- Yếu tố hướng thửa đất
3.4.4.3. Khoanh vùng giá trị
* Nguyên tắc khoanh vùng giá trị
Khi thực hiện khoanh vùng giá trị ngoài việc dựa vào kết quả điều tra trên thị trường còn tuân theo các nguyên tắc sau:
- Quyết định số 27 /2010/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Quảng Trị
- Việc thể hiện ranh giới trên bản đồ không cắt ngang qua thửa đất, khi thể hiện phải dựa vào số nhà hoặc số thửa. Trường hợp thửa đất có 2 mặt tiền hoặc cùng một hẻm theo 2 đường khác nhau đi vào BĐS thì tuỳ theo giá đất để khoanh vùng cho hợp lý.
* Phân tích kiểm tra lại trước khi khoanh vùng:
Vùng giá trị được khoanh vùng căn cứ chủ yếu vào những biến động về giá trị thị trường của thửa đất. Do đó trước khi khoanh vùng giá trị phải đánh giá những biến động về giá của những BĐS mặt tiền dọc các tuyến đường. Nếu giá trị những BĐS này chênh lệch nhau quá lớn thì phải kiểm tra lại các thông tin về: Giá bán của BĐS hoặc các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
Chọn những mẫu đạt tiêu chuẩn phục vụ cho khoanh vùng giá trị, xác định trên bản đồ những mẫu này sau đó tiến hành tính toán giá chuẩn và khoanh vùng giá trị. Việc khoanh vùng chủ yếu dựa vào giá chuẩn của những thửa đất nằm ở vị trí 1 so với mặt tiền đường phố.
* Khoanh vùng giá trị sơ bộ
Căn cứ vào kết quả điều tra, ta tiến hành khoanh vùng sơ bộ dựa trên đơn giá chuẩn của mỗi vùng.
Đơn giá chuẩn của mỗi vùng là mức giá trung bình của một bất động sản có những yếu tố đưa ra so sánh là chuẩn, phân bố đều trên các trục đường giao thông chính và các loại đường trong từng khu dân cư trên địa bàn nghiên cứu và đạt tiêu chuẩn theo nguyên tắc chọn mẫu.
Kết quả khoanh vùng giá trị sơ bộ được 6 vùng như sau: + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 đất là 28,5 triệu đồng + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 đất là 21,90 triệu đồng + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 đất là 15,63 triệu đồng + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 đất là 12,91 triệu đồng + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 đất là 7,96 triệu đồng. + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 đất là 6,41triệu đồng. + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 đất là 5,61triệu đồng.
* Khoanh vùng chính thức
Trên cơ sở phương thức khoanh vùng và kết quả khoanh vùng sơ bộ chúng tôi thực hiện phân vùng chính thức. Về cơ bản vùng giá được khoanh như kết quả khoanh
vùng sơ bộ. Vùng giá được khoanh theo từng loại đường theo quy định của nhà nước. Nếu hai loại đường phố gần nhau có tính chất tương tự nhau và giá đất gần bằng nhau thì được gộp lại thành một vùng giá trị. Kết quả khoanh vùng chính thức gồm 5 vùng cụ thể như sau:
+ Vùng 1: Đường Hùng Vương
+ Đường Quốc lộ 9 + Đường Quốc lộ 1 A + Đường Trần Hưng Đạo Số mẫu: 12 mẫu
Đơn giá chuẩn: 28,5 triệu /m2.
+ Vùng 2:
+Đường Nguyễn Trãi + Đường Nguyễn Du Số mẫu: 6 mẫu Đơn giá chuẩn: 21,90
+ Vùng 3:
+Đường Nguyễn Thái Học +Đường Thái Phiên
+ Đường Nguyễn Bỉnh Khiêm Số mẫu: 14 mẫu
Đơn giá:15,63 triệu đồng
+ Vùng 4 :
Đường Đinh Tiên Hoàng Đường Hiền Lương Đường Hai Bà Trưng số mẫu phiếu: 12
Đơn giá chuẩn:7,96 triệu đồng
+ Đường Bùi Thị Xuân
+ Đường Nguyễn Thượng Hiền + Đường Mạc Đỉnh Chi
+ Đường Kim Đồng + Đường Ngô Sĩ Liên + Đường Văn Cao + Đường Hải Triều Số mẫu: 37
Đơn giá chuẩn: 5,61 triệu đồng