Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Sinh viên thực : Phan Thị Mơ Lớp : QLĐ 45B Giáo viên hướng dẫn : ThS Trần Trọng Tấn Bộ môn : Quy hoạch Kinh tế đất NĂM 2015 Lời Cảm Ơn Trong suốt trình thực tập địa phương đến hoàn thành khóa luận với đề tài: "Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị" Để đạt kết trước tiên xin cảm ơn đồng ý Nhà trường Khoa Tài nguyên đất Môi trường Nông nghiệp Trường Đại học Nông lâm Huế, giúp đỡ nhiệ t tình thầy cô giáo môn đặc biệt thầy giáo hướng dẫn Th.S Trần Trọng Tấn giúp cho hoàn thành tốt khóa luận Trong trình thực tập xin chân thành cảm giúp đỡ nhiệt tình, bảo ân cần lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Phòng Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên tỉnh Quảng Trị, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Đông Hà, Văn phòng ĐKQSD đất thành phố Đông Hà, Phòng Tài – Kế hoạch thành phố Đông Hà, Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Quảng Trị, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đông Hà, Văn phòng UBND thành phố Đông Hà tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình thực đề tài Mặc dù nỗ lực cố gắng điều kiện vật chất, thời gian lực hạn chế nên đề tài tránh khỏi khiếm khuyết sai sót Do vậy, mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô giáo để đề tài luận văn hoàn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn! Huế, ngày 19 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Phan Thị Mơ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu khóa luận trung thực chưa sử dụng để bảo vệ đề tài Mọi số liệu thông tin trích dẫn khóa luận rõ nguồn gốc Sinh viên Phan Thị Mơ DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Một số thông tin khí hậu – thời tiết địa phương 31 Bảng 4.2: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân ngành 32 thành phố Đông Hà giai đoạn 2003-2013 .32 Bảng 4.3: Số lượng lao động ngành kinh tế qua năm .34 Bảng 4.4: Diện tích đất theo đơn vị hành tính đến năm 2013 40 Bảng 4.5: Tình hình đo đạc thành lập đồ - lập hồ sơ địa .44 Bảng 4.6: Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Đông Hà năm 2014 .45 Bảng 4.7: Kết thu ngân sách từ đất đai địa bàn thành phố Đông Hà .48 Bảng 4.8: Đánh giá mức độ hài lòng người dân thực thủ tục hành đất đai 50 Bảng 4.9: Danh sách công trình thực thu hồi đất năm 2013 55 Bảng 4.10: Danh sách trúng đấu giá công trình từ năm 2012-2013 55 Bảng 4.11: Danh sách trúng đấu giá từ năm 2004-2013 56 Bảng 4.12: Diện tích đất theo mục đích sử dụng đất 58 địa bàn thành phố Đông Hà năm 2013 58 Bảng 4.13: Khung giá đất đô thị 65 Bảng 4.14: Giá đất khu vực nội thành năm 2014 70 Bảng 4.15: Giá đất khu vực ngoại thành năm 2014 71 Bảng 4.16: Số liệu đăng ký biến động quyền sử dụng đất phân theo đơn vị phường năm 2013 .76 Bảng 4.17: Một số tiêu phát triển kinh tế địa bàn thành phố Đông Hà .78 Bảng 4.18: Dự báo quy mô dân số nguồn lao động địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị đến năm 2020 80 Bảng 4.19: Dự báo dân số số hộ đến năm 2020 địa bàn .81 thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị .81 Bảng 4.20: Thông tin hộ điều tra .82 Bảng 4.21: Tổng hợp yếu tố quan tâm người dân khu vực nội thành 83 Bảng 4.22: Thông tin hộ điều tra .84 Bảng 4.23: Tổng hợp yếu tố quan tâm người dân khu vực ngoại thành 84 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đông Hà năm 2013 .58 Biểu đồ 4.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp thành phố Đông Hà năm 2013 60 Biểu đồ 4.3 Cơ cấu sản xuất nông nghiệp theo mục đích sử dụng thành phố Đông Hà năm 2013 62 Biểu đồ 4.4 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố Đông Hà năm 2013 63 Biểu đồ 4.4 Hiện trạngđất chưa sử dụng thành phố Đông Hà năm 2013.64 Biểu đồ 4.2 Giá đất quy định số tuyến đường khu vực trung tâm TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 67 Biểu đồ 4.3 Giá đất quy định số tuyến đường khu vực ngoại thành TP Đông Hà,tỉnh Quảng Trị .68 Biểu đồ 4.4: Chênh lệch giá đất đường Lê Duẩn .73 Biểu đồ 4.5: Chênh lệch giá đất đường Trần Hoàn 74 DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT Cụm từ viết tắt Chú giải BĐS Bất động sản CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HSĐC Hồ sơ địa HN-72 Hà nội – 72 KH Kế hoạch KT-XH Kinh tế - xã hội QSD Quyền sử dụng QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TP Thành phố TNMT Tài nguyên môi trường TKĐĐ Thống kê đất đai THCS Trung học sở VNĐ Việt nam đồng VN-2000 Việt Nam – 2000 XD Xây dựng UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp KHÓA LUẬN .1 TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: .1 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Sinh viên thực : Phan Thị Mơ Lớp : QLĐ 45B Giáo viên hướng dẫn : ThS Trần Trọng Tấn Bộ môn : Quy hoạch Kinh tế đất NĂM 2015 Lời Cảm Ơn LỜI CAM ĐOAN .3 DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT MỤC LỤC PHẦN .1 MỞ ĐẦU .1 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu yêu cầu .2 1.2.1 Mục đích chung .2 1.2.2 Mục tiêu 1.2.3 Yêu cầu PHẦN .3 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu .3 2.1.1 Các khái niệm đất, đất đô thị, giá đất thị trường bất động sản .3 2.1.1.1 Khái niệm đất đất đai 2.1.1.2 Đất đô thị .4 2.1.1.3 Khái niệm giá đất 2.1.1.4 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 2.1.2 Đặc điểm đất đai, giá đất, thị trường bất động sản 2.1.2.1 Đặc điểm đất đai 2.1.2.2 Đặc điểm giá đất 2.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 2.1.3 Các loại giá đất 10 2.1.3.1 Giá chuẩn .10 2.1.3.2 Giá thị trường 10 2.1.3.3 Giá chứng khoán 10 2.1.3.4 Giá bảo hiểm 11 2.1.3.5 Giá chấp 11 2.1.3.6 Giá cho thuê 11 2.1.4 Cơ sở việc hình thành giá đất 11 2.1.4.1 Địa tô 11 2.1.4.2 Lãi suất ngân hàng 12 2.1.4.3 Quan hệ cung cầu 13 2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất 13 2.1.6 Các phương pháp xác định giá đất 15 2.1.6.1 Phương pháp xác định giá đất 15 2.1.6.2 Định giá đất đô thị theo phương pháp Tổng cục địa 16 2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16 2.1.7.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 16 2.7.1.2 Nhóm yếu tố kinh tế 17 2.7.1.3 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS 17 2.7.1.4 Các yếu tố trị 18 2.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 18 2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất giới 18 2.2.1.1 Định giá đất Trung Quốc 18 2.2.1.2 Định giá đất Singapore 18 2.2.1.3 Định giá đất Thụy Điển .19 2.2.1.4 Định giá đất Australia 19 2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất Việt Nam .20 2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan 23 PHẦN .25 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 25 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .26 3.1 Đối tượng .26 3.2 Phạm vi 26 3.3 Nội dung .26 3.4 Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 26 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .27 3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu .27 3.4.4 Phương pháp so sánh .27 3.4.5 Khung logic nghiên cứu 28 PHẦN .29 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 Khái quát chung vùng nghiên cứu 29 1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 29 4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 4.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .32 4.2.1.3 Ảnh hưởng điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tới việc quản lý sử dụng đất 37 4.1.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị .38 4.1.2.1 Công tác xác định ranh giới hành 39 4.1.2.2 Công tác ban hành văn quy phạm pháp luật đất đai .40 4.1.2.3 Công tác quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất 42 4.1.2.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 43 4.1.2.5 Công tác đo đạc thành lập đồ - lập hồ sơ địa 43 4.1.2.6 Công tác định giá đất đai bất động sản 44 4.1.2.7 Công tác quản lý tài đất đai .46 4.1.2.8 Quản lý giám sát việc thực quyền nghĩa của người sử dụng đất .49 4.1.2.9 Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản .53 4.1.2.10 Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai 54 4.1.3 Tình hình sử dụng đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 58 4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 60 4.1.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 62 4.1.3.3 Hiện trạng đất chưa sử dụng 63 4.2 Kết việc nghiên cứu giá đất hình thành giá đất TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 65 4.2.1 Giá đất địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 65 4.2.1.1 Quá trình hình thành giá đất địa bàn thành phố Đông Hà 65 4.2.1.2 Giá đất trung bình quy định thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị từ năm 2011 tới năm 2014 67 4.2.1.3 Giá đất thị trường thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 68 4.2.2 Đánh giá chênh lệch giá thị trường giá nhà nước thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 72 4.3 Kết phân tích yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng cho khu vực .74 4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị .74 4.3.1.1 Các yếu tố tự nhiên 74 4.3.1.2 Các yếu tố kinh tế 77 4.3.1.3 Các yếu tố xã hội 79 4.3.3 Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất cho khu vực .81 4.3.2.1 Khu vực nội thành 82 4.3.2.2 Khu vực ngoại thành 84 4.4 Đề xuất giải pháp nhằm đưa phương án định giá đất phù hợp thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng trị 86 PHẦN .89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 5.1 Kết luận 89 5.2 Kiến nghị 90 PHẦN .92 kinh doanh khu vực Vị trí đất đặc biệt vị trí mặt tiền có mức ảnh hưởng lên tới 90% đến định mua đất người dân Tuy nhiên phận khác mua đất với mục đích làm nhà định cư lâu dài phù hợp với khả kinh tế họ yếu tố quan tâm giá cả, hướng, diện tích nguồn gốc Đó lý mà bốn yếu tố có mức độ ảnh hưởng tương đối tới giá đất thành phố Đông Hà Mặt khác, gần thị trường bất động sản bắt đầu nóng lên, số người dân đặc biệt người có điều kiện kinh tế nghĩ tới việc kinh doanh bất động sản hay nói cách khác việc “mua đi, bán lại” đất đai nên khả sinh lợi đất yếu tố dần quan tâm nhiều có ảnh hưởng đến giá đất An ninh, chất lượng môi trường, sở hạ tầng, hình dạng đất ảnh hưởng tới giá đất khu vực không đáng kể 4.3.2.2 Khu vực ngoại thành Khảo sát điều tra hai phường ngoại thành thành phố Đông Hà phường Đông Lương phường Đông Giang Đây chủ yếu đối tượng làm nông nghiệp, công nhân buôn bán nhỏ lẻ Điều tra thí điểm hai phường ngoại thành thành phố Đông Hà gồm 53 phiếu Bảng 4.22: Thông tin hộ điều tra STT Chỉ tiêu Họ tên Giới tính ĐVT Hộ KV nội thành 53 - Nam % 58.5 - Nữ % 41.5 Nghề nghiệp - Nông nghiệp % 32.1 - Phi nông nghiệp % 67.9 (Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3/2015) Tương tự khu vực nội thành, sử phương pháp tính tần suất (Frequencies), kết điều tra yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn khu vực tổng hợp thể bảng sau: Bảng 4.23: Tổng hợp yếu tố quan tâm người dân khu vực ngoại thành Yếu tố quan tâm Giá ĐVT Quan tâm Không quan tâm % 94,3 5,7 84 Vị trí % 79,2 20,8 Hướng % 56,6 43,4 Khả sinh lợi % 30,2 69,8 An ninh trật tự % 11,3 88,7 Chất lượng môi trường % 7,5 92,5 Cơ sở hạ tầng % 11,3 88,7 Hình dạng % 5,7 94,3 Diện tích % 54,7 45,3 Nguồn gốc % 49,1 40,9 (Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3/2015) Qua bảng 4.23 cho thấy mức độ ảnh hưởng quan trọng tới giá đất khu vực ngoại thành yếu tố giá có 50 phiếu quan tâm tổng số 53 phiếu chiếm tỷ lệ 94,3 % Tiếp theo yếu tố vị trí đất (79,2%), hướng đất (56,4%) diện tích đất (54,7%) Yếu tố cho ảnh hưởng yếu tố hình dạng đất có phiếu quan tâm chiếm tỷ lệ 5,7% Các yếu tố lại nguồn gốc, khả sinh lợi, sở hạ tầng, chất lượng môi trường an ninh Có mức ảnh hưởng vừa phải với tỷ số 49,1%; 30,2%; 11,3%; 11,3%; 7,5% Giá đất cao so với khả chi trả đa số người dân đặc biệt hộ có thu nhập trung bình thấp Có nhiều ý kiến cho rằng, giá đất theo xu hướng tăng thu nhập không cải thiện nhiều người dù có nhu cầu mua đất Khi hỏi yêu cầu mua đất, số người thuộc khu vực cho giá phải phù hợp ưu tiên đầu Thông thường hộ thường mua đất làm nhà vị trí ven đô thành phố Khi hỏi nguồn tài sử dụng để mua đất, đa phần hộ trả lời phần thu nhập thành viên gia đình vay mượn từ người thân Vì vậy, mức thu nhập người dân có vai trò định ảnh hưởng nhiều khiến giá đất biến động tăng hay giảm Yếu tố vị trí hướng đất có mức ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất tâm lý người dân muốn tìm mua đất phù hợp để đầu tư phát triển kinh tế tăng thu nhập phù hợp với mục đích Do vậy, tương tự khu vực nội thành, đất có vị trí đẹp thuận lợi có điều kiện cho việc kinh doanh, buôn bán có giá cao tăng lên Cùng với 85 đó, yếu tố lại mức ảnh hưởng nhiều tới giá đất Như vậy, với khu vực khác mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất khác Theo kết phân tích ta thấy yếu tố quan trọng khu vực sau: Ở khu vực nội thành vị trí đất yếu tố quan trọng nhất, khu vực xem khu vực trung tâm, có địa hình điều kiện thuận lợi để đầu tư kinh doanh, buôn bán Vì vậy, phần lớn khu vực hộ gia đình, cá nhân mua đất lựa chọn mối quan tâm hàng đầu vị trí đất để phục vụ cho ý tưởng kinh doanh Còn khu vực ngoại thành yếu tố quan trọng giá đất, yếu tố quan tâm hàng đầu khu vực này, thường tập trung hộ gia đình cá nhân làm nông nghiệp, làm công nhân nhân viên văn phòng có mức thu nhập thấp nên vấn đề giá đánh giá cao điều tra khu vực này, với mức thu nhập họ cảm thấy khó mua đất khu vực nội thành, giá cao Trên thực tế thành phố Đông Hà, giá đất thị trường cao nhiều so với giá Nhà nước quy định Điều làm cho số người dân có nhu cầu mua đất không đủ khả toán đồng thời tăng thêm khả đầu đất đai Chính vậy, Nhà nước nên có biện pháp thích hợp để điều chỉnh giá đất để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà 4.4 Đề xuất giải pháp nhằm đưa phương án định giá đất phù hợp thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng trị Công tác định giá đất UBND tỉnh Quảng Trị nói chung UBND thành phố Đông Hà nói riêng thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế quy định hành Nhà nước Tuy nhiên Sở Tài quan chủ trì việc xây dựng giá đất, giá đất xây dựng chi tiết đến đất, chưa quan tâm triệt để tới yếu tố có ảnh hưởng chi phối đến giá đất Chính vậy, so với giá đất quy định, giá đất thị trường thường cao nhiều Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có giải pháp đồng để giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch thị trường Cần phải tổ chức thực điểm, mô hình phát triển bất động sản, làm sở để nhân rộng toàn thành phố, chưa có sàn giao dịch bất động sản địa bàn, mà có việc giao dịch trôi thị trường không tập trung 86 Phải khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà công trình đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Phải thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng công trình sản xuất kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Giá đất phải xác định theo thời gian sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến loại đất có mục đích sử dụng thực thành công trường hợp chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất Theo đó, đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng, khả sinh lợi, có mục đích sử dụng có mức Việc định giá đất với giá đất bồi thường giải phóng mặt người có đất bị thu hồi cần phải theo mục đích sử dụng đất thời điểm thu hồi, phải tính đến đầu tư cải tạo đất người sử dụng đất Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất giá đất không thiết phải áp dụng hoàn theo theo bảng thực việc định giá đất cụ thể thời điểm thực Giá đất định cụ thể không thấp bảng giá đất Cần phải có giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai Thiếu thông tin nguyên nhân khiến thị trường bất động sản minh bạch khó bền vững Do đó, để nâng cao hiệu công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai Muốn thành phố cần có công tác đạo chặt chẽ để hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai, thực công khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực Đồng thời cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS, dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS tăng cường tính chuyên nghiệp dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất Cần phải xây dựng quan máy định giá đất hoàn thành nhiệm vụ trách nhiệm trình thực chế giá đất để đảm bảo giá đất Nhà nước phù hợp với giá thị trường Hơn nữa, phải có giải pháp nâng cao lực cho cán thực công việc định giá đất cách tổ chức thường xuyên lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp 87 tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống nhất, cử cán chuyên môn đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với phương pháp kỹ thuật khoa học định giá đất mộtsố nước phát triển đầu tư nguồn lực tài trang thiết bị đại phục vụ cho công tác định giá xây dựng số thị trường BĐS Ban hành sách ưu đãi đất đai để thu hút nhà đầu tư như: miễn giảm tiền thuê đất thời gian định, giá tiền thuê đất, cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp tạo lập bất động sản,… Cần sửa đổi quy định khung giá đất để sát với giá thị trường hơn, theo số liệu thu thập năm 2011, 2012, 2013,2014 việc quy đinh khung giá đất thay đổi lớn, chí không thay đổi Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: địa bàn thành phố Đông Hà công ty thức kinh doanh vào thị trường bất động sản, mà có số công ty trực thuộc UBND tỉnh Sở xây dựng thành lập riêng để thực việc “khoanh lô, bán nền”, có doanh nghiệp tư nhân, hoạt động tổ chức hạn chế chủ yếu thực số mặt thị trường như: dịch vụ công cấp giấy hay tư vấn giá, làm thủ tục chuyển nhượng, tư vấn thông tin,… Cuối cùng, UBND tỉnh với cán chuyên môn cần phải lên kế hoạch thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp Nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, đánh thuế lũy tiền sử dụng đất trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, có nhà đất không đưa vào khai thác sử dụng mua bán lại nhiều lần thời gian ngắn để hạn chế đầu đất đai Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên vấn đề chế sách phải tạo lập thị trường đất đai phải thị trường cạnh tranh, minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi có thị trường đất đai vậy, việc xác lập giá thị trường thuận lợi để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai 88 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” đưa số kết luận sau: - Công tác định giá đất địa bàn thành phố Đông Hà dần khắc phục tình trạng nhiều năm trở lại việc giá quy định không sát giá thị trường Tuy nhiên việc xác định giá thị trường dùng làm thông tin công tác định giá gặp nhiều khó khăn tất giao dịch thị trường số liệu thật, giá thật chưa quản lý, kinh phí đầu tư cho công tác điều tra thực địa, thu thập số liệu phục vụ công tác định giá thấp gây ảnh hưởng đến hiệu công việc - Giá đất đô thị UBND tỉnh Quảng Trị quy định xây dựng giá dựa vào nhiều cứ, song so với giá đất thị trường thấp, hay nói cách khác thoát ly giá đất thị trường Hậu việc quy định giá đất thấp, thoát ly giá đất thị trường gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất, việc thu phí, lệ phí liên quan đến đất đai mà gây khó khăn cho công tác đền bù giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia - Công tác quản lý Nhà nước đất đai triển khai thực bước đầu đạt kết tốt, cụ thể biểu mặt: + Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị hoàn thành 85% phường; + Công tác ban hành văn quy phạm pháp luật tiến hành thường xuyên, đáp ứng yêu cầu nhân dân trình tự thủ tục, cách giải vấn đề; + Công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố phê duyệt, phường tiến hành lập phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết + Công tác xác định ranh giới hành thống nhất, rõ ràng đơn vị phường thành phố xã thuộc huyện giáp ranh 89 + Công tác đo đạc - đồ: hoàn thành công tác đo đạc đồ địa chính quy từ toạ độ độ cao Nhà nước 9/9 phường có đồ địa chính, đồng thời điều tra lập danh sách chủ sử dụng đất, diện tích đất thể sổ mục kê phường - Công tác quản lý giá đất nhìn chung chưa sát với thực tế, cụ thể là: năm 2011, 2012, 2013, 2014 bảng giá đất phân loại đường phố biến đổi lớn “giá” thị trường thay đổi cách “chóng mặt” - Nhìn chung, thị trường bất động sản thành phố Đông Hà năm qua có phát triển chậm so với thành phố khác chưa có thị trường thức bất động sản địa bàn Đây thị trường mang tính chất sơ khai, thiếu thống - Người dân phần nhận thức lợi ích đất đai bất động sản mang lại, việc đem chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất diễn ngày nhiều phát huy tác dụng việc đáp ứng nhu cầu vốn trình sản xuất kinh doanh - Các dịch vụ tư vấn, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản chưa phát triển mang tính tự phát 5.2 Kiến nghị Từ kết luận trên, đề tài có số kiến nghị sau: - Kiến nghị UBND tỉnh Quảng Trị xem xét thường xuyên, định hàng năm quy định khung giá đất hợp lý, tìm hiểu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách cụ thể đầy đủ UBND thành phố Đông Hà cần vào khung giá, phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành giá đất trao đổi thị trường để điều chỉnh giá quy định cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương - UBND thành phố Đông Hà nên xây dựng tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất nhằm để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, mô giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS - Về công tác quy hoạch, phải đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản cách tự phát Từ 90 đó, bố trí lại quỹ đất, thúc đẩy trình tạo “cung” bất động sản để đáp ứng “cầu” thời gian tới, như: bố trí xây dựng khu dân cư, đặc biệt khu dân cư dành cho người có thu nhập thấp; khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,… - Văn phòng ĐKQSDĐ cần phải tiến hành đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở pháp lý để đưa đất đai trở thành hàng hóa giao dịch thị trường - Để thị trường bất động sản hoạt động cách thống, thời gian tới cần phải thành lập “sàn giao dịch bất động sản” hay “trung tâm giao dịch bất động sản” hay “sàn giao dịch quyền sử dụng đất”, để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường, đảm bảo cho thị trường công khai, minh bạch, có quản lý Nhà nước góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường - Điều chỉnh chênh lệch vị trí cho hợp lý xây dựng bảng giá đất năm Đồng thời bổ sung điều chỉnh giá đất có biến động lớn thị trường - Công khai quy hoạch sử dụng đất trụ sở UBND thành phố, phường, xã phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân nắm rõ Tránh tình trạng đầu đất đai 91 PHẦN TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài Chính, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [2] Lê Thanh Bồn, Giáo trình thổ nhưỡng học, NXB Nông nghiệp [3] Trần Minh Châu, Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Nông Lâm Huế, 2014 [4] Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất [5] Nguyễn Tiến Dũng, Những yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường bất động Việt Nam [6] Điều tra phân tích giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa Hà Nội, Tạp chí Nông nghiệp Phát triển nông thôn, số 2/2003 [7] Duyên Hà, Quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt, Tạp chí Địa số 04/2003, 2003 [8] Hồ Đức Hạnh, Đánh giá thị trường bất động sản thành phố Đông Hà giai đoạn năm 2003 – 2013, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Nông Lâm Huế, 2014 [9] Nguyễn Văn Hùng, Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Đại học Nông nghiệp Hà Nội [10] Nguyễn Phúc Khoa, Bài giảng đánh giá đất, Đại học Nông lâm Huế, 2012 [11] Nguyễn Vũ Kiên, Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tạ thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Đại học nông nghiệp Hà Nội [12] Nguyễn Hoàng Khánh Linh, Nguyễn Bích Ngọc, phân tích tác động đô thị hóa đến thu nhập đối tượng bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp: trường hợp nghiên cứu quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng , Trường Đại học Nông Lâm Huế 92 [13] Trương Văn Long, Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất thực trạng sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ, Đại học Cần Thơ [14] Phạm Văn Nam, Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh [15] Hoàng Đức Kơ Nia, Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị, Đại học Nông lâm Huế [16] Lê Khương Ninh, Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sông Cửu Long, Báo Phát triển kinh tế, số 254, 12/2011 [17] Trần Văn Nguyện, Bài giảng định giá đất, Đại học Nông lâm Huế, 2011 [18] Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Đông Hà, Số liệu thống kê đất đai năm 2013 [19] Phòng thống kê thành phố Đông Hà, Niên giám thống kê năm 2013 [20] Quốc hội, Luật đất đai, 1993, NXB Chính trị quốc gia [21] Quốc hội, Luật đất đai, 2003, NXB Chính trị quốc gia [22] Quốc hội, Luật đất đai, 2013, NXB Chính trị quốc gia [23] Hồ Thị Lam Trà, Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp Hà Nội, 2005 [24] Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp Hà Nội, 2005 [25] Đoàn Văn Trương, Các phương pháp thẩm định giá bất động sản, NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội, 2000 [26] Nguyễn Văn Sửu, Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng [27] Saaty, T.L, The Analytic Hierachy Process, Mc Graw Hill Internationl, New York, 1980 [28] Saaty, T.L, Fundamentals of the Analytic Hierarchy Process, RWS Publication, 2000 [29] UBND tỉnh Quảng Trị, Quyết định 37/2013/QĐ – UBND [30] UBND tỉnh Quảng Trị, Quyết định 36/2014/QĐ – UBND 93 [31] UBND tỉnh Quảng Trị, Quyết định 51/2014/QĐ – UBND [32] UBND tỉnh Quảng Trị, Quyết định 52/2014/QĐ – UBND [33] UBND thành phố Đông Hà, Báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Đông Hà giai đoạn 2010 – 2020 94 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN NGƯỜI DÂN (Về giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất) Phiếu số:……… Họ tên người vấn:………………………………………… Tuổi…………………………Địa chỉ: Nghề nghiệp chính: Công chức nhà nước Công nhân Kinh doanh buôn bán Nhân viên văn phòng Nông nghiệp Lao đông tay chân Đã nghỉ hưu Nghề phụ:……………………………………………………………… Bác/anh/chị thực giao dịch liên quan đến đất đai vào năm nào? ………………………………………………………………………… Khi có nhu cầu mua đất để ở, bác/ anh/ chị quan tâm tới điều gì? TT Những yếu tố quan tâm Giá Vị trí đất Hướng đất Khả sinh lợi đất An ninh, trật tự Chất lượng môi trường Cơ sở hạ tầng, tiện nghi Hình dạng đất Diện tích đất 10 Nguồn gốc đất Các yếu tố khác: Trong yếu tố yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới định mua đất bác/anh/chị ? ……………………………………………………………………………… Bác/anh/chị mua đất với giá bao nhiêu/m2 ? Dưới triệu đồng Từ triệu tới 10 triệu đồng Từ 10 triệu đồng tới 15 triệu đồng Từ 15 triệu đồng tới 20 triệu đồng Từ 20 triệu đồng tới 25 triệu đồng Từ 25 triệu đồng tới 38 triệu đồng Từ 38 triệu đồng tới 45 triệu đồng Trên 45 triệu đồng Bác/anh/ chị thấy giá đất có phù hợp với nhu cầu khả toán hay chưa ? Rất phù hợp Phù hợp Ít phù hợp Chưa phù hợp Ý kiến khác:………………………………………………………………… Quá trình mua/bán đất bác/anh/chị thực vào đâu để bên thỏa thuận giá cả? Hai bên trực tiếp tự thỏa thuận mua bán Mua/bán thông qua người mô giới (cò đất) Giao dịch sàn bất động sản thành phố Nhờ vào tư vấn địa phường, xã, Hình thức khác:……………………………………………………… … Nguồn tài để mua đất gia đình từ đâu? Tiết kiệm thu nhập thành viên Vay ngân hàng Vay từ anh em, người quen biết …………………………… Khi mua đất, gia đình toán tiền theo hình thức nào? Trả trực tiếp lần Trả góp theo đợt Theo bác/anh/chị cần phải có biện pháp để tạo phù hợp giá đất …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Cảm ơn bác/anh/chị ý kiến đóng góp! Ngày…….tháng…… năm 2015 Người vấn Người vấn Phan Thị Mơ Hình ảnh 4.1: Đường Lê Duẫn (đoạn thuộc phường Đông Lương) Hình ảnh 4.2: Đường Thanh Niên ( đoạn thuộc Phường Đông Giang) [...]... ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở từ đó đề ra các phương án định giá đất hợp lý trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 1.2.2 Mục tiêu - Tìm hiểu được giá đất và sự hình thành giá đất theo khung giá Nhà nước và thị trường trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị; - Khảo sát và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở hiện tại trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. .. tài: Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Trong luận văn đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và cơ sở hình thành mô hình giá đất chuẩn cho thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Tác giả đã làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo từng phân nhóm Trong đó, nhóm yếu tố cá biệt liên quan đến hình thể, diện tích, chiều rộng và chiều sâu của thửa đất. .. “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng” Trong đề tài của mình, tác giả đã trình bày được cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng Thông qua điều tra và khảo sát thực địa có trọng điểm để tìm ra các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất tại quận Lê Chân, thành phố. .. ổn định trong lĩnh vực quản lý đất đai Như vậy để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố là cần thiết Xuất phát từ những vấn đề trên tôi chọn đề tài: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. ” 1.2 Mục tiêu và yêu cầu 1.2.1 Mục đích chung Tìm hiểu và so sánh sự ảnh. .. 2/2003 đã có bài đăng “Điều tra phân tích giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Đống Đa, Hà Nội” Dựa trên cơ sở tìm hiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn, đề tài “ Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ” đã đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường... Khung giá đất do Chính phủ quy định [23] [25] 2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Có 4 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS Mỗi yếu tố đều ảnh hưởng với một mức độ khác nhau cho từng đối tượng khác nhau có nhu cầu về sự dụng đất Tuy nhiên, nhìn chung đây là các nhóm yếu tố chính làm cho giá đất luôn biến động trên thị trường 2.1.7.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên Các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng. .. khác nhau thì mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất cũng như mối quan tâm về đất đai là không giống nhau Việc tìm hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất sẽ trở thành căn cứ cho quá trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất đặc biệt là giá thị trường hiện nay Đông Hà là thành phố tỉnh lỵ, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh Quảng Trị, là địa bàn động... Quảng Trị Xác định được yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất; - Đề xuất được các giải pháp định giá đất hợp lý trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 1.2.3 Yêu cầu - Hiểu biết về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nói chung; - Nắm được các phương pháp định giá đất và khung giá đất ở do Nhà nước ban hành; - Số liệu điều tra phải khách quan, đảm bảo độ tin cậy; - Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa... đã xác định và chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đồng thời đề xuất các giải phấp định giá đất hợp lý Ngoài ra hai tác giả cũng tập trung đi sâu vào phân tích về sự quan trọng, mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố từ đó đưa ra được một số kết luận làm cơ sở cho việc tổ chức điều tra giá đất thị trường phục vụ cho công tác định giá đất [13] Cũng bàn về vấn đề giá đất, ... Kiên cũng nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong đó tập trung đi sâu hơn vào yếu tố vị trí của thửa đất trong đề tài: “ Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh ” Khác với các đề tài khác, trong nghiên cứu của mình hai tác giả đã phân tích có chiều sâu và chỉ tập trung ở một yếu tố Đề tài đã làm rõ cách phân loại vị trí các thửa đất tại thị xã Bắc Ninh ... Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Trong luận văn xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất sở hình thành mô hình giá đất chuẩn cho thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng. .. bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị; - Khảo sát xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Xác định yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất; - Đề xuất giải pháp định. .. TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị - Tình hình quản lý sử dụng đất TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị; - Giá đất hình thành giá đất TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị; - Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất TP Đông Hà, tỉnh