có khoảng 205 cơ sở kinh doanh dịch vụ thươngmại, đến năm 2010: có 140 Công ty TNHH, DNTN, có 4 HTX và trên 180 cơ

sở kinh doanh dịch vụ thương mại Tổng thu nhập về dịch vụ thương mại năm

2004 là 51 tỷ đồng đến 2010 đã tăng lên 228 tỷ đồng

* Sản xuất thủ công nghiệp

Phường Đồng Phú đã tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện nghị quyết 04

của ban Thường Vụ Thành ủy về phát triển công nghiệp, TTCN giai đoạn

2006 - 2010 Sản xuất các sản phẩm chất lượng như sản xuất mộc dân dụng,hàng mỹ nghệ, sản xuất nhôm kính, sửa chửa cơ khí, sản xuất gạch…thu hútgiải quyết việc làm hàng trăm lao động, đóng góp thu ngân sách địa bàn nămsau tăng trưởng hơn năm trước, giá trị sản xuất TTCN năm 2004 đạt 11.3 tỷđồng đến năm 2010 tăng 44 tỷ đồng

* Sản xuất nông nghiệp

Trong những năm qua sản xuất thủ nông nghiệp gặp không ít khó khăn,

chuột phá hoại lúa, nguồn nước nuôi trồng thủy hải sản ngày càng bị ô nhiểm

do nước thải dân sinh đổ ra hệ thống kênh mương, nhưng nông dân đã tíchcực, hăng hái dồn điền đổi thửa, đưa mô hình sản xuất lúa thả cá, nuôi giacầm, thâm canh ao, hồ, đưa một số giống cá mới có giá trị cao vào nuôi trồngthủy sản như cá chép, cá rìa, cá diêu hồng…điều chỉnh thương vụ nuôi tômnước lợ cho phù hợp với điều kiện tự nhiên Sản xuất kinh tế vườn, các hộ đãchuyển dịch trồng rau, hoa trái vụ (trồng rau vụ hè thu) và trồng hoa cao cấpnhư hoa ly… Giá trị sản xuất nông nghiệp năm 2004 là 6.7 tỷ đồng đến năm

2010 tăng 7.98 tỷ đồng, giảm 12% so với kế hoạch

* Xây dựng cơ bản

Trong nhiệm kỳ vừa qua, với việc thành phố Đồng Hới được côngnhận là thành phố đô thị loại III Thực hiện chủ trương nâng cấp và chỉnhtrang đô thị của thành phố, phường đã chủ trương đẩy mạnh đầu tư xây dựngnhiều công trình kỷ thuật hạ tầng, với công trình phúc lợi quan trọng như:năng cấp phòng học, sữa chữa trụ sở Đăc biệt các khu nhân dân đã có sựđóng góp lớn để đầu tư xây dựng nhà văn hóa, hệ thống giao thông ngày càngđược nâng cấp, tiếp tục triển khai làm các trục đường bê tông quy mô nhỏ tạođiều kiện thuận lợi cho giao thông đi lại

Bên cạnh đó những năm lại đây việc xây dựng nhà ở kiên cố nhà caotầng ở nhân dân có bước phát triển mạnh, nhờ đó kết cấu cơ sở hạ tầng củaphường ngày càng được đồng bộ , bộ mặt đô thị của phường ngày càng khangtrang, hiện đại

* Thu, chi ngân sách

Công tác thu, chi ngân sách trong nhiệm kỳ qua đã có nhiều tiến bộ vàđổi mới, UBND phường chú trọng tích cực tận thu các nguồn thu trên địa bàn.Đặc biệt là công tác thu phí, lệ phí địa điểm kinh doanh tạo nguồn thu chongân sách để đảm bảo chi cho các hoạt động của địa phương và có tích lũy đểđầu tư phát triển

Song song với công tác thu ngân sách, UBND phường đã thực hiện chiđúng mục đích, tiết kiệm theo phân bổ của nghị quyết HĐND qua hằng năm.Thu ngân sách trên địa bàn : năm 2004 đạt 2.6 tỷ đến 2010 đạt 18 tỷ đồng.Thungân sách phường năm 2004 là 1.5 tỷ đồng đến 2010 tăng lên 3.7 tỷ đồng

4.1.2.2 Tình hình dân số, lao động

* Công tác Dân số - Gia đình và Trẻ em:

Công tác Dân số - Gia đình và trẻ em tiếp tục được quan tâm, hàng nămBan dân số thường xuyên được kiện toàn, đội ngũ công tác viên dân số đượccủng cố và đi vào hoạt động có nề nếp, nhiệt tình Đã chú trọng công tác tổ chứctruyền thông lồng ghép các chương trình: sức khỏe sinh sản, sức khỏe tình dục… Nhân tháng hành động vì trẻ em, hàng năm đã tổ chức các hoạt đôngvui chơi, tặng quà cho các chác thiếu niên, nhi đồng ngày quốc tế thiếu nhi1/6, trẻ em nghèo vươn lên học giỏi ở cấc trường, các cháu khuyết tật Tuyêntruyền về Luật phòng chống bạo lực gia đình, tổ chức các hoạt động nhânngày Gia đình Việt Nam 28/6

* Lao động , xã hội và đời sống

Công tác giải quyết lao động việc làm cho nhân dân tập trung trong việctuyên truyền, tư vấn giới thiệu các cơ quan tổ chức về công tác dạy nghề, xuấtkhẩu lao động ra nước ngoài Đối với UBND phường đã chú trọng đào tạo địađiểm, hướng dẫn các hộ trong sản xuất kinh doanh, tạo các kênh vốn cho vay đểphát triển sản xuất - kinh doanh và xóa đói giảm nghèo, tỷ lệ hộ nghèo năm 2004

có 1.5 % đến 2010 giảm xuống còn 1.06% (theo tiêu chuẩn mới)

Thực hiện tốt chính sách đối với thương binh, gia đình liệt sỹ và người

có công với cách mạng Tổ chức thăm hỏi tặng quà cho các gia đình, các đốitượng chính sách nhân ngày lễ, tết, 27/7… đã triển khai tốt chế độ chính sáchđối với người có công với cách mạng: thực hiện Quyết định 290/CP, 142/CPcủa Chính phủ về chế độ chính sách đối với một số đối tượng trực tiếp thamgia kháng chiến chống Mỹ cứu nước theo quy định

4.1.3 Điều kiện cơ sở hạ tầng

4.1.3.1 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

* Giao thông

Mạng lưới giao thông trên địa bàn đã tương đối hoàn thiện, hơn 98%các tuyến đường được nhựa hóa, bê tông hóa tạo điều kiện thuận lợi cho việcgiao lưu kinh tế - xã hội với các địa phương lân cận

* Hệ thống cấp thoát nước

- Về cấp nước:

Hệ thống cấp nước của phường hiện nay đang sử dụng nguồn nước hồ