Việc xác định giá đất của phường Đồng Phú chủ yếu được thực hiện dựa trên phương pháp so sánh dữ liệu thị trường theo quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nhị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi,bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Ngoài ra, giá đất còn được xác định dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp.
Căn cứ vào Nghị quyết số 72/2013/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Bình và Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc quy định giá các loại đất và phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2014.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Khái quát tình hình cơ bản của phường Đồng Phú
4.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên
- Vị trí địa lý
Phường Đồng Phú là một đơn vị hành chính gắn liền với quá trình hình thành, phát triển của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Trải qua nhiều biến cố thăng trầm của lịch sử, Đồng Phú vẫn không ngừng phát triển để xứng đáng là một trung tâm kinh tế - xã hội của thành phố Đồng Hới. Phường Đồng Phú có địa giới hành chính được xác định như sau:
+ Phía Bắc giáp: xã Lộc Ninh, xã Quang Phú, phường Bắc Lý, Phường Hải Thành.
+ Phía Nam giáp: phường Đức Ninh. + Phía Tây giáp: phường Nam Lý.
+ Phía Đông giáp: phường Đồng Mỹ, Phường Hải Đình.
Hình 4.1. Vị trí phường Đồng Phú trong thành phố Đồng Hới
- Địa hình, địa mạo
Phường Đồng Phú là vùng đồng bằng có đất đai màu mở, có vị trí ngay giữa trung tâm thành phố. Các hệ thống giao thông khá hoàn chỉnh, các trục
đường chính của thành phố bao quanh phường tạo nên một hệ thống đồng bộ hoàn chỉnh. Địa bàn phường nằm trong khu vực đồng bằng, có dạng tương đối bằng phẳng, đồng ruộng xen lẫn ao hồ, sông rạch, độ dốc nhỏ khoảng 0,2%, cao độ trung bình 2 - 4 m, nơi thấp nhất là 0,5 m. Nhìn chung điều kiện địa hình khá thuận lợi cho phát triển đô thị, phát triển công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như phát triển sản xuất nông nghiệp.
- Khí hậu
Phường Đồng Phú nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương. Tính chất khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam, với đặc trưng khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam và có mùa đông lạnh ở miền Bắc với hai mùa rõ rệt trong năm: mùa khô và mùa mưa.
Nhiệt độ trung bình năm là 24.40C, nhiệt độ thấp nhất (tháng 12, tháng 1) khoảng 7.8 - 9.40C, nhiệt độ cao nhất (tháng 6, tháng 7) khoảng 40.1 - 40.60C. Tổng tích nhiệt đạt trị số 8.600 - 9.000 0C; biên độ nhiệt chênh lệch ngày đêm từ 5 - 80C; số giờ nắng trung bình trong ngày là 5.9 giờ.
Lượng mưa trung bình hằng năm từ 1.300 - 4.000 mm, phân bố không đều giữa các tháng trong năm. Mùa mưa tập trung từ tháng 9 đến tháng 11, chiếm 75 - 80% tổng lượng mưa của cả năm, liên quan nhiều đến áp thấp nhiệt đới, hoàn lưu bão và hoạt động của gió mùa Đông Bắc, nên thường gây ngập lụt trên diện rộng. Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 8 năm sau, lượng mưa ít, trùng với mùa khô hanh nắng gắt, gắn với gió Tây Nam khô nóng, lượng bốc hơi lớn gây nên hiện tượng thời tiết cực đoan khô hạn ảnh hưởng lớn đến sản xuất và đời sống. Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 9, tháng 10 (từ 502 - 668 mm), tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 3, tháng 4 (từ 44 - 46 mm).
Độ ẩm không khí trung bình hàng năm khá cao từ 82 - 84%, ngay trong những tháng khô hạn nhất của mùa hè, độ ẩm trung bình tháng vẫn đạt trên 70% (riêng những ngày có gió phơn Tây Nam khô nóng, độ ẩm xuống thấp dưới 60%). Thời kỳ có độ ẩm cao nhất thường xảy ra vào những tháng mùa đông, khi khối không khí cực đới lục địa (gió mùa Đông Bắc) tràn về qua đường biển kết hợp khối không khí nhiệt đới biển đông luân phiên hoạt động gây ra mưa phùn làm cho độ ẩm không khí rất lớn, thường trên 87%.
Lượng bốc hơi bình quân trong năm khoảng 1.030 - 1.050 mm. Trong mùa mưa, do nhiệt độ không khí thấp, độ ẩm tương đối cao, nên lượng bốc hơi nhỏ (chỉ chiếm 1/5 đến 1/2 so với lượng mưa). Vào mùa khô, do nhiệt độ không khí cao, ẩm độ thấp, kết hợp với gió lớn nên cường độ bốc hơi thường lớn.
Lượng bốc hơi trong các tháng từ tháng 4 đến tháng 7 cao hơn nhiều so với lượng mưa.
- Thủy văn
Đồng Phú có nguồn nước tự nhiên khá phong phú với chất lượng nước thích hợp cho sự phát triển của cây trồng cũng như sinh hoạt của con người.
Về thủy văn có hệ thống mương phóng thủy chảy qua địa bàn nên nguồn nước khá dồi dào.
- Tài nguyên đất
Phường có diện tích đất tự nhiên là 381.43 ha trong đó đất nông nghiệp là 178.37 ha; đất phi nông nghiệp 184.68 ha; diện tích đất đựợc khai thác và sử dụng triệt để. Tuy quỹ đất của địa phương bị thu hẹp nhưng đã hình thành nên các khu đất rộng do thành phố và các ban quản lý dự án có kế hoạch chuyển quyền sẽ có các nhà đầu tư lớn tìm đến để đầu tư khai thác nhiều mô hình kinh doanh kinh tế lớn sẽ có lợi cho địa phương trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ.
4.1.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội
- Thực trạng pháp triển kinh tế
Những năm gần đây nhờ có đường lối đổi mới, các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước, sự quan tâm chỉ đạo của các cấp ủy đảng, nền kinh tế Đồng Phú tiếp tục tăng trưởng khá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng, kết cấu hạ tầng cơ sở được tăng cường, đời sống nhân dân được tăng lên. Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau đều tăng so với năm trước với tốc độ tăng trưởng bình quân đạt từ 12 - 14%/năm. Thu nhập bình quân đầu người đạt trên 25 triệu đồng/năm (gấp 2 lần so với năm 2010).
- Thực trạng phát triển kinh tế các ngành + Ngành nông nghiệp
Giá trị thu nhập sản xuất nông nghiệp tăng trưởng bình quân giai đoạn 2008 – 2013 đạt 3,6%. Xu thế phát triển theo hướng tập trung, tích cực thâm canh, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, tăng năng suất, chất lượng và hiệu quả sản xuất, tác động hỗ trợ nhau cùng phát triển.
+ Ngành công nghiệp
Phát triển tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn được chú trọng, quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo phát triển dựa vào tiềm năng sẵn có. Tạo điều kiện chính sách vay vốn, môi trường thuận lợi kích thích các thành phần kinh tế mở rộng sản xuất
theo hướng đa dạng hóa sản phẩm, đổi mới công nghệ, nâng cao năng lực quản lý. Chú trọng nâng cao chất lượng sản phẩm hàng hóa, phát triển sản xuất gắn với bảo vệ môi trường, thu hút lao động giải quyết việc làm và tăng thu nhập cho người lao động. Tổng giá trị thu nhập ngành tiểu thủ công nghiệp tăng bình quân hàng năm 14 - 15%, vượt chỉ tiêu kế hoạch đề ra.
+ Dịch vụ
Với lợi thế là một địa bàn trung tâm thành phố, hoạt động thương mại dịch vụ của phường khá phát triển, đa dạng cả về quy mô và hình thức, phục vụ tốt cho đời sống dân cư. Hàng hóa lưu thông ngày càng thuận lợi, cơ bản đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng cũng như yêu cầu phát triển sản xuất của các ngành kinh tế. Tập trung khai thác tiềm năng thế mạnh để tạo bước đột phá về quy mô, chất lượng và hiệu quả trên tất cả các lĩnh vực. Ngoài quản lý sử dụng có hiệu quả chợ Đồng Phú, hoạt động của ngành còn phát triển hầu hết trên các tuyến giao thông với các loại hình dịch vụ như phòng trọ, thương nghiệp ăn uống, cung cấp các mặt hàng thiết yếu hàng ngày, giải khát, giải trí, dịch vụ vận tải.
4.1.1.3. Dân số
Tính đến 31/12/2009, tổng số nhân khẩu trên địa bàn phường là 9.844 người (trong đó nam giới 4.917 người, nữ giới 4.927 người) với 2.878 hộ (quy mô hộ bình quân 3,42 người/hộ); tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 11,94‰.
Những năm qua công tác dân số kế hoạch hóa gia đình được tăng cường, thường xuyên quan tâm đến công tác truyền thông và hoạt động dịch vụ. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu dân số đạt 76% so với kế hoạch đề ra; kết hợp giữa tuyên truyền với các biện pháp hành chính nên tỷ suất sinh và sinh con thứ 3 giảm đáng kể (hàng năm tỷ suất sinh giảm từ 0,3 - 0,5‰).
4.1.2. Quy định về phân loại đường phố, vị trí và giá đất trên địa bàn phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới Đồng Phú, thành phố Đồng Hới
4.1.2.1. Quy định về phân loại đường phố
Căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt và trên cơ sở khảo sát thực tế trên thị trường để phân thành các loại sau:
- Đường đặc thù: Là nơi có điều kiện thuận lợi nhất cho sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao hơn so với đường phố cùng loại, ví dụ: đường Lý Thường Kiệt có cơ sở hạ
tầng đồng bộ đầy đủ, đường to rộng,có hệ thống cây xanh mát mẻ, gần các trụ sở cơ quan, thuận lợi buôn bán kinh doanh.
- Đường loại 1: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, du lịch và sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường đặc thù.
- Đường loại 2: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, du lịch và sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 1.
- Đường loại 3: Là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi cho hoạt động sản xuất, dịch vụ, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 2.
- Đường loại 4: Là các đường phố còn lại, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 3.
- Đường loại 5: Là các đường phố còn lại, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 4.
4.1.2.2. Quy định về phân loại vị trí
Việc xác định vị trí đất trong từng đường phố căn cứ vào khả năng sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đât trong từng đường phố cụ thể. Phân thành 4 vị trí cụ thể như sau:
- Vị trí 1: Áp dụng với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền).
- Vị trí 2: Áp dụng với các lô đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô tô vào được).
- Vị trí 3: Áp dụng với các lô đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ô tô không vào được).
- Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt kém.
Theo quyết định số 27/2013/ QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Quảng Bình về việc quy định giá các loại đất và nguyên tắc phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình tại phụ lục 3: Việc áp dụng hệ số tăng giảm ở các lô đất thuộc khu vực phường Đồng Phú cụ thể như sau:
- Những lô đất phi nông nghiệp có hai mặt liền cạnh với 2 đường trong khoảng cách 50 m (2 mặt tiền) thì loại đường được áp dụng để xác định giá đất là đường có mặt chính của lô đất theo quy hoạch được áp dụng hệ số 1,2 (tăng 20%) đối với đường loại 1, đường loại 2, đường loại 3; đối với đường loại 4, đường loại 5 áp dụng hệ số 1,1 (tăng 10%).
- Trên cùng một loại đường, những lô đất có hướng chính là các hướng Đông, Nam, giữa hướng Đông và Nam được áp dụng hệ số 1,1 (tăng 10%) so với giá đất tương ứng của loại đường đó.
- Những lô đất nằm xa khu vực trung tâm huyện lỵ, xa khu vực kinh doanh, buôn bán hơn mức trung bình thì tùy theo mức độ xa gần để tính hệ số từ 0,8 đến 1,0 so với giá đất của loại đường đó.
- Trên cùng một trục đường được phân thành nhiều loại đường khác nhau để tính giá đất thì những lô đất nằm ở vị trí chuyển tiếp từ đường loại cao hơn (có giá đất cao hơn) sang đường loại thấp hơn (có giá đất thấp hơn) thì được áp dụng hệ số bằng 1,05 (tăng 5%) so với giá đất tương ứng của loại đường áp dụng cho lô đất đó.
- Đối với các lô đất ở có chiều sâu thì cứ 25 m được tính lùi lại một vị trí trên cùng một loại đường.
- Đối với các lô đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có chiều sâu thì cứ 50m được tính lùi lại một vị trí trên cùng một loại đường.
4.1.2.3. Quy định về giá đất theo các tuyến đường và vị trí tại phường Đồng Phú
Căn cứ quyết định số 27/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc quy định giá các loại đất và phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2014, thống kê lập được bảng giá đất theo đường ở phường Đồng Phú 2014.
Bảng 4.1. Giá đất các loại đường trên địa bàn phường phú năm 2014
Đơn giá: đồng/m2
STT Tên Đường Loại
đường Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
1 Lý Thường Kiệt Đặc thù 15,620 7,810 3,910 2,420 2 Trần Hưng Đạo Đặc thù 15,620 7,810 3,910 2,420 3 Nguyễn Hữu Cảnh Đặc thù 14,410 7,210 3,600 2,420
4 Hai Bà Trưng Đặc thù 7,870 5,500 2,360 1,330 5 Bà Triệu 3 5,130 2,570 1,270 720 6 Trần Nhân Tông 2 6,730 4,710 2,020 1,140 7 Ngô Quyền 2 6,730 4,710 2,020 1,140 8 Hàm Nghi 3 5,130 2,570 1,270 720 9 Trần Quang Khải Đặc thù 15,620 7,810 3,910 2,420 2 6,730 4,710 2,020 1,140 10 Tôn Thất Thuyết 2 6,730 4,710 2,020 1,140 11 Phạm Hồng Thái 3 5,130 2,570 1,270 720 12 Lý Tự Trọng 4 2,415 1,610 1,210 605
13 Đinh Tiên Hoàng 3 5,130 2,570 1,270 720
14 Trần Quốc Toản 3 5,130 2,570 1,270 720
15 Nguyễn Trường Tộ 2 6,730 4,710 2,020 1,140
16 Hà Văn Cách 3 5,130 2,570 1,270 720
17 Đường 10,5 m tiểu khu
10 (khu ngân hàng) 3 5,130 2,570 1,270 720
18 Nguyễn An Ninh 3 5,130 2,570 1,270 720
19 Phùng Hưng (Dọc theo
mương phóng thủy) 3 5,130 2,570 1,270 720
20 Lý Nam Đế 3 5,130 2,570 1,270 720
21 Đường 7 m tiểu khu 2 3 5,130 2,570 1,270 720 22 Đường Hoàng Hoa Thám 3 5,130 2,570 1,270 720 23 Ngõ 126 Lý Thường Kiệt 3 5,130 2,570 1,270 720 24 Ngõ 124 Lý Thường Kiệt 3 5,130 2,570 1,270 720 25 Đường 18 - 8 3 5,130 2,570 1,270 720 26 Cao Bá Đạt 3 5,130 2,570 1,270 720 27 Đỗ Nhuận 3 5,130 2,570 1,270 720 28 Mai Thúc Loan 3 5,130 2,570 1,270 720
29
Các đường trong khu dân cư phía Nam đường Nguyễn Hữu Cảnh
2 6,730 4,710 2,020 1,140
30
Các đường nội vùng khu vực QH đường Trần Quang Khải
2 6,730 4,710 2,020 1,140
31
Các đường còn lại đã được đầu tư cơ sở hạ tầng có chiều rộng từ 5 mét trở lên.
4 2,415 1,610 1,210 605
32
Các tuyến đường còn lại đã được đầu tư cơ sở hạ tầng có chiều rộng dưới