ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Câu 1: Khái niệm giá đất? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất? 1. Khái niệm giá đất Giá đất là giá trị quyền sdđ trên 1 đơn vị sdđ (khoản 19 điều 3, luật Đất đai 2013). GT quyền sdđ là giá trị bằng tiền của quyền sdđ đối với 1 diện tích đất xâc định trong thời hạn sdđ xác định. Giá quyền sdđ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch vè quyền sdđ 2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1. Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất đai. Nhân tố hành chính: chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất đai. Nhân tố hành chính ảh đến giá đất có: + Chế độ về đất đai + Chế độ nhà ở + Quy hoạch đô thị + Chính sách về giá đất + Chính sách thuế + Thay đổi về hành chính Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Nhân tố nhân khẩu ảnh hưởng đến giá đất có: + Mật độ nhân khẩu + Tố chất nhân khẩu + Cấu thành nhân khẩu gia đình Nhân tố xã hội: Tình trạng xã hội phát triển và tình trạng ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nói tóm lại, nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Tình trạng ổn định chính trị + Tình trạng trị an xã hội + Đầu cơ nhà đất + Tiến trình đô thị hóa

1 ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Câu 1: Khái niệm giá đất? Trình bày yếu tố ảnh hưởng tới giá đất? Khái niệm giá đất Giá đất giá trị quyền sdđ đơn vị sdđ (khoản 19 điều 3, luật Đất đai 2013) GT quyền sdđ giá trị tiền quyền sdđ diện tích đất xâc định thời hạn sdđ xác định Giá quyền sdđ số tiền tính đơn vị diện tích đất nhà nước quy định hình thành giao dịch vè quyền sdđ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1 Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường nói nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất đai điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ trở thành sở để định giá cụ thể cho loại đất đai - Nhân tố hành chính: chủ yếu can thiệp Nhà nước đến giá đất đai Nhân tố hành ả/h đến giá đất có: + Chế độ đất đai + Chế độ nhà + Quy hoạch đô thị + Chính sách giá đất + Chính sách thuế + Thay đổi hành - Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân nhân tố chủ yếu kinh tế, xã hội ảnh hưởng nhân tố nhân đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân cấu thành nhân gia đình Nhân tố nhân ảnh hưởng đến giá đất có: + Mật độ nhân + Tố chất nhân + Cấu thành nhân gia đình - Nhân tố xã hội: Tình trạng xã hội phát triển tình trạng ổn định có ảnh hưởng lớn giá đất Nói tóm lại, nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Tình trạng ổn định trị + Tình trạng trị an xã hội + Đầu nhà đất + Tiến trình đô thị hóa 11 - Nhân tố quốc tế: Sự phát triển hoàn thiện thị trường nhà đất tách rời ảnh hưởng hoàn cảnh quốc tế Nhân tố quốc tế ảnh hưởng đến giá đất có: + Tình hình kinh tế giới, tình trạng thị trường, địa sản ngoại lệ + Nhân tố trị quốc tế - Nhân tố kinh tế Sự diễn biến tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng quốc tế dân sinh ảnh hưởng đến địa vị quốc tế quốc gia Nhân tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất có: + Tình trạng phát triển kinh tế + Mức độ dự trữ đầu tư + Tình trạng chi thu tài tiền tệ + Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư + Biến động vật giá + Mức lãi suất 2.2 Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế nơi có đất, đặc tính địa phương liên kết nhân tố tạo có ảnh hưởng định đến mức giá địa sản địa phương - Vị trí: vị trí kinh tế, vị trí cụ thể đối tượng định giá TP, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân, bao gồm mức độ ảnh hưởng loại trung tâm khu vực khác thành phố loại đất - Điều kiện giao thông: loại hình giao thông địa phương, độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thông, tình hình đường sá cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng mật độ lưới giao thông - Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn thiết bị hạ tầng thiết bị phục vụ - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn môi trường tự nhiên - Hạn chế quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực 2.3 Nhân tố cá biệt 22 Nhân tố cá biệt đặc trưng điều kiện thân đất, nên gọi nhân tố đất ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất loại - Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn hay nhỏ không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ảnh hưởng đến hiệu trưng bày thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều sâu: Loại đất nông sâu so với mặt phố khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất - Hình dáng : mảnh đất đẹp vuông vức, dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất - Độ dốc : lớn khó phát triển giá thành phát triển cao nên ảnh hưởng đến giá đất - Điều kiện thiết bị thị loại đất: Thiết bị thị có liên quan đến loại đất thiết bị trực tiếp liên quan đến đất nước mặt, nước ngầm, điện, khí đốt hệ thống sưởi ấm, thiết bị điện thoại - Hạn chế quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị xem nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất - Vị trí đất: Thửa đất nằm địa điểm cụ thể khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố có ảnh hưởng lớn đến giá đất - Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố định thời gian sử dụng thu lợi từ đất nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất Câu 2: Khái niệm định giá đất, nguyên tắc định giá đất ? Khái niệm định giá đất Định giá đất ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Đất đai tài sản đặc biệt giá đất yếu tố không gian, thời gian, kinh tế,pháp lý xh Vì vậy, định giá đất ước tính mặt giá trị mà tính đúng,tính đủ định giá tài sản thông thường Các nguyên tắc định giá đất 2.1 Nguyên tắc thay Giá đất chịu ràng buộc giá đất có giá trị sử dụng tương đồng loại hình có khả thay - Mức giá đất đai định giá đất đai có tính thay với tính chất tương đồng 33 - Mức giá đất đai người mua bán hiểu biết tình hình thị trường định sau so sánh theo giao dịch thực tế thị trường - Giá đất đai thông qua việc so sánh theo điều kiện đất giá trị sử dụng để xác định 2.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu - Trong số nhiều sử dụng khác nhau, thông thường đất có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi sử dụng hiệu - Một đất đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy đất sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất; sử dụng hiệu tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định 2.3 Nguyên tắc biến động Giá đất đai biến động theo thay đổi nhân tố cấu thành giá Nó kết tác động lẫn nhân tố hình thành giá đất, mà nhân tố hình thành giá nằm biến động, giá đất đai hình thành trình tác động lẫn nhân tố biến động chung chúng 2.4 Nguyên tắc cạnh tranh siêu lợi nhuận - Cạnh tranh hàng hóa thông thường phát sinh hai bên cung cầu, giá kết cạnh tranh điểm cân mối quan hệ cung cầu nên nguyên tắc cạnh tranh tiền đề nguyên tắc cung cầu - Cạnh tranh phần lớn xảy bên có nhu cầu với Cạnh tranh người có nhu cầu lại phát sinh giá đất thấp cách rõ ràng so với mức thu lợi 44 Câu 3: Các nguyên tắc định giá đất Việt Nam? Theo Điều 112 – Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Câu 4: Trình bày khái niệm trình tự phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp 1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá 1.2 Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp thực theo bước sau đây: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin đất cần định giá b) Khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 03 đất có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian không 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất 55 c) Thông tin giá đất đất so sánh thu thập từ nguồn sau đây: - Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Giá đất thị trường sở liệu đất đai; - Giá đất giao dịch thành công sàn giao dịch bất động sản; - Giá đất giao dịch thành công thị trường người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua vấn trực tiếp Giao dịch thành công giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất d) Khi khảo sát, thu thập thông tin giá đất ưu tiên lựa chọn thông tin giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường sở liệu đất đai, thông tin phát sinh gần với thời điểm định giá đất khu vực định giá đất Trường hợp khu vực định giá không đủ thông tin giá đất thu thập thông tin khu vực lân cận có điều kiện tương tự điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội với khu vực có đất cần định giá Trong trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đất chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá a) Phân tích, so sánh để xác định yếu tố giống khác biệt đất so sánh với đất cần định giá b) Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Căn vào yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá để điều chỉnh mức giá đất so sánh theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ phần trăm (%) Việc điều chỉnh mức giá đất so sánh thực theo nguyên tắc lấy đất cần định giá làm chuẩn; thực điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; yếu tố đất so sánh so với đất cần định giá điều chỉnh tăng (cộng) mức giá đất so sánh; yếu tố đất so sánh tốt so 66 với đất cần định giá điều chỉnh giảm (trừ) mức giá đất so sánh Bước 3: Ước tính giá đất đất cần định giá Giá đất ước tính đất cần định giá xác định cách điều chỉnh giá đất đất so sánh yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính đất cần định giá theo đất so sánh = Giá đất đất so sánh  Mức điều chỉnh giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất phải thực điều chỉnh mức giá đất đất so sánh thời điểm xác định giá đất theo số biến động giá đất thị trường Sở Tài nguyên Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên Môi trường chưa công bố số biến động giá đất thị trường loại đất tính toán sở thông tin giá đất phổ biến thị trường thu thập theo thời gian số liệu thống kê quan thống kê (nếu có) Bước 4: Xác định giá đất đất cần định giá Xác định giá đất cần định giá cách lấy bình quân số học mức giá ước tính đất cần định giá xác định theo bước trên; giá đất đất cần định giá xác định phải bảo đảm chênh lệch với mức giá đất ước tính không 10% Phương pháp chiết trừ 2.1 Khái niệm Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất 2.2 Trình tự định giá theo phương pháp chiết trừ Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực theo bước sau đây: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin đất có tài sản gắn liền với đất (sau gọi bất động sản) cần định giá b) Khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện 77 tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi bất động sản so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian không 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; - Thông tin tài sản gắn liền với đất c) Nguồn thông tin thu thập thực theo quy định Điểm c Khoản Điều Thông tư d) Trong trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường tương tự phương pháp so sánh trực tiếp Bước Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh xác định theocông thức sau: Giá trị tài sản gắn liền với đất BĐS so sánh = = Giá trị xây dựng thời điểm định giá đất Giá trị hao mòn Trong đó: - Giá trị xây dựng thời điểm định giá đất chi phí thay để đầu tư xây dựng tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất Giá trị xây dựng bao gồm khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật - Giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn mặt vật lý hư hao dần trình khai thác sử dụng; hao mòn lạc hậu chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế tác động yếu tố bên ngoài) Phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất thực theo quy định pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hướng dẫn phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn việc tính toán thực vào thông tin, số liệu thực tế thu thập thị trường Bước Ước tính giá đất bất động sản so sánh Giá trị đất bất động sản so sánh thực theo công thức sau: Giá trị đất BĐS so sánh = = Giá trị BĐS so sánh - Giá trị tài sản gắn liền với đất BĐS so sánh 88 Việc ước tính giá đất BĐS so sánh thực theo CT: Giá đất BĐS so sánh == Giá trị bất động sản so sánh Diện tích đất bất động sản so sánh Bước Xác định giá đất bất động sản cần định giá Xác định giá đất cần định giá cách lấy bình quân số học mức giá ước tính đất cần định giá xác định theo bước trên; giá đất đất cần định giá xác định phải bảo đảm chênh lệch với mức giá đất ước tính không 10% Phương pháp thu nhập 2.3.1 Khái niệm Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập ròng thu bình quân năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh 2.3.2 Trình tự định giá theo phương pháp thu nhập Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực theo bước sau đây: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin thu nhập đất cần định giá a) Đối với đất phi nông nghiệp thu nhập bình quân năm đất cần định giá số tiền bình quân thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh cho thuê 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá b) Đối với đất nông nghiệp thu nhập bình quân năm đất cần định giá tính sau: - Đối với đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thu nhập bình quân năm số tiền bình quân thu từ hoạt động sản xuất 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá; - Đối với đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất thu nhập bình quân năm tính vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu lần c) Trường hợp không xác định thu nhập đất cần định giá thu thập thông tin thu nhập bình quân tối thiểu 03 đất tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất vào thông tin, số liệu thực tế thu thập thị trường 99 Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin chi phí để hình thành thu nhập đất cần định giá a) Chi phí bình quân năm tính vào khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất b) Các khoản chi phí quy định Điểm a Khoản tính theo định mức, đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp định mức, đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thu thập thông tin chi phí đất tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất vào thông tin, số liệu thực tế thu thập thị trường Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân năm theo công thức sau: Thu nhập ròng bình quân năm = Thu nhập bình quân năm - - Chi phí bình quân năm Bước 4: Xác định giá trị đất cần định giá theo công thức sau: Giá trị đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao (xác định thời điểm định giá đất) địa bàn cấp tỉnh Riêng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm điều chỉnh theo công thức sau: Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)n (1+r)n - Trong đó: n thời hạn sử dụng đất lại đất cần định giá (tính theo năm) Đối với trường hợp đất cần định giá đầu tư, xây dựng tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh sau xác định giá trị đất tài sản gắn liền với đất, thực chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị đất cần định giá Việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất thực theo quy định Khoản Điều Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Bước 5: Xác định giá đất đất cần định giá theo công thức sau Giá đất đất cần định giá = Giá trị đất cần định giá 1010 Diện tích đất cần định giá 2.4 Phương pháp thặng dư 2.4.1 Khái niệm Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản 2.4.2 Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực theo bước sau đây: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá; thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu sử dụng đất cao tốt Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản ước tính sở điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá chuyển nhượng, giá cho thuê yếu tố khác hình thành doanh thu dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng khu vực định giá khu vực lân cận gần có khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê yếu tố khác hình thành doanh thu Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định bất động sản a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế loại phí liên quan khác; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng chi phí tư vấn khác liên quan; - Chi phí quản lý dự án; - Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh chi phí vốn; 1111 - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh yếu tố trượt giá thời gian thực dự án; - Các chi phí khác theo quy định pháp luật Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực sau: Tổng chi phí phát triển ước tính sở chi phí quy định Điểm a Khoản vào định mức, đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thu thập thông tin chi phí thực tế phổ biến dự án tương tự khu vực định giá khu vực lân cận gần có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương Bước 4: Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn ước tính khoản doanh thu, chi phí thực theo năm phải chiết khấu giá trị tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển bất động sản thực theo công thức sau: Tổng doanh thu phát triển = Tổng chi phí phát triển = Trong đó: - TRi doanh thu năm thứ i dự án - Ci chi phí năm thứ i dự án - r tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân thời điểm định giá đất loại tiền vay VNĐ ngân hàng thương mại nhà nước địa bàn cấp tỉnh để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản) - n số năm thực dự án Bước 5: Xác định giá đất đất cần định giá Giá trị đất cần định giá xác định theo công thức sau: Giá trị đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển Tổng chi phí phát triển Giá đất đất cần định giá xác định theo công thức sau: Giá đất đất cần định giá = Giá trị đất cần định giá Diện tích đất cần định giá 2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 2.5.1.Khái niệm Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá 1212 đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành 2.5.2 Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực theo bước sau đây: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát, thu thập thông tin giá đất tối thiểu 03 đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian không 02 năm tính đến thời điểm định giá vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất Trường hợp khu vực định giá đất không đủ thông tin giá đất thu thập thông tin khu vực lân cận có điều kiện tương tự điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất Trong trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực theo quy định Điểm d Khoản Điều Thông tư b) Đối với trường hợp đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thu thập thông tin thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất tối thiểu 03 đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất c) Thu thập thông tin điều kiện kinh tế - xã hội địa phương Bước 2: Xác định giá đất phổ biến thị trường vị trí đất a) Thống kê giá đất thị trường theo vị trí đất thông tin thu thập theo quy định Điểm a Điểm b Khoản Điều b) Việc xác định giá đất phổ biến thị trường vị trí đất thực theo quy định Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất (sau gọi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất thị trường tập trung vào khoảng giá giá đất phổ biến thị trường vị trí đất xác định cách lấy bình quân số học mức giá đất vị trí đất Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất xác định vào giá đất phổ biến thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể địa phương giá đất bảng giá đất Bước 4: Xác định giá đất đất cần định giá 1313 Giá trị đất cần định giá = Giá đất bảng giá đất X Hệ số điều chỉnh giá đất Câu 5: Định giá đất hàng loạt, định giá đất cụ thể, trường hợp định giá đất cụ thể, trình tự định giá đất cụ thể 1.4.2.1 Định giá đất hàng loạt Định giá đất hàng loạt mô hình định giá hệ thống hay nhiều đất loại đất (loại bất động sản) hay nhiều nhóm đất (nhóm bất động sản) thời điểm định thủ tục tiêu chuẩn hoá việc kiểm tra thống kê 1.4.2.2 Định giá đất cụ thể (cá biệt) Định giá đất cụ thể nhằm xác định giá đất định thời điểm định để bên tham khảo trước thống giá giao dịch bán, cho thuê, chấp bất động sản Đối với nước ta, theo quy định pháp luật hành định giá đất cụ thể nhằm xác định giá đất định thời điểm định để : a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; b) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d) Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đ) Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất (Khoản 4- điều 114, Luật đất đai 2013) 3.2.1 Trình tự định giá đất cụ thể Bước Lập kế hoạch định giá đất cụ thể 1414 Căn kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể năm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30 tháng hàng năm Kế hoạch định giá đất cụ thể gồm nội dung sau: a) Dự kiến trường hợp cần định giá đất cụ thể; b) Dự kiến trường hợp phải thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất số lượng tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất; c) Dự kiến thời gian kinh phí thực định giá đất Bước Chuẩn bị thực định giá đất cụ thể Căn vào kế hoạch định giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên Môi trường chuẩn bị thực định giá đất cụ thể bao gồm nội dung sau: Xác định mục đích định giá đất, thời gian thực dự toán kinh phí Chuẩn bị hồ sơ đất cần định giá bao gồm: a) Vị trí, diện tích, loại đất thời hạn sử dụng đất cần định giá; b) Các thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất cần định giá Lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất Bước Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất xây dựng phương án giá đất Việc điều tra, tổng hợp thông tin đất, giá đất thị trường thực theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư Căn thông tin thu thập được, áp dụng phương pháp định giá đất quy định Khoản 1, 2, Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định Điều 3, 4, Thông tư để xác định giá đất Đối với trường hợp thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất phải xây dựng Chứng thư định giá đất theo Mẫu số 21 Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo nội dung chủ yếu sau: a) Mục đích định giá đất thông tin đất cần định giá; b) Đánh giá tình hình kết điều tra, tổng hợp thông tin giá đất thị trường; c) Việc áp dụng phương pháp định giá đất; 1515 d) Kết xác định giá đất đề xuất phương án giá đất; đ) Đánh giá tác động kinh tế - xã hội phương án giá đất Sở Tài nguyên Môi trường kiểm tra, đánh giá kết việc xác định giá đất phương án giá đất; xây dựng Tờ trình việc định giá đất Bước Thẩm định phương án giá đất Sở Tài nguyên Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án giá đất Hồ sơ gồm có: a) Tờ trình việc định giá đất; b) Dự thảo phương án giá đất; c) Dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất Nội dung thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất thực theo hướng dẫn Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trường Bước.5 Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất Trong thời hạn không 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn thẩm định Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định.Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực theo quy định Khoản Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Trong thời hạn không 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn đề xuất Sở Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm định giá đất Sở Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm lưu trữ toàn kết định giá đất cụ thể địa phương; thống kê, tổng hợp báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường kết định giá đất cụ thể địa phương trước ngày 15 tháng 01 hàng năm Câu 6: Các trường hợp sử dụng bảng giá đất Trình tự xây dựng bảng giá đất Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; 1616 đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (Khoản 2- điều 114, Luật đất đai 2013) Trình tự xây dựng bảng giá đất thực theo quy định sau đây: a) Xác định loại đất, vị trí đất theo xã đồng bằng, trung du, miền núi theo loại đô thị địa bàn đơn vị hành cấp tỉnh; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết thực bảng giá đất hành; d) Xây dựng bảng giá đất Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; xử lý giá đất bảng giá đất khu vực giáp ranh theo quy định Điều 13 Nghị định này; đ) Tổ chức lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất; e) Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; g) Thẩm định dự thảo bảng giá đất; h) Trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất; i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định ban hành bảng giá đất Câu 7: Các trường hợp Tư vấn xác định giá đất Điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất Tư vấn xác định giá đất thực trường hợp sau đây: - Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; -Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan; - Khi thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có yêu cầu Điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất a Tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất có đủ điều kiện sau đây: - Có chức tư vấn xác định giá đất thẩm định giá tư vấn định giá bất động sản; - Có 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định Khoản Điều 1717 • • • • • • b Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất phải có đủ điều kiện sau đây: - Có lực hành vi dân sự; - Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; - Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất; - Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau có tốt nghiệp chuyên ngành quy định Điểm c Khoản này; - Có Thẻ thẩm định viên giá cấp theo quy định pháp luật giá có Chứng định giá bất động sản cấp theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Chứng định giá đất Câu 8: Cách phân vùng kinh tế, xác định loại xã, khu vực vị trí đất định giá đất phi nông nghiệp nông thôn? Cách phân Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Gồm 15 tỉnh Tây Bắc: Điện Biên, Lai Châu, Sơn La, Hoà Bình; Đông Bắc: Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Lạng Sơn, Bắc Kạn, Thái Nguyên, Bắc Giang, Quảng Ninh Vùng dồng sông Hồng Gồm 11 tỉnh, thành: Hà Nội, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hà Tây, Hà Nam, Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh, Thái Bình, Nam Định, Ninh Bình Vùng đồng Bắc Trung Bộ Gồm Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tỉnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa ThiênHuế d Vùng duyên hải Nam Trung Bộ Chỉ với tỉnh thành theo thứ tự bắc-nam: Phú Yên, Khánh Hoà, Ninh Thuận, Bình Thuận Vùng Tây Nguyên: Bao gồm tỉnh, xếp theo thứ tự vị trí địa lý từ bắc xuống nam Kon Tum, Gia Lai, Đắk Lắk, Đắk Nông Lâm Đồng Vùng Đông Nam Bộ Vùng kinh tế Đông Nam Bộ có thành phố tỉnh thành thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa- vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Tây Ninh Vùng đồng Sông Cửu Long 1818 • • • Vùng kinh tế trọng điểm vùng đồng sông Cửu Long tên gọi khu vực phát triển kinh tế động lực miền Tây Nam Bộ Việt Nam, gồm tỉnh, thành phố: Cần Thơ, An Giang, Kiên Giang Cà Mau Xác định loại xã, khu vực vị trí đất Xác định loại xã định giá đất PNN nông thôn Việc xác định loại xã xây dựng bảng giá đất đất nông nghiệp; đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn thực theo loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; loại xã có đặc điểm sau đây: - Xã đồng xã có địa hình thấp, tương đối phẳng có độ cao ngang với mặt nước biển; mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi trung du, miền núi; - Xã trung du xã có địa hình cao vừa phải (thấp miền núi, cao đồng bằng), bao gồm đại phận diện tích đồi; mật độ dân số thấp đồng bằng, cao miền núi, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi so với đồng thuận lợi miền núi; - Xã miền núi xã có địa hình cao xã trung du, bao gồm đại phận diện tích núi cao, địa hình phức tạp; mật độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi trung du (Xã miền núi xác định theo đặc điểm quy định Điểm hướng dẫn Ủy ban Dân tộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập danh mục xã đồng bằng, xã trung du xã miền núi địa bàn cấp tỉnh theo quy định) Nguyên tắc xác định khu vực Việc xác định khu vực xây dựng bảng giá đất đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất xây dựng trụ sở quan, đất xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng đất phi nông nghiệp khác nông thôn theo xã thực theo quy định sau: (1) Khu vực 1: khu vực có khả sinh lợi cao điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; (2) Các khu vực tiếp theo: khu vực có khả sinh lợi thấp kết cấu hạ tầng thuận lợi so với khu vực liền kề trước Nguyên tắc xác định vị trí đất 1919 Đối với đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn việc xác định vị trí đất thực theo quy định sau: - Vị trí 1: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi nhất; - Các vị trí tiếp theo: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước Câu 9: Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp Cách phân vùng kinh tế, phân loại xã nguyên tắc xác định vị trí đất định giá đất nông nghiệp Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp - Yếu tố chất đất độ phì đất thích hợp với loại trồng; đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản bao gồm độ muối nguồn dinh dưỡng nước - Yếu tố vị trí đất khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo trường hợp cụ thể - Yếu tố địa hình đất độ phẳng, độ dốc, độ trũng ngập úng đất - Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết nhiệt độ trung bình hàng năm tháng năm; lượng mưa trung bình hàng năm tháng năm; số tháng khô hạn năm; tần suất xuất lũ, bão, sương muối, gió khô nóng năm tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng trồng - Yếu tố điều kiện tưới tiêu đất trồng hàng năm mức độ tưới tiêu chủ động; đất trồng lâu năm mức độ gần, xa nguồn nước nguồn nước điều kiện thoát nước Phân vùng kinh tế, phân loại xã Việc phân vùng kinh tế phân loại xã định gía đất nông nghiệp giống định giá đất phi nông nghiệp nông thôn Xác định vị trí định giá đất nông nghiệp - Đối với đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa nước đất trồng hàng năm khác; đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối việc xác định vị trí đất theo đơn vị hành cấp xã đơn vị hành cấp huyện vào suất trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm); vào điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất, 2020 khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm (đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) thực theo quy định sau: - Vị trí 1: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi nhất; - Các vị trí tiếp theo: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước Căn vào tình hình cụ thể địa phương, UBND cấp Tỉnh quy định tiêu chuẩn số lượng vị trí định giá đất nông nghiệp - Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất rừng sản xuất khu vực lân cận quy định bảng giá đất phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất; - Đối với loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất nông nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất; - Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất phi nông nghiệp khu vực lân cận quy định, định để quy định mức giá đất 2121