ĐỀ CƯƠNG Định giá đất

1 Phân tích đặc trưng đất đai ảnh hưởng đến việc xác định giá đất(Bất động sản) - Có vị trí cố định Chúng ta di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, đất đai hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian cố định, di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng - Có hạn diện tích Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động loài người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào mục đích khác ngày trở nên khan nhu cầu ngày cao đất đai việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, đại hoá xây dựng nhà để đáp ứng với dân số ngày tăng Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai - Tính lâu bền Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nông nghiệp nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp quay vòng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai - Chất lượng khác Điều kiện thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tính khác lớn tự nhiên Tính khác đất sử dụng cho nông nghiệp, làm cho sản lượng phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, làm cho lực chịu tải đất khác Tính khác chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu sử dụng cao Như vậỵ trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng So sánh giống khác sở hữu đất đai Việt Nam so với nước giới Khái niệm, vai trò thị trường đất đai (Bất động sản) phát triển kinh tế xã hội - Khái niệm: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thông hàng hoá quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực không gian trao đổi hàng hoá - Vai trò: Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trò quan trọng kinh tế, cụ thể là: + Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố hàng đầu sản xuất đất đai (nguồn tài nguyên quí ngày trở nên khan hiếm) bất động sản đất + Thị trường đất đai hoạt động tạo kích thích tới tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản đất đai, nhà xưởng tạo động chuyển dịch lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai bất động sản khác cách hợp lý + Tác động trực tiếp thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài góp phần huy động nguồn lực cho kinh tế + Phát triển thị trường đất đai cách thông thoáng tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều có ý nghĩa điều kiện hội nhập kinh tế khu vực quốc tế + Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép cầu bất động sản nói chung nhà nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận Khái niệm, yếu tố cấu thành thị trường đất đai (Bất động sản) - Các yếu tố cấu thành: Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: + Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Trong kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác + Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vô hình trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai + Giới trung gian thị trường: môi giới, cầu nối hữu hình vô hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường Đối với thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Các giao dịch diễn thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên mua bên bán vị trí, hình thể, qui mô, kích thước đất; hình thức phương thức toán giao dịch diễn thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu thị trường loại đất đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đặc khu kinh tế Việc phân khu vực Thị trường đất đai (Bất động sản) có ý nghĩa trình định giá đất (Bất động sản) Việt Nam Hãy so sánh 03 khái niệm giá thành, giá trị, giá ? Nêu ví dụ ? * giống nhau: giá * khác nhau: - giá thành tổng chi phí để làm sản phẩm - giá trị = giá thành + … - giá biểu tiền giá trị Trình bày khái niệm giá đất sở khoa học để xác định giá - Khái niệm: Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất đất ? hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định - Cơ sở khoa học để xác định giá đất: + Địa tô: Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xóa bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch Chủ nghĩa Tư Địa tô chênh lệch độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất Địa tô chênh lệch I thuộc người có quyền sở hữu đất đai chuyển vào giá đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, địa tô chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Sự khác giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp giải thích qua khác yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt đất đô thị đất nông nghiệp khác vị trí đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất Sự khác biệt định khả sử dụng đất vào việc (mục đích sử dụng), định khả sinh lợi đất, tức định mức địa tô đất Hai yếu tố chất đất điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu điều kiện khí hậu chủ yếu đề cập xem xét địa tô đất nông nghiệp + Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tô vận động cách độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, không đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tô Còn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp + Quan hệ cung, cầu: Trong thị trường tự hoàn toàn, giá hàng hóa thông thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định.Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên tính cố định vị trí địa lý, không sinh sôi tính cá biệt, nên tính độc chiếm giá tương đối mạnh, cung cầu giới hạn khu vực có tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh chủ yếu xảy phía cầu Nghĩa đất đai tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều tính độc chiếm giá (1) Bên cung bên cầu không dễ dàng biết đâu có thông tin cung cầu (2) Tính thay có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt trở thành đối tượng giao dịch, đất mang tính đặc thù riêng, nên tính thay có giới hạn Do đó, đất đai lấy nguyên tắc cân để định giá Nhất đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, lưu thông thị trường quyền sử dụng đất thời hạn định, bên cung cấp đất chủ yếu Nhà nước khống chế, nhân tố ảnh hưởng quan trọng đến giá đất đai, tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ đặc tính thị trường đất đai Ngoài tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì trạng cung cầu thường hình thành từ xem xét tình trạng phát triển tương lai nghĩa từ mà xét tương lai Giá đất khu vực định xác định yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân người dân địa phương; khả hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất ngân hàng Mặc dù tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất nhỏ thay vào khoảng đất trống nhà cho hộ gia đình Trước đây, hệ thống giao thông phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá lớn đất đai vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu đất vô hạn, theo đà phát triển, giá đất đô thị có xu hướng tăng liên tục Quan hệ cung - cầu giải thích khác biệt lớn giá trị đất khu vực đô thị nông thôn, vùng đô thị khác chí vùng ven đô khác đô thị Phân tích ảnh hưởng của nhóm nhân tố Nhân khẩu tới giá đất ? Trạng thái nhân nhân tố chủ yếu kinh tế, xã hội ảnh hưởng nhân tố nhân đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân cấu thành nhân gia đình a) Mật độ nhân Mật độ nhân tăng cao, nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên Ví dụ Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất thành thị năn 1956 ~ 1960 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 17 ~ 18%, Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá đất 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu Nhật Bản nước có mật độ nhân thành thị cao nhất, quốc gia có tỷ lệ tăng nhân cao nước có kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị Mỹ nhanh, mật độ nhân thấp, tỷ lệ tăng nhân so với Nhật thấp, yêu cầu đất không căng thẳng Nhật Bản, mức tăng giá đất tương đối nhỏ b) Tố chất nhân Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Nhân tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất nhà Khu nhà cho nhân có tố chất cao thường xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, tâm lý tạo ấn tượng tốt đẹp cho người, gián tiếp làm tăng nhu cầu loại nên thúc đẩy giá đất tăng lên c) Cấu thành nhân gia đình Do thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống ảnh hưởng đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường bị thay gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm tăng nhu cầu nhà cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ, nhà cho thuê tăng lên, từ giá đất dùng để xây nhà tăng lên xu tăng giá ngày rõ ràng Phân tích ảnh hưởng của nhóm nhân tố Xã hội tới giá đất ? Xã hội phát triển ổn định có ảnh hưởng lớn giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu trạng thái ổn định trị, an ninh xã hội, đầu vào nhà đất đô thị hóa a) Trạng thái ổn định trị Tình trạng ổn định trị tình trạng ổn định cục diện trị nước Cục diện trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhuận, lòng tin nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất rớt xuống b) An ninh xã hội Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất rõ dễ thấy Bất luận khu nhà hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, người cảm thấy an toàn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ mà nói, mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện trị c) Đầu nhà đất Đầu nhà đất hành vi người đầu hy vọng lợi dụng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhuận Nhân tố có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua mà đợi giá lên cao, đất cung nhiều cầu, người đầu bán tháo làm cho đất rớt giá d)Tiến trình đô thị hóa Một kết phát triển công nghiệp hóa thúc đẩy trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa đô thị hóa cao, mà tổng diện tích đất thành phố nói chung không đổi, ảnh hưởng tiến trình đô thị hóa giá đất biểu hai mặt sau đây: khu vực thành phố có mật độ nhân đông đúc giá đất tăng cao; hai tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, mức độ tốc độ tăng giá đất cao đất khu vực khác 10.Phân tích ảnh hưởng của nhóm nhân tố Kinh tế tới giá đất ? Sự diễn biến tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng quốc tế dân sinh ảnh hưởng đến địa vị quốc tế quốc gia Trong trình Chính phủ tích cực theo đuổi tăng trưởng kinh tế ổn định kinh tế, tất vật tư dân dụng thông qua ảnh hưởng sách kinh tế mà đến ổn định a) Tình trạng phát triển kinh tế Một tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ phát triển kinh tế nước, khu vực biến động yêu cầu đất, thấy xu biến động nhu cầu đất đại thể thống với xu chu kỳ kinh tế b) Mức độ dự trữ đầu tư Mức độ dự trữ mức độ đầu tư tương quan thuận với nhau, nghĩa dự trữ tăng trưởng đầu tư tăng tương ứng Đây nguyên lý "tính thống dự trữ đầu tư" kinh tế học Như vậy, phân tích ảnh hưởng mức độ dự trữ đầu tư giá đất, khái quát phân tích ảnh hưởng mức độ dự trữ mức giá đất Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay lại lực dự trữ nguyện vọng dự trữ định Khi lực dự trữ lớn mà nguyện vọng dự trữ cao, hạn ngạch dự trữ nhiều tích lũy tư nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá tài sản nhà đất lớn tổng lượng giá tài sản khác, gia đình thông thường mua đất phải qua thời kỳ tích cóp dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao có lợi cho tích lũy tư có khả có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ gia đình biến động giá thị trường nhà đất liên quan mật thiết với Nói chung loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; tỷ lệ dự trữ cao liên tục, xuống thấp, thời kỳ nóng bỏng tài sản nhà đất, lúc giá đất tăng vọt c) Tình trạng chi thu tài tiền tệ Tình trạng tài tiền tệ phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt biểu bề tình trạng tài tiền tệ, đây, chủ yếu phân tích ảnh hưởng lượng cung cấp tiền mặt thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, biểu thị gia tăng vốn lưu động thị trường, tức tiền nhàn rỗi xã hội tăng Vốn lưu thông thừa dẫn đến nhiều tiền mặt, tranh mua số hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất bảo tồn giá trị, nên tạo thành nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng d) Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư Theo đà gia tăng thu nhập dân cư, sau giải vấn đề ăn no mặc ấm, người có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai làm cho giá đất đai khu vực tăng e) Biến động vật giá Sự biến động vật giá ảnh hưởng thiết thân đến người Tài sản nhà đất thời kỳ vật giá biến động thể tính bảo đảm giá trị, biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng thị trường nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá cao giá đất cao, chúng chung xu "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt phát sinh khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, chí có nơi nhân bỏ cách nghiêm trọng giá đất xuống thấp Điều mặt khác nói lên ảnh hưởng cung không đủ cầu thị trường nhà đất đô thị giá đất f) Mức lãi suất Một đặc điểm chủ yếu giao dịch tài sản nhà đất hạn ngạch lưu thông lớn, việc đầu tư mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn sử dụng Do thu nhập nhà đầu tư thông thường có khả chi trả khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng đem tài sản nhà đất chấp để có khoản vay Do nhà đầu tư nhân viên định giá đất đai phải luôn nắm tình hình vốn đầu tư cấu tiền tệ hành, sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt nắm tình hình biến động mức lãi suất Những nhân tố chung nói thường tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục mức giá đất toàn khu vực, ảnh hưởng nhân tố phát sinh khác địa phương quốc gia mức giá đất Còn khác giá đất khu vực địa phương, đất, lại chịu ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt Do cần phân tích thêm bước ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt 11.Phân tích ảnh hưởng của nhóm nhân tố Khu vực tới giá đất ? Nhân tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế nơi có đất, đặc tính địa phương liên kết nhân tố tạo có ảnh hưởng định đến mức giá đất đai địa phương a) Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân, bao gồm mức độ ảnh hưởng loại trung tâm khu vực khác thành phố loại đất b) Điều kiện sở hạ tầng Điều kiện sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng khoảng cách xa gần Điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông địa phương, độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thông, tình hình đường sá cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng mật độ lưới giao thông c) Chất lượng môi trường Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn môi trường tự nhiên, bao gồm điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn điều kiện môi trường nhân văn loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức thu nhập khu vực d) Nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất phân khu chức tính chất sử dụng đất chức khác đô thị Ví dụ khu nhà đặc biệt trọng hoàn mỹ môi trường; khu thương nghiệp đặc biệt trọng đến môi trường kinh doanh tình trạng thu lợi; khu công nghiệp đặc biệt trọng đến giao thông vận tải điều kiện cung ứng nước điện 12.Phân tích ảnh hưởng của nhóm nhân tố Quốc tế tới giá đất ? Sự phát triển hoàn thiện thị trường nhà đất tách rời ảnh hưởng hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng tình hình trị, kinh tế giới tới giá đất phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, trị nước a)Tình hình kinh tế giới Sự phát triển kinh tế quốc gia việc cô lập tách rời với phát triển kinh tế giới ra, nói chung nhiều có quan hệ với phát triển kinh tế quốc gia khác Thị trường giới mở rộng mối quan hệ trở nên mật thiết Cho nên, thịnh suy kinh tế quốc gia liên quan đến phát triển hay suy thoái kinh tế giới, tình trạng thị trường, đất đai ngoại lệ Ví dụ, bùng phát nguy kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 rớt xuống đến điểm đáy, sau kinh tế giới phục hồi giá đất tăng lên lại b) Nhân tố trị quốc tế Mối quan hệ trị quốc gia thường tổng hợp quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp quốc gia với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đẩy nhanh giá đất lên cao ngược lại Đặc biệt xảy xung đột quân tình trạng ngày nghiêm trọng, kết nhu cầu đất xuống thấp nên giá đất rớt theo 13.Phân tích ảnh hưởng của nhóm nhân tố Cá biệt tới giá đất ? Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất a) Diện tích Diện tích đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn hay nhỏ không dễ dàng trình sử dụng khả tài người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất b) Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền đất hẹp ảnh hưởng đến hiệu trưng bày thu lợi người sử dụng đất, đất dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại đất ảnh hưởng đến giá đất c) Chiều sâu Trong trường hợp đất nông sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận lợi cho người sử dụng đất với mục đích sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất đất d) Hình dáng Hình dáng đất đẹp vuông chữ nhật, dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để nên ảnh hưởng đến giá đất đ) Độ dốc Độ dốc lớn khó phát triển giá thành phát triển cao nên ảnh hưởng đến giá đất e) Hạn chế quy hoạch đô thị Nhân tố quy hoạch đô thị xem nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất 14.Trình bày nguyên tắc xác định giá đất ? - nguyên tắc cụ thể bao gồm: + Nguyên tắc thay Giá đất tuân thủ quy luật thay Thay định giá đất hiểu, áp đặt mặt giá trị đất chủ thể với giá bán đất so sánh vùng giá trị với điều kiện đất so sánh bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá đất chủ thể Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán đất thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với đất chủ thể, với giả thiết chậm trễ việc thoả thuận giá toán Căn vào nguyên tắc nói trên, xác định giá đất thông qua điều kiện đất đai, có nghĩa so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá đất đai đặc điểm tính cố định, tính cá biệt số lượng giao dịch đất đai, định giá đất khó tìm đất thay có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống đất chờ định giá, thường phải sau tiến hành hiệu chỉnh thời gian điều kiện đất đai sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cho đất chờ định giá theo nguyên tắc thay Có thể thấy nguyên tắc thay nguyên tắc biểu hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi nguyên tắc rộng, nội dung trung tâm nguyên tắc định giá + Nguyên tắc sử dụng hiệu Một đất có khả sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số có sử dụng hợp pháp, có sử dụng bị coi không hợp pháp, sử dụng trái với qui định quyền địa phương thông thường đất có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi sử dụng hiệu Một đất đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy đất sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất; sử dụng hiệu tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng hiệu xem số nguyên tắc quan trọng định giá đất Hầu hết đất trải qua “tranh chấp” mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua tranh chấp mục đích trồng trọt chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều tranh chấp hơn, để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn văn phòng giao dịch Khi người ước tính giá trị thị trường đất, người phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập đánh giá tình trạng pháp lý đất qui định qui hoạch quyền địa phương để đánh giá sử dụng sử dụng có hiệu Tuy nhiên, sử dụng đánh giá sử dụng hiệu phải có triển vọng, mang tính khả thi phải đáp ứng nhu cầu thời gian trì sử dụng trước mắt giai đoạn dự tính tuỳ theo Thị trường bất động sản, tài sản đất đai, nhà cửa tài sản khác gắn liền với đất không bán cách riêng rẽ mà chúng thường bán chung với Vì vậy, sử dụng hiệu phải đem lại lợi nhuận nhiều cho toàn tài sản gồm đất đai, nhà cửa tài sản khác gắn liền với đất có Một vấn đề cần phải lưu ý ước tính sử dụng hiệu bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không kết hợp kết tính toán từ sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập Thời gian kéo dài sử dụng hiệu phải nhà đầu tư kết phân tích đánh giá thị trường, dự báo chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu tài sản thay đổi Như tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu nhất, không nên chịu hạn chế trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán xác tình hình đất sử dụng hiệu nhất.Tóm lại, sử dụng hiệu cần phải dựa sở nguyên tắc dự tính nguyên tắc biến động, nghĩa xác định sau xem xét cách lâu dài khứ, tương lai + Nguyên tắc biến động Giá đất đai biến động theo thay đổi nhân tố cấu thành giá Nó kết tác động lẫn nhân tố hình thành giá đất giá đất đai hình thành trình tác động lẫn nhân tố biến động chung chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, nhu cầu hiệu mảnh đất đó, với nhân tố nhân tố biến động nhân tố Do nguyên tắc biến động nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với Trong việc định giá đất, phải dự tính xác biến động giá đất tương lai, mà đồng thời phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất dùng mức tiêu chuẩn thời gian định giá xác định giá đất hợp lý, xác Điều cần ý nguyên tắc không đứng đơn lẻ, chúng có mối quan hệ trực tiếp gián tiếp với Do đó, định giá đất, việc cần phải hiểu biết đầy đủ nguyên tắc trên, phải nắm vững mối quan hệ chúng vận dụng cách tổng hợp, nắm giá đất đai xác - nguyên tắc chung quy định điều 112 luật đất đai 2013: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức 15.Hãy trình bày khái niệm, trình tự, nội dung điểm lưu ý đặc biệt phương pháp So sánh trực tiếp ? - Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá - Trình tự, nội dung: + bước 1: Khảo sát,thu thập thông tin + bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánhvới đấtcần định giá + bước 3: Ước tính giá đất cần định giá + bước 4: Xác định giá đất đất cần định giá - Lưu ý: + Áp dụng để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá + Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường 16.Hãy trình bày khái niệm, trình tự, nội dung điểm lưu ý đặc biệt phương pháp Chiết trừ ? - Khái niệm: Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) - Trình tự, nội dung: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin Bước 2: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh bước 3: Ước tính giá đất bất động sản so sánh bước 4: Ước tính giá đất bất động sản cần định giá bước 5: Xác định giá đất bất động sản cần định giá - Lưu ý: + Ap dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất 17 Hãy trình bày khái niệm, trình tự, nội dung điểm lưu ý đặc biệt phương pháp Thu nhập ? - Khái niệm: Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập ròng thu bình quân năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh - trình tự, nội dung: + Bước 1: Khảo sát,thu thập thông tin thu nhập đất cần định giá + Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin chi phí để hình thành thu nhập đất cần định giá + Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân năm + Bước 4: Xác định giá trị đất cần định + Bước 5: Xác định giá đất đất cần định giá - Lưu ý: Chỉ áp dụng để định giá cho loại đất xác định khoản thu nhập mang lại từ đất 18 Hãy trình bày khái niệm, trình tự, nội dung điểm lưu ý đặc biệt phương pháp Thặng dư ? - Khái niệm: Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản - Trình tự, nội dung: + Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá + Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản + Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định bất động sản + Bước 4: Ước tính khoản doanh thu, chi phí thực + Bước 5: Xác định giá đất đất cần định giá - Lưu ý: Được áp dụng để xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiệp 19.Hãy trình bày khái niệm, trình tự, nội dung điểm lưu ý đặc biệt phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất ? - Khái niệm: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành - Trình tự, nội dung: + Bước 1: Khảo sát,thu thập thông tin + Bước 2: Xác định giá đất phổ biếntrên thị trường vị trí đất + Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất + Bước 4: Xác định giá đất đất cần định giá Các Câu hỏi mở rộng (ví dụ): 20.Tại nói: đất đai tài sản đặc biệt ? 21.Giá đất thực tế thị trường thường cao mức giá nhà nước quy định Anh (chị) đề xuất giải pháp quản lý, điều tiết giá đất ? 22 Hãy giải thích nhận định sau: Thị trường đất đai (Bất động sản) nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế ? 23 Những nét mới lĩnh vực Định giá đất tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2013? 24.Hãy trình bày điểm giống khác công tác định giá đất Việt Nam với số nước giới ? 25.Chứng thư thẩm định giá là gì? sử dụng vào mục đích nào ? 26.Đấu giá đất là ? .v.v 000000000 [...]... thu nhập của thửa đất cần định giá + Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá + Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm + Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định + Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá - Lưu ý: Chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất 18 Hãy trình bày... sánh bước 4: Ước tính giá đất của bất động sản cần định giá bước 5: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá - Lưu ý: + Ap dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất 17 Hãy trình bày... định giá + bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá - Lưu ý: + Áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá + Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong... đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá - Trình tự, nội dung: + bước 1: Khảo sát,thu thập thông tin + bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánhvới thửa đấtcần định giá + bước 3: Ước tính giá của thửa đất cần định giá + bước 4: Xác định. .. trường của từng vị trí đất + Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất + Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Các Câu hỏi mở rộng (ví dụ): 20.Tại sao nói: đất đai là tài sản đặc biệt ? 21 .Giá đất thực tế trên thị trường thường cao hơn mức giá do nhà nước quy định Anh (chị) đề xuất giải pháp quản lý, điều tiết giá đất ? 22 Hãy giải thích nhận định sau: Thị trường đất đai (Bất động... phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) - Trình tự, nội dung: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh bước 3: Ước tính giá đất của bất... pháp Hệ số điều chỉnh giá đất ? - Khái niệm: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành - Trình tự, nội dung: + Bước 1: Khảo sát,thu thập thông tin + Bước 2: Xác định giá đất phổ biếntrên thị... do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay... định của bất động sản + Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản + Bước 4: Ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện + Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá - Lưu ý: Được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. luật đất đai 2013: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, ... biệt đất so sánhvới đấtcần định giá + bước 3: Ước tính giá đất cần định giá + bước 4: Xác định giá đất đất cần định giá - Lưu ý: + Áp dụng để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển... 2: Xác định giá đất phổ biếntrên thị trường vị trí đất + Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất + Bước 4: Xác định giá đất đất cần định giá Các Câu hỏi mở rộng (ví dụ): 20.Tại nói: đất đai... pháp Hệ số điều chỉnh giá đất ? - Khái niệm: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân