Hiện nay, tỉnh Quảng Bình đang ứng dụng công nghệ GIS khá phổ biến và trên nhiều lĩnh vực.
- Quản lý và giám sát tài nguyên môi trường: Thành lập bản đồ để quản lý tài nguyên và các di sản văn hóa, giám sát hiện tượng lũ lụt trên một số con sông.
- Quản lý đất đai: Thành lập các loại bản đồ trên các phần mềm ứng dụng của GIS như Mapinfo, Microstation [5].
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Ứng dụng phần mềm ArcGIS để quản lý giá đất.
- Các thông tin, dữ liệu về đất đai và giá đất phường Đồng Phú.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về thời gian: Từ ngày 02/01/2013 đến ngày 06/05/2014.
- Về không gian: phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.
3.3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Đồng Phú.
- Nghiên cứu các văn bản có liên quan đến việc định giá đất, thực trạng ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai trên địa bàn.
- Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xây dự bộ dữ liệu về giá đất. - Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ chuyên đề.
- Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong quản lý thông tin giá đất.
- Nghiên cứu các hình thức khai thác thông tin giá đất trong phần mềm ArsGis.
- Thu thập giá đất thị trường và so sánh giá đất thị trường với giá đất nhà nước.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu
Áp dụng phương pháp này để thu thập số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai, thực trạng thị trường bất động sản, bản đồ. . . để phục vụ cho việc thực hiện đề tài.
- Phương pháp phỏng vấn điều tra
Phương pháp này dùng để điều tra trực tiếp thực địa, đến nhà chủ sử dụng thu thập số liệu hoặc hỏi các hộ xung quanh hay cán bộ địa chính, hoặc hỏi những người mua giới bất động sản, từ đó thu thập được các số liệu, tài
Các thông tin điều tra theo từng yếu tố, thông tin trên phiếu điều tra bao gồm: Họ và tên chủ hộ; địa chỉ; số hiệu thửa đất; loại đường; mục đích sử dụng đất; diện tích; giá đất nhà nước, giá đất chuyển nhượng; năm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Phương pháp kế thừa số liệu
Trên cở sở các dữ liệu đã có ở các phần mềm từ đó chuyển qua phần mềm ArcGIS.
- Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ
Sử dụng phần mềm ArcGIS, Microstation, Excel.
- Phương pháp bản đồ
Là phương pháp làm việc trực quan bằng bản đồ.
Phương pháp bản đồ được sử dụng để đưa dữ liệu đầu vào, truy cập dữ liệu bản đồ hiện trạng và đưa ra dữ liệu không gian để quản lý dữ liệu đất đai.
- Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu, tài liệu
Sau khi thu thập số liệu, chúng ta áp dụng phương pháp này nhằm mục đích xử lý, phân tích các thông tin thu được từ đó cho ta kết quả khách quan.
Xử lý phiếu điều tra: Nhập dữ liệu vào excel để tổng hợp thống kê, sắp xếp các thông tin.
3.5. Cách thực hiện
Thu thập bản đồ địa chính trên nền phần mềm Microstation và xử lý bản đồ bằng phần mềm ArcGIS.
Thu thập thông tin giá đất thị trường. Thu thập và xử lý số liệu phi hình học. * Các bước thực hiện
- Bước 1: Thu thập dữ liệu.
- Bước 2: Tạo các lớp bản đồ mới trên bản đồ nguồn. - Bước 3: Nhập dữ liệu phi hình học vào ArcGIS. - Bước 4: Xuất cơ sở dữ liệu.
3.6. Các số liệu cần thu thập
3.6.1. Số liệu phi hình học
- Thu thập các thông tư, nghị định, quyết định liên quan đến việc định giá đất. - Số liệu về giá đất, định giá đất, quản lý giá đất tại Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Quảng Bình.
3.6.2. Số liệu hình học
- Bản đồ địa chính phường Đồng Phú. - Thông tin thửa đất thu thập từ thị trường.
3.7. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú
Việc xác định giá đất của phường Đồng Phú chủ yếu được thực hiện dựa trên phương pháp so sánh dữ liệu thị trường theo quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nhị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi,bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Ngoài ra, giá đất còn được xác định dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp.
Căn cứ vào Nghị quyết số 72/2013/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Bình và Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc quy định giá các loại đất và phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2014.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Khái quát tình hình cơ bản của phường Đồng Phú
4.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên
- Vị trí địa lý
Phường Đồng Phú là một đơn vị hành chính gắn liền với quá trình hình thành, phát triển của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Trải qua nhiều biến cố thăng trầm của lịch sử, Đồng Phú vẫn không ngừng phát triển để xứng đáng là một trung tâm kinh tế - xã hội của thành phố Đồng Hới. Phường Đồng Phú có địa giới hành chính được xác định như sau:
+ Phía Bắc giáp: xã Lộc Ninh, xã Quang Phú, phường Bắc Lý, Phường Hải Thành.
+ Phía Nam giáp: phường Đức Ninh. + Phía Tây giáp: phường Nam Lý.
+ Phía Đông giáp: phường Đồng Mỹ, Phường Hải Đình.
Hình 4.1. Vị trí phường Đồng Phú trong thành phố Đồng Hới
- Địa hình, địa mạo
Phường Đồng Phú là vùng đồng bằng có đất đai màu mở, có vị trí ngay giữa trung tâm thành phố. Các hệ thống giao thông khá hoàn chỉnh, các trục
đường chính của thành phố bao quanh phường tạo nên một hệ thống đồng bộ hoàn chỉnh. Địa bàn phường nằm trong khu vực đồng bằng, có dạng tương đối bằng phẳng, đồng ruộng xen lẫn ao hồ, sông rạch, độ dốc nhỏ khoảng 0,2%, cao độ trung bình 2 - 4 m, nơi thấp nhất là 0,5 m. Nhìn chung điều kiện địa hình khá thuận lợi cho phát triển đô thị, phát triển công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như phát triển sản xuất nông nghiệp.
- Khí hậu
Phường Đồng Phú nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương. Tính chất khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam, với đặc trưng khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam và có mùa đông lạnh ở miền Bắc với hai mùa rõ rệt trong năm: mùa khô và mùa mưa.
Nhiệt độ trung bình năm là 24.40C, nhiệt độ thấp nhất (tháng 12, tháng 1) khoảng 7.8 - 9.40C, nhiệt độ cao nhất (tháng 6, tháng 7) khoảng 40.1 - 40.60C. Tổng tích nhiệt đạt trị số 8.600 - 9.000 0C; biên độ nhiệt chênh lệch ngày đêm từ 5 - 80C; số giờ nắng trung bình trong ngày là 5.9 giờ.
Lượng mưa trung bình hằng năm từ 1.300 - 4.000 mm, phân bố không đều giữa các tháng trong năm. Mùa mưa tập trung từ tháng 9 đến tháng 11, chiếm 75 - 80% tổng lượng mưa của cả năm, liên quan nhiều đến áp thấp nhiệt đới, hoàn lưu bão và hoạt động của gió mùa Đông Bắc, nên thường gây ngập lụt trên diện rộng. Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 8 năm sau, lượng mưa ít, trùng với mùa khô hanh nắng gắt, gắn với gió Tây Nam khô nóng, lượng bốc hơi lớn gây nên hiện tượng thời tiết cực đoan khô hạn ảnh hưởng lớn đến sản xuất và đời sống. Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 9, tháng 10 (từ 502 - 668 mm), tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 3, tháng 4 (từ 44 - 46 mm).
Độ ẩm không khí trung bình hàng năm khá cao từ 82 - 84%, ngay trong những tháng khô hạn nhất của mùa hè, độ ẩm trung bình tháng vẫn đạt trên 70% (riêng những ngày có gió phơn Tây Nam khô nóng, độ ẩm xuống thấp dưới 60%). Thời kỳ có độ ẩm cao nhất thường xảy ra vào những tháng mùa đông, khi khối không khí cực đới lục địa (gió mùa Đông Bắc) tràn về qua đường biển kết hợp khối không khí nhiệt đới biển đông luân phiên hoạt động gây ra mưa phùn làm cho độ ẩm không khí rất lớn, thường trên 87%.
Lượng bốc hơi bình quân trong năm khoảng 1.030 - 1.050 mm. Trong mùa mưa, do nhiệt độ không khí thấp, độ ẩm tương đối cao, nên lượng bốc hơi nhỏ (chỉ chiếm 1/5 đến 1/2 so với lượng mưa). Vào mùa khô, do nhiệt độ không khí cao, ẩm độ thấp, kết hợp với gió lớn nên cường độ bốc hơi thường lớn.
Lượng bốc hơi trong các tháng từ tháng 4 đến tháng 7 cao hơn nhiều so với lượng mưa.
- Thủy văn
Đồng Phú có nguồn nước tự nhiên khá phong phú với chất lượng nước thích hợp cho sự phát triển của cây trồng cũng như sinh hoạt của con người.
Về thủy văn có hệ thống mương phóng thủy chảy qua địa bàn nên nguồn nước khá dồi dào.
- Tài nguyên đất
Phường có diện tích đất tự nhiên là 381.43 ha trong đó đất nông nghiệp là 178.37 ha; đất phi nông nghiệp 184.68 ha; diện tích đất đựợc khai thác và sử dụng triệt để. Tuy quỹ đất của địa phương bị thu hẹp nhưng đã hình thành nên các khu đất rộng do thành phố và các ban quản lý dự án có kế hoạch chuyển quyền sẽ có các nhà đầu tư lớn tìm đến để đầu tư khai thác nhiều mô hình kinh doanh kinh tế lớn sẽ có lợi cho địa phương trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ.
4.1.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội
- Thực trạng pháp triển kinh tế
Những năm gần đây nhờ có đường lối đổi mới, các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước, sự quan tâm chỉ đạo của các cấp ủy đảng, nền kinh tế Đồng Phú tiếp tục tăng trưởng khá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng, kết cấu hạ tầng cơ sở được tăng cường, đời sống nhân dân được tăng lên. Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau đều tăng so với năm trước với tốc độ tăng trưởng bình quân đạt từ 12 - 14%/năm. Thu nhập bình quân đầu người đạt trên 25 triệu đồng/năm (gấp 2 lần so với năm 2010).
- Thực trạng phát triển kinh tế các ngành + Ngành nông nghiệp
Giá trị thu nhập sản xuất nông nghiệp tăng trưởng bình quân giai đoạn 2008 – 2013 đạt 3,6%. Xu thế phát triển theo hướng tập trung, tích cực thâm canh, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, tăng năng suất, chất lượng và hiệu quả sản xuất, tác động hỗ trợ nhau cùng phát triển.
+ Ngành công nghiệp
Phát triển tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn được chú trọng, quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo phát triển dựa vào tiềm năng sẵn có. Tạo điều kiện chính sách vay vốn, môi trường thuận lợi kích thích các thành phần kinh tế mở rộng sản xuất
theo hướng đa dạng hóa sản phẩm, đổi mới công nghệ, nâng cao năng lực quản lý. Chú trọng nâng cao chất lượng sản phẩm hàng hóa, phát triển sản xuất gắn với bảo vệ môi trường, thu hút lao động giải quyết việc làm và tăng thu nhập cho người lao động. Tổng giá trị thu nhập ngành tiểu thủ công nghiệp tăng bình quân hàng năm 14 - 15%, vượt chỉ tiêu kế hoạch đề ra.
+ Dịch vụ
Với lợi thế là một địa bàn trung tâm thành phố, hoạt động thương mại dịch vụ của phường khá phát triển, đa dạng cả về quy mô và hình thức, phục vụ tốt cho đời sống dân cư. Hàng hóa lưu thông ngày càng thuận lợi, cơ bản đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng cũng như yêu cầu phát triển sản xuất của các ngành kinh tế. Tập trung khai thác tiềm năng thế mạnh để tạo bước đột phá về quy mô, chất lượng và hiệu quả trên tất cả các lĩnh vực. Ngoài quản lý sử dụng có hiệu quả chợ Đồng Phú, hoạt động của ngành còn phát triển hầu hết trên các tuyến giao thông với các loại hình dịch vụ như phòng trọ, thương nghiệp ăn uống, cung cấp các mặt hàng thiết yếu hàng ngày, giải khát, giải trí, dịch vụ vận tải.
4.1.1.3. Dân số
Tính đến 31/12/2009, tổng số nhân khẩu trên địa bàn phường là 9.844 người (trong đó nam giới 4.917 người, nữ giới 4.927 người) với 2.878 hộ (quy mô hộ bình quân 3,42 người/hộ); tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 11,94‰.
Những năm qua công tác dân số kế hoạch hóa gia đình được tăng cường, thường xuyên quan tâm đến công tác truyền thông và hoạt động dịch vụ. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu dân số đạt 76% so với kế hoạch đề ra; kết hợp giữa tuyên truyền với các biện pháp hành chính nên tỷ suất sinh và sinh con thứ 3 giảm đáng kể (hàng năm tỷ suất sinh giảm từ 0,3 - 0,5‰).
4.1.2. Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới Đồng Phú, thành phố Đồng Hới
4.1.2.1. Quy định về phân loại đường phố
Căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt và trên cơ sở khảo sát thực tế trên thị trường để phân thành các loại sau:
- Đường đặc thù: Là nơi có điều kiện thuận lợi nhất cho sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao hơn so với đường phố cùng loại, ví dụ: đường Lý Thường Kiệt có cơ sở hạ
tầng đồng bộ đầy đủ, đường to rộng,có hệ thống cây xanh mát mẻ, gần các trụ sở cơ quan, thuận lợi buôn bán kinh doanh.
- Đường loại 1: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, du lịch và sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường đặc thù.
- Đường loại 2: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, du lịch và sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 1.
- Đường loại 3: Là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi cho hoạt động sản xuất, dịch vụ, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 2.
- Đường loại 4: Là các đường phố còn lại, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 3.
- Đường loại 5: Là các đường phố còn lại, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 4.
4.1.2.2. Quy định về phân loại vị trí
Việc xác định vị trí đất trong từng đường phố căn cứ vào khả năng sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đât trong từng đường phố cụ thể. Phân thành 4 vị trí cụ thể như sau:
- Vị trí 1: Áp dụng với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền).
- Vị trí 2: Áp dụng với các lô đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô tô vào được).
- Vị trí 3: Áp dụng với các lô đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ô tô không vào được).
- Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ,