tài “Ứng dụng phần mềm Mapinfo trong quản lý thông tin giá đất tại Thành phố Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình”.

PHẦN 1MỞ ĐẦU1.1. ĐẶT VẤN ĐỀĐất đai là tài sản đặc biệc không thể thiếu trong hoạt động sản xuất phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi con người tác động vào nó, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên. Khi hoạt động của con người trong sử dụng đất đai ngày càng tăng và hiệu quả thì giá trị của đất ngày càng được nâng cao, mang lại nguồn lợi to lớn cho con người.Ngày nay, tốc độ phát triển kinh tế xã hội ngày càng nhanh và quá trình đô thị hóa đang diễn ra, lượng đất phục vụ nhu cầu cho quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa ngày càng nhiều hơn, làm cho giá trị của đất tăng lên. Giá trị của đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như điều kiện sinh lợi, vị trí, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội…nên gây khó khăn cho việc xác định giá đất.Ở nước ta hiện nay giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm luôn có sự chênh lệch lớn với giá đất ngoài thị trường. Điều này đã gây không ít khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, trong giao dịch bất động sản, trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…Như vậy, cần phải có một công cụ hỗ trợ cho việc xác định giá nhằm phục vụ cho giải tỏa, đền bù, tính thuế, chuyển nhượng... Trước đây việc phân hạng và định giá được thực hiện chủ yếu bằng phương pháp thủ công. Ngày nay công nghệ thông tin phát triển có thể thay thế phương pháp thủ công trong nhiều lĩnh vực quản lý. Đặc biệt, sự phát triển của công nhệ GIS và nhất là phần mềm MapInfo được sử dụng như một công cụ để xây dựng quản lý cơ sở dữ liệu trên máy tính. Đồng thời giúp cho việc xử lý, truy xuất và cập nhật thông tin thuận lợi dễ dàng trên bản đồ.Trước yêu cầu cấp bách đó, được sự hướng dẫn của thầy giáo Tiến sỹ Huỳnh Văn Chương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Ứng dụng phần mềm Mapinfo trong quản lý thông tin giá đất tại Thành phố Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình”.1.2. MỤC ĐÍCH Quản lý các thông tin về giá đất. Xây dựng bản đồ giá đất giá đất với đầy đủ thông tin về giá đất. Thành lập sổ định giá. Khai thác dữ liệu Mapinfo trong quản lý thông tin giá đất.1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI Hệ thống tài liệu phải tuân theo các quy định hiện hành trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các quy phạm làm việc trong phần mềm phải trùng với các văn bản quy định về nội dung đó. Hệ thống cơ sở dữ liệu phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, cập nhật đơn giản và nhanh chóng, dễ truy cập, dễ sử dụng. Đáp ứng nhu cầu quản lý, khai thác và sử dụng thông tin giá đất. PHẦN 2TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU2.1. ĐỊNH NGHĨA VỀ ĐẤT ĐAILuật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.Theo hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)” 5.2.1.1. Đất ở tại nông thônĐất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003. Điều 83. Khoản 1) 5.2.2.2. Đất ở tại đô thịĐất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003. Điều 84. Khoản 1).Đất ở đô thị được phân theo loại đường phố và vị trí để định giá. Loại đường phố căn cứ vào điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh dịch vụ, có khả năng sinh lợi, khoảng cách đến trung tâm đô thị, thương mại dịch vụ. Mỗi loại đường phố được phân từng đoạn đường phố; mỗi đường phố hoặc đoạn đường phố được phân tối đa 04 vị trí (căn cứ vào vị trí tiếp giáp mặt tiền đường phố hay ở phía trong của đường phố) 5.2.2. GIÁ ĐẤT2.2.1. Khái niệm về giá đấtỞ những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.Giá đất cũng như giá các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị mà thể hiện ra bên ngoài là giá cả. Định giá đất là xác định giá cả được người bán và người mua chấp nhận tại một thời điểm xácc định. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định, nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian.Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai thị trường sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời đây cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng 1trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạc

Trong thời gian học tập tại trường Đại học Nông Lâm – Huế, tôi đã nhận được trang bị kiến thức cho đến ngày thực tập tốt nghiệp và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.

Tôi xin chân thành cẩm ơn các thầy cô Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp đã trực tiếp truyền bá những kiến thức cơ bản để tôi có thể hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình.

Tôi xin chân thành cảm ơn các anh, chị Trung tâm lưu trữ thông tin, và Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Quảng Bình đã tận tình giúp đỡ cà tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành đề tài và học hỏi kinh nghiệm trong công việc.

Tôi xin cảm ơn thầy giáo TS Huỳnh Văn Chương đã hướng dẫn tận tình

và xuyên suốt quá trình thực tập.

Ngoài ra để hoàn thành được đề tài này tôi đã nhận được sự giúp đỡ và tạo điều kiện của gia đình và đông đảo bạn bè, qua đây tôi xin chân thành cảm ơn!

Do kiến thức và năng lực có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong được sự góp ý của quý thầy cô giáo để đề tài được hoàn thiện hơn.

Huế, ngày 25 tháng 5 năm 2012

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Ngọc Thanh

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2011 29

Bảng 4.2 Bảng cấu trúc cơ sở dữ liệu đất phi nông nghiệp.tab 36

Bảng 4.3 Bảng cấu trúc cơ sở dữ liệu đất nông nghiệp.tab 37

Bảng 4.4 Thống kê kết quả giá đất nông nghiệp 41

Bảng 4.5 Thống kê kết quả giá đất nông nghiệp 42

Bảng 4.6 Phân loại mức giá đất phi nông nghiệp theo giá nhà nước năm 2012 52

Bảng 4.7 Phân loại mức giá đất nông nghiệp theo giá nhà nước năm 2012. .53

Bảng 4.8 Phân loại mức giá đất phi nông nghiệp theo thị trường năm 2012. .53

Bảng 4.9 Phân loại mức giá đất nông nghiệp theo thị trường năm 2012 53

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

Hình 2.1 Cửa sổ chính của phần mềm Mapinfo sau khi

khởi động phần mềm 13

Hình 2.2 Các dạng đối tượng trong Mapinfo 17

Sơ đồ 3.1 Các bước thực hiện công việc cho quá trình nghiên cứu 23

Hình 4.1 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2011 29

Hình 4.2 Hộp thoại đăng ký lưới chiếu và múi chiếu cho bản đồ 32

Hình 4.3 Bản đồ hiện trạng thành phô Đồng Hới sau khi số hóa 32

Hình 4.4 Chức năng Menu table / Maintenance / Table Structure 34

Hình 4.5 Tạo các trường dữ liệu cho lớp đất phi nông nghiệp trên Mapinfo 35

Hình 4.6 Tạo các trường dữ liệu cho lớp đất nông nghiệp trên Mapinfo 35

Hình 4.7 Nhập dữ liệu qua cửa sổ Browser 38

Hình 4.8 Nhập dữ liệu bằng nút lệnh info Tool 39

Hình 4.9 Nhập dữ liệu bằng lệnh Update Colum 39

Hình 4.10 Bảng dữ liệu hiện trạng giá đất phi nông nghiệp 40

Hình 4.11 Bảng dữ liệu hiện trạng giá đất nông nghiệp 40

Hình 4.12 Sự liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ 43

Hình 4.13 Thanh công cụ Menu File 45

Hình 4.14 Khai thác thông tin qua nút Info Tool 47

Hình 4.15 Xem thông tin qua cửa sổ Browser 47

Hình 4.16 Hộp thoại Query Find 48

Hình 4.17 Hộp thoại Find 48

Hình 4.18 Kết quả hiển thị đối tượng truy vấn bằng chức năng Find 49

Hình 4.19 Hộp thoại select 49

Hình 4.20 Kết quả truy vấn sữ liệu thông qua chức năng Select 50

Hình 4.21 Bảng dữ liệu giá đất phi nông nghiệp năm 20112 Thành phố Đồng Hới chuyễn sang Excel 51

Hình 4.22 Bảng dữ liệu giá đất nông nghiệp năm 20112 Thành phố Đồng Hới

chuyễn sang Excel 51

Hình 4.23 Hộp thoại Modify Table Structure 54

Hình 4.24 Dữ liệu hiện trạng giá đất phi nông nghiệp sau khi nhập mức giá 54

Hình 4.25 Dữ liệu hiện trạng giá đất nông nghiệp sau khi nhập mức giá 55

Hình 4.26 Hộp thoại Creat Thematic Map – Step 1 of 3 55

Hình 4.27 Hộp thoại Creat Thematic Map – Step 2 of 3 56

Hình 4.28 Hộp thoại Creat Thematic Map – Step 3 of 3 56

Hình 4.29 Bản đồ giá đất theo giá nhà nước năm 2012 57

Hình 4.30 Bản đồ giá đất theo giá thị trường năm 2012 57

Hình 4.31 Hộp thoại SQR Select 58

Hình 4.32 Bảng kết quả thống kê giá đất phi nông nghiệp 59

Hình 4.33 Bảng kết quả thống kê giá đất phi nông nghiệp 59

Hình 4.34 Hộp thoại calculate Statistics 60

Hình 4.35 Hộp thoại thống kê Column Statistics 60

Hình 4.36 Hộp thoại New Redistrict Window 61

Hình 4.37 Kết quả thống kê giá đất bằng chức năng New Redistrict Window 61

Hình 4.38 Lựa chọn thửa đất theo khả năng tài chính 62

Hình 4.39 Kết quả của việc tìm kiếm khoảng giá của thửa đất 63

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.2 MỤC ĐÍCH 2

1.3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 ĐỊNH NGHĨA VỀ ĐẤT ĐAI 3

2.1.1 Đất ở tại nông thôn 3

2.2.2 Đất ở tại đô thị 3

2.2 GIÁ ĐẤT 4

2.2.1 Khái niệm về giá đất 4

2.2.2 Đặc điểm của giá đất 4

2.2.3 Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 5

2.2.3.1 Nhân tố nhân khẩu 5

2.2.3.2 Nhân tố xã hội 5

2.2.3.3 Nhân tố quốc tế 6

2.2.3.4 Nhân tố kinh tế 6

2.3 ĐỊNH GIÁ ĐẤT 7

2.3.1 Khái niệm về định giá đất 7

2.3.2 Yêu cầu của định giá đất 7

2.3.3 Vai trò của định giá đất 8

2.3.4 Các nguyên tắc định giá đất 9

2.3.4.1 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập 9 2.3.4.2 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 9

2.3.4.3 Nguyên tắc thay đổi 10

2.3.4.4 Nguyên tắc phù hợp 10

2.3.4.5 Nguyên tắc thay thế 10

2.3.5 Các phương pháp định giá đất 10

2.4 PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ, ĐƯỜNG PHỐ, VỊ TRÍ ĐẤT 11

2.5 GIỚI THIỆU PHẦN MỀM MAPINFO 12

2.5.1 Giới thiệu cơ bản 12

2.5.2 Cấu trúc dữ liệu của Mapinfo 13

2.5.3 Các chức năng của phần mềm Mapinfo 15

2.6 CƠ SỞ DỮ LIỆU TRONG MAPINFO 16

2.6.1 Chương trình Mapinfo quản lý cơ sở dữ liệu 16

2.6.2 Cấu trúc bảng cơ sở dữ liệu chương trình Mapinfo 16

2.6.3 Cơ sở dử liệu không gian và phi không gian trong Mapinfo 16

2.7 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ỨNG DỤNG GIS TRÊN THẾ GIỚI, Ở VIỆT NAM VÀ TỈNH QUẢNG BÌNH 18

2.7.1 Các ứng dụng chung của GIS trên thế giới 18

2.7.2 Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam 20

2.7.3 Các ứng dụng của GIS tại Quảng Bình 20

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 21

3.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 21

3.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 21

3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 21

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.5 CÁCH THỰC HIỆN 22

3.6 CÁC BƯỚC THỰC HIỆN 23

3.7 CÁC SỐ LIỆU CẦN THU THẬP 24

3.7.1 Số liệu phi hình học 24

3.7.2 Số liệu hình học 25 3.8 CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI.25

PHẦN 4:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

4.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 26

4.1.1 Vị trí địa lý 26

4.1.2 Thực trạng giá đất thành phố Đồng Hới năm 2011 26

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất 27

4.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai Thành phố Đồng Hới năm 2011 27

4.1.3.2 Tình hình sử dụng đất Thành phố Đồng Hới năm 2011 29

4.1.4 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Đồng Hới năm 2011 30

4.2 ỨNG DỤNG PHẦN MỀM MAPINFO TRONG VIỆC XÂY DỰNG BỘ CƠ SỞ DỮ LIỆU CỦA HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT 31

4.2.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu hình học 31

4.2.1.1 Chuyển đổi bản đồ 31

4.2.1.2 Số hóa và tạo vùng 32

4.2.1.3 Xây dựng dữ liệu hình học 33

4.2.2 Xây dựng dữ liệu phi hình học 34

4.3 ỨNG DỤNG PHẦN MỀM MAPINFO TRONG QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT 42

4.3.1 Liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ 42

4.3.2 Truy xuất thông tin 43

4.3.3 Lưu trữ thông tin giá đất 44

4.3.4 Chỉnh lý và cập nhật thông tin 46

4.4 ỨNG DỤNG PHẦN MỀM MAPINFO ĐỂ KHAI THÁC HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT 46

4.4.1 Tra cứu thông tin giá đất 46

4.4.2 Thành lập sổ giá đất 50

4.4.3 Thành lập bản đồ chuyên đề giá đất 52

4.4.4 Ứng dụng trong công tác lập báo cáo thống kê giá đất 58

4.4.5 Ứng dụng tìm kiếm giá đất theo năng lực tài chính của người tham gia vào thị trường bất động sản 62

4.4.6 Ứng dụng trong công tác giải tỏa đền bù, công tác thu thuế, công tác thế

chấp hay vay vốn cho các ngân hàng 63

4.5 NHỮNG ƯU ĐIỂM VÀ TỒN TẠI CỦA ỨNG DỤNG MAPINFO TRONG VIỆC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT 63

4.5.1 Ưu điểm 63

4.5.2 Nhược điểm 64

PHẦN 5 65

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65

5.1 KẾT LUẬN 65

5.2 KIẾN NGHỊ 65

PHẦN 6 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC

Ngày nay, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội ngày càng nhanh và quá trình

đô thị hóa đang diễn ra, lượng đất phục vụ nhu cầu cho quá trình đô thị hóa,công nghiệp hóa ngày càng nhiều hơn, làm cho giá trị của đất tăng lên Giá trịcủa đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như điều kiện sinh lợi, vị trí, cơ sở hạ tầng

kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội…nên gây khó khăn cho việc xác định giá đất

Ở nước ta hiện nay giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh ban hành vàongày 01 tháng 01 hàng năm luôn có sự chênh lệch lớn với giá đất ngoài thịtrường Điều này đã gây không ít khó khăn trong công tác bồi thường giải phóngmặt bằng, trong giao dịch bất động sản, trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Như vậy, cần phải có một công cụ hỗ trợ cho việc xác định giá nhằm phục

vụ cho giải tỏa, đền bù, tính thuế, chuyển nhượng Trước đây việc phân hạng

và định giá được thực hiện chủ yếu bằng phương pháp thủ công Ngày nay côngnghệ thông tin phát triển có thể thay thế phương pháp thủ công trong nhiều lĩnhvực quản lý Đặc biệt, sự phát triển của công nhệ GIS và nhất là phần mềmMapInfo được sử dụng như một công cụ để xây dựng quản lý cơ sở dữ liệu trênmáy tính Đồng thời giúp cho việc xử lý, truy xuất và cập nhật thông tin thuậnlợi dễ dàng trên bản đồ

Trước yêu cầu cấp bách đó, được sự hướng dẫn của thầy giáo Tiến sỹ HuỳnhVăn Chương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Ứng dụng phần mềm Mapinfo trongquản lý thông tin giá đất tại Thành phố Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình”

1.2 MỤC ĐÍCH

- Quản lý các thông tin về giá đất

- Xây dựng bản đồ giá đất giá đất với đầy đủ thông tin về giá đất

- Thành lập sổ định giá

- Khai thác dữ liệu Mapinfo trong quản lý thông tin giá đất

1.3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Hệ thống tài liệu phải tuân theo các quy định hiện hành trong công tácquản lý nhà nước về đất đai

- Các quy phạm làm việc trong phần mềm phải trùng với các văn bản quyđịnh về nội dung đó

- Hệ thống cơ sở dữ liệu phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, cập nhật đơngiản và nhanh chóng, dễ truy cập, dễ sử dụng

- Đáp ứng nhu cầu quản lý, khai thác và sử dụng thông tin giá đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỊNH NGHĨA VỀ ĐẤT ĐAI

Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vôcùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu củamôi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tìnhkinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”

Theo hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đấtđai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành củamôi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổnhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nướcngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cưcủa con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )” [5]

2.1.1 Đất ở tại nông thôn

Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà

ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đấtthuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nôngthôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003.Điều 83 Khoản 1) [5]

2.2.2 Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trìnhphục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp vớiquy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt(Luật Đất đai 2003 Điều 84 Khoản 1)

Đất ở đô thị được phân theo loại đường phố và vị trí để định giá Loạiđường phố căn cứ vào điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuấtkinh doanh dịch vụ, có khả năng sinh lợi, khoảng cách đến trung tâm đô thị,thương mại dịch vụ Mỗi loại đường phố được phân từng đoạn đường phố; mỗiđường phố hoặc đoạn đường phố được phân tối đa 04 vị trí (căn cứ vào vị trítiếp giáp mặt tiền đường phố hay ở phía trong của đường phố) [5]

2.2 GIÁ ĐẤT

2.2.1 Khái niệm về giá đất

Ở những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiệnmặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất làgiá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đótrong không gian và thời gian xác định

Giá đất cũng như giá các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường đượchình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quyluật cung cầu và quy luật cạnh tranh

Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị mà thể hiện

ra bên ngoài là giá cả Định giá đất là xác định giá cả được người bán và ngườimua chấp nhận tại một thời điểm xácc định Giá cả được xác định trên thị trườngthể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không

ổn định, nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian

Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai thị trường

-sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói mộtcách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếpcận với cơ chế thị trường Đồng thời đây cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng1trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình vàNhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủquyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc chothuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

và tính thuế đất [4]

2.2.2 Đặc điểm của giá đất

- Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

- Giá đất không giống nhau về thời gian, việc hình thành giá cả được hìnhthành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thànhgiá cả dài, khó so sanh với nhau

- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì nó không phải là sản phẩmlao động của con người mà chỉ phản ảnh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốnđầu tư

- Giá đất có xu hướng tăng lên và được quyết định bởi nhu cầu về đất đai củacon người Nguyên nhân là do: tính khan hiếm của đất đai đã làm cung ít co dãn.Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, kinh tế-xã hội đang trên đà phát triển đã làmcho giá đất ngày càng tăng Đồng thời, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hộiđược nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thếgiảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí nhưtrong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đấtcũng khác nhau [4]

2.2.3 Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

2.2.3.1 Nhân tố nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình cóảnh hưởng đến giá đất

a Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đấttăng vì thế giá đất tăng lên

b Tố chất nhân khẩu: Là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất vănhóa của nhân khẩu Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hộitrật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹpcho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên

c Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình(do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cáchtương ứng, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên [4]

c Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất,đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu do người đầu cơtranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháolàm cho đất rớt giá.

d Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện

ở hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giáđất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độnhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [4]

2.2.3.3 Nhân tố quốc tế

a Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều

liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước bùng

phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại

b Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt

đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại [4].

2.2.3.4 Nhân tố kinh tế

a Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạngthái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vậtgiá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xãhội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

b Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tươngquan thuận với nhau Nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tươngứng Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới cókhả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay

ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhàđất có liên quan mật thiết với nhau

c Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểuhiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,

là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hộităng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số íthàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thànhnhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

d Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập của dân cư tăngthì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất

lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đaicủa khu vực đó tăng.

e Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhàđất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao

f Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể cókhả năng chi trả ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặcđem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Vì vậy việc biến động mức lãisuất cũng ảnh hưởng đến giá đất [4]

2.3 ĐỊNH GIÁ ĐẤT

2.3.1 Khái niệm về định giá đất

Luật đất đai 1993 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giaođất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kếhoạch Với đặc điểm đó, khái niệm định giá đất được nêu như sau: “Định giá đấtđược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ chomột mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định” [4]

2.3.2 Yêu cầu của định giá đất

Đất đai tuy có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩmcủa lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởngcủa nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóathông thường Do đó, định giá đất phải có phương pháp đặc biệt của riêng mình.Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của cácnhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Định giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hìnhthành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định của hai bên giao dịch Có thểnói rằng, giá cả đất đai được hình thành từ thị trường Nếu nhà đầu tư khôngnắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hìnhcung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ, hiệntại và tương lai sẽ không định được giá cả công bằng, chính xác và khách quan

Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai củaChính phủ Ví dụ: Quy hoạch thành phố, thị trấn của Chính phủ có ảnh hưởng tolớn đến giá đất Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng giá trị của nó lênnăm hay mười lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới Nếukhông cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó côngbằng và hợp lý

Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng địnhgiá Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể khác nhaurất lớn Cho nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng kýđất đai và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đốitượng đất đai định giá.

Giá đất được xác định do công tác định giá là giá cả đất đai ở một thờiđiểm nhất định, vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển củakinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định ra của thời điểm

nào, thì giá đó không có ý nghĩa [7].

2.3.3 Vai trò của định giá đất

Định giá đất đai bao giờ cũng gắn với một thửa đất cụ thể và tại một thờiđiểm xác định Không thể định giá đất đai nếu không gắn với không gian xácđịnh, cũng như không thể định giá của thửa đất tại một thời điểm mà kết quả đúngvới mọi thời điểm khác Giá của một mảnh đất được xác định trên thị trường tạimột thời điểm xác định là điều kiện cần và đủ để người định giá tiến hành côngviệc định giá Tuy nhiên mọi cuộc định giá đất đai đều có chung một mục tiêu, đó

là xác định giá của đất đai trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quantâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá của mảnh đất đó cần được xác định

là loại giá trị nào (giá trị thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trịtiềm năng) và nhằm phục vụ cho mục đích là gì (để Nhà nước làm căn cứ tínhthuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để khi tínhtiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sửdụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất…, hay làm cơ sở chongười sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đấtđai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…)

Như vậy, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thôngqua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyếtđịnh đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:

+ Định giá đất là cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượngđất đai, góp phần ổn định thị trường đất đai

+ Định giá đất là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất đainhư: cho thuê, thế chấp, cầm cố

+ Định giá đất là cơ sở để đền bù đất đai khi Nhà nước thu hồi đất, tínhgiá trị tài sản khi thu hồi đất

+ Định giá đất là cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về

sư dụng đất

+ Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khigiải quyết sự tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai [7]

2.3.4 Các nguyên tắc định giá đất

2.3.4.1 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập

Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập bao gồm:

- Lao động

- Vốn

- Đất đai

- Quản lý

Quá trình tạo ra thu nhập của đất là sự kết hợp của 4 yếu tố cơ bản gồm:

lao động của con người, vốn đầu tư, tài nguyên đất đai và sự quản lý Khi tiến hành định giá đất cần phải căn cứ vào 4 yếu tố trên để đánh giá thì mới tiến dần đến giá trị thực của nó [6].

2.3.4.2 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc

quan trọng nhất của định giá đất đai Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất

và tốt nhất được phản ảnh ở 4 mặt sau đây:

- Vật chất

- Pháp luật

- Sử dụng

- Thời gian

Về mặt vật chất: Thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất

Về mặt pháp luật: Phải hợp pháp và được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

Về mặt sử dụng: Cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

Về mặt thời gian: Có thời gian thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.Đất được sử dụng hợp pháp, tạo ra khả năng thu nhập ròng lớn nhất vàkéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Ngoài ra còn thể hiện

dưới dạng các tiện lợi khác không thể hiện bằng tiền, ví dụ: An ninh tốt, môitrường trong lành… [6].

2.3.4.3 Nguyên tắc thay đổi

Bao gồm những thay đổi:

- Về chính sách đất đai của Nhà nước

- Về sự biến động của thị trường đất đai

- Về nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần ngày càng tăng

- Về thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi của con người

- Xu thế về quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư đối với đất đai

Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnhhưởng tới giá cả thị trường để định giá cho phù hợp tại thời điểm định giá Vídụ: Chất lượng của đất trồng trọt thay đổi bởi sự đầu tư cải tạo của con người.[6]

2.3.4.4 Nguyên tắc phù hợp

Thể hiện giữa mục đích đầu tư vào đất với mục đích sử dụng đất Khi địnhgiá phải căn cứ vào mục đich sử dụng chính của đất đó để định giá, không đượclẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

Ví dụ: Có một thửa đất đang được sử dụng để làm cửa hàng thương mạikhông thể định giá trên cơ sở giá trị sử dụng đất vào mục đích trồng trọt [6]

2.3.4.5 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giátrị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễtrong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của mộtthửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tươngđồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [6]

hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửađất, loại đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằngthương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diệntích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểmxác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm tại Ngân hàng thươngmại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất cótài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất rakhỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắnliền với đất)

Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đấttrống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mụcđích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

2.4 PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ, ĐƯỜNG PHỐ, VỊ TRÍ ĐẤT

Theo Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004:Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác tại

đô thị như: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sửdụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộnggồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theoquy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất

-để định giá

Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị Đô thị được phân thành 6loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thịloại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước

Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.Phân loại đường phố:

Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vàokhả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,

kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thươngmại, dịch vụ, du lịch.

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có

số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị,trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiệnkết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các lọai đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại

2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại,dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinhlợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó đượcxếp vào loại đường phố tương ứng

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác địnhcăn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt,sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trítrong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các vị trí có sốthứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền)

có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trítiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnhđường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

2.5 GIỚI THIỆU PHẦN MỀM MAPINFO

2.5.1 Giới thiệu cơ bản

Mapinfo là phần mềm chuyên dùng xử lý, trình bày, biên tập bản đồ thànhquả trên cơ sở số liệu ngoại nghiệp và bản đồ đã được số hóa, phần mềm này sửdụng khá phổ biến trên máy tính cá nhân Nó quản lý cả thuộc tính không gian

và phi không gian của bản đồ nên còn có tên gọi khác là hệ thống thông tin địa

lý (GIS – Geographic Imformation System), các lớp thông tin trong Mapinfođược tổ chức theo dạng bảng (Table), mỗi một bảng là một tập hợp của một lớpthông tin bản đồ trong đó có các bản ghi dữ liệu mà hệ thống tạo ra, bạn có thểtruy nhập Table bằng chức năng của phần mềm Mapinfo khi mà bạn đã mở ítnhất một Table

Các đối tượng trên bản đồ được chia thành hai nhóm: Đối tượng khônggian và phi không gian

Các đối tượng không gian gồm có độ cao thấp của địa hình được biểu thịbằng đường đồng mức, độ dốc hay không dốc, tọa độ (x,y) của một điểm bất kỳ

trên bản đồ Các đối tượng này có trị số khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm địahình của từng vùng và lưới chiếu để xây dựng tờ bản đồ đó.

Các đối tượng phi không gian gồm có các con số, chữ viết trên bản đồnhằm giải thích rõ hoặc ghi chú một đặc điểm nào đó [2]

2.5.2 Cấu trúc dữ liệu của Mapinfo

 Tổ chức thông tin theo các tập tin.

Đây là cơ cấu tổ chức thông tin của các Table Toàn bộ các MapinfoTable mà trong đó có chứa các đối tượng địa lý được tổ chức theo các tập tin sauđây:

+ *.TAB: Chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu của một table

+ *.DAT: Chứa các thông tin nguyên thuỷ thuộc các dạng dữ liệu khác.+ *.MAP: Chứa các thông tin mô tả các đối tượng địa lý

+ *.ID: Là file lưu trữ các thông tin về sự liên kết giữa các đối tượng với nhau.+ *.IND: Chứa các thông tin về chỉ số đối tượng, tập tin này chỉ có trongcấu trúc table có ít nhất là một trường (Filed) dữ liệu đã được chỉ số hoá

+ *.WOR: Đây là file kết quả của quá trình biên tập bản đồ

Khi muốn tổ chức quản lý và lưu trữ tổng hợp các table hoặc các tệpthông tin khác nhau của Mapinfo vào chung một tập tin và các mối liên quangiữa các đối tượng đó phải được bảo tồn như khi tạo lập, tập tin chung đó đượcgọi là trang làm việc (Workspace) có phần mở rộng là WOR

Ngoài ra, Mapinfo còn sử dụng dữ liệu xây dựng trong các phần mềmkhác như: Dbase (*.Dbf), Excel (*.Xls)

Sau khi khởi động phần mềm, trên màn hình xuất hiện cửa sổ như hình 2.1

Hình 2.1 Cửa sổ chính của phần mềm Mapinfo sau khi khởi động phần mềm.

 Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng.

Các thông tin bản đồ trong các phần mềm GIS thường được tổ chức theotừng lớp đối tượng Bản đồ trong máy tính là sự chồng xếp lên nhau, mỗi lớp thểhiện một khía cạnh của mảnh bản đồ tổng thể Với cách tổ chứ thông tin theotừng lớp đối tượng giúp cho phần mềm Mapinfo xây dựng các khối thông tinđộc lập cho các mảnh bản đồ máy tính giúp cho việc thành lập bản đồ trên máytính linh hoạt hơn theo cách tập hợp các lớp thông tin khác nhau trong một hệthống, dễ dàng thêm vào một lớp thông tin mới hay xoá đi một thông tin khôngcần thiết

Các đối tượng bản đồ chính mà trên cơ sở đó Mapinfo quản lý, trừu tượnghoá các đối tượng địa lý trong thế giới thực và thể hiện chúng thành các loại bản

đồ máy tính khác nhau là:

+ Đối tượng vùng (Region hay Polygon) thể hiện các đối tượng khép kín

về mặt hình học, bao phủ một vùng diện tích nhất định theo một hình dạng bất

kỳ nào đó

+ Đối tượng đường (Line) thể hiện các đối tượng không khép kín hìnhhọc, chạy dài theo một khoảng cách nhất định có thể là đường thẳng, gấp khúc,hình cung…

+ Đối tượng điểm (Point) thể hiện vị trí cụ thể của một đối tượng nào đó.+ Đối tượng kiểu chữ (Text) thể hiện các đối tượng không phải thuộc tínhđịa lý của bản đồ như ghi nhãn, tiêu đề, ghi chú…

 Sự liên kết thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ.

Một đặc điểm khác biệt của thông tin địa lý trong GIS so với các phầnmềm đồ hoạ khác là sự liên kết giữa các đối tượng không gian và phi không gianrất chặt chẽ không thể tách rời các thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ.Trong cơ cấu tổ chức và quản lý dữ liệu, cơ cấu lưu trữ thông tin Mapinfo chiathành 2 phần cơ bản là: Cơ sở dữ liệu thuộc bản đồ và cơ sở dữ liệu thuộc bảnghi được độc lập với nhau nhưng lại liên kết với nhau qua chỉ số ID được lưugiữ và quản lý chung cho cả hai loại bản ghi nói trên Các thông tin thuộc tínhthể hiện nội dung bên trong của các đối tượng bản đồ và bạn có thể tìm kiếmtruy cập thông tin cần thiết thông qua cả hai loại thông tin

 Mối quan hệ giữa bảng Table trong Mapinfo với các phần mềm khác.

Bảng table một bảng dữ liệu thật sự, nó được ẩn mặt sau của bản đồ, khicần thiết chúng ta có thể mở ra để sửa, thêm, bớt cột, mở rộng hay thu hẹp… và

có thể chuyển đổi sang dạng khác Ví dụ: Khi tính diện tích của các vùng trongbảng Table thì bạn có thể chuyển nó sang dạng *.DBF hay *.XLS Mặt kháctrong bảng này bạn cũng có thể gộp nhóm, tách đối tượng bằng cách thêm vàoTable một cột cần thiết [2].

2.5.3 Các chức năng của phần mềm Mapinfo

Ngoài chức năng chính là một phần mềm để vẽ và biên tập bản đồ thìphần mềm Mapinfo còn có các chức năng và ứng dụng khác nữa Sau đây là cácchức năng chính của phần mềm Mapinfo:

+ Thành lập bản đồ.

Thành lập bản đồ là một trong những thế mạnh của phần mềm Mapinfo.Việc xử lý bản đồ là một chức năng chuyên nghiệp của ngành bản đồ học nhưngvới sự ra đời của phần mềm Mapinfo thì việc xử lý bản đồ đã trở thành côngviệc không chỉ ngành bản đồ có thể làm được mà các ngành khác cũng có thểlàm được và ứng dụng cho ngành quản lý đất đai

Mapinfo đã vượt ra khỏi khuôn khổ là một phần mềm vẽ bản đồ bằng máytính cá nhân Phần mềm này còn có các chức năng khác như thực hiện các phépphân tích không gian, tạo mới và chỉnh sửa các dữ liệu không gian và phi khônggian, xây dựng các bản đồ chuyên đề và tạo ra các sản phẩm đầu ra có chấtlượng cao Điểm hạn chế của phần mềm là không hỗ trợ việc kiểm tra lỗi đểchỉnh sửa và hoàn chỉnh bản đồ Do vậy, Mainfo chỉ dùng để số hoá bản đồ cấphuyện trở xuống Ví dụ như: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch

sử dụng đất, bản đồ địa chính, bản đồ hành chính…

+ Thành lập bản đồ chuyên đề.

Thành lập bản đồ chuyên đề được hiểu một cách nôm na là “tô màu” chobản đồ theo cơ sở dữ liệu thuộc tính có trong bảng của lớp bản đồ để làm nổi bậtlên tính chất của dữ liệu trên bản đồ và hỗ trợ việc phân tích dữ liệu

Ta có thể lấy dữ liệu từ Table khác hoặc từ một tính toán nào đó để xâydựng bản đồ chuyên đề Tạo được bản đồ chuyên đề, giúp ta thấy rõ được sựthay đổi của dữ liệu trên bản đồ

+Kết nối dữ liệu thuộc tính với các chương trình khác

Phần mềm Mapinfo có thể kết nối cơ sở dữ liệu với các phần mềm hoặccác chương trình khác như Arcview, AutoCAD, Microsoft Acces, MicrosoftExcel, Famis & CADDB…

+Tra cứu thông tin.

Mapinfo cho phép làm việc với một khối lượng lớn cơ sở dữ liệu vì thếchức năng tìm kiếm cũng là một thế mạnh của Mapinfo cũng như GIS, giúpngười sử dụng tra cứu thông tin một cách nhanh chóng và chính xác Để tìmkiếm thông tin ta sử dụng lệnh Find (Tìm kiếm đối tượng trên cửa sổ bản đồ dựatheo dữ liệu một trường nào đó trong bảng Mapinfo) và Find Selection (Lệnhtìm kiếm đối tượng hoặc bản bản ghi đang được chọn) Lệnh này rất tiện lợi khitìm kiếm một thông tin đặc trưng nào đó trong một cơ sở dữ liệu lớn Ví dụ: Tìmtên chủ sử dụng đất, tên đường, tên dịa danh… [2]

2.6 CƠ SỞ DỮ LIỆU TRONG MAPINFO.

2.6.1 Chương trình Mapinfo quản lý cơ sở dữ liệu

Loại thứ nhất: Chương trình Mapinfo quản lý đồng thời dữ liệu khônggian (Bản đồ-Map) và dữ liệu thuộc tính (Bảng Browser) Hai loại dữ liệu nàyliên kết với nhau một cách chặt chẽ Chỉ cần ta thay đổi một trong hai loại dữliệu này thì dữ liệu còn lại cũng thay đổi theo

Loại thứ hai: Chương trình Mapinfo quản lý loại bảng Table không chứathông tin không gian – bản đồ Thực chất chỉ có các bản dữ liệu dạng các cột(Table dạng Browser)

Loại thứ ba: Chương trình Mapinfo quản lý loại bảng raster (không cóbrowser) và được phân thành hai loại sau:

+ Loại Table Raster chỉ hiện thị hình ảnh

+ Loại Table Raster đã khai báo toạ độ địa lý [2]

2.6.2 Cấu trúc bảng cơ sở dữ liệu chương trình Mapinfo.

Cấu trúc bảng (Table) là một cấu trúc cơ bản trong cơ sở dữ liệu củaMapinfo, mỗi bảng được xác định bằng số bảng ghi (Records),trường (Field) vàcác chỉ số (Index) Mỗi bản ghi là một dòng cơ sở dũ liệu và bao gồm nhiềutrường khác nhau.Các trường trong bản ghi được sắp xếp theo thứ tự 1,2,3…, sựsắp xếp đó gọi là chỉ số hoá Về bản chất chỉ số của các trường dữ liệu là mộtmảng con trỏ (Pointer) giúp cho hệ thống truy cập các thông tin ở bản ghi nhanhhơn và hiệu quả hơn [2]

2.6.3 Cơ sở dử liệu không gian và phi không gian trong Mapinfo

- Cơ sở dữ liệu không gian

+ Khái niệm: Dữ liệu không gian là dữ liệu được định nghĩa các vị trí củađối tượng trên bề mặt trái đất hoặc trên một tọa độ tương đối nào đó và đượcbiểu thị trong cửa sổ bản đồ.

Chương trình Mapinfo quản lý hay trừu tượng hoá các đối tượng địa lýtrong thế giới thực và thể hiện chúng thành các loại bản đồ máy tính khác nhau:

+ Đối tượng vùng (Region): Là đối tượng có vị trí, chiều dày, chiều rộng,

có tọa độ điểm đầu bằng điểm cuối Dùng để thể hiện các đối tượng hình họckhép kín và bao phủ quanh một vùng diện tích nhất định Chúng có thể là cácpolygons, hình elipse và hình chữ nhật

Ví dụ: Lãnh thổ địa giới một xã, hồ nước, thửa đất…

+ Đối tượng đường (Line): Là đối tượng có hướng xác định, được xácđịnh bằng các cặp tọa độ Dùng để thể hiện các đối tượng không khép kín hìnhhọc chạy dọc theo một khoảng cách nhất định

Ví dụ: Đường giao thông, sông suối.…

+ Đối tượng điểm (Point): Là đối tượng không có hướng, được xác địnhtrong không gian và được thể hiện bằng một cặp tọa độ duy nhất Dùng để thểhiện vi trí cụ thể của từng đối tượng địa lý và được tượng trưng bằng một chấm.Trong Mapinfo tuỳ vào nội dung của điểm mà có thể chọn kiểu biểu tượngtương ứng để minh hoạ

Ví dụ: Điểm khống chế, cây, cột cờ, cột điện…

+ Đối tượng chữ (Text): Là đối tượng được sử dụng để mô tả các đốitượng trên thực tế, không có thực trên thực tế, thể hiện các đối tượng khôngphải là địa lý trên bản đồ.Thường dùng để biên tập tên các con đường, bảngchú dẫn, số thửa…

Hình 2.2 Các dạng đối tượng trong Mapinfo

- Cơ sở dữ liệu phi không gian: Cơ sở dữ liệu phi không gian hay còn gọi

là cơ sở dữ liệu thuộc tính là dữ liệu thể hiện những thuộc tính của đối tượngtrên bề mặt trái đất

Ví dụ: Dữ liệu thuộc tính của một thửa đất bao gồm: số thửa, diện tích,tên chủ sử dụng…

+ Các thông tin thuộc tính được mô tả gắn liền với các đối tượng địa lýtrên bản đồ Các thuộc tính được lưu trữ như một tập hợp các số hay ký tự vàxem như là hình ảnh như một dòng giá trị định dạng

+ Các thông tin thuộc tính đóng vai trò chú thích, chỉ dẫn, mô tả các thôngtin định lượng thể hiện nội dung bên trong của các đối tượng trên bản đồ vàchúng ta có thể truy cập, tìm kiếm thông tin cần thiết.[2]

2.7 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ỨNG DỤNG GIS TRÊN THẾ GIỚI, Ở VIỆT NAM VÀ TỈNH QUẢNG BÌNH

2.7.1 Các ứng dụng chung của GIS trên thế giới

Vì GIS được thiết kế như một hệ thống chung để quản lý dữ liệu khônggian, nó có rất nhiều ứng dụng trong việc phát triển đô thị và môi trường tựnhiên như quy hoạch đô thị, quản lý nhân lực, nông nghiệp, điều hành hệ thốngcông ích, lộ trình, nhân khẩu, bản đồ, giám sát vùng biển, cứu hỏa và bệnh tật.Trong phần lớn lĩnh vực này, GIS đóng vai trò như một công cụ hỗ trợ quyếtđịnh cho việc lập kế hoạch hoạt động

+ Môi trường.

Theo những chuyên gia GIS kinh nghiệm nhất thì có rất nhiều ứng dụng

đã phát triển trong những tổ chức quan tâm đến môi trường Với mức đơn giảnnhất thì người dùng sử dụng GIS để đánh giá môi trường, ví dụ như vị trí vàthuộc tính của cây rừng Ứng dụng GIS với mức phức tạp hơn là dùng khả năngphân tích của GIS để mô hình hóa các tiến trình xói mòn đất, sự lan truyền ônhiễm trong môi trường khí hay nước, hoặc sự phản ứng của một lưu vực sôngdưới sự ảnh hưởng của một trận mưa lớn Nếu những dữ liệu thu thập gắn liềnvới đối tượng vùng và ứng dụng sử dụng các chức năng phân tích phức tạp thì

mô hình dữ liệu dạng ảnh (raster) có khuynh hướng chiếm ưu thế

+ Khí tượng thủy văn.

Trong lĩnh vực này GIS được dùng như là một hệ thống đáp ứng nhanh,phục vụ chống thiên tai như lũ quét ở vùng hạ lưu, xác định tâm bão, dự đoáncác luồng cháy, xác định mức độ ngập lụt, từ đó đưa ra các biện pháp phòng

chống kịp thời… vì những ứng dụng này mang tính phân tích phức tạp nên môhình dữ liệu không gian ở dạng ảnh (raster) chiếm ưu thế.

+ Nông nghiệp.

Những ứng dụng đặc trưng: Giám sát thu hoạch, quản lý sử dụng đất, dự báo

về hành hóa, nghiên cứu về đất trồng, kế hoạch tưới tiêu, kiểm tra nguồn nước

+ Dịch vụ tài chính.

GIS được sử dụng trong lĩnh vực dịch vụ tài chính tương tự như là mộtứng dụng đơn lẻ Nó đã từng được áp dụng cho việc xác định vị trí những chinhánh mới của ngân hàng Hiện nay, việc sử dụng GIS đang tăng lên trong lĩnhvực này, nó là một công cụ đánh giá rủi ro và mục đích bảo hiểm, xác định với

độ chính xác cao hơn những khu vực có độ rủi ro lớn nhất hay thấp nhất Lĩnhvực này đòi hỏi những dữ liệu cơ sở khác nhau như là hình thức vi phạm luậtpháp, địa chất học, thời tiết và giá trị tài sản

+ Y tế.

Ngoại trừ những ứng dụng đánh giá, quản lý mà GIS hay được dùng, GIScòn có thể áp dụng trong lĩnh vực y tế Ví dụ như, nó chỉ ra được lộ trình nhanhnhất giữa vị trí hiện tại của xe cấp cứu và bệnh nhân cần cấp cứu, dựa trên cơ sở dữliệu giao thông GIS cũng có thể được sử dụng như là một công cụ nghiên cứu dịchbệnh để phân tích nguyên nhân bộc phát và lây lan bệnh tật trong cộng đồng

+ Bán lẻ.

Phần lớn siêu thị vùng ngoại ô được xác định vị trí với sự trợ giúp củaGIS GIS thường lưu trữ những dữ liệu về kinh tế - xã hội của khách hàng trongmột vùng nào đó Một vùng thích hợp cho việc xây dựng một siêu thị có thểđược tính toán bởi thời gian đi đến siêu thị và mô hình hóa ảnh hưởng củanhững siêu thị cạnh tranh GIS cũng được dùng cho việc quản lý tài sản và tìmđường phân phối hàng hóa ngắn nhất

+ Giao thông.

GIS có khả năng ứng dụng đáng kể trong lĩnh vực vận tải Việc lập kế hoạch

và duy trì cơ sở hạ tầng giao thông rõ ràng là một ứng dụng thiết thực, nhưng giờđây có sự quan tâm đến một lĩnh vực mới là ứng dụng định vị trong vận tải hànghải, và hải đồ điện tử Loại hình đặc trưng này đòi hỏi sự hỗ trợ của GIS

+ Các dịch vụ điện, nước, gas, điện thoại….

Những công ty trong lĩnh vực này là những người dùng GIS linh hoạt

nhất, GIS được dùng để xây dựng những cơ sở dữ liệu là cái thường là nhân tốchiến lược công nghệ thông tin của các công ty trong lĩnh vực này Dữ liệuvector thường được dùng trong các lĩnh vực này, những ứng dụng lớn nhấttrong lĩnh vực này là Automated Mapping và Facility Management (AM-FM).AM-FM được dùng để quản lý các đặc điểm và vị trí của các cấp, valve…Những ứng dụng đòi hỏi nhưng bản đồ số với độ chính xác cao [2].

2.7.2 Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam

Hiện nay GIS có rất nhiều các ứng dụng trong tất cả các lĩnh vực tự nhiên

và xã hội ở nước ta, có thể kể ra một số ứng dụng cụ thể sau:

- Quản lý và lập kế hoạch mạng lưới đường phố: Bao gồm các chức năngtìm kiếm địa chỉ, tìm vị trí khi biết trước địa chỉ đường phố, điều khiển đường

đi, lập kế hoạch lưu thông xe cộ, phân tích vị trí, chọn địa điểm xây dựng cáccông trình công cộng

- Giám sát tài nguyên, thiên nhiên và môi trường: Bao gồm các chức năngquản lý sông ngòi, các vùng lụt, vùng đất nông nghiệp, có mưa, đất rừng; phântích tác động môi trường; vị trí của các công trình công cộng

- Quản lý đất đai: bao gồm các chức năng lập kế hoạch vùng, miền sửdụng đất, quản lý nước tưới tiêu, kiến trúc mặt bằng sử dụng đất

- Quản lý và lập kế hoạch các dịch vụ công cộng: Bao gồm các chức năngtìm địa điểm cho các công trình ngầm, cân đối tải điện, lập kế hoạch bảo dưỡngcác công trình công cộng

-Phân tích tổng điều tra dân số, lập bản đồ các dịch vụ y tế, bưu điện.Hiện nay ở nước ta các phần mềm HTTĐL được sử dụng rất đa dạng, chủyếu là các phần mềm thương mại nhập ngoại như ArcInfo, ArcView,ArcHTTDL, MGE, Geomedia, Mapinfo, IL WIS [2]

2.7.3 Các ứng dụng của GIS tại Quảng Bình

Hiện nay, tỉnh Quảng Bình đang ứng dụng công nghệ GIS khá phổ biến

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP

VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Phần mềm Mapinfo

- Các thông tin, dữ liệu về đất đai và giá đất thành phố Đồng Hới

3.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Về thời gian: Từ ngày 10/1/2012 đến ngày 05/05/2012

- Về không gian: Thành phố Đồng Hới – Tỉnh Quảng Bình

3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Ứng dụng phần mềm Mapinfo trong việc xây dựng bộ dữ liệu về giá đất

- Ứng dụng phần mềm Mapinfo trong quản lý thông tin giá đất

- Nghiên cứu các hình thức khai thác dữ liệu Mapinfo trong quản lý thôngtin giá đất

- So sánh giá thị trường với giá quy định

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu.

Áp dụng phương pháp này để thu thập số liệu, tài liệu về khí hậu, địahình, thủy văn, tài nguyên và các yếu tố về kinh tế xã hội, tình hình quản lý đấtđai, thực trạng thị trường bất động sản, bản đồ… để phục vụ cho việc thực hiện

đề tài

- Phương pháp phỏng vấn điều tra.

Áp dụng phương pháp này để điều tra trực tiếp tại hiện trường, đến nhàchủ hộ xin số liệu hoặc hỏi hàng xóm, hoặc tìm hiểu những người mô giới muabán bất động sản, từ đó thu thập được các số liệu, tài liệu cần thiết

Các thông tin được điều tra theo từng yếu tố, thông tin trên phiếu điều trabao gồm: Họ và tên chủ hộ, địa chỉ, số hiệu thửa đất, loại đường (ngõ, hẽm, kếtcấu), mục đích sử dụng thửa đất, diện tích, giá đất theo nhà nước quy định, giáchuyển nhượng, năm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phương pháp kế thừa số liệu, tài liệu.

Trên cơ sở đã có dữ liệu ở các phần mềm, và sử dụng các dữ liệu đó đểchuyển qua phần mềm Mapinfo

- Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ GIS.

Ứng dụng tin học và phần mềm Mapinfo vào phục vụ cho việc nghiên

cứu

- Phương pháp bản đồ.

Là phương pháp làm việc trực quan bằng bản đồ

- Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu, tài liệu.

Sau khi thu thập được số liệu, chúng ta áp dụng phương pháp này nhằm mụcđích xử lý, phân tích các thông tin thu được từ đó cho ta một kết quả khách quan

Xử lý phiếu điều tra: Sau khi thu thập các thông tin từ phiếu điều tra,tiến hành nhập dữ liệu vào excel để thống kê, sắp xếp các thông tin cần thiếttrong đề tài

Tổng hợp xử lý hoàn chỉnh và loại bỏ một số phiếu điều tra nghi vấn hoặckhông đủ thông tin Tổng hợp số lượng phiếu điều tra là 161 phiếu bao gồm cảđất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, các phiếu này được phân bố đều trêncác tuyến đường và các phường xã

- Phương pháp bản đồ.

Phương pháp bản đồ được sử dụng để hỗ trợ cho việc đưa dữ liệu đầu vào,giúp chúng ta truy cập dữ liệu bản đồ hiện trạng và đưa ra dữ liệu không gian đểquản lý dữ liệu đất đai

3.5 CÁCH THỰC HIỆN

Thu thập và xử lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hớibằng phần mềm Mapinfo

Thu thập thông tin giá đất thị trường

Thu thập và xử lý nguồn số liệu phi hình học

Liên kết và xuất nguồn dữ liệu hình học và phi hình học

3.6 CÁC BƯỚC THỰC HIỆN

Các bước để hoàn thành bài khóa luận được khái quát qua sơ đồ 3.1 sau

Sơ đồ 3.1 : Các bước thực hiện công việc cho quá trình nghiên cứu.

Bước 1: Thu thập dữ liệu.

+ Dữ liệu hình học : Bản đồ hiện trạng thành phố Đồng Hới tỷ lệ 1 : 10000.+ Dữ liệu phi hình học: Các thông tin về tờ bản đồ, loại đất, diện tích củatừng thửa đất, phiếu điều tra thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.Bảng Giá đất năm 2012 của Ủy ban nhân dân Tỉnh Quảng Bình

Bước 2: Tạo các lớp bản đồ mới trên bản đồ nguồn.

+ Xuất bản đồ hiện trạng từ Microstation sang Mapinfo

+ Từ bản đồ nguồn tạo các lớp đối tượng theo mục đích sử dụng chúng,

để từ đó xây dựng bản đồ giá đất Trong quá trình xây dựng bản đồ ta xây dựng

Thu thập dữ liệu Dữ liệu hình học.

Xuất cơ sở dữ liệu

Hoàn thành và viết báo

trường dữ liệu hoặc thay đổi, thêm hay bớt trường thông tin (field) của các Tablenhằm phù hợp với mục đích sử dụng

Bước 3: Nhập dữ liệu phi hình học vào Mapinfo.

Tiến hành nạp dữ liệu thông tin thửa và giá đất do Ủy ban nhân dân TỉnhQuảng Bình ban hành năm 2012 cho từng thửa đất, giá đất thực tế và các yếu tốảnh hưởng đến giá đất

Bước 4: Xuất cơ sở dữ liệu.

Sau khi thực hiện xong bước 3 từng thửa sẽ thể hiện các thông tin về:Loại đất, giá nhà nước, giá thực tế, diện tích, giá tổng giá trị… Mapinfo sẽ quản

lý các dữ liệu này dưới dạng File *.tab Nhằm truy xuất, cập nhật thông tin liênquan đến lĩnh vực về giá đất Thành lập sổ định giá đất, và đóng gói ứng dụng

Bước 5: Hoàn thành và viết báo cáo.

+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính vềviệc hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất

+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửađổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất

+ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một sốđiều của nghị định 188/2004/NĐ-CP

+ Bảng giá đất Tỉnh Quảng Bình, 2012 Kèm theo Nghị quyết số21/2011/QD-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh QuảngBình

+ Quyết định số 31/2011/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2011.

3.7.2 Số liệu hình học

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố đồng hới năm 2010

- Thông tin giá đất thu thập từ thị trường

3.8 CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI

Trong đề tài này, việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Đồng Hớichủ yếu được thực hiện dựa trên phương pháp so sánh dữ liệu thị trường theoquy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, thông

tư 145 hướng dẫn thực hiện Nhị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi,bổ sung một sốđiều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Ngoài ra, giá đất còn được xác địnhdựa trên phương pháp so sánh trực tiếp

Giá đất được thu thập và xử lý theo từng tuyến đường chính, theo thờigian chuyển nhượng bất động sản và so sánh trực tiếp trên thị trường

Căn cứ vào Nghị quyết số 21/2011/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dânTỉnh Quảng Bình và Quyết định số 31/2011/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dânTỉnh để xác định giá đất nhà nước cho các thửa đất

Đối với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, căn cứ vào kết quả điều traphỏng vấn để xác định giá cho các thửa đất

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 4.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Đồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnhQuảng Bình, vừa là một trong những đô thị trung tâm của khu vực Bắc miềnTrung, phần đất liền trải dài từ 17022' Vĩ độ Bắc đến 106039' Kinh độ Đông

+ Phía Bắc giáp huyện Bố Trạch

+ Phía Tây giáp huyện Bố Trạch và huyện Quảng Ninh

+ Phía Nam giáp huyện Quảng Ninh

+ Phía Đông giáp biển Đông

Đồng Hới nằm ở trung độ cả nước trên trục giao thông quan trọng xuyênBắc - Nam, giữa hai thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai trung tâm lớn của haivùng kinh tế phát triển nhất nước ta, là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên - kinh

tế - xã hội của hai miền Nam - Bắc

Thành phố nằm dọc bờ biển với chiều dài 16 km, có dòng sông Nhật Lệchảy giữa lòng Thành phố, rất thích hợp cho phát triển du lịch, dịch vụ, côngnghiệp… Ngoài ra còn có đường Hồ Chí Minh, đường sắt Bắc - Nam, đường thuỷ,đường hàng không, các tuyến đường nối từ Đông sang Tây rất thuận lợi trong giaolưu phát triển kinh tế - văn hoá xã hội với các tỉnh, thành phố trong cả nước

Vị trí địa lý của Thành phố là một thế mạnh tạo cho Thành phố những điềukiện thuận lợi để phát triển một nền sản xuất hàng hoá với những ngành mũi nhọnđặc thù, tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh

tế - xã hội, mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới, đưa nền kinh tế củaThành phố nhanh chóng hòa nhập theo xu thế chung, không bị tụt hậu so với cáchuyện, thành phố khác trong cả nước

4.1.2 Thực trạng giá đất thành phố Đồng Hới năm 2011.

Kết quả điều tra giá chuyển nhượng đất trên thị trường Thành phố Đồng Hớicuối năm 2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (đây là cơ sở để điều chỉnhgiá đất năm 2012) cho thấy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các phường

xã trên địa bàn thành phố tăng trung bình 20%, cá biệt có những phường tăng đến50% như phường Đồng Phú, phường Nam Lý

Theo bảng giá đất năm 2011, giá đất tại các phường Đồng Mỹ, Hải Đình,Đồng Phú, Đức Ninh Đông đã được điều chỉnh tăng 21% tại vị trí 1 của một sốđường phố có khả năng sinh lợi cao (như đường Trần Hưng Đạo, Đường NguyễnHữu Cảnh, đường Thống Nhất và một số trục đường chính khác) Các đường phố,

vị trí còn lại tăng theo hướng giảm dần từ trung tâm Thành phố trở ra, nơi thấp nhấtlà126.000 đồng/m2 đối với phi nông nghiệp và 8.000 đồng/m2 đối với đất nôngnghiệp

Giá đất tại các phường nằm ven thành phố có giá trung bình 750.000 đồng/

m2; cao nhất là 8,04 triệu đồng/m2 Tại các phường có tốc độ phát triển kinh tế và

đô thị hóa nhanh như Hải Đình, Nam Lý, Đồng Phú giá đất trung bình sau khi điềuchỉnh là 1,265 triệu đồng/m2, tối đa là 15,620 triệu đồng/m2

Đánh giá của Sở Tài Nguyên và Môi trường Tỉnh Quảng Bình cho thấy,thực trạng giá đất thị trường ở thời điểm hiện tại và 6 tháng cuối năm 2011 sẽ vượt

xa khung giá đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình đã ban hành Điển hình, giáđất trên thị trường tại các khu vực như phường Hải Đình, Đức Ninh Đông hiện đãcao gần gấp 3 đến 4 lần so với bảng giá đất hiện hành

Theo đánh giá ban đầu, việc điều chỉnh giá đất là do một số khu vực đã đượcNhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi về kinh tế, xã hộicủa khu vực, khiến giá đất tăng, nên cần điều chỉnh lại giá đất để đảm bảo thu ngânsách cho Nhà nước Việc điều chỉnh giá đất tại các khu vực cũng nhằm đảm bảomặt bằng chung và cân đối hài hoà các lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và cảcủa người dân trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng

Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trườngtỉnh Quảng Bình tổ chức điều tra khảo sát thu thập thông tin giá đất thị trường tạicác xã, phường, thị trấn đã có giao dịch thành công để xây dựng bảng giá đất năm

2012

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất

4.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai Thành phố Đồng Hới năm 2011

Với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội đã làm nảysinh những vấn đề mới xuất phát từ thực tế của cuộc sống, gây không ít khókhăn cho các cấp chính quyền trong việc giải quyết những mâu thuẫn, nhữngquan hệ liên quan đến lĩnh vực đất đai Ngày 26/11/2003 Quốc hội nước cộnghòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam một lần nữa thông qua Luật đất đai năm 2003,

luật này có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Việc thực hiện 13 nội dung của luật đấtđai đã có tác động tích cực giải quyết những vấn đề thiết thực trong công tácquản lý, sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Đồng Hới, người sử dụng đã có 5quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụngđất đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân và nhu cầu của xã hội Hệ thốngquản lý Nhà nước về đất đai cũng như hệ thống tổ chức của ngành địa chínhngày càng được kiện toàn từ trung ương đến địa phương đã góp phần hữu hiệutrong việc quản lý sử dụng đất đai Tuy nhiên, việc triển khai thi hành luật đấtđai chưa thường xuyên nên tình trạng vi phạm pháp luật đất đai xảy ra khá phổbiến: lấn chiến đất đai, làm nhà trái phép, mua bán, chuyển nhượng trái phépkhông qua cơ quan nhà nước Công tác quản lý đất đai trên các địa bàn thànhphố còn nhiều sơ hở do cán bộ địa chính cấp phường còn thiếu chuyên mônnghiệp vụ, trình độ nhận thức của người dân về các văn bản pháp luật đất đai cóhạn, nguồn gốc sử dụng đất chưa rõ ràng gây khó khăn trong việc giải quyết dứtđiểm các vấn đề nên ảnh hưởng đến quá trình thực hiện Luật đất đai.

Hiện nay, thành phố đã hoàn tất công tác điều tra thống kê tình hình cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết quả là toàn thành phố Đồng Hới đã cấpchứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được 28.171 hộ/42.801

hộ cần phải cấp và 29.828 giấy với diện tích 2.227,10 ha/3.926,90 ha cần phảicấp, đạt 65,82% về số hộ và đạt 56,71% về diện tích

- Thu lệ phí địa chính, phí và lệ phí : 247.845.000 đồng;

- Thu nộp vào Kho bạc Nhà nước: 15.119.000 đồng;

- Trích thu : 132.646.000 đồng

Việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tranh chấp về đất đai đã được thực hiệntốt, giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng, cũng như các đơn mới phát sinh.Năm 2011, Thành phố tiếp nhận 105 đơn thư khiếu nại, tranh chấp về đất đai, đãđược giải quyết 50 đơn, đang xem xét giải quyết dứt điểm 55 đơn còn lại

4.1.3.2 Tình hình sử dụng đất Thành phố Đồng Hới năm 2011

Hình 4.1 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2011.

( Nguồn: Kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2011 ) Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2011.

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 213.22 1.37

( Nguồn: Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hới năm 2011)