Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố cao bằng tỉnh cao bằng năm 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM CHU HOÀI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG NĂM 2012 Chuyªn ngành: Quản lý đất đai MÃ số: 60.85.01.03 LUN VN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái nguyên - 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa nhà trường thông tin, số liệu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Cao Bằng, tháng năm 2013 Tác giả luận văn Chu Hoài Hương ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, nhận giúp đỡ thầy giáo giáo, phịng ban đơn vị ngồi trường Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn, bảo, truyền thụ kinh nghiệm q báu, giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo cô giáo Khoa Tài nguyên Mơi trường, Phịng quản lý đào tạo Sau Đại học, phòng ban trung tâm Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên hướng dẫn, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp quan tâm động viên tơi suốt q trình nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Cao Bằng, tháng năm 2013 Tác giả luận văn Chu Hoài Hương iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i ĐẶT VẤN ĐỀ 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 1.2.1 Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất 1.2.2 Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất 10 1.2.3 Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất 11 1.3 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 11 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 17 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 17 1.4 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI NƯỚC TA 19 1.4.1 Quá trình hình thành giá đất nước ta 19 1.4.2 Công tác quản lý giá đất số nước giới 21 1.4.3 Công tác quản lý Nhà nước giá đất nước ta 22 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 25 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .25 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 26 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 26 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 26 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26 iv 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .27 2.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 28 2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 28 2.4.5 Phương pháp chuyên gia 28 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 29 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Cao Bằng 29 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng 31 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai thành phố Cao Bằng 36 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Cao Bằng năm 2012 38 3.1.5 Nhận xét chung tình hình thành phố Cao Bằng 40 3.2 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 41 3.2.1 Công tác định giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng .41 3.2.2 Thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng năm 2012 45 3.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 60 3.3.1 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất 61 3.3.2 Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất .62 3.3.3 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất .64 3.3.4 Ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 66 3.3.5 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất .68 3.4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71 KẾT LUẬN 71 ĐỀ NGHỊ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 v DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên đầy đủ Tên viết tắt UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CNTB Chủ nghĩa tư NĐ Nghị định CP Chính phủ QĐ Quyết định TT Thông tư QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 BĐS Bất động sản 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 VT Vị trí 13 BTC Bộ tài 14 VHTT Văn hóa thơng tin 15 CNKT Công nhân kỹ thuật 16 XD Xây dựng 17 HL Huyện lộ 18 TL Tỉnh lộ 19 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 JPPH Cục dịch vụ định giá bất động sản vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 : Số liệu điều tra theo VT đường, phố trung tâm 46 Bảng 3.2: Số liệu điều tra đất theo VT đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 3.3: Số liệu điều tra giá đất theo VT đường, phố xa trung tâm 57 Bảng 3.4 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đât 65 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 38 Hình 3.2 Ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố đến giá đất 62 Hình 3.3 Ảnh hưởng sở hạ tầng xung quanh đến giá đất thị trường đường Đông Khê (II2) đường Bế Văn Đàn (II8) 63 Hình 3.4 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc lộ đến xăng số 65 Hình 3.5 Ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 67 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người Ở Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, nhiên giao dịch mua bán diễn ngầm chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Lần giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày cao Luật Đất đai 1993 đời, Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trò đất đai kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng đất nước Cho nên đất đai trở thành thứ hàng hố có giá Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật [28] Trong nghiệp đổi đất nước cơng tác quản lý Nhà nước đất đai quan trọng Tỉnh Cao Bằng nói chung thành phố Cao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên nhỏ bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Trước thực trạng đó, để làm tốt cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung cơng tác định giá đất nói riêng đất đai cần phải định giá Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vấn đề quan trọng Xuất phát từ vấn đề tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012” MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng giá đất nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số khu vực đại diện thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng; từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Đề tài sử dụng kiến thức học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học cho thân 61 3.3.1 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lí thuyết thực tế Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm), vị trí đường phố mối quan hệ tổng thể với đường phố khác thị xã, cuối vị trí đường phố Nhìn chung nước ta nước tiến trình hội nhập phát triển người dân chưa thể thoát khỏi tâm lý chia lô mặt tiền để kết hợp mục đích sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình Các đất nằm dọc theo đường phố VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đất lại gần cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên ) mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng Trên đoạn đường phố tiến hành điều tra nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt Vì tuyến đường có chất lượng tốt đầu tư nhiều hạ tầng lại nơi tập trung nhiều cơng trình cơng cộng Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đường phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2 VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường phố điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1 VT2 VT3 Các đất VT4 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Thực tế người 62 dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trường sống khói bụi tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao lượng khách hàng sử dụng dịch vụ hàng hóa lớn mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn vị trí Giá đất (triệu đồng/m2) 20 18 16 14 12 VT1 10 VT2 VT3 VT4 Đường, phố I1 II7 III1 (I1-đường Hồng Đình Giong; II7-phố Bế Văn Đàn; III1-đường Gia Cung) Hình 3.2 Ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố đến giá đất Nhìn vào hình ta thấy đường phố thuộc khu vực trung tâm (đường Hồng Đình Giong) có mức giá cao sau đến đường thuộc khu vực cận trung tâm thấp đường thuộc khu vực xa trung tâm 3.3.2 Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng công trình cơng cộng, chất lượng khả phục vụ chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, cơng viên ) Ngồi ra, nghiên cứu yếu tố cần phải tính đến hệ thống cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua q trình điều tra nhóm đường cận trung tâm 63 có mức giá chịu ảnh hưởng yếu tố rõ rệt Các tuyến đường phố có chất lượng đường đảm bảo Đa phần người dân sống tuyến đường cơng nhân viên chức nhà nước Do trình độ dân trí cao, nên điều mà người dân quam tâm chất lượng sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần làm đất vị trí có giá cao Người dân sống khu vực cần có mơi trường sống lành Các dịch vụ dân sinh điện nước, điện thoại, đặc biệt an ninh trật tự đảm bảo Trên đường phố chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng đoạn đường đường phố cận trung tâm thể đồ thị 3.2 Sự khác biệt hai đoạn đường có khoảng cách đến đường phố trung tâm khác kéo theo khả tiếp cận với cơng trình cơng cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường Giá đất (triệu đồng/m2) 20 18 16 14 12 II2 10 II8 VT1 VT2 VT3 VT4 Vị trí Hình 3.3 Ảnh hưởng sở hạ tầng xung quanh đến giá đất thị trường đường Đông Khê (II2) đường Bế Văn Đàn (II8) Đây hai đường khác thuộc phường giáp phường Tân Giang Hợp Giang Đường giao thông đường 64 đánh giá tốt Tuy nhiên đường Đông Khê lại có giá đất cao lý đường chạy nội nối liền phường sở hạ tầng xã hội đầy đủ, có trường học, có bệnh viện đa khoa tỉnh Còn đường Bế Văn Đàn sở hạ tầng xã hội không gần trường, bệnh viện Về khả sinh lợi tâm lý người dân chắn đường Bế Văn Đàn đường Đông Khê Như vậy, so sánh đoạn đường thấy mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng đến giá đất Đối với mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm giá đất tương ứng với khoảng cách đến cơng trình cơng cộng nằm đoạn đường phố tăng dần Như mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất yếu tố định đến chất lượng sống người dân khu vực đường phố 3.3.3 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất Yếu tố đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập qn lâu đời Về diện tích đất có quy mơ vừa khoảng 70 - 90m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vng hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu Yếu tố thể việc định giá đất đoạn đường phố xa trung tâm Các mẫu điều tra Đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ đến xăng số thuộc nhóm đường xa trung tâm thể rõ nhận xét trên: 65 Bảng 3.4 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đât Mẫu Diện Mặt tiền Chiều Hình tích (m2) (m) sâu (m) thể Gqđ Gtt (nghìn (nghìn đồng/m²) đồng/m²) 1III2a 120 8,0 12,8 CN 4.032 10.400 1III2b 122 8,0 15,3 HT 4.032 10.300 1III2c 98 6,0 16,3 CN 4.032 9.900 2III2a 112 9,0 12,4 CN 2.419 7.900 2III2b 164 12,0 13,7 HT 2.419 8.100 2III2c 85 5,0 17,0 CN 2.419 8.300 3III2a 90 6,0 15,0 L 1.572 6.500 3III2b 114 7,7 14,8 CN 1.572 6.500 3III2c 178 7,5 23,7 CN 1.572 6.500 4III2a 140 9,0 15,6 HT 1.089 4.500 4III2b 180 13,4 13,4 LG 1.089 5.500 4III2c 90 7,0 12,9 CN 1.089 5.000 16.0 Giá đất (triệu đồng/m2) 14.0 12.0 10.0 Gtt 8.0 Gqđ 6.0 4.0 2.0 0.0 1III2a 1III2b 1III2c 2III2a 2III2b 2III2c 3III2a 3III2b 3III2c 4III2a 4III2b 4III2c Hình 3.4 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc lộ đến xăng số 66 Qua bảng số liệu hình rõ vị trí thuộc khu vực xa trung tâm người mua quan tâm diện tích hình thể đất Tại VT1 diện tích đất 120m2 có hình thể hình chữ nhật có giá (10.4 triệu đồng/m2) cao đất VT4 diện tích 180m2 hình thể hình lục giác Ở đường phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng khơng nhỏ giao dịch điều tra thị trường người dân nội thành có khả đầu tư vào đất với lượng vốn lớn để tích lũy Việc đầu tư cần tích lũy đầu sau Vì vậy, thị hiếu người dân mua đất quan tâm hàng đầu 3.3.4 Ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất Ngồi yếu tố vị trí có ảnh hưởng tới khả sinh lợi phân tích Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời đất Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ GCNQSDĐ Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lí, có giá trị cao GCNQSDĐ số giấy tờ cơng nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng khơng nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều không trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm khơng thơng qua quyền đất khơng có đầy đủ pháp lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường phố thuộc ba nhóm đường phố trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm có khác biệt rõ rệt Nhóm đường phố trung tâm đa phần kết hợp 67 làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Nhóm đường cận trung tâm kết hợp đồng hai mục đích đất sản xất kinh doanh đất ở, chất lượng cuốc sống quan tâm hàng đầu Cịn nhóm đường phố xa trung tâm đa phần sử dụng vào mục đích đất ở, Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá nhóm đường phố Ta thấy khác biệt giá đoạn đường phố nhóm đường tuyến Ví dụ đường Phố Thầu thuộc nhóm đường phố trung tâm, từ vào đường Đơng Khê, đường Bế Văn Đàn (2 đường thuộc nhóm cận trung tâm); đồng thời từ Phố Thầu đưa tới đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ đến xăng số (một đường thuộc nhóm xa trung tâm) Mức độ chênh lệch đường theo khu vực thể qua hình Mức giá đường Phố Thầu (I4) vị trí cao giá vị trí tương ứng đoạn đường Đông Khê (II2), đường Bế Văn Đàn (II8) đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ đến xăng số (III2) TT Cận TT Xa TT 90 80 giá đất (triệuđồng/m2) 70 60 VT1 50 VT2 VT3 40 VT4 30 20 10 I4 II2 II8 III2 Mã đường Hình 3.5 Ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất Từ hình ta thấy mức độ biến động giá đất theo vị trí giảm dần theo khu vực Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả sinh 68 lợi đất khác nên biến động mức giá khu vực giảm dần Ở đường Phố Thầu khoảng chênh mức giá hai vị trí lớn so với đường không thuộc trung tâm Điều thể rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực tới khả sinh lợi đất 3.3.5 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất - Ảnh hưởng yếu tố xã hội đến giá đất: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra tơi nhận thấy nhóm đường phố khu vực xa trung tâm chịu tác động yếu tố nhiều năm qua tỉnh Cao Bằng nói chung thành phố Cao Bằng nói riêng có nhiều dự án mở mở rộng Điển hình tuyến đường điều tra có đường vào Trại giam Khuổi Tào; đường Vò Đuổn - Đức Chính tập trung nhiều khu cụm cơng nghiệp Những yếu tố làm cho giá bất động sản nói chung giá đất nói riêng tăng lên đáng kể - Ảnh hưởng yếu tố tâm lý đến giá đất: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đơng Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định 69 mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể - Ảnh hưởng yếu tố pháp lý đất đến giá đất: Theo điều tra có tới 92% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng năm 2012 thấy công tác quản lý đất đai cịn nhiều bất cập Trong đó, cơng tác xác định giá đất địa bàn thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 - 40% chí cá biệt có nơi 5-10% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì vậy, để cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí 70 hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao 71 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng, đề tài rút số kết luận sau: 1.1 Thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng - Giá đất thành phố Cao Bằng thị trường cao 163,00 triệu đồng/m2 với khu vực trung tâm, 35,00 triệu đồng/m2 với khu vực cận trung tâm, 10,20 triệu đồng/m2 với khu vực xa trung tâm Trong giá quy định UBND tỉnh tường ứng là: 19,50; 12,96 6,00 triệu đồng/m2 - Giá đất thành phố Cao Bằng theo quy định UBND tỉnh Cao Bằng thấp từ đến lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường tùy vị trí, tuyến đường - Giá đất thành phố Cao Bằng thị trường vị trí có chênh lệch nhiều Hệ số thể rõ khu vực trung tâm với hệ số chênh lệch vị trí 1,04 – 7,22 lần, tức chênh lệch từ 7,00 triệu – 11,20 triệu đồng/m2 Hệ số giảm dần theo thứ tự: khu vực trung tâm -> khu vực cận trung tâm -> khu vực xa trung tâm 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng Giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc điểm đất, yếu tố khả sinh lợi đất, yếu tố xã hội, yếu tố tâm lý yếu tố pháp lý Trong đó, yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng nhiều tới giá chuyển nhượng đất ĐỀ NGHỊ - Cần nâng giá đất vị trí sâu bên (vị trí 4) 72 - Định giá đất sát với giá thị trường, muốn cần thành lập quan định giá đất không tực thuộc UBND tỉnh mà thuộc Hội đồng nhân dân tỉnh - Giảm thuế suất với thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất giảm lệ phí suất với lệ phí trước bạ quyền sử dụng đất, nên 0,5% thuế thu nhập 0,1% lệ phí trước bạ 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2005 Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Nguyễn Ngọc Đoan (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Vũ Thị Tùng Hoa (2010) Bài giảng Triết học Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên Luật Đất đai năm 2003 Luật Xây dựng năm 2003 Luật Doanh nghiệp năm 2005 10 Luật Đấu thầu năm 2005 11 Luật Đầu tư năm 2005 12 Luật Thương mại năm 2005 13 Luật Chứng khoán năm 2006 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 15 Luật Nhà năm 2006 16 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 17 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 18 Nghi định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 74 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 19 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 20 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 21 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng (2012), Báo cáo số 15/BC-TN&MT ngày 25 tháng 02 năm 2012 kết thực cấp GCNQSD đất từ năm 2010 đến năm 2012 22 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng (2012), Sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất 23 Lê Thị Phương (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ quản lí đất đai, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 24 Quyết định số 2088/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012 UBND tỉnh Cao Bằng việc ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Cao Bằng năm 2012 25 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 26 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 27 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 75 28 Ủy ban nhân dân thành phố Cao Bằng (2012), Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội năm 2012 phương hướng thực nhiệm vụ năm 2013 29 Văn phịng Chính phủ (2008), Thơng báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng năm 2008 Kết luận Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải họp phát triển thị trường bất động sản cải cách hành thị trường bất động sản 30 Văn phịng Chính phủ (2009), Thơng báo số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng năm 2009 Kết luận phó thủ tướng Hoàng Trung Hải Trưởng ban đạo Trung ương sách nhà thị trường bất động sản họp ban đạo ... đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng xung quanh đất đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất thành phố Cao. .. - Thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tuyến đường, phố xa trung tâm Nội dung Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng yếu tố vị trí đất đến. .. thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng yếu tố khả sinh lợi đất đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Nội dung