- Yếu tố hướng thửa đất
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.Kết luận
1.Kết luận
Phường 1, 2 là khu vực hội tụ khá tốt những điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội, từ đó tạo những tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS. Bên cạnh đó các phường vẫn này còn một số hạn chế ảnh hưởng đến cuộc sống và giá đất như: có tuyến đường sắt đi qua gây ồn, một số vùng đất thấp dễ ngập lụt
Trong những năm qua (2008-2010) quá trình chuyển nhượng BĐS ở đây đã diễn khá sôi động. Và giá đất trên địa bàn phường trong những năm qua liên tục tăng, và đất đai trở thành đề tài nóng hổi trên địa bàn nghiên cứu.
Qua quá trình điều tra và nghiên cứu đã phát hiện ra được 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu:
+ Thứ nhất là yếu tố vị trí: vị trí có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, trên cùng một tuyến đường nhưng những thửa đất ở vị trí mặt tiền thì có giá cao hơn rất nhiều so với các vị trí trong ngõ, hẻm. và giá đất giảm dần theo chiều sâu ngõ, càng vào sâu trong ngõ thì giá đất càng thấp. cụ thể là thửa đất ở vị trí 2 chỉ có giá bằng 78% so với giá thửa đất có cùng điều kiện nằm ở mặt tiền. giá thửa đất ở vị trí 3 chỉ có giá bằng 54% so với giá của thửa đất tương đương nằm ở mặt tiền. Và giá thửa đất ở vị trí 4 chỉ bằng 35% so với giá thửa đất ở vị trí mặt tiền.
+ Thứ hai là yếu tố quy mô diện tích : diện tích ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất và phụ thuộc vào khả năng thanh toán của người mua. Những thửa đất có quy mô không chuẩn chỉ bằng 75% - 89% so với giá của những mảnh đất có quy mô chuẩn.
+ Thứ ba là yếu tố hướng : yếu tố hướng cũng có ảnh hưởng nhiều tới gía đất. Vì theo quan niệm của người việt nam thì 1 thửa đất có hướng tốt sẽ giúp công việc làm ăn gặp may mắn hơn và điều kiện khí hậu tốt hơn. Theo điều tra thì những thửa đất có hướng xấu có giá so với những thửa đất có hướng tốt là 83%.
+ Thứ tư là yếu tố hình thể: yếu tố hình thể có ảnh hưởng tới giá đất ở phường.Vì nó ảnh hưởng tới khả năng sử dụng 1 cách hợp lý và hiệu quả tối đa diện tích đất mua được của người sử dụng. Cụ thể là những thửa đất có hình thể xấu chỉ bằng 86% giá của những thửa đất tốt.
Trên cơ sở xác định các yếu tố ảnh hưởng và giá chuẩn nhóm chúng tôi đã đưa ra được mô hình giá chuẩn đối với đất ở tại thành phố Đông Hà nhằm góp phần phục
vụ cho công tác quản lý đất đai của nhà nước được tốt hơn và ngoài ra góp phần phát triển thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà.
Kết quả được thể hiện trên bản đồ địa chính gồm 5 vùng thông qua phần mềm Mapinfo.
2. Kiến nghị
Qua quá trình điều tra thực tế trên thị trưòng và thu thập thông tin tại các cơ quan quản lý đất đai, trong phạm vi đề tài chúng tôi đưa ra một số kiến nghị sau:
-Giá đất theo quy định bảng giá đất của UBND tỉnh Quảng Trị đối với đất ở đô thị hiện còn nhiều bất cập, chưa thực sự sát với giá thị trường trong khi đó các hoạt động giao dịch BĐS trên thực tế lại dựa vào giá thị trường. Vì vậy vấn đề đặt ra là cơ quan Tài nguyên - Môi trường các cấp cần phải tập trung kiện toàn tổ chức, xây dựng các tổ chức định giá BĐS hoạt động độc lập và có trình độ chuyên môn làm cố vấn cho UBND tỉnh trong quá trình xây dựng khung giá đất mới. Công tác này phải được tiến hành thường xuyên, căn cứ vào giá đất được giao dịch chuyển nhượng trên thị trường để đưa ra mức giá phù hợp với tình hình thực tế giá đất ở từng địa phương. Nhờ vậy nhà nước mới quản lý tốt hơn thị trường BĐS.
- Phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường mang tính khoa học cao. Đồng thời nếu kết hợp được với phần mềm Mapinfor để bố trí các mẫu phiếu điều tra lên bản đồ và khoanh vùng giá trị thì rất thuận lợi trong công tác xử lý biến động, cập nhật thông tin về BĐS trong một vùng cụ thể. Từ đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý, truy cập thông tin dữ liệu về BĐS một cách kịp thời nhanh chóng Do đó cần được áp dụng rộng rãi ở nhiều nơi phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương để phương pháp này sử dụng một cách tốt nhất.
-Xây dựng mạng lưới các trung tâm thống kê cơ sở dữ liệu về giá đất thường xuyên cập nhật, lưu trữ quản lý và cung cấp thông tin kịp thời về các hoạt động giao dịch BĐS để góp phần làm cho thông tin trên thị trường công khai minh bạch, các bên tham gia nắm đầy đủ thông tin cần thiết cũng như giúp công tác định giá được tiến hành có căn cứ thực tế thu được kết quả tốt nhất
- Hiện nay có rất nhiều phương pháp định giá đất. Mỗi phương pháp có ưu, nhược điểm riêng và điều kiện áp dụng khác nhau do đó việc lựa chọn phương pháp phù hợp là một việc làm rất cần thiết và thiết thực.