- Yếu tố hướng nhà
2.6.QUY TRÌNH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT ĐAI.
Theo hướng dẫn của Bộ Tài Chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường, quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai bao gồm các bước sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị
2. Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất.
3. Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập.
Bước 2: Điều tra giá đất, thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá đất
1. Triển khai công tác điều tra giá đất tại địa bàn nghiên cứu.
2. Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn nghiên cứu gồm: - Danh sách thống kê các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều tra.
- Các thông tin về các trường hợp đã giao dịch thành công tại các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn.
- Hiện trạng mạng lưới giao thông, chợ, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, đầu mối giao thông.
3. Khoanh sơ bộ các vùng vị trí theo quy định của bảng giá các loại đất (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra. Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra.
4. Điều tra theo địa bàn nhỏ hơn:
- Các thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều tra. - Các thửa đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất trong năm điều tra.
- Điều tra đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông, dân cư, khu thương mại, dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp và các công trình hạ tầng cơ sở.
Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất.
1. Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, năm chuyển nhượng.
2. Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra, cụ thể như sau:
- Sử dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, công trình xây dựng).
- Sử dụng phương pháp thu nhập để xác định giá các thửa đất cho thu nhập hàng năm.
- Sử dụng phương pháp thặng dư để ước tính giá các thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch, có khả năng chuyển đổi mục đích để sử dụng tốt nhất, các thửa đất trong khu vực đô thị hóa và công nghiệp hóa.
- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp xác định giá của một đơn vị diện tính đất (1 m2) theo giá của thửa đất điều tra cho từng vùng vị trí (giá trị).
3. xây dựng bản đồ giá đất, bản đồ giá đất điều tra dựa trên bản đồ khoanh vùng vị trí theo bảng giá đất và bản đồ hiện trạng có nền địa chính. Trong phạm vi mỗi vùng vị trí ghi giá đất điều tra/giá đất tại thửa đất điều tra đã được định vị trên bản đồ.
Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập.
1. Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra:
- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá đất đối với từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng cấp hành chính.
- Thống kê các mức giá đất theo mẫu biểu được quy định tại Thông tư số Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC.
2. Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường.
3. Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất:
- So sánh kết quả ước tính giá đất với bảng giá đất năm trước theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực của từng loại đất.
- Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa phân loại vị trí đang áp dụng với đặc điểm vị trí thực tế.
- Xác định các mức giá, phân loại vị trí chưa phù hợp thực tế của từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng loại đất.
4. Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bước 5: xây dựng phương án định giá đất.
1. Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí.
2. Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa.
3. Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.
4. Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra.
- Phương án định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
- Phương án định giá đất trong khu vực thực hiện các dự án theo quy hoạch được duyệt đã công bố giá bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Phương án định giá đất có tiềm năng phát triển trong khu vực đô thị hóa và công nghiệp hóa.
- Phương án định giá đất trong khu vực giáp ranh. - Phương án định giá các loại đất không điều tra.
Bước 6: Xây dựng bảng giá đất.
- Xây dựng bảng giá đất dự thảo:
- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu vực, tuyến đường, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí;
- Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra. - Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật.
Chương 2