đề cương định giá

câu :nêu giải thích khái niệm giá trị thị trường IVSC câu :phân thích khái niệm thẩm định giá , giá trị phi thị trường câu : phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản câu : nguyên tắc thẩm định giá câu : phân tích đặc điểm chủ yếu bđs câu :tính thị trường bđs thể chỗ câu :các phương pháp định giá bđs câu : khác biệt dn với hang hóa thong thường bđs đâu câu 9: tài sản phải xđ gtdn Kể tên yếu tố tác động đến giá trị dn câu 10: phương pháp xác định giá trị dn câu : tính thị trường bđs thể chỗ nào? (tt bđs tt k hoàn hảo) • Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch BĐS đc thực thong qua quan hệ hang hóa, tiền tệ • Thị trường bất động sản có đặc điểm : -tính tách biệt hang hóa địa điểm giao dịch -thị trường mang tính khu vực -dạng điển hình tt k hoàn hảo -cung bđs chậm co giãn giá thay đổi -hđ tt bđs phụ thuộc vào quản lý nhà nước * thị trường bđs dạng thị trường k hoàn hảo k có đồng thong tin yếu tố cấu thành Điều xuất phát từ chỗ: -các thong tin bđs tt bđs k phổ biến -các tiêu chí đánh giá bđschỉ đc đo lường cách tương đối -k có sẵn bđs loại để so sánh -trên thị trường thường có lượng nhỏ ng tham gia cung cầu bđs, ng mua ng bán thường có kinh nghiệm *chính : - giá bđs k hoàn toàn giá cạnh tranh đc so sánh cách bình đẳng thị trường, mà giá sp đơn lẻ ng bán có khuynh hướng độc quyền, giá tăng, yếu tố độc quyền ng bán tăng( bđs khan , cố định nên tình trạng cạnh tranh bán ít) - việc thâm nhập thị trương hoàn toàn k dễ dàng với ng mua ng bán Nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có ng môi giới chuyên nghiệp hội đủ đk để ng mua ng bán tin cậy giao dịch thành công - với cv định giá điều đặt : định giá , dựa vào liệu thị trường, cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh chứng giao dịch có đáp ứng tiêu chuẩn so sánh hay k => kl… câu :các phương pháp định giá bđs • Phương pháp so sánh trực tiếp (1) Cơ sở lý luận -dựa chủ yếu ng tắc thay -dựa giả định giá trị thị trường bđs tg tự đc giao dịch với giá trị bđs cần định giá có mqh với (2) bước định gía +B1:tìm kiếm thong tin bđs giao dịch thời gian gần nhất,giống bđs mục tiêu yếu tố : -tình trạng vật chất bđs -đặc điểm mặt -đặc điểm bđs có lien quan -đặc điểm vị trí hay thời điểm -tình trạng pháp lý -các điều khoản đk giao dịch -thời gian giao dịch +B2: kiểm tra phân tích giao dịch chứng nhằm đảm bảo tính chất so sánh với bđs mục tiêu Để thực tốt bước , kiểm tra phân tích cần làm rõ : -nguồn gốc giao dịch,các loại bđs, địa bđs, diện tích đất,diện tích sàn, thời hạn sở hữu,ngày ký hợp đồng giao dịch, giá toán -tính chất giao dịch : xác minh thính chất khách quan, hiểu biết tự nguyện +B3: lựa chọn số bđs so sánh thích hợp theo kinh nghiệm thường lấy từ 3-6 bđs +B4: yếu tố khác bđs mục tiêu bđs chứng cớ lấy bđs mục tiêu làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh giá bđs chứng Nếu bđs chứng cớ tốt điều chỉnh giảm giá trị xuống bđs chứng cớ điều chỉnh tăng +B5 : ước tính giá trị bđs mục tiêu sở mức giá đc điều chỉnh so với bđs chứng cớ (2) Đk áp dụng -chất lượng ttin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy ktra đc -thị trường phải ổn định -định giá bđs có tính đồng hộ, chung cư, dãy nhà đc xây kiểu,các nhà riêng biệt bán rieng biệt, mảnh đất trống (3) ưu điểm : -ít gặp khó khan kĩ thuật -thể đánh giá thị trường->nó có sở vững để khách hang quan pháp lý công nhận -là sở / đầu vào pp lại (4)nhược điểm : -phải có giao dịch bđs tương tự khu vực sd để so sánh dc Nếu bđs so sánh kết có độ cx -các thong tin chứng thường mang tính chất lịch sử -pp đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiem kiến thức thi trg mói tiến hành định giá cách thích hợp Phương pháp thu nhập (đầu tư ) Cơ sở lý luận : -được xd việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai -theo ng tac :giá trị thị trg hành bđs ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận đc từ bđs Nếu biết trc thu nhập mà bđs tạo hang năm, tìm đc giá trị bđs, tương ứng với cp hội để tạo khoản thu nhập (2) bước tiên hành : +b1: ước tính thu nhập hang năm mà bđs tạo +b2:ước tính chi phí hang năm để tạo thu nhập hang năm +b3: ước tính thu nhập ròng hang năm Thu nhập hđ ròng=tổng thu nhập tiềm năng- thất thu k đc thuê hết 100%công suất –chi phí vận hành, trì bảo dưỡng +b4: xđinh tỷ suất chiết khấu ( dựa vào viêc phân tích tỷ lệ lãi bđs tương tự) Tỉ suất c/khau=tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro+phụ phí rủi ro +b5: ước tính giá trị bđs mục tiêu dựa vào ct vốn hóa • Đối với csh vĩnh viễn cho thu nhập ổn định V=I/R V=I*YP Trong : - I thu nhập ròng hàng năm -R :tỷ suất chiết khấu -YP : hệ số thu nhâp * dòng tiền đồng phát sinh cuối kỳ : PV=A*(1-(1+R)^-n) / r • Ưu điểm: -là pp có sở lý luận chặt chẽ tiếp cận cách trực tiếp lợi ích mà bđs mang lại cho nđt -ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung pp đơn giản -có thể đạt đc độ xác cao có chứng thương vụ so sánh đc, khoản thu nhập dự báo trc với độ tin cậy cao * nhược điểm : • (1) - phân tích thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, tuổi tho, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền thuê tương lai -trong nhiều th thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai -kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham só tính toán Trong thop vậy, kết se chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan * điều kiện áp dụng: -phù hợp giá bds có khả mang lai khoan thu nhập ổn định va dự báo trc cách hợp lý -thương đc áp dụng để tư vấn cho quyet định lựa chọn p.án đầu tư Phương pháp chi phí (giảm giá) Tại pp chi phí đc coi cứu cánh cuối thẩm định giá (1) Cơ sở lý luận + xd dưa sở nguyên tắc thay +giả định giá trị bđs cần định giá tương đương với chi phí làm bđs tương tự coi vật thay (2) Các bước tiến hành : B1: ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bđs =cách coi đất trống đc sd tốt hiệu B2: ước tính chi phí xây dựng hành cho công trình có đất B3:ước tính mức độ giảm giá tích lũy công trình B4: ước tính giá trị công trình xd = cp xd hành(b2)-st giảm giá (b3) B5: tính giá trị bds mục tiêu = giá trị mảnh đất + giá trị công trình xây dựng=b1+b4 (3) Ưu điểm: -được sd k có chứng thị trương thích hợp để so sánh -pp thích hợp định giá bđs dung cho giao dịch mục đích riêng biệt nhà thẩm định viên có chuyên môn cao,nhiều kinh ngiệm,lviec cách khách quan hạn chế sai sotskhi cung cầu có bhien thái (4) hạn chế -phải dựa vào liệu thị trường-> hạn chế pp so sánh trực tiep hạn chế pp chi phí -chi phí nói chung k với giá trị k tạo giá trị -việc ước tính số khoản giảm giá trỏ thành chủ quan khó thực -đòi hỏi ng định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xd -nhìn chung ng ta dung pp trường hợp quan trọng (5) điều kiện áp dụng • -định giá nhiều bđs có mục đích sd riêng biệt :nhà thờ , bênh viện, trường học…các công trình công cộng có chứng để so sánh -định giá để xđ mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác -là pp thong dụng ng tham gia đấu thầu hay ktra đấu thầu -đc vận dụng trường hợp mà ngta tin tưởng chi phi yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bđs - thường đc dung có tc bổ sung / ktra pp khác ***pp chi phí cứu cánh cuối thẩm định giá ( hỏi k câu nêu sở lý luận, ưu điểm) số tình huốn pp lại k thể sd đc do: -pp so sánh trực tiếp đc sd có liệu thị trường bđs so sánh tương tự, gần giống với bđs mục tiêu, đc giao dịch thường xuyên(có cac chứng để so sánh) -pp thu nhập đc sd cho việc định giá bds tiêu dung bđs thương mại , thong qua kỹ thuật phân tích dòng tiened dự báo đc lợi ích tương lai mà bđs mang lại -đối với bđs thay đổi csh, sd cho việc trao đổi mua bán , khó dự đoán đc lợi ích tương lai mà bđs đem lại, bđs sở so sanh k thể sd dc pp so sánh tt Phương pháp thặng dư Cơ sở lý luận: -là dạng đặc biệt pp đầu tư Pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ nguyên tắc định giá -chủ yếu dựa ng tắc đóng góp Theo nguyên tắc giá trị bđs giá trị lại sau lấy giá tị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển (2) bước tiến hành : -b1: xđ cách sd tốt hiệu cho bđs mục tiêu -b2: ước tính tổng giá trị phát triển -b3: ước tính tổng chi phí phát triển: quy hoạch khảo sát thiết kế đền bù, giải phóng mặt đầu tư hạ tầng kỹ thuật chi phí xd nhà cp lãi vay trình phát triển lợi nhuận phát triển Chi phí hạ tầng =tổng diện tích mảnh đất * đơn giá hạ tầng Chi phí xd nhà =số nhà đc xây*diện tích xây dựng nhà *đơn giá xd nhà • (1) -b4: xđ giá trị lại( giá trị thặng dư cho đất ) =tổng giá trị phát triển-tổng chi phí phát triển -b5: xác định giá trị bđs mục tiêu (3)Ưu điểm: -được sd đánh giá bđs có tiêm phát triển -là pp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu -mô lại cách thức phân tích đánh giá hội đầu tư vào bđs Vì có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xd tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đc thực dự án pt bđs (4) nhược điểm: -khó khan việc xđ p.a sử dụng tốt hiệu -chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo đk thị trường -giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí bán hang -pp k tính đến giá trị thời gian tiền (5)đk áp dụng -phù hợp định giá bđs có yêu cầu pt k phức tạp yếu tố ước tính kiên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt đc độ tin cậy cao -nhà định giá phải có nhiều kinh nghiêm phát triển mở rộng đất đai để xđ hộ sd tốt hiệu -để nâng cao khả ứng dụng cần sd kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với hỗ trợ phương tiện toán đai đánh giá p.an phát triển bđs câu 10: phương pháp xác định giá trị dn PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN Cơ sở Pp giá trị tài sản gọi phương pháp giá trị nội hay mô hình định giá ts, dc xây dựng dựa quan điểm: - Việc mua ban dn giống mua bán hàng hóa thông thường - Sự hđ dn dc tiến hành sơe lượng ts có thật ts diện rõ ràng cụ thể tồn dn, chúng cấu thành thực thể dn - Ts dn dc hình thành tài trợ voón nhà đt dc thành lập bổ sung ttrong trình phát triển SXKD Cơ cấu nguồn tài trợ để hình thành ts khẳng định thừa nhận mặt pháp lý quyền sở hữu lợi ích nhà đt số ts Chính gi dn dc tính tổng giá trị tt số ts mà dn sử dụng vào sxkd Phương pháp xđ V0= VT - VN Vo: giá trị ts thuộc chủ sh dn VT: tổng gt ts mà dn dùng vào sxkd VN: giá trị khoản nợ Để xác định gt ts theo giá trị thị trường, trước hết cần loại khỏi danh mục đánh giá ts ko cần thiết ko có khả đáp ứng yêu cầu sxkd Sau tiến hành đnahs giá số ts lại nguyên tắc sử dụng gttt để tính cho ts loại ts cụ thể sau: - Đối với TSCD TSLĐ hiên vật đánh giá theo giá thị trường tt có bán ts thực tế thường ko tồn thị trường tscd cũ, qua sd nhiều mức độ khác Khi người ta dựa vào công dụng hay khả phục vụ sx ts để áp dụng tỉ lệ khấu trừ gt tscd - Đối với tscd ko tồn tt người ta áp dụng hệ số quy đổi so với TSCD khác loại có tính tương đương Các ts tiền dc xác định cachs kiểm quỹ, đối chiếu số dư tài khoản ngoại tệ dc quy đổi đồng nội tệ theo tỉ giá thị trường thời điểm đánh giá Vàng, bạc, kim khí đá quý… dc tính toán - Các khoản phải thu: khả đòi nợ cáck hoảnn ày nhiều mức độ khác Vì bănts đầu từ việc đối chiếu công nợ, xác minh tính pháp lý, đánh giá độ tin cậy khoản phải thu nhằm loại khoản mà dn ko có khả đòi dc khả đòi dc mong manh - Đối với khoản đầu tư bên dn: mặt nguyên tắc phải thực đnahs giá cách toàn diện giá trị dn sử dụng khoản đầu tư Tuy nhiên khoản đầu tư ko lớn, người ta thường trực tiếp dựa vào giá trị tt chúng hình thức chứng khoán vào số liệu bên đối tác liên doanh để xác định theo cachs thứ - Đối với ts cho thuê quyền thuê bds: tính theo pp chiết khấu dòng thu nhập tương lai - Các ts vô hình: theo pp người ta thừa nhận giá trị ts voo hình dc xác định sổ kế toán thường ko tính đến lợi thương mại dn - Sau gt ts dc tính cách lấy tổng gt ts dc xác định trừ khoản nợ phản ánh bên nguồn vốn bảng cân đối kt khoản tiền thuế tính gt tăng thêm số ts dc đánh giá lại tđ xác định gt dn Nhược điểm + phương pháp đánh giá dn trạng thái tĩnh Dn ko dc coi nhu thực thể, tổ chức tồn hoàn chỉnh pt tương lai Vì mà ko phù hợp với tầm nhìn chiến lược dn + pp giá trị ts ko cung câó dựng dc sở thông tin cần thiết để bên có liên quan đánh giá triển vọng sinh lời dn Đó lý mà sd pp người ta khó giải thích giá trị ts nhau, dn kại có giá bán cao dn ko có tác động yếu tố cạnh tranh + pp bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất lại có giá trị thực nhiều chiếm tỉ trọng lớn gt dn như: trình độ quản lý, trình độ công nhân, uy tín, thị phần dn Đó dn có ts triển vọng sinh lời cao + nhiều trường hợp xd gt ts lại trở nên phức tạp trường hộp tập toàn có nhiều chi nhánh, chứngk hoán đầu tư nhiều dn khác nhau, chi nhánh lại có số lượng ts đặc biệt lớn sử dụng pp đòi hỏi chi phí đánh giá tốn kém, thời gian đánh giá kéo dài, kết phụ thuộc nhiều vào thông số mà nhà kĩ thuật chuyên ngành đưa  sai số lớn Ưu điểm + pp gt ts cụ thể cấu thành nên gt dn Đó cụ thể, có tính pháp lý rõ ràng khoản thu nhập mà người mua chắn nhận dc sh dn - + pp xác định giá trị tài sản xác định giá trị thị trường số ts có thẻ bán rời thời điểm đánh giá Nó có khoản thu nhập tối thiểu mà người sh nhận dc Đó mức giá thấp sỏ cho bên liên quan đưa trình giao dịch +đối với dn nhỏ có sl ts ko nhiều, việc định giá ko đòi hỏi kĩ thuật phức tạp, gt yếu tố vô hình ko đáng kể, dn có chiến lược kd ko rõ ràng, thiếu xđ khoản thu nhâp trog tuơng lai pp thích hợp để bên lựa chọn cho việc xác định gtdn PHUONG PHAP ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN ( NĐT THIỂU SỐ) Cơ sở Giá trị thực chứng khoán phải dc đánh giá độ lớn khoản thu nhập mà nhà đầu tư nhán nhận dc từ dn đó, chư ko phải thu nhập có dc yếu tố đầu chứng khoán Theo gt dn bang tổng gt loại ck mà dn phát hành Phương pháp tính PV0= PV0: giá trị thực chứng khoán Rt: thu nhập ck năm t i : tỉ suất hóa n ;số năm nhận dc thu nhập • Xác định giá trị cp - DN chi trả lợi tức cổ phần ổn định năm PV0=d/I d: lợi tức cổ phần năm, i : tỉ suất hóa Lợi tức cp chi trả năm tăng cách đặn theo tỉ lệ k (kthiếu cân nhắc kỹ lưỡng, dẫn đến kết luận sai lầm giá trị tsvh dn -k cung cấp sở liệu cần thiết để nđt đánh giá triển vọng dn tương lai Pp chiết khấu dòng tiền ,hiện hóa dtt (DCF) Cơ sở lý luận: -là pp dựa tren quan điểm đánh giá nđt đa số -với nđt đa số: +việc bỏ tiền mua dn k phải nhằm để trông chờ cách thụ động có tính chất may rủi khoản lợi tức cổ phần mà dn trả tương lai +quá trình sxkd trinh phát sinh dòng tiền vào dong tiền ->do gtht dtt mà việc đầu tư vào dn thời điểm tương lai đem lại cho nđt đa số đc coi tiêu chuẩn thích hợp để định giá dn (2) pp xác định Dòng tiền dadt=dong tiền vào-dòng tiền -dòng tien vào bao gồm :lnst,lãi vay, khấu hao,giá trị thu hồi tscđ tslđ -dòng tiền gồm : chi đtư tscđ chi tslđ Vo= Trong : Vo: giá trị dn CFt : thu nhập năm t Vn: giá trị dn cuối chu kỳ đầu tư ( năm n) I: tỷ suất hóa (1) *việc xđ gt dn theo pp ddc chia làm bước sau : B1: thực dự báo dài hạn dòng tiền vào phát sinh tương lai B2:xđ tỷ suất chiết khấu dòng tiền B3: xđ giá trị dong tiền theo tỷ suất ckhau để tìm giá trị dn (3)th áp dụng: thích hợp với nđt đa số (4)ưu điểm -tiếp cận vấn đề xác định gt dn góc nhìn nđt đa số nddt đa số mua dn hòng thâu tóm quyền kiểm soát dn Cách tính toán gtdn , thực chất lựa chọn p,án tối ưu Do , gtdn tính toán đc mức giá cao mà nđt đa số trả, tham gia đâu thầu giói hạn để bỏ thầu -cung cấp cách giải thích rõ rang soa dn lại có giá trị cao dn -nó sở để nhà đầu tư tùy ý mà phát triển ý tương sở hữu dn Ct tổng quat đưa hàm chứa điều gtdn thay đổi lớn tùy thuộc theo trù định nhà đầu tư -cho phép chuyên gia đánh giá đcvấn đề phải điều chỉnh số liệu kế toán cho phản ánh thời điểm phát sinh khoản tiền (5)hạn chế -gặp khó khan ước lượng tỷ suất hóa (i) chu kỳ đầu tư (n) bên cạnh việc dự báo them dòng tiền vào dòng tiền làm phức tạp thêm vấn đề - dn nhỏ k có chiến lược kd/ chiến lược kd k rõ rang pp mang nhiều tính lý thuyết -đòi hỏi ng đánh giá phải có lực chuyên môn tài ba lĩnh vực thẩm định giá đầu tư Điều k phải nhà đầu tư nao có -đòi hỏi lượng ttin lớn để đánh giá yếu tố môi trường vĩ mô, vi mô, yếu tố nên bên tác động đến dn Các ttin phải đạt đc tin cậy mức độ cần thiết điều kiện khó đáp ứng đc- đặc biệt với dn VN [...]... chín muồi để có thể đạt dc ln ổn định hăng năm + việc lượng định tỉ suất hiện tại hóa i cũng ko thể tách rời một lý thuyết gây nhiều tranh cãi là lý thuyết rủi ro Viêc tinh toán tỉ suất hiện tại hóa i cũng mang nặng tính chủ quan Pp goodwill Cơ sở lý luận: -viec xđ giá trị dn dựa trên cơ sở định lượng goodwill -giá trị của ts vô hình trong 1 doanh nghiệp đc tính bằng giá trị hiện tại của các khoản thu... khoản thu nhập do các khoản thu nhập tạo ra Tức là =gtht của các khoản siêu lợi nhuận (2) pp xác định Tính ra giá trị dn =tổng gt của các ts hữu hình và ts vô hình Vo=ANC+GW Trong đó :Vo là giá trị dn ANC : giá trị ts thuần GW : giá trị tr vô hình ( lợi thế thuong mại) GW= Trong đó : Bt : lợi nhuận năm t At :giá trị ts đưa vào kinh doanh r: tsuat lợi nhuận bình thường của ts đưa vào kd r*At : lợi nhuận... suất chiết khấu dòng tiền B3: xđ giá trị hiện tại của dong tiền thuần theo tỷ suất ckhau để tìm ra giá trị dn (3)th áp dụng: thích hợp với nđt đa số (4)ưu điểm -tiếp cận vấn đề xác định gt dn trên góc nhìn của nđt đa số nddt đa số mua dn hòng thâu tóm quyền kiểm soát dn Cách tính toán gtdn như vậy , về thực chất là sự lựa chọn p,án tối ưu Do đó , gtdn tính toán đc là mức giá cao nhất mà nđt đa số có thể... dự báo them các dòng tiền vào dòng tiền ra làm phức tạp thêm vấn đề - đối với các dn nhỏ k có chiến lược kd/ chiến lược kd k rõ rang thì pp này mang nhiều tính lý thuyết -đòi hỏi ng đánh giá phải có năng lực chuyên môn tài ba trong lĩnh vực thẩm định giá đầu tư Điều này k phải nhà đầu tư nao cũng có -đòi hỏi 1 lượng ttin lớn để đánh giá các yếu tố môi trường vĩ mô, vi mô, các yếu tố nên trong và bên... lợi nhuận về tương lai -phản ánh sự kết hợp giữa pp giá trị ts thuần và hiện tại hóa lợi nhuận nó đòi hỏi phải đánh giá cả ts hiện tại và thu nhập tương lai -GW có biên độ dao động rất lớn trc những thay đổi nhỏ của r.->thiếu sự cân nhắc kỹ lưỡng, dẫn đến kết luận sai lầm về giá trị tsvh của dn -k cung cấp những cơ sở dữ liệu cần thiết để các nđt đánh giá triển vọng của dn trong tương lai Pp chiết khấu... cấp một cách giải thích rõ rang nhất vì soa dn này lại có giá trị cao hơn dn kia -nó đã chỉ ra những cơ sở để mỗi nhà đầu tư có thể tùy ý mà phát triển ý tương của mình nếu sở hữu dn Ct tổng quat đưa ra đã hàm chứa 1 điều rằng gtdn có thể thay đổi rất lớn tùy thuộc theo những trù định của từng nhà đầu tư -cho phép các chuyên gia đánh giá đcvấn đề là phải điều chỉnh số liệu kế toán sao cho có thể phản... lai đem lại cho nđt đa số đc coi là tiêu chuẩn thích hợp để định giá dn (2) pp xác định Dòng tiền thuần dadt=dong tiền vào-dòng tiền ra -dòng tien vào bao gồm :lnst,lãi vay, khấu hao ,giá trị thu hồi tscđ và tslđ -dòng tiền ra gồm : chi đtư tscđ và chi tslđ Vo= Trong đó : Vo: giá trị dn CFt : thu nhập thuần năm t Vn: giá trị dn ở cuối chu kỳ đầu tư ( năm n) I: tỷ suất hiện tại hóa (1) *việc xđ gt dn... cho ra 1 giá trị vô hình k going nhau Sự khác nhau đó xuất phát từ quan niệm về chi phí cơ hội của các nđt khác nhau Khó khan trong việc xđ các tham số tỷ suất hiện tại hóa (i), thời hạn (n) như các pp hiện tại hóa ng tài chính tương lai.Các pp này còn đưa đến những phức tạp khi phải xđ chi phí cơ hội của nđt và nh dự kiến về biến động tài sản của dn (1) (3) ưu điểm -là pp duy nhất xác định giá trị... biến động tài sản của dn (1) (3) ưu điểm -là pp duy nhất xác định giá trị tài sản vô hình của dn Có thể nói đây là pp xđ giá trị dn có cơ sở lý luận vững chắc nhất -tạo cơ sở để ng ta phân tích mức độ tác động của yếu tố rủi ro kinh doanh và rủi ro lãi suất tới giá trị dn -xđinh giá trị dn trên cơ sở có tính đến lợi ich của ng mua và ng bán Ng mua dn là nhằm thu về khoản lợi nhuận cao hơn mức sinh... vậy thì pp này thích hợp cho cả các nhà đàu tư thiểu số và đa số + việc định lượng lợi nhuận sau thuế trong tương lai dễ dàng hơn việc dự báo lợi tức cổ phần, vì người ta ko cần tính đến sự chi phối của chính sách phân chia lợi tức cp của dn +với những dn khó tìm thấy cơ hội đt mới, sẽ càng giúp cho các chuyên gia đánh giá lượng định với độ chính xác cao chu kì kinh doanh của dn, bằng cách dựa vào thời ... quyet định lựa chọn p.án đầu tư Phương pháp chi phí (giảm giá) Tại pp chi phí đc coi cứu cánh cuối thẩm định giá (1) Cơ sở lý luận + xd dưa sở nguyên tắc thay +giả định giá trị bđs cần định giá. .. toán đai đánh giá p.an phát triển bđs câu 10: phương pháp xác định giá trị dn PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN Cơ sở Pp giá trị tài sản gọi phương pháp giá trị nội hay mô hình định giá ts, dc xây... phương pháp định giá bđs • Phương pháp so sánh trực tiếp (1) Cơ sở lý luận -dựa chủ yếu ng tắc thay -dựa giả định giá trị thị trường bđs tg tự đc giao dịch với giá trị bđs cần định giá có mqh