Hoàn thiện công tác quản lý sử dụng đất đai tại thành phố đồng hới tỉnh quảng bình

Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền nhằm thực hiệnviệc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh tế; hộgia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý sử dụng đất đai tại Thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình" là đề tài nghiên cứu của riêng bản thân tôi.

Tôi xin cam đoan rằng: các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này đềuđược thu thập từ đơn vị nghiên cứu và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và mọi sựgiúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn đầy đủ

Tác giả luận văn

Hồng Ngọc Hoa

LỜI CẢM ƠN

Với tình cảm chân thành, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới tất

cả các cá nhân và cơ quan đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập vànghiên cứu đề tài

Lời đầu tiên, tôi bày tỏ lòng biết ơn đến quý Thầy, Cô giáo đã giảng dạy vàtruyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt khóa học tại Trường Đại họcKinh tế Huế

Đặc biệt tôi xin chân thành cám ơn TS Trần Thị Bích Ngọc , người đã hướngdẫn tận tình, đầy trách nhiệm để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến lãnh đạo Trường Đại học Kinh tế Huế,phòng Đào tạo sau đại học, các Khoa, Phòng ban chức năng đã trực tiếp hoặc gián tiếpgiúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu đề tài

Tôi xin chân thành cám ơn ban lãnh đạo Ủy Ban Nhân Dân thành phố Đồng Hới,tỉnh Quảng Bình và các đại diện doanh nghiệp, người dân trên địa bàn đã nhiệt tình cộngtác, cung cấp những tài liệu và thông tin cần thiết để tôi hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin chân thành cám ơn gia đình, bạn bè và người thân đã nhiệttình giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn

Tác giả

Hồng Ngọc Hoa

TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ

Họ tên học viên: HỒNG NGỌC HOA

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Niên khóa: 2014 - 2016

Người hướng dẫn khoa học: TS TRẦN THỊ BÍCH NGỌC

Tên đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI TỈNH QUẢNG BÌNH

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối vớicông tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế -xã hội (KT-XH), trong đóquản lý nhà nước (QLNN) về sử dụng đất là một nội dung quan trọng nghiên cứu cácquan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sống và sinh hoạt của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân Để đánh giá công tác quản lý nhà nước về sử dụng đất trong quá trình pháttriển kinh - xã hội và đô thị hóa của thành phố Đồng Hới giai đoạn từ 2012 đến 2014cần nghiên cứu thực trạng của nó để thấy được những kết quả đạt được, những mặtcòn tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của thành phố, từ đó đưa ranhững biện pháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệuquả hơn Với ý nghĩa đó, tôi mạnh dạn tiến hành nghiên cứu đề tài này nhằm đưa ranhững giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý sử dụng đất đai tại Thành phốĐồng Hới tỉnh Quảng Bình

2 Phương pháp nghiên cứu

2.1 Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài

Phương pháp duy vật biện chứng; Phương pháp thu thập số liệu; Phương pháptổng hợp và xử lý số liệu; Phương pháp phân tích

2.2 Kết quả nghiên cứu và những đóng góp của luận văn

Luận văn góp phần hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quanđến quản lý nhà nước về sử dụng đất đai ở một địa phương Đồng Thời luận văn cũng

đã phân tích các đánh giá của cán bộ quản lý và người thuê đất về thực trạng công tácquản lý nhà nước về sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, Quảng Bình Từ đó, luậnvăn đã đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về sử dụng đấtđai tại Đồng Hới trong thời gian tới

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ix

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ xi

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Kết cấu của đề tài 7

PHẦN NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 8

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 8

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ 8

1.1.1 Lý luận quản lý nhà nước về sử dụng đất 8

1.1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước về sử dụng đất 8

1.1.1.2 Vai trò quản lý nhà nước về sử dụng đất 10

1.1.1.3 Nguyên tắc quản lý nhà nước về sử dụng đất 11

1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 12

1.1.3 Quản lý nhà nước về sử dụng đất 17

1.1.3.1 Quá trình hình thành nội dung quản lý nhà nước về sử dụng đất 17

1.1.3.2 Quy định về sử dụng đất 18

1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý sử dụng đất 24

1.1.4.1 Điều kiện tự nhiên và tình hình phát triển kinh tế 24

1.1.4.2 Tình hình sử dụng đất 24

1.1.4.3 Đội ngũ cán bộ quản lý đất đai 24

1.1.4.4 Các công cụ quản lý NN về đất đai 24

1.1.5 Mô hình nghiên cứu và giả thiết nghiên cứu về công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 25

1.1.5.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất 25

1.1.5.2 Giả thuyết nghiên cứu 28

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 28

1.2.1 Kinh nghiệm hoàn thiện công tác quản lý sử dụng đất ở một số thành phố khác 28

1.2.1.1 Kinh nghiệm từ Thành phố Hà Tĩnh 28

1.2.1.2 Kinh nghiệm từ thành phố Đà Nẵng 29

1.2.2 Bài học kinh nghiệm về quản lý nhà nước về sử dụng đất đối với thành phố Đồng Hới, Quảng Bình 30

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 31

2.1 TỔNG QUAN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 31

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đồng Hới 31

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 31

2.1.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 35

2.1.2 Thực trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Đồng Hới 45

2.1.2.1 Thực trạng sử dụng đất 45

2.1.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2012 - 2014 48

2.1.3 Thực trạng công tác quản lý Nhà Nước về sử dụng đất tại Thành Phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình 51

2.1.3.1 Quản lý về việc giao đất 53

2.1.3.2.Quản lý việc cho thuê đất 58

2.2 PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI TỈNH QUẢNG BÌNH 63

2.2.1 Thống kê mô tả thông tin mẫu nghiên cứu 63

2.2.1.1 Đặc điểm mẫu điều tra 63

2.2.1.2 Đặc điểm mẫu cán bộ tham gia công tác quản lý sử dụng đất 65

2.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) 67

2.2.2.1 Rút trích nhân tố chính các yếu tố đánh giá của đối tượng thuê đất về công tác quản lý sử dụng đất đai tại thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình 67

2.2.2.2 Phân tích nhân tố khám phá với biến phụ thuộc đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất 70

2.2.3 Kiểm định độ tin cậy thang đo 70

2.2.4 Phân tích đánh giá của doanh nghiệp và người dân về thực trạng công tác quản lý sử dụng đất 72

2.2.4.1 Đánh giá của doanh nghiệp và người dân về nhóm yếu tố quy trình thủ tục thuê đất 72

2.2.4.2 Đánh giá của doanh nghiệp và người dân về yếu tố công tác bàn giao đất cho thuê 73

2.2.4.3 Đánh giá của doanh nghiệp và người dân về yếu tố các chính sách khuyến khích ưu đãi 74

2.2.4.4 Đánh giá của doanh nghiệp và người dân về yếu tố công tác quản lý sử dụng đất 75

2.2.4.5 Đánh giá của doanh nghiệp và người dân về nhóm nhân tố yếu tố công tác giải quyết các phản hồi khiếu nại 76

2.2.5 Phân tích sự khác biệt trong đánh giá giữa doanh nghiệp, người dân và đánh giá của cán bộ tham gia công tác quản lý sử dụng đất 77

2.2.5.1 Kiểm định sự khác biệt khi đánh giá về yếu tố công tác quản lý sử dụng đất 77 2.2.5.2 Kiểm định sự khác biệt khi đánh giá về yếu tố công tác giải quyết các phản hồi khiếu nại 79

2.2.6 Hồi quy tương quan 80

2.2.6.1 Phân tích tương quan 80

2.2.6.3 Kết quả phân tích hồi quy đa biến và đánh giá mức độ quan trọng của từng

nhân tố 83

CHƯỢNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI TỈNH QUẢNG BÌNH 86

3.1 Giải pháp hoàn thiện quy trình thủ tục cho thuê đất 86

3.2 Giải pháp nâng cao công tác bàn giao đất cho thuê 87

3.3 Giải pháp phát triển các chính sách khuyến khích, ưu đãi 89

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý sử dụng đất 90

3.5 Giải pháp cải thiện công tác giải quyết các phản hồi, khiếu nại 91

PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93

1 KẾT LUẬN 93

2 KIẾN NGHỊ 94

2.1 Kiến nghị với Chính phủ, Nhà nước và các Bộ, ngành có liên quan 94

2.2 Kiến nghị với Chính quyền tỉnh Quảng Bình 94

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

PHỤ LỤC 97

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

HDND Hội Đồng Nhân Dân

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Một số đặc trưng khí hậu thành phố Đồng Hới 33

Bảng 2.2 Dân số và diện tích của các đơn vị hành chính trên địa bàn 35

Bảng 2.3 Dân số và lao động 36

Bảng 2.4 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố thời kỳ 2001 - 2014 40

Bảng 2.5 Biến động đất nông nghiệp từ năm 2012 – 2014 48

Bảng 2.6 Biến động đất phi nông nghiệp từ năm 2012 – 2014 49

Bảng 2.7 Biến động đất chưa sử dụng từ năm 2012 - 2014 51

Bảng 2.8: Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng tại Thành Phố Đồng Hới giai đoạn 2012-2014 53

Bảng 2.9: Kết quả công tác giao đất theo mục đích sử dụng tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2012-2014 54

Bảng 2.10 Kết quả giao đất làm nhà ở từ năm 2012 - 2014 54

Bảng 2.11: Kết quả giao đất theo đơn vị hành chính năm 2014 55

Bảng 2.12: Kết quả cho giao đất theo thời gian tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2012 – 2014 57

Bảng 2.13: Kết quả giao đất so với nhu cầu xin giao của Thành phố Đồng Hới giai đoạn 2012 – 2014 58

Bảng 2.14: Kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng tại Thành phố Đồng Hới giai đoạn 2012-2014 58

Bảng 2.15: Kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng tại Thành phố Đồng Hới giai đoạn 2012-2014 59

Bảng 2.16: Kết quả đánh giá công tác cho thuê đất theo đơn vị hành chính tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2012-2104 60

Bảng 2.17: Kết quả cho thuê đất theo thời gian tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2012 - 2014 61

Bảng 2.18: Kết quả cho thuê đất so với nhu cầu xin thuê đất của Thành Phố Đồng Hới giai đoạn 2012 – 2014 62

Bảng 2.19 Kiểm định KMO và Bartlett’s Test 67

Bảng 2.20 Kết quả phân tích nhân tố khám phá biến phụ thuộc 70

Bảng 2.21 Hệ số Cronbach Alpha của các nhóm biến quan sát 71

Bảng 2.22 Kết quả kiểm định One sample t-test đánh giá về Quy trình thủ tục thuê đất .72

Bảng 2.23 Kết quả kiểm định One sample t-test đánh giá về Công tác bàn giao đất cho thuê 73

Bảng 2.24 Kết quả kiểm định One sample t-test đánh giá về Chính sách khuyến khích, ưu đãi 74

Bảng 2.25 Kết quả kiểm định One sample t-test đánh giá về Công tác quản lý sử dụng đất 75

Bảng 2.26 Kết quả kiểm định One sample t-test đánh giá về Công tác giải quyết khiếu nại, phản hồi 76

Bảng 2.27 Kết quả kiểm định Independent sample t-test khác biệt khi đánh giá về Công tác quản lý sử dụng đất 78

Bảng 2.28 Kết quả kiểm định Independent sample t-test khác biệt khi đánh giá về Công tác giải quyết các phản hồi, khiếu nại 79

Bảng 2.29: Kết quả kiểm định Pearson’s mối tương quan giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập 81

Bảng 2.30: Tóm tắt mô hình 82

Bảng 2.31: Kiểm định độ phù hợp của mô hình 82

Bảng 2.32: Kết quả phân tích hồi quy đa biến 83

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ

Hình 2.1 Bản đồ hành chính thành phố Đồng Hới 32

Hình 2.2 Cơ cấu đất tự nhiên Thành Phố Đồng Hới năm 2014 34

Hình 2.3 Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 41

Hình 2.4 Cơ cấu đất nông nghiệp 45

Hình 2.5 Cơ cấu đất sản xuất nông nghiệp 46

Hình 2.6 Cơ cấu đất phi nông nghiệp 47

Hình 2.7: Mẫu điều tra theo đối tượng thuê đất 63

Hình 2.8: Mẫu điều tra theo diện tích đang thuê 64

Hình 2.9: Mẫu điều tra theo thời gian thuê 64

Hình 2.10: Mẫu điều tra theo đối tượng thuê đất 65

Hình 2.11: Mẫu điều tra theo đơn vị đang làm việc 65

Hình 2.12: Mẫu điều tra theo vị trí công việc 66

Hình 2.13: Mẫu điều tra theo thời gian thuê 67

Hình 2.14 Kết quả hồi quy tương quan 85

Đồng Hới là thành phố loại 2 trực thuộc tỉnh Quảng Bình, là trung tâm chính trị

- hành chính, là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại của tỉnh Trong sự nghiệpxây dựng và phát triển tỉnh Quảng Bình, Đồng Hới có vị trí quan trọng hàng đầu,không chỉ đóng góp tiềm lực kinh tế cho tỉnh, Đồng Hới còn là nơi diễn ra các hoạtđộng văn hóa mang lại đời sống tinh thần cho nhân dân Quy hoạch tổng thể phát triểnkinh tế xã hội dãi ven biển Miền Trung và Quy hoạch phát triển kinh tế xã hộ vùngBắc Trung Bộ; một trung tâm dịch vụ, du lịch, công nghiệp, thương mại, có vai tròthúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Bình Chính vì vậy, vấn đề quản lý,

sử dụng đất có hiệu quả trong quá trình đô thị hoá ở thành phố Đồng Hới không chỉ có

ý nghĩa về mặt phát triển kinh tế, mà còn là mục tiêu, là động lực xây dựng thành phốphát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, xã hội, đô thị, xây dựng và phát triển thành phốĐồng Hới thành đô thị hiện đại, bền vững, có bản sắc riêng nhằm thực hiện tốt vai trò

đô thị động lực phát triển vùng kinh tế trọng điểm miền Trung

Đất đai là nguồn nội lực quan trọng của quá trình đô thị hóa, không chỉ để đápứng nhu cầu về mặt bằng cho sản xuất, mà còn là hàng hoá đặc biệt để khai thác nhằmtạo ra nguồn vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Kể từ sau khi có Luật Đất đainăm 1993, tốc độ đô thị hóa ở thành phố Đồng Hới diễn ra ngày càng nhanh Do ảnhhưởng của đô thị hóa, đất đai ở Đồng Hới biến động cả về mục đích và đối tượng sửdụng Diện tích đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp dần, trong khi đó diện tích đất phinông nghiệp tăng lên nhanh chóng Tuy nhiên, thực tế ở thành phố Đồng Hới, vấn đềkhai thác nguồn lực đất đai chưa mang lại hiệu quả cao, vai trò của Nhà nước trongquản lý, sử dụng đất với chức năng là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai chưa

Để đánh giá công tác quản lý nhà nước về sử dụng đất trong quá trình phát triểnkinh - xã hội và đô thị hóa của thành phố Đồng Hới giai đoạn từ 2012 đến 2014 cầnnghiên cứu thực trạng của nó để thấy được những kết quả đạt được, những mặt còn tồntại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của thành phố, từ đó đưa ra những biệnpháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn.

Đó là những nội dung cần được nghiên cứu và đây cũng là những vấn đề mang tínhcấp thiết hiện nay Nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề

tài nghiên cứu “Hoàn thiện công tác quản lý sử dụng đất đai tại Thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai để thấyđược những kết quả đạt được và những mặt còn tồn tại trong công tác quản lý nhànước về đất đai của thành phố, từ đó đưa ra những biện pháp khắc phục phù hợp nhằmkhai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quản lý nhà nước về

sử dụng đất đai ở một địa phương

- Phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước về sử dụng đất tại thành phốĐồng Hới, Quảng Bình

- Phân tích đánh giá của cán bộ quản lý và người thuê đất về thực trạng công tácquản lý nhà nước về sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, Quảng Bình

- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về sử dụng đất đaitại Đồng Hới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Trong phạm vi đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tácquản lý nhà nước về sử dụng đất đai của chính quyền thành phố Đồng Hới

- Khách thể nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung điều tra cán bộ quản lý việc chothuê đất, cũng như các đối tượng người dân và doanh nghiệp thuê đất trên địa bànthành phố Đồng Hới

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phốĐồng Hới.

+ Về Thời gian: từ năm 2012 đến năm 2014

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu

4.2 Phương pháp nghiên cứu tài liệu

Phương pháp nghiên cứu tài liệu được sử dụng để lựa chọn lý thuyết thích hợp

về vấn đề nghiên cứu Các cơ sở lý thuyết được tập hợp, lựa chọn từ các tài liệu, giáotrình, tạp chí, báo chuyên ngành và các kết quả nghiên cứu đã công bố liên quan đếnchất lượng nguồn nhân lực Lý thuyết tổng hợp được rút ra làm cơ sở cho việc phântích những nhân tố tác động đến hoạt động quản lý nhà nước về sử dụng đất trên địabàn thành phố Đồng Hới

4.3 Phương pháp thu thập số liệu

4.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Số liệu thứ cấp được tập hợp từ các báo cáo, tổng kết của các sở, ban, ngành trongtỉnh và của thành phố Đồng Hới giai đoạn 2013 – 2015 Ngoài ra, số liệu thứ cấp cònđược tập hợp từ các báo cáo, công trình nghiên cứu, các đề tài có liên quan đến nộidung nghiên cứu; hoặc tìm thông tin thông qua các phương tiện thông tin đại chúngnhư: Báo chí, internet

4.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Bên cạnh số liệu thứ cấp thì nguồn số liệu sơ cấp đóng vai trò vô cùng quantrọng để có nhận định đúng đắn về những nhân tố tác động đến công tác quản lý sửdụng đất, làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp

- Đối tượng điều tra: Để đảm bảo thu thập các thông tin có tính khách quan, đachiều, nghiên cứu tiến hành điều tra nhằm thu thập dữ liệu sơ cấp với cả đối tượng cán

bộ quản lý sử dụng đất và đối tượng thuê đất (doanh nghiệp và người dân) Với đốitượng thuê đất, nhằm thu thập thông tin đa chiều, phản ánh khách quan thực trạng thungân sách, nghiên cứu đã đa dạng hóa đối tượng điều tra, chẳng hạn bao gồm cả nhữngđối tượng bị thu hồi đất,

- Chọn mẫu điều tra: Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được sử dụng xuất phát

từ những khó khăn trong việc tiếp cận danh sách tổng thể, cũng như khó khăn trongquá trình thu thập dữ liệu thực tế

- Số lượng mẫu điều tra: số lượng đối tượng thuê đất (doanh nghiệp và ngườidân) được chọn để điều tra là 72 phiếu (trong đó: doanh nghiệp: 23 phiếu; người dân:

45 phiếu) Với số lượng đối tượng cán bộ quản lý sử dụng đất được chọn để điều tra là

37 phiếu (trong đó: cán bộ cấp tỉnh: 5 phiếu; cán bộ cấp huyện: 32 phiếu)

Dựa trên cơ sở lý luận đã được xây dựng ở chương 1, kết hợp với việc phân tíchtình hình thực tế tại thành phố Đồng Hới và tham khảo ý kiến của lãnh đạo các đơn vịquản lý sử dụng đất trên địa bàn, tác giả đã xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệuquả của công tác quản lý sử dụng đất bao gồm 6 nhóm biến (quy trình thủ tục thuê đất,công tác bàn giao đất cho thuê, các chính sách khuyến khích, ưu đãi, công tác quản lý

sử dụng đất, công tác giải quyết các phản hồi, khiếu nại và đánh giá chung về công tácquản lý sử dụng đất) Phương pháp đánh giá theo thang điểm Likert với 1: Hoàn toànkhông đồng ý; 2: Không đồng ý; 3: Bình thường; 4: Đồng ý; 5: Hoàn toàn đồng ý

4.4 Phương pháp phân tích số liệu

4.4.1 Đối với số liệu thứ cấp

Sau khi thu thập số liệu thứ cấp từ các báo cáo, tổng kết của các sở, ban, ngànhtrong tỉnh và của thành phố Đồng Hới giai đoạn 2013 – 2015; từ các báo cáo, côngtrình nghiên cứu, các đề tài có liên quan đến nội dung nghiên cứu , tác giả tiến hànhtổng hợp và phân loại nguồn dữ liệu này theo những thông tin đã xử lý hoặc chưa xử

lý, theo những thông tin bao quát chung cho đến số liệu thực tế tại thành phố ĐồngHới Từ đó, làm rõ được các vấn đề lý luận liên quan đến đất đai và công tác quản lý

sử dụng đất đai cũng như phân tích thực trạng sử dụng đất đai và quản lý nhà nước về

sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới hiện nay

4.4.2 Đối với số liệu sơ cấp

Trên cơ sở số liệu đã được thu thập và làm sạch, tác giả vận dụng phần mềm xử

lý dữ liệu SPSS để phân tích dựa trên các phương pháp dưới đây:

- Phương pháp thống kê mô tả: Sử dụng các bảng tần suất để đánh giá những đặc

điểm cơ bản của mẫu điều tra, mô tả sơ bộ các đặc điểm của mẫu nghiên cứu

- Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA - Exploratory Factor Analysis)

+ Xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố: Sử dụng trị số KMO

Nếu trị số KMO từ 0,5 à 1: phân tích nhân tố thích hợp với dữ liệu

+ Xác định số lượng nhân tố: Sử dụng trị số Eigenvalue - là đại lượng đại diệncho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố, trị số Eigenvalue > 1 thì việc tómtắt thông tin mới có ý nghĩa.

+ Hệ số tải nhân tố (factor loading): Tiêu chuẩn quan trọng đối với hệ số tải nhân

tố là phải lớn hơn hoặc bằng 0,5, những biến không đủ tiêu chuẩn này sẽ bị loại

- Đánh giá độ tin cậy thang đo:

Cho phép người phân tích loại bỏ các biến không phù hợp và hạn chế các biếnrác trong quá trình nghiên cứu

- Phương pháp kiểm định thống kê: kiểm định T-Test

- Phân tích hồi quy: Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng nhằm mục

đích đo lường các thuộc tính cũng như mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tácquản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới, Quảng Bình

Phân tích hồi qui đa biến: là một phương pháp được sử dụng dùng để phân tíchmối quan hệ giữa một biến phụ thuộc với nhiều biến độc lập Phương trình hồiqui tuyến tính đa biến có dạng:

Yi= β0 + β1X1i +β2 X2i+ +βp Xpi +ei

Mục đích của việc phân tích hồi qui đa biến là dự đoán mức độ của biến phụthuộc (với độ chính xác trong phạm vi giới hạn) khi biết trước giá trị của biến độclập Theo (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc - 2008) các tham số quantrọng trong phân tích hồi qui đa biến bao gồm:

Hệ số hồi qui riêng phần βk: là hệ số đo lường sự thay đổi trong giá trị trungbình Y khi Xk thay đổi một đơn vị, giữa các biến độc lập còn lại không đổi

Hệ số xác định R2 điều chỉnh: Hệ số xác định tỉ lệ biến thiên của biến phụthuộc được giải thích bởi biến độc lập trong mô hình hồi qui

Kiểm định F trong phân tích phương sai là một phép kiểm định giả thuyết

về độ phù hợp của mô hình tuyến tính tổng thể

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung kết quả nghiên cứu của đề tài gồm có bachương:

Chương 1 Cơ sở lý luận và thực tiễn về đất đai và công tác quản lý sử dụng đất đai.Chương 2 Thực trạng quản lý nhà nước về sử dụng đất đai trên địa bàn thành phốĐồng Hới

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai ở thành phốĐồng Hới tỉnh Quảng Bình

PHẦN NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC

QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ

1.1.1 Lý luận quản lý nhà nước về sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước về sử dụng đất

- Khái niệm đất: “Đất là một vật thể tự nhiên, cấu tạo độc lập, lâu đời do kếtquả của quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành đất gồm có: Đá địa hình,

khí hậu, nước, sinh vật và thời gian” (năm 1897, theo nhà thổ nhưỡng học người Nga Docutraep)

Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (m2, ha, km2) và độphì nhiêu, màu mỡ

Theo Hội nghị quốc tế về môi trường tại Rio de Janerio, Brazil, 1993: “ Đất đai

là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môitrường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạngđịa hình, mặt nước, lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản tronglong đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả củacon người trong quá khứ và hiện tại để lại” [1]

Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,

là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cưnhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trongkhông gian

Sử dụng đất: Theo bài giảng quy hoạch sử dụng đất của TS Nguyễn Hữu Ngữ Đại học Nông Lâm Huế thì sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa

-mối quan hệ người – đất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên khác và môi trường Căn

cứ vào nhu cầu thị trường sẽ phát hiện, quyết định phương hướng chung và mục tiêu

sử dụng hợp lý nhất tài nguyên đất đai, phát huy tối đa công dụng của đất đai nhằm đạttới hiệu ích sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất [2]

Hiện nay việc sử dụng đất đai được phát triển theo 5 xu thế:

+ Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung

+ Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng phức tạp hóa và chuyên môn hóa.+ Sử dụng đất theo hướng xã hội hóa và công hữu hóa

+ Sử dụng đất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hóa, khu vực hóa, toàn cầu hóa.+ Sử dụng đất trong cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường

- Quản lý đất đai:

Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập

và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với nhữnglợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyểnnhượng quyền sử dụng đất hoặc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế

về đất,…) và giải quyết những tranh chấp, khiếu nại, tố cáoliên quan đến quyền sửdụng đất

Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xácđịnh hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ, cập nhật vàcung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thôngtin khác liên quan đến thị trường bất động sản Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đốitượng đất công và đất tư bao gồm: các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng kýđất đai, định giá đất, giám sát và quản lý việc sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho côngtác quản lý

Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và cácnguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và pháp luật liênquan đến đất đai Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác định một số nội dungchủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản lý; vị trícủa cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệuđịa chính; quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục

Như vậy, “Quản lý nhà nước về sử dụng đất là tổng hợp các hoạt động của các cơquan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đốivới đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phânphối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và

sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi về đất đai.” [3]

Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơ quanquản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có hiệu quả trách nhiệmđược Nhà nước giao; đồng thời, ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù hợp vớitừng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng được nội dung quản lý nhà nước về đấtđai Điều này thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặtđời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai Mục đích cuối cùng của Nhà nước

và người sử dụng đất là làm sao khai thác, sử dụng đất có hiệu quả nhất để phục vụcho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh- quốc phòng của đất nước Vì vậy,đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật

1.1.1.2 Vai trò quản lý nhà nước về sử dụng đất

Quản lý nhà nước về sử dụng đất có vai trò quan trọng đối với sự phát triểnkinh tế - xã hội và có những đặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản

lý nhằm:

- Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Đất đai được sử dụngvào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tích nhưng sẽ trở thànhnăng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý Thông qua chiến lược sử dụng đất, xâydựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụngđúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra;

- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm được quỹđất tổng thể và cơ cấu từng loại đất Trên cơ sở đó, có những biện pháp thích hợp để

sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất;

- Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một hànhlang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc bảo đảm lợi íchchính đáng của người sử dụng đất, đồng thời cũng bảo đảm lợi ích của Nhà nước trongviệc sử dụng, khai thác quỹ đất;

- Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước nắmbắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất Từ đó, pháthiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm;

- Việc quản lý nhà nước về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các chính sách,quy định, thể chế; đồng thời, bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung còn thiếu,không phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống

1.1.1.3 Nguyên tắc quản lý nhà nước về sử dụng đất

Quản lý nhà nước về đất đai gồm các nguyên tắc chủ yếu như:

a Nguyên tắc thống nhất về quản lý nhà nước

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, chính quyềnthực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn đượcquy định bởi pháp luật Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền nhằm thực hiệnviệc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh tế; hộgia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụngđất có thể phát huy tối đa các quyền đối với đất đai Có như vậy người sử dụng đấtmới yên tâm, chủ động đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học

và công nghệ vào các việc bảo vệ cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang,phục hóa, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sửdụng; đồng thời, phát triển hạ tầng để làm tăng gái trị đất

b Nguyên tắc phân cấp gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ

Cơ quan địa chính ở trung ương và địa phương (cấp tỉnh và cấp huyện) chịutrách nhiệm trước Chính phủ và cơ quan chính quyền cùng cấp (UBND tỉnh và UBNDhuyện, thành phố) trong quản lý nhà nước về đất đai; Chính quyền cấp tỉnh thực hiệnviệc giao đất, cho thuê đất cũng như thu hồi đất của của tổ chức và có trách nhiệm hỗtrợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ trong việc thực hiện nhiệm vụ của cấp huyện; chínhquyền cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền cấp xã(phường, thị trấn) và thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho hộ gia

c Nguyên tắc tập trung dân chủ

Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền phải tuân thủ quy định của phápluật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện đểngười dân có thể tham gia giám sát hoạt động quản lý nhà nước của chính quyền trựctiếp thông qua tổ chức Hội đồng nhân dân và các tổ chức chính trị- xã hội cùng cấp

d Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ

Chính quyền các cấp thống nhất quản lý nhà nước về đất đai theo địa giới hànhchính, điều này có nghĩa là có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý theochuyên ngành và ngay cả các cơ quan trung ương đóng tại địa bàn nào thì phải chịu sựquản lý của chính quyền nơi đó Chính quyền cơ sở có trách nhiệm tạo điều kiện thuậnlợi cho các cơ quan trung ương hoạt động; đồng thời, có quyền kiểm tra, giám sát các

cơ quan này trong việc thực hiện pháp luật về đất đai, cũng như các quy định khác củaNhà nước, có quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu vi phạm theo quy định của phápluật hiện hành

e Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử

Quản lý nhà nước của chính quyền phải tuân thủ việc kế thừa các quy định củaluật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử trong quản lý đất đai qua cácthời kỳ của cách mạng, tuy nhiên những vấn đề về lịch sử và những yếu kém trongquản lý đất đai trước đây cũng để lại không ít khó khăn, do đó quản lý nhà nước về đấtđai hiện nay cần được xem xét tháo gỡ một cách khoa học

Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo nguyên tắc chủ đạo là:

“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sửdụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sửdụng ổn định và lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai tháchợp lý, sử dụng tiết của pháp luật” [3]

1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhànước về đất đai Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đấtđai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ trương của Nhà

nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai Mục tiêu cao nhất củaquản lý nhà nước về đất đai là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sựquản lý thống nhất của Nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm,hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao.

Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơquan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có hiệu quả tráchnhiệm được Nhà nước phân công; đồng thời, ban hành các chính sách, chế độ, thể chếphù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng được nội dung quản lý nhànước về đất đai Điều này thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản

lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai Mục đích cuối cùngcủa Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm năng của đất đai

để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Vì vậy, đất đai cầnphải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật

Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm có 13 nội dung được quy định tại Điều 6,Luật Đất đai năm 2003 và áp dụng cho các cấp chính quyền từ trung ương đến địaphương, trong phạm vi đề tài, tôi đề xuất 13 nội dung thành 7 nhóm nội dung chínhnhằm phù hợp với thực tiễn địa phương [4]

Thứ nhất, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai chính làthường xuyên tạo ra một hành lang pháp lý để cho các cơ quan quản lý nhà nước vềđất đai và những người sử dụng đất thực hiện Luật quy định những nguyên tắc lớn,những chính sách quan trọng và giao Chính phủ, Ủy ban nhân tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương quy định tiếp những chính sách cụ thể phù hợp với từng vùng, từngđịa phương

Thứ hai, công tác kỷ thuật và nghiệp vụ địa chính

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất,lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với địa giớihành chính Bản đồ địa giới hành chính là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính

và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính Theo quyđịnh tại Điều 16 của Luật Đất đai năm 2003, thì Chính phủ chỉ đạo việc xác định địagiới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cảnước Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật xác lập địa giới hành chính các cấp

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiệntrạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất là biện pháp đầu tiên trong quản lýnhằm nắm chắc số lượng và chất lượng đất đai (diện tích, loại đất, hạng đất của mỗithửa), thông qua việc đánh giá đất để nhận biết khả năng sinh lợi của mỗi thửa đất.Thực hiện tốt nội dung này sẽ tạo cơ sở thực tiễn cho việc quản lý đất, phân bố đất vàonhu cầu sử dụng của xã hội và có căn cứ để theo dõi biến động đất đai, giải quyết cáctranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất là một biện pháp quan trọng để xác định quyền sử dụng đất,quản lý biến động đất đai Việc này chủ yếu do Ủy ban nhân dân xã, huyện thực hiện

và là việc làm bắt buộc thuộc lĩnh vực nghiệp vụ của cơ quan quản lý Nó tạo lậpnhững cơ sở pháp lý cần thiết đế người sử dụng đất và cơ quan quản lý đất thực hiệnđúng các quyền và nghĩa vụ của mình

Thứ ba, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý - kỹ thuậtquan trọng cho việc điều tiết các quan hệ đất đai (giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) Luật xác định rõ tráchnhiệm của các cấp, các ngành trong việc xây dựng, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kếhoạch này

Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo tổ chức tốt mọi hoạt động hàng ngày của ngườidân ở đô thị và nông thôn, thoả mãn ngày càng tốt hơn các nhu cầu về ăn ở, việc làm,chi phí, giải trí, thể thao, học tập, chữa bệnh, và mọi nhu cầu khác của người dân Mặtkhác, quy hoạch sử dụng đất còn bảo đảm cho đất đai được sử dụng hiệu quả, tiếtkiệm, bảo vệ môi trường cảnh quan di tích và lâu dài nguồn tài nguyên ngày càng khanhiếm Trong quy hoạch sử dụng đất cần tính toán tổng hợp xem xét toàn bộ các vấn đề

về kinh tế xã hội, nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trước mắt và lâu dài, cá thể cộng đồng, cục bộ - lãnh thổ Giải quyết tốt quy hoạch sử dụng đất là giải quyết đượctổng thể các vấn đề về phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống tinh thần củanhân dân

-Quy hoạch sử dụng đất được lập ở bốn cấp: cấp nhà nước (Trung ương), cấptỉnh (thành phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (quận thuộc thành phố) và cấp xã(phường, thị trấn)

Thứ tư, quản lý nhà nước về sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết địnhhành chính, bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Thu hồi đất là việcNhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đãgiao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của LuậtĐất đai Chuyển mục đích sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ loại đất này sang mục đích sửdụng loại đất khác Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất làmột khâu quan trọng trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai, nó phản ánh cụ thểchính sách của Nhà nước trong việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong từng thời kỳ

Thứ năm, quản lý tài chính về đất đai

Là chức năng rất quan trọng của Nhà nước vừa để thực hiện quyền lợi về mặtkinh tế của chủ sở hữu; đồng thời, thực hiện chức năng kinh tế của Nhà nước, nó baogồm các nội dung quản lý giá đất, quy định mức thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất,thuế đất các loại, quy định mức tiền bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất khi

đấu giá quyền sử dụng đất Quản lý tài chính về đất đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả,hợp lý, tiết kiệm, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi để người sử dụng đấtyên tâm đầu tư vào đất, được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ sáu, quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất và quản lý các hoạt động dịch vụ công vế đất đai

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: đểđảm bảo người sử dụng đất phải thực hiện đúng các quyền, đồng thời phải tuân thủđúng nghĩa vụ mà pháp luật cho phép, các cơ quan của bộ máy nhà nước phải có cơchế giám sát, kiểm tra việc sử dụng đất Đây là tổng hợp những biện pháp về chínhsách, cơ chế và cả tiến bộ kỹ thuật được áp dụng, để buộc người sử dụng đất phải tuânthủ pháp luật Đồng thời, hạn chế tính quan liêu thậm chí tiêu cực của cán bộ làm côngtác quản lý nhà nước về đất đai, giúp người sử dụng đất khai thác, sử dụng có hiệu quảcao nhất diện tích đất mà Nhà nước giao quyền sử dụng

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công vế đất đai: Trong sự phát triển của kỹthuật công nghệ thông tin hiện đại ngày nay, Nhà nước cần xây dựng một hệ thống dữliệu các thông tin về các đặc điểm đất đai, vị trí, hình dáng lô đất, diện tích, các chủ sởhữu, giá các loại đất, thời điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hệthống thông tin này là một mạng lưới kết nối giữa các cơ quan nhà nước từ Trungương đến địa phương, các ngân hàng, cơ quan thuế giúp Nhà nước kiểm soát đượctình trạng sử dụng đất, cung và cầu về đất đai, giá cả trên thị trường, thuận tiện chongười sử dụng có nhu cầu tra cứu Hệ thống này do các “Tổ chức sự nghiệp công”thực hiện thường xuyên cập nhật thông tin, cung cấp rộng rãi cho các đối tượng sửdụng là các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất Để làm được điều này Nhànước cần có sự đầu tư thích đáng về kinh phí, cũng như có chính sách đào tạo, pháttriển nguồn nhân lực hợp lý

Thứ bảy, thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất

đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sửdụng đất

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai: làviệc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc các quy định của pháp luật cóđược thực hiện theo đúng trình tự, đúng nội dung, đúng thời điểm và các điều kiện cụthể khác hay không Qua thanh tra, kiểm tra phát hiện các sai phạm để ngăn chặn kịpthời tránh hậu quả xấu gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc cá nhân Kịp thời xử lý các viphạm theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo mọi đối tượng phải thực thi phápluật nghiêm túc, đảm bảo sự bình đẳng giữa những đối tượng sử dụng đất và các cơquan quản lý của Nhà nước Ở mỗi cấp quản lý, bộ máy quản lý nhà nước đều có chứcnăng thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật.

- Giải quyết các tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý,

sử dụng đất:

+ Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đấtgiữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Khi có tranh chấp quyền sử dụng đất,các bên không thể cùng nhau tự giải quyết mà yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩmquyền phải giải quyết tranh chấp trên cơ sở các quy định của pháp luật

+ Khiếu nại là việc người sử dụng đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyềngiải quyết những yêu cầu về quyền lợi đối với quyền sử dụng đất của tổ chức hoặc cánhân có liên quan hoặc kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước giải quyếtnhững vấn đề lợi ích của họ mà cơ quan nhà nước cấp dưới đã giải quyết nhưng người

sử dụng đất chưa đồng tình Giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai nhằm điều tiết mốiquan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc quản lý và sử dụng đất đaitheo quy định của pháp luật nhằm thực hiện đúng quy chế dân chủ, công khai và côngbằng xã hội

1.1.3 Quản lý nhà nước về sử dụng đất

1.1.3.1 Quá trình hình thành nội dung quản lý nhà nước về sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất không phải lànội dung quản lý nhà nước về đất đai mới có ở Luật đất đai năm 2003 nhưng trong quátrình phát triển của công tác quản lý nhà nước về đất đai, nội dung này được thay đổi

1980, trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã có nội dung “ Giao đất, thuhồi đất và trưng dụng đất”, đến Luật đất đai năm 1987, nội dung này được quy định là

“Giao đất, thu hồi đất” Bởi lẽ, lúc đó nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất cógiá trị nên Nhà nước chỉ giao đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh,quốc phòng hoặc phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồiđất hoặc có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đấthoặc cho người sử dụng chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đồng thời, việc giao đấtcũng chỉ thực hiện dưới hình thức “cấp đất”, tức là giao đất nhưng có thể không tươngđương với giá trị của quyền sử dụng đất

Đến luật đất đai năm 1993, quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận có giátrị và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau,nội dung này mới được bổ sung ý “cho thuê đất” thành “Giao đất, cho thuê đất, thu hồiđất” Đến lần sửa đổi, bổ sung năm 2001 thì bổ sung ý “chuyển mục đích sử dụng đất”vào điều 24a và 24b Tuy nhiên, mãi đến khi luật đất đai năm 2003 ra đời nội dung nàymới được hoàn thiện thành “Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyểnmục đích sử dụng đất” Như vậy, cùng với sự phát triển của xã hội, nội dung này củaCông tác quản lý nhà nước về đất đai cũng thay đổi và dần được hoàn thiện hơn

- Căn cứ vào nhu cầu đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất

- Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiếthoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đấtchi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt.

*Hình thức giao đất: Theo quy định của Luật Đất đai 2003, giao đất vẫn đượctiến hành dưới 2 hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất có thu tiền sửdụng Với nguyên tắc chung: những trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở vàkhông nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất không thutiền sử dụng; những trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằmmục đích sản xuất, kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng Mặt khác, thựchiện nguyên tắc "Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người sản xuất nôngnghiệp có đất để sản xuất" pháp luật đất đai đã quy định "hộ gia đình, cá nhân trực tiếplao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nôngnghiệp trong hạn mức" cũng thuộc vào các đối tượng được Nhà nước giao đất khôngthu tiền sử dụng đất Vì vậy, luật Đất đai 2003 quy định:

- Các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm:+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm vềnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; sử dụng đất để xây dựng nhà

ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước

+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đíchsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kếthợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác

xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơquan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật Đất đai 2003; đất

công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích côngcộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh 'doanh; đất làmnghĩa trang, nghĩa địa.

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phinông nghiệp

Các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; được giao đất làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đíchkinh doanh

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bánhoặc cho thuê; được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đểchuyển nhượng hoặc cho thuê; được giao đất hoặc sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh; được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, làm muối

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự ánđầu tư So với Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 bổ sung đối tượng là "Tổ chứckinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối" vào trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để hạn chế tình trạngcác tổ chức cứ xin Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối mà sử dụng không có hiệu quả vì họ không phảitrả tiền sử dụng đất đối với loại đất này

Đồng thời, luật Đất đai 2003 cũng quy định việc quyết định giao đất đối với đấtđang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thuhồi đất đó

*Hình thức cho thuê đất: Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, Nhà nước thừa nhận

giá trị của quyền sử dụng đất thì cho thuê đất là một nội dung được đề cập đến Nộidung "cho thuê đất" đã góp phần đáp ứng nhu cầu đa dạng của người sử dụng đất.Theo Luật Đất đai 2003, chỉ quy định 2 hình thức trả tiền thuê đất là thuê đất trả tiềnhàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối; thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạtđộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; sử dụng đất nông nghiệpvượt hạn mức giao đất từ ngày 1 tháng 1 năm 1999 đến trước ngày ngày 30 tháng 6năm 2004, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; sử dụng đất để xâydựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; có nhu cầu tiếp tục sử dụng diệntích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 1 tháng 1 năm 1999 mà thờihạn sử dụng đất đã hết

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nướcngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựngcông trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyểnnhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làmNhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trườnghợp sau đây:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

để thực hiện dự án đầu tư sản xuất 'nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làmmuối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình côngcộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc chothuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làmĐồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng quy định việc cho thuê đất đối với đất đang cóngười sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó

* Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất: Theo Luật Đất đai 2003, chuyểnmục đích sử dụng đất được chia làm 2 trường hợp: chuyển mục đích sử dụng đất phải

được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đấtkhông cần phải xin phép mà chỉ cần đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quanNhà nước có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng,đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặcthuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở Còn lại, tất cảnhững trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định trong 5 trườnghợp trên thì người sử dụng đất chỉ cần đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất

Như vậy, Luật Đất đai 2003 chỉ quy định những trường hợp khi chuyển mụcđích sử dụng cần phải xin phép còn lại "rất mở" với việc tự quyết định chuyển mụcđích sử dụng nội bộ trong sản xuất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp để người sửdụng chủ động trong sản xuất kinh doanh Ví dụ: tất cả các trường hợp người sử dụngchuyển nội bộ trong các loại đất nông nghiệp với nhau mà không phải là chuyển đấtchuyên lúa; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác đều khôngphải xin phép mà chỉ cần đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất

Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích được thực hiện theo quy địnhsau: Đối với hộ gia đình, cá nhân: nếu chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nôngnghiệp có thời hạn (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối) cho nhau thì thời hạn không thay đổi; nếuchuyển đất phi nông nghiệp có thời hạn sang không thời hạn và ngược lại thì thời hạnđều là lâu dài; các trường hợp chuyển mục đích khác thì thời hạn sử dụng tính theo

loại đất sau khi chuyển mục đích và được tính từ thời điểm chuyển mục đích Đối với

tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khichuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng theo dự án đầu tư nhưng không quá

50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm Riêng đối với tổ chức kinh tế chuyểnđất phi nông nghiệp có thời hạn sang không thời hạn và ngược lại thì thời hạn sử dụngđất là ổn định lâu dài Các loại đất khác nhau được Nhà nước quy định giá trị củaquyền sử dụng khác nhau, nên theo nguyên tắc chung thì khi chuyển mục đích sử dụng

từ loại đất đã được Nhà nước quy định có giá trị của quyền sử dụng thấp sang loại đất

có giá trị của quyền sử dụng cao thì người sử dụng phải nộp vào ngân sách quốc giakhoản tiền chênh lệch về giá trị của quyền sử dụng giữa loại đất sau khi chuyển mụcđích sử dụng so với loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng

Về quyền giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, pháp luậtđất đai quy định như sau:

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định:

+ Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;+ Cho thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chứcnước ngoài, cá nhân nước ngoài

+Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức Uỷ ban nhân dânhuyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:Giao đất đối với hộ gia đình, cánhân, cộng đồng dân cư; Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất quy định trên đây không được ủy quyền

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định trên đây là

cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã

có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2004

1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý sử dụng đất

1.1.4.1 Điều kiện tự nhiên và tình hình phát triển kinh tế

Giữa điều kiện tự nhiên và phát triển kinh tế có mối quan hệ hết sức chặt chẽ:Môi trường tự nhiên là điều kiện cho kinh tế phát triển và kinh tế phát triển là cơ sở tạonên các biến đổi của môi trường tự nhiên theo hướng ngày càng tốt hơn Đất đai là mộtthành tố quan trọng của điều kiện tự nhiên, việc quản lý và sử dụng đất phụ thuộc tìnhhình phát triển kinh tế của đất nước Do yêu cầu phát triển mà mỗi quốc gia tiến hànhquy hoạch đất đai khác nhau, điều này đòi hỏi có những biện pháp khác nhau về quản

lý về đất đai Điều kiện tự nhiên và tình hình phát triển kinh tế có ảnh hưởng rất lớnđến công QLNN về đất đai

1.1.4.2 Tình hình sử dụng đất

Việc quản lý đất đai phải theo quy hoạch, nếu sử dụng đất đai không theo quyhoạch, không hợp lý, tuỳ tiện cũng làm cho công tác QLNN về đất đai gặp nhiều khókhăn, xảy ra tham nhũng, quy hoạch treo, làm mất cân đối quỹ đất và không hiệu quả.Đất đai được sử dụng một cách hợp lý tạo điều kiện phát triển kinh tế

1.1.4.3 Đội ngũ cán bộ quản lý đất đai

Đội ngũ cán bộ đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện công tác QLNN vềđất đai, là người thực hiện pháp luật về đất đai Nếu với đội ngũ cán bộ có trình độ,liêm chính, chí công, vô tư thì việc thực hiện QLNN về đất đai được thuận lợi, tránhtrình trạng khiếu kiện, lấn chiếm…, tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội đất nước.Ngược lại, sẽ gặp khó khăn như tham nhũng, nhũng nhiễu dân trong thực hiện chínhsách QLNN về đất đai

1.1.4.4 Các công cụ quản lý NN về đất đai

a Công cụ pháp luật

Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của một Nhà nước Từ xưađến nay, Nhà nước nào cũng luôn thực hiện quyền cai trị của mình trước hết bằng

pháp luật Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí con người để điều chỉnh hành

vi của con người

b Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, công cụ quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất là công cụ quản lý quan trọng và là một nội dung không thể thiếu được trongcông tác quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, Luật Đất đai 2003 quy định "Nhà nướcquản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật"

c Công cụ tài chính

- Tài chính là công cụ để các đối tượng sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ vàtrách nhiệm của họ, là công cụ mà Nhà nước thông qua nó để tác động đến các đốitượng sử dụng đất làm cho họ thấy được nghĩa vụ và trách nhiệm của họ trong việc sửdụng đất đai Các đối tượng sử dụng đất đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuếcho Nhà nước

- Tài chính là công cụ quản lý quan trọng cho phép thực hiện quyền bình đẳnggiữa các đối tượng sử dụng đất và kết hợp hài hoà giữa các lợi ích, là một trong nhữngcông cụ cơ bản để Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách

1.1.5 Mô hình nghiên cứu và giả thiết nghiên cứu về công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

1.1.5.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Từ việc xem xét và phân tích những tài liệu nghiên cứu có liên quan, và qua quátrình nghiên cứu định tính phỏng vấn chuyên gia là các cán bộ lâu năm tham gia trựctiếp vào công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tác giả đã hiệu chỉnh và

đề xuất mô hình đánh giá về công tác quản lý sử dụng đất đai tại thành phố Đồng Hới,Quảng Bình với 6 thành phần cơ bản có ảnh hưởng đến công tác quản lý sử dụng đất(Hình 1.1)

Hình 1.1 Mô hình nghiên cứu đánh giá về công tác quản lý sử dụng đất đai

- Thang đo đánh giá về công tác quản lý sử dụng đất đai tại thành phố Đồng Hới

Trong nghiên cứu này, tác giả đã thiết kế bảng câu hỏi với 26 biến quan sát đolường 6 nhân tố trong mô hình nghiên cứu đã đề xuất ở trên

Cụ thể để đo lường các nhân tố trong mô hình, tác giả sử dụng thang đo Likert

từ 1 đến 5 điểm tương đương 1 = Hoàn toàn không đồng ý, 2 = Không đồng ý, 3 =Trung lập (trung bình), 4 = Đồng ý, 5 = Hoàn toàn đồng ý

Bảng 1.2 Thang đo đánh giá về công tác quản lý sử dụng đất đai

nội dung đầy đủ, rõ ràngQTTT6 Địa điểm làm thủ tục thuê đất là thuận tiện

Công tác bàn

giao đất cho thuê BG1

Công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đất cho thuê được thực hiện tốt

Nhân tố Mã hóa Phát biểu

(BG)

BG2 Thời gian bàn giao đất diễn ra nhanh chóngBG3 Đất được bàn giao có đặc điểm đúng như yêu cầu trong hợp

đồng thuêBG4 Không có phát sinh các tranh chất về quyền sở hữu trong

người thuêQL4 Ủy ban thường xuyên nhắc nhở các trường hợp sử dụng đất

sai mục đích đăng ký ban đầuQL5 Ủy ban có các biện pháp hiệu quả để xử lý các trường hợp vi

phạm quy định về sử dụng đấtQL6 Hệ thống văn bản pháp luật quy định về hoạt động sử dụng

GQPH1 Ủy ban thường xuyên tiếp xúc, lắng nghe các ý kiến khó

khăn của người thuê đấtGQPH2 Ủy ban thường xuyên giải quyết kịp thời các khó khăn

vướng mắc của người thuê đấtGQPH3 Cách thức giải quyết các phản hồi, khiếu nại của Ủy ban là

thỏa đángGQPH4 Ủy ban thường xuyên tiến hành cải cách thủ tục hành chính

Đánh giá chung

về công tác quản

lý sử dụng đất

(DGC)

DGC1 Nhìn chung, công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Đồng Hới hiện nay là tốtDGC2 Nhìn chung, đất cho thuê được sử dụng đúng mục đích và

phục vụ tốt cho hoạt động của người đi thuê

1.1.5.2 Giả thuyết nghiên cứu

Dựa vào mô hình nghiên cứu đã trình bày, giả thuyết được đưa ra cho mô hìnhnhư sau:

H0: Các nhân tố chính không ảnhg hưởng đến Đánh giá chung về công tác quản lý sửdụng đất

H1: Quy trình thủ tục thuê đất có tác động cùng chiều (+) đến đánh giá chung về côngtác quản lý sử dụng đất

H2: Công tác bàn giao đất cho thuê có tác động cùng chiều (+) đến đánh giá chung vềcông tác quản lý sử dụng đất

H3: Các chính sách khuyến khích, ưu đãi có tác động cùng chiều (+) đến đánh giáchung về công tác quản lý sử dụng đất

H4: Công tác quản lý sử dụng đất có tác động cùng chiều (+) đến đánh giá chung vềcông tác quản lý sử dụng đất

H5: Công tác giải quyết các phản hồi, khiếu nại có tác động cùng chiều (+) đến đánhgiá chung về công tác quản lý sử dụng đất

tư đã đạt con số ấn tượng 5.225 doanh nghiệp; đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho 545

dự án và nhiều dự án có quy mô lớn như: Dự án liên hợp gang thép và cảng nước sâuSơn Dương của tập đoàn Formosa, nhà máy nhiệt điện Vũng Áng 1 thuộc tập đoàn dầukhí Việt Nam

Theo chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, lãnh đạo qua các thời kì luôn xác định giảiphóng mặt bằng là ưu tiên số 1 để thu hút các dự án lớn Gỉai phóng mặt bằng là giảipháp đầu tiên để thu hút đầu tư nhanh hơn và thúc đẩy các dự án vượt tiến độ Hà Tĩnh

đã ban hành nghị quyết về công tác Giải phóng mặt bằng sạch Chính vì thế, từ năm

2008 đế nay, Hà Tĩnh là điểm đến của các nhà đầu tư Hiện có khoảng 500 nhà đầu tưtrong và ngoài nước đag triển khai dự án tại hà Tĩnh với số vốn lên đến 20 tỷ USD.Ngoài yếu tố chủ trương đúng đắn thì công tác vận động kiên trì, chia nhỏ đếntừng gia đình, cá nhân con người cụ thể gắn với trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhânlãnh đạo và các chính sách bồi thường, đền bù dân chủ, công khai, minh bạch cũng lànhững yếu tố góp phần làm nên sự thành công trong công tác giải phóng mặt bằngtrong nhiều dự án lớn của Hà Tĩnh [5]

Đà Nẵng đã đạt được những thành tựu to lớn trong công cuộc chỉnh trang, phát triển

đô thị Kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội bài bản, hiện đại và tiếp tục đầu tư khá mạnhvới nhiều công trình quy mô lớn, làm thay đổi diện mạo Thành phố, góp phần tăngcường giao thương, kết nối, thúc đẩy phát triển vùng

Trong quản lý nhà nước, Đà Nẵng là một trong những địa phương có nhiềuphương pháp quản lý mới, sáng tạo trong quản lý sử dụng đất như: thống nhất thu hồiđất theo quy hoạch; góp đất và điều chỉnh lại đất khi thực hiện các dự án giao thông vàchỉnh trang đô thị, mở rộng diện tích thu hồi dọc theo hai bên đường, lấy quỹ đất sạch

“bán” cho nhà đầu tư, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách đặc biệt là cơ chế giải phóngmặt bằng, giải tỏa, đền bù đất đai cho những cá nhân, tổ chức phải di dời…

Về mức độ thực hiện quy hoạch sử dụng đất, Thành Phố Đà Nẵng đã triển khaixây dựng Quy hoạch sử dụng đất theo đúng kế hoạch, kế hoạch đã được chính phủ phêduyệt, nhờ đó, hơn 95.000 hộ dân chấp nhận giải tỏa, di dời nhà cửa giao đất đai, đểphục vụ quá trình Công nghiệp hía, đô thị hóa, chỉnh trang đô thị, xây dựng thành phốvăn minh, hiện đại, đáp ứng yêu cầu của một thành phố kinh tế trọng điểm miền trungtrong thời kì Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước