Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệpKHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Tr

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI:

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Sinh viên thực hiện : Phan Thị Mơ

Giáo viên hướng dẫn : ThS Trần Trọng Tấn

Bộ môn : Quy hoạch và Kinh tế đất

NĂM 2015

Lời Cảm Ơn

Trong suốt quá trình thực tập tại địa phương thì đến nay tôi đã hoàn thành

khóa luận của mình với đề tài: "Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị".

Để đạt được những kết quả này trước tiên tôi xin cảm ơn sự đồng ý của Nhàtrường cũng như của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp TrườngĐại học Nông lâm Huế, sự giúp đỡ nhiệ t tình của các thầy cô giáo trong bộ mônđặc biệt là thầy giáo hướng dẫn Th.S Trần Trọng Tấn đã giúp cho tôi hoàn thànhtốt khóa luận của mình

Trong quá trình thực tập tôi cũng xin chân thành cảm ở sự giúp đỡ nhiệttình, sự chỉ bảo ân cần của các lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Phòng Quản lý đấtđai thuộc Sở Tài nguyên tỉnh Quảng Trị, Phòng Tài nguyên và Môi trường thànhphố Đông Hà, Văn phòng ĐKQSD đất thành phố Đông Hà, Phòng Tài chính –

Kế hoạch thành phố Đông Hà, Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Quảng Trị,Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đông Hà, Văn phòng UBND thành phốĐông Hà đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện

đề tài

Mặc dù đã nỗ lực cố gắng nhưng do điều kiện về vật chất, thời gian vànăng lực còn hạn chế nên đề tài không thể tránh khỏi những khiếm khuyết và saisót Do vậy, tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô giáo để

đề tài luận văn được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Huế, ngày 19 tháng 05 năm 2015

Sinh viên

Phan Thị Mơ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêngtôi

Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong khóa luận là trungthực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một đề tài nào

Mọi số liệu thông tin trích dẫn trong khóa luận đều đượcchỉ rõ nguồn gốc

Sinh viên

Phan Thị Mơ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương 31

Bảng 4.2: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của các ngành 32

ở thành phố Đông Hà giai đoạn 2003-2013 32

Bảng 4.3: Số lượng lao động trong các ngành kinh tế qua các năm 34

Bảng 4.4: Diện tích đất theo đơn vị hành chính tính đến năm 2013 40

Bảng 4.5: Tình hình đo đạc thành lập bản đồ - lập hồ sơ địa chính 44

Bảng 4.6: Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đông Hà năm 2014 .45 Bảng 4.7: Kết quả thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà 48

Bảng 4.8: Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 50

Bảng 4.9: Danh sách các công trình thực hiện thu hồi đất trong năm 2013 55

Bảng 4.10: Danh sách trúng đấu giá các công trình từ năm 2012-2013 55

Bảng 4.11: Danh sách trúng đấu giá từ năm 2004-2013 56

Bảng 4.12: Diện tích đất theo mục đích sử dụng đất 58

trên địa bàn thành phố Đông Hà năm 2013 58

Bảng 4.13: Khung giá đất ở đô thị 65

Bảng 4.14: Giá đất ở tại khu vực nội thành năm 2014 70

Bảng 4.15: Giá đất ở tại khu vực ngoại thành năm 2014 71

Bảng 4.16: Số liệu đăng ký biến động về quyền sử dụng đất phân theo đơn vị phường năm 2013 76

Bảng 4.17: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố Đông Hà 78

Bảng 4.18: Dự báo quy mô dân số và nguồn lao động trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị đến năm 2020 80

Bảng 4.19: Dự báo dân số và số hộ đến năm 2020 trên địa bàn 81

thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 81

Bảng 4.20: Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra 82 Bảng 4.21: Tổng hợp các yếu tố quan tâm của người dân tại khu vực nội thành 83 Bảng 4.22: Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra 84 Bảng 4.23: Tổng hợp các yếu tố quan tâm của người dân tại khu vực ngoại thành 84

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2013 58 Biểu đồ 4.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Đông Hà năm 2013 60 Biểu đồ 4.3 Cơ cấu sản xuất nông nghiệp theo mục đích sử dụng của thành phố Đông Hà năm 2013 62 Biểu đồ 4.4 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của thành phố Đông Hà năm 2013 63 Biểu đồ 4.4 Hiện trạngđất chưa sử dụng của thành phố Đông Hà năm 2013.64 Biểu đồ 4.2 Giá đất ở quy định tại một số tuyến đường khu vực trung tâm của

TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 67 Biểu đồ 4.3 Giá đất ở quy định tại một số tuyến đường khu vực ngoại thành của TP Đông Hà,tỉnh Quảng Trị 68 Biểu đồ 4.4: Chênh lệch giá đất tại đường Lê Duẩn 73 Biểu đồ 4.5: Chênh lệch giá đất tại đường Trần Hoàn 74

MỤC LỤC

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ 1

Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp 1

KHÓA LUẬN 1

TỐT NGHIỆP 1

TÊN ĐỀ TÀI: 1

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 1

Sinh viên thực hiện : Phan Thị Mơ 1

Lớp : QLĐ 45B 1

Giáo viên hướng dẫn : ThS Trần Trọng Tấn 1

Bộ môn : Quy hoạch và Kinh tế đất 1

NĂM 2015 1

Lời Cảm Ơn 2

LỜI CAM ĐOAN 3

DANH MỤC CÁC BẢNG 4

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ 6

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT 7

MỤC LỤC 8

PHẦN 1 1

MỞ ĐẦU 1

1.1.Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu và yêu cầu 2

1.2.1 Mục đích chung 2

1.2.2 Mục tiêu 2

1.2.3 Yêu cầu 2

PHẦN 2 3

TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 3

2.1.1 Các khái niệm cơ bản về đất, đất ở đô thị, giá đất và thị trường bất động sản 3

2.1.1.1 Khái niệm về đất và đất đai 3

2.1.1.2 Đất ở đô thị 4

2.1.1.3 Khái niệm về giá đất 4

2.1.1.4 Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản 5

2.1.2 Đặc điểm của đất đai, giá đất, thị trường bất động sản 6

2.1.2.1 Đặc điểm của đất đai 6

2.1.2.2 Đặc điểm của giá đất 7

2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 8

2.1.3 Các loại giá đất 10

2.1.3.1 Giá chuẩn 10

2.1.3.2 Giá thị trường 10

2.1.3.3 Giá chứng khoán 10

2.1.3.4 Giá bảo hiểm 11

2.1.3.5 Giá thế chấp 11

2.1.3.6 Giá cho thuê 11

2.1.4 Cơ sở của việc hình thành giá đất 11

2.1.4.1 Địa tô 11

2.1.4.2 Lãi suất ngân hàng 12

2.1.4.3 Quan hệ cung cầu 13

2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất 13

2.1.6 Các phương pháp xác định giá đất 15

2.1.6.1 Phương pháp xác định giá đất 15

2.1.6.2 Định giá đất đô thị theo phương pháp Tổng cục địa chính 16

2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16

2.1.7.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 16

2.7.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế 17

2.7.1.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS 17

2.7.1.4 Các yếu tố chính trị 18

2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu 18

2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới 18

2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc 18

2.2.1.2 Định giá đất ở Singapore 18

2.2.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển 19

2.2.1.4 Định giá đất ở Australia 19

2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam 20

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan 23

PHẦN 3 25

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 25

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng 26

3.2 Phạm vi 26

3.3 Nội dung 26

3.4 Phương pháp nghiên cứu 26

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 26

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 27

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 27

3.4.4 Phương pháp so sánh 27

3.4.5 Khung logic nghiên cứu 28

PHẦN 4 29

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

4 1 Khái quát chung về vùng nghiên cứu 29

4 1 1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 29

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32

4.2.1.3 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tới việc quản lý và sử dụng đất 37

4.1.2 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 38

4.1.2.1 Công tác xác định ranh giới hành chính 39

4.1.2.2 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai 40

4.1.2.3 Công tác quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất 42

4.1.2.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 43

4.1.2.5 Công tác đo đạc thành lập bản đồ - lập hồ sơ địa chính 43

4.1.2.6 Công tác định giá đất đai bất động sản 44

4.1.2.7 Công tác quản lý tài chính về đất đai 46

4.1.2.8 Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa của của người sử dụng đất .49 4.1.2.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở trong thị trường bất động sản 53

4.1.2.10 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 54

4.1.3 Tình hình sử dụng đất tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 58

4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 60

4.1.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 62

4.1.3.3 Hiện trạng đất chưa sử dụng 63

4.2 Kết quả về việc nghiên cứu giá đất ở và sự hình thành giá đất ở tại TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 65

4.2.1 Giá đất ở tại địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 65

4.2.1.1 Quá trình hình thành giá đất tại địa bàn thành phố Đông Hà 65

4.2.1.2 Giá đất ở trung bình quy định tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị từ năm 2011 tới năm 2014 67

4.2.1.3 Giá đất ở thị trường tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 68

4.2.2 Đánh giá sự chênh lệch giá thị trường và giá nhà nước tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 72

4.3 Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng nhất cho từng khu vực 74

4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 74

4.3.1.1 Các yếu tố tự nhiên 74

4.3.1.2 Các yếu tố kinh tế 77

4.3.1.3 Các yếu tố xã hội 79

4.3.3 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở cho từng khu vực 81

4.3.2.1 Khu vực nội thành 82

4.3.2.2 Khu vực ngoại thành 84

4.4 Đề xuất giải pháp nhằm đưa ra các phương án định giá đất phù hợp tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng trị 86

PHẦN 5 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89

5.1 Kết luận 89

5.2 Kiến nghị 90

PHẦN 6 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 PHỤ LỤC 95

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia Quản lý và sửdụng đất đai có hiệu quả là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong quátrình quản lý Nhà nước Ở nước ta, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa kéotheo tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh đã làm tăng lên đáng kể nhu cầu

về đất đai đặc biệt là đất ở Đáp ứng những nhu cầu đó, thị trường bất động sảnViệt Nam đã được hình thành, đang trong quá trình phát triển và bước đầu được

mở rộng Trong thị trường đó, giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất

có một vị trí đặc biệt, thu hút được sự quan tâm của nhiều đối tượng Nó là cầunối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điềutiết quản lý đất đai thông qua giá, nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh

tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời

nó cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sửdụng đất thực hiện theo quyền của mình và để Nhà nước điều chỉnh các quan hệđất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa kháctồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo các quyluật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau Tuy nhiên đốivới mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố đến giá đất cũng như mối quan tâm về đất đai là không giống nhau Việc tìmhiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất sẽ trở thành căn cứ cho quátrình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất đặc biệt là giá thị trường hiện nay.Đông Hà là thành phố tỉnh lỵ, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoahọc kỹ thuật của tỉnh Quảng Trị, là địa bàn động lực trong phát triển của tỉnh.Đông Hà có vị trí quan trọng trong vùng Bắc Trung bộ, nằm trên quốc lộ 1 A,đường sắt theo hướng Bắc – Nam và là tuyến hành lang kinh tế Đông – Tây, làngã ba đầu mối giao thông quan trọng, điểm nối các đô thị miền trung đồng thời

có thể giao lưu thông suốt trên tuyến xuyên Á nối Việt Nam với các nước Lào,Thái Lan, Myanmar Điều này đã tạo đà thúc đẩy nền kinh tế của thành phốĐông Hà phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở tỉnh Quảng Trị Cùng với tiếntrình phát triển của địa phương, thì nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều

và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến độngmạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà

nước và thực tế Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhànước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là

do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên thamgia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước Việc điều chỉnh giá đất đểgiảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trườngcho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý

và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và

ổn định trong lĩnh vực quản lý đất đai Như vậy để góp phần tích cực trong côngtác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất trên địa bàn thành phố là cần thiết Xuất phát từ những vấn đề trên tôi chọn

đề tài: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà,

tỉnh Quảng Trị.”

1.2 Mục tiêu và yêu cầu

1.2.1 Mục đích chung

Tìm hiểu và so sánh sự ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

từ đó đề ra các phương án định giá đất hợp lý trên địa bàn thành phố Đông Hà,tỉnh Quảng Trị

- Đề xuất được các giải pháp định giá đất hợp lý trên địa bàn thành phốĐông Hà, tỉnh Quảng Trị

1.2.3 Yêu cầu

- Hiểu biết về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nói chung;

- Nắm được các phương pháp định giá đất và khung giá đất ở do Nhànước ban hành;

- Số liệu điều tra phải khách quan, đảm bảo độ tin cậy;

- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

PHẦN 2 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

2.1.1 Các khái niệm cơ bản về đất, đất ở đô thị, giá đất và thị trường bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm về đất và đất đai

Theo Lucreotit (Triết gia La Mã thế kỷ I TCN) thì: “Đất là mẹ của muônloài, không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra” Nhà khoa học người NgaĐôcutraiep lại phát biểu rằng: “Đất trên bề mặt lục địa là một vất thể thiên nhiênđược hình hành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố sinh vật,

đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương Đối với V.R.Viliam (1863-1939)Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của

vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của câytrồng Tiêu chuẩn cơ bản để phân biệt giữa "đá mẹ" và đất là độ phì nhiêu, nếuchưa có độ phì nhiêu, thực vật thượng đẳng chưa sống được thì chưa gọi là đất

Độ phì nhiêu là khả năng của đất có thể cung cấp nước, thức ăn và đảm bảo cácđiều kiện khác để cây trồng sinh trưởng phát triển và cho năng suất [2]

Trên quan điểm nhìn nhận của FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộctính sinh học và tự nhiên của bề mặt Trái Đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềmnăng và hiện trạng sử dụng đất Như vậy, đất đai được hiểu như là một tổng thểcủa các yếu tố bao gồm: khí hậu, địa hình/địa mạo, đất, thổ nhưỡng, thủy văn,thảm thực vật tự nhiên, động vật tự nhiên và những biến đổi của đất do hoạtđộng của con người Trong Luật đất đai 2003 của Việt Nam quy định rõ: “Đấtđai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố cácdân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh và quốc phòng” [2] [21]

Về mặt thuật ngữ khoa học, khái niệm “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệtnhất định Trong tiếng Anh, đất tương ứng với từ “Soil”, có nghĩa là thổ hay thổnhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó Còn đất đai lại tương ứng với từ

“Land”, có nghĩa là phạm vi không gian của nó hay nói cách khác là lãnh thổ.Như vậy, khi nhắc tới đất đai người ta thường nghĩ tới khía cạnh về kinh tế vàquản lý nhiều hơn

2.1.1.2 Đất ở đô thị

Theo điều 144 luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định:

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trìnhphục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị,phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất

sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp,bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.[22]

Nhà nước có QHSDĐ để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điềukiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở UBND cấp tỉnh căn cứ vào quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quyđịnh hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối vớitrường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở;diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở Việc chuyển đất ở sang đất xâydựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị [22]Đất đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc

tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quyhoạch hoặc dự án đầu tư Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phảiđược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép Từng lô đất, từngkhu đất trong đô thị có vị trí cố định Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêngkhông giống với bất kỳ vị trí nào Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sảnxuất.Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các côngtrình công cộng Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanhcuối cùng để xác định không gian đất cần dùng [13]

2.1.1.3 Khái niệm về giá đất

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính làmệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xácđịnh.Giá đất cũng như được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuấthàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh Nó dựa trêngiá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằnggiá cả Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sựkhông ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định [17]

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất làcông cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trườngđồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, đểngười sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệđất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật Đồng thời đây cũng là phươngtiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn

cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khigiao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [24]

2.1.1.4 Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “ động sản” có nguồn gốc từLuật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn

là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, … và tất cả những

gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng vớinhững bộ phận cấu thành lãnh thổ [7]

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đếnđất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp,Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ

không phải là đất đai nói chung Theo Mc.Kenzie and Betts: “ BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật” Theo Bộ

luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại điều 174 cóquy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xâydựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác do pháp luật quyđịnh” Ở Việt Nam, hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản là giá trịquyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.Trong đó, thị trường QSDĐ bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sửdụng đất [7] [17]

Có nhiều khái niệm được đưa ra về thị trường BĐS Có ý kiến cho rằng:Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hànghóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Cụ thể thì kháiniệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệgiao dịch về BĐS, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS được giao dịch

Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm

mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch vềBĐS diễn ra [17] Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS làhoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu(quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm này phản ánh trựcdiện các hoạt động của thị trường cụ thể Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệmnày, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi chothuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thịtrường có sự quản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạtđộng của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng phápluật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ củanhà nước [25]

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh

tế Thị trường bất động sản có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nềnkinh tế của một nước Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kíchthích cho đầu tư vào đất đai Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa cácngành, các vùng lãnh thổ, chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút vàhuy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế Thực chất hàng hóa trao đổitrên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất cóđiểu kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất [24]

2.1.2 Đặc điểm của đất đai, giá đất, thị trường bất động sản

2.1.2.1 Đặc điểm của đất đai

Đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng vàtheo chiều ngang trên Trái Đất, giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa rất lớn đốivới xã hội loài người Nó mang các đặc điểm cơ bản như sau:

a) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người

Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuấtkhông thể thiếu được Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt độngsản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếpnhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình.Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đấthoang sơ thành đất canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sangmục đích khác Hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu

mỡ của đất Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ làmột sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm lao động [23]

b) Đất đai là tài nguyên không thể tái sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được

Đất đai được hình thành không nằm trong ý muốn chủ quan của con người

mà hoàn toàn phụ thuộc vào thiên nhiên Quỹ đất đai hiện có được phân chiathành nhiều dạng, loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau, màphần đất đai dành cho mỗi mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đíchkhông thể chuyển đổi được Có thể nói tuy đất đai không thể được sản sinh tựnhiên nhưng nếu nó được sử dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên Con ngườikhông tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình có thể cải thiện đất đai,làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng giá trị sử dụng của đất Vìvậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi mụcđích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi được [9] Đặc biệt, việc khai thác

sử dụng đất phải gắn liền với bảo vệ môi trường Một đặc trưng của đất đai là có

vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều Vị trí tương đối của mảnh đấtđược thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trungtâm phát triển, hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất

Ví trí tương đối có thể thay đổi được Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trítương đối của đất đai, dự báo khả thay đổi của ví trí tương đối và nhìn thấy đượcgiá trị kỳ vọng của đất đai [10]

c) Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thịtrường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hànghoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và nhữngbiến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là mối quan hệgiữa những người có liên quan trực tiếp và gián tiếp đến đất đai Các mối quan

hệ này được thể hiện thông qua các quyền và đi kèm với các quyền này là tráchnhiệm quy định về việc quản lý và sử dụng đất đai [7]

2.1.2.2 Đặc điểm của giá đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hoá thôngthường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt Giá đất không chỉđược biểu hiện trực tiếp mà nó còn còn được thể hiện qua hình thức thuê và hìnhthành giá thuê đất - quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất cũng tương tự như quan

hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là

có thể tính ra được Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể

theo một tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính khác biệtrất lớn nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần.Hơn nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trịtài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế Tuynhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí

đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế [15]Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc vàonhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” nhìn tổng quát là từ tựnhiên, ít thay đổi và có giới hạn Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớnhơn rất nhiều so với giá cả hàng hoá thông thường - từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá

và nhất thể hoá trong việc định giá đất Có một số lý do nhất định khiến giá đấtluôn có xu thế tăng cao Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng khôngngừng Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suấtlợi nhuận xã hội giảm Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệuquả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường do thị trường đất đai là không hoànthiện Và trong quá trình sử dụng không phải khấu hao, mà có nhiều trường hợpcàng sử dụng giá cả càng tăng (trừ trường hợp thuê đất đã trả trước một lần) [23]

2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thôngthường nên thị trường BĐS cũng có những đặc trưng riêng

a) Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiệndiện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lạicách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS có

vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thườngđược tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể

là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹpvới các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quánnước, qua mạng internet, … đều tạo nên chợ giao dịch BĐS Từ đặc điểm nàycho thấy kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hàng hóakhác mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc [24]

b) Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai làkhông hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có

quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hànghóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai manglại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xácđịnh giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năngsinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai [23] [24]

c) Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu BĐS ởcác vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu

mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, BĐS còn có đặcđiểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, … Do đó, mỗi vùng, mỗi khuvực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS Thực tế cho thấy, thịtrường BĐS ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trungtâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch, … thường có quy mô, trình độ phát triểncao hơn so với các vùng khác [17]

d) Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐSkhông đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Nó dẫn tới việcgiá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thếđộc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Khi giá cả biến động tăng, tính độcquyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên caotạo nên những cơn sốt về giá Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nêncác cơn sốt giá của BĐS [23]

e) Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăngnhanh như các loại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian

để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìmhiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,thiết kế, thi công [24]

f) Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Hàng hóa BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác,người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn đượcthị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị

lớn, người mua và bán BĐS thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua vàbán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp) Do vậy, khi thực hiện cácgiao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà tư vấn, mô giới, đó là nhữngngười được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiềukinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn [17]

g) Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối vớichúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch BĐS MọiBĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch BĐSphải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự thamgia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thịtrường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn [23]

giá tối thiểu và giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố Nhà nước quy định giá

các loại đất để phục vụ cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụngđất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồithường thiệt hại về đất khi thu hồi [17]

Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so với giáthị trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đấtcàng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp

2.1.3.2 Giá thị trường

Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc vào điềukiện mua bán, được mọi người chấp nhận Giá thị trường được xác định qua điềutra trên cơ sở của bốn yếu tố Thứ nhất là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa ngườibán và người mua Thứ hai là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mụcđích sử dụng đặc biệt Thứ ba là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường.Cuối cùng đó là tác động của môi trường sống và xã hội [17]

2.1.3.3 Giá chứng khoán

Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản trong thị trườngchứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giá chứng khoán [24]

2.1.3.4 Giá bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do cácbên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trị bảo hiểm cao thấpphụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sởhữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm [17]

2.1.3.5 Giá thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường củathửa đất Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Nhữngthửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất

đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp [17]

2.1.3.6 Giá cho thuê

Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đấttrong suốt thời gian thuê đất Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đấtmang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất Tùy theo hợp đồng cho thuê đất

mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thờiđiểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất

mà người chủ sử dụng đất yêu cầu [17]

2.1.4 Cơ sở của việc hình thành giá đất

Giá đất là một công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý điều tiết đất đai cũngnhư góp phần tạo ra sự minh bạch nhất định trong thị trường đất đai Với tư cách

là một loại hàng hóa đặc biệt, việc hình thành giá đất là một bước quan trọngtrong quá trình quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta cũng như nhiều nước trênthế giới Giá đất được xác định dựa trên các yếu tố như địa tô, lãi suất ngânhàng, mối quan hệ cung - cầu, …

2.1.4.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho chủ sử hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và

tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ

tư hữu về tư liệu sản xuất, Các Mác đã chỉ ra rằng: Địa tô là một trong nhữngcăn cứ hình thành giá đất

Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt

của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được và là tài nguyên quý giácủa quốc gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân

và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất, cho người nước ngoài thuê đất

để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao, cho phép các tổchức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nướcngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng Mác đã chia địa tô thành

2 loại:

- Địa tô chênh lệch

Là phần chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông sản được sản xuấttrên thửa ruộng đất loại xấu với giá cả sản xuất cá biệt của nông sản được sảnxuất trên thửa ruộng đất loại trung bình và tốt Nó thể hiện mức sinh lợi khácnhau giữa các loại ruộng đất có cả 2 yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra Trongđịa tô chênh lệch có địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô tuyệt đối

Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung tức là phần chênhlệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất Việc tạo ra địa tô này không donhà tư bản thuê đất làm ra

Như vậy, dù là địa tô chênh lệch hay tuyệt đối thì nguồn gốc và bản chấtcủa địa tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư do lao động nông nghiệp làmthuê tạo ra [23] [24]

2.1.4.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể thay đổi Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng giá đất tốt phải xácđịnh giá cả Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàngGiá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phảigiảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để

có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đấtphải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa

tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giáđất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy, nhà tư bản kinhdoanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh

tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việckinh doanh đất đai luôn có lại và mang lại lợi nhuận cao Người bán đất căn cứ

vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổbiến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có nói thểlãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị.Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ khôngquyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn [17]

2.1.4.3 Quan hệ cung cầu

Giá cả đất đai phụ thuộc nhiều vào mối quan hệ cung cầu Khi cầu vượtcung thì giá tăng cao, ngược lại khi cung vượt cầu thì giá sẽ hạ xuống, đây chính

là nguyên tắc cân bằng cung cầu Cũng như các loại hàng hóa khác, cung cầu vềđất đai mang tính không gian và thời gian Trong đó tính chất vùng mang tínhđặc thù, do đất không thể di chuyển từ nơi này qua nơi khác Như vậy, xét vềmặt nhu cầu kể cả nhu cầu sử dụng và nhu cầu có khả năng thanh toán mangtính ổn định tương đối theo vùng và không thể chuyển hóa nhu cầu giữa cácvùng Chính đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến giá đất, gây nên chênh lệch giá đấtgiữa các địa phương, các vùng khác nhau [23] [24]

Thực trạng Việt Nam cho thấy giá đất thị trường chủ yếu được xác địnhdựa trên mối quan hệ cung cầu của các vùng Đối với đất đô thị là nơi tập trungđông dân cư, có mật độ dân số cao, tốc độ đô thị hóa nhanh, là trung tâm pháttriển kinh tế nên nhu cầu về đất đai ở đô thị là rất lớn mà khả năng mở rộng của

đô thị là có hạn Do đó giá đất đô thị chịu ảnh hưởng chủ yếu là quan hệ cungcầu về đất

2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất

Việc thực hiện định giá bất động sản phải được tiến hành theo các nguyêntắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trực tiếp tới giá thị trường Cụthể có nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp lý và triệt để như sau:

Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất

Một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tạithời điểm định giá cho thấy tài sản đó có khả năng thu nhập ròng (thu nhậpthực) lớn nhất trong suốt khoảng thời gian xác định cho trước Sử dụng cao nhất,tốt nhất được hiểu bao gồm hai mặt về vật chất và về pháp luật Xét về mặt vậtchất, một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nóthoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc một người cụ thể) Ởmột cách nhìn nhận khác khi xét về mặt pháp luật, một tài sản được đánh giá là

sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu tài sản đó phải

được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ [23] [25]

Thứ hai là nguyên tắc dự báo trước

Giá thị trường là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tương lai có thể

có từ tài sản sở hữu mang lại Những lợi ích này sẽ dưới dạng một nguồn thunhập hoặc những tiện nghi, những lợi ích tương lai được dự báo là những lợi íchdựa trên sự nghiên cứu trước thị trường Người đánh giá không được phép đưa ýkiến cá nhân làm ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai Việcmua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đây chỉ có tầm quan trọng khi chúngcho thấy điều đó có thể được dự kiến trong tương lai Nguyên tắc dự báo luônvận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi [17]

Thứ ba là nguyên tắc cân đối

Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thịtrường tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng Khi việc

sử dụng hoàn hảo đạt tới sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thịtrường tối đa Khi nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận nó sẽ kết hợpvới nguyên tắc cạnh tranh [23]

Thứ tư là nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường không bao giờ giữ nguyên bởi vìlực lượng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi trườngcủa nó Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng Do sựthay đổi diễn ra liên tục, nên việc ước đoán giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm

đó [17]

Thứ năm là nguyên tắc cạnh tranh

Khi đạt được lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh có sức hấp dẫn, điều đó cónghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh” Cạnh tranh diễn ra trên nhiềuphương diện: Cạnh tranh trong nội bộ cung, cầu, giữa cung và cầu và cạnh tranhnội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữa các khu vực trong cả nước [17]Thứ sáu là nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi mức độ chấpnhận được về tính đồng đều kinh tế và xã hội được dự kiến trong tương lai Khi

áp dụng cho người dân, nó có ý nghĩa là sự tương đương về tuổi tác, thu nhập,

cơ sở giáo dục,

Thứ bảy là nguyên tắc thay thế

Giá thị trường của một tài sản sở hữu có khuynh hướng bị áp đặt bởi giámua sắm một tài sản sở hữu thay thế có cùng giá trị và tiện dụng với giả thiết là

sẽ không gặp phải sự chậm trễ về giá cả khi tiến hành thay thế Nguyên tắc nàyđóng vai trò cơ sở cho hai phương pháp định giá: phương pháp so sánh vàphương pháp thu nhập [23]

b) Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đấtbằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bấtđộng sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn với đất)

c) Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròngthu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửitiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm xác định giá đất của loại tiềngửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suấttiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [17]

d) Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triểntheo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mụcđích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phíước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

2.1.6.2 Định giá đất đô thị theo phương pháp Tổng cục địa chính

Định giá đất đô thị sẽ được tiến hành theo các bước như sau:

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị theo nghị định

42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 của Chính Phủ về việc phân loại đô thị

Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị trên thị trường tại thời điểm định giá Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị.

Bước 4: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu giá

đất đô thị Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác định theocông thức:

Gij = Gk * K

Trong đó: Gij: Giá đất tương ứng với loại đường i, vị trí j của đô thị

K : Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường và vị trí

Gk: Khung giá đất do Chính phủ quy định [23] [25]

2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Có 4 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS Mỗi yếu tố đều ảnhhưởng với một mức độ khác nhau cho từng đối tượng khác nhau có nhu cầu về

sự dụng đất Tuy nhiên, nhìn chung đây là các nhóm yếu tố chính làm cho giáđất luôn biến động trên thị trường

2.1.7.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định mua đất củangười dân có nhu cầu từ đó làm biến động giá cả đất đai trên thị trường Có bảyyếu tố tự nhiên chính ảnh hưởng tới giá đất đó là:

- Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao

thì giá trị của BĐS càng lớn Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị hay một vùngnào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ventrung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã tư hay ngã ba trên cáctrục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở các vị tríkhác (vị trí tuyệt đối)

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dântrong vùng

- Địa hình BĐS: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS

khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc các công trình xây dựng khác): Nếu là 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào

có kiến trúc phù hợp với thị hiếu của người mua thì sẽ có giá trị cao hơn vàngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng của đất

- Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro cao của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những

vùng thường hay bị các sự cố thiên tai (Bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt, …)làm cho giá trị của BĐS thấp hơn và ngược lại [9] [17]

2.7.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS

mang lại sẽ có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập

từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh,

thông tin liên lạc, … Hệ thống càng tiện nghi đầy đủ và chất lượng tốt thì giá trịcủa BĐS càng cao

- Các yếu tố liên quan đến thị trường: Bao gồm tính hữu dụng của BĐS

cũng như nhu cầu của loại BĐS đó trên thị trường

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên khi giao dịch trên thị trườnggiá đất bị ảnh hưởng bới các yếu tố liên quan đến kinh tế Các đặc trưng về đấtđai liên quan tới kinh tế hay nói cách khác là khả năng phát triển, sinh ra lợinhuận từ đất đai được xem xét một cách triệt để nhất [17] [23]

2.7.1.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, … hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tìnhtrạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữunhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (Ví dụ nhà ở các khu vực là đường băng lênxuống của máy bay không được quá 3 tầng, …) [23]

2.7.1.4 Các yếu tố chính trị

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nóichung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng [11]

2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật

và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thờiđiểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng nhưđịnh giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quantrọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý Tùy theo những quyđịnh của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất

Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lýluận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từngbước đi vào ổn định

2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật,Trung Quốc đã có đạt được những thành công đáng kể trong công tác định giáđất Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm

1990 Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập.Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất,

tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tìnhhình thị trường Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quanđịnh giá đất Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua,người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giátrị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thếchấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản đểthực hiện đền bù, tính thuế [17]

2.2.1.2 Định giá đất ở Singapore

Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS Giá đấtđược xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống Hệ thống cơquan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơquan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc

cơ quan thuế - Bộ Tài chính Văn phòng đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp, được tổchức thành bốn phòng (Phòng bán đất, phòng thu hồi đất, phòng quản lý đất nhànước và phòng hợp tác phát triển về đất).

Văn phòng đất đai trực thuộc cơ quan thuế - Bộ tài chính được tổ chứcthành bốn phòng bao gồm: Phòng xử lý thông tin, phòng định giá BĐS (đấttrống đã có nhà), phòng định giá BĐS đặc biệt (sân bóng, sân golf, ) và phòngđịnh giá theo tổng giá trị BĐS [25]

2.2.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xácđịnh giá đất của hai nước Thụy Điển và Australia Tại Thụy Điển, giá đất trênthị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở ngườimua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán đượcthông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa raphải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóngthuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế.Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đãtuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóngthuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiềunguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [24]

2.2.1.4 Định giá đất ở Australia

Giá đất thị trường tại Australia có thể nói tương đối ổn định, giá đất biếnđộng trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đãbán trên thị trường Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc

Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ

về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định Hoạt độngđịnh giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ Giá trịcủa BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác Mặt khác, giátrị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường

Do vậy, mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá Chức năngcủa cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và

hỗ trợ dịch vụ cho người dân Cụ thể đầu tiên đây là cơ quan hàng năm cung cấp

và làm tư vấn về kết quả định giá đất BĐS một cách khách quan cho các cơ quancủa Chính phủ và chính quyền địa phương, để phục vụ cho việc thu thuế và cáckhoản thu khác… Đồng thời lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàngnăm với từng BĐS cũng như dịch vụ cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về

thông tin liên quan tới BĐS và giá BĐS Cơ quan định giá đất có trách nhiệmkiểm tra, giải đáp khiếu nại của công dân về kết quả định giá đất bằng những giátrị có tính chất pháp lý để đảm bảo rằng giá BĐS và các yếu tố định giá đã đượcnghiên cứu đầy đủ và khoa học [17]

Như vậy, hầu hết các nước trên thế giới đều có các tổ chức định giá đấthoạt động nhằm hình thành và xác định cụ thể giá trị của BĐS giao dịch trên thịtrường Mỗi nước có một hình thức, bộ máy tổ chức khác nhau Tuy nhiên, điểmgiống nhau lớn nhất đó là mục đích định giá đất Hầu hết các nước trên thế giới

tổ chức định giá đất nhằm làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất;làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất chocác mục đích công; tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất vàgiải quyết các tranh chấp về đất đai Đa số tất cả cả các trên thế giới đều sử dụnggiá thị trường để làm cơ sở xác định giá trị của đất đai Có năm phương phápđịnh giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới đó là phương pháp sosánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận vàphương pháp thặng dư

2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do

sự chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạch hóa vềgiá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế, hoạtđộng định giá chủ yếu là thụ động Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tếtừng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bướcđầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó

Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giaođất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và

kế hoạch Với đặc trưng như vậy, định giá đất tại Việt Nam được xác định là sựước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sửdụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định [20]

Giá đất nông, lâm nghiệp được hình thành theo cách tính toán thông quaviệc so sánh giữa đầu tư kinh doanh đất với dùng vốn đó gửi ngân hàng và sosánh giá thị trường ở một số nơi diễn ra quá trình mua bán Đối với đất trồng câylâu năm, đất lâm nghiệp: Đa số đất trồng cây lâu năm trong toàn quốc là đấtkhông thuận lợi cho trồng lúa nước - là đất đồi hoặc đất xấu canh tác lúa nướckhông có hiệu quả (Trừ đồng bằng sông Cửu Long) Chính vì vậy, giá đất trồngcây lâu năm được tính thấp hơn giá đất trồng cây ngắn ngày và đất trồng cây lúa

nước Giá trị cả vườn cây lâu năm phụ thuộc chính vào giá trị vườn cây Đặcbiệt còn phụ thuộc vào giá bán sản phẩm cây lâu năm tại thị trường ở từng thờiđiểm Có khi sản phẩm nhiều bỏ thừa, người bán vườn cây lâu năm chưa chắc

thu hồi được giá trị vườn cây, chưa nói gì đến việc thu tiền đất Đối với khu đô

thị, khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông, giá đất được hìnhthành hoàn toàn theo cơ chế thị trường, bằng việc kiểm tra, đánh giá đất tại thờiđiểm trình dự thảo Nghị định 87/CP, giá tối đa được xem xét tại hai thành phốlớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi có giá thị trường cao nhất Giátối thiểu tham khảo tại các tỉnh miền núi, thường giá thị trường chỉ bằng quyđịnh đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp khi chuyển mục đích sửdụng theo Quyết định 186/HĐBT

Trong quá trình phát triển kinh tế, nhiều khu công nghiệp mới được hìnhthành, nhất là khi có chính sách mở cửa gọi vốn đầu tư nước ngoài, đồng thờingành du lịch cũng được phát triển Vì vậy, trong quy định đã tách ra khung giáđất các đầu mối giao thông, khu du lịch, khu công nghiệp đang trong quá trình

đô thị hoá, những nơi đó chưa được xếp hạng đô thị Giá đất vùng này thấp hơngiá đất khu đô thị và cũng được hình thành bằng điều tra vùng giáp ranh ven hai

đô thị lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện Nghị định 87/CP, đã bộc lộ một sốnhược điểm: Hai đô thị cùng cấp, nhưng giá đất thực tế tại thị trường ở mỗi đôthị lại khác nhau, do cung cầu khác nhau, có một số đô thị thực tế có mức giávượt khung giá trong Nghị định 87/CP Vì vậy, Chính phủ đã bổ sung hệ số Knhằm để các tỉnh linh hoạt chỉ đạo cho phù hợp với tình hình thực tế tại thịtrường địa phương theo Quyết định số 302-TTg ngày 13/3/1996 Hệ số K bằng

từ 0,5 đến 1,8 cho giá tối thiểu và giá tối đa của khung giá Trong Thông tư liên

bộ số 94/LLTB, Liên bộ Tài chính, Xây dựng, Tổng cục Địa chính và ban vậtgiá Chính phủ đã hướng dẫn nguyên tắc xác định giá đất ở địa phương trên tinhthần bám sát giá thị trường khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, hoặc giá thị trường

có biến động, các tỉnh, các thành phố điều chỉnh kịp thời để có mức giá luôn phùhợp với giá thị trường [17]

Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi

bổ sung Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất, bảnggiá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tưvấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Theo đó, cùng một thời điểm các thửađất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì cómức giá như nhau Khung giá đất được ban hành 05 năm một lần đối với từng

loại đất theo vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biếntrên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khunggiá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp UBND cấp tỉnh xâydựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách nhiệm thông qua bảng giáđất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, khiChính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có biến động thì điềuchỉnh bảng giá đất cho phù hợp [17]

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đãthông qua Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóađúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắcphục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hànhLuật đất đai năm 2003 Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc địnhgiá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thờihạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giáđất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất vàviệc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất doChính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từngvùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào

đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khaivào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trườnghợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành [22]Các văn bản có liên quan được ban hành và thực hiện nhằm đảm bảo chocông tác định giá đất được tiến hành hợp lý và hiệu quả nhất bao gồm:

- Nghị định số 42/2009/ NĐ-CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ về phânloại đô thị, tổ chức lập, thẩm định đề án và quyết định công nhận loại đô thị

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướngdẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩmquyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về quy định chi tiếtthi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ về quy địnhgiá đất

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá

đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giáđất.

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn thực hiện nghịđịnh số 45/2014/NĐ-CP

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan

Định giá đất là một công tác quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đấtđai Giá đất chính là cầu nối giữa bộ máy quản lý nhà nước và người dân Chính

vì vậy sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất luôn được quan tâm nghiên cứu.Trong số đó có thể kể tới một số công trình có tính chất thực tiễn, phù hợp vớicác chính sách pháp luật về đất đai

Theo hai tác giả Trương Văn Long, Phạm Thị Kim Ngân đã nghiên cứu đềtài: “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất và thực trạng sửdụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn thành phố Cần Thơ”.Trong đề tài đã xác định và chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và mức độảnh hưởng của mỗi yếu tố đồng thời đề xuất các giải phấp định giá đất hợp lý.Ngoài ra hai tác giả cũng tập trung đi sâu vào phân tích về sự quan trọng, mức

độ ảnh hưởng của từng yếu tố từ đó đưa ra được một số kết luận làm cơ sở choviệc tổ chức điều tra giá đất thị trường phục vụ cho công tác định giá đất [13]Cũng bàn về vấn đề giá đất, tác giả Hoàng Đức Kơ Nia với đề tài: “Xácđịnh các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”.Trong luận văn đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và cơ sở hìnhthành mô hình giá đất chuẩn cho thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Tác giả đãlàm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo từng phân nhóm Trong đó, nhómyếu tố cá biệt liên quan đến hình thể, diện tích, chiều rộng và chiều sâu của thửađất được đặc biệt quan tâm [15]

Tác giả Nguyễn Văn Hùng khi “Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội” phần nào đánh giáđược mối quan hệ giữa giá Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường Đềtài đã chỉ ra được thực tế và nguyên nhân chênh lệch của hai loại giá đang tồn tạisong song trong thị trường giao dịch BĐS Đồng thời, tác giả đi sâu vào nghiêncứu sự biến động về giá cả cũng như sự ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh

tế, xã hội đến giá đất và hoạt động mua bán đất đai Mối quan hệ cung – cầu đấtđai được nhận định là một nguyên nhân làm thay đổi giá đất rõ rệt Từ những

thực tế đó, tác giả đã đề ra một số giải pháp nhằm kéo giá thị trường gần hơn vớigiá Nhà nước đảm bảo cân bằng cung – cầu trên thị trường [9]

Trong tờ báo Phát triển Kinh tế, số 254, tháng 12 năm 2011, tác giả LêKhương Ninh đã có bài bàn luận: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven

đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long” Tác giả cung cấp thông tin thực tế về giáđất vùng ven ở đồng bằng sông Cửu Long đối với ba loại đất chính: Đất thổ cư,đất vườn và đất ruộng Tác giả đã chỉ ra rằng với tốc độ thị hóa nhanh chóngnhư hiện nay, giá đất ở vùng ven đô thị có xu hướng tăng lên không ngừng Do

đó, đất ở đây phải được định đúng với giá trị của nó Tuy nhiên, thực tế cho thấygiá cả mà Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên

đã làm xuất hiện các hiện tượng lệch lạc trên thị trường đất đai Bài viết với cácthông tin xác thực được đưa ra nhằm mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất ở vùng ven đô thị đồng bằng sông Cửu Long để giúp cơ quan chứcnăng quản lý thị trường đất đai ở đây một cách hiệu quả hơn [16]

Trên tạp chí Nông nghiệp và Phát triển nông thôn số 2/2003 đã có bài đăng

“Điều tra phân tích giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bànquận Đống Đa, Hà Nội” Dựa trên cơ sở tìm hiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất trên địa bàn, đề tài “ Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bànquận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ” đã đề xuất một số giải pháp giúp cho việcxác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.Năm 2012, tác giả Nguyễn Văn Sửu đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá cácyếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng”.Trong đề tài của mình, tác giả đã trình bày được cơ sở lý luận về giá đất và cácyếu tố ảnh hưởng đến giá đất, thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạimột số đường phố đặc trưng Thông qua điều tra và khảo sát thực địa có trọngđiểm để tìm ra các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất tại quận Lê Chân, thànhphố Hải Phòng Trong đề tài, tác giả chủ yếu tập trung đi sâu phân tích yếu tố vịtrí để khoanh vùng giá trị sơ bộ và chính thức cho từng loại đường phố Trên cơ

sở đó, đề tài cũng đã đề ra các biện pháp để xây dựng mô hình giá chuẩn cho đấtđai tại thành phố Hải Phòng [26]

Tác giả Nguyễn Tiến Dũng khi bàn về giá đất cũng có đề án: “Những yếu

tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường bất động sản ở ViệtNam” Với nghiên cứu của mình, tác giả đã làm rõ mục đích và sự cần thiết phảiđịnh giá đất tại Việt Nam Trong cơ chế thị trường hiện nay, đặc biệt là thời kỳthị trường bất động sản phát triển mạnh, đất đai trở thành một loại hàng hóa

được tìm kiếm nhiều nhất Chính vì vậy, giá đất hay nói cách khác là giá trịquyền sử dụng đất được quan tâm đặc biệt Cũng trong đề án này, tác giả đã tìmhiểu và nhận định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là một trong những cơ sở đểtiến hành công tác định giá đất Nhận thức rõ khả năng cũng như mức độ ảnhhưởng của từng yếu tố tới giá BĐS góp phần làm hoàn thiện hơn việc điều tra và

tổ chức định giá đất, từ đó đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm thúc đây sự pháttriển của thị trường BĐS [5]

Ở mỗi địa bàn nghiên cứu khác nhau thì số lượng các yếu tố và việc xácđịnh yếu tố ảnh hưởng rõ rệt nhất tới giá đất là khác nhau.Tác giả Hồ Thị LamTrà và Nguyễn Vũ Kiên cũng nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đấttrong đó tập trung đi sâu hơn vào yếu tố vị trí của thửa đất trong đề tài: “ Ảnhhưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh ” Khácvới các đề tài khác, trong nghiên cứu của mình hai tác giả đã phân tích có chiềusâu và chỉ tập trung ở một yếu tố Đề tài đã làm rõ cách phân loại vị trí các thửađất tại thị xã Bắc Ninh Hai tác giả đã chỉ rõ vị trí có tác động tới thị hiếu cũngnhư nhu cầu mua, sử dụng đất của người dân tại địa phương Nhân tố vị trí ảnhhưởng tới giá đất chủ yếu là về vị trí kinh tế, bao gồm đất được xếp hạng, cự liđến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các khu tập trungđông dân cư [11]

Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là một vấn đề nhận được tươngđối nhiều sự quan tâm của các tác giả Hầu hết các tác giả đã đều nghiên cứu và

đi sâu chỉ ró được các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng biến động về giá cả đất đai

Từ những phân tích đó, các tác giả đã phần nào đề xuất được những giải phápthực tế nhằm ổn định giá đất cũng như đảm bảo sự vận hành và phát triển của thịtrường BĐS Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra cần được giải quyết nữa mà trong các

đề tài hầu như chưa đề cập đó là mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới các nhómđối tượng có nhu cầu sử dụng đất là khác nhau Với mỗi nhóm đối tượng, vớiđiều kiện thu nhập khác nhau cũng như đặc trưng nghề nghiệp khác nhau họ sẽ

có những yêu cầu khác nhau khi lựa chọn đất đai, đặc biệt là đất ở Do vậy, cáchtiếp cận giá đất từ các nhóm đối tượng là một hướng đi tương đối mới, nhằmtạo ra một cái nhìn đa chiều hơn về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng

- Giá đất ở tại TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị;

- Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị;

so với khu vực nội thành

- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ 01/2015 đến 05/2015

- Phạm vi số liệu: Các số liệu sử dụng trong đề tài được thu thập từ năm

2011 tới năm 2014

3.3 Nội dung

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

- Tình hình quản lý và sử dụng đất tại TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị;

- Giá đất ở và sự hình thành giá đất ở tại TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị;

- Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị;

- Đề xuất các giải pháp nhằm tìm ra các phương án định giá đất hợp lý tại

TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Điều tra thu thập các thông tin, các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên,thực trạng phát triển kinh tế, hiện trạng sử dụng đất qua các năm

- Điều tra, thu thập các văn bản về chính sách đất đai, chính sách quản lý và

sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2014 của tỉnh Quảng Trị nói chung, thành phốĐông Hà nói riêng; các báo cáo liên quan đến công tác chuyển mục đích sử

dụng đất, công tác cấp giấy, đăng ký thế chấp, … của địa phương;

- Báo cáo về tình hình thu chi ngân sách qua các năm, tình hình đấu giáđất…

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Dùng bộ câu hỏi để điều tra giá đất để so sánh sự chênh lệch giữa giá đấttheo quy định của tỉnh và giá thị trường trên địa bàn 4 phường trong đó điều tramỗi phường khoảng 30 phiếu Cụ thể: lấy danh sách đầu vào tại bộ phận “1 cửa”

để chọn lọc một số hộ gia đình làm thủ tục mua bán chuyển nhượng và đến tạithực địa, gặp trực tiếp hộ gia đình để điều tra bằng mẫu phiếu điều tra đã đượcthiết kế sẵn Từ đó sẽ có được số liệu giá đất thực tế mua bán chuyển nhượng

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu

Dựa trên các loại số liệu đã được thu thập được, xử lý, phân tích và chọnlọc các số liệu cần thiết Sản phẩm của quá trình phân tích xử lý số liệu chính là

hệ thống các bảng biểu, biểu đồ hợp lý phù hợp với kết quả nghiên cứu

Phân tích xử lý bằng Phương pháp tính tần suất (Frequencies) nhằm xácđịnh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố ĐôngHà.[12]

3.4.4 Phương pháp so sánh

Là phương pháp được sử dụng nhằm đánh giá, so sánh sự chênh lệch giữagiá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định tại thành phố Đông Hà, tỉnhQuảng Trị

3.4.5 Khung logic nghiên cứu

Thu thập số liệu về các giao dịch BĐS ở địa bàn nghiên cứu từ năm 2010 đến 2014

Nghiên cứu giá đất và

sự hình thành giá đấtPhân tích các yếu tố ảnh hưởng đến

Đề xuất các giải pháp

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4 1 Khái quát chung về vùng nghiên cứu

4 1 1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Thành phố Đông Hà có 9 đơn vị hành chính (9 phường), với tổng diện tích tựnhiên 7.295,87 ha Mật độ dân số khoảng 1.165 người/km2 và có toạ độ địa lý từ

16007’53’’ - 16052’22’’ vĩ độ Bắc và 107004’24’’ - 107007’24’’ kinh độ Đông

+ Phía Bắc giáp huyện Cam Lộ và huyện Gio Linh

+ Phía Nam giáp huyện Triệu Phong

+ Phía Đông giáp huyện Triệu Phong

+ Phía Tây giáp huyện Cam Lộ

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thành phố Đông Hà