Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị MỞ ĐẦU1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” Đất đai được cố định bởi không gian. Đất đai chỉ chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đặc biệt quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, đất đai có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Từ đó nó hình thành nên thị trường riêng cho mình còn gọi là thị trường bất động sản.Trong nền kinh tế thị trường sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản là tất yếu khách quan. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào sự phát triển kinh tế xã hội của vùng, nó là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế ở mỗi quốc gia, có vị trí và vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của quốc gia đó. Để quản lý và phát triển thị trường bất động sản việc định giá đất là một vấn đề quan trọng, có thể nói giá đất vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm năng đất đai vừa là công cụ để điều chỉnh, giám sát thị trường bất động sản. Ở nước ta hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn trong giai đoạn xây dựng hoàn chỉnh. Hệ thống các văn bản pháp luật đã được ban hành và ngày càng hoàn thiện tuy nhiên thực tế chưa đồng bộ và còn nhiều chồng chéo, bất cập. Các chính sách về thuế, thu nhập chưa nhằm động viên, khuyến khích người dân. Các sàn giao dịch bất động sản tại nhiều đại phương còn chưa hình thành do vậy một số giao dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới sự thỏa thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai giá thấp hơn giá chuyển nhượng, mua bán thực tế đã làm giảm thu ngân sách của nhà nước.Việc điều tra giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng mô hình giá thị trường là điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.Đặc biệt với đất đô thị, đất ở, đất chuyên dùng cho nhiều mục đích sử dụng sản xuất, kinh doanh thì thường xuyên có sự biến động về giá đất và ở khu vực này sự chuyển nhượng xảy ra phức tạp, điều đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản.Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc, phân tích thấu đáo vấn đề, nhằm tìm ra những hạn chế đồng thời đưa ra những biện pháp khắc phục, hoàn thiện vấn đề.Hiện nay thành phố Đông Hà đang trên đà hội nhập phát triển để khẳng định chính mình. Nền kinh tế của thành phố Đông Hà đang không ngừng phát triển. Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu sử dụng đất và các hoạt động liên quan tới chuyển nhượng, trao đổi đất đai ngày càng nhiều. Tuy nhiên hệ thống các văn bản quy phạm còn chưa đồng bộ và hoàn thiện cũng như công tác định giá đất còn nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế thị trường. Vì vậy xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thành phố Đông Hà không những góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại đây mà còn góp phần hoàn thiện bảng giá đất của địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai.Xuất phát từ những vấn đề đó mà tôi chọn đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị ” 2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀIĐánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Đông Hà ảnh hưởng đến giá đất. Điều tra giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu và xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu.3. YÊU CẦU Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực và đầy đủ. Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất, tình hình sử dụng đất và biến động giá trên địa bàn. Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà. Số lượng mẫu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu. Thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý cao. Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra. Số liệu điều tra thị trường phải được thu thập qua 3 năm từ 2008 2010 Đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường trên cơ sở tác động và ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản trên địa bàn.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀIa.Ý nghĩa khoa họcKết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giúp cho nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất một cách hiệu quả trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản.b.Ý nghĩa thực tiễn Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà. Từ đó cung cấp thông tin cho các nhà quản lý đất đai xây dựng hoàn thiện bảng giá đất, khắc phục những hạn chế trong quá trình xây dựng bảng giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.5. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai và giá trị đất đai. 6. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀIPhạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi một số tuyến đường nằm trên địa bàn các phường 1, phường 2 của thành phố Đông HàPhạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài được tiến hành từ 122010 đến tháng 52011. Chương 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1. KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI1.1.1. Khái niệm đất đaiCó thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không chỉ trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân gian lẫn cuộc sống thường nhật. Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người và phát triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với sự vĩnh hằng của trái đất. Từ đó cho thấy thuật ngữ “đất” hàm chứa nhiều ý nghĩa, nhiều chức năng: Đất là không gian ở, đất là quê hương của mỗi con người, đất là nguồn sống... Ở mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau thuật ngữ đất có ý nghĩa khác nhau: Đất là vật thể tự nhiên, đất là không gian văn hoá dân tộc, đất là lãnh thổ quốc gia, đất là tư liệu sản xuất, đất là hàng hoá trao đổi trên thị trường, đất là tài sản bất động sản... Vì vậy trong phạm vi nghiên cứu của khoa học quản lý đất đai cần phải xác định rõ đối tượng nghiên cứu và hệ thống các thuật ngữ và khái niệm chuyên ngành. Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ đất và đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể như: “Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”1.Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” 2.Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)” 3.Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” 4.Các khái niệm nêu trên thuần tuý chỉ là định nghĩa bằng cách liệt kê mô tả về các thành phần và chức năng đất đai trong thực tế, mà chưa khái quát được những tính chất chung nhất của đất đai. Để định nghĩa một cách khoa học khái niệm đất đai, trước tiên cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau: Lãnh thổ, đất và đất đai. Lãnh thổ: là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc, là phạm vi không gian cho các hoạt động sinh sống của cộng đồng dân tộc đấy. Có thể nói lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý dân tộc. Đất: là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong tự nhiên. Như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên, đất thuộc phạm trù địa lý tự nhiên.Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Đất đai chính là kết quả của sự gắn kết đấy. Như vậy, đất đai là khái niệm phản ánh mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định. Vì vậy có thể nói đất đai là sự vật thuộc phạm trù địa lý kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế xã hội. Có thể diễn giải một cách chi tiết, đất đai là bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con người trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân. Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, nó chứa đựng vật thể đất tự nhiên. Yếu tố quyết định sự tồn tại của đất đai là con người, không có con người thì không có đất đai, mà chỉ có trái đất, có lớp thổ nhưỡng bề mặt trái đất. 1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đaiTrong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động. Vì vậy, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là sự vật địa lý tự nhiên, mà là đối tượng của các quan hệ kinh tế xã hội, là sự vật địa lý kinh tế. Do đó đất đai có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội kết hợp với nhau theo một tổ hợp nhất định tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người như đã nói ở trên.Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như: diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tư cải tạo thuộc tính tự nhiên của đất đai. Thuộc tính xã hội chính là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn liền với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Sự mong muốn của con người ở đây không phải là mong muốn về tính chất tự nhiên của đất đai mà là mong muốn về các đặc điểm văn hóa xã hội và kinh tế của đất đai. Mong muốn về sự gần gũi các trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị, gần gũi với cộng đồng dân cư có cùng nguồn gốc, quê hương, bản quán... Nói cách khác, thuộc tính xã hội của đất đai là tổng hòa các quan hệ xã hội hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Số lượng quan hệ là quan hệ với bao nhiêu người, chất lượng quan hệ là quan hệ với ai, cường độ quan hệ là độ lớn của quan hệ, mức độ thân thiết của quan hệ. Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý, nó giảm dần theo sự tăng dần của khoảng cách 5. Tổ hợp thuộc tính xã hội và thuộc tính tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người. Với khả năng này đất đai trở thành đối tượng trao đổi, hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường. 1.1.3: Thị trường đất đai1.1.3.1.Khái niệm thị trường đất đai
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” Đất đai được cố định bởi không gian. Đất đai chỉ chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đặc biệt quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, đất đai có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Từ đó nó hình thành nên thị trường riêng cho mình còn gọi là thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản là tất yếu khách quan. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, nó là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế ở mỗi quốc gia, có vị trí và vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của quốc gia đó. Để quản lý và phát triển thị trường bất động sản việc định giá đất là một vấn đề quan trọng, có thể nói giá đất vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm năng đất đai vừa là công cụ để điều chỉnh, giám sát thị trường bất động sản. Ở nước ta hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn trong giai đoạn xây dựng hoàn chỉnh. Hệ thống các văn bản pháp luật đã được ban hành và ngày càng hoàn thiện tuy nhiên thực tế chưa đồng bộ và còn nhiều chồng chéo, bất cập. Các chính sách về thuế, thu nhập chưa nhằm động viên, khuyến khích người dân. Các sàn giao dịch bất động sản tại nhiều đại phương còn chưa hình thành do vậy một số giao dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới sự thỏa thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai giá thấp hơn giá chuyển nhượng, mua bán thực tế đã làm giảm thu ngân sách của nhà nước. Việc điều tra giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng mô hình giá thị trường là điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước. 2 Đặc biệt với đất đô thị, đất ở, đất chuyên dùng cho nhiều mục đích sử dụng sản xuất, kinh doanh thì thường xuyên có sự biến động về giá đất và ở khu vực này sự chuyển nhượng xảy ra phức tạp, điều đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản.Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc, phân tích thấu đáo vấn đề, nhằm tìm ra những hạn chế đồng thời đưa ra những biện pháp khắc phục, hoàn thiện vấn đề. Hiện nay thành phố Đông Hà đang trên đà hội nhập phát triển để khẳng định chính mình. Nền kinh tế của thành phố Đông Hà đang không ngừng phát triển. Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu sử dụng đất và các hoạt động liên quan tới chuyển nhượng, trao đổi đất đai ngày càng nhiều. Tuy nhiên hệ thống các văn bản quy phạm còn chưa đồng bộ và hoàn thiện cũng như công tác định giá đất còn nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế thị trường. Vì vậy xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thành phố Đông Hà không những góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại đây mà còn góp phần hoàn thiện bảng giá đất của địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Xuất phát từ những vấn đề đó mà tôi chọn đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị ” 2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà ảnh hưởng đến giá đất. Điều tra giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu và xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. 3. YÊU CẦU - Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực và đầy đủ. - Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất, tình hình sử dụng đất và biến động giá trên địa bàn. - Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà. - Số lượng mẫu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu. Thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý cao. - Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra. 3 - Số liệu điều tra thị trường phải được thu thập qua 3 năm từ 2008 -2010 - Đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường trên cơ sở tác động và ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản trên địa bàn. 4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI a.Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giúp cho nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất một cách hiệu quả trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản. b.Ý nghĩa thực tiễn - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà. Từ đó cung cấp thông tin cho các nhà quản lý đất đai xây dựng hoàn thiện bảng giá đất, khắc phục những hạn chế trong quá trình xây dựng bảng giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. 5. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU - Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai và giá trị đất đai. 6. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi một số tuyến đường nằm trên địa bàn các phường 1, phường 2 của thành phố Đông Hà Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài được tiến hành từ 12/2010 đến tháng 5/2011. 4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI 1.1.1. Khái niệm đất đai Có thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không chỉ trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân gian lẫn cuộc sống thường nhật. Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người và phát triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với sự vĩnh hằng của trái đất. Từ đó cho thấy thuật ngữ “đất” hàm chứa nhiều ý nghĩa, nhiều chức năng: Đất là không gian ở, đất là quê hương của mỗi con người, đất là nguồn sống Ở mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau thuật ngữ đất có ý nghĩa khác nhau: Đất là vật thể tự nhiên, đất là không gian văn hoá dân tộc, đất là lãnh thổ quốc gia, đất là tư liệu sản xuất, đất là hàng hoá trao đổi trên thị trường, đất là tài sản bất động sản Vì vậy trong phạm vi nghiên cứu của khoa học quản lý đất đai cần phải xác định rõ đối tượng nghiên cứu và hệ thống các thuật ngữ và khái niệm chuyên ngành. Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ đất và đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể như: “Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”[1]. Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” [2]. 5 Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)” [3]. Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” [4]. Các khái niệm nêu trên thuần tuý chỉ là định nghĩa bằng cách liệt kê mô tả về các thành phần và chức năng đất đai trong thực tế, mà chưa khái quát được những tính chất chung nhất của đất đai. Để định nghĩa một cách khoa học khái niệm đất đai, trước tiên cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau: Lãnh thổ, đất và đất đai. Lãnh thổ: là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc, là phạm vi không gian cho các hoạt động sinh sống của cộng đồng dân tộc đấy. Có thể nói lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý - dân tộc. Đất: là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong tự nhiên. Như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên, đất thuộc phạm trù địa lý tự nhiên. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Đất đai chính là kết quả của sự gắn kết đấy. Như vậy, đất đai là khái niệm phản ánh mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định. Vì vậy có thể nói đất đai là sự vật thuộc phạm trù địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế xã hội. Có thể diễn giải một cách chi tiết, đất đai là bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con người trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế 6 quốc dân. Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, nó chứa đựng vật thể đất tự nhiên. Yếu tố quyết định sự tồn tại của đất đai là con người, không có con người thì không có đất đai, mà chỉ có trái đất, có lớp thổ nhưỡng bề mặt trái đất. 1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động. Vì vậy, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là sự vật địa lý tự nhiên, mà là đối tượng của các quan hệ kinh tế - xã hội, là sự vật địa lý - kinh tế. Do đó đất đai có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội kết hợp với nhau theo một tổ hợp nhất định tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người như đã nói ở trên. Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như: diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tư cải tạo thuộc tính tự nhiên của đất đai. Thuộc tính xã hội chính là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn liền với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Sự mong muốn của con người ở đây không phải là mong muốn về tính chất tự nhiên của đất đai mà là mong muốn về các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của đất đai. Mong muốn về sự gần gũi các trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị, gần gũi với cộng đồng dân cư có cùng nguồn gốc, quê hương, bản quán Nói cách khác, thuộc tính xã hội của đất đai là tổng hòa các quan hệ xã hội hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Số lượng quan hệ là quan hệ với bao nhiêu người, chất lượng quan hệ là quan hệ với ai, cường độ quan hệ là độ lớn của quan hệ, mức độ thân thiết của quan hệ. Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý, nó giảm dần theo sự tăng dần của khoảng cách [5]. Tổ hợp thuộc tính xã hội và thuộc tính tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Với khả năng này đất đai trở thành đối tượng trao đổi, hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường. 7 1.1.3: Thị trường đất đai 1.1.3.1.Khái niệm thị trường đất đai Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 1.1.3.2. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. - Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. 8 1.1.4. Khái quát về thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. 1.1.4.1. Thị trường bất động sản thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta. Ở các nước đang phát triển trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Sự sụp đổ thị trường BĐS tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó. Ở Thái Lan, thị trường BĐS sôi động, đặc biệt là đầu tư vào chứng khoán BĐS đã đẩy giá BĐS lên mức rất cao dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS vào năm 1997, khiến đồng tiền của nước này bị mất giá mạnh, tạo ra phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan và nhiều nước Đông - Nam Á. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính Châu Á năm 1997. Tại Hàn Quốc, cuộc khủng hoảng BĐS vào những năm cuối thập niên 80 thế kỷ XX đã gây ra nạn xung đột, bạo động triền miên do người dân nhận thấy rằng, dù thu nhập của họ có tăng nhưng không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà tăng quá cao. Hậu quả là sự bất ổn về chính trị và tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm. Mỹ hiện đang phải đối mặt với nền kinh tế trên đà sụt giảm, thậm chí là suy thoái do ảnh hưởng từ cơn địa chấn bùng nổ thị trường BĐS, đồng đô-la Mỹ ngày càng mất giá. Chính phủ nước này đang nỗ lực tìm mọi biện pháp để cứu một nền kinh tế lớn nhất thế giới này. Các nước khác cũng đều có giá thuê nhà tăng cao. Vì vậy, nhiều nước như Trung Quốc, Singapo, Malaixia… đang có những biện pháp, chính sách khác nhau nhằm kìm 9 hãm sự sôi động và tăng giá quá mức bình thường đối với thị trường BĐS vốn rất nhạy cảm này. Tại Pháp, mặc dù đất đai phần lớn thuộc sở hữu tư nhân, nhưng Nhà nước quản lý đất đai nói chung và thị trường bất động nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. 1.1.4.2. Thị trường bất động sản Việt Nam TTBĐS nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90 thế kỷ trước và trong mười năm qua đã kịp trãi qua vài đợt biến động " nóng, lạnh ". Khuôn khổ pháp lý mới cho TTBĐS chỉ ra đời tương đối hoàn chỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai (2003), tiếp theo là Luật xây dựng (2003), Luật Kinh doanh bất động sản (2006) và luật nhà ở (2006). Trong những năm gần đây TTBĐS trên địa bàn cả nước nói chung luôn luôn có những biến động không ổn định và hết sức phức tạp đặc biệt là tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Vào thời điểm năm 2000, TTBĐS bắt đầu hoạt động sôi động, thị trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy. Năm 2001 thị trường bắt đầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốt kéo dài và lan nhanh sang địa bàn của tất cả các tỉnh thành phố. Tình trạng này kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu năm 2003. Mức độ giao dịch về nhà đất trong thời gian này là rất lớn, nhất là các khu đô thị, kể cả nhà chung cư. Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư (giữa chủ đầu tư xây dựng với bên mua với mục đích kinh doanh kiếm lời) mà ít có giao dịch với người mua cho mục đích để ở. Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật Đất đai 2003, trong đó không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà đã làm cho thị trường bất động sản tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị "đóng băng". Tình trạng này kéo dài trong cả năm 2005 và 2006. Nhiều nơi phải giảm giá (có nơi giảm 30%) đã ảnh hưởng lớn đến việc triển khai các dự án đang thi công và các dự án phát triển 10 nhà ở mới. Tuy nhiên thời gian này thị trường nhà ở, đất ở tại các điểm dân cư cũ (dạng làng, bản) hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; điều đó phản ánh nhu cầu nhà ở, đất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả của người dân là rất thấp so với mức giá nhà, đất tại các khu đô thị mới. Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn thành phố HCM cũng như Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang. Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất động sản Việt Nam, giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng. Bước sang năm 2009 thị trường bắt đầu "ấm" trở lại, giá đất cũng đang có những chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu. Tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS cũng đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam. Năm 2010 cùng với tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu sử dụng đất trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh lực.Các nhà đầu tư luôn nắm bắt cơ hội mở rộng hoạt động kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận này. Chính vì vậy thị trường BĐS cũng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ đẩy giá đất tăng nhanh một cách chóng mặt. Thị trường BĐS Việt Nam đã phần nào khẳng định được vai trò, vị trí của nó trong nền kinh tế quốc dân. Mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, song nhìn chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn định. Tương lai TTBĐS như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách. Để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. 1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ ĐẤT 1.2.1. Giá đất Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất [6]. [...]... khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá + Bước 2: So sánh, phân tích thông tin + Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá + Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã... xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá * Phương pháp định giá đất ở Thái Lan Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác định giá đất sau đây: - Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các bất... việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất + Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất + Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do đó hình... Quảng Trị trong quá trình xây dựng bảng giá đất 2.1.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu - Điều tra giá đất trên địa bàn nghiên cứu - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà - Đề xuất một số giải pháp nhằm đóng góp thông tin giúp hoàn thiện quy trình định giá đất tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị 2.2 Nội dung nghiên cứu Để đạt được... cứu các nội dung chính sau: - Đặc điểm tài nguyên đất đai; - Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà; - Thực trạng công tác quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Đông Hà; - Điều tra, khảo sát, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng hàm giá đất trên địa bàn thành phố Đông Hà 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để thực hiện những nội dung nghiên cứu nêu trên, các phương... tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên * Tính giá đất chuẩn trên thị trường Giá đất chuẩn là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường Giá đất/ m2 = Giá đất = Giá bất động sản - Giá nhà thị trường Giá nhà thị trường = Đơn giá 1 m 2 xây dựng nhà theo thị trường... chính và quy định phân cấp vị trí; - Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra - Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật Bước 7: Trình thẩm định, phê duyệt 33 Chương 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 MỤC TIÊU 2.1.1 Mục tiêu tổng quát Xác định vai trò, mức độ ảnh hưởng các yếu tố hình thành nên giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị trong... thành phố Đông Hà và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường để đánh giá - Phương pháp phân tích: Trên cơ sở thông tin điều tra được, tiến hành phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến giá đất đai tại địa bàn - Phương pháp tổng hợp: Sau khi phân tích thông tin, dữ liệu thu thập được tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá. .. hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ Do đó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Hướng tốt: Đông - Đông Nam, Nam Hướng không tốt: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc, Đông Bắc Khướng = Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của BĐS như trên, tuỳ theo đặc điểm của mỗi loại BĐS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác. .. liệu 26 - xây dựng bảng chi phí nhà theo thị trường: Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường × Đơn giá 1 m2 xây dựng nhà theo qui định của Nhà nước * Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trừ yếu tố dùng để so sánh - Yếu tố vị trí: Được xếp loại phụ thuộc . diện và tính pháp lý cao. - Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra. 3 - Số liệu điều tra thị trường phải được thu thập qua 3 năm từ 2008 -2 010 - Đưa ra mô hình giá đất. hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật canh tranh, quy luật cung cầu. - Giá đất là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua. tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất đai lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. - Giá