- Phương pháp bản đồ: Phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn
3.4.1.Phương pháp và quy trình xây dựng bảng giá đất tại thành phố Đông Hà
6 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh SKC 55.45 2
3.4.1.Phương pháp và quy trình xây dựng bảng giá đất tại thành phố Đông Hà
Bảng giá đất của UBND tỉnh thành phố Đông Hà được xây dựng dựa 2 phương pháp chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (đối với đất nông nghiệp).
Thành phố Đông Hà áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, bảng giá đất này được thực hiện dựa trên Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và thông tư liên tịch 02/ TTLT –BTNMT-BTC.
Khi UBND tỉnh định giá, điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương sẽ thực hiện theo quy trình như sau:
- Thành lập một tổ chức tiến hành việc phân loại vị trí và loại đường phố căn cứ vào các nguyên tắc xác định giá đất tại Luật Đất đai và giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế phổ biến trên thị trường để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương, trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi ra quyết định.
- Sau khi có quyết định chấp thuận của HĐND cùng cấp, UBND tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất.
UBND tỉnh sẽ điều chỉnh và xây dựng bảng giá đất mới khi thị trường nhà đất có những biến động mạnh. Việc điều chỉnh sẽ được tiến hành trong các trường hợp sau: khi khung giá đất của Chính phủ có sự điều chỉnh; khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương có biến động liên tục, kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây chênh lệch giá quá lớn. Nếu giá đất giảm 10% trở xuống so với giá đất UBND tỉnh quy định thì điều chỉnh giá giảm xuống còn nếu tăng 20% trở lên thì điều chỉnh giá tăng, nhưng tỷ lệ điều chỉnh không quá 20% mức giá tối đa của khung giá đất đã được quy định.
3.4.2. Đánh giá mức độ phù hợp bảng giá đất với giá đất thực tế trên thị trường
Trong những năm gần đây thị trường bất động sản trở nên sôi động, nhiều khi biến thành những “cơn sốt đất”, giá đất thường xuyên biến động. Do đó, để điều chỉnh và bổ sung bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn của tỉnh, mỗi năm UBND tỉnh đều ban hành các quyết định bảng giá đất mới. Cụ thể như sau:
Quyết định số 31/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND tỉnh thành phố Đông Hà về việc ban hành bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh thành phố Đông Hà từ ngày 01/01/2008.
Quyết định số 45/2008/ QĐ-UBND ngày 28/12/2009 của UBND tỉnh thành phố Đông Hà về việc ban hành bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh thành phố Đông Hà từ ngày 01/01/2009.
Quyết định số 39/2009/ QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh thành phố Đông Hà về việc ban hành bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh thành phố Đông Hà từ ngày 01/01/2010.
Quyết định số 27/2010/ QĐ-UBND ngày 31/12/2010 của UBND tỉnh thành phố Đông Hà về việc ban hành bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh thành phố Đông Hà từ ngày 01/01/2011.
Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa diễn ra một cách nhanh chóng, công tác đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật được coi trọng, nhiều con đường được xây dựng mới hoặc được nâng cấp, cải tạo đã làm cho đất đai tại địa bàn ngày càng có giá trị. Đặc biệt là trong năm 2010 với việc Đông Hà từ Thị xã lên Thành phố. Chính điều đó đã dẫn đến khung giá đất theo quy định trong những quyết định trở nên lạc hậu, không còn phù hợp so với mặt bằng giá trên thị trường. Vì vậy, việc ban hành bảng giá đất mới theo Quyết định số 27/2010/ QĐ-UBND ngày 31/12/2010 thay thế cho các bảng giá trên là việc làm cần thiết.
Nhìn chung, bảng giá đất theo Quyết định số 27/2010/ QĐ-UBND ngày 31/12/2010 trên địa bàn tỉnh Quảng Trị nói chung và thành phố Đông Hà nói riêng đã khắc phục được một số hạn chế của các bảng giá đất trước đây như sau:
Một là: bảng giá đất nằm trong khung giá của Nghị định 188/2004/NĐ – CP do Chính phủ quy định. Bảng giá đất theo Quyết định số 27/2010/ QĐ-UBND ngày 31/12/2010 quy định cụ thể và rõ ràng giá của từng loại đất, từng mục đích sử dụng đất thuận lợi cho việc áp dụng vào thực tế xác định giá của các loại đất tại địa phương.
Hai là: Tháng 9/2009 thành phố Đông Hà được công nhận là đô thị loại III, theo quy định phải áp dụng khung giá đất do Chính phủ quy định tối thiểu từ 120.000 đồng/m2 (được phép quy định giảm 20% nên mức giá tối thiểu quy định là 96.000 đồng/m2) đến tối đa 19.500.000 đồng/m2.Trong khi đó giá đất tối thiểu của thành phố Đông Hà tại bảng giá đất hiện hành là 40.000đồng/m2 không còn phù hợp.
Ba là: Bước giá trong khung giá đất ở quy định hiện hành đối với thành phố Đông Hà chưa phù hợp. Ví dụ: Mức giá chênh lệch giữa đường phố loại 2d và 3a là 880.000 đồng/m2. Trong khi đó mức giá chênh lệch giữa các đường phố loại 3e và 4a, 3e và 3d, 3d và 3c, 3b và 3a là 120.000 đồng/m2.
Bốn là: Qua kết quả điều tra giá đất ở nông thôn cho thấy giá đất quy định hiện hành có sự chênh lệch (thấp) giữa khu vực 2 và khu vực 3 so với khu vực 1 đối với xã đồng bằng.
Năm là: Bảng giá đất mới mang lại sự thuận tiện trong việc áp dụng do giá đất được quy định khá chi tiết cho từng con đường, đoạn đường cụ thể, kể cả giá đất hẻm. Do đó chỉ cần tra bảng mà không cần tính toán. Ngoài ra, Quyết định 27 còn quy định rõ giá cho cả đất nông nghiệp ven lộ và đất giáp ranh, đây là vấn đề mà bảng giá đất các năm trước đây chưa đề cập đến. Bên cạnh đó, Quyết định 27 đã khắc phục được sự bất hợp lý trong việc quy định giá đất của các đoạn đường kề nhau trong cùng một con đường của các quyết định trước.
Bên cạnh những ưu điểm vừa nêu trên, bảng giá đất theo Quyết định 27/2010/ QĐ-UBND có những hạn chế nhất định:
Hạn chế lớn nhất chính là giá đất được quy định còn có một khoảng cách quá lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Cụ thể giá đất ở tại thành phố Đông Hà trong bảng giá đất theo Quyết định số 27 quy định giá cao nhất là 8.000.000đ/m2
nhưng trong thực tế, tại thời điểm điều tra tháng 9 năm 2010 theo giá thị trường thì giá cao nhất lên đến 26.000.000đ/m2. Qua đó, thấy rằng bảng giá đất mới theo Quyết định số 27/2010/ QĐ-UBND tuy đã được nâng lên mức cao hơn so với bảng giá đất theo
Quyết định số 39/2009/ QĐ-UBND nhưng nếu so với giá thị trường thì nó còn một khoảng cách quá xa.
Hạn chế thứ hai là đối với đất nông nghiệp, giá đất nông nghiệp theo Quyết định 27 là 20.000đ/m2 nhưng vẫn còn thấp hơn so với giá đất nông nghiệp thực tế tại thời điểm điều tra tháng 9 năm 2010 là 45.000đ/m2. Hiện nay ở một số huyện trên địa bàn tỉnh giá đất nông nghiệp có nơi lên đến 100.000đ/m2.
3.4.3. Tìm hiểu một số quy định của bảng giá đất