- Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị.
4.1.1. Điều kiện tự nhiên * Vị trí địa lý
* Vị trí địa lý
Phường Đồng Phú là một đơn vị hành chính gắn liền với quá trình hình thành, phát triển của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Trải qua nhiều biến cố thăng trầm của lịch sử, Đồng Phú vẫn không ngừng phát triển để xứng đáng là một trung tâm kinh tế - xã hội của thành phố Đồng Hới. Phường Đồng Phú có địa giới hành chính được xác định như sau:
- Phía Đông giáp phường Đồng Mỹ.
- Phía Tây giáp phường Nam Lý và phường Bắc Lý. - Phía Nam giáp phường Hải Đình.
- Phía Bắc giáp xã Lộc Ninh và phường Hải Thành.
* Địa hình, địa mạo
Phường Đồng Phú có địa hình tương đối bằng phẳng, đồng ruộng xen lẫn sông, hồ, kênh rạch, độ dốc nhỏ khoảng 0.2%, cao độ trung bình 2 - 4 m, nơi thấp nhất là 0.5 m; là nơi tập trung mật độ dân cư cao cùng với các cơ sở hạ tầng kinh tế chủ yếu của thành phố, thuận lợi cho việc phát triển các lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ.
*Khí hậu thời tiết
Phường Đồng Phú nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương. Tính chất khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam, với đặc trưng khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam và có mùa đông lạnh ở miền Bắc với hai mùa rõ rệt trong năm: mùa khô và mùa mưa.
- Nhiệt độ trung bình năm là 24.40C, nhiệt độ thấp nhất (tháng 12, tháng 1) khoảng 7.8 - 9.40C, nhiệt độ cao nhất (tháng 6, tháng 7) khoảng 40.1 - 40.60C. Tổng tích nhiệt đạt trị số 8.600 - 9.000 0C; biên độ nhiệt chênh lệch ngày đêm từ 5 - 80C; số giờ nắng trung bình trong ngày là 5.9 giờ.
- Lượng mưa trung bình hằng năm từ 1.300 - 4.000 mm, phân bố không đều giữa các tháng trong năm. Mùa mưa tập trung từ tháng 9 đến tháng 11,
chiếm 75 - 80% tổng lượng mưa của cả năm, liên quan nhiều đến áp thấp nhiệt đới, hoàn lưu bão và hoạt động của gió mùa Đông Bắc, nên thường gây ngập lụt trên diện rộng. Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 8 năm sau, lượng mưa ít, trùng với mùa khô hanh nắng gắt, gắn với gió Tây Nam khô nóng, lượng bốc hơi lớn gây nên hiện tượng thời tiết cực đoan khô hạn ảnh hưởng lớn đến sản xuất và đời sống. Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 9, tháng 10 (từ 502 - 668 mm), tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 3, tháng 4 (từ 44 - 46 mm). - Độ ẩm không khí trung bình hàng năm khá cao từ 82 - 84%, ngay trong những tháng khô hạn nhất của mùa hè, độ ẩm trung bình tháng vẫn đạt trên 70% (riêng những ngày có gió phơn Tây Nam khô nóng, độ ẩm xuống thấp dưới 60%). Thời kỳ có độ ẩm cao nhất thường xảy ra vào những tháng mùa đông, khi khối không khí cực đới lục địa (gió mùa Đông Bắc) tràn về qua đường biển kết hợp khối không khí nhiệt đới biển Đông luân phiên hoạt động gây ra mưa phùn làm cho độ ẩm không khí rất lớn, thường trên 87%.
- Lượng bốc hơi bình quân trong năm khoảng 1.030 - 1.050 mm. Trong mùa mưa, do nhiệt độ không khí thấp, độ ẩm tương đối cao, nên lượng bốc hơi nhỏ (chỉ chiếm 1/5 đến 1/2 so với lượng mưa). Vào mùa khô, do nhiệt độ không khí cao, ẩm độ thấp, kết hợp với gió lớn nên cường độ bốc hơi thường lớn. Lượng bốc hơi trong các tháng từ tháng 4 đến tháng 7 cao hơn nhiều so với lượng mưa.
*Nguồn nước, thuỷ văn
- Đồng Phú có nguồn nước tự nhiên khá phong phú với chất lượng nước thích hợp cho sự phát triển của cây trồng cũng như sinh hoạt của con người. - Về thủy văn có hệ thống mương phóng thủy chảy qua địa bàn nên nguồn nước khá dồi dào
*Tài nguyên đất
Phường có diện tích đất tự nhiên là 381.43 ha trong đó đất nông nghiệp là 199.71 ha; đất phi nông nghiệp 162.69ha; diện tích đất đựợc khai thác và sử dụng triệt để. Tuy quỹ đất của địa phương bị thu hẹp nhưng đã hình thành nên các khu đất rộng do thành phố và các Ban quản lý dự án có kế hoạch chuyển quyền sẽ có các nhà đầu tư lớn tìm đến để đầu tư khai thác nhiều mô hình kinh doanh kinh tế lớn sẽ có lợi cho địa phương trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ.