- Phương pháp bản đồ: Phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn
6 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh SKC 55.45 2
3.2.2.2. Phân tích, đánh giá biến động các loại đất
Bảng 3.7: Biến động diện tích đất các loại đất thời kỳ 2005 – 2010
Thứ
tự Mục đích sử dụng đất Mã
Diện tích năm 2010
So với năm 2010 So với năm 2010 Diện tích năm 2005 Tăng(+) giảm(-) Diện tích năm 2000 Tăng(+) giảm(-) -1 -2 -3 -4 -5 (6) = (4)- (5) -7 (8) = (4)- (7) Tổng diện tích tự nhiên 7295.87 7295.87 7255.45 40.42 1 Đất nông nghiệp NNP 4048.77 4064.72 -15.95 3628.76 420.01
2 Đất phi nông nghiệp PNN 2678.72 2395 283.72 1832.83 845.89
2.1 Đất ở OTC 713.65 759.7 -46.05 504.71 208.94
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1127.8 924.23 203.57 468.44 659.36
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 19.06 11.66 7.4 6.03 13.03
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 235.13 230.54 4.59 176.4 58.73
2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 527.26 468.67 58.59 417.28 109.98
2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 55.82 0.2 55.62 0.16 55.66
3 Đất chưa sử dụng CSD 568.38 836.15 -267.77 1805.63 -1237.25
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 242.8 397.84 -155.04 424.11 -181.31
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 325.58 438.31 -112.73 1381.52 -1055.94
(Nguồn: phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Đông Hà, năm 2010)
Biến động đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp giảm chủ yếu là do nhu cầu đất ở và các công trình hạ tầng, dân sinh kinh tế của thành phố Đông Hà, chủ yếu là xây dựng các khu cụm công nghiệp; xây dựng, mở rộng nhu cầu ở, vui chơi giải trí; mở rộng các tuyến đường giao thông,... điều đó cho thấy xu hướng phát triển rất mạnh của đô thị thành phố. Mặt khác, các hộ dân ở các huyện và các tỉnh lân cận có xu hướng mua nhà và đất ở để chuyển dịch về thành phố ngày càng nhiều nên tốc độ đô thị hoá đòi hỏi phải phát triển cho phù hợp với tình hình thực tế. Dự kiến đến năm 2020 thì tỷ lệ tăng dân số cơ học là rất lớn.
Trong thời kỳ 2000 - 2010, diện tích đất phi nông nghiệp của thành phố Đông Hà tăng 845,89 ha, trung bình mỗi năm tăng 85 ha. Biến động sử dụng các loại đất phi nông nghiệp cụ thể như sau :
a) Đất ở:
Theo số liệu thống kê đất đai giai đoạn 2000 - 2005, diện tích tăng thêm (255 ha), thực chất của việc tăng này là do sai số đo đạc chính xác lại diện tích. Giai đoạn 2005 - 2010, diện tích giảm 61,36 ha, do việc bóc tách đất đất trồng cây hàng năm khác ra khỏi đất ở (98 ha) và chuyển khoảng 20 ha sang phục vụ cho các mục đích khác. Giai đoạn này cũng được mở rộng đất ở thêm khoảng 65 ha.
Sự phát triển đô thị và sự gia tăng dân số đã làm cho nhu cầu đất ở ngày một lớn, đặc biệt từ khi thành phố được công nhận là đô thị loại III, các khu dân cư, đô thị mới đã được quy hoạch, thực hiện, đang dần hoàn thiện và đưa vào sử dụng như khu đô thị Nam Đông Hà giai đoạn 1; khu phố 1,2,3; các khu đất đấu giá dọc các trục đường chính của thành phố,…Việc tăng dân số cơ học đã ảnh hưởng rất nhiều đến nhu cầu về đất ở. Ngoài ra còn có những doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân ở các vùng lân cận do phát triển sản xuất có thu nhập cao đều có xu hướng chuyển dịch về thành phố Đông Hà. Trong những năm tới, diện tích đất ở sẽ tăng nhanh để kịp thời đáp ứng tốc độ phát triển của đô thị.
b) Đất chuyên dùng
Song song với quá trình phát triển đô thị, việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong những năm gần đây được thành phố đặc biệt chú trọng. Diện tích đất chuyên dùng liên tục gia tăng qua các năm. Năm 2010 tăng so với năm 2005 là 203 ha, so với năm 2000 là 659 ha, cụ thể như sau:
Hệ thống hạ tầng các khu dân cư, khu đô thị, hệ thống các tuyến đường giao thông chính cơ bản được hình thành như: Mở rộng quốc lộ 1A, quốc lộ 9, xây dựng đường 9D, kéo dài đường Hùng Vương, … và cải tạo các tuyến đường đô thị, giao thông trong khu ở. Cùng với việc phát triển đô thị thì các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các khu kinh doanh như hệ thống các trung tâm thương mại, các công trình cao tầng, cụm chợ cũng được hình thành, phát triển khá mạnh mẽ. Ngoài ra, thành phố còn tập trung cho việc đầu tư xây dựng các khu văn hoá, quảng trường văn hoá trung tâm, các khu vui chơi, giải trí, các công trình thiết chế giáo dục, y tế,… phục vụ cơ bản nhu cầu của nhân dân địa phương.
c. Các loại đất phi nông nghiệp còn lại: Hầu như không biến động đáng kể như đất tôn giáo tín ngưỡng, … Diện tích biến động chủ yếu là do đo đạc và thống kê
chính xác lại diện tích.
Biến động đất chưa sử dụng
Diện tích đất chưa sử dụng của thành phố, gồm đất bằng chưa sử dụng và đất đồi núi chưa sử dụng. Qua số liệu kiểm kê cho thấy, diện tích loại đất này đã được thành phố quản lý quản lý, khai thác sử dụng một cách ngày một hiệu quả, bình quân hàng năm đưa vào trồng rừng hoặc sử dụng cho các mục đích khác khoảng 120 ha (giai đoạn 2000 - 2010).
3.2.2.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà
- Diện tích đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng kế cấu hạ tầng sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp sử dụng chưa đồng bộ và chưa đem lại hiệu quả cao.
- Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, không có quy hoạch hoặc không theo kế hoạch, sử dụng đất phân tán, manh mún còn phổ biến là thực tế rất khó có thể đạt được hiệu quả cao trong việc khai thác tiềm năng đất đai.
- Tài liệu điều tra cơ bản về đất đai nhất là tài liệu đo đạc lập bản đồ địa chính, mức độ cập nhật thấp, không phản ánh đúng tình hình biến động đất đai trong khi thực tế sử dụng đất biến động lớn.
- Trong quá trình sử dụng đất một số tổ chức, doanh nghiệp còn coi nhẹ việc bảo vệ cảnh quan môi trường dẫn đến ô nhiễm đất, suy thoái đất.
- Một số phường công tác quản lý đất đai vẫn còn lỏng lẻo, công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất đai chưa được làm thường xuyên, liên tục.
- Nhận thức của người dân về chính sách đất đai không đều, ý thức của người sử dụng đất chưa cao, chưa chấp hành nghiêm pháp Luật Đất đai.
- Tình trạng quy hoạch treo còn xảy ra khá phổ biến do điều kiện kinh tế đầu tư còn quá thấp.
- Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình còn chậm, nhiều vướng mắc, khiếu kiện.
3.3. NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ PHỐ ĐÔNG HÀ
Những năm gần đây với chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế của thành phố Đông Hà làm cho thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà sôi động hẳn lên. Đây cũng là yếu tố làm cho cơ sở hạ tầng của thành phố Đông Hà khang trang hơn. Nhiều nhà cao tầng mọc lên và nhiều tuyến đường giao thông được nâng cấp.
Thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà chưa hoạt động sôi nổi so với các thành phố lớn trên toàn quốc. Nhưng trong những năm gần đây thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực. Đã có nhiều giao dịch bất động sản đã và đang diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên thị trường bất động sản ở Đông Hà chủ yếu hoạt động không chính thống, các giao dịch “ ngầm” diễn ra phổ biến. Đây là một đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà. Nguyên nhân một phần là do tại Đông Hà chưa có một sàn giao dịch bất động sản nào. Một phần là chưa có nhiều chính sách thúc đẩy và hình thành thị trường bất động sản tại đây.
Hiện nay theo đánh giá của các nhà đầu tư thì đầu tư vào thị trường bất động sản là hình thức đầu tư an toàn nhất. Bởi vì mức độ rũi ro thấp hơn so với đầu tư chứng khoán và vàng.
Bên cạnh đó với những chính sách phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh. Trên cơ sở Quyết định số 109/QĐ-UBND ngày 8/6/2009 của UBND tỉnh Quảng Trị V/v quy định một số chính sách ưu đãi và hổ trợ đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng Trị; Quyết định số 848/QĐ-UBND ngày 20/5/2010 của UBND tỉnh Quảng Trị phê duyệt Danh mục kêu gọi đầu tư trong nước và đầu tư trực tiếp của nước ngoài trên địa bàn. Hiện nay, UBND thành phố Đông Hà có nhu cầu đầu tư xây dựng một số khu đô thị mới: Khu đô thị Bắc sông Hiếu - Phường Đông Thanh- thành phố Đông Hà, Khu đô thị phía Đông đường Thành Cổ, thành phố Đông Hà, Khu dân cư Bắc đường Nguyễn Huệ tại khu phố 3, phường 1, thành phố Đông Hà… Là những nhân tố làm cho thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà trở nên sôi động hơn.
Vào năm 2008 thị trường bất động sản ở Đông Hà hoạt động khá trầm lắng theo tình hình chung của thị trường bất động sản cả nước. Nguyên nhân là do thị trường thiếu vốn để phát triển khiến thị trường bất động sản năm 2008 bị “đóng băng”. Việc bán nhanh các bất động sản nhằm thu hồi vốn đã làm cho giá các bất động sản giảm từ 40%- 60% so với đầu năm 2008
Đầu năm 2009 giá nhà đất giảm nhẹ, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều. Thị trường nhà đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó vị trí hàng đầu là yếu tố chính sách của Nhà nước. Trong suốt tháng 8-2009, thị trường giao dịch nhà, đất giảm mạnh bởi còn chờ những chính sách liên quan đến thủ tục cấp giấy chủ quyền mới, quy định đăng bộ đối với giấy chủ quyền cấp trước ngày 1-8, ngoài ra còn bị ảnh hưởng do việc siết chặt tín dụng của các ngân hàng. Cuối năm 2009 thị trường bất động sản thành phố Đông Hà có những giấu hiệu phục hồi, số lượng giao dịch nhiều hơn 20%-30% so với đầu năm. Nguyên nhân có sự phục hồi nay là lãi suất ngân hàng xuống mức thấp (8.5% năm) dẫn đến khả năng huy động vốn tốt hơn.
Tuy nhiên, đầu năm 2010 đến nay thị trường đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà đã có biến động về giá trong quá trình đấu giá, chuyển nhượng, thực hiện bồi thường GPMB…, cụ thể:
- Tại các khu vực quy hoạch dân cư khác của thành phố Đông Hà mức giá trúng đấu giá tăng nhiều so với mức giá sàn của lô đất đấu giá, tăng bình quân từ 125 - 130% (diện tích bình quân từ 150-200m2/lô đất).
- Kết quả điều tra giá đất ở chuyển nhượng trên thị trường tăng chủ yếu ở vị trí 1 của tất cả các loại đường phố tại trung tâm thành phố tăng gấp 3 đến 5 lần so với giá đất UBND tỉnh quy định.
- Thời gian qua, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở các khu vực trên địa bàn thành phố gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân chính là giá đất do UBND tỉnh quy định đối với một số loại đất chưa phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Nhìn chung thị trường bất động sản có biến động qua các năm nhưng mức độ biến động không cao. So với các thị trường bất động sản lớn trên cả nước như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng Đà Nẳng thì thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà đang còn chưa phát triển mạnh. Các loại hình giao dịch còn đơn giản.
3.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ