Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý thông tin giá tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”

Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý thông tin giá tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”MỤC LỤCPHẦN 1: MỞ ĐẦU11.1. Đặt vấn đề11.2. Mục đích11.3. Yêu cầu của đề tài2PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU32.1. Đất đai32.2. Quản lý đất đai32.2.1. Khái niệm quản lý32.2.2. Khái niệm quản lý đất đai42.3. Giá đất42.3.1. Khái niệm giá đất42.3.2. Đặc điểm của giá đất52.3.3. Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất52.4. Định giá đất72.4.1. Khái niệm định giá đất72.4.2. Yêu cầu của định giá đất82.4.3. Vai trò của định giá đất92.4.4. Các nguyên tắc định giá đất102.4.5. Các phương pháp định giá đất112.5. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất122.6. Giới thiệu phần mềm ArcGIS 10.2132.6.1. Giới thiệu cơ bản132.6.2. Cấu trúc dữ liệu của ArcGIS142.6.3. Các chức năng của phần mềm ArcGIS152.7. Cơ sở dữ liệu trong ArcGIS152.8. Khái quát chung về tình hình ứng dụng GIS trên thế giới, ở Việt Nam và tỉnh Quảng Bình162.8.1. Các ứng dụng của GIS trên thế giới162.8.2. Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam182.8.3. Các ứng dụng của GIS tại Quảng Bình19PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU203.1. Đối tượng nghiên cứu203.2. Phạm vi nghiên cứu203.3. Nội dung nghiên cứu203.4. Phương pháp nghiên cứu203.5. Cách thực hiện213.6. Các số liệu cần thu thập223.6.1. Số liệu phi hình học223.6.2. Số liệu hình học223.7. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú22PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU234.1. Khái quát tình hình cơ bản của phường Đồng Phú234.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội234.1.2. Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới264.1.3. Thực trạng giá đất phường Đồng Phú năm 2013304.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất314.1.5. Thực trạng thị trường bất động sản phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới344.2. Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin giá đất344.2.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian344.2.2. Xây dựng dữ liệu phi hình học394.3. Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý hệ thống thông tin giá đất434.3.1. Liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ434.3.2. Quản lý thông tin thuộc tính444.3.3. Quản lý thông tin bản đồ474.4. Ứng dụng phần mềm ArcGIS để khai thác hệ thống thông tin giá đất494.4.1. Tra cứu, tìm kiếm thông tin giá đất494.4.2. Xuất bảng dữ liệu ra Excel524.3.3. Ứng dụng tìm kiếm giá đất theo năng lực tài chính của người tham gia vào thị trường bất động sản544.4.4. Ứng dụng trong công tác giải tỏa đền bù, công tác thu thuế, công tác thế chấp hay vay vốn cho các ngân hàng554.4.5. Thành lập bản đồ chuyên đề554.5. Những ưu điểm và tồn tại của ứng dụng phần mềm ArcGIS trong việc lập và quản lý hệ thống thông tin giá đất594.5.1. Ưu điểm594.5.2. Nhược điểm60PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ615.1. Kết luận615.2. Kiến nghị61PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO63PHẦN 7: PHỤ LỤC64

L? i C? m ? n

Trong thời gian học tập tại trường Đại học Nông Lâm – Huế, tôi đã nhận được trang bị kiến thức cho đến ngày thực tập tốt nghiệp và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm Huế, các thầy cô Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp đã trực tiếp truyền bá những kiến thức cơ bản để tôi có thể hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình

Tôi xin chân thành cảm ơn các anh, chị cán bộ Sở Tài nguyên

và môi trường tỉnh Quảng Bình đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin cảm ơn Th.S Nguyễn Xuân Hào đã hướng dẫn tận tình và xuyên suốt quá trình thực hiện luận văn

Ngoài ra để hoàn thành được đề tài này tôi đã nhận được sự giúp

đỡ và tạo điều kiện của gia đình và đông đảo bạn bè, qua đây tôi xin chân thành cảm ơn!

Do kiến thức và năng lực có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong được sự góp ý của quý thầy cô giáo để đề tài được hoàn thiện hơn

Huế, ngày 22 tháng 05 năm 2014

Sinh viên thực hiện

Hà Nhật Đức

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Giá đất các loại đường trên địa bàn phường phú năm 2014 28

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phường Đồng Phú năm 2013 33

Bảng 4.3 Bảng cấu trúc cơ sở dữ liệu 41

Bảng 4.4 Phân loại mức giá đất theo giá nhà nước năm 2014 56

Bảng 4.5 Phân loại mức giá đất theo thị trường năm 2014 56

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 4.1 Vị trí phường Đồng Phú trong thành phố Đồng Hới 23

Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất phường Đồng Phú năm 2013 32

Hình 4.3 Mở file bản đồ bằng Microstation 35

Hình 4.4 Trộn file trong Microstation 35

Hình 4.5 Cửa sổ trộn file 36

Hình 4.6 File bản đồ sau khi trộn 36

Hình 4.7 Tạo topology 37

Hình 4.8 Nhãn thửa sau khi bẻ 37

Hình 4.9 Màn hình khi khởi đông ArcGIS 38

Hình 4.10 Bản đồ sau khi Add vào ArcGIS 39

Hình 4.11 Bảng thông tin thửa đất 40

Hình 4.12 Tạo thêm trường dữ liệu Add Field 41

Hình 4.13 Các trường thông tin khi được tạo mới 42

Hình 4.14 Bảng thông tin các thửa đất sau khi nhập 43

Hình 4.15 Sự liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ 44

Hình 4.16 Hộp thoại thoại Select by Attributes 45

Hình 4.17 Hộp thoại Table Font Appearance 46

Hình 4.18 Hộp thoại Find and Replace 46

Hình 4.19 Hộp thoại Statistics 47

Hình 4.20 Khai thác thông tin qua nút Identyfi 49

Hình 4.21 Hộp thoại Select 50

Hình 4.22 Hộp thoại Find 51

Hình 4.23 Hộp thoại Find sau khi nhập thông tin tìm kiếm 51

Hình 4.24 Bảng các thửa đất được chọn 52

Hình 4.25 Hộp thoại table to excel 53

Hình 4.26 Sau khi chuyển sang phần mềm Excel 53

Hình 4.27 Lựa chọn thửa đất theo khả năng tài chính 54

Hình 4.28 Kết quả của việc tìm kiếm khoảng giá của thửa đất 54

Hình 4.29 Bảng dữ liệu sau khi nhập mức giá 57

Hình 4.30 Cửa sổ layer Properties 58

Hình 4.31 Bản đồ giá đất theo giá nhà nước 58

Hình 4.32 Bản đồ giá đất theo giá thị trường 59

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích 1

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Đất đai 3

2.2 Quản lý đất đai 3

2.2.1 Khái niệm quản lý 3

2.2.2 Khái niệm quản lý đất đai 4

2.3 Giá đất 4

2.3.1 Khái niệm giá đất 4

2.3.2 Đặc điểm của giá đất 5

2.3.3 Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 5

2.4 Định giá đất 7

2.4.1 Khái niệm định giá đất 7

2.4.2 Yêu cầu của định giá đất 8

2.4.3 Vai trò của định giá đất 9

2.4.4 Các nguyên tắc định giá đất 10

2.4.5 Các phương pháp định giá đất 11

2.5 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất 12

2.6 Giới thiệu phần mềm ArcGIS 10.2 13

2.6.1 Giới thiệu cơ bản 13

2.6.2 Cấu trúc dữ liệu của ArcGIS 14

2.6.3 Các chức năng của phần mềm ArcGIS 15

2.7 Cơ sở dữ liệu trong ArcGIS 15

2.8 Khái quát chung về tình hình ứng dụng GIS trên thế giới, ở Việt Nam và

tỉnh Quảng Bình 16

2.8.1 Các ứng dụng của GIS trên thế giới 16

2.8.2 Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam 18

2.8.3 Các ứng dụng của GIS tại Quảng Bình 19

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 Đối tượng nghiên cứu 20

3.2 Phạm vi nghiên cứu 20

3.3 Nội dung nghiên cứu 20

3.4 Phương pháp nghiên cứu 20

3.5 Cách thực hiện 21

3.6 Các số liệu cần thu thập 22

3.6.1 Số liệu phi hình học 22

3.6.2 Số liệu hình học 22

3.7 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú 22

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23

4.1 Khái quát tình hình cơ bản của phường Đồng Phú 23

4.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 23

4.1.2 Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới 26

4.1.3 Thực trạng giá đất phường Đồng Phú năm 2013 30

4.1.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất 31

4.1.5 Thực trạng thị trường bất động sản phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới 34

4.2 Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin giá đất 34

4.2.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 34

4.2.2 Xây dựng dữ liệu phi hình học 39

4.3 Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý hệ thống thông tin giá đất 43

4.3.1 Liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ 43

4.3.2 Quản lý thông tin thuộc tính 44

4.3.3 Quản lý thông tin bản đồ 47

4.4 Ứng dụng phần mềm ArcGIS để khai thác hệ thống thông tin giá đất 49

4.4.1 Tra cứu, tìm kiếm thông tin giá đất 49

4.4.2 Xuất bảng dữ liệu ra Excel 52

4.3.3 Ứng dụng tìm kiếm giá đất theo năng lực tài chính của người tham gia vào thị trường bất động sản 54

4.4.4 Ứng dụng trong công tác giải tỏa đền bù, công tác thu thuế, công tác thế chấp hay vay vốn cho các ngân hàng 55

4.4.5 Thành lập bản đồ chuyên đề 55

4.5 Những ưu điểm và tồn tại của ứng dụng phần mềm ArcGIS trong việc lập và quản lý hệ thống thông tin giá đất 59

4.5.1 Ưu điểm 59

4.5.2 Nhược điểm 60

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

5.1 Kết luận 61

5.2 Kiến nghị 61

PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

PHẦN 7: PHỤ LỤC 64

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, văn minh, quốc phòng Đất đai dưới sự tác động và đầu tư của con người sẽ trở nên có giá trị Khi nhu cầu sử dụng đất đai của con người ngày càng tăng mà quỹ đất có hạn khi đó sẽ gây áp lực lên đất đai

Hiện nay, với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh và mạnh dẫn đến đất đai ngày một nóng bỏng và đất có giá ngày càng tăng Giá đất và việc giải quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… nên giá đất khác nhau tùy theo từng yếu tố vì thế khó khăn trong việc xác định giá đất Ở nước ta hiện nay tồn tại hai loại giá đất là giá đất do nhà nước ban hành hàng năm và giá đất thị trường Hai loại giá đất này có sự chênh lệch

về giá nên gây khó khăn cho việc quản lý đât đai Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường đất đai Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng bộ dữ liệu giá đất nhằm giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn trong quản lý

Như vậy cần phải có một công cụ hỗ trợ cho việc định giá đất nhằm phục

vụ việc quản lý đất đai tốt hơn Bên cạnh đó thì công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai Đặc biệt phần mềm ArcGIS được xem là mới và được đánh giá là công cụ có nhiều công năng giúp cho việc xử lý, truy xuất và cập nhật thông tin thuận lợi dễ dàng trên bản đồ

Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của vấn đề, với mong muốn đóng góp một phần trong công tác quản lý thông tin giá đất tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài “Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý thông tin giá tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”

1.2 Mục đích

- Sử dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý và khái thác thông tin giá đất

- Xây dựng được bản đồ giá đất và các thông tin thửa đất

- Quản lý thông tin giá đất

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Hệ thống tài liệu phải tuân thủ theo các quy định hiện hành trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Hệ thống cơ sở dữ liệu phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, cập nhật đơn giản

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Đất đai

Có thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không chỉ trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân gian lẫn cuộc sống thường nhật Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người và phát triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với

sự vĩnh hằng của trái đất

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật

và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [7]

2.2 Quản lý đất đai

2.2.1 Khái niệm quản lý

Có nhiều khái niệm quản lý khác nhau, chúng ta có thể tham khảo nhiều khái niệm để hiểu rõ hơn về bản chất của quản lý

- Quản lý là nghệ thuật dẫn dắt, định hướng, hoặc là mô tả quá trình lãnh đạo và định hướng một phần hoặc toàn bộ một tổ chức thông qua việc sử dụng

và điều khiển các dạng tài nguyên (nhân lực, tài chính, …)

- Là quá trình tổ chức trong đó bao gồm lập kế hoach chiến lược, thiết lập mục tiêu, quản lý tài nguyên, sử dụng nhân lực và tài tính cần thiết cho việc đạt các mục tiêu và kết quả đang đo lường

- Là quá trình đạt được mục tiêu của một tổ chức bằng cách tập hợp các dạng tài nguyên nhân lực, tài chính, tự nhiên, trong một sự kết hợp tối đa và tạo

ra các quyết định tốt nhất cho tổ chức trong khi cân nhắc môi trường hoạt động của nó

Tóm lại Quản lý là quá trình sử dụng các dạng tài nguyên và dẫn dắt các hoạt động nhằm đạt được mục tiêu và kết quả dự kiến với hiệu quả cao nhất [8]

2.2.2 Khái niệm quản lý đất đai

Quản lý đất đai (Land administration - địa chính): Theo định nghĩa của Liên Hợp Quốc: Là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất (Land administration guidelines - 1996) chỉ dẫn về quản lý hành chính đất đai

Là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến cả

2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

Quản lý đất đai (Land management): là quản lý tài nguyên đất, được xem xét trên cả phương diện môi trường và kinh tế [2]

2.3 Giá đất

2.3.1 Khái niệm giá đất

Ở những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Theo khoản 23, điều 4 Luật đất đai 2003 nêu: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

Giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Như vậy, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Giá đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung

cùng cấp thông qua và được UBND cấp tỉnh ban hành công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ), tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự

án có sử dụng đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây ra thiệt hại cho Nhà nước

- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ [4]

2.3.2 Đặc điểm của giá đất

- Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

- Giá đất không giống nhau về thời gian, việc hình thành giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sanh với nhau

- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì nó không phải là sản phẩm lao động của con người mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư

- Giá đất có xu hướng tăng lên và được quyết định bởi nhu cầu về đất đai của con người Nguyên nhân là do: tính khan hiếm của đất đai đã làm cung ít co dãn Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, kinh tế-xã hội đang trên đà phát triển

đã làm cho giá đất ngày càng tăng Đồng thời, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn

xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí như trong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau [3]

2.3.3 Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

2.3.3.1 Nhân tố nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình có ảnh hưởng đến giá đất

a Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

b Tố chất nhân khẩu: Là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật

tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên

c Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình (do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên [3]

do đó kéo theo giá đất tăng lên

c Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu do người đầu cơ tranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

d Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện

ở hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [3]

2.3.3.3 Nhân tố quốc tế

a Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước bùng phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại

b Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến

2.3.3.4 Nhân tố kinh tế

a Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

b Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau Nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay

ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất có liên quan mật thiết với nhau

c Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,

là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

d Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập của dân cư tăng thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

e Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao

f Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Vì vậy việc biến động mức lãi suất cũng ảnh hưởng đến giá đất [3]

2.4 Định giá đất

2.4.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp

để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Đối với Việt Nam, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất

2.4.2 Yêu cầu của định giá đất

Đất đai tuy có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường Do đó, định giá đất phải có phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Định giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định của hai bên giao dịch Có thể nói rằng, giá cả đất đai được hình thành từ thị trường Nếu nhà đầu tư không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ, hiện tại và tương lai sẽ không định được giá cả công bằng, chính xác và khách quan

Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ Ví dụ: Quy hoạch thành phố, thị trấn của Chính phủ có ảnh hưởng to lớn đến giá đất Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng giá trị của nó lên năm hay mười lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó công bằng và hợp lý

Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể khác nhau

đất đai và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá

Giá đất được xác định do công tác định giá là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định ra của thời điểm nào, thì giá đó không có ý nghĩa [7]

2.4.3 Vai trò của định giá đất

Định giá đất đai bao giờ cũng gắn với một thửa đất cụ thể và tại một thời điểm xác định Không thể định giá đất đai nếu không gắn với không gian xác định, cũng như không thể định giá của thửa đất tại một thời điểm mà kết quả đúng với mọi thời điểm khác Giá của một mảnh đất được xác định trên thị trường tại một thời điểm xác định là điều kiện cần và đủ để người định giá tiến hành công việc định giá Tuy nhiên mọi cuộc định giá đất đai đều có chung một mục tiêu, đó

là xác định giá của đất đai trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá của mảnh đất đó cần được xác định

là loại giá trị nào (giá trị thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng) và nhằm phục vụ cho mục đích là gì (để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để khi tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất…, hay làm cơ sở cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…)

Như vậy, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:

+ Định giá đất là cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất đai, góp phần ổn định thị trường đất đai

+ Định giá đất là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất đai như: cho thuê, thế chấp, cầm cố

+ Định giá đất là cơ sở để đền bù đất đai khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi đất

+ Định giá đất là cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về

sư dụng đất

+ Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai [7]

2.4.4 Các nguyên tắc định giá đất

2.4.4.1 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập

Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập bao gồm:

Về mặt vật chất: Thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất

Về mặt pháp luật: Phải hợp pháp và được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

Về mặt sử dụng: Cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

Về mặt thời gian: Có thời gian thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất Đất được sử dụng hợp pháp, tạo ra khả năng thu nhập ròng lớn nhất và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Ngoài ra còn thể hiện dưới dạng các tiện lợi khác không thể hiện bằng tiền, ví dụ: An ninh tốt, môi trường trong lành… [6]

2.4.4.3 Nguyên tắc thay đổi

Bao gồm những thay đổi:

- Về chính sách đất đai của Nhà nước

- Về sự biến động của thị trường đất đai

- Về nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần ngày càng tăng

- Về thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi của con người

- Xu thế về quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư đối với đất đai

Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá cho phù hợp tại thời điểm định giá Ví dụ: Chất lượng của đất trồng trọt thay đổi bởi sự đầu tư cải tạo của con người [6]

2.4.4.4 Nguyên tắc phù hợp

Thể hiện giữa mục đích đầu tư vào đất với mục đích sử dụng đất Khi định giá phải căn cứ vào mục đich sử dụng chính của đất đó để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

Ví dụ: Có một thửa đất đang được sử dụng để làm cửa hàng thương mại không thể định giá trên cơ sở giá trị sử dụng đất vào mục đích trồng trọt [6]

2.4.4.5 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [6]

2.4.5 Các phương pháp định giá đất

Các phương pháp định giá đất dựa trên Thông tư số 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-

CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Theo hướng dẫn của Thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng dư, cụ thể:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá

để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

2.5 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất

Theo Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004: Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác tại

đô thị như: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất

để định giá

Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị Đô thị được phân thành 6

loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước

Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V Phân loại đường phố:

Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có

số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các lọai đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại

2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền)

có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

2.6 Giới thiệu phần mềm ArcGIS 10.2

2.6.1 Giới thiệu cơ bản

ArcGIS là hệ thống GIS hàng đầu hiện nay, cung cấp một giải pháp toàn diện từ thu thập, nhập số liệu, chỉnh lý, phân tích và phân phối thông tin trên mạng Internet tới các cấp độ khác nhau như CSDL địa lý cá nhân hay CSDL của các doanh nghiệp Về mặt công nghệ, hiện nay các chuyên gia GIS coi công nghệ ESRI là một giải pháp mang tính chất mở, tổng thể và hoàn chỉnh, có khả năng khai thác hết các chức năng của GIS trên các ứng dụng khác nhau như: desktop (ArcGIS Desktop), máy chủ (ArcGIS Server), các ứng dụng Web

(ArcIMS, ArcGIS Online), hoặc hệ thống thiết bị di động (ArcPAD) và có khả năng tương tích cao đối với nhiều loại sản phẩm của nhiều hãng khác nhau

ArcGIS cho phép người sử dụng thực hiện những chức năng của Gis ở bất

cứ nơi nào họ muốn: trên màn hình, máy chủ, trên web… Phần mềm ArcGIS Destop bao gồm 3 ứng dụng chính sau:

- ArcMap

+ ArcMap để xây dựng, hiển thị, xử lý và phân tích các bản đồ

+ Tạo các bản đồ từ rất nhiều các loại dữ liệu khác nhau

+ Truy vấn dữ liệu không gian để tìm kiếm và hiểu mối liên hệ giữa các đối tượng không gian

+ Khai thác và tìm kiếm dữu liệu

+ Xác định hệ thống tọa độ cho cơ sở dữu liệu

- ArcToolbox

+ ArcToolbox cung cấp các công cụ để xử lý, xuất nhập các dữu liệu từ các định dạng khác như Mapinfo, Microstation, AutoCad…

2.6.2 Cấu trúc dữ liệu của ArcGIS

- Dữ liệu lưu trữ trong ArcGIS được lưu trữ ở 3 dạng: shapefile, coverages, geodatabase

+ Shape files: lưu trữ cả dữ liệu không gian lẫn dữ liệu thuộc tính Tuỳ thuộc vào các loại đối tượng không gian mà nó lưu trữ, Shape files sẽ được hiển thị trong ArcCatolog bằng 1 trong 3 biểu tượng sau:

Về thực chất shape file không phải là 1 file mà là 5-6 file có tên giống nhau nhưng đuôi khác nhau Ba file quan trọng nhất của shape file là các file có đuôi:

*.shp – chứa các đối tượng không gian (Geometry)

*.dbf – bảng thuộc tính

*.shx – chỉ số để liên kết đối tượng với bảng thuộc tính

*.prj – xác định hệ quy chiếu của shape file

+ Coverages: lưu trữ các dữ liệu không gian, thuộc tính và topology Các

dữ liệu không gian được hiển thị ở dạng điểm, đường, vùng và ghi chú

+ GeoDatabase: là một CSDL được chứa trong một file có đuôi là *.mdb Khác với shape file, GeoDatabase cho phép lưu giữ topology của các đối tượng Cấu trúc của GeoDatabase như sau:

Trong GeoDatabase có 1 hay nhiều Feature Dataset Feature Dataset là một nhóm các loại đối tượng có chung một hệ quy chiếu và hệ toạ độ Một Feature Dataset có thể chứa một hay nhiều Feature class Feature class chính là đơn vị chứa các đối tượng không gian của bản đồ và tương đương với 1 layer trong Arcmap Mỗi Feature class chỉ chứa một đối tượng ( polygon –vùng, line-đường, point-điểm) Một Feature class sẽ được gắn với 1 bảng thuộc tính (Attribute Table) Khi bạn tạo Feature class thì bảng thuộc tính cũng được tự động tạo theo

2.6.3 Các chức năng của phần mềm ArcGIS

- Tạo và chỉnh sửa dữ liệu tích hợp (dữ liệu không gian tích hợp với dữ liệu thuộc tính), cho phép sử dụng nhiều loại định dạng dữ liệu khác nhau thậm chí cả những dữ liệu lấy từ Internet

- Truy vấn dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ nhiều nguồn và bằng nhiều cách khác nhau

- Hiển thị, truy vấn và phân tích dữ liệu không gian kết hợp với dữ liệu thuộc tính

- Thành lập bản đồ chuyên đề và các bản in có chất lượng trình bày chuyên nghiệp

2.7 Cơ sở dữ liệu trong ArcGIS

ArcGIS lưu trữ và quản lý dữ liệu địa lý ở nhiều khuôn dạng Ba mô hình

dữ liệu cơ bản mà ArcGIS sử dụng là vector, raster, và TIN Ngoài ra, người dùng có thể nhập dữ liệu bảng vào GIS

- Vector model

Một cách để biểu diễn các hiện tượng địa lý là dùng points, lines, và polygons Cách biểu diễn thế giới như thế này được gọi là mô hình dữ liệu vector Mô hình vector được dùng chủ yếu để mô tả và lưu trữ những đối tượng

rời rạc như nhà, đường ống dẫn, đường bao thửa Points là cặp tọa độ x,y Lines là tập hợp của các tọa độ định nghĩa một hình dạng Polygons là tập hợp các tọa độ khai báo cho đường bao của một vùng Tọa độ thông thường là một cặp (x,y) hay bộ ba (x,y,z) với z và giá trị biểu diễn cho độ cao ArcGIS lưu dữ liệu vector trong các lớp đối tượng (feature classes) và trong tập hợp của các lớp đối tượng quan hệ tôpô Các thuộc tính của đối tượng được lưu trong bảng ArcGIS sử dụng 3 mô hình vector để biểu diễn dữ liệu đặc trưng là: coverages, shapefiles, và geodatabases

mô hình) Grid có thể được tạo từ dữ liệu vector Grids có thể chứa các dữ liệu liên tục, như một lớp bề mặt Chúng có thể lưu giữ các thông tin thuộc chủ đề và thuộc tính của chủ đề Ví dụ, ảnh grid về kiểu phân bố thực vật lưu giữ số hiệu

mã hóa cho từng loại thực vật, tên loại thực vật Kích thước ô ảnh càng nhỏ, thì bản đồ có độ chính xác càng cao và càng chi tiết Tuy nhiên, sẽ làm tăng kích thước file ảnh

2.8.1 Các ứng dụng của GIS trên thế giới

Vì GIS được thiết kế như một hệ thống chung để quản lý dữ liệu không

nhiên như quy hoạch đô thị, quản lý nhân lực, nông nghiệp, điều hành hệ thống công ích, lộ trình, nhân khẩu, bản đồ, giám sát vùng biển, cứu hỏa và bệnh tật Trong phần lớn lĩnh vực này, GIS đóng vai trò như một công cụ hỗ trợ quyết định cho việc lập kế hoạch hoạt động

- Môi trường

Theo những chuyên gia GIS kinh nghiệm nhất thì có rất nhiều ứng dụng

đã phát triển trong những tổ chức quan tâm đến môi trường Với mức đơn giản nhất thì người dùng sử dụng GIS để đánh giá môi trường, ví dụ như: vị trí và thuộc tính của cây rừng Ứng dụng GIS với mức phức tạp hơn là dùng khả năng phân tích của GIS để mô hình hóa các tiến trình xói mòn đất, sự lan truyền ô nhiễm trong môi trường khí hay nước, hoặc sự phản ứng của một lưu vực sông dưới sự ảnh hưởng của một trận mưa lớn Nếu những dữ liệu thu thập gắn liền với đối tượng vùng và ứng dụng sử dụng các chức năng phân tích phức tạp thì

mô hình dữ liệu dạng ảnh (raster) có khuynh hướng chiếm ưu thế

- Khí tượng thủy văn

Trong lĩnh vực này GIS được dùng như là một hệ thống đáp ứng nhanh, phục vụ chống thiên tai như lũ quét ở vùng hạ lưu, xác định tâm bão, dự đoán các luồng cháy, xác định mức độ ngập lụt, từ đó đưa ra các biện pháp phòng chống kịp thời… vì những ứng dụng này mang tính phân tích phức tạp nên mô hình dữ liệu không gian ở dạng ảnh (raster) chiếm ưu thế

- Nông nghiệp

Những ứng dụng đặc trưng: Giám sát thu hoạch, quản lý sử dụng đất, dự báo

về hành hóa, nghiên cứu về đất trồng, kế hoạch tưới tiêu, kiểm tra nguồn nước

- Dịch vụ tài chính

GIS được sử dụng trong lĩnh vực dịch vụ tài chính tương tự như là một ứng dụng đơn lẻ Nó đã từng được áp dụng cho việc xác định vị trí những chi nhánh mới của ngân hàng Hiện nay, việc sử dụng GIS đang tăng lên trong lĩnh vực này, nó là một công cụ đánh giá rủi ro và mục đích bảo hiểm, xác định với

độ chính xác cao hơn những khu vực có độ rủi ro lớn nhất hay thấp nhất Lĩnh vực này đòi hỏi những dữ liệu cơ sở khác nhau như là hình thức vi phạm luật pháp, địa chất học, thời tiết và giá trị tài sản

- Y tế

Ngoại trừ những ứng dụng đánh giá, quản lý mà GIS hay được dùng, GIS còn có thể áp dụng trong lĩnh vực y tế Ví dụ như, nó chỉ ra được lộ trình nhanh

nhất giữa vị trí hiện tại của xe cấp cứu và bệnh nhân cần cấp cứu, dựa trên cơ sở dữ liệu giao thông GIS cũng có thể được sử dụng như là một công cụ nghiên cứu dịch bệnh để phân tích nguyên nhân bộc phát và lây lan bệnh tật trong cộng đồng

- Bán lẻ

Phần lớn siêu thị vùng ngoại ô được xác định vị trí với sự trợ giúp của GIS GIS thường lưu trữ những dữ liệu về kinh tế - xã hội của khách hàng trong một vùng nào đó Một vùng thích hợp cho việc xây dựng một siêu thị có thể được tính toán bởi thời gian đi đến siêu thị và mô hình hóa ảnh hưởng của những siêu thị cạnh tranh GIS cũng được dùng cho việc quản lý tài sản và tìm đường phân phối hàng hóa ngắn nhất

- Giao thông

GIS có khả năng ứng dụng đáng kể trong lĩnh vực vận tải Việc lập kế hoạch

và duy trì cơ sở hạ tầng giao thông rõ ràng là một ứng dụng thiết thực, nhưng giờ đây có sự quan tâm đến một lĩnh vực mới là ứng dụng định vị trong vận tải hàng hải, và hải đồ điện tử Loại hình đặc trưng này đòi hỏi sự hỗ trợ của GIS

- Các dịch vụ điện, nước, gas, điện thoại…

Những công ty trong lĩnh vực này là những người dùng GIS linh hoạt nhất, GIS được dùng để xây dựng những cơ sở dữ liệu là cái thường là nhân tố chiến lược công nghệ thông tin của các công ty trong lĩnh vực này Dữ liệu vector thường được dùng trong các lĩnh vực này, những ứng dụng lớn nhất trong lĩnh vực này là Automated Mapping và Facility Management (AM-FM) AM-

FM được dùng để quản lý các đặc điểm và vị trí của các cấp, valve… Những ứng dụng đòi hỏi nhưng bản đồ số với độ chính xác cao [5]

2.8.2 Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam

Hiện nay GIS có rất nhiều các ứng dụng trong tất cả các lĩnh vực tự nhiên

và xã hội ở nước ta, có thể kể ra một số ứng dụng cụ thể sau:

- Quản lý và lập kế hoạch mạng lưới đường phố: Bao gồm các chức năng tìm kiếm địa chỉ, tìm vị trí khi biết trước địa chỉ đường phố, điều khiển đường

đi, lập kế hoạch lưu thông xe cộ, phân tích vị trí, chọn địa điểm xây dựng các công trình công cộng

- Giám sát tài nguyên, thiên nhiên và môi trường: Bao gồm các chức năng quản lý sông ngòi, các vùng lụt, vùng đất nông nghiệp, có mưa, đất rừng; phân tích tác động môi trường; vị trí của các công trình công cộng

- Quản lý đất đai: bao gồm các chức năng lập kế hoạch vùng, miền sử dụng đất, quản lý nước tưới tiêu, kiến trúc mặt bằng sử dụng đất

- Quản lý và lập kế hoạch các dịch vụ công cộng: Bao gồm các chức năng tìm địa điểm cho các công trình ngầm, cân đối tải điện, lập kế hoạch bảo dưỡng các công trình công cộng

- Phân tích tổng điều tra dân số, lập bản đồ các dịch vụ y tế, bưu điện Hiện nay ở nước ta các phần mềm GIS được sử dụng rất đa dạng, chủ yếu

là các phần mềm thương mại nhập ngoại như ArcInfo, ArcView, ArcGIS, MGE, Geomedia, Mapinfo, IL WIS [5]

2.8.3 Các ứng dụng của GIS tại Quảng Bình

Hiện nay, tỉnh Quảng Bình đang ứng dụng công nghệ GIS khá phổ biến

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS để quản lý giá đất

- Các thông tin, dữ liệu về đất đai và giá đất phường Đồng Phú

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về thời gian: Từ ngày 02/01/2013 đến ngày 06/05/2014

- Về không gian: phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất

và quản lý đất đai của phường Đồng Phú

- Nghiên cứu các văn bản có liên quan đến việc định giá đất, thực trạng ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai trên địa bàn

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xây dự bộ dữ liệu về giá đất

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ chuyên đề

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý thông tin giá đất

- Nghiên cứu các hình thức khai thác thông tin giá đất trong phần mềm ArsGis

- Thu thập giá đất thị trường và so sánh giá đất thị trường với giá đất nhà nước

3.4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu

Áp dụng phương pháp này để thu thập số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai, thực trạng thị trường bất động sản, bản đồ để phục vụ cho việc thực hiện đề tài

- Phương pháp phỏng vấn điều tra

Phương pháp này dùng để điều tra trực tiếp thực địa, đến nhà chủ sử dụng thu thập số liệu hoặc hỏi các hộ xung quanh hay cán bộ địa chính, hoặc hỏi những người mua giới bất động sản, từ đó thu thập được các số liệu, tài

Các thông tin điều tra theo từng yếu tố, thông tin trên phiếu điều tra bao gồm: Họ và tên chủ hộ; địa chỉ; số hiệu thửa đất; loại đường; mục đích sử dụng đất; diện tích; giá đất nhà nước, giá đất chuyển nhượng; năm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phương pháp kế thừa số liệu

Trên cở sở các dữ liệu đã có ở các phần mềm từ đó chuyển qua phần mềm ArcGIS

- Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ

Sử dụng phần mềm ArcGIS, Microstation, Excel

- Phương pháp bản đồ

Là phương pháp làm việc trực quan bằng bản đồ

Phương pháp bản đồ được sử dụng để đưa dữ liệu đầu vào, truy cập dữ liệu bản đồ hiện trạng và đưa ra dữ liệu không gian để quản lý dữ liệu đất đai

- Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu, tài liệu

Sau khi thu thập số liệu, chúng ta áp dụng phương pháp này nhằm mục đích xử lý, phân tích các thông tin thu được từ đó cho ta kết quả khách quan

Xử lý phiếu điều tra: Nhập dữ liệu vào excel để tổng hợp thống kê, sắp xếp các thông tin

3.5 Cách thực hiện

Thu thập bản đồ địa chính trên nền phần mềm Microstation và xử lý bản

đồ bằng phần mềm ArcGIS

Thu thập thông tin giá đất thị trường

Thu thập và xử lý số liệu phi hình học

* Các bước thực hiện

- Bước 1: Thu thập dữ liệu

- Bước 2: Tạo các lớp bản đồ mới trên bản đồ nguồn

- Bước 3: Nhập dữ liệu phi hình học vào ArcGIS

- Bước 4: Xuất cơ sở dữ liệu

- Bước 5: Hoàn thành và viết báo cáo

3.6 Các số liệu cần thu thập

3.6.1 Số liệu phi hình học

- Thu thập các thông tư, nghị định, quyết định liên quan đến việc định giá đất

- Số liệu về giá đất, định giá đất, quản lý giá đất tại Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Quảng Bình

3.6.2 Số liệu hình học

- Bản đồ địa chính phường Đồng Phú

- Thông tin thửa đất thu thập từ thị trường

3.7 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú

Việc xác định giá đất của phường Đồng Phú chủ yếu được thực hiện dựa trên phương pháp so sánh dữ liệu thị trường theo quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nhị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-

CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi,bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Ngoài ra, giá đất còn được xác định dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ vào Nghị quyết số 72/2013/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Bình và Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc quy định giá các loại đất và phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2014

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Khái quát tình hình cơ bản của phường Đồng Phú

4.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

4.1.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

Phường Đồng Phú là một đơn vị hành chính gắn liền với quá trình hình thành, phát triển của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình Trải qua nhiều biến

cố thăng trầm của lịch sử, Đồng Phú vẫn không ngừng phát triển để xứng đáng

là một trung tâm kinh tế - xã hội của thành phố Đồng Hới Phường Đồng Phú có địa giới hành chính được xác định như sau:

+ Phía Bắc giáp: xã Lộc Ninh, xã Quang Phú, phường Bắc Lý, Phường Hải Thành

+ Phía Nam giáp: phường Đức Ninh

+ Phía Tây giáp: phường Nam Lý

+ Phía Đông giáp: phường Đồng Mỹ, Phường Hải Đình

Hình 4.1 Vị trí phường Đồng Phú trong thành phố Đồng Hới

- Địa hình, địa mạo

Phường Đồng Phú là vùng đồng bằng có đất đai màu mở, có vị trí ngay giữa trung tâm thành phố Các hệ thống giao thông khá hoàn chỉnh, các trục

đường chính của thành phố bao quanh phường tạo nên một hệ thống đồng bộ hoàn chỉnh Địa bàn phường nằm trong khu vực đồng bằng, có dạng tương đối bằng phẳng, đồng ruộng xen lẫn ao hồ, sông rạch, độ dốc nhỏ khoảng 0,2%, cao

độ trung bình 2 - 4 m, nơi thấp nhất là 0,5 m Nhìn chung điều kiện địa hình khá thuận lợi cho phát triển đô thị, phát triển công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như phát triển sản xuất nông nghiệp

- Khí hậu

Phường Đồng Phú nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương Tính chất khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam, với đặc trưng khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam và có mùa đông lạnh ở miền

Bắc với hai mùa rõ rệt trong năm: mùa khô và mùa mưa

Nhiệt độ trung bình năm là 24.40C, nhiệt độ thấp nhất (tháng 12, tháng 1) khoảng 7.8 - 9.40C, nhiệt độ cao nhất (tháng 6, tháng 7) khoảng 40.1 - 40.60C Tổng tích nhiệt đạt trị số 8.600 - 9.000 0C; biên độ nhiệt chênh lệch ngày đêm từ

5 - 80C; số giờ nắng trung bình trong ngày là 5.9 giờ

Lượng mưa trung bình hằng năm từ 1.300 - 4.000 mm, phân bố không đều giữa các tháng trong năm Mùa mưa tập trung từ tháng 9 đến tháng 11, chiếm 75 - 80% tổng lượng mưa của cả năm, liên quan nhiều đến áp thấp nhiệt đới, hoàn lưu bão và hoạt động của gió mùa Đông Bắc, nên thường gây ngập lụt trên diện rộng Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 8 năm sau, lượng mưa ít, trùng với mùa khô hanh nắng gắt, gắn với gió Tây Nam khô nóng, lượng bốc hơi lớn gây nên hiện tượng thời tiết cực đoan khô hạn ảnh hưởng lớn đến sản xuất và đời sống Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 9, tháng 10 (từ 502 - 668 mm), tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 3, tháng 4 (từ 44 - 46 mm)

Độ ẩm không khí trung bình hàng năm khá cao từ 82 - 84%, ngay trong những tháng khô hạn nhất của mùa hè, độ ẩm trung bình tháng vẫn đạt trên 70% (riêng những ngày có gió phơn Tây Nam khô nóng, độ ẩm xuống thấp dưới 60%) Thời kỳ có độ ẩm cao nhất thường xảy ra vào những tháng mùa đông, khi khối không khí cực đới lục địa (gió mùa Đông Bắc) tràn về qua đường biển kết hợp khối không khí nhiệt đới biển đông luân phiên hoạt động gây ra mưa phùn làm cho độ ẩm không khí rất lớn, thường trên 87%

Lượng bốc hơi bình quân trong năm khoảng 1.030 - 1.050 mm Trong mùa mưa, do nhiệt độ không khí thấp, độ ẩm tương đối cao, nên lượng bốc hơi nhỏ (chỉ chiếm 1/5 đến 1/2 so với lượng mưa) Vào mùa khô, do nhiệt độ không

Lượng bốc hơi trong các tháng từ tháng 4 đến tháng 7 cao hơn nhiều so với lượng mưa

- Thủy văn

Đồng Phú có nguồn nước tự nhiên khá phong phú với chất lượng nước thích

hợp cho sự phát triển của cây trồng cũng như sinh hoạt của con người

Về thủy văn có hệ thống mương phóng thủy chảy qua địa bàn nên nguồn nước khá dồi dào

- Tài nguyên đất

Phường có diện tích đất tự nhiên là 381.43 ha trong đó đất nông nghiệp là 178.37 ha; đất phi nông nghiệp 184.68 ha; diện tích đất đựợc khai thác và sử dụng triệt để Tuy quỹ đất của địa phương bị thu hẹp nhưng đã hình thành nên các khu đất rộng do thành phố và các ban quản lý dự án có kế hoạch chuyển quyền sẽ có các nhà đầu tư lớn tìm đến để đầu tư khai thác nhiều mô hình kinh doanh kinh tế lớn sẽ có lợi cho địa phương trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ

4.1.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội

- Thực trạng pháp triển kinh tế

Những năm gần đây nhờ có đường lối đổi mới, các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước, sự quan tâm chỉ đạo của các cấp ủy đảng, nền kinh tế Đồng Phú tiếp tục tăng trưởng khá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng, kết cấu hạ tầng cơ sở được tăng cường, đời sống nhân dân được tăng lên Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau đều tăng so với năm trước với tốc độ tăng trưởng bình quân đạt từ 12 - 14%/năm Thu nhập bình quân đầu người đạt trên 25 triệu đồng/năm (gấp 2 lần so với năm 2010)

- Thực trạng phát triển kinh tế các ngành

+ Ngành nông nghiệp

Giá trị thu nhập sản xuất nông nghiệp tăng trưởng bình quân giai đoạn

2008 – 2013 đạt 3,6% Xu thế phát triển theo hướng tập trung, tích cực thâm canh, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, tăng năng suất, chất lượng và hiệu quả sản xuất, tác động hỗ trợ nhau cùng phát triển

+ Ngành công nghiệp

Phát triển tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn được chú trọng, quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo phát triển dựa vào tiềm năng sẵn có Tạo điều kiện chính sách vay vốn, môi trường thuận lợi kích thích các thành phần kinh tế mở rộng sản xuất

theo hướng đa dạng hóa sản phẩm, đổi mới công nghệ, nâng cao năng lực quản

lý Chú trọng nâng cao chất lượng sản phẩm hàng hóa, phát triển sản xuất gắn với bảo vệ môi trường, thu hút lao động giải quyết việc làm và tăng thu nhập cho người lao động Tổng giá trị thu nhập ngành tiểu thủ công nghiệp tăng bình quân hàng năm 14 - 15%, vượt chỉ tiêu kế hoạch đề ra

+ Dịch vụ

Với lợi thế là một địa bàn trung tâm thành phố, hoạt động thương mại dịch vụ của phường khá phát triển, đa dạng cả về quy mô và hình thức, phục vụ tốt cho đời sống dân cư Hàng hóa lưu thông ngày càng thuận lợi, cơ bản đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng cũng như yêu cầu phát triển sản xuất của các ngành kinh tế Tập trung khai thác tiềm năng thế mạnh để tạo bước đột phá về quy mô, chất lượng và hiệu quả trên tất cả các lĩnh vực Ngoài quản lý sử dụng có hiệu quả chợ Đồng Phú, hoạt động của ngành còn phát triển hầu hết trên các tuyến giao thông với các loại hình dịch vụ như phòng trọ, thương nghiệp ăn uống, cung cấp các mặt hàng thiết yếu hàng ngày, giải khát, giải trí, dịch vụ vận tải

4.1.1.3 Dân số

Tính đến 31/12/2009, tổng số nhân khẩu trên địa bàn phường là 9.844 người (trong đó nam giới 4.917 người, nữ giới 4.927 người) với 2.878 hộ (quy

mô hộ bình quân 3,42 người/hộ); tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 11,94‰

Những năm qua công tác dân số kế hoạch hóa gia đình được tăng cường, thường xuyên quan tâm đến công tác truyền thông và hoạt động dịch vụ Kết quả thực hiện các chỉ tiêu dân số đạt 76% so với kế hoạch đề ra; kết hợp giữa tuyên truyền với các biện pháp hành chính nên tỷ suất sinh và sinh con thứ 3 giảm đáng kể (hàng năm tỷ suất sinh giảm từ 0,3 - 0,5‰)

4.1.2 Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới

4.1.2.1 Quy định về phân loại đường phố

Căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt và trên cơ sở khảo sát thực tế trên thị trường để phân thành các loại sau:

- Đường đặc thù: Là nơi có điều kiện thuận lợi nhất cho sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao hơn so với đường phố cùng loại, ví dụ: đường Lý Thường Kiệt có cơ sở hạ

tầng đồng bộ đầy đủ, đường to rộng,có hệ thống cây xanh mát mẻ, gần các trụ

sở cơ quan, thuận lợi buôn bán kinh doanh

- Đường loại 1: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, du lịch và sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường đặc thù

- Đường loại 2: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, du lịch và sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 1

- Đường loại 3: Là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi cho hoạt động sản xuất, dịch vụ, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 2

- Đường loại 4: Là các đường phố còn lại, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 3

- Đường loại 5: Là các đường phố còn lại, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 4

4.1.2.2 Quy định về phân loại vị trí

Việc xác định vị trí đất trong từng đường phố căn cứ vào khả năng sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đât trong từng đường phố cụ thể Phân thành

4 vị trí cụ thể như sau:

- Vị trí 1: Áp dụng với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền)

- Vị trí 2: Áp dụng với các lô đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô tô vào được)

- Vị trí 3: Áp dụng với các lô đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ô tô không vào được)

- Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt kém

Theo quyết định số 27/2013/ QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Quảng Bình về việc quy định giá các loại đất và nguyên tắc phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình tại phụ lục 3: Việc

áp dụng hệ số tăng giảm ở các lô đất thuộc khu vực phường Đồng Phú cụ thể như sau:

- Những lô đất phi nông nghiệp có hai mặt liền cạnh với 2 đường trong khoảng cách 50 m (2 mặt tiền) thì loại đường được áp dụng để xác định giá đất

là đường có mặt chính của lô đất theo quy hoạch được áp dụng hệ số 1,2 (tăng 20%) đối với đường loại 1, đường loại 2, đường loại 3; đối với đường loại 4, đường loại 5 áp dụng hệ số 1,1 (tăng 10%)

- Trên cùng một loại đường, những lô đất có hướng chính là các hướng Đông, Nam, giữa hướng Đông và Nam được áp dụng hệ số 1,1 (tăng 10%) so với giá đất tương ứng của loại đường đó

- Những lô đất nằm xa khu vực trung tâm huyện lỵ, xa khu vực kinh doanh, buôn bán hơn mức trung bình thì tùy theo mức độ xa gần để tính hệ số từ 0,8 đến 1,0 so với giá đất của loại đường đó

- Trên cùng một trục đường được phân thành nhiều loại đường khác nhau

để tính giá đất thì những lô đất nằm ở vị trí chuyển tiếp từ đường loại cao hơn (có giá đất cao hơn) sang đường loại thấp hơn (có giá đất thấp hơn) thì được áp dụng hệ số bằng 1,05 (tăng 5%) so với giá đất tương ứng của loại đường áp dụng cho lô đất đó

- Đối với các lô đất ở có chiều sâu thì cứ 25 m được tính lùi lại một vị trí trên cùng một loại đường

- Đối với các lô đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có chiều sâu thì

cứ 50m được tính lùi lại một vị trí trên cùng một loại đường

4.1.2.3 Quy định về giá đất theo các tuyến đường và vị trí tại phường Đồng Phú

Căn cứ quyết định số 27/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc quy định giá các loại đất và phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2014, thống kê lập được bảng giá đất theo đường ở phường Đồng Phú 2014

Bảng 4.1 Giá đất các loại đường trên địa bàn phường phú năm 2014