- Phương pháp bản đồ: Phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn
6 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh SKC 55.45 2
3.4.3.3. Quy định về giá đất ở cho các loại đường phố tại thành phố Đông Hà
Giá đất được xác định cho 4 loại đường phố chính, trong mỗi loại đường phố chính được chia làm các nhóm đường theo thứ tự vần A; B; C với 4 loại vị trí đất khác nhau như sau:
Bảng 3.8: Bảng giá đất ở cho các loại đường phố tại thành phố Đông Hà TT Loại đường phố Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 1a 8.000 1.440 900 540 2 1b 6.500 1.260 720 450 3 1c 5.000 1.080 630 360 4 2a 4.000 810 540 310 5 2b 3.500 720 505 270 6 2c 3.000 630 470 235 7 2d 2.500 540 430 200 8 3a 2.000 450 360 180 9 3b 1.700 415 305 165 10 3c 1.400 380 250 155 11 3d 1.200 345 200 145 12 3e 1.000 310 180 140 13 4a 800 270 160 135 14 4b 700 235 150 130 15 4c 600 215 140 125 16 4d 500 195 130 120 17 4e 400 175 120 105 18 4f 300 155 110 96
.4.4. Trình tự các bước tiến hành và kết quả thu được 3.4.4.1. Thu thập, tập hợp và xử lý số liệu thị trường
* Thu thập số liệu thị trường qua các mẫu phiếu điều tra
Công tác thu thập số liệu thị trường về BĐS là công việc quan trọng trong quá trình thực hiện đề tài. Kết quả điều tra nguồn thông tin này sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ sản phẩm vì vậy việc thu thập thông tin và dữ liệu phải đầy đủ, chính xác, có độ tin cậy cao.
Các hồ sơ chuyển nhượng phải là các trường hợp chuyển nhượng BĐS theo giá thị trường, các trường hợp không hợp lệ phải loại đi trong quá trình điều tra.
Tất cả các thông tin về giao dịch BĐS trên địa bàn nghiên cứu được thu thập qua 3 năm 2008, 2009, 2010 bằng phương pháp so sánh dữ liệu thị trường, chủ yếu từ các nguồn sau:
- Điều tra phỏng vấn trực tiếp chủ hộ hoặc hàng xóm để xác định giá chuyển nhượng.
- Thu thập thông tin về các hợp đồng chuyển nhượng thành công, tính pháp lý của BĐS, mục đích sử dụng đất của các thửa đất trong 3 năm điều tra tại địa bàn nghiên cứu.
- Tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính phường, các anh chị tại cơ quan thực tập và những người môi giới BĐS trên địa bàn phường.
Kết quả đã lựa chọn được 100 phiếu trong đó: Năm 2008: 18 phiếu
Năm 2009: 24 phiếu Năm 2010: 58 phiếu
*Phân theo đường
Đường Lê Thế Hiếu: 5 phiếu Đường Hùng Vương: 8 phiếu Đường Quốc lộ 1A: 4 phiếu Đường Nguyễn Du: 9 phiếu Đường Nguyễn Huệ: 9 phiếu Đường Trần Hưng Đạo : 4 phiếu Đường Đặng Dung: 8 phiếu Đường Nguyễn Trãi: 17 phiếu Đường Quốc lộ 9: 2 phiếu Đường Trương Định: 8 phiếu
Các thông tin trong mẫu phiếu được thu thập theo các tuyến đường chính, các tuyến đường trong từng khu dân cư và tiến hành điều tra theo từng yếu tố:
- Địa chỉ: Xác định rõ tên chủ hộ, số nhà, tên đường phố, phường, số thửa, số tờ bản đồ.
- Vị trí: Xác định rõ vị trí BĐS là mặt tiền đường phố hay trong ngõ (hẻm) kèm theo các thông số về độ rộng đường, kết cấu đường, chiều sâu ngõ (hẻm),
- Hình thể thửa đất: Xác định rõ hình thể thửa đất kèm theo các thông số về chiều rộng, chiều sâu thửa đất.
- Điều kiện pháp lý: Kiểm tra các BĐS có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy hoạch chưa.
- Cơ sở hạ tầng: Điều tra hệ thống điện, nước trên địa bàn, kết hợp điều tra thực địa và trên bản đồ để xác định khoảng cách của thửa đất đến các khu trung tâm, công trình công cộng (y tế, trường học, trung tâm hành chính...).
- Môi trường: điều tra hiện trạng môi trường có bị ô nhiễm không (tiếng ồn, bụi, nước thải....).Các thông tin này được thu thập trực tiếp thông qua điều tra thực địa và phỏng vấn trực tiếp người dân sống trên địa bàn phường.
- Giá bán BĐS: Giá bán BĐS cần thu thập là giá bán trên thị trường của BĐS đó. Nhưng để xác định được giá bán thực tế là rất khó do một số thửa đất chuyển nhượng là đất trống nên không tìm được chủ sử dụng hoặc do người bán cũng như người mua e ngại về vấn đề truy thu thuế đất nên thường bị né tránh khi được hỏi. Do đó việc thu thập thông tin chủ yếu là từ những người hàng xóm.
- Quy hoạch sử dụng đất: Xác định rõ khu dân cư đã quy hoạch ổn định, chưa quy hoạch hay không quy hoạch. Các thông tin này được thu thập bằng cách hỏi ý kiến cán bộ phòng quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trường.
* Tập hợp và xử lý thông tin sơ bộ
Trong thời gian 3 năm 2008, 2009, 2010 số lượng giao dịch BĐS trên địa bàn phường nghiên cứu khá sôi động, tuy nhiên chỉ tập trung ở một số tuyến đường như Hùng Vương, Đặng Dung... do các tuyến đường này còn khá nhiều đất trống và có điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt cho nên thông tin thu thập không được phong phú. Một số đường không có các hồ sơ hợp lệ cũng như một số tuyến đường chính lại không có các hồ sơ chuyển nhượng ở vị trí mặt tiền nên chúng tôi tiến hành điều tra giá trực tiếp trên thị trường thông qua người dân... để có đủ số liệu cho quá trình xử lí thông tin và khoanh vùng giá trị.
Sau khi thu thập các hợp đồng đã loại bỏ các trường hợp không hợp lệ (hợp đồng tặng cho, hợp đồng thừa kế....) tiến hành xác định các mẫu phiếu điều tra dựa trên các hợp đồng chuyển nhượng sau đó định vị lên bản đồ địa chính.