- Đường loại 1: Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Hữu Cảnh.
4.2.3.2. Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin * Phân tích dữ liệu bất động sản
* Phân tích dữ liệu bất động sản
Những BĐS thu thập không hoàn toàn là đất trống mà bao gồm cả nhà cửa và các công trình gắn liền với đất do đó để xác định được giá trị thị trường của đất phải tách được giá trị nhà ra khỏi giá trị của BĐS nghĩa là phải xác định được giá trị thị trường của nhà. Tuy nhiên trong quá trình chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng mua theo giá đất và giá nhà riêng nên đã xác định được giá trị thị trường của đất vì vậy trong đề tài không tính giá chi phí xây dựng nhà.
Mặt khác thời gian giao dịch BĐS trên thị trường cũng không cùng thời điểm do đó phải quy đổi giá trị của các BĐS về cùng một thời điểm là năm 2010.
Chọn các cặp phiếu điều tra có các yếu tố giống nhau về vị trí, hình thể, quy mô diện tích… nhưng khác nhau về năm chuyển nhượng.
- Tính toán hệ số chuyển đổi: Giá đất Giá đất / m2 =
Diện tích đất Hệ số chuyển đổi :
Giá đất một mét vuông năm 2010 K 08 - 10 =
Giá đất một mét vuông năm 2008 Giá đất một mét vuông năm 2010
K 09 - 10 =
Giá đất một mét vuông năm 2009 Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm như sau:
Hệ số chuyển đổi năm 2008-2010: chọn 8 cặp mẫu so sánh; Hệ số K 08 - 10 = 1.44, (phụ biểu bảng 5).
Hệ số chuyển đổi năm 2009-2010: chọn 8 cặp mẫu so sánh; Hệ số K 09 - 10 = 1.37, (phụ biểu bảng 6).
Qua bảng phụ biểu 5, 6 và qua điều tra khảo sát thực tế tôi nhận thấy giá đất năm 2010 cao hơn giá đất năm 2008 và 2009 khoảng 37% - 44%.
* Phân tích chọn mẫu và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú
Một trong những mục tiêu của đề tài là xác định được mô hình giá trong đó xác định được giá chuẩn của vùng giá trị và mối tương quan giữa giá chuẩn với giá trị của BĐS trong vùng giá. Như vậy phải xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
Phường Đồng Phú có diện tích tự nhiên tương đối nhỏ, địa hình khá bằng phẳng nên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tác động tương đối đồng đều qua các tuyến đường. Thông qua việc điều tra, khảo sát, thực tế nhu cầu chuyển nhượng trên địa bàn tôi đã tìm ra 4 yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất, đó là:
+ Yếu tố vị trí:
So sánh vị trí hẻm (H1, H2, H3, H4) và vị trí mặt tiền trong khu vực. Vị trí BĐS trong hẻm được chia theo chiều rộng của hẻm, cụ thể như sau:
Mặt tiền đường phố: H1, Chiều rộng hẻm > 4.5m: H2,
Chiều rộng hẻm từ 1.7m đến dưới 3m: H3, Chiều rộng hẻm < 1.7m: H4,
Tiêu chuẩn chọn mẫu khi so sánh yếu tố vị trí là các yếu tố còn lại phải tương tự nhau riêng yếu tố vị trí là khác nhau.
Hệ số vị trí:
H2 H3 H4 KH2 = ; KH3 = ; KH4 =
H1 H1 H1 Trong quá trình phân tích chỉ có 3 vị trí và kết quả như sau:
KH2 = 0.42 , chọn 6 cặp mẫu so sánh, (phụ biểu bảng 7).
KH3 = 0.31 , chọn 6 cặp mẫu so sánh, (phụ biểu bảng 8). KH4 = 0.23 , chọn 5 cặp mẫu so sánh, (phụ biểu bảng 9).
Vị trí ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Những thửa đất ở vị trí mặt tiền bao giờ cũng có giá cao hơn so với thửa đất nằm ở vị trí hẻm vì nó thuận lợi cho việc sinh hoạt, buôn bán có khả năng sinh lợi cao hơn. Theo kết quả nghiên cứu nhận thấy chiều rộng của hẻm càng nhỏ thì giá thửa đất tại những vị trí đó càng thấp và chỉ bằng 30% - 44% giá đất ở vị trí mặt tiền.
+Yếu tố quy mô diện tích:
Quy mô diện tích ảnh hưởng đến mục đích sử dụng và khả năng thanh toán trên thị trường. Một mảnh đất có quy mô chuẩn sẽ rất phù hợp với khả năng thanh toán và mục đích sử dụng đất.
Qua điều tra thực tế và tham khảo ý kiến chuyên gia thì thấy rằng những thửa đất có diện tích từ 90 m2 - 140 m2là những thửa đất có số lần lặp lại nhiều, thuận lợi cho việc xây dựng do đó chọn quy mô chuẩn là 90 m2 - 140 m2.
Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác phải tương đương nhau riêng yếu tố quy mô phải khác nhau.
- Tính hệ số quy mô:
Giá 1 m2 đất có diện tích > 140 m2 Kqm > 140 m2 =
Giá 1 m2 đất có diện tích chuẩn Giá 1 m2 đất có diện tích < 90 m2 Kqm < 90 m2 =
Giá 1 m2 đất có diện tích chuẩn
Hệ số quy mô diện tích > 140 m2 so với quy mô diện tích chuẩn, chọn 6 cặp mẫu, Kqm > 140 m2 = 0.85 (phụ biểu bảng 10a).
Hệ số quy mô diện tích < 90 m2 so với quy mô diện tích chuẩn, chọn 5 cặp mẫu, Kqm <90 m2 = 0.90 (phụ biểu bảng 10b).
Qua bảng phụ biểu 10a và 10b ta thấy những thửa đất có quy mô không chuẩn chỉ bằng 85% - 90% so với giá của những mảnh đất có quy mô chuẩn. Điều này chứng tỏ khi mua đất người ta cũng rất quan tâm đến quy mô thửa
đất. Quy mô quá nhỏ thì không thuận lợi cho việc sản xuất kinh doanh và sinh hoạt, quy mô quá lớn thì không đủ khả năng thanh toán. Do đó những thửa đất có quy mô chuẩn sẽ có giá cao hơn.
+ Yếu tố hướng
Tâm lý của con người về hướng tốt, hướng xấu có ảnh hưởng lớn đến giá cả bất động sản, nhìn chung những thửa đất có hướng tốt đều có giá trị cao hơn. Chọn hướng tốt là hướng Đông, Nam, Đông Nam và Đông Bắc.
hướng xấu là hướng Tây, Bắc, Tây Nam và Tây Bắc. Hệ số hướng:
Giá đất / m2 thửa đất có hướng xấu Khướng =
Giá đất / m2 thửa đất có hướng tốt
Chọn 7 cặp phiếu so sánh. Khướng = 0.92 (phụ biểu bảng 12).
Qua bảng phụ biểu ta thấy yếu tố hướng cũng có ảnh hưởng tới giá đất trong khu vực, tuy nhiên ảnh hưởng của yếu tố hướng thửa đất không lớn.
+ Yếu tố hình thể
Trong khu vực nghiên cứu có các loại hình thể sau:
- Hình thể tốt: hình chữ nhật, hình vuông, hoặc tứ giác mở rộng phía sau. Đây là những hình thể được ưa chuộng vì nó thuận lợi trong việc thiết kế nhà cửa, các công trình kiến trúc và phù hợp với tâm lý người mua.
- Hình thể xấu: là những hình thể như hình đa giác (hình gấp khúc, hình zích zắc…), tứ giác có mặt sau nhỏ dần.
Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác tương đương nhau nhưng yếu tố hình thể là khác nhau.
Giá đất / m2 của thửa đất có hình thể xấu Kht =
Giá đất / m2 của thửa đất có hình thể tốt
Chọn 5 cặp mẫu so sánh, kết quả là: Kht = 0.86 (phụ biểu bảng 11).
Qua bảng phụ biểu 11 ta thấy những thửa đất có hình thể xấu giá đất chỉ bằng 86% so với giá của những mảnh đất có hình thể tốt. Điều này chứng tỏ khi mua đất người ta cũng rất quan tâm đến hình thể thửa đất. Hình thể xấu
thì không thuận lợi cho việc sản xuất kinh doanh và sinh hoạt và bố trí các công trình xây dựng. Do đó những thửa đất có hình thể tốt sẽ có giá cao hơn.