PHẦN 1MỞ ĐẦU1.1.Tính cấp thiết của đề tàiĐất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể di dời được. Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; là tài nguyên vô cùng quý giá; là nơi cư trú của động thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Đất đai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng kinh tế của đất nước nhắm khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của đất nước trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa.Ở Việt Nam nói chung và thành phố Đồng Hới nói riêng hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn khá mới. Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật làm cơ sở cho công tác định giá bất động sản như: Luật Đất đai 2003, Nghị định 188NĐCP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 và Nghị định số 123 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188 nhưng các văn bản này vẫn chưa phản ánh được giá trị đích thực của bất động sản tại thời điểm giao dịch trên thị trường. Các chính sách về thuế, thu nhập chưa động viên, khuyến khích người dân, sàn giao dịch BĐS tại nhiều địa phương chưa hình thành do vậy một số giao dịch vẫn diễn ra dưới sự thoả thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai với giá thấp hơn làm giảm thu ngân sách Nhà nước. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tính bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất... Vì vậy, việc điều tra giá đất thực tế để xây dựng mô hình giá thị trường là điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải toả khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo sự công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước. Với lý do đó, được sự phân công của khoa Tài nguyên đất và MTNN trường đại học Nông Lâm Huế và sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S. Lê Minh Khôi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng mô hình giá thị trường tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.1.2. Mục đích, yêu cầu1.2.1. Mục đích Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Đồng Phú ảnh hưởng đến giá đất. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của phường Đồng Phú để xây dựng mô hình giá đất chuẩn và thành lập bản đồ vùng giá trị dựa trên nền bản đồ địa chính của phường.1.2.2. Yêu cầu Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất để tiến hành nghiên cứu đầy đủ, chính xác và khoa học các thông tin về bất động sản tại địa phương. Nắm vững tình hình sử dụng đất và biến động giá tại địa phương. Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường. Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra. Số lượng các mẫu phiếu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu, thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý cao. Chọn mẫu phải chính xác và đúng nguyên tắc. Số liệu điều tra giá thị trường phải thu thập qua 3 năm 2008, 2009, 2010. Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực và đầy đủ. Việc đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường trên cơ sở ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản tại địa phương.PHẦN 2TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU2.1. Cơ sở lý luận của định giá đất2.1.1. Giá đất và giá bất động sản2.1.1.1. Khái niệm giá đấtĐất đai là sản phẩm phi lao động, đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là giá trị đất đai (địa tô tư bản hoá).. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.2Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.2.1.1.2. Giá bất động sảnCũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS được hìnhthành trên cơ sở quan hệ cung cầu về BĐS trên thị trường. Tuy nhiên hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng: Tính song trùng tức là bao gồm cả giá đất và công trình. Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai. Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê. Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán. Nhìn từ góc độ dài hạn, giá BĐS luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn. 22.1.2. Các đặc trưng của giá đất Trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cảNguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thànhCác hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng... Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đaiĐối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết địnhTrong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. 2.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất2.1.3.1. Địa tôĐịa tô là số tiền mà nhà tư bản phải trả cho địa chủ khi thuê đất sản xuất và số tiền này thuộc về địa chủ là người sở hữu đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ru
PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai sản vật tự nhiên, có giới hạn không gian, di dời Đất đai có vai trị định cho tồn phát triển xã hội loài người; tài nguyên vô quý giá; nơi cư trú động thực vật người trái đất Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế xã hội; thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống; địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Trong phát triển xã hội, đất đai đóng vai trị quan trọng Đất đai sở để hình thành nên vùng kinh tế đất nước nhắm khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu đất nước nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa Ở Việt Nam nói chung thành phố Đồng Hới nói riêng hoạt động định giá đất hình thành phát triển cịn Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật làm sở cho công tác định giá bất động sản như: Luật Đất đai 2003, Nghị định 188/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Thông tư 145 hướng dẫn thực Nghị định số 188 Nghị định số 123 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188 văn chưa phản ánh giá trị đích thực bất động sản thời điểm giao dịch thị trường Các sách thuế, thu nhập chưa động viên, khuyến khích người dân, sàn giao dịch BĐS nhiều địa phương chưa hình thành số giao dịch diễn thoả thuận hai bên mua bán đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại người mua người bán khai với giá thấp làm giảm thu ngân sách Nhà nước Điều dẫn đến nhiều bất cập cơng tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tính bồi thường thiệt hại đất Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, việc điều tra giá đất thực tế để xây dựng mơ hình giá thị trường điều kiện cần thiết Đó sở cho việc tính thuế sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải toả Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo công bằng, tránh tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước Với lý đó, phân cơng khoa Tài ngun đất MTNN trường đại học Nông Lâm Huế hướng dẫn thầy giáo Th.S Lê Minh Khôi, tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị nhằm xây dựng mơ hình giá thị trường phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” 1.2 Mục đích, yêu cầu 1.2.1 Mục đích - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Đồng Phú ảnh hưởng đến giá đất - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Phú để xây dựng mơ hình giá đất chuẩn thành lập đồ vùng giá trị dựa đồ địa phường 1.2.2 Yêu cầu - Nắm vững kiến thức giá đất, định giá đất để tiến hành nghiên cứu đầy đủ, xác khoa học thơng tin bất động sản địa phương - Nắm vững tình hình sử dụng đất biến động giá địa phương - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường - Xác định phương pháp định giá đất cho mẫu phiếu điều tra - Số lượng mẫu phiếu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu, thông tin mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện tính pháp lý cao Chọn mẫu phải xác nguyên tắc - Số liệu điều tra giá thị trường phải thu thập qua năm 2008, 2009, 2010 - Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách quan, xác, trung thực đầy đủ - Việc đưa mơ hình giá đất phải thể giá chuẩn phù hợp với thị trường sở ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản địa phương PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận định giá đất 2.1.1 Giá đất giá bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, đất đai giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi "giá trị đất đai" (địa tô tư hố) Do đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian đó.[2] Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hòa giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Giá đất đai nước ta không giống quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, giá phải trả để có quyền sử dụng đất nhiều năm, mà giá quyền sở hữu đất; thứ hai là, thời gian sử dụng đất tương đối dài, thời gian sử dụng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn tương tự quyền sở hữu Điều Luật đất đai 2003 khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định giá đất hình thành trường hợp sau (Điều 55 Luật đất đai 2003): + Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật này; + Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất 2.1.1.2 Giá bất động sản Cũng hàng hóa thơng thường khác, giá BĐS hìnhthành sở quan hệ cung - cầu BĐS thị trường Tuy nhiên hàng hoá BĐS hàng hố đặc biệt, giá BĐS có số đặc trưng riêng: - Tính song trùng tức bao gồm giá đất cơng trình - Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tơ cấp sai - Hai cách thể hiện: giá mua bán giá cho thuê - Giao dịch BĐS thực chất giao dịch quyền lợi mà BĐS đem lại, quyền lợi khơng giống giá khác - Được hình thành giao dịch riêng lẻ, ngồi việc chịu ảnh hưởng tính bất động tính dị biệt BĐS, cịn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt người mua người bán - Nhìn từ góc độ dài hạn, giá BĐS ln ln có xu hướng tăng lên tài nguyên đất đai có hạn [2] 2.1.2 Các đặc trưng giá đất Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế quản lý kinh tế thị trường bước hình thành Luật đất đai hành quy định người sử dụng đất hưởng quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh Vì đặc trưng giá đất nói chung khác với đặc trưng giá loại hàng hố thơng thường khác Sự khác thấy số đặc trưng sau: * Giá đất không giống sở giá Nguồn gốc giá giá trị thân hàng hóa đất đai khơng có tính di động, chuyển dịch thân đất đai mà thu lợi quyền lợi đất Cho nên giá đất đai giá mua bán quyền lợi ích đất Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh hiệu so với giá hàng hố thơng thường thị trường đất đai khơng hồn thiện *Giá đất khơng giống thời gian hình thành Các hàng hóa thơng thường có thị trường tương đối hồn chỉnh, tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá hàng hố hình thành dễ dàng thời gian ngắn; đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá dài, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, khó so sánh với Như giá đất hình thành q trình lâu dài, đồng thời biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sở hạ tầng * Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai Đối với hàng hố thơng thường lao động làm giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, giá cả, khơng có giá thành sản xuất, mà giá đất đai phản ánh giá trị tài nguyên tài sản Như giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà phản ánh khả sinh lợi đất hiệu vốn đầu tư * Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định Trong thị trường thơng thường, giá hàng hóa chịu ảnh hưởng quan hệ cung - cầu Nhưng thị trường đất đai cung đất tự nhiên cung cấp, đất đai mà người sử dụng hạn chế, làm cho tính co dãn cung cấp kinh tế nhỏ, nhu cầu đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại lớn, mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất 2.1.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.3.1 Địa tô Địa tô số tiền mà nhà tư phải trả cho địa chủ thuê đất sản xuất số tiền thuộc địa chủ người sở hữu đất Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Ðã tồn chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư chủ nghĩa thời kì đầu chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất địa tơ tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa lợi nhuận bình quân nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Trong chủ nghĩa tư có loại đại tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối địa tơ độc quyền bị xố bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư * Địa tô chênh lệch: lợi nhuận siêu ngạch việc sử dụng đất có điều kiện khác độ phì vị trí Phần nhà tư sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất Địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II hình thái biểu địa tơ chênh lệch + Ðịa tô chênh lệch I: địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ + Ðịa tô chênh lệch II: địa tô chênh lệch thu thâm canh Ðịa tơ chênh lệch cịn tồn điều kiện chủ nghĩa xã hội, song phân phối phần hình thức thu nhập túy phụ thêm hợp tác xã nông nghiệp nơng dân, phần hình thức thu nhập nhà nước * Ðịa tô tuyệt đối Là phần lợi nhuận dơi ngồi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Nói cách khác địa tô tuyệt đối giá trị thặng dư khác việc sử dụng đất ứng với tỷ suất giá trị thặng dư ngành sản xuất khác có cấu tạo hữu tư khác 2.1.3.2 Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng hay giảm Lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất phải giảm đi, khơng đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ Cịn lãi suất ngân hàng giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong đà tăng trưởng kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng lên, việc kinh doanh đất đai ln có lãi Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Người bán quyền sử dụng đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng 2.1.3.3 Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự hồn tồn, giá hàng hóa thơng thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai khác loại hàng hóa thơng thường có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên cố định vị trí, hạn chế số lượng, giới hạn khơng gian, nên tính độc chiếm giá tương đối mạnh, cung cầu giới hạn khu vực có tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh chủ yếu xảy phía cầu Giá đất khu vực định xác định yếu tố cầu như: mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm mức thu nhập bình quân người dân địa phương, khả hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay chấp 2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế việc phân tích nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng vai trị vơ quan trọng Có thể theo mối quan hệ nhân tố với đất phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực nhân tố cá biệt 2.1.4.1 Nhân tố thông thường Nhân tố thơng thường nói nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ trở thành sở để định giá cụ thể cho loại đất * Nhân tố hành Nhân tố hành chủ yếu can thiệp Nhà nước đến giá đất Nhà nước xuất phát từ lợi ích tồn xã hội từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mơ định sách hữu quan thúc đẩy chuyển dịch đất hạn chế việc sử dụng loại đất Từ đạt mục đích nâng cao hiệu sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành ảnh hưởng đến giá đất có: quy hoạch thị, sách giá đất, sách thuế, biến đổi hành + Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, quy định cơng dụng, tỷ lệ dung tích mật độ kiến trúc có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu lớn nhất, thứ đến dùng cho nhà ở, đất dùng cho cơng nghiệp có hiệu thấp + Chính sách giá đất: Chính sách giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu giá đất Nói chung sách giá đất tăng cao tức Chính phủ nới lỏng quản lý giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; sách giá đất thấp Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ làm cho mức giá đất hạ xuống ngưng trệ lại + Chính sách thuế: Thuế tăng tích lũy xí nghiệp, dân cư giảm, nên giá đất giảm, từ giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Ngược lại, giảm thuế tích lũy tăng, giá đất tăng lên + Thay đổi hành chính: Thay đổi hành nói chung làm cho giá đất tăng Thay đổi hành thường phân thành hai loại: nâng cấp; quyền quản lý chuyển từ khu sang khu khác sách ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ kéo theo giá đất tăng lên * Nhân tố nhân khẩu: Mật độ nhân tăng cao, nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên * Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển ổn định có ảnh hưởng lớn giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu trạng thái ổn định trị, an ninh xã hội, đầu vào nhà đất thị hóa * Nhân tố quốc tế: Sự thịnh suy kinh tế quốc gia liên quan đến phát triển hay suy thối kinh tế giới, tình trạng thị trường, đất đai khơng có ngoại lệ Mối quan hệ tốt đẹp quốc gia với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đẩy nhanh giá đất lên cao ngược lại * Nhân tố kinh tế + Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên + Tình trạng thu chi tài tiền tệ: Tình trạng tài tiền tệ phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt biểu bề ngồi tình trạng tài tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, biểu thị gia tăng vốn lưu động thị trường, tức tiền nhàn rỗi xã hội tăng Vốn lưu thông thừa dẫn đến nhiều tiền mặt, tranh mua số hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất bảo tồn giá trị, nên tạo thành nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng + Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư: Theo xu gia tăng thu nhập dân cư, sau giải vấn đề ăn no mặc ấm, người có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà + Biến động vật giá: Tài sản nhà đất thời kỳ vật giá biến động thể tính bảo đảm giá trị, biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng thị trường nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá cao giá đất cao 2.1.4.2 Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế nơi có đất, đặc tính địa phương liên kết nhân tố tạo có ảnh hưởng định đến mức giá đất đai địa phương * Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân * Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thơng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu: kết cấu tổng thể mạng lưới giao thơng, cấp hạng đường, tình trạng giao thơng cơng cộng mật độ giao thông * Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn thiết bị hạ tầng thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngồi cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng cự li… * Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: môi trường nhân văn môi trường tự nhiên, bao gồm điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ nhiễm tiếng ồn * Hạn chế quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực 2.1.4.3 Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất * Diện tích: Diện tích đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn hay nhỏ khơng dễ dàng q trình sử dụng khả tài người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất * Hình dáng: Hình dáng đất đẹp vuông chữ nhật, cịn dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc khơng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để nên ảnh hưởng đến giá đất * Điều kiện sở hạ tầng: Điều kiện sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, hệ thống điện, bưu viễn thơng… * Hạn chế quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị xem nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất *Vị trí đất: Thửa đất nằm địa điểm cụ thể khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, nằm đầu đường hay góc phố có ảnh hưởng lớn đến giá đất 10 - Hình thể đất: Xác định rõ hình thù đất kèm theo thơng số chiều rộng, chiều sâu đất - Điều kiện pháp lý: Kiểm tra BĐS có giấy tờ hợp lệ khơng, có phù hợp với quy hoạch chưa - Cơ sở hạ tầng: Điều tra hệ thống điện, nước địa bàn, kết hợp điều tra thực địa đồ để xác định khu trung tâm, cơng trình cơng cộng (y tế, trường học, trung tâm hành ) - Mơi trường: điều tra trạng mơi trường có bị nhiễm khơng tiếng ồn, bụi, nước thải Các thông tin thu thập chủ yếu thông qua điều tra thực địa vấn trực tiếp người dân sống địa bàn phường - Giá bán BĐS: Giá trị BĐS quan tâm giá trị thị trường tức giá bán thị trường BĐS Nhưng để xác định giá bán thực tế khó phần lớn đất chuyển nhượng đất trống nên khơng tìm chủ sử dụng người bán người mua sợ truy thu thuế Do việc thu thập thơng tin chủ yếu từ người hàng xóm, người mơi giới BĐS gần cán địa phường - Quy hoạch: Xác định rõ khu dân cư quy hoạch ổn định, chưa quy hoạch hay không quy hoạch Các thông tin thu thập cách hỏi ý kiến cán phịng quản lý thị, phịng Tài nguyên Môi trường * Tập hợp xử lý thông tin sơ Trong thời gian năm 2008, 2009, 2010 số lượng giao dịch BĐS địa bàn phường Đồng Phú rầm rộ Theo số liệu giao dịch BĐS lưu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, năm 2008 có 216 hợp đồng chuyển nhượng, năm 2009 có 184 hợp đồng chuyển nhượng năm 2010 241 hợp đồng Do thời gian có hạn nên tơi chọn tiến hành điều tra mẫu phiếu số tuyến đường thuộc khu vực tập trung dân cư đông Sau thu thập hợp đồng loại bỏ trường hợp không hợp lệ (hợp đồng tặng cho, hợp đồng thừa kế ) tiến hành xác định mẫu phiếu điều tra dựa hợp đồng chuyển nhượng - Điều tra, bổ sung số liệu thị trường: Trong trình điều tra có thơng tin mẫu cần thiết khơng khơng có bất động sản có đủ tiêu chuẩn, cần phải điều tra, bổ 59 sung thêm số liệu thị trường thông qua phương pháp so sánh trực tiếp để hoàn chỉnh mẫu phiếu điều tra - Hoàn chỉnh số liệu mẫu phiếu điều tra: Tập hợp xử lý hoàn chỉnh loại bỏ số phiếu điều tra nghi vấn không đầy đủ thông tin Tổng hợp số lượng phiếu điều tra 129 phiếu, số phiếu phân bố tuyến đường hay biến động đất đai Chọn cặp mẫu đạt yêu cầu, dùng kết phiếu điều tra cho nhiều yếu tố so sánh khác để tiết kiệm thời gian công sức Dùng phần mềm Excel tổng hợp, lập bảng so sánh cặp phiếu biểu diễn chúng biểu đồ Các cặp phiếu điều tra chọn thể đồ màu sắc khác dựa phần mềm Microstation để thuyết minh so sánh cặp mẫu theo yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường 4.2.3.2 Phân tích liệu thị trường phát triển thông tin * Phân tích liệu bất động sản Những BĐS thu thập khơng hồn tồn đất trống mà bao gồm nhà cửa cơng trình gắn liền với đất để xác định giá trị thị trường đất phải tách giá trị nhà khỏi giá trị BĐS nghĩa phải xác định giá trị thị trường nhà Tuy nhiên trình chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng mua theo giá đất giá nhà riêng nên xác định giá trị thị trường đất đề tài khơng tính giá chi phí xây dựng nhà Mặt khác thời gian giao dịch BĐS thị trường khơng thời điểm phải quy đổi giá trị BĐS thời điểm năm 2010 Chọn cặp phiếu điều tra có yếu tố giống vị trí, hình thể, quy mơ diện tích… khác năm chuyển nhượng - Tính tốn hệ số chuyển đổi: Giá đất Giá đất / m = Diện tích đất Hệ số chuyển đổi : Giá đất mét vuông năm 2010 K 08 - 10 = 60 Giá đất mét vuông năm 2008 Giá đất mét vuông năm 2010 K 09 - 10 = Giá đất mét vuông năm 2009 Hệ số chuyển đổi giá đất qua năm sau: Hệ số chuyển đổi năm 2008-2010: chọn cặp mẫu so sánh; Hệ số K 08 - 10 = 1.44, (phụ biểu bảng 5) Hệ số chuyển đổi năm 2009-2010: chọn cặp mẫu so sánh; Hệ số K 09 - 10 = 1.37, (phụ biểu bảng 6) Qua bảng phụ biểu 5, qua điều tra khảo sát thực tế nhận thấy giá đất năm 2010 cao giá đất năm 2008 2009 khoảng 37% - 44% * Phân tích chọn mẫu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Đồng Phú Một mục tiêu đề tài xác định mơ hình giá xác định giá chuẩn vùng giá trị mối tương quan giá chuẩn với giá trị BĐS vùng giá Như phải xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Phường Đồng Phú có diện tích tự nhiên tương đối nhỏ, địa hình phẳng nên yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tác động tương đối đồng qua tuyến đường Thông qua việc điều tra, khảo sát, thực tế nhu cầu chuyển nhượng địa bàn tơi tìm yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất, là: + Yếu tố vị trí: So sánh vị trí hẻm (H1, H2, H3, H4) vị trí mặt tiền khu vực Vị trí BĐS hẻm chia theo chiều rộng hẻm, cụ thể sau: Mặt tiền đường phố: H1, Chiều rộng hẻm > 4.5m: H2, Chiều rộng hẻm từ 1.7m đến 3m: H3, Chiều rộng hẻm < 1.7m: H4, Tiêu chuẩn chọn mẫu so sánh yếu tố vị trí yếu tố cịn lại phải tương tự riêng yếu tố vị trí khác Hệ số vị trí: H2 H3 H4 KH2 = ; KH3 = ; KH4 = 61 H1 H1 H1 Trong q trình phân tích có vị trí kết sau: KH2 = 0.42 , chọn cặp mẫu so sánh, (phụ biểu bảng 7) KH3 = 0.31 , chọn cặp mẫu so sánh, (phụ biểu bảng 8) KH4 = 0.23 , chọn cặp mẫu so sánh, (phụ biểu bảng 9) Vị trí ảnh hưởng lớn đến giá đất Những đất vị trí mặt tiền có giá cao so với đất nằm vị trí hẻm thuận lợi cho việc sinh hoạt, bn bán có khả sinh lợi cao Theo kết nghiên cứu nhận thấy chiều rộng hẻm nhỏ giá đất vị trí thấp 30% - 44% giá đất vị trí mặt tiền +Yếu tố quy mơ diện tích: Quy mơ diện tích ảnh hưởng đến mục đích sử dụng khả toán thị trường Một mảnh đất có quy mơ chuẩn phù hợp với khả tốn mục đích sử dụng đất Qua điều tra thực tế tham khảo ý kiến chuyên gia thấy đất có diện tích từ 90 m2 - 140 m2 đất có số lần lặp lại nhiều, thuận lợi cho việc xây dựng chọn quy mơ chuẩn 90 m2 - 140 m2 Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh yếu tố khác phải tương đương riêng yếu tố quy mô phải khác - Tính hệ số quy mơ: Giá m2 đất có diện tích > 140 m2 Kqm > 140 m2 = Giá m2 đất có diện tích chuẩn Giá m2 đất có diện tích < 90 m2 Kqm < 90 m2 = Giá m2 đất có diện tích chuẩn Hệ số quy mơ diện tích > 140 m so với quy mơ diện tích chuẩn, chọn cặp mẫu, Kqm > 140 m2 = 0.85 (phụ biểu bảng 10a) Hệ số quy mơ diện tích < 90 m2 so với quy mơ diện tích chuẩn, chọn cặp mẫu, Kqm DT chuẩn < DT chuẩn 0.92 0.92 0.92 0.92 0.92 0.92 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 KH2 KH3 42.42 0.42 0.31 0.23 0.86 16.67 12.48 7.89 5.41 3.68 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.31 0.31 0.31 0.31 0.31 0.86 0.86 0.86 0.86 0.86 0.23 0.23 0.23 0.23 0.23 * Tính giá đất Giá đất = Đơn giá chuẩn * Diện tích khu đất * Ki (Với Ki hệ số yếu tố ảnh hưởng) 4.2.7 Kiểm tra mô hình Kiểm tra mơ hình tức kiểm tra giá chuẩn giá mơ hình thể đồ vùng giá trị, kiểm tra hệ số giá bán thị trường với giá mơ hình, hệ số cao thấp kiểm tra lại điều chỉnh cho phù hợp - Kiểm tra mơ hình với giá đất thực tế bán thị trường - So sánh giá đất thị trường với giá đất theo Quyết định số 20/2010/ QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2010 việc quy định giá loại đất nguyên tắc phân loại đường, vị trí, khu vực đất địa bàn tỉnh Quảng Bình Qua bảng 15, bảng 16 cho thấy giá đất thị trường chênh lệch cao so với giá đất theo quy định Quyết định 20 UBND tỉnh Quảng Bình (trung bình cao gấp : 2.55 lần) 4.2.8 Điều chỉnh mơ hình định giá 66 Khi xây dựng mơ hình gặp yếu tố khơng phù hợp phải tính tốn điều chỉnh lại Nếu kết kiểm tra so với kết định giá chênh lệch từ 20% đến 30% đạt yêu cầu, độ chênh lệch cao hay thấp khoảng cho phép cần phải tiến hành kiểm tra, định giá lại 4.2.9 Đánh giá kết - Đưa bảng so sánh giá đất thị trường giá đất UBND tỉnh Quảng Bình (Phụ biểu bảng 14) Nhìn chung giá đất phường Đồng Phú cao so với mặt chung thành phố Đồng Hới Vì phường nằm khu vực trung tâm, có kinh tế phát triển động cảnh quan đô thị ngày đẹp nhờ dự án cải tạo đô thị thành phố nên xu hướng giá đất ngày tăng lên, đặt biệt tuyến đường Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo có giá đất cao gấp lần giá đất UBND tỉnh quy định 67 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Phường Đồng Phú nằm khu vực trung tâm thành phố Đồng Hới, có địa hình phẳng, giao thông thuận lợi nên thuận tiện cho việc lưu thông hàng hóa, bn bán phát triển Thu nhập người dân ổn định, nhà cửa ngày khang trang, đô thị ngày chỉnh trang đẹp Bên cạnh sở hạ tầng (kỹ thuật xã hội) hồn chỉnh, mơi trường xã hội mơi trường nhân văn phát triển, môi trường an ninh trật tự ổn định tạo điều kiện thuận lợi phát triển nhiều lĩnh vực, sở ảnh hưởng làm tăng giá trị đất đai địa bàn Sự tồn song song hai giá: giá theo khung quy định Chính phủ hàng năm giá giao dịch thị trường gây hệ lụy tiêu cực tới thị trường BĐS Giá đất xác định dựa phương pháp so sánh liệu thị trường nên ta đưa mơ hình giá chuẩn phù hợp với giá thị trường, chênh lệch lớn so với giá quy định Nhà nước, điều cho thấy giao dịch đất đai gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, tạo nhiều bất cập khó khăn vấn đề giải toả đền bù Trong trình điều tra gặp nhiều khó khăn tâm lý ngưới dân cịn e ngại, khơng dám khai khai giảm giá sợ bị thu thuế, người điều tra chưa có kinh nghiệm nên thơng tin thu thập cịn chưa với thực trạng Qua trình nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Đồng Phú nhận thấy yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có khác nhau, cụ thể sau: - Giá đất phường Đồng Phú chịu ảnh hưởng yếu tố yếu tố vị trí, quy mơ, hình thể hướng đất 68 + Vị trí yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá đất Những đất mặt tiền đường phố lớn có giá cao nhiều so với đất ngõ (hẽm) đem lại hiệu sử dụng cao mặt kinh tế lẫn xã hội Kết nghiên cứu cho thấy giá đất vị trí H2 42 % giá đất vị trí H1, vị trí H3 31 % vị trí H1, vị trí H4 23 % so với vị trí H1 + Những đất có quy mơ khơng chuẩn 85 % - 90 % so với đất có quy mơ chuẩn Vì yếu tố quy mơ diện tích ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào khả chi trả người mua + Ngoài yếu tố hướng yếu tố hình thể ảnh hưởng đến giá đất Kết nghiên cứu cho thấy giá đất có hướng xấu so với giá đất có hướng tốt 92 %, giá đất có hình thể xấu 86 % giá đất có hình thể tốt Trên sở xác định yếu tố ảnh hưởng giá chuẩn đưa mô hình giá đất phường Đồng Phú góp phần phục vụ cho cơng tác đền bù giải phóng mặt tốt hơn, quản lý cơng tác thu phí nghĩa vụ tài cơng tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước Kết thể lên đồ địa vùng giá trị đơn giá đất lớn 43.15 triệu đồng /m2, đơn giá đất nhỏ 34 triệu đồng / m2 5.2 Kiến nghị - Giá đất xác định dựa phương pháp so sánh liệu thị trường có ưu điểm gần sát với giá chuyển nhượng thi trường Vì thế, ta đưa mơ hình giá chuẩn phù hợp với giá thị trường, mức giá chênh lệch lớn so với giá đất theo Quyết định khung giá đất hàng năm UBND tỉnh quy định địa bàn Do đó, UBND tỉnh Quảng Bình cần vào giá đất giao dịch địa bàn, giá đất chuyển nhượng thực tế để đưa khung giá, mức giá phù hợp, tránh thất thu ngân sách Nhà nước, đảm bảo khách, công thực giao dịch liên quan đến đất đai quyền lợi người sử dụng đất có q trình sử dụng đất - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo phương pháp so sánh liệu thị trường đảm bảo tính khoa học sát thực tế cần có quan tâm đạo chặt chẽ cấp lãnh đạo, đầu tư kinh phí, người 69 phối hợp đồng ban ngành có liên quan như: thuế, tài vật giá, xây dựng để phương pháp đưa vào sử dụng cách tốt mang lại hiệu cao - Tổ chức thực tốt quy định Nhà nước sách thuế, tăng cường kiểm tra, cập nhật, lưu trữ, quản lý cung cấp thông tin Các thông tin đất đai TTBĐS cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất để kịp thời phát xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản - Xây dựng mạng lưới thống kê sở liệu giá đất, giá bất động sản thị trường góp phần vào minh bạch thị trường bất động sản, giúp bên tham gia vào thị trường tiếp cận dễ dàng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển Đồng thời, trình định giá đất tiến hành thuận lợi có xác thực - Hiện có nhiều phương pháp định giá đất Mỗi phương pháp có ưu, nhược điểm riêng điều kiện áp dụng khác việc lựa chọn phương pháp phù hợp việc làm thiết thực 70 MỤC LỤC Trang PHẦN .68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO …………………………………………………71 71 ... chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá 18 - Bước 4: Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, ... đất/ m2 = Tổng diện tích đất Giá đất = Giá bất động sản - Giá nhà thị trường Giá nhà thị trường = Đơn giá m2 xây dựng nhà theo thị trường x diện tích xây dựng Ki: hệ số yếu tố ảnh hưởng Giá đất. .. Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” 1.2 Mục đích, u cầu 1.2.1 Mục đích - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Đồng Phú ảnh hưởng đến giá đất - Xác định yếu tố ảnh hưởng