ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ đất 2015

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2015 Câu 1: Trình bày đặc trưng đất đai ảnh hưởng đến giá đất TL: Đặc trưng đất đai: Có vị trí cố định: - Vị trí cố định quy định tính chất vật lí, hóa học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất - Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng…của đất đai biến đổi đất đai hòa hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian cố định dị dời, - Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ - Mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, nên cúng có giá trị riêng, Có hạn diện tích: - Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành nên diện tích có tính bất biến - Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu - Diện tích đất đai có hạn, quỹ đất sử dụng vào mục đích khác ngày trở lên khan khiếm nhu cầu ngày cao đất đai việc dô thị hóa, công nghiệp hóa, đại hóa… - Diện tích có hạn nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng giảm loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yêu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất nhà nước Tính lâu bền: - Có thể sử dụng vĩnh cửu - Tính bền đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lí đất đai Chất lượng khác nhau: - Điều kiện thân đất đai( địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng…) điều kiện khí hậu tương ứng( nhiệt độ, lượng mưa…) tồn tính khác lớn tự nhiên - Tính khác sử dụng cho nông nghiệp almf cho sản lượng chất lượng nông sản khác nhau, đất để sử dụng xây dựng làm chịu lực tải đất khác - Tính khác chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lí, để thu hiệu sử dụng đất cao Câu 2: Khái niệm giá đất Trình bày đặc điểm giá đất TL: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Giá qsdđ số tiền tính đơn vị diện tích nhà nước quy định hình thành giao dịch qsdđ Đặc điểm giá đất: - Không giống phương thức biểu thị: + giá đất biểu thị giá biểu thị tiền thuê - - - - + Mối quan hệ gái đất đai vơí tiền thuê giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, cần xác định suất lợi tức hoàn vốn từ khoản tính khoản Không giống sở giá cả: + đất đai tính di động, cỏ thể chuyển dịch thân đất đai mà thu lợi quyền lợi + giá đất đai giá mua bán quyền lợi ích đất Không giống thời gian hình thành: Hàng hóa thông thường tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, thị trường tương đối hoàn chỉnh, giá hình thảnh dễ dàng thời gian ngắn; đất đai tính khác iệt cá thể lớn, thiếu thị trường hoàn chỉnh, giá ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với nahu, định giá cần đặc điểm thân tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể Gía đất đai biểu tiền tệ gái trị đất đai: + đất đai vật tự nhiên, sản vật lao động người nên gía gái thành sản xuất + nguyên nhân trực tiếp sản sinh giá đất lũng đoạn quyền sử dụng quyền sở hữu đất tạo nên + khai phá đất đai có giá thành đầu tư vào đất đai thu lợi đầu tư tương ứng Giá đất chủ yếu nhu cầu địa sản định: Cung đất tự nhiên cung cấp, đất đai mà người sử dụng hạn chế làm cho tính co dãn cung cấp kinh tế nhỏ, nhu cầu đất lại thay đổi theo phát - - - - triển kinh tế nên tính co dãn lại lớn, đặc biệt ảnh hưởng lớn đến giá đất Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: Do tính cố định vị trí nên thị trường có tính khu vực, giá thị trường khó hình thành thống Ngoài thành phố, vị trí khác nên giá đất khó tiêu chuẩn hóa, tính cá biệt rõ ràng, mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác có giá khác Giá đất có xu tăng cao rõ ràng: nguyên nhân tốc độ tăng giá đất cao + tính khan khiếm đất đai nên tính co dãn cung cấp nhỏ, đồng thời phát triển kinh tế xã hội nhân tăng lên nên yêu cầu đất đai tăng theo + cấu tạo hữu tư toàn xã hội nâng cao khiến cho lợi suất bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu giảm lợi nhuận từ làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Không giống kết cấu hạ tầng: Thị trường hang hóa thông thường có thig trường tương đối hoàn chỉnh, giá hình thành tương đối khách quan, thị trường đất đai thị trường không hoàn chỉnh, yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến hình thành giá đất đai Không giống tượng khấu hao: Đất đai tượng khấu hao mà có tượng tăng gía trị nên giá thường tăng lên tự nhiên theo phát triển kinh tế - xã hội Thị trường đất đai nước ta, chuyển dịch quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ngày giảm giá quyền sử dụng đất ban đầu ngày tiêu hao giá quyền sử dụng đất hạ xuống Câu 3: Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất TL: • Nhân tố thông thường: Nhân tố hành chính: - Chế độ đất đai: gồm chế độ sở hữu đất chế độ sdđ Chế độ đất đai khống chế giá đất đai - Nhà ở: chế độ phúc lợi tiền thuê thấp, tiền thuê nhà k bao hàm tiền thuê đất giá đất - Quy hoạch đô thị: quy định công dụng, tỷ lệ dung tích mật độ kiến trúc ảnh hưởng đến giá đất - Chính sách giá đất: ảnh hưởng lớn đến xu giá đất đai, sách giá đất tăng cao CP nới lỏng quản lí giá đất thúc đẩy giá đất tăng lên; csach giá đất thấp CP dùng nhiều biện pháp khống chế tăng giá đất - Chính sách thuế: thuế tăng tích lũy xí nghiệp dân cư giảm nên giá đất giảm giảm đầu tue xh, kinh tế tăng trưởng thấp ngược lại, giảm thuế giá đất tăng - Thay đổi hành chính: làm giá đất tăng Nhân tố nhân khẩu: - Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân tăng nhu cầu đất tăng nên giá đất tăng lên - Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan đến trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân khẩu, ảnh hưởng lớn đến đất đai - Cấu thành nhân gia đình: ảnh hưởng đô thi hóa thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống nên kết cấu gđ ngày nhỏ Làm tăng nhu cầu nhà ở, nên nhu cầu hộ có dt nhỏ nhà cho thuê tăng lên từ giá đất tăng Nhân tố xã hội: - Tình trạng ổn định trị:tình trạng ổn định trị tốt việc đầu tư vào tài sản nhà đất đc vận hành bt, rủi ro Lòng tin vào nhà đầu tư kéo theo giá đất tăng lên ngược lại - Tình trạng trị an xã hội: tình trạng tốt xấu trật tự xã hội ảnh hưởng đến giá đất - Đầu nhà đất: ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đbiệt mức giá đất thị trường nhà đột biến - Tiến trình đô thị hóa: kết trình công nghiệp hóa thúc đẩy trình đô thị hóa Khu vực có mật độ nhân đông giá đất tăng cao, tỷ lệ nhập cư tiến trình đô thị hóa tốc độ nhanh mức độ tốc độ tăng trưởng giá đất cao khu vực thông thường Nhân tố kinh tế: - Tình trạng phát triển kinh tế: tình trạng pt kt thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng tình trạng tài tiền tệ lành mạnh khiến giá đất tăng lên - Mức độ dự trữ đầu tư: dự trữ tăng trưởng đầu tư tăng trưởng nên giá đất tăng theo - Tình trạng chi thu tài tiền tệ:vốn lưu thông thừa nhiều tiền mặt việc mua nhà đất tăng lên, giá đất tăng - Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư:thu nhập tăng cao đòi hỏi nhu cầu tiêu dùng tăng biểu nhà có diện tích chất lượng cao - Biến động vật giá: ảnh hưởng đến người tỷ lệ biến động vật giá tăng giá đất tăng - Mức lãi suất: nhà đầu tư nhân viên định giá địa sản phải nắm rõ đc cấu tiền tệ hành, cs cho vay làm nhà ở, nắm tình hình biến động mức lãi suất • Nhân tố khu vực: Vị trí: - Vị trí kinh tế: - Đất xếp hạng: - Cự li đến trung tâm thành phố Điều kiện giao thông: - Loại hình giao thông địa phương - Độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên - Tình hình đường xá cấp hạng Điều kiện thiết bị hạ tầng: - Thiết bị hạ tầng - Thiết bị phục vụ Chất lượng môi trường: - Môi trường nhân văn: loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức thu nhập khu vực - Môi trường tự nhiên: dịa chất, địa thế, hướng gió, k khí, độ ô nhiễm tiếng ồn Hạn chế quy hoạch đô thị: - Tính chất sử dụng đất khu vực - Kết cấu sử dụng - Những điều kiện hạn chế sử dụng đất • Nhân tố cá biệt: - Diện tích: diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá, nhỏ k dễ dàng sử dụng ảnh hưởng đến giá - Chiều rộng: mặt tiền hẹp ảnh hưởng đến việc sdđ ảnh hưởng đến hiệu trưng bày thu lợi ảnh hưởng đến giá đất - Hình dáng : mảnh đất đẹp vuông vức, dạng tam giác, hình thang k thuận lợi cho việc sử dụng ảnh hưởng đến giá đất - Chiều sâu: loại đất nông sâu so với mặt phố khó sử dụng ảnh hưởng đến giá đất - Độ dốc: lớn khó pt giá thành pt cao ảnh hưởng đến giá đất - Điều kiện thiết bị thị loại đất đai: thiết bị thị có liên quan đến loại đất thiết bị trực tiếp liên quan đến đất nc mặt, nc ngầm, điện - Hạn chế quy hoạch đô thị: đc xem nhân tố cá biệt gồm tỷ lệ dung tích loại đât, mật độ xây dựng… - Thời hạn sử dụng đất: nhân tố định thời gian đc sử dụng thu lợi từ đất nên trực tiếp ảnh hưởng đén giá đất - Vị trí đất: thủa đất nằm địa điểm cụ thể khu đất, cách bao xa để đến bến xe, cv đất nằm đầu đg hay góc phố ảnh hưởng lớn đến giá đất Câu 4: Khái niệm định giá đất Các nguyên tắc định giá đất TL: * Định giá đất sự ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định * Các nguyên tắc định giá đất: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá - Theo thời hạn sử dụng đất - Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sdđ thu nhập từ việc sdđ - Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sdđ tương tự có mức Câu 5: Trình bày khái niệm phương pháp định giá đất TL: Phương pháp so sánh trực tiếp: phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sdđ chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá qsdđ để so sánh, xác định giá đất cần định giá Phương pháp chiết trừ: phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản( giá trị đất gái trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập ròng thu bình quân năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất cóa tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sdđ để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doang thu phát triển giả định bất động sản Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất bảng gía đất UBND tỉnh, trực thuộc trung ương ban hành Câu 6: Trình bày loại đô thị NĐ 42/2009/NĐ- CP ngày 7/5/2009 TL: Đô thi đặc biệt: - Chức đô thi: thủ đô đô thị có chức trung tâm kinh tế, tài chính, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu nước quốc , có vai trò thúc đẩy kinh tế xã hội nước - Quy mô dân số toàn đô thị từ triệu người trở lên - Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15000 người/ km2 trở lên 10 - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động - Hệ thống công trình hạ tầng đô thị: + Khu vực nội thành: đầu tư xây dựng đồng haonf chỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị, 100% sở sản xuất xây dựng phải áp dụng công nghệ trang bị thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm + Khu vực ngoại thành: đầu tư xây dựng đồng mạng lưới hạ tầng công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị, hạn chế tối đa việc phát triển dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng điểm dân cư nông thôn phải đầu tư xây dựng đồng bộ, phải bảo vệ khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp vùng xanh phục vụ đô thị vùng cảnh quan sinh thái - Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị phải đạt tiêu chuẩn kiểu mẫu 60% trục phố đô thị đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có tổ hợp kiến trúc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế quốc gia Đô thị loại I: - Chức đô thị: + đô thị trực thuộc TW trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu nước quốc tế, có vai trò thúc đẩy 11 - - - phát triển kinh tế - xã hội vùng lãnh thổ liên tỉnh nước + đô thị trực thuộc tỉnh trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu nước có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hooijcuar vùng lãnh thổ liên tỉnh Quy mô dân số đô thị: +đô thị trực thuộc TW: từ triệu người trở lên + đô thị trực thuộc tỉnh: từ 500 nghìn người trở lên Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành: + đô thi trực thuộc TW từ 12000 người/km2 trở lên + đô thị trực thuộc tỉnh từ 10000 người/km2 trở lên Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 85% so với tổng số lao động Hệ thống công trình hạ tầng đô thị: + Khu vực nội thành: nhiều mặt đầu tư xây dựng đồng hoàn chỉnh, đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị; 100% sở sản xuất xây dựng phải áp dụng công nghệ trang bị thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường + Khu vực ngoại thành: nhiều mặt đầu tư xây dựng đồng mạng lưới hạ tầng công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị, hạn chế tối đa việc phát triển dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng điểm dân cư nông thôn phải đầu tư xây dựng đồng bộ, phải 12 bảo vệ khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp vùng xanh phục vụ đô thị vùng cảnh quan sinh thái - Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị phải đạt tiêu chuẩn kiểu mẫu 50% trục phố đô thị đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có tổ hợp kiến trúc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia Đô thị loại II: - Chức đô thị: trực thuộc TW phải có chức trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu nước quốc tế, có vai trò thúc đẩy kinh tế - xã hội vùng lãnh thổ liên tỉnh số lĩnh vực nước - Quy mô dân số toàn đô thị đạt từ 300 nghìn người trở lên Trực thuộc TW : đạt 800 nghìn người - Mật độ dân số khu vực nội thành: + đô thị trực thuộc TW từ 8000 người/km2 trở lên + đô thị trực thuộc tỉnh từ 10000 người/km2 - Tỷ lệ lao động PNN khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so với tổng số lao động - Hệ thống công trình hạ tầng đô thị: + Khu vực nội thành: đầu tư xây dựng đồng tiến tới hoàn chỉnh; 100% sở sản xuất xây dựng phải áp dụng công nghệ hoặctrang bị thiết bị giảm thiểu gây hiễm môi trường 13 + Khu vực ngoại thành: số mặt đầu tư xây dựng đồng bộ, mạng lưới công trình hạ tầng tai điểm dân cư nông thôn xây dựng; hạn chế việc phát triển dự án gây ô nhiễm môi trường, bảo vệ khu đất đai thuận lợi cho pt nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị vùng cảnh quan sinh thái - Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị phải đạt tiêu chuẩn kiểu mẫu 40% trục phố đô thị đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có tổ hợp kiến trúc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia Đô thị loại III: - Chức đô thị: đô thị trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu tỉnh vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội vùng tỉnh, tỉnh số lĩnh vực vùng liên tỉnh - Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên - Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động PNN khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 75% so với tổng số lao động - Hệ thống công trình hạ tầng đô thị: + Khu vực nội thành: mặt đầu tư xây dựng đồng tiến tới hoàn chỉnh; 100% sở sản xuất xây dựng 14 phải áp dụng công nghệ hoặctrang bị thiết bị giảm thiểu gây hiễm môi trường + Khu vực ngoại thành: mặt đầu tư xây dựng đồng bộ, mạng lưới công trình hạ tầng tai điểm dân cư nông thôn xây dựng; hạn chế việc phát triển dự án gây ô nhiễm môi trường, bảo vệ khu đất đai thuận lợi cho pt nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị vùng cảnh quan sinh thái - Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị phải đạt tiêu chuẩn kiểu mẫu 40% trục phố đô thị đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có tổ hợp kiến trúc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa vùng quốc gia Đô thị loại IV: - Chức đô thị: trung tâm kinh tế, văn hóa, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu vùng tỉnh tỉnh Có vai trò thúc đẩy pt kinh tế - xã hội vùng tỉnh số lĩnh vực tỉnh - Quy mô dân số toàn đô thị từ 50 nghìn người trở lên - Mật độ dân số khu vực nội thị từ 4000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động PNN khu vực nội thị tối thiểu đạt 70% so với tổng số lao động - Hệ thống công trình hại tầng đô thị: 15 + Khu vực nội thành: xây dựng mặt tiến tới đồng hoàn chỉnh; sở sản xuất xây dựng hải áp dụng công nghệ trang bị thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường + Khu vực ngoại thành: mặt đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ; phải bảo vệ khu vực đất đai thuận lợi cho phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị vùng cảnh quan sinh thái - Kiến trúc, cảnh quan đô thị: bước thực xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị Đô thị loại V: - Chức đô thị: trung tâm tổng hợp chuyên ngành kinh tế, hành chính, văn hóa, giáo dục – đâò tạo, du lịch, dịch vụ, có vai trò thúc đẩy pt kinh tế- xã hội huyện cụm xã - Quy mô dân số toàn đô thị: từ nghìn người trở lên - Mật độ dân số bình quân: từ 2000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động PNN tai khu phố xây dựng tối thiểu đạt 65% so với tổng số lao động - Hệ thống công trình hạ tầng đô thị: mặt xây dựng tiến tới đồng bộ, sở sản xuất xây dựng phải áp dụng cong nghệ trang bị thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường - Kiến trúc, cảnh quan đô thị: bước thực xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị 16 - - - - Câu 7: : Giá đất cụ thể áp dụng trường hợp nào? (điều 114-LĐĐ2013) TL: Giá đất cụ thể đc áp dụng TH sau: Tính tiền sdđ nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gđ, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mđ sdđ từ đất NN, đất PNN k phải đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gđ, cá nhân Tính tiền thuê đất đất NN vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển qsdđ NN hộ gđ, cá nhân Tính tiền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất k thông qua hình thức đấu giá qsdđ; công nhận qsdđ, cho phép cmđ sdđ tổ chức mà phải nộp tiền sdđ Tính tiền thuê đất TH nhà nước cho thuê đất k thông qua hình thức đấu giá qsdđ Tính giá trị qsdđ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sdđ thuộc TH nhà nước giao đất có thu tiền sdđ Cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất TH doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất 17 Câu 8: Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp nào? TL: BGĐ sử dụng dể làm trường hợp sau: - Tính tiền sử dụng đất nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép CMĐSDĐ từ đất NN, PNN k phải đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân - Tính thuế sử dụng đất - Tính phí lệ phí quản lí, sử dụng đất đai - Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai - Tính tiền bồi thường cho nhà nước gây thiệt hại quản lí sử dụng đất đai - Tính gái trị qsdđ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước trường hợp đất trả lại đất nhà nước giao đất có thu tiền sdđ, công nhận qsdđ có thu tiền sdđ, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Câu 9: Trình bày cách xác định loại xã, khu vực vị trí đất định giá đất phi nông nghiệp nông thôn? TL: Xác định loại xã định giá đất PNN nông thôn: • Việc xác định loại xã xây dựng BGĐ đất NN, đất nông thôn, đất TM, DV nông thôn; đất SX, KD PNN k phải đất TM, DV nông thôn: 18 - Xã đông bằng: địa hình thấp, tương đối phằng, có độ cao ngang với mặt nước biển; mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi trung du, miền núi - Xã trung du: địa hình cao vừa phải, đại phận diện tích đồi; mật độ dân số thấp đồng bằng, cao miền núi; kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng háo thuận lợi đồng thuận lợi miền núi - Xã miền núi: địa hình cao trung du, bao goomg đại phận diện tích núi cao, địa hình phức tạp; mật độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng điều kiện lưu thông hàng hóa thuận lợi trung du Nguyên tắc xác định khu vực: • Việc xác định khu vực xây dựng BGĐ đất nông thôn, đất TM, DV nông thôn, đất SX, KD PNN k phải đất TM, DV nông thôn, đất xây dựng trụ sở quan, đất xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng đất PNN khác nông thôn theo xã: - Khu vực 1: khu vực có khả sinh lợi cao có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợ - Các khu vực tiếp theo: khu vực có khả sinh lợi thấp kết cấu hạ tầng thuận lợi so với khu vực liền kề trước Nguyên tắc xác định vị trí đất: • Đất nông thôn, đất TM,DV nông thôn, đất SX, KD PNN k phải đất TM, DV nông thôn 19 - Vị trí 1: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi - Các vị trí tiếp theo: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước Câu 10: : Trình bày yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp TL: Những yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp: - Yếu tố chất đất độ phì nhiêu đất thích hợp với loại trồng, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản bao gồm độ muối nguồn dinh dưỡng nước - Yếu tố vị trí đất khoảng cách so với nơi cư trú người sử dung đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo trường hợp cụ thể - Yếu tố địa hình đất độ phẳng, độ đôc, độ dốc, độ trũng ngập úng đất - Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết nhiệt độ trung bình hàng năm tháng năm; lượng mưa trung bình hàng năm tháng năm; số tháng khô hạn năm; tần suất xuất lũ, bão, sương muối, gó khô nóng năm tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng trồng - Yếu tố điều kiện tưới tiêu đất trồng hàng năm mức độ tưới tiêu chủ động ; đất trồng lâu năm mức độ gần, xa nguồn nước k có nguồn nước điều kiện thoát nước 20 Câu 11: : Trình bày cách xác định loại xã nguyên tắc xác định vị trí đất định giá đất nông nghiệp? TL: Cách xác định loại xã đất NN: - Xã đông bằng: địa hình thấp, tương đối phằng, có độ cao ngang với mặt nước biển; mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi trung du, miền núi - Xã trung du: địa hình cao vừa phải, đại phận diện tích đồi; mật độ dân số thấp đồng bằng, cao miền núi; kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng háo thuận lợi đồng thuận lợi miền núi - Xã miền núi: địa hình cao trung du, bao goomg đại phận diện tích núi cao, địa hình phức tạp; mật độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng điều kiện lưu thông hàng hóa thuận lợi trung du Xác định vị trí định giá đất nông nghiệp: - Đối với đất trồng CHN: gồm đất trồng lúa nước HNK; CLN; RSX; NTS; LMU xác định vị trí đất theo đơn vị hành cấp xã đơn vị hành cấp huyện vào suất trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi cho sản xuất kinh doanh khác( đất CHN, CLN); vào điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi cho sản xuất kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm ( đất NTS, LMU) thực theo quy định sau: 21 - Vị trí 1: vị trí mà đất có ccas yếu tố điều kiện thuận lợi - Các vị trí tiếp theo: vị trí đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước • Căn vào tình hình cụ thể địa phương, UBND cấp tỉnh quy định tiêu chuẩn số lượng vị trí: - Đối với đất RPH, RDĐ, UBND cấp tỉnh vào giá đất RSX khu vực lân cận quy định BGĐ PP định giá đất để quy định mức giá đất - Đối với loại đất NN khác, UBND cấp tỉnh vào giá loại đất NN khu vực lân cận quy định BGĐ để quy định mức giá đất - Đối với đất SON MNC sử dụng vào mục đích NTS áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích PNN PNN kết hợp NTS UBND cấp tỉnh vào giá đất PNN tai khu vực lân cận quy định, định để quy định mức giá đất Câu 12: Nguyên tắc, điều kiện, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn xác định giá đất TL: Nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định gía đất: • Tư vấn xác định gía đất thực TH sau: - Khi điều chỉnh khung giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu 22 - Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan - Khi thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có yêu cầu • Nguyên tắc: - Thực nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung xây dựng khung giá đất , bảng giá đất, định giá đất cụ thể - Độc lập, trung thực, khách quan - Thự nghĩa vụ quy đinh khoản điều 116 LĐĐ Điều kiện hoạt động: • Tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất: - Có chức tư vấn xác định giá đất thẩm định giá bất động sản - Có định gía viên đủ điều kiện hanh nghề tư vấn xác định giá đất quy định khoản điều • Cá nhân hành nghề tư vấn xcas định giá đất tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất có đủ đk sau: - Có lực hành vi dân - Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan - Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành quản lí đất đai, vật giá, thẩm định giá,địa chính, kinh doanh bất động sản chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất - Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau có tốt nghiệp chuyên ngành quy định điểm c khoản 23 - Có thẻ thẩm định viên giá cấp theo quy định pháp luật giá có chứng định giá bất động sản cấp theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản chứng định giá đất Quyền nghĩa vụ tổ chức: - Quyền tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất + Việc thực tư vấn xác định giá đất theo quy định LĐĐ, luật giá quy định khác pháp luật có liên quan + Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất, nhận tiền dịc vụ theo thỏa thuận hợp đồng +Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất bên thuê tư vấn vi phạm đk bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháo luật + Các quyền khác theo quy định pháp luật - Nghĩa vụ tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất: + chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực, khách quan kết tư vấn giá đất + thực thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn + chịu tra, kiểm tra củacơ quan nhà nước có thẩm quyền, báo cáo với quan có thẩm quyền tổ chức, kết hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm trường hợp đột xuất + thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác có liên quan theo quy định pháp luật 24 +đăng kí danh sách định giá viên việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở + lưu trữ hồ sơ, tài liệu kết tư vấn xác định giá đất + nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Câu 13: phân biệt định giá đất hàng loạt định giá đất cụ thể (cá biệt)? TL: Định giá hàng loạt mô hình định giá hệ thống hay nhiều đất loại đất ( loại bất động sản) howacj hay nhiều nhóm đất( nhóm bất động sản) tai thời điểm định thủ tục tiêu chuẩn hóa việc kiểm tra thống kê Mục đích: nhằm xác định giá tất đất tài sản gắn liền với đất có khu vực, địa phương định nhằm phục vụ việc thu thuế nhà nước bất động sản Định giá cụ thể nhằm xác định giá đất định thời điểm định để bên tham khảo trước thống giá giao dịch bán, cho thuê, chấp bất động sản - 25 [...]... cấp tỉnh căn cứ vào giá đất PNN tai khu vực lân cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất Câu 12: Nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn xác định giá đất TL: 1 Nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định gía đất: • Tư vấn xác định gía đất thực hiện trong các TH sau: - Khi điều chỉnh khung giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan... lượng vị trí: - Đối với đất RPH, RDĐ, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất RSX tại khu vực lân cận đã quy định trong BGĐ và căn cứ PP định giá đất để quy định mức giá đất - Đối với loại đất NN khác, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất NN tại khu vực lân cận đã quy định trong BGĐ để quy định mức giá đất - Đối với đất SON và MNC sử dụng vào mục đích NTS thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản;... Điều kiện hoạt động: • Tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất: - Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá bất động sản - Có ít nhất 3 định gía viên đủ điều kiện hanh nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại khoản 2 điều này • Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xcas định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và có đủ đk sau: - Có năng lực hành vi dân sự - Có... quy định của pháp luật Câu 13: phân biệt định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể (cá biệt)? TL: 1 Định giá hàng loạt là mô hình định giá hệ thống 1 hay nhiều thửa đất cùng loại đất ( loại bất động sản) howacj 1 hay nhiều nhóm đất( nhóm bất động sản) tai 1 thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hóa và bằng việc kiểm tra thống kê Mục đích: nhằm xác định giá cả của tất cả các thửa đất. .. cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc chứng chỉ định giá đất 3 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức: - Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất + Việc thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của LĐĐ, luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan + Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất, được nhận... dụng đất đai - Tính gái trị qsdđ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sdđ, công nhận qsdđ có thu tiền sdđ, đất thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê Câu 9: Trình bày cách xác định loại xã, khu vực và vị trí đất trong định giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn? TL: 1 Xác định loại xã trong định giá đất trong... vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất + thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật 24 +đăng kí danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính + lưu trữ hồ sơ, tài liệu kết quả tư vấn xác định giá đất +... ngành về quản lí đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản và các chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất - Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại điểm c khoản này 23 - Có thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có chứng chỉ định giá bất động sản... quyền yêu cầu 22 - Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan - Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu • Nguyên tắc: - Thực hiện đúng các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng khung giá đất , bảng giá đất, định giá đất cụ thể - Độc lập, trung thực, khách quan - Thự... tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm đk do 2 bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháo luật + Các quyền khác theo quy định của pháp luật - Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: + chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất + thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên ... hưởng lớn đến giá đất Câu 4: Khái niệm định giá đất Các nguyên tắc định giá đất TL: * Định giá đất sự ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định * Các... xác định giá đất + nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Câu 13: phân biệt định giá đất hàng loạt định giá đất cụ thể (cá biệt)? TL: Định giá hàng loạt mô hình định giá hệ thống hay nhiều đất. .. giá đất TL: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Giá qsdđ số