ĐỀ CƯƠNG định giá đất

MỤC LỤC Câu 1: Khái niệm giá đất? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất? T1 Nhân tố thông thường T1 Nhân tố khu vực T5 Nhân tố cá biệt T6 Câu 2: Khái niệm định giá đất, các nguyên tắc định giá đất? T7 Câu 3: Các nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam? T9 Câu 4: Trình bày khái niệm và trình tự của từng phương pháp định giá đất. T10 PP so sánh trực tiếp T10 PP chiết trừ T12 PP thu nhập T14 PP thặng dư T16 PP hệ số điều chỉnh T19 Câu 5: Định giá đất hàng loạt, định giá đất cụ thể, các trường hợp định giá đất cụ thể, trình tự định giá đất cụ thể. T20 Câu 6: Các trường hợp sử dụng bảng giá đất. Trình tự xây dựng bảng giá đất. T23 Câu 7: Các trường hợp Tư vấn xác định giá đất. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất. T24 Câu 8: Cách phân vùng kinh tế, xác định loại xã, khu vực và vị trí đất trong định giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn? T25 Câu 9: Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp. Cách phân vùng kinh tế, phân loại xã và nguyên tắc xác định vị trí đất trong định giá đất nông nghiệp. T28

MỤC LỤC Câu 1: Khái niệm giá đất? Trình bày yếu tố ảnh hưởng tới giá đất? Nhân tố thông thường Nhân tố khu vực T5 Nhân tố cá biệt T6 T1 Câu 2: Khái niệm định giá đất, nguyên tắc định giá đất? Câu 3: Các nguyên tắc định giá đất Việt Nam? T7 T9 Câu 4: Trình bày khái niệm trình tự phương pháp định giá đất PP so sánh trực tiếp PP chiết trừ T12 PP thu nhập T14 PP thặng dư T16 PP hệ số điều chỉnh T1 T10 T10 T19 Câu 5: Định giá đất hàng loạt, định giá đất cụ thể, trường hợp định giá đất cụ thể, trình tự định giá đất cụ thể T20 Câu 6: Các trường hợp sử dụng bảng giá đất Trình tự xây dựng bảng giá đất T23 Câu 7: Các trường hợp Tư vấn xác định giá đất Điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất T24 Câu 8: Cách phân vùng kinh tế, xác định loại xã, khu vực vị trí đất định giá đất phi nông nghiệp nông thôn? T25 Câu 9: Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp Cách phân vùng kinh tế, phân loại xã nguyên tắc xác định vị trí đất định giá đất nông nghiệp T28 BÀI TẬP VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Bài 1: Thửa đất nông nghiệp A diện tích 500m2 điều kiện cung cấp nước tốt, chất lượng đất tốt, khí hậu không phù hợp Biết cách năm có mảnh đất B có điều kiện tương tự, diện tích 400m2 điều kiện cc nước khá, cl đất khá, kh phù hợp đc bồi thường với giá 22tr đ Mảnh đất C diện tích 450m2, xác định đơn giá bồi thường 80% đơn giá ước tính A theo B Điều tra cho thấy cc nước tốt bồi thường 8%, cl đất tốt bồi thường cao 16%, KH phù hợp bồi thường cao không phù hợp 6% BÀI LÀM Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Yếu tố so sánh Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Mục đích sử dụng NNP NNP NNP Diện tích 500m2 400m2 450m2 Giá trị bồi thường 220tr đồng Giá đất bồi thường 0,55 tr/m2 1.Cung cấp nước - Tỷ lệ Tốt 100% 92% - Tỷ lệ điều chỉnh (100% - 92%)/92%=8,7% - Mức điều chỉnh 0,55 x 8,7%= 0,048 tr/m2 2.khí hậu Ko Phù hợp phù hợp TL 100% 106% TLĐC -5,66% MĐC -0,03 tr/m2 3.Chất lượng đất Tốt TL 100% 84% TLĐC 19,05% MĐC 0,105 tr/m2 Ước tính giá đất cần định giá: So với đất B Gut1 = Gss +/- MĐC = 0,55 + 0,048 + 0,105 – 0,03 = 0,67 tr/m2 So với đất C Gut2 = 80% x 0,67 = 0,54 tr/m2 Xác định Giá đất đất cần định giá: GđA = (Gut1 +…+ Gutn)/n = (0,67 + 0,54)/2 = 0,605 tr/m2 Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá A với giá đất ước tính theo đất so sánh B là: (GA – GB)/GB x 100 = (0,605 – 0,67)/ 0,67 x 100 = -9,7% < 10% Nên giá đất đất cần định giá A bảo đảm chênh lệch với giá đất ước tính không 10% Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá A với giá đất ước tính theo đất so sánh C là: 12,04% > 10% không thỏa mãn, đổi ss Kết luận: Giá đất đất cần định giá A 0,605 triệu đồng/m2 PHỤ LỤC SỐ 02 VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ Thửa đất A có diện tích 80m2, đất xây dựng nhà tầng hoàn chỉnh Qua điều tra nhà B có diện tích mặt 60m2, tầng, giao dịch thành công 1200 trđ, bán cách thời điểm định giá năm, giá đất thời điểm cao năm trước 5% Giá xây dựng 1m2 1,5 trđ Ngôi nhà đc sd hiệu năm, tuổi đời kinh tế dự kiến 50 năm Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh (B) - Tổng diện tích sàn xây dựng nhà B: 60m2/tầng x tầng = 240 m2 - Giá trị xây nhà B là: GxmB = Đơn giá x Sxd = 1,5 x 240 = 360 trđ - Xác định giá trị hao mòn: + Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế: Tỷ lệ hao mòn nhà = Số năm sử dụng lại - Tuổi đời kinh tế = - 42 50 = 0,16 16% + Giá trị hao mòn: GhmB = ThmB x GxmB = 360 x 0,16 = 57,6 trđ - Giá trị nhà B: GhtB = GxmB – GhmB = 360 – 57,6 = 302,4 trđ Ước tính giá đất bất động sản so sánh (ngôi nhà B) Giá trị đất đất B là: Gđb = GB – GhtB = 1200 – 302,4 = 897,6 trđ Giá đất bất động sản so sánh là: 897,6trđ/60m2= 14,96 tr/m2 Ước tính giá đất bất động sản cần định giá (A) Tỷ lệ điều chỉnh: (100 – 95)/ 95 x 100 = 5,26% Mức điều chỉnh: 14,96 tr/m2 x 5,26% = 0,787 tr/m2 GutA = 14,96 + 0,787 = 15,74 tr/m2 Xác định giá đất bất động sản cần định giá GA = 15,74 tr/m2 Tỷ lệ chênh lệch giá đất bất động sản cần định giá với giá đất ước tính theo bất động sản so sánh là: (GA – GB)/GB x 100 = (15,74 – 14,96)/ 14,96 x 100 = 5,21% < 10% Do đó, giá đất bất động sản cần định giá bảo đảm chênh lệch với giá đất ước tính không 10% Kết luận: Giá đất bất động sản cần định giá 15,74 triệu đồng/m2 PHỤ LỤC SỐ 03 VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Ví dụ 1: Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng hàng năm xã A (là xã đồng bằng) huyện B, tỉnh C thuộc vùng Đồng sông Cửu Long Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m 2, năm trồng 03 vụ lúa tẻ thường Kết quả, khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá năm liên tục tính đến thời điểm định sau: Nội dung Đơn tính vị 2011 2012 2013 7.200 7.000 6.800 Giá bán bình quân đồng/kg 4.300 năm 4.700 4.600 Sản lượng lúa thu Kg hoạch năm Tổng thu nhập đồng 30.960.000 32.900.000 31.280.000 Chi phí sản xuất đồng 21.000.000 20.000.000 18.500.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà%/năm nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh 12 8,5 Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực sau: - Thu nhập bình quân năm: T 30.960.000 + 31.280.000 32.900.000 + = 31.713.333 đồng = 19.833.333 đồng - Chi phí bình quân năm: C 21.000.000 18.500.000 + 20.000.000 + - Thu nhập ròng bình quân năm: TR 31.713.333 đồng - 19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng - Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm là: R 12% + 9% + 8,5% = 9,83% - Giá trị đất cần định giá là:GĐ = TR/R Giá trị đất = cần định giá 11.880.000 đồng x 100 = 120.854.527 đồng 9,83 - Giá đất đất cần định giá là: Giá đất đất cần = định giá 120.854.527 đồng 4.000m = 30.214 đồng/m2 Làm tròn: 30.000 đồng/m2 Kết luận: Giá đất đất cần định giá 30.000 đồng/m2 Ví dụ 2: Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cà phê (cây lâu năm) xã B huyện C, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên Thửa đất cần định giá có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha Đến thời điểm xác định giá hoàn thành 03 năm kiến thiết (trồng chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác năm thứ tư Kết khảo sát, thu thập thông tin đất cần định sau: STTKhoản mục chi phí Kiến thiết cơChăm sóc, (trồngthu hoạch, 01 Đơn vị chămnăm (thời kỳ sóc) khai thác) Vật tư, dụng cụ Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc bảo vệ đồng/ha 47.500.000 thực vật, vật tư; dụng cụ khác 22.500.000 Nhân công Bình quân nhân công đồng/ha 90.000.000 bậc 60.000.000 Máy Bao gồm: máy cày, máy bừa, máy khoan, đồng/ha 8.500.000 phương tiện vận chuyển Chi phí khác (quản lý, đồng/ha 7.300.000 thuế sử dụng đất ) Cộng 3.500.000 4.300.000 đồng/ha 153.300.000 90.300.000 Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch bình quân năm: 3,5 tấn/ha/năm Giá bán thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 9%; năm 2013 8,5%) Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực sau: - Thu nhập bình quân năm từ bán hạt cà phê nhân xô là: 40.000 đồng/tấn x 3,5 tấn/ha x 10 = 1.400.000.000 đồng/năm - Chi phí bình quân năm: 90.300.000đồng/ha x 10 = 903.000.000 đồng/năm - Thu nhập ròng năm từ bán hạt cà phê nhân xô: 1.400.000 đồng - 903.000.000 đồng = 497.000.000 đồng/năm - Giá trị đất vườn cần định giá: Giá trị 497.000.000 đất đồng/năm = vườn 9,83 x 100 = 5.055.951.170 đồng - Giá trị đất cần định giá: 5.055.951.170 đồng - (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng - Giá đất đất cần định giá: Giá đất 3.522.951.170 đồng/năm = = đất cần 100.000 m2 định giá 35.230 đồng/m2 Kết luận: Giá đất đất cần định giá làm tròn 35.000 đồng/m2 (Các số liệu nêu Ví dụ mang tính chất minh họa) Ví dụ 3: Xác định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đường A, quận B, thành phố C Trên đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê hạng mục phụ trợ với thông tin sau: - Diện tích đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất lại 40 năm - Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000m2; Diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000m2 - Tổng giá trị công trình đất (tòa nhà hạng mục phụ trợ) thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng - Giá trị thu hồi công trình sau hết thời hạn sử dụng đất không đáng kể - Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự địa bàn Sau điều chỉnh yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê thị trường thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m 2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê (tỉ lệ lấp đầy) 80% Tiền thuê toán hàng năm, lần toán sau thời điểm định giá năm - Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân, công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng ) theo thống kê địa bàn 15% doanh thu - Tiền thuế sử dụng đất hàng năm 30 triệu đồng - Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 9%; năm 2013 8,5%) Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực sau: - Thu nhập năm từ cho thuê văn phòng là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng x 22.000m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng - Chi phí quản lý, vận hành năm là: 48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu đồng - Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng - Thu nhập ròng năm từ cho thuê văn phòng là: 48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng - Do khu đất có thời hạn sử dụng lại 40 năm, nên lãi suất điều chỉnh sau: R= r x (1 + r)n 9,83 % x (1 + 9,83 %)40 = (1 + r)n - = 10,07% (1 + 9,83 %)40 - - Giá trị bất động sản là: Giá đất bất động = sản 41.260 đồng triệu x 100 10,07% = 409.7280 đồng triệu - Giá trị đất là: 409.728 triệu đồng - 315.000 triệu đồng = 94.728 triệu đồng - Giá đất đất cần định giá: Giá đất đất cần = định giá 94.728 đồng triệu = 15,788 triệu đồng/m2 6.000m2 Kết luận: Giá đất đất cần định giá làm tròn 15,8 triệu đồng/m2 PHỤ LỤC SỐ 04 VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Ví dụ 1: Năm 2014, Ủy ban nhân dân Thành phố A dự kiến giao khu đất có diện tích 20.000m2cho Công ty B kinh doanh nhà đô thị để thực dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tòa nhà văn phòng cho thuê Hiện lô đất hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt Trong phương án hiệu sử dụng đất cao tốt nhất: - 7.000m2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000m 2, cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất - 9.000m2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho thời gian thuê, thời hạn thuê đất 50 năm - 4.000m2 đất đường giao thông nội sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất Giả định dự án hoàn thành vòng 02 năm dự kiến đầu tư toán làm 02 lần vào cuối năm thứ cuối năm thứ hai Kế hoạch thực dự án sau: Các khoản chi phí để thực dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng): - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 15.000 triệu đồng (trong chi phí tư vấn nhà chung cư 8.000 triệu đồng) - Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng: 10,2 triệu đồng/m2; - Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng: triệu đồng/m2; - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh trượt giá thời gian xây dựng là: 70.000 triệu đồng (trong dự phòng nhà chung cư 42.000 triệu đồng) - Chi phí quản lý dự án (dùng để tổ chức thực công việc: lập dự án, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng, quản lý chất lượng công việc khác có liên quan chủ đầu tư công trình ) 2% tổng chi phí xây dựng thiết bị dự án - Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý 1% tổng doanh thu - Lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng giá trị khu đất dự án - Biết mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân thời điểm định giá đất loại tiền vay VNĐ ngân hàng thương mại nhà nước địa bàn để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản 12%/năm Các khoản chi đầu tư sở hạ tầng tư vấn đầu tư xây dựng thực năm đầu; Các khoản chi xây dựng tòa nhà; chi phí dự phòng, năm đầu thực 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực theo chi phí xây dựng thiết bị năm Giá bán hộ cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng): - Giá bán hộ chung cư bình quân 20 triệu đồng/m 2, tổng diện tích sàn thương phẩm hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư Sau ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nộp 50% giá trị hộ (Hợp đồng 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất) Cuối năm thứ hai khách hàng nộp số tiền lại - Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; Giá cho thuê bình quân văn phòng tương tự khu vực 0,3 triệu đồng/m2/tháng (Giả sử thời gian thực dự án, giá cho thuê văn phòng không thay đổi); tỉ lệ cho thuê (tỉ lệ lấp đầy) 80% Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý ) 15% doanh thu Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực sau: I Xác định giá đất khu đất xây dựng nhà chung cư Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư - Năm thứ nhất: (4.000m2/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50% = 640.000 triệu đồng - Năm thứ hai: (4.000m2/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50% = 640.000 triệu đồng - Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư quy đổi giá trị 640.000 triệu đồng + 640.000 đồng triệu = 1.081.632,65 triệu đồng (1+12%)1 (1+12%)2 Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư a) Chi phí đầu tư xây dựng Năm thứ nhất: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng - Chi phí đầu tư hạ tầng: 20.000m2 x 0,8 triệu đồng/m2 x 7.000m2/(7.000m2+ 9.000m2) = 7.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng tòa chung cư: 4.000m2/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 x 50% = 408.000 triệu đồng - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh trượt giá thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50% = 21.000 triệu đồng - Chi phí quản lý dự án: (7.000 triệu đồng + 408.000 triệu đồng) x 2% = 8.300 triệu đồng - Tổng chi phí năm thứ nhất: 8.000 + 7.000 + 408.000 +21.000 + 8.300 = 452.300 triệu đồng Năm thứ hai: - Chi phí xây dựng nhà chung cư: 4.000m2/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 x 50% = 408.000 triệu đồng - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh trượt giá thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50% = 21.000 triệu đồng - Chi phí quản lý dự án: 408.000 triệu đồng x 2% = 8.160 triệu đồng - Tổng chi phí năm thứ hai: 408.000 + 21.000 + 8.160 = 437.160 triệu đồng Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư quy đổi tại: 452.300 đồng (1+12%) triệu + 437.160 đồng (1+12%) triệu = 752.340,56 triệu đồng b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý 1% x 1.081.632,65 triệu đồng = 10.816,33 triệu đồng c) Lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn: 15% x (Vcc + 752.340,56 triệu đồng) Trong đó: Vcc giá trị khu đất xây dựng nhà chung cư d) Tổng chi phí phát triển nhà chung cư 752.340,56 triệu đồng + 10.816,33 triệu đồng+ 15% x(Vcc + 752.340,56 triệu đồng) = 876.007,97 + 0,15Vcc (triệu đồng) Xác định giá trị khu đất nhà chung cư: Vcc= 1.081.632,65 triệu đồng - (876.007,97 + 0,15Vcc) triệu đồng Vcc = 178.804,07 triệu đồng Xác định giá đất khu đất nhà chung cư: 178.804,07 triệu đồng /7.000m2 = 25,54 triệu đồng/m2 II Xác định giá đất tòa nhà văn phòng cho thuê Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê: - Thu nhập từ cho thuê văn phòng năm là: 0,3 triệu đồng/tháng x (4.000m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 129.600 triệu đồng - Chi phí quản lý, vận hành năm (bằng 15% doanh thu) là: 129.600 triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng - Thu nhập ròng năm từ cho thuê văn phòng là: 129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng - Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy thời điểm (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu): DTvp= (1 ++ 12%) (1 ++ 12%) = 728.647,53 triệu đồng Trong đó: DTvp doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng Thời gian thực dự án tương ứng thời gian thuê đất (50 năm) Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê a) Chi phí đầu tư xây dựng Năm thứ nhất: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng: 15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng - Chi phí đầu tư hạ tầng: 20.000m2 x 0,8 triệu đồng/m2 x 9.000m2 /(7.000m2 + 9.000m2) = 9.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng: 4.000m2/tầng x 15 tầng x triệu đồng/m2 x 50% = 270.000 triệu đồng - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh trượt giá thời gian xây dựng: (70.000 - 42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng - Chi phí quản lý dự án: (9.000 triệu đồng + 270.000 triệu đồng) x 2% = 5.580 triệu đồng - Tổng chi phí năm thứ nhất: 7.000 + 9.000 + 270.000 + 14.000 + 5.580 = 305.580 triệu đồng Năm thứ hai: - Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng: 4.000m2/tầng x 15 tầng x triệu đồng/m2 x 50% = 270.000 triệu đồng - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh trượt giá thời gian xây dựng: (70.000 - 42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng - Chi phí quản lý dự án: 270.000 triệu đồng x 2% = 5.400 triệu đồng - Tổng chi phí năm thứ hai: 270.000 + 14.000 + 5.400 = 289.400 triệu đồng Tổng chi phí đầu tư xây dựng quy đổi tại: 305.580 đồng (1+12%) triệu + 289.400 đồng (1+12%) triệu = 503.547,19 triệu đồng b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý quy đổi 1% x 728.647,53 triệu đồng = 7.286,48 triệu đồng c) Lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn: 15% x (Vvp + 503.547,19) triệu đồng Trong đó: Vvp giá trị khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng 503.547,19 triệu đồng + 7.286,48 triệu đồng + 15% x(Vvp+503.547,19)triệu đồng = 586.365,75 + 0,15Vvp (triệu đồng) Xác định giá trị khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê Vvp = 728.647,53 triệu đồng - (586.365,75 + 0.15Vvp) triệu đồng Vvp = 123.723,29 triệu đồng Xác định giá đất khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê 123.723,29 triệu đồng/ 9.000m2 = 13,75 triệu đồng/m2 III Tổng giá trị khu đất có diện tích 20.000m cần định giá 178.804,07 triệu đồng + 123.723,29 triệu đồng = 302.527,36 triệu đồng - Giá trị khu đất nhà chung cư 178.804,07 triệu đồng; Giá đất khu đất nhà chung cư 25,54 triệu đồng/m2 - Giá trị khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê 123.723,29 triệu đồng; Giá đất khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê 13,75 triệu đồng/m2 Ví dụ 2: Khu đất có diện tích 2300m2, tỷ lệ đất xây dựng 70% Tòa chung cư tầng có diện tích xây dựng 1000m2, lại phân lô bán tầng làm cửa hàng, chiếm 75% diện tích sàn, tầng xây dựng văn phòng, chiếm 85% diện tích sàn Tầng trở lên xây dựng hô, chiếm 80% diện tích sàn Dự kiến hoàn thành dự án năm - Chi phí phá bỏ nhà cũ dọn mặt 500tr - Chi phí xây dựng nhà tầng 1,8 tr/m2 sàn - Chi phí xây dựng CSHT 300000 đ/m2 - Chi phí thiết kế giám sát thi công 10% chi phí xây dựng nhà sở hạ tầng - Chi phí quảng cáo môi giới 1% tổng doanh thu - Chi phí pháp lý mua đất 1% giá đất địa phương - Lợi nhuận nhà đâu tư 10% doanh thu - Giá bán cửa hàng dự kiến 11 tr/m2 - Giá bán hộ chung cư tr/m2 - Giá bán văn phòng dự kiến 5tr/m2 - Đất phân lô bán 12 tr/m2 - Giá đất địa phương quy định vị trí tr/m2 BÀI LÀM Ước tính tổng doanh thu giả định: - Bán cửa hàng: 11tr/m2 x 75% x 1000m2 = 8250 tr - Bán văn phòng: x 85% x 1000 = 4250tr - Bán hộ: 5600tr - Phân lô bán nền: 12tr/m2 x (70% x 2300m2 – 1000m2) = 7320tr Tổng 25420tr Ước tính tổng chi phí giả định: - Chi phí phá bỏ nhà cũ dọn mặt 500tr - Chi phí xây dựng nhà tầng 1,8 tr/m2 sàn x tầng x 1000m2 = 14400tr - Chi phí xây dựng CSHT 300000 đ/m2 x 2300m2 = 690tr - Chi phí thiết kế giám sát thi công 10% chi phí xây dựng nhà sở hạ tầng: 1509tr - Chi phí quảng cáo môi giới 1% tổng doanh thu: 254,2tr - Chi phí pháp lý mua đất 1% giá đất địa phương: 1% x 2tr/m2 x 2300m2 = 46tr - Lợi nhuận nhà đâu tư 10% doanh thu: 2542tr Tổng: Giá đất Gđ = TR – C Câu 4: Một bất động sản ký hiệu A thuộc đô thị loại 2, nằm đường phố loại 1, có diện tích mặt 410m² đất có nhà tầng, có mặt tiền tiếp giáp với đường phố, hình chữ nhật, bụi Để định giá bất động sản quan thu thông tin hai bất động sản sau: -Bất động sản B có điều kiện tương tự BĐS A, diện tích 480m², mặt tiền tiếp giáp với đường phố, hình vuông, bụi nhiều, có nhà tầng với diện tích sàn 400m2, sử dụng 12 năm tuổi thọ kinh tế 50 năm bất động sản bán với giá tỷ đồng vào 2/2016 -Bất động sản C có điều kiện tương tự BĐS A, có diện tích 500m2, có nhà tầng xây dựng đưa vào sử dụng sau BĐS B năm, với diện tích xây dựng 100m2 Tỷ lệ hao mòn 20% TLHM so với BĐS B BĐS nằm ngõ, hình vuông, bụi, bán với giá 3,2 tỷ đồng vào tháng 2/2017 Qua so sánh thấy BĐS so sánh BĐS cần định giá có yếu tố khác sau: BĐS có mặt tiền tiếp giáp với đường phố BĐS nằm ngõ 10% Hình chữ nhật hình vuông 4% Bụi bụi nhiều 2% Thời gian chuyển nhượng vào tháng 2/2016 thấp 2/2017 8% Giá xây dựng nhà tương tự 2,5 tr/m2 sàn Bài làm: Xác định giá trị BĐS ss Bđs B: Giá trị xây mới: G xm = đơn giá x Sxd = 2,5 x 400 = tỷ Giá trị hao mòn G hm = G xm x T hm = tỷ x (1- 38/50) = 240 tr Giá trj : G ht = G xm – G hm = 1000 – 240 = 760 tr Giá đất: G đất = G bđs – G ht = 3000 - 760 = 2240 tr Đơn giá : GB = 2240/480 = 4,67 tr/m2 Bđs C: Giá trị xây mới: G xm = đơn giá x Sxd = 2,5 x 100 x = 750 tr Giá trị hao mòn G hm = G xm x T hm = 20% x 0,24 x 750 = 36tr Giá trj : G ht = G xm – G hm = 750 – 36 = 714 tr Giá đất: G đất = G bđs – G ht = 3200 - 714 = 2486 tr Đơn giá : GC = 2486/500 = 4,97 tr/m2 Ước tính giá đất cần định giá: Yếu tố so sánh A B C 1.Diện tích 410m2 480m2 500m2 4,67 tr/m2 4,97 tr/m2 2.Đơn giá 3.Điều chỉnh ytss -Vị trí mặt tiền mặt tiền Trong ngõ Tỉ lệ 100% 100% 90% Tỉ lệ điều chỉnh 0% 11,11% Mức điều chỉnh 0,55 tr/m2 -hình dạng Hình chữ nhật Hình vuông Hình vuông TL 100% 96% 96% TLĐC 4,17% 4,17% MĐC 0,19 tr/m2 0,21 tr/m2 -Bụi Nhiều Ít TL 100% 98% 100% TLĐC 2,04% 0% MĐC 0,1 tr/m2 -TG chuyển nhg 2017 2/2016 2/2017 TL 100% 92% 100% TLĐC 8,7% 0% MĐC 0,41 tr/m2 4.Ước tính giá đất 5,37 tr/m2 5,73 tr/m2 GIÁ ĐẤT CỦA A = (5,37 + 5,73)/2 = 5,55 tr/m2 So sánh: tỉ lệ chênh lệch bđs A so với giá đất ước tính theo B, C là: 3,35% -3,14% < 10% thỏa mãn Bài 7: Một bất động sản ký hiệu A đất nằm ngõ rộng 4,5m có diện tích mặt 410m² đất có nhà tầng Đã sử dụng 12 năm, tuổi thọ 50 năm.Để định giá bất động sản quan thu hồi thông tin hai bất động sản sau: Bất động sản B có diện tích 480m² có nhà tầng với tổng diện tích sàn 360m2, sử dụng năm tuổi thọ kinh tế 50 năm bất động sản bán với giá 3.000.000.000 đồng vào 9/2016 thời gian đến giá đất không thay đổi biết qua điều chỉnh yếu tố khác biệt đất so sánh với đất định giá có tỷ lệ điều chỉnh 12 % Bất động sản C có diện tích 450m2, đất có nhà tầng, biết giá đất ước tính đất A theo đất B 95 % giá ước tính đất A theo đất B Giả sử giá bán 1,5tr/m2 Bài làm: Bđs B: giá trị xây mới: G xm = 1,5 * 360 = 540 tr Giá trị hao mòn G hm = G xm * T hm = 540 * (1- (50-8/50)) = 86,4 tr Giá trj : G ht = G xm – G hm = 453,6 tr Giá trị đất: G đất = G bđs – G ht = 3000-453,6 =2546,4 tr Đơn giá : G b = 2546,4 / 480 = 5,305 tr/m2 Giả sử B MẶT ĐƯỜNG TIÊU CHÍ - Diện tích A B C 410m2 360m2 450m2 5,305 tr/m2 - Đơn giá 1.vị trí - Tỉ lệ Nằm ngõ cách 4,5m Mặt đường 100% 89% - Tỉ lệ điều chỉnh - Mức điều chỉnh G UT 12% 0,637 5,942 5,942 * 95%=5,645 GIÁ TRỊ ƯỚC TÍNH CỦA A= (5,942 + 5, 645)/2 = 5,794 So sánh: tỉ lệ chênh lệch bđs A so với giá đất ước tính theo B là: (5,794-5,942)/ 5,942= - 0,025 < 10% (TM) TL CHÊNH LỆCH BĐS A so với giá đất ước tính theo C là: (5,794-5,645)/5,645= 0,026 < 10% (™) GIÁ TRỊ THỬA ĐẤTA: G đất = 5,794 * 410= 2375,54 TR Gỉa sử tổng diện tích sàn 300m3 Giá trị xây Gxm= 300*1,5=450 tr GIẢ SỬ: bđs A sử dụng đc 12 năm, tuổi thọ 50 năm G hm = G xm * T hm= 450 * ( 1-(50-12)/50)= 108tr Gtri tại: G ht= 450 – 108 =342 tr Gtri bđs: G bđs= G đất + G ht = 2375,54 + 342 = 2717,54tr