Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh năm 2011

I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM NGUYN TH YN NGHIấN CU THC TRNG GI T V CC YU T NH HNG N GI T TI THNH PH BC NINH, TNH BC NINH NM 2011 LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP Thỏi nguyờn - 2012 I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM NGUYN TH YN NGHIấN CU THC TRNG GI T V CC YU T NH HNG N GI T TI THNH PH BC NINH, TNH BC NINH NM 2011 Chuyên ngành: Quản lý đất đai M số: 60.85.01.03 LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP Ngi hng dn khoa hc TS HONG VN HNG Thỏi nguyờn - 2012 i LI CM N hon thnh lun ny, tụi ó nhn c s giỳp ca cỏc thy giỏo cụ giỏo, cỏc phũng ban v cỏc n v v ngoi trng Tụi xin gi li cm n chõn thnh n: Thy giỏo TS Hong Vn Hựng - Ging viờn khoa Ti nguyờn & Mụi trng, Trng i hc Nụng lõm Thỏi Nguyờn ó tn tỡnh hng dn, ch bo, truyn th nhng kinh nghim quý bỏu, giỳp tụi sut quỏ trỡnh nghiờn cu v vit lun ny Tụi xin chõn thnh cm n cỏc thy giỏo cụ giỏo Khoa Ti nguyờn v Mụi trng, Khoa Sau i hc, cỏc phũng ban v trung tõm ca Trng i hc Nụng lõm, i hc Thỏi Nguyờn ó hng dn, to iu kin v giỳp tụi thi gian tin hnh ti Tụi xin chõn thnh cm n Phũng Ti nguyờn v Mụi trng thnh ph Bc Ninh, tnh Bc Ninh ó to iu kin v giỳp tụi thi gian tin hnh ti Tụi xin by t lũng bit n sõu sc ti gia ỡnh, ngi thõn, bn bố, ng nghip ó quan tõm ng viờn tụi sut quỏ trỡnh nghiờn cu v thc hin ti Tụi xin chõn thnh cm n! Thỏi Nguyờn, 01 thỏng 12 nm 2012 Tỏc gi lun Nguyn Th Yn ii LI CAM OAN Tụi xin cam oan rng, s liu v kt qu nghiờn cu lun ny l trung thc, y , rừ ngun gc v cha c s dng bo v mt hc v no Tụi xin cam oan rng mi s giỳp cho vic thc hin lun ny ó c cm n Tụi xin chu trỏch nhim trc Hi ng bo v lun vn, trc khoa v nh trng v cỏc thụng tin, s liu ti Tụi xin chõn thnh cm n! Thỏi Nguyờn, 01 thỏng 12 nm 2012 Ngi vit cam oan Nguyn Th Yn iii MC LC LI CM N i LI CAM OAN ii MC LC iii DANH MC TH V HèNH vi DANH MC BNG vii DANH MC BNG CH VIT TT viii M U 1 Tớnh cp thit ca ti Mc ớch, yờu cu ca ti 2.1 Mc ớch .2 2.2 Yờu cu .2 2.3 í ngha ca ti .3 Chng 1: TNG QUAN TI LIU 1.1 C s khoa hc hỡnh thnh giỏ t .4 1.1.1 Khỏi nim v giỏ t 1.1.2 C s khoa hc ca vic hỡnh thnh giỏ t v giỏ t 1.2 Cỏc yu t nh hng n giỏ t 1.2.1 Yu t thụng thng 1.2.2 Yu t khu vc 1.2.3 Yu t cỏ bit 10 1.3 Phng phỏp xỏc nh giỏ t 10 1.3.1 Cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t ti Vit Nam 10 1.3.2 iu kin ỏp dng cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t 15 1.3.3 Phng phỏp xỏc nh giỏ t ụ th 16 1.4 Khỏi quỏt quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ t nc ta .17 1.4.1 Giai on trc nm 1946 .17 1.4.2 Giai on t nm 1946 n nm 1980 18 1.4.3 Giai on t nm 1980 n 1993 18 1.4.4 Giai on t nm 1993 n 18 iv 1.5 Cụng tỏc qun lý Nh nc v giỏ t .19 1.5.1 Qun lý v giỏ t Vit nam 19 1.5.2 Qun lý giỏ t mt s nc 21 Chng 2: NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 23 2.1 i tng v phm vi nghiờn cu 23 2.1.1 i tng nghiờn cu 23 2.1.2 Phm vi nghiờn cu .23 2.2 Ni dung nghiờn cu 23 2.2.1 iu kin t nhiờn, kinh t xó hi v s dng t tỏc ng ti cụng tỏc qun lý t v nh giỏ t thnh ph Bc Ninh nm 2011 23 2.2.2 ỏnh giỏ thc trng giỏ t trờn a bn thnh ph Bc Ninh nm 2011 24 2.2.3 Cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn thnh ph Bc Ninh nm 2011 24 2.2.4 ỏnh giỏ mi quan h ca mt s yu t nh hng n giỏ t thnh ph Bc Ninh nm 2011 25 2.2.5 xut mt s gii phỏp .25 2.3 Phng phỏp nghiờn cu 25 2.3.1 Phng phỏp chn im nghiờn cu .25 2.3.2 Phng phỏp thu thp ti liu, s liu th cp 25 2.3.3 Phng phỏp iu tra, phng 25 2.3.4 Phng phỏp x lý thụng tin, s liu 26 2.3.5 Phng phỏp chuyờn gia 26 2.3.6 Phng phỏp bn 26 Chng 3: KT QU NGHIấN CU V THO LUN 27 3.1 iu kin t nhiờn, kinh t xó hi v s dng t tỏc ng ti cụng tỏc qun lý t v nh giỏ t thnh ph Bc Ninh nm 2011 .27 3.1.1 iu kin t nhiờn tỏc ng ti cụng tỏc qun lý t v nh giỏ t thnh ph Bc Ninh nm 2011 27 3.1.2 Tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t - xó hi tỏc ng ti cụng tỏc qun lý t v nh giỏ t thnh ph Bc Ninh nm 2011 28 v 3.1.3 Tỡnh hỡnh s dng t tỏc ng ti cụng tỏc qun lý t v nh giỏ t thnh ph Bc Ninh nm 2011 33 3.1.4 Nhn xột chung v iu kin t nhiờn, kinh t - xó hi v s dng t tỏc ng ti cụng tỏc qun lý t v nh giỏ t thnh ph Bc Ninh nm 2011 36 3.2 ỏnh giỏ thc trng giỏ t trờn a bn thnh ph Bc Ninh nm 2011 .37 3.2.1 Giỏ t qui nh trờn a bn thnh ph Bc Ninh nm 2011 37 3.2.2 Thc trng giỏ t ca thnh ph Bc Ninh nm 2011 40 3.3 Cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn TP Bc Ninh nm 2011 52 3.3.1 Yu t v trớ .52 3.3.2 C s h tng 54 3.3.3 c im ca tha t 56 3.3.4 Kh nng sinh li 57 3.3.5 Yu t khỏc .59 3.4 ỏnh giỏ mi quan h ca mt s yu t nh hng n giỏ t ụ th ca thnh ph Bc Ninh nm 2011 60 3.4.1 Tui, ngh nghip, trỡnh , thu nhp nh hng n giỏ t .61 3.4.2 Cỏc yu t liờn quan n tha t nh hng n giỏ t 62 3.4.3 Yu t phỏp lý ca tha t nh hng n giỏ t 63 3.5 xut mt s gii phỏp 64 KT LUN 66 Kt lun 66 ngh .67 TI LIU THAM KHO 69 vi DANH MC TH V HèNH th 1.1: th cung v cu t th 1.2: th cung cu v t - thi gian ngn th 3.1: Hin trng s dng t thnh ph Bc Ninh, tnh Bc Ninh nm 2011 34 th 3.2: Mc nh hng gia cỏc v trớ trờn tuyn ng ph (ng Nguyn Gia Thiu (I1), ph V Gii (II7), ng Nh Nguyt(III1)) 53 th 3.3: So sỏnh giỏ t trung bỡnh trờn th trng theo VT ca hai ng Hong Quc Vit (II2) v Lý Thng Kit (II8) 55 th 3.4: So sỏnh giỏ t trờn th trng ca ng u Mó theo c im ca tha t 57 th 3.5: So sỏnh giỏ t trung bỡnh trờn th trng ca tuyn ng t trung tõm i n cn trung tõm xa trung tõm ca cỏc v trớ 59 Hỡnh 3.6: Cỏc yu t nh hng n giỏ t TP Bc Ninh nm 2011 61 Hỡnh 3.7: Tui, ngh, trỡnh , thu nhp nh hng ti giỏ t 62 Hỡnh 3.8: Cỏc yu t liờn quan n tha t nh hng n giỏ t .63 Hỡnh 3.9: Yu t phỏp lý 63 vii DANH MC BNG Bng 3.1 : Giỏ t theo VT ca cỏc ng, ph trung tõm .42 Bng 3.2: Giỏ t theo VT ca cỏc ng, ph cn trung tõm 46 Bng 3.3: Giỏ t theo VT ca cỏc ng, ph xa trung tõm 50 Bng 3.4: Trớch t ph lc 3,4,5 - thụng tin iu tra 56 viii DANH MC BNG CH VIT TT STT Tờn vit tt Tờn y UBND y ban nhõn dõn HND Hi ng nhõn dõn XHCN Xó hi ch ngha CNTB Ch ngha t bn N Ngh nh CP Chớnh ph Q Quyt nh TT Thụng t QSD Quyn s dng t 10 BS Bt ng sn 11 HND Hi ng nhõn dõn 12 VT V trớ 13 BTC B ti chớnh 14 VHTT Vn húa thụng tin 15 CNKT Cụng nhõn k thut 16 XD Xõy dng 17 HL Huyn l 18 TL Tnh l 19 GCNQSD Giy chng nhn quyn s dng t 57 16.0 Giỏ t (triu ng/m2) 14.0 12.0 10.0 Gtt 8.0 Gq 6.0 4.0 2.0 0.0 1III2a 1III2b 1III2c 2III2a 2III2b 2III2c 3III2a 3III2b 3III2c 4III2a 4III2b 4III2c th 3.4: So sỏnh giỏ t trờn th trng ca ng u Mó theo c im ca tha t Qua bng s liu v th trờn ch rt rừ ti cỏc v trớ thuc khu vc xa trung tõm ngi mua quan tõm l din tớch v hỡnh th ca tha t Ti VT1 din tớch tha t l 120m2 cú hỡnh th l hỡnh ch nht cú giỏ (10,4 triu ng/m2) cao hn tha t VT4 din tớch 180m2 v hỡnh th l hỡnh lc giỏc cỏc ng ph ny ngi dõn trung vo vic tỡm mt mnh t phự hp vi nhu cu Ngi mua t cú th trc tip xõy nh hoc u t tớch ly Mt lng khụng nh cỏc giao dch c iu tra trờn th trng l ca ngi dõn ni thnh cú kh nng u t vo t vi lng ln tớch ly Vic u t ny cn tớch ly u sau ny Vỡ vy, th hiu ca ngi dõn mua t c quan tõm hng u 3.3.4 Kh nng sinh li Ngoi yu t v trớ cú nh hng ti kh nng sinh li nh ó phõn tớch Phng thc s dng t cú nh hng ln n giỏ tr sinh li ca tha t Mc ớch s dng t l yu t mang tớnh cht phỏp lý v c ghi rừ GCNQSD Nhng tha t cú y yu t phỏp lớ, cú giỏ tr cao nht l GCNQSD hoc mt s giy t c cụng nhn tng ng thỡ giỏ t cao hn Thc t ngi dõn c tuyờn truyn nờn tõm lý chung h thy cn cú s m bo chc chn v cn c phỏp lý s dng t Trong cỏc tha t c iu tra cú mt lng khụng nh ngi dõn kt hp gia mc ớch v sn xut kinh doanh iu ny khụng trỏi 58 lut vỡ vy giỏ tha t c y lờn cao hn Yu t ny th hin rừ rt tt c cỏc on ng, ph tin hnh iu tra Cỏc giao dch ngm khụng thụng qua chớnh quyn ca cỏc tha t khụng cú y cn c phỏp lý luụn thnh cụng mc giỏ thp hn so vi tha t cú iu kin tng t nhng cú y giy t hp phỏp Mt bng dõn trớ nõng cao s cú tỏc ng tớch cc, ngi dõn s t giỏc chp hnh cỏc chớnh sỏch ca Nh nc bi h hiu rng ú quyn li ca mỡnh c m bo Mc dự cựng mc ớch s dng l t nhng phng thc s dng t ca cỏc ng ph thuc ba nhúm ng ph trung tõm, cn trung tõm v xa trung tõm cú s khỏc bit rừ rt Nhúm ng ph trung tõm a phn kt hp lm t vi sn xut kinh doanh, vi mc ớch kinh doanh l chớnh nhm lm tng ti a kh nng sinh li ca tha t Nhúm ng cn trung tõm kt hp ng u c hai mc ớch t sn xt kinh doanh v t , ú cht lng cuc sng c quan tõm hng u Cũn nhúm ng ph xa trung tõm a phn c s dng vo mc ớch t S khỏc bit v phng thc s dng ca riờng loi t cng th hin khỏ rừ s chờnh lch v mc giỏ ca nhúm ng ph Ta cú th thy s khỏc bit v giỏ gia cỏc on ng ph ca nhúm ng tng tuyn Vớ d ng Ngụ Gia T thuc nhúm ng ph trung tõm, t õy cú th i vo ng Hong Quc Vit, ng Lý Thng Kit (2 ng thuc nhúm cn trung tõm); ng thi t Ngụ Gia T cng cú th a ti ng u Mó (mt cỏc ng thuc nhúm xa trung tõm) Mc chờnh lch gia cỏc ng theo khu vc th hin qua th Mc giỏ ca ng Ngụ Gia T (I4) tng v trớ cao hn giỏ ca v trớ tng ng trờn cỏc on ng Hong Quc Vit (II2), Lý Thng Kit (II8) v ng u Mó (III2) 59 TT Cn TT Xa TT 90 80 giỏ t (triu ng/m2) 70 60 VT1 50 VT2 VT3 40 VT4 30 20 10 I4 II2 II8 III2 Mó ng th 3.5: So sỏnh giỏ t trung bỡnh trờn th trng ca tuyn ng t trung tõm i n cn trung tõm xa trung tõm ca cỏc v trớ T th ta cú th thy rng mc bin ng v giỏ t theo v trớ gim dn theo khu vc Vỡ phng thc s dng t khỏc nhau, kh nng sinh li ca tha t l khỏc nờn s bin ng v mc giỏ gia cỏc khu vc l gim dn ng Ngụ Gia T khong chờnh gia mc giỏ ca hai v trớ bt k l khỏ ln so vi cỏc ng khụng thuc trung tõm iu ny th hin rừ mc nh hng ca yu t v trớ ca khu vc ti kh nng sinh li ca tha t 3.3.5 Yu t khỏc Ngoi cỏc yu t in hỡnh ó nờu chi tit, cũn nhiu yu t khỏc nh hng ng thi ti giỏ t Cỏc yu t xó hi: cỏc yu t xó hi cng tỏc ng ln n giỏ t Mt khu vc m mt dõn s t nhiờn tng cao tc tng ca dõn s c hc thỡ giỏ t ni ú s tng lờn cõn bng cung - cu b phỏ v Qua iu tra tụi nhn thy nhúm cỏc ng ph khu vc xa trung tõm chu tỏc ng ca yu t ny nhiu vỡ õy nhng nm qua tnh Bc Ninh núi chung v thnh ph Bc Ninh núi riờng ó cú nhiu d ỏn m mi hoc m rng khu cụng nghip, xõy dng cỏc a 60 im t trng Cao ng v i hc nh phng Hp Lnh, phng Võn Dng in hỡnh cỏc tuyn ng iu tra cú ng HL2 t ht ch V (tha 207 t 18) n Hi trng thụn Trn tha 173 t 16; ng t cng ca n im tip giỏp xó Tam a trung nhiu khu v cm cụng nghip ng t Km5 + 400 n a phn huyn Tiờn Du xõy dng a im t trng i hc (i hc Bỏch Khoa) Nhng yu t ny lm cho giỏ bt ng sn núi chung v giỏ t núi riờng tng lờn ỏng k Yu t tõm lý: õy cng l yu t cú nh hng khụng nh n giỏ t chuyn nhng trờn a bn núi riờng v ca ngi dõn Vit Nam núi chung Thng núng vi v ỏm ụng Khi giỏ t lờn cao thng xụ i mua lo s nhng tha t cú kh nng sinh li cao s b ngi khỏc mua, vỡ vy cng y giỏ lờn cao hn, gõy lờn hin tng st t Nhng giỏ t mc thp li chn ch ch i mua c tha t khỏc vi giỏ r hn iu ú dn ti th trng bt ng sn b úng bng Mt yu t tõm lý quan trng ca ngi Vit Nam l thớch nh cú hng ụng, ụng Nam hn l hng Tõy, Tõy Bc Do ú, nhng tha t cú hng Tõy thng cú giỏ chuyn nhng thp hn Nhng quyt nh v mc giỏ c a da trờn s ỏnh giỏ cỏc thụng tin ti mt trng thỏi tõm lý nht nh ú cũn l quan nim suy ngh cỏ nhõn cn c xỏc nh c th Yu t phỏp lý ca tha t: Theo iu tra cú ti 92% s ngi c hi cho rng iu h quan tõm u tiờn hi mua t l cỏc giy t phỏp lý ca tha t ú Nh vy, nghiờn cu giỏ t chỳng ta cn phi nghiờn cu tng hp nhiu yu t mt cỏch khoa hc nhm a mc giỏ chớnh xỏc sỏt vi giỏ th trng 3.4 ỏnh giỏ mi quan h ca mt s yu t nh hng n giỏ t ụ th ca thnh ph Bc Ninh nm 2011 S liu iu tra sau tng hp c x lý bng phn mm Primer 5.0 ó th hin mi quan h gia cỏc ch tiờu cn theo dừi v i chiu rt rừ Cỏc ch tiờu 61 cú mi quan h vi nhau, quyt nh n giỏ t v cỏc yu t nh hng s trung gn sỏt hoc chng ghộp lờn Hỡnh 3.6: Cỏc yu t nh hng n giỏ t thnh ph Bc Ninh nm 2011 Qua hỡnh trờn ta thy cỏc yu t cú mi quan h v tỏc ng n giỏ t chia lm nhúm: - Nhúm 1: Nhúm thụng tin chung bao gm: tui, ngh nghip, trỡnh v thu nhp - Nhúm 2: Nhúm thụng tin s dng t bao gm: Din tớch, hỡnh th, v trớ, khong cỏch t tha t n ng ph gn nht, gn cụng trỡnh cụng cng v cỏc bt ng sn gn lin - Nhúm 3: Nhúm phỏp lý bao gm cỏc cõu hi cú ng ý vi bng giỏ t hng nm ca Nh nc, cú thng xuyờn tip cn vi cỏc bn ca Nh nc v giỏ t v yu t phỏp lý ca tha t 3.4.1 Tui, ngh nghip, trỡnh , thu nhp nh hng n giỏ t 62 Hỡnh 3.7: Tui, ngh, trỡnh , thu nhp nh hng ti giỏ t Qua hỡnh trờn ta thy cỏc ch tiờu trỡnh húa, thu nhp v giỏ t hng nm Nh nc qui nh trung gn iu ú chng t cỏc ch tiờu ny cú mi quan h vi Qua iu tra thc t tụi nhn thy ngi dõn khu vc iu tra ch yu cú trỡnh cp v chuyờn nghip, thu nhp ch yu mc trung bỡnh v cao (t 15 triu ng/nm - 300 triu ng/nm) Ngi dõn thng xuyờn quan tõm, tip cn vi bng giỏ t hng nm ca Nh nc Tuy nhiờn hu ht s h c phng u khụng ng ý vi bng giỏ t hng nm ca Nh nc v lý c a l quỏ thp so vi giỏ th trng Qua hỡnh cũn cho ta thy ch tiờu ngh nghip v giỏ t th trng trung gn iu ú chng t ngh nghip ca ngi c phng khỏc s cho giỏ th trng sỏt hay khụng sỏt vi thc t Tụi ó iu tra nhúm ch tiờu v ngh nghip bao gm cỏn b viờn chc, buụn bỏn, lao ng t v ngh khỏc Thỡ ú ngh buụn bỏn kinh doanh l ngh nghip cho mc giỏ khỏch quan v sỏt thc t hn c 3.4.2 Cỏc yu t liờn quan n tha t nh hng n giỏ t 63 Hỡnh 3.8: Cỏc yu t liờn quan n tha t nh hng n giỏ t Qua hỡnh trờn ta thy nhúm hỡnh th, v trớ, khong cỏch n ng v giỏ qui nh ca Nh nc trung gn iu ú chng t cỏc ch tiờu ny cú mi quan h mt thit vi v giỏ t c thit lp bi cỏc yu t liờn quan n tha t Qua iu tra thc t chỳng tụi cng nhn rừ c iu ú v ó phõn tớch rt c th phn trờn - cỏc yu t nh hng n giỏ t 3.4.3 Yu t phỏp lý ca tha t nh hng n giỏ t Hỡnh 3.9: Yu t phỏp lý Qua hỡnh trờn ta thy cỏc cõu hi: cú ng ý vi giỏ t hng nm ca Nh nc, cú tip cn vi bn ca Nh nc v giỏ t v ch tiờu giỏ t qui nh ca Nh nc trung li gn iu ú chng t nhng h gia ỡnh c 64 chn iu tra m thng xuyờn tip cn vi cỏc bn ca Nh nc v giỏ t s hiu rừ giỏ t hng nm Nh nc a vo thi im no v mc giỏ nh th no so vi th trng Tuy nhiờn cú trờn 70% s h gia ỡnh c iu tra l khụng ng ý vi giỏ t qui nh hng nm ca Nh nc v lý c a l thp hn, cha sỏt vi giỏ th trng Trong nhúm yu t phỏp lý cú mt yu t khỏc c iu tra ú l yu t phỏp lý liờn quan n tha t Cú nhúm tỡnh trng phỏp lý liờn quan n tha t c a iu tra thỡ nhúm c ngi dõn ỏnh giỏ cao hn c ú l trng hp cú giy t hp l theo qui nh ca phỏp lut, nhng cha cú giy chng nhn quyn s dng t v trng hp th l cú giy chng nhn quyn s dng t Trong ú trng hp th c ỏnh giỏ cao nht chim 85% tng s h iu tra iu ú chng t ngi dõn nhn thc rừ quyn li v giỏ tr ca tha t nu c Nh nc cụng nhn quyn s dng tha t ú 3.5 xut mt s gii phỏp Qua thc t iu tra v tỡm hiu v giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t ca thnh ph Bc Ninh nm 2011 cú th thy c cụng tỏc qun lý t õy cũn nhiu bt cp Trong ú cụng tỏc xỏc nh giỏ t trờn a bn Thnh ph cha thc s sỏt vi mc giỏ giao dch trờn th trng mc dự hng nm Nh nc u a bng giỏ t mi nhng giỏ t quy nh so vi th trng ch bng 30 - 40%, thm cỏ bit cú ni ch bng 5-10% so vi giỏ giao dch ngoi th trng t V kờ khai tớnh thu chuyn nhng thỡ a s ngi dõn u kờ khai khụng ỳng vi giỏ thc t giao dch m ch kờ khai cho sỏt vi giỏ quy nh nht Vỡ vy, cụng tỏc xỏc nh giỏ t c sỏt vi giỏ th trng tụi xin a mt s gii phỏp nh sau: - Cn y nhanh tc gii quyt cụng vic ti cỏc c quan qun lý t ai, trỏnh tỡnh trng kộo di thi hn gii quyt h s ca ngi dõn n c quan qun lý t lm h s, th tc - Cn xỏc nh li giỏ t mi nm ln Tc l c thỏng li t chc kho sỏt giỏ th trng nhm nõng mc giỏ quy nh cho sỏt vi giỏ th trng thi 65 im ú, nht l v trớ ca cỏc tuyn ng ph, bi vỡ v trớ ny hay xy thay i giỏ t ngt v cng l v trớ thng xy chờnh lch gia giỏ quy nh v giỏ giao dch trờn th trng nht - Cn thu hp on ng cn nh giỏ vi khong cỏch ngn hn khụng nờn chia khong cỏch gia cỏc on ng quỏ di Tc l trờn mt tuyn ng cú th chia rt nhiu on ngn ch khụng nờn ch chia - on nh hin nay, nh vy giỏ t s ỳng vi thc t ca tng v trớ hn - Bờn cnh ú cỏc c quan chc nng cũn phi trỳ trng ti vic a h thng Phỏp lut t i vo cuc sng thc t thụng qua cụng tỏc hon chnh vic xõy dng h thng bn quy phm phỏp lut v t cũn thiu nh cp giy chng nhn quyn s dng t b sung, tng cng cụng tỏc tra kim tra vic thc hin phỏp lut v t ai, kiờn quyt x lý hnh vi vi phm phỏp lut t Phi hp cht ch vi cỏc c quan thụng tn, bỏo tuyờn truyn ph bin phỏp lut t v tip cn, giao lu trc tuyn v gii ỏp cỏc vng mc cho ngi dõn nõng cao ý thc phỏp lut mi cỏ nhõn - Cú nhng chớnh sỏch kớch cu i vi nhng ngi cú nhu cu t thc s, i tng cú thu nhp thp khụng mua c t giỏ b y lờn cao 66 KT LUN Kt lun Qua quỏ trỡnh nghiờn cu, tỡm hiu, ỏnh giỏ thc trng giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn thnh ph Bc Ninh, tụi rỳt mt s kt lun nh sau: a) V thc trng giỏ t thnh ph Bc Ninh - Giỏ t quy nh ca UBND tnh Bc Ninh nhỡn chung thp hn khong - ln so vi giỏ t chuyn nhng thc t trờn th trng - Giỏ t trờn th trng gia cỏc v trớ v cỏc khu vc trờn a bn thnh ph cú s chờnh lch tng i ln Gia cỏc v trớ chờnh lch khong t 1,04 - 7,22 ln, tc l giỏ chuyn nhng trung bỡnh trờn th trng gia cỏc v trớ lch khong t 400,000 - 112,000,000 ng/m2, v h s ny c th hin rừ nht khu vc trung tõm vi h s gia cỏc v trớ l 1,04 - 7,22 ln tc khong 7,000,000 - 112,000,000 ng/m2 thp dn qua cỏc khu vc + Khu vc cn trung tõm l 1,05 - 2,50 ln, tc khong 1,100,00 - 9,000,000 ng/m2 +Khu vc xa trung tõm l 1,11 - 2,28 ln, tc khong 400,000 - 5,200,000 ng/m2 Gia cỏc khu vc thnh ph mc chờnh lch cng khỏc Ngay c cựng mt ng ph mc giỏ cng bin ng khỏc - Giỏ chuyn nhng th trng cao nht nhng ni cú giỏ tr sinh li cao, v trớ thun li cho giao thụng, c th a im nghiờn cu l khu vc trung tõm vi giỏ chuyn nhng trung bỡnh trờn th trng cao nht t l 163,000,000 ng/m2 v gim dn qua cỏc khu vc cn trung tõm vi giỏ chuyn nhng trung bỡnh l 35,000,000 ng/m2, giỏ chuyn nhng thp nht khu vc xa trung tõm ch t cao nht l 10,200,000 ng/m2 b) Cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn thnh ph Bc Ninh nm 2011 67 Giỏ t trờn a bn thnh ph Bc Ninh ph thuc vo nhiu nhúm yu t nh: yu t v trớ, c s h tng, c im ca tha t, kh nng sinh li v yu t khỏc Trong ú yu t v trớ l yu t cú nh hng sõu sc nht ti giỏ chuyn nhng ca tha t c) ỏnh giỏ mi quan h ca mt s yu t nh hng n giỏ t ụ th ca thnh ph Bc Ninh nm 2011 - Ngi dõn khu vc iu tra ch yu cú trỡnh cp v chuyờn nghip, thu nhp ch yu mc trung bỡnh v cao Ngi dõn thng xuyờn quan tõm, tip cn vi bng giỏ t hng nm ca Nh nc nhng u khụng ng ý vi bng giỏ t hng nm ca Nh nc v lý c a l quỏ thp so vi giỏ th trng - Ngh buụn bỏn kinh doanh l ngh nghip cho mc giỏ khỏch quan v sỏt thc t hn c - Cỏc yu t liờn quan n tha t cú mi quan h mt thit vi v giỏ t c thit lp bi cỏc yu t liờn quan n tha t - Ngi dõn nhn thc rừ quyn li v giỏ tr ca tha t nu c Nh nc cụng nhn quyn s dng tha t ú ngh Qua quỏ trỡnh iu tra, tỡm hiu giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn thnh ph Bc Ninh, xut phỏt t thc trng cụng tỏc qun lý t núi chung v cụng tỏc qun lý Nh nc v t núi riờng trờn a bn thnh ph tụi xin a mt s kin ngh sau: - thc hin yờu cu t giai on hin l phi cú mt th trng t cụng khai, minh bch, c t chc qun lý cht ch, UBNB tnh Bc Ninh cn khụng ngng xõy dng i ng cỏn b cú chuyờn mụn v tng cng cụng tỏc tra, kim tra nhm xõy dng khung giỏ sỏt hn vi giỏ th trng - Giỏ quy nh hin ti ca UBND tnh Bc Ninh cũn chờnh lch nhiu so vi giỏ th trng, vỡ vy cn phi iu chnh giỏ quy nh v sỏt hn vi giỏ th trng 68 - Chớnh ph, UBND tnh Bc Ninh cn tin hnh cụng tỏc nh giỏ t mt cỏch thng xuyờn theo nh k v t sut theo nhu cu thc t ca th trng giỏ t quy nh luụn phự hp vi thc t, phn ỏnh ỳng giỏ tr s dng ca tha t - Tng bc hon thin c ch chớnh sỏch t núi chung v th trng bt ng sn núi riờng cho phự hp vi xu hng phỏt trin ca nn kinh t th trng - Nõng cao hiu qu qun lý, quy hoch ng b, trung to iu kin thun li cho cụng tỏc nh giỏ t v cụng tỏc qun lý t ca Nh nc - cú mt th trng t hot ng cụng khai, minh bch v y thụng tin cung cp cho ngi mua v ngi bỏn cn thnh lp mt c quan chuyờn mụn hot ng lnh vc giỏ t - cú s gn kt cht ch gia Nh nc vi ngi dõn, cng nh cng c, xõy dng nhm nõng cao hiu qu cụng tỏc qun lý Nh nc v t trờn a bn thnh ph Bc Ninh - tnh Bc Ninh cú nhiu vic cn tin hnh mt cỏch ng b Hng lot cỏc gii phỏp ny cn c s ng h ng lũng thc hin ca c chớnh quyn v nhõn dõn t hiu qu cao nht 69 TI LIU THAM KHO B Ti chớnh, (2003), Thụng t s 114/2004/TT-BTC ngy 26/11/2004 hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t B Ti chớnh, (2007), Thụng t s 145/2007/TT-BTC ngy 06/12/2007 hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t v Ngh nh s 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 ca Chớnh ph sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP Chớnh ph, (2008), Ch th s 01/2008/CT-TTg ca Th tng Chớnh ph v mt s gii phỏp y mnh phỏt trin v qun lý th trng bt ng sn Chớnh ph, (2004), Ngh nh 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t Chớnh ph, (2007), Nghi nh 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP Chớnh ph nc cng ho xó hi ch ngha Vit Nam, (2003), Ngh nh s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 ca Chớnh ph thi hnh Lut t 2003 Chớnh ph, (2007), Ngh nh s 153/2007/N- CP ca Chớnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh bt ng sn Nguyn Ngc oan, (2010), Nghiờn cu giỏ t trờn a bn Qun Long Biờn, thnh ph H Ni, Lun thc s khoa hc nụng nghip Hin phỏp nc cng ho xó hi ch ngha Vit Nam nm 1992 10 V Th Tựng Hoa, (2010), Bi ging trit hc, Trng i hc S phm Thỏi Nguyờn 11 Nguyn Th Hun v Phan Th Thu Hng, (2008), Giỏo trỡnh nh giỏ t, Trng i hc Nụng Lõm Thỏi Nguyờn 12 Phũng Ti nguyờn v Mụi trng thnh ph Bc Ninh, tnh Bc Ninh, (2011), S theo dừi chuyn quyn s dng t 13 Phũng Ti nguyờn v Mụi trng thnh ph Bc Ninh, tnh Bc Ninh, (2011), Bỏo cỏo s 11/BC-TN&MT ngy 18/01/2012 v kt qu thc cp GCNQSD t t nm 2009 n nm 2011 70 14 Lờ Th Phng, (2010), Tỡm hiu giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn qun ng a, thnh ph H Ni 15 Quc hi nc cng ho xó hi ch ngha Vit Nam, (2003), Lut t 16 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2006), Lut Chng khoỏn 17 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2005), Lut Doanh nghip 18 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2005), Lut u thu 19 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2005), Lut u t 20 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2003), Lut Hp tỏc xó 21 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2006), Lut Kinh doanh bt ng sn 22 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2006), Lut Nh 23 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2005), Lut Thng mi 24 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2003), Lut Xõy dng 25 Quc hi nc cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam, (2005), B lut Dõn s 26 Nguyn Thanh Tr, Nguyn ỡnh Bng, 2005, Giỏo trỡnh th trng bt ng sn, NXB Nụng nghip 27 H Th Lam Tr, Nguyn V Kiờn, (2006), nh hng ca yu t v trớ n giỏ t ti th xó Bc Ninh, tnh Bc Ninh, khoa hc k thut nụng nghip 28 y ban nhõn dõn thnh ph Bc Ninh, (2011), Ti liu bỏo cỏo tỡnh hỡnh thc hin nhim v kinh t - xó hi quc phũng, an ninh nm 2011 v phng hng thc hin nhim v nm 2012 29 UBND tnh Bc Ninh, (2010), Quyt nh s 162/2010/Q-UBND v vic quy nh giỏ cỏc loi t trờn a bn tnh Bc Ninh nm 2011 30 Vn phũng Chớnh ph, Thụng bỏo s 177/TB-VPCP v Kt lun ca Phú Th tng Hong Trung Hi ti cuc hp v phỏt trin th trng bt ng sn v ci cỏch hnh chớnh v th trng bt ng sn 31 Vn phũng Chớnh ph, Thụng bỏo s 138/TB-VPCP v Kt lun ca phú th tng Hong Trung Hi Trng ban ch o TW v chớnh sỏch nh v th trng bt ng sn ti cuc hp ca ban ch o [...]... tài: Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2.1 Mục đích - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành. .. thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh 2.2 Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh - Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thành phố Bắc Ninh - Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh - Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở - Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất. .. giá đất ở thành phố Bắc Ninh năm 2011 2.2.4.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 2.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 2.2.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 2.2.5 Đề xuất một số giải pháp 2.3 Phương pháp nghiên cứu 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn 24 tuyến đường, phố đại diện cho 90 tuyến đường phố của thành phố Bắc. .. thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 2.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 - Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn - Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh Bắc Ninh - Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất 2.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của thành phố Bắc Ninh năm 2011 - Các tuyến đường chọn để điều tra - Thực trạng. .. trạng giá đất ở của thành phố Bắc Ninh năm 2011 + Nhóm đường, phố trung tâm + Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 2.2.3.1 Yếu tố vị trí 2.2.3.2 Cơ sở hạ tầng 2.2.3.3 Đặc điểm của thửa đất 2.2.3.4 Khả năng sinh lợi 2.2.3.5 Yếu tố khác 25 2.2.4 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá. .. ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định) - Địa bàn: thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 2.2 Nội dung nghiên cứu 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 - Vị trí địa lý và ranh giới hành chính... nước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là... lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 - Kết quả đạt được - Thực trạng cơ sở hạ tầng: giao thông, thủy lợi, giáo dục và đào tạo, y tế, văn hóa xã hội, năng lượng bưu chính viễn thông, quốc phòng an ninh 2.2.1.3 Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 - Tình hình quản lý đất đai - Tình hình sử dụng đất đai 2.2.2 Đánh giá thực. .. giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất) [11] 23 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở - Giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. .. Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân